Κείμενο
Πολιτικής:
Για το δικαίωμα
στην οικονομικά
προσιτή
ενοικιαζόμενη
κατοικία
[Σύντομη εκδοχή]
Σεπτέμβριος 2022
ON
ETERON
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη Δήμητρα Σιατίτσα
Δρ. αρχιτεκτονικής-πολεοδομίας,
Ερευνητική Ομάδα Ερευνήτρια σε θέματα
κατοικίας και πόλης
Στεφανία Γυφτοπούλου
Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος
Δημήτρης Μπαλαμπανίδης
Δρ. πολεοδόμος-γεωγράφος,
Ερευνητής σε θέματα
κατοικίας και μετανάστευσης
Εύα Παπατζανή
Υπ. Δρ. & Ερευνήτρια σε θέματα
μετανάστευσης και μελέτης
της πόλης
Προτεινόμενη βιβλιογραφική Σιατίτσα Δ.
αναφορά: Γυφτοπούλου Στ.
Μπαλαμπανίδης Δ.
Παπατζανή Ε. (2022) Κείμενο
πολιτικής: Για το δικαίωμα στην
οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη
κατοικία (Σύντομη εκδοχή), Eteron
- Ινστιτούτο για την Έρευνα και την
Κοινωνική Αλλαγή, Αθήνα 2022.
eteron.org 2
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη Σελ
Περιεχόμενα 4
10 Βασικά σημεία 5
Εισαγωγή 10
11
Προτάσεις δημόσιας παρέμβασης 12
για τα ενοίκια στην Ελλάδα 13
1. Επίδοτηση ενοικίου 13
2. Έλεγχος ενοικίων 14
3. Έλεγχος κτηματομεσιτικής αγοράς 15
3.1 Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων 16
3.2 Έλεγχος επενδύσεων και τάσεων 17
χρηματιστικοποίησης της κατοικίας 18
4. Κοινωνική και οικονομικα προσιτή
κατοικία στο υφιστάμενο απόθεμα
5. Αύξηση του αποθέματος κοινωνικής
και υποστηριζόμενης ενοικιαζόμενης
κατοικίας
6. Προστασία και ενδυνάμωση
ενοικιαστών/ριών
Επίλογος
eteron.org 3
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
10 Βασικά Σημεία παρέμβασης σε πολλά μέτωπα ταυτόχρονα,
μέσα από ένα σύνθετο πλέγμα πολιτικών που
1. Το ζήτημα της πρόσβασης σε οικονομικά εμπεριέχουν τόσο μέτρα άμεσης εφαρμογής
προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία στην Ελλάδα αλλά και μεσο-μακροπρόθεσμες πολιτικές, στο
αναδύεται ως ένα από τα κεντρικότερα πλαίσιο ενός συνολικού σχεδίου πολιτικής για τη
κοινωνικά ζητήματα που χρήζουν άμεσης στέγη.
παρέμβασης.
7. Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, επανέρχεται
2. Τα ιδιαίτερα, ιστορικά διαμορφωμένα, όλο και περισσότερο η ανάγκη για τον έλεγχο
χαρακτηριστικά της στέγασης και της των ενοικίων, ως ένα μέτρο άμεσης παρέμβασης
στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα συχνά σε αγορές ενοικίων με έντονες αυξητικές τάσεις
χρησιμοποιούνται ως πρόσχημα και αποτελούν στις τιμές.
εμπόδιο στην εμβάθυνση της σχετικής
συζήτησης για το ζήτημα των ενοικίων, 8. Η ενεργοποίηση του υφιστάμενου αδρανούς
είτε σε επίπεδο δημόσιου διαλόγου είτε οικιστικού αποθέματος αποτελεί κύριο άξονα
σε επίπεδο πολιτικής. Μοιάζει το ζήτημα για τη μεσοπρόθεσμη αύξηση της προσφοράς
του ενοικιαζόμενου τομέα κατοικίας και οικονομικά προσιτής κοινωνικής κατοικίας.
της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή
ενοικιαζόμενη κατοικία να παραμένει «αόρατο».
3. Το έλλειμμα δημόσιας πολιτικής για την 9. Παράλληλα, είναι απαραίτητη η ανάπτυξη
κατοικία που χαρακτηρίζει την Ελλάδα μηχανισμών, η διαμόρφωση συμμαχιών και
συνίσταται στην ύπαρξη μηδενικού κοινωνικού, συμπράξεων, και ο εξοπλισμός των δημόσιων
δημόσιου ή μη κερδοσκοπικού προσιτού και δημοτικών φορέων για τη δημιουργία
οικιστικού αποθέματος, την απουσία αρμόδιου ενός μη-κερδοσκοπικού τομέα κοινωνικής και
φορέα για τη στεγαστική πολιτική και την οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας
απουσία θεσμικού πλαισίου που να εξειδικεύει και στην Ελλάδα.
τη συνταγματική επιταγή για το δικαίωμα στην
κατοικία. 10. Η μεγαλύτερη ευαισθητοποίηση των
πολιτών, η ενεργοποίηση του δημόσιου
4. Διαφαίνεται ότι ένα όλο και μεγαλύτερο διαλόγου με κατάθεση διαφορετικών προτάσεων
τμήμα του πληθυσμού θα εξαρτάται από τον πολιτικής, η τοποθέτηση της κατοικίας κεντρικά
ιδιωτικό ενοικιαζόμενο τομέα για τη στέγασή στην ατζέντα του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου
του. και η διαθεσιμότητα αξιόλογων πόρων από το
Ταμείο Ανάκαμψης και άλλες πηγές αποτελούν
5. Είναι πλέον σαφές ότι η πολιτική σημαντικές ευκαιρίες και μπορούν να
απελευθέρωσης της λειτουργίας της αγοράς συμβάλουν στην ανάπτυξη μιας ολοκληρωμένης
και η μείωση των δημόσιων επενδύσεων στην στεγαστικής πολιτικής και στην Ελλάδα.
κατοικία έχουν οδηγήσει τα κράτη σε αδιέξοδο.
Οι συστάσεις και οι προσπάθειες συντονισμού
της ΕΕ έχουν ενταθεί μετά το 2020, ενώ σε
πολλές χώρες και πόλεις της Ευρώπης γίνονται
σημαντικές δημόσιες παρεμβάσεις.
6. Για να είναι αποτελεσματική η πολιτική για
την οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία
χρειάζεται η ενεργοποίηση της δημόσιας
eteron.org 4
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη Στην ιστοσελίδα του Etreron υπάρχει διαθέσιμη η
πιο μακροσκελής εκδοχή του κειμένου, στην οποία
Εισαγωγή μπορούν να ανατρέξουν όσοι και όσες επιθυμούν
μια πιο ενδελεχή ανασκόπηση των ιδιαιτεροτήτων
Από το 2010 καταγράφεται σε όλη την της αγοράς ενοικιαζόμενης στέγης στην Ελλάδα,
Ευρώπη μια σημαντική αύξηση των τιμών τις πιο πρόσφατες εξελίξεις που διαμορφώνουν
αγοράς και ενοικίασης κατοικίας, με βασικές το πλαίσιο εντός του οποίου κινείται ο δημόσιος
αιτίες την αύξηση των κερδοσκοπικών διάλογος γύρω από το θέμα, των σχετικών
επενδύσεων στα ακίνητα, τις εντεινόμενες ευρωπαϊκών προσπαθειών αντιμετώπισης του
τάσεις χρηματιστικοποίησης της κατοικίας, τις προβλήματος και επιπρόσθετα σχόλια για τις
πιέσεις λόγω τουριστικής χρήσης του οικιστικού προτάσεις πολιτικής.
αποθέματος, τη μείωση της παραγωγής κατοικίας
την περίοδο της κρίσης και τον περιορισμένο
ρόλο της δημόσιας παρέμβασης. Ως συνέπεια, η
στέγαση αναδεικνύεται ολοένα και περισσότερο
ως βασική ανθρώπινη ανάγκη και δικαίωμα που
πλήττεται, αποτελώντας έτσι κομβικό κοινωνικό
και πολιτικό διακύβευμα για όλο και μεγαλύτερα
τμήματα του πληθυσμού στην Ελλάδα και
πανευρωπαϊκά.
Το παρόν κείμενο συνοψίζει τα βασικά σημεία
ενός εκτενέστερου κειμένου πολιτικής για
την πρόσβαση σε Κοινωνική και Οικονομικά
Προσιτή Ενοικιαζόμενη Κατοικία στην Ελλάδα,
που σήμερα αναδύεται ως ένα από τα πιο
κεντρικά κοινωνικά ζητήματα που χρήζουν
άμεσης παρέμβασης. Ιδιαίτερα από τα μέσα της
δεκαετίας του 2010 και έπειτα, παρατηρείται
στη χώρα μια σημαντική αύξηση των τιμών
ενοικίασης η οποία, συνδυαστικά με τις
αυξημένες στεγαστικές δαπάνες, τη στασιμότητα
των εισοδημάτων σε χαμηλά επίπεδα και
της ανεργίας σε σημαντικά υψηλά, και την
υποβάθμιση των ήδη υπολειμματικών κοινωνικών
στεγαστικών πολιτικών, αποτελεί πλέον ένα
από τα σημαντικότερα προβλήματα που έχει να
αντιμετωπίσει μια μεγάλη μερίδα του πληθυσμού.
Στόχος του κειμένου πολιτικής είναι να
αποτελέσει πηγή γνώσης και πλαισίωσης
αιτημάτων για το δικαίωμα στην κατοικία και
τη διεκδίκηση πολιτικών για τον ενοικιαζόμενο
τομέα, στοχεύοντας έτσι τόσο στην
ενεργοποίηση της πολιτικής βούλησης, όσο και
στην ενεργοποίηση της κοινωνίας των πολιτών.
eteron.org 5
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
Ο ενοικιαζόμενος τομέας
στην Ελλάδα
• Η ενοικιαζόμενη κατοικία αποτελεί περίπου το 20,5% της αγοράς κατοικίας
πανελλαδικά, ποσοστό πολύ κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 22,2%, ενώ στα
μεγάλα αστικά κέντρα το ποσοστό αυτό διπλασιάζεται.
• Το 79,2% (στοιχεία 2020) των ενοικιαστών/στριων στην Ελλάδα επιβαρύνεται
υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες (με τον αντίστοιχο μέσο όρο στην ΕΕ-27
να είναι 21,1%), έναντι του 19,90% των ιδιοκατοίκων.
• Διαχρονικά, στο επίκεντρο της στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα υπήρξε η έμμεση
και άμεση υποστήριξη για πρόσβαση σε χαμηλού κόστους ιδιόκτητη κατοικία.
Οι πολιτικές που αφορούν την ενοικιαζόμενη στέγη περιορίζονται στο επίδομα
ενοικίου, που εφαρμόστηκε μόλις το 2019, και στην ελάχιστη ρύθμιση των αστικών
μισθώσεων, ενώ ο έλεγχος τιμών έχει καταργηθεί από τη δεκαετία του ‘90.
• Στην Ελλάδα, δεν υπάρχει καθόλου κοινωνικός ενοικιαζόμενος τομέας, δηλαδή
κατοικία που να ανήκει σε δημόσιους, δημοτικούς ή/και μη-κερδοσκοπικούς φορείς
και να διατίθεται με ειδικά κριτήρια σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς.
• Επιπλέον, δεν είχε αναπτυχθεί μέχρι πρόσφατα, επιχειρηματική δραστηριότητα στην
ενοικιαζόμενη κατοικία, οι ιδιοκτήτες κατοικίας είναι κυρίως φυσικά πρόσωπα
μικρο-ιδιοκτήτες και η ιδιοκτησία της κατοικίας είναι χωρικά και κοινωνικά
κατακερματισμένη και διάσπαρτη.
• H προσφορά κατοικίας για ενοικίαση είναι περιορισμένη καθώς προκύπτει ως
υπολειμματική κατηγορία, ανάλογα με την παραγωγή καινούργιων διαμερισμάτων και
το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στις νέες κατασκευές.
• Βασικοί τρόποι χρηματοδότησης υπήρξαν τα ιδιωτικά κεφάλαια, κυρίως μέσω
αποταμιεύσεων και πωλήσεων άλλων περιουσιακών στοιχείων ή ανταλλαγής οικοπέδων
μέσω του μηχανισμού της αντιπαροχής, ενώ πολύ λιγότερη ήταν η χρηματοδότηση
από τον χρηματοπιστωτικό τομέα, τουλάχιστον μέχρι τη δεκαετία του 1990 και
συγκριτικά με τα διεθνή επίπεδα.
• H αγορά ενοικίου έχει χαρακτηριστεί μερικώς εμπορευματοποιημένη γιατί τα
περιουσιακά στοιχεία αξιοποιούνται καταρχήν για τις ανάγκες χρήσης της
οικογένειας και δευτερευόντως προς εκμετάλλευση.
• Η πτώση των τιμών ακινήτων την περίοδο της κρίσης, η συρρίκνωση των
εισοδημάτων, η υπερχρέωση των νοικοκυριών και το αυξημένο κόστος ιδιοκτησίας
είναι παράγοντες που διευκόλυναν την πρόσφατη στροφή επενδυτικών κεφαλαίων στα
οικιστικά ακίνητα, δίνοντας τη δυνατότητα για μεγάλες υπεραξίες μεταπώλησης,
παράλληλα με τη δυνατότητα μεγαλύτερης απόδοσης λόγω τουριστικής εκμετάλλευσης
των κατοικιών μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
eteron.org 6
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
Η δημόσια παρέμβαση στον τομέα των ενοικίων μετασχηματισμό του οικοδομικού κλάδου και
ισορροπεί ανάμεσα σε αντικρουόμενους της αποσταθεροποίησης των προηγούμενων
στόχους, που σχετίζονται με τα διαφορετικά μηχανισμών πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή
συμφέροντα των ιδιοκτητών/ριών και των κατοικία, η εφαρμογή μιας ολοκληρωμένης,
ενοικιαστών/ριών, δηλαδή τη σύγκρουση συνεκτικής και μακροπρόθεσμης πολιτικής
του δικαιώματος στην ιδιοκτησία και του μοιάζει αρκετά δύσκολη.
δικαιώματος στην κατοικία. Σε αυτό έρχεται να
προστεθεί η αντίφαση μεταξύ της κατοικίας ως Βασικές προϋποθέσεις για να αλλάξει το
επενδυτικού προϊόντος και της κατοικίας ως παραπάνω είναι η σταθερή πολιτική στήριξη,
βασικού αγαθού. Έτσι, οι στόχοι της δημόσιας ο μακροπρόθεσμος πολιτικός σχεδιασμός
πολιτικής γίνονται ακόμη πιο σύνθετοι, αν και στόχευση, και η ενίσχυση της όποιας
ληφθεί υπόψη η σημασία των επενδύσεων σε προσπάθειας με επαρκείς πόρους σε σταθερή
ακίνητα (και ιδιαίτερα των ξένων επενδύσεων) βάση. Η συγκυρία παρέχει ευκαιρίες, καθώς το
για την εθνική οικονομία και το εισόδημα που ζήτημα επανέρχεται επιτακτικά στον δημόσιο
παράγεται από την τουριστική εκμετάλλευση διάλογο από πολλές πλευρές, ενώ παράλληλα
των οικιστικών ακινήτων . υπάρχει πλέον συσσωρευμένη ευρωπαϊκή
εμπειρία αλλά και διαθέσιμοι πόροι που θα
Είναι όμως δυνατή η προσφορά οικονομικά μπορούσαν να αξιοποιηθούν σε αυτήν την
προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας στο κατεύθυνση.
πλαίσιο της ελεύθερης αγοράς και μόνο
μέσα από τη δραστηριοποίηση ιδιωτικών Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, αμφισβητείται έντονα
συμφερόντων (ιδιοκτητών, επενδυτών, η στενή στόχευση της στεγαστικής πολιτικής
επιχειρηματιών); Οι τάσεις ανόδου των τιμών, στις πιο ευάλωτες ομάδες και τις πιο ακραίες
η υπερβολική επιβάρυνση των ενοικιαστών/ περιπτώσεις έλλειψης στέγης, που είχε
ριών, η επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης επικρατήσει τις προηγούμενες δεκαετίες.
για μεγάλο μέρος του πληθυσμού και η Ζητούμενο πλέον είναι η δημόσια παρέμβαση
περιορισμένη προσφορά ενοικιαζόμενης να λειτουργεί αντισταθμιστικά προς τις πιέσεις
κατοικίας σε πολλές περιοχές όπου υπάρχει της αγοράς, ώστε να εξασφαλίζει συνθήκες
ζήτηση καταδεικνύουν το αντίθετο. πρόσβασης σε ασφαλή και οικονομικά προσιτή
κατοικία για τον γενικό πληθυσμό συνολικά.
Στην Ελλάδα, με δεδομένη την απουσία
ολοκληρωμένου πλαισίου διακυβέρνησης
της πολιτικής για τη στέγη, την
περιορισμένη θεσμική μνήμη (τόσο σε
νομοθετικό, χρηματοδοτικό όσο και σε
διοικητικό επίπεδο) και τον γενικότερο
eteron.org 7
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
Βασικά μέτρα σύμφωνα με Ενδεικτικές καλές
κείμενα πολιτικής της ΕΕ και πρακτικές
άλλες διεθνείς πηγές*
Ολλανδία, Χάγη - Σύστημα πόντων για
Σύγχρονη προσέγγιση με εξαιρέσεις τον καθορισμό του ενοικίου, Ισπανία,
που αφορούν σε μέτρα ελέγχου και
σταθεροποίησης των ενοικίων. Βαρκελώνη - Τιμές αναφοράς ενοικίων
Υπηρεσίες διαμεσολάβησης και κίνητρα σε Ισπανία, Βαρκελώνη - Δεξαμενή
ιδιοκτήτες/ριες για την πρόσβαση στο Ενοικιαζόμενης Κατοικίας, Γαλλία, -
υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών. Γραφείο Κοινωνικής Μίσθωσης (Agence
Immobilière à Vocation Sociale - AIVS),
Αύξηση προσφοράς κοινωνικής και
οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης Γαλλία - Προσιτή Ενοικίαση, Διάφορες
κατοικίας μέσω κινήτρων προς επενδυτές. χώρες - Κίνητρα για προσιτή κατοικία
Εκ νέου κατασκευή κοινωνικής και σε συνδυασμό με χρηματοδότηση για
οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης ενεργειακή αναβάθμιση
κατοικίας με την ενεργοποίηση μη-
κερδοσκοπικών φορέων. Αυστρία - Σωματείο Κατοικιών
Περιορισμένου Κέρδους, Βαρκελώνη
Μετριασμός των αρνητικών επιπτώσεων - Συμπράξεις Δήμου - Συνεταιρισμών
της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων
στην κατοικία. Κατοικίας
Ισπανία, Βαρκελώνη - Special Tourist
Accommodation Plan (PEUAT), Αυστρία,
Βιέννη - Τροποποίηση του οικοδομικού
κανονισμού/νόμου
Ανακαίνιση και ενεργειακή απόδοση Ιταλία - φορολογικές απαλλαγές στο 110%
των κτιρίων με σκοπό τη μείωση των του κόστους αναβάθμισης, Βερολίνο -
ενεργειακών αναγκών και της ενεργειακής
φτώχειας. Ενημέρωση και συμμετοχή των κατοίκων
στις διαδικασίες αναβάθμισης, Μπιλμπάο
Καλύτερη προστασία των ευάλωτων
ομάδων και των ενοικιαστών/ριών. - Δημιουργία γραφείου one-stop-shop
σε γειτονιές για την υποστήριξη της
διαδικασίας ενεργειακής αναβάθμισης
Γερμανία - Ένωση Ενοικιαστών Mieterbund
/Mieterverein, Σουηδία - Σουηδική Ένωση
Ενοικιαστών, Αυστρία, Βιέννη - Κέντρο
Ασφαλούς Στέγασης, Ισπανία, Βαρκελώνη -
Παρατηρητήριο για την Κατοικία
*Τα ευρωπαϊκά κείμενα πολιτικής και οι διεθνείς πηγές που αποτέλεσαν πηγή έμπνευσης και πληροφορίας για τα
συστατικά μιας ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής:
Ευρωπαϊκός Πυλώνας Κοινωνικών Δικαιωμάτων (2017)
Ευρωπαϊκό Σχέδιο Δράσης της εταιρικής συνεργασίας για την κατοικία (2018)
eteron.org 8
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
Για να μπορέσει να είναι αποτελεσματική και βιώσιμη η πολιτική για την κοινωνική και οικονομικά
προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία χρειάζεται η ενεργοποίηση της δημόσιας παρέμβασης ταυτόχρονα
σε πολλά μέτωπα, μέσα από ένα σύνθετο πλέγμα παρεμβάσεων που εμπεριέχει τόσο μέτρα
άμεσης παρέμβασης όσο και μακροπρόθεσμες κατευθύνσεις στο πλαίσιο ενός συνολικού σχεδίου
πολιτικής.
Αστική Ατζέντα για την Ευρωπαϊκή Ένωση (2019)
Αξιοπρεπής και οικονομικά προσιτή στέγαση για όλους (Ψήφισμα του ευρωπαϊκού κοινοβουλίου, 2021)
Ηθικός Τομέας Ενοικίου: κινητοποίηση του ιδιωτικού τομέα για την κάλυψη των κοινωνικών αναγκών στην Ευρώπη
(Feantsa, 2018)
Οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία: πως θα γίνει συστατικό για την ανάκαμψη της Ευρώπης (ΔΝΤ, 2021)
#Housing2030 Effective policies for affordable housing in the UNECE region (UNECE & Housing 2030, 2021)
Επαναπροσεγγίζοντας το ζήτημα του ελέγχου ενοικίων (διαδικτυακή συνάντηση από Housing Rights Watch και Hous-
ing solutions platform, 2021)
Οδηγίες για τον περιορισμό της χρηματιστικοποίησης της κατοικίας (the Shift, 2022)
eteron.org 9
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
Προτάσεις δημόσιας 2Β. Δημιουργία πίνακα εύλογων τιμών ενοικίων
παρέμβασης για τα ενοίκια ανά περιοχή
στην Ελλάδα 2Γ. Διαφοροποιημένη αντιμετώπιση των
ιδιοκτητών/ριών ανάλογα με τα χαρακτηριστικά
Και στην Ελλάδα, η απάντηση στο ερώτημα για τους
το τι πρέπει να γίνει, οφείλει να περιλαμβάνει
παράλληλες παρεμβάσεις σε πολλές 3.Μετριασμός των αρνητικών
κατευθύνσεις. Στη συνέχεια, καταγράφονται επιπτώσεων της λειτουργίας της
και αξιολογούνται με μεγαλύτερη λεπτομέρεια αγοράς ακινήτων στην κατοικία
κατευθύνσεις δημόσιας παρέμβασης και
πολιτικής που είναι αναγκαίο να συζητηθούν 3Α. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων
και να εφαρμοστούν στο ελληνικό πλαίσιο ως 3Β. Έλεγχος επενδύσεων και τάσεων
μέρος μιας ευρύτερης στεγαστικής στρατηγικής. χρηματιστικοποίησης της κατοικίας
Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις έχουν 4. Κοινωνική και οικονομικά προσιτή
διαφορετικό χρονικό πλαίσιο εφαρμογής αλλά κατοικίας στο υφιστάμενο απόθεμα
λειτουργούν συμπληρωματικά ως ένα ενιαίο
πλέγμα με στόχο τη σταδιακή διαμόρφωση ενός 4Α. Μηχανισμός/φορέας υποστηριζόμενης
ολοκληρωμένου θεσμικού πλαισίου, μηχανισμών στέγης
και εργαλείων πολιτικής για τη διασφάλιση 4Β. Μηχανισμός/φορέας διαμεσολάβησης
οικονομικά προσιτής και ασφαλούς/σταθερής 4Γ. Πλαίσιο κινήτρων για ιδιοκτήτες κατοικιών
ενοικιαζόμενης κατοικίας στην Ελλάδα. Κάποιες και κτιρίων
πιο άμεσα υλοποιήσιμες και διεκδικήσιμες,
άλλες πιο μακροπρόθεσμες, οι παρεμβάσεις 5.Αύξηση του αποθέματος
οφείλουν να αποτελούν μέρος ενός ενιαίου κοινωνικής και οικονομικά προσιτής
σχεδίου πολιτικής για την ενοικιαζόμενη κατοικίας
κατοικία, που σήμερα εμφανίζεται ως ιδιαίτερα
επιτακτικό. Επιγραμματικά είναι οι εξής: 5Α. Διαμόρφωση ειδικού πλαισίου παραγωγής
και διάθεσης κατοικιών από μη-κερδοσκοπικούς
1.Επιδότηση ενοικίου φορείς του δημόσιου και της ΚΑλΟ.
5Β. Προώθηση των συμπράξεων Δημοσίου-
1Α. Βελτίωση της προσβασιμότητας με Δημοσίου και Δημοσίου-Κοινωνικού ή Τρίτου
αναθεώρηση των κριτηρίων Τομέα
1Β. Αύξηση του ύψους επιδόματος και
διαφοροποίηση για ειδικές ομάδες 6.Ενδυνάμωση και προστασία
1Γ. Διασύνδεση με άλλες πολιτικές κοινωνικής ενοικιαστών/ριών
και οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης
κατοικίας και μεταβατικής υποστηριζόμενης 6Α. Υπηρεσίες υποστήριξης ενοικιαστών/ριών
στέγασης 6Β. Καλύτερη παρακολούθηση του τομέα
6Γ. Πλαίσιο διαβούλευσης και συμμετοχής των
2. Έλεγχος ενοικίων ενοικιαστών/ριών και των ιδιοκτητών/ριών
2Α.Απαγόρευση ανατίμησης των ενοικίων και
επιβολή ορίων στις νέες μισθώσεις με βάση
τιμές αναφοράς
eteron.org 10
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
1.Επιδότηση ενοικίου Εφόσον δεν εφαρμόζεται σε συνδυασμό με άλλα
μέτρα α) συγκράτησης του κόστους (έλεγχος
Tι ισχύει σήμερα; ενοικίων, κίνητρα σε μικρο ιδιοκτήτες κ.ά.)
και β) αύξησης της προσφοράς κοινωνικής
Η επιδότηση ενοικίου αποτελεί βασικό εργαλείο και οικονομικά προσιτής κατοικίας (ενίσχυση
της στεγαστικής πολιτικής, κατατάσσεται στα δημοτικών, κοινωνικών και συνεταιριστικών
εργαλεία υποστήριξης της ζήτησης (demand- φορέων κατοικίας), δεν μπορεί να είναι
side), γίνεται εξατομικευμένα, μπορεί να ιδιαίτερα αποτελεσματικό από μόνο του
εφαρμοστεί σε εθνικό ή τοπικό επίπεδο και έχει μακροπρόθεσμα, αν δεν ενταχθεί σε ένα
άμεση εφαρμογή. Στην Ελλάδα, ως οριζόντιο συνολικότερο σχέδιο για τη στέγη, ενώ
μέτρο, εφαρμόστηκε στην ουσία για πρώτη παράλληλα απορροφά σημαντικούς δημόσιους
φορά το 2019, ενώ πριν από αυτό υπήρχε το πόρους.
επίδομα ενοικίου του ΟΕΚ, που δινόταν από το
2000 έως το 2012 μόνο για τους δικαιούχους
του.
Tι μπορεί να γίνει;
Α- Βελτίωση της προσβασιμότητας:
α) τα εισοδηματικά κριτήρια χρειάζεται να
αναθεωρηθούν σε σχέση με το συνολικό κόστος
αξιοπρεπούς διαβίωσης που σήμερα αυξάνεται,
β) η οριζόντια εφαρμογή με διασταυρώσεις ως
προς το δηλωθέν εισόδημα και τα περιουσιακά
στοιχεία δημιουργεί μια σειρά από ανισότητες.
Β- Αύξηση του ποσού:
α) το ποσό του επιδόματος είναι ιδιαίτερα
χαμηλό σε σχέση με το διαμορφούμενο ύψος
των ενοικίων και θα πρέπει να αυξηθεί ώστε
να ανακουφίζει πραγματικά την υπερβολική
επιβάρυνση του εισοδήματος, β) στον σχεδιασμό
της επιδότησης ενοικίου θα ήταν χρήσιμο
να ενσωματωθούν στοιχεία σχετικά με τις
διαφορές των τιμών ενοικίων σε διαφορετικές
γεωγραφικές ενότητες, ώστε η επιδότηση να
ανταποκρίνεται στις τιμές της αγοράς.
Γ- Διασύνδεση με άλλες πολιτικές κοινωνικής
και οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης
κατοικίας και μεταβατικής υποστηριζόμενης
στέγασης:
Θα μπορούσε π.χ. να εφαρμοστεί με
διαφοροποιημένο τρόπο για ομάδες με επιπλέον
ανάγκες στήριξης, όπως είναι οι μονογονεϊκές
οικογένειες, οι νέοι και νέες κ.ά.
eteron.org 11
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
2. Έλεγχος ενοικίων και άλλες για ιδιοκτήτες/ριες με μεγάλο
εισόδημα), την κλίμακα του αποθέματος
Tι ισχύει σήμερα; προς ενοικίαση που διαχειρίζεται και το
είδος της δραστηριότητας/χρήσης (κύρια
Ο έλεγχος ενοικίων αφορά μια σειρά από κατοικία, βραχυχρόνιες μισθώσεις, τουριστικές
τρόπους παρέμβασης στην ιδιωτική αγορά μισθώσεις/ πολυτελείς κατοικίες με παροχή
ενοικίων, κυρίως για τον περιορισμό της υπηρεσιών κλπ).
υπέρμετρης αύξησης των τιμών. Οι τρεις
βασικοί τρόποι παρέμβασης είναι: α) η επιβολή Δ- Μακροπρόθεσμα, ζητούμενο είναι
ανώτατων τιμών στα νέα μισθωτήρια (rent cap), να διαμορφωθεί ένα σταθερό πλαίσιο
β) ο έλεγχος της αύξησης των τιμών κατά την παρακολούθησης και ελέγχου της αγοράς
ανανέωση συμβολαίων, και γ) ο έλεγχος στην ενοικίων.
ετήσια ανατίμηση στα ενεργά μισθωτήρια. Και
στην Ελλάδα, υπάρχει εμπειρία εφαρμογής Σύμφωνα με την εμπειρία εφαρμογής διεθνώς,
τέτοιων μέτρων σε διαφορετικές συγκυρίες, οι τρόποι με τους οποίους μπορεί να βρεθεί
συγκυρίες στις οποίες κρίθηκε πως το μέτρο μια εξισορρόπηση μεταξύ των θετικών και
ανταποκρίνεται σε «έκτακτες ανάγκες». αρνητικών πλευρών του ελέγχου ενοικίων
σχετίζονται με τη συμπερίληψη εξαιρέσεων
Tι μπορεί να γίνει; εφαρμογής (π.χ. στην Βαρκελώνη έχουν
μπει εξαιρέσεις στην περίπτωση πρόσφατης
Α- Η παρούσα συγκυρία της ανεξέλεγκτης ανακαίνισης ή για τις νέες κατασκευές, ενώ
ανόδου του πληθωρισμού και του κόστους ζωής και στην Ελλάδα είχαν προβλεφθεί εξαιρέσεις
είναι μια συνθήκη που επιβαρύνει υπέρμετρα το για νέες κατασκευές κατά την περίοδο ελέγχου
κόστος διαβίωσης των νοικοκυριών. Στο πλαίσιο των ενοικίων τη δεκαετία του 1980) και με τη
αυτό, η απαγόρευση ανατίμησης των ενοικίων συμπλήρωση του μέτρου αυτού με κίνητρα και
και η επιβολή ορίων στις νέες μισθώσεις μέτρα στήριξης των επενδύσεων για κοινωνική
με βάση τιμές αναφοράς (π.χ. με βάση μια και οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία
μελέτη των μέσων όρων των τιμών από την (φοροαπαλλαγές, χρηματοδότηση για παραγωγή
πλατφόρμα ηλεκτρονικών μισθωτηρίων στην οικονομικά προσιτής κατοικίας κ.ά.).
ΑΑΔΕ) θα μπορούσε να αποτελέσει μια άμεση
αλλά προσωρινή παρέμβαση για τη συγκράτηση
των τιμών, με συνεχή παρακολούθηση ώστε να
μη δημιουργήσει αγορές δύο ταχυτήτων.
Β- Παράλληλα, είναι αναγκαία μια διαδικασία
για τον καθορισμό της μεθοδολογίας και των
απαιτούμενων δεικτών για τη δημιουργία
πίνακα εύλογων τιμών ενοικίων ανά περιοχή
ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της κατοικίας.
Γ- Σε κάθε περίπτωση, είναι απαραίτητη και
κρίσιμη η διαφοροποιημένη αντιμετώπιση των
ιδιοκτητών/ριών ανάλογα με κριτήρια:
το είδος (φυσικό ή νομικό πρόσωπο, μικρο-
ιδιοκτήτης ή μεγάλο-επενδυτής ή εταιρείες),
το εισόδημα (άλλες πολιτικές για μικρο-
ιδιοκτήτες/ριες με οικονομική στενότητα
eteron.org 12
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
3. Έλεγχος ανά ημερολογιακό έτος (στον νόμο αναφέρονται
κτηματομεσιτικής αγοράς 90 ημέρες κατ’ έτος και 60 ημέρες για νησιά
κάτω των 10.000 κατοίκων, ωστόσο η μέχρι
3.1 Ρύθμιση βραχυχρόνιων τώρα εμπειρία δείχνει πως ο συγκεκριμένος
μισθώσεων περιορισμός δεν σταματά των εκτοπισμό των
ενοικιαστών/τριών), και γ) τη διάκριση μεταξύ
Tι ισχύει σήμερα; εταιρειών και μικροϊδιοκτητών.
Πανευρωπαϊκά, πολλές πόλεις και χώρες έχουν Β. Να υιοθετηθούν μέτρα ρύθμισης της
υιοθετήσει μια σειρά ιδιαίτερα εξειδικευμένων συνύπαρξης στις πολυκατοικίες όπου
μέτρων για τη ρύθμιση των βραχυχρόνιων αναπτύσσονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις,
μισθώσεων, πέρα από τη φορολόγησή τους, η μεταξύ των μόνιμων κατοίκων και της
οποία αποτελεί και τη βασική πτυχή ρύθμισής τουριστικής χρήσης των διαμερισμάτων.
τους στην Ελλάδα με τον ισχύοντα Νόμο
4472/2017. Με τον νόμο αυτό, όποιο ακίνητο Γ. Να υιοθετηθούν και εφαρμοστούν θετικά
διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω κίνητρα στους ιδιοκτήτες για την παραμονή
ψηφιακής πλατφόρμας δε συνιστά «τουριστικό των ιδιοκτησιών τους στην αγορά των
κατάλυμα» αλλά μια νέου τύπου «αστική μακροχρόνιων μισθώσεων, με κίνητρα όπως η
μίσθωση». Επιπλέον, προβλέπει τη δυνατότητα μείωση της φορολογίας κ.ά.
έκδοσης Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ)
η οποία θα μπορεί να επιβάλλει επιπλέον Δ. Να υπάρχει συνεχής παρακολούθηση των
εξειδικευμένους περιορισμούς, αντίστοιχους βραχυχρόνιων μισθώσεων και έλεγχος των
με αυτούς που ισχύουν σε διάφορες πόλεις της χρήσεων των ακινήτων ανά περιοχές της
ΕΕ. Ωστόσο, η ΚΥΑ αυτή δεν έχει μέχρι σήμερα χώρας.
εκδοθεί.
Ε. Οι παραπάνω ρυθμίσεις να ενταχθούν σε ένα
Τι μπορεί να γίνει; συνολικότερο στρατηγικό σχέδιο, όχι μόνο για
την οικονομικά προσιτή κατοικία αλλά και τον
Α. Να εκδοθεί η ΚΥΑ που προβλέπεται από βιώσιμο τουρισμό συνδυαστικά, με σκοπό την
τον Ν. 4472/2017, σύμφωνα με την οποία αποφυγή των συνθηκών «υπερτουρισμού» που
μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την ήδη επικρατούν σε περιοχές της χώρας.
προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν
γεωγραφικές περιοχές με έντονη τουριστική
δραστηριότητα και περιορισμένο οικιστικό
απόθεμα προς μακροχρόνια μίσθωση,
όπου θα ισχύουν αυστηρότεροι (και
διαφοροποιημένοι) περιορισμοί στη διάθεση
ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, με τις
απαραίτητες προσαρμογές στις σχετικές
διατάξεις ως προς:
α) το όριο των ακινήτων που επιτρέπεται να
μισθώνονται με βραχυχρόνια μίσθωση ανά
Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος (στο νόμο
αναφέρονται 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ), και β) τον
περιορισμό των ημερών μίσθωσης του ακινήτου
eteron.org 13
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
3.2 Έλεγχος επενδύσεων και μεγαλύτερα ξένα επενδυτικά κεφάλαια,
τάσεων χρηματιστικοποίησης η επέκταση των Ανώνυμων Εταιρειών
της κατοικίας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ)
στην κατοικία, και ο τρόπος που λειτουργούν οι
Tι ισχύει σήμερα; Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια
και Πιστώσεις (ΕΔΑΔΠ).
Η αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας στην Γ- Περιορισμός των βραχυπρόθεσμων
Ελλάδα βρίσκεται σε μια φάση κρίσιμων και ευκαιριακών επενδύσεων, «τύπου
μεταλλαγών που σχετίζονται με την αυξανόμενη καζίνο», στον οικιστικό τομέα και η
δραστηριοποίηση, μικρότερων και μεγαλύτερων, διαμόρφωση ενός ασφαλούς πλαισίου για τις
επενδυτικών κεφαλαίων στον οικιστικό τομέα. χαμηλότερης απόδοσης επενδύσεις, όπως
Είναι σαφές ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα επίσης και για τη σταθερή μακροπρόθεσμη
είναι εκτεθειμένη με πολλαπλούς τρόπους απόσβεση των κεφαλαίων, όπου μπορούν να
στις τάσεις της παγκοσμιοποιημένης αγοράς. δραστηριοποιούνται και μικρότεροι επενδυτές,
Πέρα από την οριοθέτηση της λειτουργίας το δημόσιο και η κοινωνική και αλληλέγγυα
των θεσμικών επενδυτών και των τραπεζών, οικονομία (ΚΑλΟ). Θετικά φορολογικά κίνητρα
ζητούμενο είναι να αναπτυχθούν εργαλεία που σε θεσμικούς και άλλους επενδυτές μπορεί
θα προστατεύουν τα οικιστικά ακίνητα από να ευνοήσουν τη στροφή σε τέτοιου τύπου
κερδοσκοπικές πρακτικές. επενδύσεις.
Α- Η θέσπιση μέτρων για τον περιορισμό Δ- Η διαμόρφωση ενός μηχανισμού διαφάνειας
των κερδοσκοπικών επενδύσεων στον και παρακολούθησης της δραστηριότητας των
οικιστικό τομέα. Συνηθισμένες πρακτικές που διαφορετικών επενδυτικών κεφαλαίων.
εφαρμόζονται σε αυτήν την κατεύθυνση είναι:
ειδικοί πολεοδομικοί όροι για νέες αναπτύξεις Η καταγραφή πληροφοριών σχετικά με
οικιστικών περιοχών, η υψηλή φορολόγηση τις μεταβιβάσεις οικιστικών ακινήτων, τις
της υπεραξίας στις περιπτώσεις buy-to-sell ως τιμές αγοραπωλησίας, τα χαρακτηριστικά
αντικίνητρο για βραχυπρόθεσμες αποδόσεις των αγοραστών, τις τιμές ενοικίων και την
και η αυξημένη φορολογία των κερδών από πραγματική χρήση του αποθέματος είναι
ενοικίαση. Ο καθορισμός ελάχιστων χρονικών βασικές πληροφορίες που επιτρέπουν τη σωστή
ορίων για την επαναπώληση ενός οικιστικού παρακολούθηση και τον έλεγχο αυτών των
ακινήτου ή η απαγόρευση εκμετάλλευσης για πρακτικών.
βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέτρα που επίσης
προτείνονται.
Β- Η αναθεώρηση της πολιτικής προσέλκυσης
ξένων επενδύσεων στα οικιστικά ακίνητα (π.χ.
Invest in Greece, Golden Visa) και να τεθούν
ειδικοί όροι και περιορισμοί. Συγκεκριμένα,
παράλληλα με τους περιορισμούς στην
αξιοποίηση του πλαισίου των βραχυχρόνιων
μισθώσεων για επιχειρηματική δραστηριότητα,
θα πρέπει να επανεξεταστεί η εφαρμογή του
προγράμματος Golden Visa, η δραστηριοποίηση
μεσιτικών κτηματομεσιτικών επενδυτικών
εταιρειών που διαχειρίζονται μικρά και
eteron.org 14
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
4. Κοινωνική και οικονομικά οποίος μεσολαβεί μεταξύ των ιδιοκτητών και
προστιτή κατοικία στο των πιθανών εκμισθωτών θέτοντας τους όρους,
υφιστάμενο απόθεμα αντίστοιχα με το μοντέλο των Κοινωνικών
Υπηρεσιών Μίσθωσης (Social Rental Agency).
Tι ισχύει σήμερα; Σε αυτή την περίπτωση, η κατοικία μισθώνεται
απευθείας από τους ενοικιαστές/ριες.
Με δεδομένο το μεγάλο υφιστάμενο οικιστικό Στο πλαίσιο και των δύο μηχανισμών, είναι
και κτιριακό απόθεμα στις ελληνικές πόλεις, σημαντική η υιοθέτηση κινήτρων προς τους
είναι ιδιαίτερα κρίσιμη η διαμόρφωση εργαλείων ιδιοκτήτες/ριες ακινήτων (όπως η επισκευή
που θα επιτρέψουν τη μετατροπή κατοικιών και ανάληψη της διαχείρισης του ακινήτου),
και κτιρίων, ιδιωτικών ή δημόσιων, που ήδη για την ένταξη των ακινήτων τους στο
ενοικιάζονται (με μακροχρόνια ή βραχυχρόνια παραπάνω μοντέλο με χαμηλότερα μισθώματα
μίσθωση) ή είναι κενά και αναξιοποίητα, για την από αυτά της αγοράς, καθώς και η επιδίωξη
αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής προγραμματικών συμπράξεων με μεγάλους
ενοικιαζόμενης κατοικίας. ιδιοκτήτες ακινήτων όπως το δημόσιο, οι
τράπεζες, ιδρύματα, η εκκλησία κ.ά.
Ήδη, μια σειρά από κοινωνικά στεγαστικά
προγράμματα αξιοποιούν ιδιωτικές Παράλληλα, απαιτούνται διοικητικές υποδομές,
ενοικιαζόμενες κατοικίες - σε σύμπραξη με τους θεσμικά εργαλεία και επαρκής επιστημονική
μικροϊδιοκτήτες - όπως το Στέγαση και Εργασία στελέχωση των φορέων που θα αναλάβουν
για τους αστέγους, τα προγράμματα στέγασης τη διαδικασία απόκτησης και αξιοποίησης
αιτούντων άσυλο και προσφύγων (ΕΣΤΙΑ, των όποιων ακινήτων. Ειδικά για τα ακίνητα
HELIOS, δομές για ασυνόδευτα ανήλικα), τα του δημοσίου, εκκρεμεί ακόμα η δημιουργία
προγράμματα στέγασης ψυχικά ασθενών στην ενός χαρτογραφικού μητρώου ακινήτων του
κοινότητα (ΨΥΧΑΡΓΩΣ). Ταυτόχρονα, αρκετά δημοσίου που θα διευκολύνει τον εντοπισμό
από αυτά στεγάζονται και σε κτίρια που και την αξιοποίηση των διαθέσιμων ακινήτων
ανήκουν σε δημόσιους φορείς. με βάση τις ανάγκες. Τέλος, όσον αφορά τα
εγκαταλελειμμένα και κενά ακίνητα αγνώστου
Tι μπορεί να γίνει; ιδιοκτήτη ή ιδιοκτητών που αδυνατούν να
τα αξιοποιήσουν, εκκρεμεί ένα πλαίσιο που
Το σύνολο των ακινήτων κοινωνικής και θα επιτρέπει την απόκτηση της χρήσης από
οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας δημόσιους φορείς και την αξιοποίησή τους με
μπορούν τελικά να διατεθούν προς χρήση μέσω όρους συλλογικού και κοινωνικού οφέλους.
ενιαίων μηχανισμών παροχής:
Για τη χρηματοδότηση και τη διασφάλιση
A. Μηχανισμός/φορέας υποστηριζόμενης της οικονομικής βιωσιμότητας μιας τέτοιας
στέγης, ο οποίος διαχειρίζεται κατοικίες πολιτικής, μπορούν να αξιοποιηθούν
(ιδιόκτητες ή/και μισθωμένες), τις οποίες επιχορηγήσεις για επισκευή ή ενεργειακή
διαθέτει σε δικαιούχους με χαμηλό ή μηδενικό αναβάθμιση (π.χ. πόροι του Εξοικονομώ
ενοίκιο (π.χ. όπως λειτουργεί σήμερα το EΣTIA). κατ’ οίκον ή του Ταμείου Ανάκαμψης για
Ο μηχανισμός αυτός είναι καλύτερος για τις ανακαίνιση), να γίνει διασύνδεση με επιδόματα
περιπτώσεις ευάλωτων ομάδων με μεγάλη ενοικίου, η θεσμοθέτηση ενός μηχανισμού
δυσκολία δέσμευσης σε ένα σταθερό συμβόλαιο εγγυήσεων από τον δημόσιο φορέα προς τους
μίσθωσης ακόμη και με χαμηλό ενοίκιο. ιδιοκτήτες/ριες (εγγύηση καλής κατάστασης,
καταβολής ενοικίου, ασφάλιση ακινήτου) και
B. Μηχανισμός/φορέας διαμεσολάβησης, ο ενός ειδικού πλαισίου φορολογικών κινήτρων
eteron.org 15
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
(π.χ. μείωση ΕΝΦΙΑ, απαλλαγή ή μείωση υπολειμματικού τομέα κοινωνικού ή οικονομικά
φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια κλπ.), προσιτού ενοικίου, σε ένα πλαίσιο κυριαρχίας
ενώ απαιτείται και ένα πλαίσιο παροχών της ελεύθερης αγοράς κατοικίας και ενοικίου,
και δεσμεύσεων τόσο για τους ιδιοκτήτες αυξάνει το κόστος, συμπιέζει υπερβολικά τη
(π.χ.ελάχιστος χρόνος διάθεσης του ακινήτου, βιωσιμότητά του και δυσκολεύει την όποια
ύψος ενοικίου) όσο και τους ενοικιαστές. παρέμβαση ρύθμισης.
Τέλος, στο πλαίσιο τέτοιων προγραμμάτων Tι μπορεί να γίνει;
χρειάζονται υπηρεσίες για την καλύτερη
διαμεσολάβηση μεταξύ ιδιοκτητών/ριών και Α- Διαμόρφωση ειδικού πλαισίου
ενοικιαστών/ριών, όπως νομική συμβουλευτική παραγωγής και διάθεσης κατοικιών από
και νομική αρωγή σε δικαστικές διαμάχες, μη-κερδοσκοπικούς φορείς του δημόσιου
τεχνική υποστήριξη, επίλυση συγκρούσεων, και της ΚΑλΟ. Στις περισσότερες χώρες της
διερμηνεία, εξατομικευμένες υποστηρικτικές Ευρώπης, η παραγωγή αλλά και διαχείριση
υπηρεσίες για ευάλωτες ομάδες κ.ά. της κοινωνικής και οικονομικά προσιτής
ενοικιαζόμενης κατοικίας γίνεται από
5. Αύξηση του αποθέματος συνεταιρισμούς, συλλόγους κατοικίας και
κοινωνικής και οικονομικά κοινωνικούς κατασκευαστές κατοικίας που
προσιτής ενοικιαζόμενης λειτουργούν σε ειδικό καθεστώς περιορισμένου
κατοικίας ή μηδενικού κέρδους (limited or no profit).
Σε αυτό μπορεί να ορίζονται όρια στο ύψος
Tι ισχύει σήμερα; του κέρδους ή περιορισμοί στην αναδιανομή
του, ειδικά τιμολόγια για την κατασκευή,
Η κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία κοινωνικές ρήτρες για την κατασκευή ή παροχή
αναφέρεται στο οικιστικό απόθεμα που υπηρεσιών κοινωνικής και οικονομικά προσιτής
διατίθεται σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας κ.ά.
και διανέμεται σύμφωνα με προκαθορισμένους
κανόνες και όχι μέσω μηχανισμών της αγοράς. Β- Προώθηση της σύμπραξης Δημόσιου και
Η αναγνώριση της κατοικίας ως “Κοινωνικής Κοινωνικού ή Τρίτου Τομέα. Σε αυτό μπορεί
Υπηρεσίας Γενικού Συμφέροντος” δίνει τη να αξιοποιηθούν οι ιδιαιτερότητες της ελληνικής
δυνατότητα αξιοποίησης όλων των εργαλείων εμπειρίας, που σχετίζονται με την περιορισμένη
που δίνει η ΕΕ για την αξιοποίηση πόρων και δραστηριοποίηση του μεγάλου κατασκευαστικού
κρατικών ενισχύσεων, για την παραγωγή και και χρηματοπιστωτικού κεφαλαίου, τη διασπορά
διάθεση κοινωνικής και οικονομικά προσιτής της ιδιοκτησίας, τη μικρο-επιχειρηματικότητα,
ενοικιαζόμενης κατοικίας, έξω από το πλαίσιο και την ύπαρξη αδρανών πόρων που ανήκουν
ανταγωνισμού της αγοράς. σε φορείς και που, υπό προϋποθέσεις, μπορούν
να λειτουργήσουν με κοινωνικά κριτήρια (π.χ.
Όπως έχει δείξει η διεθνής εμπειρία, οι εκκλησία, ιδρύματα).
πολιτικές που βασίζονται σε ΣΔΙΤ, χωρίς τη
διαμόρφωση ενός ειδικού πλαισίου, συνήθως Γ- Ενίσχυση της τεχνικής και διοικητικής
δεν πετυχαίνουν να παράσχουν χαμηλού δυνατότητας του δημοσίου ώστε να μπορεί
κόστους κατοικία καθώς επιβαρύνονται από να προβαίνει σε παραγωγή κοινωνικής και
τα μεγάλα ποσοστά κέρδους των εργολάβων. οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας.
Παράλληλα, η λειτουργία ενός αδύναμου/
Δ- Αξιοποίηση συνδυαστικών ευρωπαϊκών
πόρων, ευνοϊκή δανειοδότηση από την
Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων ή την Τράπεζα
eteron.org 16
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
Ανάπτυξης του Συμβουλίου της Ευρώπης, στην αξιολόγηση και διαμόρφωση του
παράλληλα με τη δημιουργία ειδικών ταμείων θεσμικού πλαισίου και των εργαλείων πολιτικής.
χρηματοδότησης για την κοινωνική και Ιδιαίτερα σημαντική θα ήταν η θέσπιση του
οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία θεσμού του «Συνηγόρου των ενοικιαστών/ριών»
και την ενίσχυση της ανάπτυξης του ηθικού και και η ανάπτυξη μηχανισμών από την Τοπική
συνεταιριστικού χρηματοπιστωτικού κλάδου. Αυτοδιοίκηση για την έκτακτη και προσωρινή,
οικονομική και συμβουλευτική στήριξη όσων
6. Προστασία βρίσκονται σε οικονομική δυσχέρεια λόγω
και ενδυνάμωση κάποιας δύσκολης συγκυρίας (π.χ. ανεργία,
ενοικιαστών/ριών προβλήματα υγείας κ.ά.).
Tι ισχύει σήμερα;
Στην Ελλάδα, οι ενοικιαστές και οι ενοικιάστριες
έχουν πολύ αδύναμη εκπροσώπηση, ενώ
απουσιάζουν εργαλεία και μηχανισμοί
παρακολούθησης, τεκμηρίωσης και παρέμβασης
στην ενοικιαζόμενη κατοικία.
Τι μπορεί να γίνει;
Α- Καλύτερη παρακολούθηση του τομέα, με
τη δημιουργία «Παρατηρητηρίου κατοικίας»,
για την καταγραφή των τιμών ενοικίων και
των μεταβολών τους, στοιχείων σε σχέση με
τα ποσοστά ενοικιαζόμενης κατοικίας ανά
περιοχή, της κατάστασης των κατοικιών, των
μεταβιβάσεων και του είδους των ιδιοκτητών,
της αλλαγής των χρήσεων, των περιστατικών
καταγγελίας και έξωσης, και για την
εφαρμογή μιας αντικειμενικής μεθοδολογίας
για την τιμολόγηση της ενοικιαζόμενης
κατοικίας (ακόμη και αν δεν εφαρμοστεί με
υποχρεωτικότητα, αποτελεί μια τιμή αναφοράς
που μπορεί να επηρεάσει τις απαιτήσεις στην
αγορά).
Β- Υπηρεσίες υποστήριξης ενοικιαστών/ριών,
για την ευαισθητοποίηση και ενημέρωση για τα
δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ενοικιαστών/
ριών και ιδιοκτητών/ριών, τη θέσπιση
ελάχιστων προδιαγραφών καταλληλότητας
κατοικίας προς μίσθωση και τη δημιουργία
ελεγκτικών μηχανισμών και δομών συμμετοχής
των ενοικιαστών/ριών και των ιδιοκτητών/ριών
eteron.org 17
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη Η αύξηση των ενοικίων και η δυσκολία
πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή
Eπίλογος ενοικιαζόμενη κατοικία αναδεικνύονται ως
βασικές διαστάσεις της ευρύτερης στεγαστικής
κρίσης και της στεγαστικής επισφάλειας στην
Ελλάδα. Η ενοικιαζόμενη κατοικία κοστίζει
σήμερα πολύ ακριβά για όλο και μεγαλύτερα
τμήματα του πληθυσμού, σε συνδυασμό με
τη στασιμότητα των εισοδημάτων σε χαμηλά
επίπεδα και της ανεργίας σε σημαντικά υψηλά,
καθώς επίσης με το κύμα ακρίβειας σε μια
πληθώρα βασικών αγαθών. Μάλιστα, φαίνεται
ότι το πρόβλημα δεν θα ξεπεραστεί εύκολα και
άμεσα, αντιθέτως μάλλον θα επιδεινωθεί και θα
διαρκέσει, όσο τουλάχιστον δεν διαμορφώνεται
και δεν εφαρμόζεται μια συγκροτημένη και
αποφασιστική δημόσια παρέμβαση.
Οι προϋποθέσεις για αποτελεσματική δημόσια
παρέμβαση στον τομέα της ενοικιαζόμενης
κατοικίας δεν υφίστανται εκ των προτέρων
σε καμία χώρα. Δημιουργούνται ως αποτέλεσμα
ισχυρής πολιτικής βούλησης, η οποία
συγκροτεί τις απαραίτητες διοικητικές δομές
και ελεγκτικούς μηχανισμούς και φροντίζει
να λειτουργούν με διάρκεια και συνέχεια,
σταθερή και γενναία χρηματοδότηση. Σήμερα
δίνεται μία σημαντική ευκαιρία στην
περίπτωση της Ελλάδας καθώς ενεργοποιείται
η σχετική δημόσια συζήτηση, στο πλαίσιο
μιας πολύ σοβαρής όξυνσης των στεγαστικών
προβλημάτων, με τις πολιτικές δυνάμεις
της χώρας να διατυπώνουν προτάσεις, έστω
και σε επίπεδο πολιτικών εξαγγελιών, ενώ
συγκροτημένα διατυπώνονται και συλλογικές
διεκδικήσεις από ενοικιαστές/ριες, ιδιοκτήτες/
ριες και άλλες ομάδες συμφερόντων.
Στο παρόν κείμενο πολιτικής, ορισμένες από τις
προτάσεις που διατυπώνονται είναι πιο ώριμες,
εύκολα εφαρμόσιμες, άμεσα διεκδικήσιμες και
άμεσα αποτελεσματικές, ενώ άλλες απαιτούν
αναλυτικότερη επεξεργασία και εξειδίκευση,
καθώς επίσης περισσότερο χρόνο και πόρους
για να εφαρμοστούν, δεν μπορούν όμως να
λείπουν από ένα συνολικότερο σχέδιο για
την κατοικία. Η επιδότηση ενοικίου, για
eteron.org 18
Policy Paper: Ενοίκια στα Ύψη
παράδειγμα, αποτελεί υφιστάμενο μέτρο Η δημόσια παρέμβαση δεν είναι δυνατόν να
στήριξης των ενοικιαστών/ριών, που όχι μόνο περιορίζεται σε μέτρα έκτακτης ανάγκης και για
μπορεί να συνεχιστεί αλλά ανοίγεται και η συγκεκριμένες μόνο ομάδες του πληθυσμού,
προοπτική διεύρυνσής του προκειμένου να δηλαδή τις πιο ακραία αποστερημένες.
υποστηρίζει μεγαλύτερο φάσμα δικαιούχων και Χρειάζεται μία συστηματική, διαρκής και
να καλύπτει, πέρα από το ενοίκιο, ευρύτερες γενναία χρηματοδοτημένη δημόσια πολιτική
στεγαστικές δαπάνες. Από την άλλη πλευρά, υποστήριξης, με το βλέμμα στραμμένο σε
ο έλεγχος και η ρύθμιση των τιμών ενοικίων ευρύτατες πληθυσμιακές ομάδες. Στο ίδιο
αποτελούν πρόταση που απαιτεί εξειδίκευση σε πνεύμα, στη θέση αποσπασματικών μέτρων,
συγκεκριμένα μέτρα και, κυρίως, αποφασιστική υπάρχει ανάγκη για ένα ολοκληρωμένο
σύγκρουση με αντιλήψεις και συμφέροντα που πλέγμα δημόσιων παρεμβάσεων στον τομέα
προκρίνουν την αυτορρύθμιση της αγοράς. της στέγασης, άμεσων έως μακροπρόθεσμων,
Προφανώς, αυτό ισχύει ακόμα περισσότερο και συνδυασμένων με δημόσιες παρεμβάσεις
ως προς την πρόταση για έλεγχο και ρύθμιση και σε άλλους τομείς, όπως στον τομέα του
συνολικά της κτηματομεσιτικής αγοράς, των τουρισμού και της οικονομικής ανάπτυξης
επενδύσεων και της χρηματιστικοποίησης της ευρύτερα. Τέλος, βασική προϋπόθεση για μία
κατοικίας. αποτελεσματική παρέμβαση στον τομέα της
ενοικιαζόμενης κατοικίας αποτελεί η κατανομή
Στις ιδιαίτερα σημαντικές προτάσεις που αρμοδιοτήτων και η συνεργασία μεταξύ όλων
κερδίζουν αρκετά ευρεία αποδοχή ανήκει των επιπέδων διακυβέρνησης (από το κεντρικό
η πρόταση της αξιοποίησης κενών και έως το τοπικό), καθώς επίσης η εμπλοκή στο
μισθωμένων κτιρίων και κατοικιών, δημόσιων σχεδιασμό όλων των ενδιαφερόμενων μερών.
και ιδιωτικών, ως κοινωνικής και οικονομικά
προσιτής στέγης. Η πρόσφατη εμπειρία Τα παραπάνω δε διαμορφώνουν εδώ
της στέγασης των προσφύγων αφήνει μια μια ολοκληρωμένη στρατηγική ή ένα
παρακαταθήκη όσον αφορά την ανάπτυξη προγραμματικό κείμενο θέσεων για την
εργαλείων και μηχανισμών που αξιοποιούν ενοικιαζόμενη στέγη. Οι προτάσεις που
κατοικίες από τον ενοικιαζόμενο τομέα, συμπεριλαμβάνονται εδώ λογίζονται ως βάση
αλλά και κτίρια που ανήκουν σε φορείς του για αναλυτικότερη επεξεργασία και εξειδίκευση,
Δημοσίου για τη λειτουργία ξενώνων ή την πράγμα που αποτελεί φυσικά αντικείμενο της
αξιοποίηση κενών κτιρίων μέσα από πρακτικές σύγκρουσης ιδεών στο πλαίσιο της δημόσιας
αλληλεγγύης των κινημάτων. Η ενεργοποίηση συζήτησης που έχει ανοίξει στην Ελλάδα, και
διαφόρων επιπέδων της διοίκησης, και ελπίζουμε να εξελιχθεί σε συγκροτημένη δράση
ιδιαίτερα των Δήμων, η συμμετοχή και η για την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή και
αυτενέργεια τμημάτων της κοινωνίας καθώς ποιοτική ενοικιαζόμενη κατοικία. Στοχεύοντας
και η συνολική εμπειρία που έχει αποκτηθεί, στην ενεργοποίηση τόσο της πολιτικής
μπορούν να συμβάλλουν στη διαμόρφωση ενός βούλησης όσο και της κοινωνίας των πολιτών,
μακροπρόθεσμου πλαισίου για τη στέγαση. το παρόν Κείμενο Πολιτικής απευθύνεται
σε όλους/ες τους/ις ενδιαφερόμενους/
Το παρόν Κείμενο Πολιτικής υιοθετεί ως ες με σκοπό να συμμετάσχουν στη σχετική
βασική θέση ότι το “αόρατο χέρι της αγοράς” συζήτηση και στην προσπάθεια επεξεργασίας
δεν είναι δυνατόν να συγκρατήσει τις τιμές και εφαρμογής συγκεκριμένων προτάσεων.
των ενοικίων σε χαμηλά επίπεδα και να
εξασφαλίσει έτσι πρόσβαση σε αξιοπρεπή και
οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη στέγη για
όλους και όλες.
eteron.org 19
Έρευνα
Research ON
ETERON