דוח 01912-4 אברהם פררה 1 דירה 59 ירושלים

‫דו"ח מס'‪01912-4 :‬‬
‫תאריך עריכת הדו"ח‪07.01.2020 :‬‬
‫עורכ‪/‬ת הדוח‪ :‬דורית אזר‬

‫הנדון‪ :‬חוות דעת מאתר‬
‫שם הלקוח‪ :‬צחי עוזיאל‬
‫כתובת הדירה‪ :‬אברהם פררה ‪ 1/59‬ירושלים‬
‫טלפון‪050-2090812 :‬‬
‫תאריך הבדיקה‪03.01.2020 :‬‬
‫שם המאתר‪ :‬מאיר לוזון‬

‫תוכן עניינים‪:‬‬

‫‪ .1‬הצהרת המאתר‬
‫‪ .2‬ההשכלה וההסמכה‬

‫‪ .3‬הניסיון המקצועי‬
‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‬
‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‬

‫‪ .6‬הממצאים‬
‫‪ .7‬מסקנות‬

‫‪ .8‬המלצות לטיפול ותמחורן‪.‬‬

‫‪ .1‬הצהרה של המאתר‬

‫אני החתום מטה‪ ,‬מאיר לוזון ת‪.‬ז‪ ,029512605 .‬מרחוב השופר ‪ 22‬מעלה אדומים‪,‬‬
‫מצהיר כי ידוע לי היטב שמבחינת הדין הפלילי דינה של חוות דעת זאת‪ ,‬כשהיא‬

‫חתומה על ידי‪ ,‬כדין עדות בשבועה לפני בית המשפט‪.‬‬
‫הנני להצהיר כי אין לי עניין בנכס ואין כל מניעה מקצועית אתית או אחרת למתן‬

‫חוו"ד זו מצידי‪.‬‬
‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪8‬‬

‫‪ .2‬השכלה והסמכה‪:‬‬

‫בוגר קורס "שמאות נזקי רכוש" מבית מכללת מישלב‬ ‫‪-‬‬
‫בוגר קורס הסמכת תרמוגרפיה ‪ - Level 1‬איתור נזילות באמצעות‬
‫מצלמה תרמית לפי תקן ישראלי מספר ‪Fluke & RDT ,13187‬‬ ‫‪-‬‬

‫)‪Systems Academy (04-141001‬‬ ‫‪-‬‬

‫חבר בהתאחדות קבלני השיפוצים בישראל ( ‪ – ) 2778‬שיקום‪ ,‬ושדרוג‬ ‫‪-‬‬
‫מבנים בישראל‬ ‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫קבלן רשום ברשם הקבלנים מס' ‪ 30076‬בענף האיטום‬ ‫‪-‬‬
‫בוגר קורס שיקום נזקי מים‬ ‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫בוגר קורס אוטם מורשה מכון התקנים‬
‫בוגר קורס מגשר מוסמך ‪ -‬בקבוצת גבים‬ ‫‪-‬‬
‫בוגר קורס אינסטלציה מוסמך ‪ -‬במרכז הבנייה הישראלי‬ ‫‪-‬‬
‫יו"ר איגוד מאתרי נזילות ותרמוגרפיה בישראל (‪ ,)2014‬מס' עמותה‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪580600369‬‬
‫מרצה בתחום איתור נזילות באמצעות מכשור 'אל‪-‬הרס' ומציאת פתרונות‬

‫מנהל פורום מאתרי נזילות ב'זאפ' ‪ -‬דפי זהב‬
‫בוגר קורס מפקח בכיר למניעת ליקויי בניה (‪)B.Q.M‬‬

‫בוגר קורס עד מומחה מטעם הנהלת בתי משפט‬

‫‪ .3‬ניסיון מקצועי‪:‬‬

‫ניסיון של כ‪ 35-‬שנה בענף הבנייה על מרכיביו תוך התמחות בזיהוי כשלים במבנים‪ .‬נותן‬
‫שירות לגופים פרטיים‪ ,‬חברות בנייה ומוסדות ממשלתיים‪ ,‬ביניהם משרד הביטחון‪ ,‬משטרת‬
‫ישראל‪ ,‬חברת אלקטרה‪ ,‬הסוכנות היהודית‪ ,‬רמי לוי‪ ,‬אושר עד ועוד‪ .‬במרוצת השנים ביצע‬
‫טיפולים בעשרות אלפי בתים ומבנים בישראל וביצע סריקות לאיתור נזקי מים ומניעת‬

‫ליקויי בנייה באלפי מבנים ובתי אב‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‪:‬‬

‫‪ -‬ביקור המאתר בשטח והתרשמותו‪.‬‬
‫‪ -‬צילום ואיסוף הממצאים בשטח והפקת דוח‪.‬‬

‫‪ -‬הידע והניסיון המקצועי של המאתר‪.‬‬

‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪8‬‬

‫ממצאים העשויים להילקח מהשטח ומהווים בסיס להפקת הדו"ח ‪:‬‬
‫תמונות רגילות‪ ,‬תמונות תרמיות‪ ,‬סרטוני וידאו ודוגמיות מצע שנלקחו במהלך הבדיקה או התקבלו‬
‫מהלקוח ומציגים "תרגום" של מקור הכשל‪/‬ים‪ ,‬במידה וקיימ‪/‬ים‪ ,‬המלווים באבחון המאתר ובהערותיו‪.‬‬

‫הערות‪:‬‬
‫חברתנו משקיעה מאמצים רבים על מנת לאתר את מקור הכשל‪/‬ים‪ .‬אולם‪ ,‬קיימים מקרים בהם‬
‫הבדיקה עלולה להיכשל מסיבות שונות‪ .‬לכן‪ ,‬במידה ויהיה צורך בבדיקה נוספת בשל כישלון של‬

‫המאתר‪ ,‬אנו מתחייבים להגיע ולבצע בדיקה נוספת ללא תשלום‪.‬‬
‫אולם‪ ,‬במידה וכישלון הבדיקה אינו נובע מטעות של המאתר‪ ,‬כגון‪ :‬תנאי שטח שאינם מאפשרים‬

‫לבצע בדיקה או מידע שגוי שנמסר לנו ע"י הלקוח‪ ,‬אין אנו מתחייבים לבצע בדיקה חוזרת ללא‬
‫תשלום נוסף‪ .‬מאחר ודברים אלו שכיחים למדי‪ ,‬אנו מבהירים זאת על מנת לשרת את לקוחותינו‬

‫בצורה אמינה ושקופה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי במידה ותידרש בדיקה נוספת באמצעות מכשור השונה מזה שבאמצעותו בוצע האיתור נשוא‬

‫דו"ח זה ושעל השימוש בו סוכם בהזמנת הבדיקה‪ ,‬והמאתר קבע כי יש להשתמש במכשור זה על‬
‫מנת להגיע למסקנות מדויקות יותר‪ ,‬הלקוח יחויב בתשלום עבור הבדיקה הנוספת‪ ,‬במידה ותבוצע‪,‬‬

‫שתתומחר בהתאם‪.‬‬
‫על מנת להנגיש את הבנת הדו"ח‪ ,‬אנו ממליצים לעיין במקרא התמונה התרמית שלהלן‪ .‬אולם‪ ,‬קריאה‬

‫נכונה של תמונות תרמיות מצריכה הכשרה מיוחדת ואין להסיק באופן עצמאי מסקנות מהתמונות‬
‫שבדו"ח‪ .‬מסקנות הדוח הן אלו שנקבעו ע"י המאתר המוסמך ועל ידו בלבד ‪.‬‬

‫הסבר על קריאת תמונה תרמית‪:‬‬
‫מד הטמפרטורה נע על ציר בין אדום לכחול‪ .‬ככל שמתקרבים לאזור הכחול משמעות הדבר שהאזור‬

‫קר‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬כשמופיע צבע אדום האזור הינו חם‪.‬‬
‫בתוך האזור הכחול עצמו יש לשים לב להבדלי הגוון‪ ,‬כאשר בדרך כלל‪ ,‬צבע כחול כהה מעיד על‬

‫מקור הכשל המשוער‪.‬‬

‫‪ .5‬הרקע של חוות הדעת‪:‬‬

‫התבקשנו לבצע בדיקה על מנת לאתר את מקור הכשל‪/‬ים‪ ,‬אם קיימ‪/‬ים‪ ,‬ולהמליץ על‬
‫פתרונו‪/‬ם כולל תמחור התיקונים הנדרשים ושיקום הנזקים במידת הצורך‪.‬‬

‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪8‬‬

‫הבדיקה בוצעה ע"י מאתר מוסמך מטעם חברתנו אשר עשה שימוש בכלים הטכנולוגיים‬
‫הנדרשים לצורך אבחון מקור הכשל‪/‬ים‪.‬‬

‫במידה ונעשה שימוש במצלמה תרמית הדבר נעשה בהתאם לתקן ישראלי מספר ‪.13187‬‬

‫השתלשלות העניינים‬

‫תיק זה מתנהל אצלנו משנת ‪ ,2016‬בזמנו חברתנו ערכה בדיקה ראשונה והנפיקה דוח‬
‫בתאריך ‪ 10.10.2016-‬אשר בו נטען כי סביר שמקור הבעיה הוא בקו ‪ 4‬צול הראשי העובר‬

‫בין הדירות ולכן יש לבצע בו תיקון כנדרש‪.‬‬
‫לאחר שחברתנו ערכה בדיקות נוספות אכן התברר כי הסבירות הגבוהה ביותר היא כי הקו‬
‫המוזכר פגום בשל רטיבות המופיעה באופן מסיבי מסביבו ומשם מתפשטת למקומות‬
‫נוספים‪ ,‬ולכן הוסק כי יש צורך למקד את הטיפול בו והדבר צריך להיעשות על ידי נציגי ועד‬
‫הבית עקב היותו של הקו המוזכר במסגרת הרכוש המשותף‪ .‬אולם‪ ,‬התיק נגרר לבית‬
‫המשפט ומונה מומחה מטעם בית משפט בשם יגאל ברגמן שהציע להשתמש בשירותיו של‬
‫איתמר שטראוס בתור מאתר מטעמו לצורך אבחון מקור הבעיה והמלצה על דרך טיפול‬

‫בה‪.‬‬
‫חברתנו הייתה מעורבת במהלך כל ההתנהלות מלבד ההחלטה‪ ,‬שהתגלתה בדיעבד‬
‫כאומללה‪ ,‬של בחירת עד מומחה בשם יגאל ברגמן‪ ,‬שהוא מהנדס ללא ניסיון מוכח בתחום‬
‫איתור נזקי מים‪ ,‬ובנוסף לכך אינו מתמצא בטכנולוגיה המתאימה והמתקדמת בשנים‬
‫האחרונות הנדרשת לשם זיהוי כשלי נזקי מים ואיתורם מבלי שהבית יידמה לאתר בנייה‪.‬‬
‫נדגיש כי קיים היום מכשור המאפשר זיהוי כשלי מים ואף טיפול בכשלי מים‪ ,‬ובמיוחד‬
‫בצנרת מי ביוב פגומה‪ ,‬בשיטות אל‪-‬הרס‪ ,‬דהיינו זיהוי הבעיה וטיפול בה עד לפתרונה‬

‫המושלם ללא צורך בהרס כלשהו במבנה בתוכה מצויה הצנרת‪.‬‬
‫מכאן ואילך מהלך ההתרחשות הוא לצערי קרנבל של חובבנים מבלי שום הגשת דין וחשבון‬
‫על ההוצאות ועל ההתנהלות המרושלת והמחפירה‪ .‬בתוקף תפקידי כמאתר נזקי מים בעל‬
‫ניסיון רב ויושב ראש איגוד מאתרי נזילות ותרמוגרפיה בישראל‪ ,‬אני פונה בדו"ח זה לבית‬

‫המשפט ומבקש ממנו להפסיק מיד את הסגה הזאת‪.‬‬
‫יש לציין‪ ,‬כי אין זאת הפעם הראשונה בה אני נתקל בעניין מעין זה‪ .‬לעיתים קרובות מאוד‬
‫לצערי‪ ,‬אני נחשף לקיומו של בעל מקצוע כזה או אחר אשר טוען כי הוא מאתר נזקי מים‬
‫למרות שאין לו הידע והניסיון המתאים לכך ולא עבר הכשרה מתאימה לתפקיד‪ .‬בדיוק‬
‫לשם כך הוקם "איגוד מאתרי נזילות ותרמוגרפיה בישראל" במטרה למנוע מבעלי מקצוע‬
‫למיניהם להציג את עצמם כמומחים באיתור נזקי מים ללא הכשרה מתאימה או הציוד‬
‫הנדרש לביצוע התפקיד בצורה מקצועית ולהטעות לקוחות ואף את מערכת בית המשפט‬

‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪8‬‬

‫במקרים אחרים‪ .‬חברי האיגוד עוברים בדיקה מקיפה לגבי מקצועיותם ואמינותם‬
‫כמאתרים ורק אז נכנסים כחברים מן המניין‪.‬‬

‫לאחר שביצעתי בדיקה בצינור‪ ,‬כפי שיפורט בהמשך‪ ,‬ולאחר שעובדי החברה מטעמנו ביצעו‬
‫כמה מהלכים שהתבקשנו לבצעם על ידי בית המשפט לפי הנחיה של העד המומחה מר יגאל‬
‫ברגמן‪ ,‬ניתן לראות שכל מה שנעשה עד עכשיו נעשה לחינם וללא שום הכוונה והיגיון מלבד‬
‫ניסוי וטעיה על מנת להגן על שמם כבעלי מקצוע בתחום איתור נזקי המים‪ .‬ולא כן‬

‫הדברים‪.‬‬

‫בתאריך ה‪ 29.12.2019-‬בוצעה על‪-‬ידינו בהוראת מומחי בית‪-‬המשפט פתיחה של שכבת‬
‫המדרך וכן בוצעה פתיחה בקיר‪ .‬ניתן לראות שרמת האיטום היתה מושלמת לחלוטין עד‬
‫לרמה שנמצאו מים כבריכה מתחת לשכבת המדרך‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונה מס' ‪ .1‬ניתן‬
‫להסיק שהמים עומדים בזכות מערכת האיטום התקינה שקיימת ואם היא לא היתה‬
‫קיימת המים הללו היו יורדים לקומה שלמטה באופן חופשי לחלוטין‪ .‬בנוסף נמצאו מים‬
‫מעל לאיטום גם בקיר‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה מס' ‪ .2‬גם מים אלו היו חודרים לקיר‬

‫לולא היה אטום כראוי‪.‬‬

‫‪1‬‬

‫‪2‬‬

‫כבר אז העובדים שלנו הפנו את תשומת לבו של מר איתמר שטראוס‪ ,‬שהוא למעשה ידו‬
‫הארוכה של מר יגאל ברגמן‪ ,‬לכשל שקיים במערכת צנרת ה‪ 4-‬צול והסבירו לו מהניסיון‬
‫הפשוט שלהם שבו מצוי הכשל המהווה מקור לבעיה‪ .‬לצערי הוא לא שמע בעצתם והחליט‬
‫לבצע בדיקת מערכת מי דלוחין רצפתית‪ ,‬דהיינו לבצע הזרמה של מים לתוך מערכת המים‬
‫המגיעים מתוך הכיור ומתוך רצפת המקלחון‪ .‬בדיקה זו נקראת בעגה המקצועית של‬

‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪8‬‬

‫המאתרים האמיתיים והמוסמכים בדיקת בלון פשוטה לחלוטין‪ ,‬שלצורך ביצועה אין כל‬
‫צורך בחשיפת הצנרת‪ ,‬אלא מכניסים בלון לתוך הצנרת שיגרום לעצירת המים ובמקביל‬
‫ממלאים את הקוים ויוצרים עליהם עומס‪ ,‬ובמידה והצינור אינו עומד בעומס ניתן לראות‬
‫מיד ירידה במפלס המים המעידה על כך שהצינור כושל‪ ,‬בלי כל צורך בחשיפת הצינור‪,‬‬

‫כאשר כבר במהלך חשיפתו עלול הצינור להיפגע בעת השימוש בכלים המכניים‪.‬‬
‫במקרה הזה העובדים שלנו‪ ,‬בעלי מקצוע ברמות גבוהות‪ ,‬ידעו לבצע את החשיפה ללא כל‬
‫פגיעה בצנרת‪ ,‬ולכן כפי שניתן לראות הצינורות נחשפו בשלמותם‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונה‬
‫מס' ‪ ,3‬שצולמה ב‪ ,30.12.2019-‬וכן בסרט וידאו מס' ‪ 1‬מאותו יום שבו מתואר כל השטח‬

‫שנחשף‪ ,‬לצפייה בסרט וידאו מס' ‪ 1‬הקלק כאן‪.‬‬

‫‪3‬‬

‫נדגיש שוב כי דרישה זאת לביצוע היתה מיותרת‪ .‬מאתר בעל ניסיון מקצועי באיתור כשלים‬
‫במערכת מי דלוחין היה יכול להגיע לאותה תוצאה בצורה הרבה יותר פשוטה וקלה ומבלי‬

‫לגרום לנזק מיותר‪.‬‬
‫לאחר שעובדינו בשטח הסבירו שהבעיה איננה נמצאת היכן שסברו המומחים שמינה בית‬
‫המשפט הנכבד‪ ,‬ולאחר שככל הנראה המומחים הבינו שהדרך הנכונה לאיתור הבעיה היא‬
‫אכן לבצע בדיקה לצינור הקו הראשי‪ ,‬דהיינו צינור ה‪ 4-‬צול‪ ,‬כפי שאנו טענו מלכתחילה‪,‬‬
‫תואמה בדיקה בשעות שהיו נוחות למר איתמר שטראוס‪ ,‬ביום שישי‪ .‬יש לציין כי לפני כן‬
‫היה רצון מצידו לתאם בדיקה רק לאחר שעות העבודה‪ ,‬בשעות הערב המאוחרות‪ ,‬בשעות‬

‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪8‬‬

‫שדיירי הבית כבר ישנים‪ .‬נציין כי מדובר בבית נורמטיבי שצריך לתפקד‪ ,‬שאף‪ ,‬כפי‬
‫שהובהר‪ ,‬הפך לאתר עבודה מבלי שום צורך בכך‪.‬‬

‫במועד בו נקבעה פגישה הגענו כמובן לשטח‪ .‬התברר לנו כי למר איתמר שטראוס המאתר‬
‫אין מכשור הנחוץ לשם בדיקה מבפנים של צנרת ביוב‪ ,‬ציוד שבלעדיו מוגבלת האפשרות‬

‫לאיתור יעיל של כשלי מים באופן משמעותי‪.‬‬
‫אנחנו דאגנו להביא את הציוד הנדרש‪ ,‬כאשר נדגיש שוב כי אנו למעשה נמצאים במקום‬
‫בתור הקבלנים המבצעים ולא כמאתרים‪ ,‬אך לנוכח הנסיבות הפכנו להיות המאתרים‬
‫בפועל במקום המאתר שמונה על‪-‬ידי בית המשפט הנכבד וביצענו צילום של הקו עם‬

‫מצלמת סיב אופטי ‪ 360‬מעלות‪.‬‬

‫‪ .6‬ממצאים ‪:‬‬

‫כפי שניתן לראות בסרט וידאו מס' ‪ ,2‬לצפייה בסרט וידאו מס' ‪ 2‬הקלק כאן‪ ,‬קיימת חדירה‬
‫של בורג לצינור בחיבור ומאזור זה יוצאים מים‪ .‬ניתן לראות זאת גם בתמונה מס' ‪ .4‬ניתן‬
‫לראות פתח שנוצר כתוצאה מחדירת הבורג וכן מגבונים תפוסים באזור החיבור‪ .‬אזור זה‬
‫הינו מעל לאזור בו מצויה רטיבות בתקרה של דירת התובע שמלמטה‪ ,‬ולכן בו טמון הכשל‬

‫המוביל לרטיבות זו‪.‬‬

‫‪4‬‬

‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪8‬‬

‫‪ .7‬מסקנות‪:‬‬

‫ניתן להסיק שהכשל מצוי בצינור ה‪ 4-‬צול הראשי‪ ,‬קו המנקז אל תוכו אסלות לאורך כל‬
‫הבניין‪ ,‬כשם שטענו כבר בדוח הראשוני שלנו מ‪ .2016-‬לא היה כל צורך להתמהמה עם‬
‫הטיפול בבעיה שאותרה כבר אז וניתן היה לפותרה באופן פשוט תוך שימוש במכשור‬
‫מתקדם ובטכנולוגיות אל‪-‬הרס‪ ,‬דהיינו באמצעות צנתור הקו‪ .‬לא היה צורך לחפש את‬
‫השמש מאחורי הירח‪ ,‬אלא לטפל בכך מיידית על ידי ועד הבית‪ .‬במקום זאת הכניסו את‬

‫הנתבעים לחוויה קשה ומתמשכת ומיותרת לחלוטין‪.‬‬
‫יש לעניות דעתי מקום לעשיית חשבון נפש מצד מי שנכנסו לנעליים הלא נכונות ועשו‬
‫נזקים‪ .‬אני מבקש להפסיק את כל הסגה הזאת וכן להורות לפצות את הנתבעים על ידי העד‬
‫המומחה והמתחזה למאתר שהטעו את כבוד בית המשפט וגרמו לנזק כבד מאוד לנתבעים‪.‬‬
‫הסיפור כולו יכול היה להסתיים במהלך שבוע בלבד לאחר בדיקתנו הראשונה‪ ,‬אילו היה‬
‫שיתוף פעולה מצד התובע‪ ,‬שהיה מבין שהבעיה אינה קשורה לדיירים שמעליו אלא‬

‫באחריות וועד הבית‪.‬‬

‫‪ .8‬המלצות לטיפול‪:‬‬

‫יש ליישם את המסקנות כפי שצוין לעיל ‪.‬‬

‫בברכה‪:‬‬
‫חתימה המאתר‬

‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪8‬‬