דוח משפטי 2876 שלמה בן יוסף 321 ירושלים

‫דו"ח מס' ‪2876‬‬
‫תאריך עריכת הדו"ח ‪17.2.2020‬‬
‫עורכ‪/‬ת הדו"ח – דורית אזר‬

‫הנדון‪:‬‬
‫חוות דעת מאתר‬
‫משפחת תורג'מן‬
‫כתובת הדירה‪ :‬שלמה בן יוסף ‪ 321‬דירה ‪ 20‬קומה ‪ 3‬ירושלים‬
‫טלפון‪050-6233208 :‬‬
‫תאריך הבדיקה‪3.2.2020 :‬‬
‫שם המאתר‪ :‬מאיר לוזון‬

‫תוכן עניינים‪:‬‬

‫‪ .1‬הצהרת המאתר‬
‫‪ .2‬השכלת המאתר והסמכותיו‬
‫‪ .3‬ניסיונו המקצועי של המאתר‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‬
‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‬

‫‪ .6‬הממצאים‬

‫‪ .1‬הצהרה של מוציא חוות דעת זו‬

‫אני החתום מטה‪ ,‬מאיר לוזון ת‪.‬ז‪ ,029512605 .‬מרחוב השופר ‪ 22‬מעלה אדומים‪,‬‬
‫ידוע לי היטב שמבחינת הדין הפלילי דינה של חוות דעת זאת‪ ,‬כשהיא חתומה על ידי‪,‬‬

‫כדין עדות בשבועה לפני בית המשפט‪.‬‬
‫הנני להצהיר כי אין לי עניין בנכס ואין שום מניעה מקצועית אתית או אחרת למתן‬

‫חוו"ד זו מצידי‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪14‬‬

‫‪ .2‬השכלה והסמכה‪:‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס "שמאות נזקי רכוש" מבית מכללת מישלב‬
‫‪ -‬בוגר קורס הסמכת תרמוגרפיה ‪ - Level 1‬איתור נזילות באמצעות‬
‫מצלמה תרמית לפי תקן ישראלי מספר ‪Fluke & RDT ,13187‬‬

‫)‪Systems Academy (04-141001‬‬
‫‪ -‬חבר בהתאחדות קבלני השיפוצים בישראל (‪ – )2778‬שיקום‪ ,‬ושדרוג מבנים‬

‫בישראל‬
‫‪ -‬קבלן רשום ברשם הקבלנים מס' ‪ 30076‬בענף האיטום‬

‫‪ -‬בוגר קורס שיקום נזקי מים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אוטם מורשה מכון התקנים‬
‫‪ -‬בוגר קורס מגשר מוסמך ‪ -‬בקבוצת גבים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אינסטלציה מוסמך‪ -‬במרכז הבנייה הישראלי‬
‫‪ -‬יו"ר איגוד מאתרי נזילות ותרמוגרפיה בישראל (‪ ,)2014‬מס' עמותה‪:‬‬

‫‪580600369‬‬
‫‪ -‬מרצה בתחום איתור נזילות באמצעות מכשור 'אל‪-‬הרס' ומציאת פתרונות‬

‫‪ -‬מנהל פורום מאתרי נזילות ב'זאפ' ‪ -‬דפי זהב‬
‫‪ -‬בוגר קורס מפקח בכיר למניעת ליקויי בניה (‪)B.Q.M‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס עד מומחה מטעם הנהלת בתי המשפט‬

‫‪ .3‬ניסיון מקצועי‪:‬‬

‫בעל ניסיון של כ‪ 35-‬שנה בענף הבנייה על מרכיביו השונים תוך התמחות בזיהוי כשלים‬
‫במבנים‪ .‬נותן שירות לגופים פרטיים‪ ,‬חברות בנייה ומוסדות ממשלתיים ביניהם משרד‬
‫הביטחון‪ ,‬משטרת ישראל‪ ,‬חברת אלקטרה‪ ,‬הסוכנות היהודית‪ ,‬רמי לוי‪ ,‬אושר עד ועוד‪.‬‬
‫במרוצת השנים ביצע טיפולים בעשרות אלפי בתים ומבנים בישראל וביצע סריקות לאיתור‬

‫נזקי מים ומניעת ליקויי בנייה באלפי מבנים ובתי אב‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‪:‬‬
‫‪ -‬ביקור המאתר בשטח והתרשמותו ‪.‬‬
‫‪ -‬צילום הממצאים בשטח והפקת דוח‪.‬‬
‫‪ -‬הידע והניסיון המקצועי של המאתר‪.‬‬

‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪14‬‬

‫ממצאים היכולים להילקח מהשטח ומהווים בסיס להפקת הדו"ח ‪:‬‬
‫תמונות רגילות‪ ,‬תמונות תרמיות וסרטוני וידאו‪ ,‬דוגמיות מצע ותיעוד חומר שהתקבל מהלקוח מציגים‬
‫"תרגום" של מקור הכשל‪/‬ים‪ ,‬במידה וקיימ‪/‬ים‪ ,‬ומהווים כלי אבחון המנחים את המאתר ומצויים בבסיס‬

‫הערותיו‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫חברתנו משקיעה מאמצים רבים על מנת לאתר את מקור הכשל‪/‬ים‪ .‬אולם‪ ,‬קיימים מקרים בהם‬
‫הבדיקה עלולה להיכשל מסיבות שונות‪ .‬לכן‪ ,‬במידה ויהיה צורך בבדיקה נוספת בשל כישלון של‬
‫המאתר‪ ,‬אנו מתחייבים להגיע ולבצע בדיקה נוספת ללא תשלום‪.‬‬
‫אולם‪ ,‬במידה וכישלון הבדיקה אינו נובע מטעות של המאתר כגון‪ :‬תנאי שטח שאינם מאפשרים לבצע‬
‫בדיקה או מידע שגוי שנמסר לנו ע"י הלקוח‪ ,‬אין אנו מתחייבים לבצע בדיקה חוזרת ללא תשלום‪.‬‬
‫מאחר ומצבים אלו שכיחים למדי‪ ,‬אנו מדגישים אותם על מנת לשרת את לקוחותינו בצורה אמינה‬
‫ושקופה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי במידה ותידרש בדיקה נוספת באמצעות כלים טכנולוגיים שונים מאלה שבעזרתם בוצע‬
‫האיתור נשוא דוח זה ועליהם סוכם מראש‪ ,‬והמאתר קבע כי יש להשתמש בכלים אלו על מנת להגיע‬
‫למסקנות מדויקות יותר‪ ,‬הלקוח יחויב בתשלום עבור בדיקה נוספת‪ ,‬במידה ותבוצע‪ ,‬שתתומחר‬
‫בהתאם‪.‬‬
‫על מנת להנגיש את הבנת הדו"ח‪ ,‬אנו ממליצים לעיין במקרא התמונה התרמית שלהלן‪ .‬אולם‪ ,‬קריאה‬
‫נכונה של תמונות תרמיות מצריכה הכשרה מיוחדת ואין להסיק באופן עצמאי מסקנות מהתמונות‬
‫שבדו"ח‪ .‬מסקנות הדו"ח הן אלו שנקבעו ע"י המאתר המוסמך בלבד‪.‬‬
‫הסבר על קריאת תמונה תרמית‪:‬‬
‫מד הטמפרטורה נע על ציר שבין אדום לכחול‪ .‬ככל שמתקרבים לכחול משמעות הדבר שהאזור קר‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬ככל שהצבע אדום יותר‪ ,‬האזור הינו חם‪.‬‬
‫בתוך האזור הכחול עצמו יש לשים לב להבדלי הגוון‪ ,‬כאשר בדרך כלל‪ ,‬גוון כחול כהה מעיד על מקור‬
‫הכשל המשוער‪.‬‬

‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪14‬‬

‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‪:‬‬

‫תיאור המבנה‪:‬‬

‫דירה הממוקמת בבניין‪ .‬הדירה ממוקמת בקומה העליונה ומעליה גג הבניין‪ .‬כמו כן‬
‫בדירה מרפסת שמתחתיה דירה נוספת‪ ,‬השייכת לשכנים‪.‬‬

‫התבקשנו לבוא ולבצע בדיקה בעקבות תביעה שהוגשה נגד הלקוחות על ידי השכנים‬
‫מלמטה שמרפסת לקוחותינו מהווה תקרה שלהם ולטענתם היא מקור חדירת מים‬

‫לדירתם‪.‬‬

‫קצת היסטוריה‪ ,‬הדיירים‪ ,‬לקוחותינו‪ ,‬עזבו את דירתם זו לפני למעלה משנה בעקבות‬
‫ניסיון למכור או להשכיר אותה‪ ,‬אולם עקב הכשלים במערכת האיטום וחדירות המים‬
‫הרבות שקיימות בה‪ ,‬לא הצליחו לא למכור את הדירה ולא להשכיר אותה‪ .‬עוד יצוין‬
‫שהדיירים‪ ,‬בעלי הבית‪ ,‬עשו כל מאמץ לטפל בבעיות הן במסגרת ועד הבית שדאג לטיפול‬
‫בגג המשותף וזאת על מנת למנוע חדירה של מים לדירתם‪ ,‬והן על ידי חברת איטום‬
‫שביצעה מטעמם איטום במרפסת לשם מניעת חדירת מים אל תוך דירת השכנים מלמטה‪.‬‬

‫בשני המקרים הללו התרשמנו שהעבודה שנעשתה איננה מקצועית וזאת בלשון המעטה‪.‬‬

‫התבקשנו לבצע בדיקה על מנת לאתר את מקור הכשל‪/‬ים ולהמליץ על פתרונו‪/‬ם‪.‬‬

‫הבדיקה בוצעה ע"י מאתר מוסמך שהוא גם מומחה בתחום איטום גגות בנוסף להסמכתו‬
‫כמאתר מוסמך לנזקי מים מטעם חברתנו‪ ,‬תוך שימוש שנעשה במידת הצורך בכלים‬
‫הטכנולוגיים הנדרשים על מנת לאתר את מקור הכשלים ולהמליץ על פתרונם ותמחור‬

‫התיקונים הנדרשים‪ ,‬כולל שיקום הנזקים שנגרמו‪.‬‬

‫במידה ונעשה שימוש במצלמה תרמית הדבר נעשה בהתאם לתקן ישראלי מספר ‪.13187‬‬

‫‪ .6‬ממצאים ‪:‬‬
‫הבדיקה נעשתה בדירת הלקוחות ובגג‪ .‬לצערי‪ ,‬הניסיון שלנו לרדת לשכנים למטה‬
‫ולבצע גם שם בדיקה לא התאפשר וזאת עקב הסכסוך שקיים בין הלקוחות לבין‬
‫השכנים וחבל שכך‪ ,‬משום שהתרשמנו שהלקוחות עושים כל מאמץ לטפל בבעיה‬

‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪14‬‬

‫ואינני יודע למה אצה הדרך לשכנים מלמטה לבצע מהלך של מיצוי ההליך המשפטי‬
‫מבלי לנסות להגיע לפתרון הבעיה מחוץ לכותלי בית המשפט‪.‬‬

‫הבדיקה החלה בדירת הלקוחות‪ .‬ניתן לראות רמת לחות גבוהה המצויה בתקרה‬
‫וסימני רטיבות קשים‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה מס' ‪.1‬‬

‫‪11‬‬

‫‪1‬‬

‫רמת לחות גבוהה וסימני רטיבות ניתן לראות גם באזור התקרה בסלון‪/‬פינת האוכל‪.‬‬
‫כפי שניתן לראות בתמונות מס' ‪.3-2‬‬

‫‪22‬‬

‫‪2‬‬

‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪14‬‬

‫‪33‬‬

‫‪3‬‬
‫גם באזור תקרת המטבח ניתן לראות רמת לחות גבוהה בתמונה מס' ‪.4‬‬
‫‪44‬‬

‫‪4‬‬
‫בהמשך נעלה לגג על מנת לבחון מהו מקור הרטיבות שבתקרת הדירה‪.‬‬

‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪14‬‬

‫רמת לחות גבוהה מצויה גם ברצפת הדירה‪ ,‬מסביב לעמוד שנמצא באזור פינת‬
‫האוכל סמוך לאזור המרפסת‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונה מס' ‪.5‬‬

‫‪55‬‬

‫‪5‬‬

‫ככל הנראה מים המצויים מתחת לשכבת המדרך במרפסת חודרים לשכבת המדרך‬
‫בתוך הדירה‪ .‬בהמשך נבצע גם במרפסת בדיקה על מנת לבחון מהם הכשלים בה‪.‬‬
‫בקיר המקביל למרפסת ניתן לראות רמת לחות גבוהה‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה‬
‫מס' ‪ .6‬כפי הנראה‪ ,‬הולכת המים נעשית מתחת לשכבת המדרך‪.‬‬
‫‪66‬‬

‫‪6‬‬

‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪14‬‬

‫באזור קיר המקביל לקיר חיצוני‪ ,‬בחדר השינה‪ ,‬ניתן גם כן לראות רמת לחות גבוהה‬
‫בתמונה מס' ‪.7‬‬

‫‪77‬‬

‫‪7‬‬

‫באזור הרצפה בחדר השינה ניתן לראות רמת לחות גבוהה מאזור הקיר המקביל‬
‫לקיר חיצוני‪ ,‬בתמונה מס' ‪.8‬‬

‫‪88‬‬

‫‪8‬‬

‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪14‬‬

‫מפה יצאנו למרפסת‪ .‬מרפסת זו גורמת לרטיבות גם בקומה למטה‪ ,‬אצל השכנים‪,‬‬
‫כפי שנאמר לנו‪ .‬ניתן לראות שנעשתה פה עבודה על ידי קבלן שכנראה לא ידע מהי‬
‫מהות עבודת האיטום הנדרשת‪ .‬ניתן לראות את רמת הלחות המצויה מתחת לשכבת‬

‫המדרך בתמונות מס' ‪.10-9‬‬
‫‪99‬‬

‫‪9‬‬

‫‪10 10‬‬

‫‪10‬‬

‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪14‬‬

‫במערכת הניקוז שהותקנה נעשתה השחלה של צינור בתוך הצינור באופן שאינו‬
‫תקין‪ ,‬צריך היה להתקין מערכת ניקוז כפולה‪ .‬המערכת שהותקנה גורמת לריבוי של‬

‫מים מתחת לשכבת המדרך‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונה מס' ‪.11‬‬
‫‪11 11‬‬

‫‪11‬‬

‫ובתמונה מס' ‪ 12‬ניתן לראות כי כל המרפסת מתחת לשכבת המדרך רוויה במים‪.‬‬
‫‪12 12‬‬

‫‪12‬‬

‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪14‬‬

‫המים הכלואים הללו מחפשים כל דרך לצאת‪ .‬במקרה הזה‪ ,‬אני מניח שהם חודרים‬
‫אל תוך דירת הלקוחות ומשם מבצעים ירידה אל תוך דירת השכנים מלמטה‪ ,‬כפי‬
‫שניתן להבין ולראות מהתמונות התרמיות‪.‬‬
‫בדיקה נוספת נעשתה בגג‪ .‬בוצעה בו עבודת איטום על ידי קבלן מטעם ועד הבית‪.‬‬

‫ניתן להבין שנעשתה בו עבודה שקשה להגדיר אותה כעבודת איטום‪ ,‬הונח שם חומר‬
‫כלשהו הנשטף במים ועליו הונח מעין צבע או חומר שמתיימר להיות חומר איטום‬
‫שאין לו שום אפקטיביות‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונות מס' ‪.17-13‬‬
‫‪14 13‬‬

‫‪16 15‬‬
‫‪6‬‬

‫‪17‬‬

‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪14‬‬

‫חומר מסוג זה אינו מסוגל לאטום גג ולמנוע חדירת מים‪.‬‬
‫גם במעטפת החיצונית‪ ,‬כפי שניתן לראות באזור החלונות‪ ,‬לא בוצע חומר איטום‬
‫המסוגל למנוע את חדירות המים‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונה מס' ‪ .18‬ובתמונה מס'‬
‫‪ 19‬ניתן לראות שמים חודרים מאזור החלון באופן חופשי‪ ,‬כפי שגם ניתן היה לראות‬

‫מתמונה תרמית מס' ‪ 7‬לעיל‪.‬‬
‫‪19 18‬‬

‫גם עבודה זו היתה אמורה להיעשות על ידי הקבלן מטעם ועד הבית‪ ,‬האחראי‬
‫לרכוש המשותף הכולל את הקירות החיצוניים‪ .‬העבודה בוצעה באופן שאינו‬
‫מקצועי‪ .‬יש לדרוש מהקבלן שביצע את העבודה או לבצע את העבודה בשנית כראוי‬

‫או להחזיר את התשלום בגין העבודה שלא בוצעה כראוי‪.‬‬
‫בנוסף לכך יש מרפסת שעליה מונחת פסולת בניין שנותרה בעקבות עבודתו וטרם‬
‫פונתה‪ .‬יש לפנות את הפסולת ולעשות בה איטום מחדש‪ .‬כפי שניתן לראות בתמונה‬

‫מס' ‪ ,20‬מתבקש לבצע זאת‪.‬‬
‫‪20‬‬

‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪14‬‬

‫לסיכום לגבי המרפסת‪ ,‬בה‪ ,‬כאמור‪ ,‬ביצע את העבודה קבלן מטעם בעלי הדירה‪,‬‬
‫דהיינו לקוחותינו‪ .‬ניתן לראות בברור כי מערכת הניקוז שבוצעה מתאימה לסיפון‪,‬‬

‫ולא למרפסת‪ ,‬בתמונה מס' ‪.21‬‬
‫‪21‬‬

‫כמו כן בסרטונים שהגיעו אלינו מהלקוחות ניתן לראות כי המים עומדים מסביב‬
‫למערכת ניקוז זו בעת ירידת הגשמים‪ .‬ניתן לראות זאת בסרט וידאו מס' ‪ ,1‬לצפיה‬

‫בסרט וידאו מס' ‪ 1‬יש להקליק כאן‪.‬‬
‫היה ניסיון שלי להיכנס לדירת השכנים הסובלים‪ ,‬ככל הנראה‪ ,‬גם הם מבעיות‬

‫הנובעות מהכשלים במרפסת‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה מס' ‪.22‬‬
‫‪22‬‬

‫אולם לא היה איש בבית למרות שהשכנה מלמעלה‪ ,‬דהיינו לקוחתנו‪ ,‬הודיעה‬
‫בהודעה טלפונית לשכנים מלמטה על בואנו הצפוי‪ ,‬אולם הם לא חזרו אליה‪.‬‬
‫לפיכך יש לדרוש מקבלני האיטום שביצעו את העבודות‪ ,‬הן מטעם ועד הבית‪ ,‬בגג‬
‫ובקירות והן מטעם לקוחותינו‪ ,‬במרפסת דירתם‪ ,‬להסביר מדוע לאחר ששולמו להם‬
‫אלפי שקלים‪ ,‬כפי שנאמר לי‪ ,‬גם השכנים מלמטה סובלים ואף תבעו בעקבות זאת‬

‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪14‬‬

‫את לקוחותינו וגם מהגג המשותף ומהקירות נגרמים נזקים חמורים לדירת‬
‫לקוחותינו‪.‬‬

‫אני אתן המלצות והערכות מחיר לאחר שאשמע את התייחסות הקבלנים בנוגע למה‬
‫שסוכם איתם ומה התחייבו לבצע‪.‬‬

‫בברכה‪:‬‬
‫וילניוס מהנדסים בע"מ – מקבוצת לוזון‬

‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪14‬‬