דוח משפטי 2875 הבושם 33 דירה 502 מבשרת ציון

‫דו"ח מס' ‪2875‬‬
‫תאריך עריכת הדו"ח ‪12.2.2020‬‬
‫עורכ‪/‬ת הדו"ח – דורית אזר‬

‫הנדון‪:‬‬
‫חוות דעת מאתר – דוח חלקי‬

‫משפחת ארז‬
‫כתובת הדירה‪ :‬הבושם ‪ 33‬דירה ‪ 502‬כניסה ב' מבשרת ציון‬

‫טלפון‪054-4527398 :‬‬
‫תאריך הבדיקה‪2.2.2020 :‬‬
‫שם המאתר‪ :‬מאיר לוזון‬

‫תוכן עניינים‪:‬‬

‫‪ .1‬הצהרת המאתר‬
‫‪ .2‬השכלת המאתר והסמכותיו‬
‫‪ .3‬ניסיונו המקצועי של המאתר‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‬
‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‬

‫‪ .6‬הממצאים‬
‫‪( .7‬מסקנות‬
‫‪ .8‬המלצות לתיקון הכשלים ושיקום הנזקים ותמחורן)‪.‬‬

‫‪ .1‬הצהרה של מוציא חוות דעת זו‬

‫אני החתום מטה‪ ,‬מאיר לוזון ת‪.‬ז‪ ,029512605 .‬מרחוב השופר ‪ 22‬מעלה אדומים‪,‬‬
‫ידוע לי היטב שמבחינת הדין הפלילי דינה של חוות דעת זאת‪ ,‬כשהיא חתומה על ידי‪,‬‬

‫כדין עדות בשבועה לפני בית המשפט‪.‬‬
‫הנני להצהיר כי אין לי עניין בנכס ואין שום מניעה מקצועית אתית או אחרת למתן‬

‫חוו"ד זו מצידי‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪11‬‬

‫‪ .2‬השכלה והסמכה‪:‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס "שמאות נזקי רכוש" מבית מכללת מישלב‬
‫‪ -‬בוגר קורס הסמכת תרמוגרפיה ‪ - Level 1‬איתור נזילות באמצעות‬
‫מצלמה תרמית לפי תקן ישראלי מספר ‪Fluke & RDT ,13187‬‬

‫)‪Systems Academy (04-141001‬‬
‫‪ -‬חבר בהתאחדות קבלני השיפוצים בישראל (‪ – )2778‬שיקום‪ ,‬ושדרוג מבנים‬

‫בישראל‬
‫‪ -‬קבלן רשום ברשם הקבלנים מס' ‪ 30076‬בענף האיטום‬

‫‪ -‬בוגר קורס שיקום נזקי מים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אוטם מורשה מכון התקנים‬
‫‪ -‬בוגר קורס מגשר מוסמך ‪ -‬בקבוצת גבים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אינסטלציה מוסמך‪ -‬במרכז הבנייה הישראלי‬
‫‪ -‬יו"ר איגוד מאתרי נזילות ותרמוגרפיה בישראל (‪ ,)2014‬מס' עמותה‪:‬‬

‫‪580600369‬‬
‫‪ -‬מרצה בתחום איתור נזילות באמצעות מכשור 'אל‪-‬הרס' ומציאת פתרונות‬

‫‪ -‬מנהל פורום מאתרי נזילות ב'זאפ' ‪ -‬דפי זהב‬
‫‪ -‬בוגר קורס מפקח בכיר למניעת ליקויי בניה (‪)B.Q.M‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס עד מומחה מטעם הנהלת בתי המשפט‬

‫‪ .3‬ניסיון מקצועי‪:‬‬

‫בעל ניסיון של כ‪ 35-‬שנה בענף הבנייה על מרכיביו השונים תוך התמחות בזיהוי כשלים‬
‫במבנים‪ .‬נותן שירות לגופים פרטיים‪ ,‬חברות בנייה ומוסדות ממשלתיים ביניהם משרד‬
‫הביטחון‪ ,‬משטרת ישראל‪ ,‬חברת אלקטרה‪ ,‬הסוכנות היהודית‪ ,‬רמי לוי‪ ,‬אושר עד ועוד‪.‬‬
‫במרוצת השנים ביצע טיפולים בעשרות אלפי בתים ומבנים בישראל וביצע סריקות לאיתור‬

‫נזקי מים ומניעת ליקויי בנייה באלפי מבנים ובתי אב‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‪:‬‬
‫‪ -‬ביקור המאתר בשטח והתרשמותו ‪.‬‬
‫‪ -‬צילום הממצאים בשטח והפקת דוח‪.‬‬
‫‪ -‬הידע והניסיון המקצועי של המאתר‪.‬‬

‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪11‬‬

‫ממצאים היכולים להילקח מהשטח ומהווים בסיס להפקת הדו"ח ‪:‬‬
‫תמונות רגילות‪ ,‬תמונות תרמיות וסרטוני וידאו‪ ,‬דוגמיות מצע ותיעוד חומר שהתקבל מהלקוח מציגים‬
‫"תרגום" של מקור הכשל‪/‬ים‪ ,‬במידה וקיימ‪/‬ים‪ ,‬ומהווים כלי אבחון המנחים את המאתר ומצויים בבסיס‬

‫הערותיו‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫חברתנו משקיעה מאמצים רבים על מנת לאתר את מקור הכשל‪/‬ים‪ .‬אולם‪ ,‬קיימים מקרים בהם‬
‫הבדיקה עלולה להיכשל מסיבות שונות‪ .‬לכן‪ ,‬במידה ויהיה צורך בבדיקה נוספת בשל כישלון של‬
‫המאתר‪ ,‬אנו מתחייבים להגיע ולבצע בדיקה נוספת ללא תשלום‪.‬‬
‫אולם‪ ,‬במידה וכישלון הבדיקה אינו נובע מטעות של המאתר כגון‪ :‬תנאי שטח שאינם מאפשרים לבצע‬
‫בדיקה או מידע שגוי שנמסר לנו ע"י הלקוח‪ ,‬אין אנו מתחייבים לבצע בדיקה חוזרת ללא תשלום‪.‬‬
‫מאחר ומצבים אלו שכיחים למדי‪ ,‬אנו מדגישים אותם על מנת לשרת את לקוחותינו בצורה אמינה‬
‫ושקופה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי במידה ותידרש בדיקה נוספת באמצעות כלים טכנולוגיים שונים מאלה שבעזרתם בוצע‬
‫האיתור נשוא דוח זה ועליהם סוכם מראש‪ ,‬והמאתר קבע כי יש להשתמש בכלים אלו על מנת להגיע‬
‫למסקנות מדויקות יותר‪ ,‬הלקוח יחויב בתשלום עבור בדיקה נוספת‪ ,‬במידה ותבוצע‪ ,‬שתתומחר‬
‫בהתאם‪.‬‬
‫על מנת להנגיש את הבנת הדו"ח‪ ,‬אנו ממליצים לעיין במקרא התמונה התרמית שלהלן‪ .‬אולם‪ ,‬קריאה‬
‫נכונה של תמונות תרמיות מצריכה הכשרה מיוחדת ואין להסיק באופן עצמאי מסקנות מהתמונות‬
‫שבדו"ח‪ .‬מסקנות הדו"ח הן אלו שנקבעו ע"י המאתר המוסמך בלבד‪.‬‬
‫הסבר על קריאת תמונה תרמית‪:‬‬
‫מד הטמפרטורה נע על ציר שבין אדום לכחול‪ .‬ככל שמתקרבים לכחול משמעות הדבר שהאזור קר‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬ככל שהצבע אדום יותר‪ ,‬האזור הינו חם‪.‬‬
‫בתוך האזור הכחול עצמו יש לשים לב להבדלי הגוון‪ ,‬כאשר בדרך כלל‪ ,‬גוון כחול כהה מעיד על מקור‬
‫הכשל המשוער‪.‬‬

‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪11‬‬

‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‪:‬‬

‫דירה שנרכשה לאחרונה ואוכלסה בחודש האחרון‪ ,‬כלומר בסביבות חודש ‪ ,1.2020‬שכבר‬
‫מיד לאחר האכלוס ותחילת מגורי הדיירים הנוכחיים בה‪ ,‬התגלו סימני רטיבות קשים‬

‫בתוך הדירה‪.‬‬
‫תקרת הדירה גובלת במרפסת של הדירה שמעל‪ ,‬המצויה על רוב שטח הדירה‪ .‬מהתרשמות‬
‫הדיירים בעקבות שיחות שנערכו עם השכן מלמעלה‪ ,‬ניתן היה להבין שבעיה זו‪ ,‬של חדירות‬
‫מים‪ ,‬כבר היתה קיימת עוד לפני כן והשכן מלמעלה ביצע מהלכים על מנת לתקן זאת אך‬

‫באופן שאינו מקצועי‪.‬‬
‫מדובר בבניין שנבנה לפני קרוב לשלושים שנה‪ ,‬שהיה מצריך טיפול יסודי במקרה של‬
‫חדירות של מים כגון הרמת כל הריצוף ועשית איטום חדש על ידי בעלי מקצוע מוסמכים‬
‫לכך בתחום האיטום‪ .‬עוד נאמר לנו שהיה איש מטעם הדייר מלמעלה שבא לבצע בדיקה‬
‫וגם לבצע עבודה‪ .‬האיש הוא מומחה בתחום האינסטלציה ולאו דוקא בתחום האיטום‪ ,‬כפי‬

‫שידוע לי‪ ,‬אלא אם יוכח אחרת‪.‬‬

‫התבקשנו לבצע בדיקה על מנת לאתר את מקור הכשלים ולהמליץ על פתרונם‪.‬‬

‫הבדיקה בוצעה ע"י מאתר מוסמך מטעם חברתנו‪ ,‬בעל הסמכות הן בתחום האיטום והן‬
‫באיתור נזקי מי גשמים‪ ,‬תוך שימוש במצלמה תרמית אינפרא‪-‬אדום באמצעותה אפשר‬
‫להבחין ברמת הלחות ומקור החדירה‪ ,‬על מנת לאתר את מקור הכשלים ולהמליץ על‬

‫פתרונם ותמחור התיקונים הנדרשים‪ ,‬כולל שיקום הנזקים שנגרמו‪.‬‬
‫השימוש במצלמה תרמית נעשה בהתאם לתקן ישראלי מספר ‪.13187‬‬

‫תיאור המבנה‪:‬‬

‫דירה בבניין דירות ומעליה דירה נוספת ובה מרפסת גדולה מעל לדירת הלקוחות‪.‬‬

‫‪ .6‬ממצאים ‪:‬‬
‫כפי שניתן לראות קיימת רמת לחות גבוהה שמגיעה מאזור המרפסת שנמצאת מעל‬

‫התקרה‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונות תרמיות מס' ‪ ,3-1‬מאזור תקרת הסלון‪.‬‬

‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪11‬‬

‫‪11‬‬
‫‪1‬‬

‫‪22‬‬
‫‪2‬‬

‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪11‬‬

‫‪3‬‬
‫‪3‬‬

‫‪3‬‬

‫וכן בתמונה מס' ‪ 4‬מאזור תקרת המטבח‪.‬‬
‫‪44‬‬

‫‪4‬‬

‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪11‬‬

‫באזור חדר שינה של ההורים קיימת רמת לחות גבוהה עד כדי טפטופי מים‬
‫ממשיים‪ ,‬שגרמה להשבתת החדר בשל חוסר אפשרות להתגורר בו ובני הזוג נאלצו‬

‫לעבור ולהתגורר בסלון‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונות מס' ‪.6-5‬‬
‫‪65‬‬

‫ניתן לראות כי חדר השינה המושבת‪ ,‬כאמור‪ ,‬מוצף במים בשל חדירה רבה של מים‬
‫דרך תקרת החדר בתמונות מס' ‪.11-7‬‬

‫‪77‬‬

‫‪7‬‬

‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪11‬‬

‫‪88‬‬
‫‪8‬‬

‫‪99‬‬
‫‪9‬‬

‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪11‬‬

‫‪10 10‬‬
‫‪10‬‬

‫‪11 11‬‬
‫‪11‬‬

‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪11‬‬

‫תופעת טפטופי המים מתרחשת בתהליך מתמיד בעת ירידת גשמים ומופיעה מיד‬
‫עם תחילת ירידתם‪ .‬איסופם נעשה על ידי גיגיות ומיכלים שהניחו בני הזוג על מנת‬

‫למנוע הצפה של החדר‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה מס' ‪ .12‬ניתן לראות בברור כי‬
‫בשני המיכלים שהונחו נאגרו מים רבים‪.‬‬

‫‪12‬‬

‫ניתן להבין שני דברים‪ ,‬ראשית כי התופעה החלה ככל הנראה להתרחש זמן רב‬
‫בטרם מכירת הדירה‪ .‬נדגיש כי במידה ומוכר הדירה ידע על כך ולא דיווח‬
‫לרוכשים‪ ,‬הדבר חמור מאוד‪.‬‬

‫בנוסף לכך‪ ,‬גם השכן מלמעלה‪ ,‬אם ידע על כך‪ ,‬היה עליו לפעול בנדון בצורה שקופה‬
‫ורצינית‪ ,‬ולטפל בבעיה בצורה נכונה וזאת על ידי הרמת הריצוף של כל המרפסת‬
‫ועשיית איטום כפי שמתבקש ומתואר במפרט ‪ ,LU25‬דהיינו הרמה של מערכת‬

‫המדרך‪ ,‬בדיקת התאמת שכבת המצע הקיימת למערכת ניקוז כפולה‪ ,‬כפי שמתבקש‬
‫במרפסת‪ ,‬ועשיית בדיקה במערכת הצמ"גים (=צינורות מי גשמים) ובמידה ויש‬

‫בהם כשל טיפול בהם וכן התקנת מערכת ניקוז כפולה לאחר מכן כנדרש וכמתואר‬
‫במפרט ‪.LU31‬‬

‫היות והשכן מלמעלה לא איפשר לנו להיכנס לדירתו ולא יכולנו לראות אלו פעולות‬
‫נעשו בה‪ ,‬אנחנו יכולים לשער שהיה לו מה להסתיר וזאת הסיבה לסירובו‬

‫לכניסתנו‪ .‬במידה והוא היה מאפשר לנו זאת‪ ,‬היינו יכולים לראות מה בוצע ולהבין‬
‫אלו פעולות נוספות נדרשות על מנת לטפל בבעיה‪ .‬נכון לעכשיו‪ ,‬אנחנו משערים‬
‫שהפעולות הנדרשות לא נעשו ומה שנעשה איננו תקין‪ ,‬וזאת ככל הנראה הסיבה‬
‫לכך שהוא מנסה להסתיר זאת מבעלי הדירה שמתחתיו וחבל מאוד שכך‪ ,‬כי‬

‫המטרה היא למנוע ככל האפשר נזק בקומה למטה ולאפשר חזרה לחיים נורמליים‬
‫במהירות הרבה ביותר‪.‬‬

‫לכן אנחנו נמליץ בכל זאת לאפשר לנו לנסות ולתאם פגישה עם הדייר מלמעלה כדי‬
‫לבחון מה מקור הבעיות על מנת להמליץ על הפתרון המתבקש לשם מניעת נזקים‬
‫נוספים גם בעתיד‪.‬‬

‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪11‬‬

‫נציין כי בדרך כלל במקרים דומים‪ ,‬לאחר ‪ 30‬שנה בה מערכת איטום קיימת‪,‬‬
‫מתבקש לבצע חידוש למערכת האיטום על ידי בעלי מקצוע בתחום האיטום‬
‫והמוסמכים לכך‪ .‬יש צורך‪ ,‬כאמור‪ ,‬בבדיקות מערכות ניקוז‪ ,‬צמ"גים‪ ,‬ועשיית כל‬

‫המפרטים הנדרשים כפי שצוין לעיל‪.‬‬
‫אני מקווה שהשכן מלמעלה יאפשר לנו להגיע ולבצע בדיקה על מנת להוציא‬

‫המלצות לטיפול כפי שמתבקש‪.‬‬

‫בברכה‪:‬‬
‫וילניוס מהנדסים בע"מ – מקבוצת לוזון‬

‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪11‬‬