דוח משפטי 2862 מגדל מנורה 43 מודיעין

‫דו"ח מס' ‪2862‬‬
‫תאריך עריכת הדו"ח ‪30.1.2020‬‬
‫עורכ‪/‬ת הדו"ח – דורית אזר‬

‫הנדון‪:‬‬
‫חוות דעת מאתר‬

‫משפחת שומכר‬
‫כתובת הדירה‪ :‬מגדל המנורה ‪ 43‬דירה ‪ 5‬קומה ‪ 1‬מודיעין‬

‫טלפון‪052-6899769 :‬‬
‫תאריך הבדיקה‪19.1.2020 :‬‬

‫שם המאתר‪ :‬מאיר לוזון‬

‫תוכן עניינים‪:‬‬

‫‪ .1‬הצהרת המאתר‬
‫‪ .2‬השכלת המתאר והסמכותיו‬
‫‪ .3‬ניסיונו המקצועי של המאתר‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‬
‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‬

‫‪ .6‬הממצאים‬
‫‪ .7‬מסקנות‬

‫‪ .8‬המלצות לתיקון הכשלים ושיקום הנזקים ותמחורן‪.‬‬

‫‪ .1‬הצהרה של מוציא חוות דעת זו‬

‫אני החתום מטה‪ ,‬מאיר לוזון ת‪.‬ז‪ ,029512605 .‬מרחוב השופר ‪ 22‬מעלה אדומים‪,‬‬
‫ידוע לי היטב שמבחינת הדין הפלילי דינה של חוות דעת זאת‪ ,‬כשהיא חתומה על ידי‪,‬‬

‫כדין עדות בשבועה לפני בית המשפט‪.‬‬
‫הנני להצהיר כי אין לי עניין בנכס ואין שום מניעה מקצועית אתית או אחרת למתן‬

‫חוו"ד זו מצידי‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪15‬‬

‫‪ .2‬השכלה והסמכה‪:‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס "שמאות נזקי רכוש" מבית מכללת מישלב‬
‫‪ -‬בוגר קורס הסמכת תרמוגרפיה ‪ - Level 1‬איתור נזילות באמצעות‬
‫מצלמה תרמית לפי תקן ישראלי מספר ‪Fluke & RDT ,13187‬‬

‫)‪Systems Academy (04-141001‬‬
‫‪ -‬חבר בהתאחדות קבלני השיפוצים בישראל (‪ – )2778‬שיקום‪ ,‬ושדרוג מבנים‬

‫בישראל‬
‫‪ -‬קבלן רשום ברשם הקבלנים מס' ‪ 30076‬בענף האיטום‬

‫‪ -‬בוגר קורס שיקום נזקי מים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אוטם מורשה מכון התקנים‬
‫‪ -‬בוגר קורס מגשר מוסמך ‪ -‬בקבוצת גבים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אינסטלציה מוסמך‪ -‬במרכז הבנייה הישראלי‬
‫‪ -‬יו"ר איגוד מאתרי נזילות ותרמוגרפיה בישראל (‪ ,)2014‬מס' עמותה‪:‬‬

‫‪580600369‬‬
‫‪ -‬מרצה בתחום איתור נזילות באמצעות מכשור 'אל‪-‬הרס' ומציאת פתרונות‬

‫‪ -‬מנהל פורום מאתרי נזילות ב'זאפ' ‪ -‬דפי זהב‬
‫‪ -‬בוגר קורס מפקח בכיר למניעת ליקויי בניה (‪)B.Q.M‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס עד מומחה מטעם הנהלת בתי המשפט‬

‫‪ .3‬ניסיון מקצועי‪:‬‬

‫בעל ניסיון של כ‪ 35-‬שנה בענף הבנייה על מרכיביו השונים תוך התמחות בזיהוי כשלים‬
‫במבנים‪ .‬נותן שירות לגופים פרטיים‪ ,‬חברות בנייה ומוסדות ממשלתיים ביניהם משרד‬
‫הביטחון‪ ,‬משטרת ישראל‪ ,‬חברת אלקטרה‪ ,‬הסוכנות היהודית‪ ,‬רמי לוי‪ ,‬אושר עד ועוד‪.‬‬
‫במרוצת השנים ביצע טיפולים בעשרות אלפי בתים ומבנים בישראל וביצע סריקות לאיתור‬

‫נזקי מים ומניעת ליקויי בנייה באלפי מבנים ובתי אב‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‪:‬‬
‫‪ -‬ביקור המאתר בשטח והתרשמותו ‪.‬‬
‫‪ -‬צילום הממצאים בשטח והפקת דוח‪.‬‬
‫‪ -‬הידע והניסיון המקצועי של המאתר‪.‬‬

‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪15‬‬

‫ממצאים היכולים להילקח מהשטח ומהווים בסיס להפקת הדו"ח ‪:‬‬
‫תמונות רגילות‪ ,‬תמונות תרמיות וסרטוני וידאו‪ ,‬דוגמיות מצע ותיעוד חומר שהתקבל מהלקוח מציגים‬
‫"תרגום" של מקור הכשל‪/‬ים‪ ,‬במידה וקיימ‪/‬ים‪ ,‬ומהווים כלי אבחון המנחים את המאתר ומצויים בבסיס‬

‫הערותיו‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫חברתנו משקיעה מאמצים רבים על מנת לאתר את מקור הכשל‪/‬ים‪ .‬אולם‪ ,‬קיימים מקרים בהם‬
‫הבדיקה עלולה להיכשל מסיבות שונות‪ .‬לכן‪ ,‬במידה ויהיה צורך בבדיקה נוספת בשל כישלון של‬
‫המאתר‪ ,‬אנו מתחייבים להגיע ולבצע בדיקה נוספת ללא תשלום‪.‬‬
‫אולם‪ ,‬במידה וכישלון הבדיקה אינו נובע מטעות של המאתר כגון‪ :‬תנאי שטח שאינם מאפשרים לבצע‬
‫בדיקה או מידע שגוי שנמסר לנו ע"י הלקוח‪ ,‬אין אנו מתחייבים לבצע בדיקה חוזרת ללא תשלום‪.‬‬
‫מאחר ומצבים אלו שכיחים למדי‪ ,‬אנו מדגישים אותם על מנת לשרת את לקוחותינו בצורה אמינה‬
‫ושקופה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי במידה ותידרש בדיקה נוספת באמצעות כלים טכנולוגיים שונים מאלה שבעזרתם בוצע‬
‫האיתור נשוא דוח זה ועליהם סוכם מראש‪ ,‬והמאתר קבע כי יש להשתמש בכלים אלו על מנת להגיע‬
‫למסקנות מדויקות יותר‪ ,‬הלקוח יחויב בתשלום עבור בדיקה נוספת‪ ,‬במידה ותבוצע‪ ,‬שתתומחר‬
‫בהתאם‪.‬‬
‫על מנת להנגיש את הבנת הדו"ח‪ ,‬אנו ממליצים לעיין במקרא התמונה התרמית שלהלן‪ .‬אולם‪ ,‬קריאה‬
‫נכונה של תמונות תרמיות מצריכה הכשרה מיוחדת ואין להסיק באופן עצמאי מסקנות מהתמונות‬
‫שבדו"ח‪ .‬מסקנות הדו"ח הן אלו שנקבעו ע"י המאתר המוסמך בלבד‪.‬‬
‫הסבר על קריאת תמונה תרמית‪:‬‬
‫מד הטמפרטורה נע על ציר שבין אדום לכחול‪ .‬ככל שמתקרבים לכחול משמעות הדבר שהאזור קר‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬ככל שהצבע אדום יותר‪ ,‬האזור הינו חם‪.‬‬
‫בתוך האזור הכחול עצמו יש לשים לב להבדלי הגוון‪ ,‬כאשר בדרך כלל‪ ,‬גוון כחול כהה מעיד על מקור‬
‫הכשל המשוער‪.‬‬

‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪15‬‬

‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‪:‬‬

‫התבקשנו לבצע בדיקה בעקבות סימני רטיבות שחוזרים ונשנים מזה שנים מספר‪ .‬הבדיקה‬
‫נדרשת על מנת לאתר את מקור הכשלים ולהמליץ על פתרונם‪.‬‬

‫הבדיקה בוצעה ע"י מאתר מוסמך מטעם חברתנו תוך שימוש במצלמה תרמית אינפרא‪-‬‬
‫אדום על מנת לאתר את מקור הכשלים ולהמליץ על פתרונם ותמחור התיקונים הנדרשים‪,‬‬
‫כולל שיקום הנזקים שנגרמו‪ .‬השימוש במצלמה תרמית נעשה בהתאם לתקן ישראלי‬

‫מספר ‪.13187‬‬

‫תיאור המבנה‪:‬‬

‫דירה הממוקמת בבניין דירות‪ .‬הדירה נמצאת מתחת לדירה שיש בה מרפסת מעל כמעט‬
‫לכל תקרת הדירה שמתחת‪ ,‬כלומר דירת הלקוחות‪ .‬הדירה נרכשה לפני כשנתיים על‪-‬ידי‬

‫הלקוחות הנוכחיים‪.‬‬

‫‪ .6‬ממצאים ‪:‬‬
‫הבדיקה החלה בחדר שינה ימני‪ ,‬של הילד‪ ,‬התינוק‪ .‬ניתן לראות סימני רטיבות‬

‫בתקרה שמגיעים אף לקירות‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונות תרמיות מס' ‪.2-1‬‬
‫‪11‬‬

‫‪1‬‬

‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪15‬‬

‫‪22‬‬

‫‪2‬‬

‫יש לציין שהבדיקה נערכה בעת עונת החורף כאשר ירדו גשמים גם בזמן הבדיקה‬
‫וגם לפניה‪ .‬ניתן לראות שמדובר בכשל עכשווי‪.‬‬

‫באזור תקרת האמבטיה‪ ,‬שנמצאת בסמוך לחדר השינה של הילד‪ ,‬ניתן לראות רמת‬
‫לחות גבוהה בתקרה ובקירות כפי שניתן לראות בתמונות מס' ‪.4-3‬‬

‫‪33‬‬

‫‪3‬‬

‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪15‬‬

‫‪44‬‬

‫‪4‬‬
‫גם בחדר שינה סמוך‪ ,‬שניתן לראות שגם הוא ממוקם מתחת לאזור המרפסת‪,‬‬
‫מצויה רמת לחות גבוהה בתקרה ובקירות‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה מס' ‪.5‬‬
‫‪55‬‬

‫‪5‬‬

‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪15‬‬

‫באזור הסלון ניתן לראות שקיימת רמת לחות גבוהה בתקרה בתמונות מס' ‪.7-6‬‬
‫‪66‬‬

‫‪6‬‬
‫‪77‬‬

‫‪7‬‬

‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪15‬‬

‫גם בחדר שמאלי‪ ,‬חדר שינה יחידת ההורים‪ ,‬ניתן לראות רמת לחות גבוהה בתקרה‪,‬‬
‫בתמונות מס' ‪.9-8‬‬

‫‪88‬‬

‫‪8‬‬

‫‪99‬‬

‫‪9‬‬

‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪15‬‬

‫באזור יחידת המקלחת ביחידת ההורים ניתן לראות שקיימת בעיה של עיבוי*‬
‫שגורמת לבעיה של בקטריה ועובש ללא שקיימת בעיה של חדירת מים‪ ,‬כפי שניתן‬

‫לראות בתמונה מס' ‪.10‬‬

‫*עיבוי ‪ ( -‬קונדנסציה) הנו התהליך שבו הופכים אדי המים שבאוויר ממצב של גז למצב נוזל‪.‬‬
‫תהליך זה נוצר כתוצאה מהתקררות האוויר‪ -‬ככל שהאוויר קר יותר כך יורדת יכולתו להכיל את אדי‬
‫המים ואלו הופכים לנוזל‪ .‬במבני מגורים מתבטאת התופעה בהיווצרות רטיבות על גבי קירות ותקרות‬
‫כתוצאה מכך שאויר חם בא במגע עם גופים קרים בתוך המבנה‪ .‬המגע בין האוויר החם לבין גוף קר‬

‫כלשהו (קירות חיצונים ‪ ,‬תקרה או חלונות) הופכים את אדי המים שבאוויר לטיפות והרטיבות‬
‫מתבטאת בד"כ בהופעת כתמי לחות‪ ,‬וכן עובש או פטריות שגדלים על מצע הלחות‪ .‬מטבעו‪ ,‬מתרחש‬

‫תהליך העיבוי בחודשי החורף הקרים‪ ,‬עת מחממים את חלל המגורים הפנימי של המבנה‪ .‬מוקדי‬
‫הרטיבות השכיחים ביותר הם חלקי הבטון של המבנה (יציקות בטון‪ ,‬חגורות‪ ,‬עמודים) אשר מכונים‬

‫"גשרי קור" מכיוון שהם סופגים אליהם את הקור מן החוץ ומעבירים אותו פנימה‪ .‬בחדרי אמבטיה‬
‫שאינם מאווררים מתרחש עיבוי בשל האידוי בעת השימוש במים חמים והתעבות במגע עם הקיר‬

‫והתקרה הקרים‪.‬‬

‫‪10 10‬‬

‫‪10‬‬

‫מפה עלינו לדירה למעלה‪ .‬ניתן היה להבחין בכך שמצויה מרפסת גדולה מעל לרוב‬
‫שטח התקרה של הדירה בקומה למטה‪ .‬מספר בעיות אובחנו במרפסת‪ .‬ראשית‪,‬‬
‫האבן שעוטפת את המעקה‪ ,‬ניתן לחוש על‪-‬ידי נקישה שהיא חלולה‪ ,‬ומכאן ניתן‬
‫להסיק שבעת ירידת גשמים האבן סופגת מים ומעבירה אותם כלפי מטה‪ .‬בנוסף‬
‫לכך אפשר לראות הצטברות של מים מתחת לשכבת המדרך‪ ,‬כפי שניתן לראות‬
‫בתמונה מס' ‪.11‬‬

‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪15‬‬

‫‪11 11‬‬

‫‪11‬‬

‫באזור מערכת הניקוז של המרפסת ניתן לראות הצטברות של מים מתחת לשכבת‬
‫המדרך‪ ,‬וזאת משום שמערכת הניקוז ככל הנראה איננה מערכת ניקוז כפולה ולכן‬
‫אין אפשרות למים לצאת בצורה חופשית מתחת לשכבת המדרך‪ ,‬כפי שניתן לראות‬

‫בתמונות מס' ‪.13-12‬‬
‫‪12 12‬‬

‫‪12‬‬

‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪15‬‬

‫‪13 13‬‬

‫‪13‬‬
‫גם בתמונה מס' ‪ 14‬ניתן לראות הצטברות של מים מתחת לשכבת המדרך וגם‬

‫בקירות‪.‬‬
‫‪14 14‬‬

‫‪14‬‬

‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪15‬‬

‫בקירות המעקה הפנימי במרפסת ניתן לראות את רמת הספיגה הגבוהה שקיימת‪,‬‬
‫המובילה למעבר של מים כלפי מטה‪ ,‬בתמונות מס' ‪.16-15‬‬

‫‪15 15‬‬

‫‪15‬‬

‫‪16 16‬‬

‫‪16‬‬

‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪15‬‬

‫בנוסף קיימים כשלים בקירות המאפשרים מעבר מים באופן חופשי דרך נקודות‬
‫חשמל חשופות‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונות מס' ‪.18-17‬‬

‫‪18 17‬‬

‫כמו כן ניתן לראות כשלים באבן עצמה‪ ,‬שניתן לראות שהיא ספוגה ורוויה במים‪,‬‬
‫כפי שניתן לראות באזור הממשקים בין האבנים בתמונה מס' ‪.19‬‬
‫‪19‬‬

‫במרפסת זו ניתן לראות כי היה ניסיון לבצע תיקון‪ ,‬אמנם תיקון קוסמטי‪ ,‬תוך כדי‬
‫מריחת רובה וחומרים דומים‪ .‬אולם אין מנוס‪ ,‬לאחר קרוב לעשרים שנה‪ ,‬מלבצע בה‬

‫טיפול יסודי על מנת למנוע את המשך זליגת המים לתקרה של הדירה מלמטה‬
‫ולפתור את הבעיה אחת ולתמיד‪ ,‬כולל טיפול בקירות מעטפת המרפסת במעקה‬

‫הפנימי‪.‬‬
‫בנוסף לכך יהיה צורך בטיפול בקירות החיצוניים הגובלים בדירת הלקוחות‪ .‬קירות‬

‫אלה שייכים לרכוש המשותף של כלל הבניין‪.‬‬

‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪15‬‬

‫‪ .7‬מסקנות‪:‬‬
‫נמצא כשל במערכת האיטום של המרפסת‪ ,‬כולל כשל במערכת הניקוז וכן כשל‬

‫בקירות המעקה הפנימי של המרפסת‪.‬‬
‫בנוסף לכך התגלה כשל המאפשר ספיגה של מים בקירות החיצוניים של הבניין‬

‫הגובלים בדירת הלקוחות‪.‬‬
‫שני הכשלים מהווים מקור לחדירת המים ומאפשרים כניסה של מים אל תוך‬

‫הדירה בעת עונת הגשמים‪.‬‬

‫‪ .8‬המלצות לטיפול ‪:‬‬

‫‪ .1‬יש צורך בעשיית איטום מלא ונכון‪ ,‬לפי מפרט ‪ ,LU25‬במסגרתו תפורק‬
‫המרפסת כולה ותעשה מערכת איטום חדשה כמצוין במפרט‪.‬‬

‫‪ .2‬עשיית מערכת ניקוז תקני לפי מפרט ‪ LU31‬לכל מערכות הניקוז שקיימות‪.‬‬

‫‪ .3‬עשיית איטום באזור החיבור בין הרצפה לבין הקיר כולל פירוק שורת אבן‬
‫כפי שמצוין במפרט ‪.LU26‬‬

‫‪ .4‬באזור סף דלת יש צורך בביצוע מפרט למניעת מעבר של מים כפי שמצוין‬
‫במפרט ‪.LU100‬‬

‫‪ .5‬באזור הקירות הפנימיים יש צורך בהתזת חומר איטום מתוצרת פולידן לפי‬
‫מפרט ‪.PO02‬‬

‫‪ .6‬על כל העבודות הללו יהיה צורך בפיקוח של גורם מוסמך שיוודא שהעבודות‬
‫אכן מתבצעות לפי המפרטים ועל ידי בעל מקצוע המוסמך לביצוע עבודות‬
‫איטום‪ .‬מחיר‪.₪ 7,500 :‬‬

‫‪ .7‬לאחר ביצוע עבודת האיטום יהיה צורך בשיקום הדירה וזאת לפי מפרט‬
‫‪ .LU357‬מחיר יינתן בסמוך לביצוע העבודה וזאת מפני שיתכן ויהיו נזקים‬

‫נוספים מעבר לאלה שאובחנו בזמן הבדיקה‪.‬‬

‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪15‬‬

‫‪ .8‬באזור מקלחון יחידת ההורים‪ ,‬יש צורך בעשיית חומר להורדת העובש‬
‫והבקטריה ולאחר מכן צביעה בחומר מיוחד למניעת הישנות המקרה‪ ,‬לפי‬

‫מפרט ‪ .DE06‬מחיר‪.₪ 2,500 :‬‬
‫‪ .9‬לגבי הקירות החיצוניים בכל היקף הבית‪ ,‬יש צורך בעשיית איטום חיצוני‬
‫בקירות המקבילים לדירה על ידי חומר מתוצרת פולידן שיותז על הקירות‬

‫וימנע את ספיגת ומעבר המים‪ ,‬לפי מפרט ‪ .PO02‬מחיר‪.₪ 8,900 :‬‬

‫סה"כ ללא מע"מ‪ .₪ 18,900 :‬סה"כ כולל מע"מ‪.₪ 22,113 :‬‬
‫שימו לב כי המחיר אינו כולל את סעיפים ‪( 5-1‬טיפול במרפסת) ו‪( 7-‬שיקום)‪ ,‬אך כולל פיקוח‬

‫על סעיפים ‪( 5-1‬סעיף ‪.)6‬‬

‫בברכה‪:‬‬

‫וילניוס מהנדסים בע"מ – מקבוצת לוזון‬

‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪15‬‬