Muhammad Ikhmal Bin Rusemanan

INSTITUT PENILAIAN NEGARA (INSPEN)
LAPORAN AKHIR LATIHAN INDUSTRI
2019/2020

SIJIL PENILAIAN HARTA TANAH 2018/2019

NAMA : MUHAMMAD IKHMAL BIN RUSEMANAN

NO KAD MATRIKS : SPHT 15-18-012

NO KAD PENGENALAN : 000504-14-0171

NAMA PENYELIA : Sr. HALIMATUL SAEIDAH BINTI ABDUL GHANI

(INSPEN)

MUHAMMAD YAZID BIN SHAMIR

(JPPH WPKL)

1

ISI KANDUNGAN

BIL PERKARA M/S
PENGHARGAAN 5

BAHAGIAN A M/S
7
BIL PERKARA 7
8
1 PENGENALAN 8
2 OBJEKTIF LATIHAN INDUSTRI 9
3 ORGANISASI
4 VISI, MISI, DAN OBJEKTIF JPPH MALAYSIA 9 - 11
5 PERANAN JPPH
6 TUGAS & TANGGUNGJAWAB JPPH 12 – 17

7 PROSES KERJA PENILAIAN
7.1 PROSES SEBELUM KERJA PENILAIAN
7.2 PROSES SEMASA KERJA PENILAIAN
7.3 PROSES SELEPAS KERJA PENILAIAN

2

BAHAGIAN B

BIL PERKARA M/S
1 PENDAHULUAN 19
20
2 TARIKH NILAIAN 20
20
3 TARIKH LAWAT PERIKSA 21
21
4 KETERANGAN HAKMILIK 21 - 22
22
5 LOKASI HARTA TANAH SUBJEK 22
23
6 KAWASAN PERSEKITARAN 24
24
7 KETERANGAN LOT SUBJEK 25 - 27

8 KEMUDAHAN ASAS 28
28 - 29
9 PERANCANGAN

10 ASAS NILAIAN

11 KAEDAH PENILAIAN

12 NILAIAN TERDAHULU

13 BUKTI PERBANDINGAN
13.1 PERBANDINGAN 1
13.2 PERBANDINGAN 2
13.3 PERBANDINGAN 3
13.4 PERBANDINGAN 4

14 PENDAPAT NILAIAN

15 NILAIAN

3

LAMPIRAN

NO LAMPIRAN MAKLUMAT

1 LAMPIRAN A SALINAN SURAT PERMOHONAN

2 LAMPIRAN B SALINAN HAKMILIK

3 LAMPIRAN C PELAN LOKASI

4 LAMPIRAN D PELAN TAPAK

5 LAMPIRAN E BUKTI-BUKTI PERBANDINGAN

6 LAMPIRAN F PELAN PERBANDINGAN

7 LAMPIRAN G PELARASAN

4

PENGHARGAAN

Alhamdulillah syukur ke hadrat Ilahi dapat juga saya menghabiskan latihan industri
di Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (JPPH WPKL) bagi tempoh selama 14 minggu
iaitu bermula dari 25 November 2019 hingga 28 Februari 2020 dan saya dapat menyiapkan
laporan latihan industri seperti yang dikehendaki oleh pihak pensyarah Institut Penilaian
Negara (INSPEN).

Pertama sekali saya ingin memberi penghargaan kepada pihak Institut Penilaian
Negara (INSPEN) kerana telah memberi peluang untuk saya menimba ilmu di dalam kos Sijil
Penilaian Harta Tanah (SPHT) dengan menghantar saya untuk sesi latihan industri bagi sesi
2018/2019. Tidak dilupakan juga ucapan terima kasih dan penghargaan kepada pegawai
penyelia bagi sesi latihan industri saya iaitu Puan Halimatul Saeidah Binti Abdul Ghani yang
banyak memberi tunjuk ajar dan bimbingan semasa proses saya menyiapkan tugasan laporan
akhir ini sepanjang tempoh latihan industri.

Seterusnya, saya juga ingin berterima kasih kepada pihak Jabatan Penilaian dan
Perkhidmatan Harta Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (JPPH WPKL) kerana telah
memberi saya peluang untuk berkhidmat disitu sebagai pelajar praktikal bagi tempoh 3 bulan.
Diucapkan terima kasih yang tidak terhingga juga kepada pegawai penyelia saya sepanjang
tempoh latihan industri di JPPH WPKL iaitu Encik Muhammad Yazid Bin Shamir yang telah
memberi tunjuk ajar sepanjang perkhidmatan saya di situ.

Akhir sekali, terima kasih juga kepada staf-staf di JPPH WPKL yang sudi memberi
bimbingan dan tunjuk ajar sepanjang tempoh perkhdimatan saya disitu. Segala tunjuk ajar
daripada anda amat saya hargai. Diharapkan agar pihak INSPEn dapat menerima laporan
akhir saya ini agar saya dapat melanjutkan sesi pembelajaran untuk semester 5 dan semester
yang terakhir saya di INSPEN.

5

BAHAGIAN A
(ORGANISASI)

6

1 Pengenalan
Bermula pada tarikh 25 November 2019, pelajar bagi kos Sijil penilaian Harta Tanah (SPHT)
dan Sijil Pengurusan Harta tanah (SPGT) bagi sesi 2018/2019 akan memulakan sesi latihan
industri di syarikat penilaian atau pengurusan harta sama ada syarikat daripada sektor
kerajaan atau swasta. Tempat latihan industri yang menjadi pilihan saya ialah di Jabatan
Penilaian dan Pengurusan Harta Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (JPPH WPKL).
Tempoh bagi latihan industri adalah selama 14 minggu. Sepanjang tempoh itu, saya
dikehendaki untuk menyediakan laporan akhir yang diberi tugasan oleh pihak pensyarah di
INSPEN. Laporan tersebut mestilah mempunyai bahagian A dan bahagian B dan dikehendaki
untuk dihantar ke pihak INSPEN seminggu selepas bermulanya semester 5.

2 Objektif Latihan Industri
• Dapat membantu untuk meningkatkan ilmu pengetahuan tentang bidang yang

dipelajari.
• Memupuk semangat dalam menyiapkan tugasan yang diberikan.
• Meningkatkan motivasi diri untuk melakukan sesuatu tugasan.
• Dapat meningkatkan kemahiran berkomunikasi di antara satu sama lain.
• Membina semangat kerja berpasukan yang baik antara satu sama lain.
• Dapat mendisiplinkan diri dengan hadir ke pejabat dalam waktu yang ditetapkan.

7

3 Organisasi
Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta Malaysia bermula sebagai Bahagian Penilaian di
Perbendaharaan Malaysia pada 1 Jun 1957. Kini JPPH Malaysia mempunyai pegawai dan
staf seramai 2,101 yang mana 260 daripadanya merupakan penilai profesional. Fungsi dan
aktiviti Jabatan diperkembangkan untuk memenuhi keperluan kepakaran yang berkaitan
dengan industri harta tanah.

4 Visi, Misi dan Objektif JPPH Malaysia.
Visi
Peneraju Penilaian, Perkhidmatan Harta, Latihan dan Informasi Harta Tanah Bertaraf
Dunia Secara Berterusan.

Misi
Menyediakan Perkhidmatan Penilaian, Perundingan, Pengurusan Harta, Latihan,
Penyelidikan dan Informasi Harta Tanah Yang Profesional Serta Relevan.

Objektif
Bagi mencapai visi dan misi Jabatan, JPPH Malaysia telah mengenalpasti objektif-
objektif berikut:

• Memberi perkhidmatan penilaian, informasi dan penyelidikan yang berkualiti secara
berterusan.

• Memperluaskan perkhidmatan penilaian dan perkhidmatan harta di agensi-agensi
kerajaan.

• Menjadikan JPPH Malaysia bertanggungjawab ke atas pengurusan aset kerajaan.
• Mewujudkan Pusat Kajian Lanjutan Harta Tanah yang diiktiraf.

8

5 Peranan JPPH

• Menjadi penasihat kepada kerajaan dan agensinya dalam semua perkara
berkaitan harta tanah seperti penilaian, perundingan dan perkhidmatan
penilaian.

• Perunding kepada kerajaan dan agensinya dalam menyediakan
perkhidmatan perundingan harta tanah khususnya berkaitan kajian
kemungkinan, pengurusan harta tanah dan agensi harta tanah.

• Memberi bantuan kepada Kementerian Kewangan dalam pelaksanaan
polisi berkaitan harta tanah.

• Membuat pengumpulan, penerbitan dan menyebarkan maklumat berkaitan
harta tanah.

• Memberikan latihan dalam bidang berkaitan penilaian harta tanah dan
perkhidmatan harta.

• Membuat pelaksanaan berkaitan penyelidikan dan pembangunan dalam
bidang harta tanah.

6 Tugas & tanggungjawab JPPH
6.1 Penilai Daerah (Gred W48)

• Pengurusan Tadbir
✓ Memastikan kehadiran semua pegawai semasa mengadakan latihan.
✓ Memproses dan memperakukan penanggungan kerja (P&P) kepada Ibu

Pejabat untuk semua jawatan dalam skim yang sama atau berlainan.
• Pengurusan Kewangan

9

✓ Merancang, menyediakan dan menguruskan belanjawan tahunan.
✓ Menghantar draf perjanjian/ kontrak ke Ibu Pejabat seperti tempoh

yang ditetapkan.

6.2 Pegawai Penilaian (Gred W44/ W41)
• Kerja ikhtisas
✓ Menyemak dan meluluskan kerja penilaian
✓ Menghadiri mesyuarat, perbincangan dan perundingan berkaitan

dengan tugas ikhtisas.
6.3 Penolong Pegawai Penilaian (Gred W36/ W32/ W29)
• Kajian & penyelidikan
✓ Menyediakan kertas kajian dan penyelidikan bagi tujuan penerbitan

seperti mana ditentukan oleh Jabatan.
✓ Menjalankan kajian berkaitan bidang tugas penilaian untuk kegunaan

dalaman Jabatan.
6.4 Pembantu Penilaian (Gred W26/ W22/ W17)
• Kerja Pemetaan
✓ Menyemak pelan di Jabatan Ukur dan Pemetaan, serta Pejabat Tanah

atau Pejabat Pendaftar Hakmilik.
✓ Membantu menyediakan dokumen sokongan sebagaimana diarahkan.
• Audit Teknikal
✓ Membantu menjalankan kerja audit teknikal.
✓ Membantu menyediakan laporan audit teknikal.

6.5 Pelukis Pelan (Gred W22/ JA19/ W19)
• Kerja Ikhtisas

10

✓ Menjalankan tugas pemetaan dan melukis pelan berkaitan kerja
penilaian harta tanah, informasi dan penyelidikan.

✓ Menyemak pelan di Jabatan Ukur dan Pemetaan, Pejabat Tanah atau
Pejabat Pendaftar Hakmilik.

6.6 Penolong Pegawai Teknologi Maklumat (Gred FA29)
• Pengurusan dan Pentadbiran
✓ Menulis program bagi system aplikasi mengikut spesifikasi program

yang ditentukan.
✓ Menjalankan kerja operasi backup data untuk semua system ICT dalam

Pusat Data.
6.7 Pembantu Tadbir (Gred N22/ W22/ N19)
• Pentadbiran dan Pengurusan
✓ Menjalankan tugas – tugas perkeranian dan operasi.
• Kewangan
✓ Menyediakan anggaran belanjawan tahunan,.
6.8 Pembantu Operasi (Gred N11)
• Pengurusan dan Pentadbiran
✓ Mengendali pergerakan fail, penghantaran dan pendaftaran surat &

dokumen.
✓ Membungkus surat, dokumen dan barang yang hendak dihantar atau

pos serta menghantar ke pejabat pos.
6.9 Pemandu Kenderaan
• Membuat kerja penghantaran rasmi.
• Mencatatkan perjalanan, perbatuan dan pengisian minyak di dalam

buku rekod tertentu.

11

7 Proses Kerja Penilaian

7.1. Proses Sebelum Kerja Penilaian.
7.1.1. Penerimaan Permohonan.
Permohonan yang diterima perlu disemak mengikut nombor rujukan permohonan dan
hanya permohonan yang lengkap sahaja yang boleh didaftarkan kesnya. Permohonan
yang telah siap disemak maklumat dan datanya mestilah didaftarkan ke dalam
Valuation Information System (VIS). Perkara – perkara yang perlu diambilkira bagi
mendaftar kes termasuklah :
• Maksud penilaian
• Maklumat harta tanah yang lengkap
• Kepentingan yang perlu dinilai
• Tarikh nilaian
7.1.2. Pembukaan Fail.
Fail baru akan dibuka apabila harta tanah subejek tiada rekod kes lama yang manakala
kes harta tanah lama yang sedia ada akan dirujuk semula failnya di bilik fail.
7.1.3. Agihan Fail/ Kes.
Fail/Kes yang sudah siap dikemaskini akan diagihkan kepada Pegawai Penilaian,
Penolong Pegawai Penilaian dan Pembantu Penilaian mengikut mukim untuk
melakukan kerja penilaian.
7.1.4. Pengumpulan Maklumat.
Tentukan kaedah penilaian yang bakal digunakan. Dapatkan maklumat dan
perbandingan yang bersesuaian dengan kaedah yang dipilih. Lengkapkan maklumat/

12

data aset/ harta dalam JPPH/T/3A yang berkaitan. Buat semakan terhadap data
perancangan, hakmilik dan maklumat lain jika perlu. Maklumat/ data yang telah
dikumpulkan perlulah dianalisis.

7.1.5. Memilih Perbandingan.

Bukti pasaran diperlukan bagi menyokong penilaian yang akan dijalankan. Boleh
dapatkan perbandingan di VIS dan memilih perbandingan mengikut harga balasan yang
munasabah, tarikh urusniaga harta tanah dan pertalian antara penjual serta pembeli.
Pemilihan perbandingan mestilah menepati kriteria yang ditetapkan. Kriteria utama
bagi membuat perbandingan ialah harta tanah perbandingan hendaklah mempunyai ciri
– ciri yang setanding dengan harta tanah subjek. Perbandingan yang dipilih mestilah
dicetak dan difailkan.

7.1.6. Penyediaan Pelan.

Sediakan pelan yang diperlukan seperti :

a) Pelan Lokasi
• Pelan yang memberi gambaran kedudukan lot subjek yang dinilai dan kegunaan

serta pembangunan di sekitarnya.
b) Pelan Tapak
• Pelan yang menunjukkan harta tanah yang terlibat dan kedudukan bangunan

jika ada serta tandakan lot bersebelahan harta tanah tersebut.
c) Pelan Bangunan
• Pelan yang menunjukkan lukisan lantai bangunan ibu dan ansilari, ukuran,

pengiraan luas dan kemasan. Nombor lot, mukim, daerah, alamat dan skala (jika
digunakan) perlu disertakan sekali.

13

• Garisan lurus menunjukkan lukisan kawasan bangunan ibu manakala garisan
putus – putus menunjukkan lukisan kawasan ansilari.

d) Pelan Perbandingan
• Kedudukan lot subjek dan lot – lot perbandingan ditunjukkan di dalam
pelan.

7.2. Proses Semasa Kerja Penilaian.

7.2.1. Prosedur Sebelum Lawat Periksa.

• Mengenal pasti lokasi sebenar harta tanah, bentuk, keadaan rupa bumi,
jalan masuk dan persekitaran melalui aplikasi pemetaan seperti Google
Maps, Google Earth dan lain – lain.

• Fail yang perlu dibawa mestilah mempunyai borang JPPH/3/A atau
JPPH/T/3/B, pelan lokasi, pelan tapak ataupun peta piawaian yang
menunjukkan kedudukan harta tanah.

• Kaedah penilaian yang akan digunakan perlu ditentukan. Kaedah yang
bakal digunakan mestilah bersesuaian dengan maklumat yang telah
dikutip.

• Hubungi pihak tuan tanah bagi mendapatkan kebenaran untuk buat
lawat periksa.

• Perjalanan perlulah dibuat secara sistematik dan teratur. Oleh itu, fail
perlulah disusun mengikut arah aliran jalan agar dapat menjimatkan
masa dan kos perjalanan.

• Peralatan yang dibawa :
1. Papan tulis dan kertas kosong yang mencukupi
2. Pita ukur 30 meter @ 100 kaki

14

3. Pensil / pen
4. Kad kuasa
5. Kalkulator
6. Kamera

7.2.2. Prosedur Semasa Lawat Periksa.
• Melawat bahagian luar bangunan kemudian ke dalam bahagian
bangunan.
• Memulakan ukuran dari kiri ke kanan serta dari belakang ke depan.
• Membuat catatan mengenai ukuran dan melukis pelan kasar dahulu.
• Semak semula ukuran daripada pelan tapak dan sahkan ukuran pelan
tersebut.
• Catatkan maklumat harta tanah tersebut dan pembangunan sekitar.

7.2.3. Prosedur Selepas Lawat Periksa.
▪ Lukis semula lukisan kasar yang dibuat semasa lawat periksa dengan
kemas apabila kembali ke pejabat. Catatkan jenis kemasan bagi
lantai dan siling dalam pelan bangunan dengan menggunakan isitilah
kependekkan.
▪ Cara mengira keluasan lantai :
▪ Kiraan luas lantai adalah berasaskan ukuruan yang tercatat dalam
pelan.
▪ Kiraan hendaklah dibuat dalam bentuk meter persegi.

15

▪ Cara mengira keluasan lantai ialah ukuran lebar
darab ukuran Panjang.

▪ Asingkan pengiraan keluasan ibu bangunan dan
ansilari. Angka pengiraan yang dibuat hendaklah
ditunjukkan di dalam pengiraan.

▪ Tunjukkan semua pengiraan dalam muka surat yang
sama.

7.3. Proses Selepas Kerja Penilaian.
7.3.1. Penyediaan Laporan Penilaian.
a) Perkara yang perlu dinyatakan di dalam laporan penilaian :
▪ Tarikh Nilaian
▪ Tarikh Lawat Periksa
▪ Keterangan Hakmilik
▪ Kedudukan Harta Tanah
▪ Pembangunan Sekitar
▪ Keterangan Harta Tanah ( tanah & bangunan )
▪ Kemudahan & perkhidmatan awam
▪ Perancangan
▪ Asas nilaian
▪ Kaedah nilaian
▪ Butir – butir perbandingan
16

▪ Nilaian
▪ Pelan :

1. Pelan tapak
2. Pelan lokasi
3. Pelan bangunan
4. Pelan perbandingan
7.3.2. Melapor Nilaian
▪ Nilaian disampaikan kepada agensi pemohon

17

BAHAGIAN B
(LAPORAN NILAIAN)

18

LAPORAN DAN NILAIAN
LOT 58303 GRN 74955

MUKIM KUALA LUMPUR
DAERAH KUALA LUMPUR

1. PENDAHULUAN
Jabatan ini telah menerima permohonan daripada Pejabat Pengarah Tanah Dan Galian
Wilayah Persekutuan melalui surat dengan rujukan PTGKL/6/PTS/2018/59 bertarikh
3 September 2018 untuk menilai harta tanah di atas untuk maksud tukar syarat bagi
Lot 58303 Geran 74955 bagi tujuan tukar syarat asal “Tanah ini hendaklah
digunakan untuk bangunan perdagangan bagi tujuan pangsapuri servis, hotel
butik, pejabat dan ruang perniagaan sahaja” kepada syarat nyata yang
dikehendaki “Tanah ini hendaklah digunakan untuk bangunan perdagangan
bagi tujuan pangsapuri servis, hotel butik, pejabat, ruang perniagaan dan
tempat letak kereta sahaja” di Lot 58303, Jalan Johar, Kawasan Jalan Semantan,
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpu.r
Salinan surat permohonan adalah seperti di Lampiran A.

19

2. TARIKH NILAIAN
Tarikh nilaian ini adalah sama iaitu 21 September 2018 berdasarkan tarikh lawat periksa.

3. TARIKH LAWAT PERIKSA
Lawat periksa ke atas harta tanah subjek dan kawasan sekitarnya telah dijalankan pada 21
September 2018 oleh Irsyaduddin Bin Ismail (Pegawai Penilaian), En Muhammad Yazid Bin
Shamir (Pegawai Penilaian) dan En Ahmad Shahir Bin Mohamed (Pembantu Penilaian) dari
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.

4. KETERANGAN HAKMILIK

Berdasarkan kepada salinan hakmilik bertarikh 24 Julai 2018 yang dilampirkan bersama surat
permohonan, maklumat hakmilik lot subjek tersebut adalah seperti berikut :-

No. Lot : Lot 58303

No. Hakmilik : Geran 74955

Mukim/Daerah : Kuala Lumpur

Luas Tanah : 32,450 meter persegi

Kategori Tanah : Bangunan

Pegangan : Selama-lamanya

Syarat Nyata : Tanah ini hendaklah digunakan untuk bangunan perdagangan

bagi tujuan pangsapuri servis, hotel butik, pejabat dan ruang
perniagaan sahaja

Sekatan kepentingan : Tiada

20

k Pemilik : DAMANSARA CITY SDN BHD, No. Syarikat:353293-X,

Akta Syarikat 1965, 1/1 Bahagian

Rekod urusan : Tiada

Salinan hakmilik adalah seperti di Lampiran B.
5. LOKASI HARTA TANAH SUBJEK

Harta tanah subjek terletak di dalam kawasan Pusat Bandar Damansara, Jalan Johar iaitu
lebih kurang 6.0 kilometer dari Pusat Bandaraya Kuala Lumpur. Ia boleh dihubungi dari
Pusat Bandaraya Kuala Lumpur melalui Jalan Damansara diikuti Lebuhraya SPRINT dan
disusuli Jalan Johar di mana lot subjek tersebut terletak.

Pelan Lokasi adalah seperti di Lampiran C.
6. KAWASAN PERSEKITARAN

Pembangunan sekitar terdiri daripada pembangunan perniagaan dan kediaman. Antara
kawasan perumahan yang terletak berhampiran termasuklah Taman Damansara Endah,
Damansara Height, dan Damansara Villa.
7. KETERANGAN LOT SUBJEK

Lot subjek adalah Lot 58303 Geran 74955 Mukim Kuala Lumpur Daerah Kuala Lumpur.
Ianya mempunyai jenis pegangan selama-lamanya. Jenis kategori tanah “Bangunan” serta
syarat nyata “Tanah ini hendaklah digunakan untuk bangunan perdagangan bagi tujuan
pangsapuri servis, hotel butik, pejabat dan ruang perniagaan sahaja”.

21

Harta tanah subjek mempunyai bentuk tidak sekata dengan keluasan dalam hakmilik seluas
32,450 meter persegi atau 349,288.89 kaki persegi. Keadaan mukabumi adalah rata dan
separas jalan.
Semasa lawat periksa dijalankan, didapati lot subjek ini telah dibangunkan dengan pusat
perniagaan seperti Damansara City Mall.
Pelan Tapak adalah seperti di Lampiran D.

8. KEMUDAHAN ASAS

Harta tanah subjek terletak adalah bersebelahan skim perumahan sedia ada yang mempunyai
semua kemudahan asas seperti bekalan air, elektrik dan talian telefon.
Selain itu terdapat kemudahan awam lain terdapat di kawasan sekitar termasuk sekolah,
masjid, kawasan rekreasi dan dewan orang ramai.

9. PERANCANGAN

Harta tanah subjek terletak di dalam kawasan pihak berkuasa tempatan Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur (DBKL). Berdasarkan semakan dengan Jabatan Perancang Dewan Bandaraya
DBKL, lot harta tanah subjek di zonkan sebagai Perdagangan berdasarkan Pelan Bandaraya
Kuala Lumpur 2020 Jilid 2.

22

10. ASAS NILAIAN

Asas nilaian ialah nilai pasaran iaitu;

Penilaian ke atas harta tanah subjek akan berasaskan kepada Nilai Pasaran pada tarikh yang
ditentukan sebagai tarikh penilaian. Nilai Pasaran adalah seperti didefinasikan di bawah
‘Malaysian Valuation Standards’ sebagai:

“Nilai Pasaran adalah amaun yang dianggarkan untuk pertukaran sesuatu harta tanah pada
tarikh nilaian bagi sesuatu transaksi yang tulen, di antara penjual yang rela dan pembeli
yang rela, setelah harta tanah berkenaan dipasarkan di pasaran terbuka dalam tempoh yang
berpatutan, di mana semua pihak telah bertindak dengan berpengetahuan, bijak dan tanpa
paksaan”.

Di dalam menentukan nilai pasaran harta tanah subjek, faktor yang mempengaruhi nilai
pasaran sepertimana berikut adalah diambilkira:

• Tarikh nilaian pada 21 September 2018;
• Harta tanah subjek dinilai sebagai tanah kosong
• Kategori tanah bangunan;
• Kegunaan tanah adalah Perdagangan dengan nisbah plot 1:6;
• Tempoh pegangan selama-lamanya;
• Luas terlibat 32,450.00 meter persegi berdasarkan hakmilik ;
• Hakmilik bebas daripada segala ikatan dan bebanan;
• Harta tanah/tapak dengan pemilikan kosong.

23

11. KAEDAH PENILAIAN

Dalam menentukan nilai pasaran harta tanah subjek Kaedah Perbandingan digunakan.
Kaedah Perbandingan adalah berasaskan kepada prinsip bahawa bukti harga jualan atau
balasan yang dibayar untuk sesuatu harta tanah adalah merupakan nilai pasaran harta
tersebut.

Dalam kaedah ini jual beli harta tanah yang sebanding dalam kawasan sekitar akan
digunakan sebagai asas untuk menentukan nilai pasaran harta tanah tersebut.

Penyelarasan yang sesuai dibuat untuk mengambil kira perbezaan antara harta tanah yang
dinilai berbanding dengan bukti-bukti jual beli di atas faktor-faktor lokasi, saiz, rupabumi,
perancangan, jenis pegangan dan sebagainya yang mempengaruhi nilai
12. NILAIAN TERDAHULU

Harta tanah subjek telah dinilai bagi maksud tukar syarat pada tarikh nilaian 07/01/2015
dengan nilaian RM227,150,000.00. JPPH menggunakan kadar tanah @ RM7,000.00 smp.
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam penentuan nilai pasaran bagi lot subjek adalah
seperti berikut:

i. Harta tanah subjek dinilai sebagai tanah kosong
ii. Kegunaan tanah adalah Perdagangan dengan nisbah plot 1:6;
iii. Tempoh pegangan selama-lamanya;
iv. Luas terlibat 32,450.00 meter persegi berdasarkan hakmilik ;
v. Harta tanah/tapak dengan pemilikan kosong.

24

13. BUKTI PERBANDINGAN

Bukti perbandingan yang digunakan adalah transaksi tanah kosong di skim sekitar
kawasan Mon’t Kiara, Bukit Damansara dan Taman Tun Dr Ismail kira-kira 6 kilometer
daripada lot subjek.

13.1 PERBANDINGAN 1

Lot No : Lot 54384

Mukim : Kuala Lumpur

Kategori Tanah : Tiada

Pegangan : Pajakan (baki 76 tahun)

Balasan : RM11,580,000.00

Nilaian : RM11,732,000.00

Luas Tanah : 2,095.00 meter persegi

Analisa Balasan : RM5,527.45 semeter persegi

Analisa Nilaian : RM5,600.00 semeter persegi

Tarikh Nilaian : : 23 Februari 2015

Bahagian : Semua Bahagian

25

13.2 PERBANDINGAN 2

Lot No : Lot 56495
Mukim : Kuala Lumpur
Kategori Tanah : Bangunan
Pegangan : Kekal
Balasan : RM450,000,000.00
Nilaian : RM172,000,000.00
Luas Tanah : 25,686.00 meter persegi
Analisa Balasan : RM17,519.27.00 semeter persegi
Analisa Nilaian : RM6,696.25 semeter persegi
Tarikh Nilaian : 28 September 2014
Bahagian : Semua Bahagian

13.3 PERBANDINGAN 3

Lot No : PT 17740

Mukim : Kuala Lumpur

Kategori Tanah : Bangunan

Pegangan : Kekal

Balasan : RM15,000,000.00

26

Nilaian : RM15,024,000.00
Luas Tanah : 2,504.00 meter persegi
Analisa Balasan : RM5,990.00 semeter persegi
Analisa Nilaian : RM6,000.00 semeter persegi
Tarikh Nilaian : 17 November 2016
Bahagian : Semua Bahagian.

13.4 PERBANDINGAN 4

Lot No : PT 25944

Mukim : Kuala Lumpur

Kategori Tanah : Bangunan

Pegangan : Kekal

Balasan : RM15,000,000.00

Nilaian : RM15,024,000.00

Luas Tanah : 2,504.00 meter persegi

Analisa Balasan : RM5,990.00 semeter persegi

Analisa Nilaian : RM6,000.00 semeter persegi

Tarikh Nilaian : 17 November 2016

Bahagian : Semua Bahagian

Bukti- Bukti Perbandingan adalah seperti di Lampiran E.

27

Pelan Perbandingan adalah seperti di Lampiran F.

14. PENDAPAT NILAIAN
Bukti transaksi terkini tanah kosong perniagaan adalah kira-kira RM5,500.00 semeter
persegi sehingga RM9,000.00 semeter persegi. Perbandingan tersebut terletak di lokasi
yang berhampiran kawasan lot subjek kira-kira 7 kilometer iaitu sekitar Bandar Damansara
dan juga Mon’t Kiara.

Lot subjek pernah dinilai bagi maksud tukar syarat dengan nilaian pejabat RM7,000.00
semeter persegi untuk Nisbah Plot 1:6.

Sila rujuk Jadual pelarasan di Lampiran G.

15. NILAIAN

Setelah meneliti dan mempertimbangkan faktor-faktor yang boleh mempengaruhi nilai harta
tanah berkenaan, saya berpendapat nilai pasaran yang munasabah dan berpatutan pada tarikh
nilaian adalah:

Jumlah Luas Kadar

Lot Nilaian (m/persegi) Nilaian JUMLAH

(RM/smp)

Lot 58303 Tanah 32,450 RM7,000.00 RM227,150,000.00
Mukim RM227,150,000.00
(Ringgit Malaysia : Dua
Kuala JUMLAH Ratus Dua Puluh Tujuh Juta
Lumpur

28

Daerah Satu Ratus Lima Puluh Ribu
Kuala Sahaja)
Lumpur

Disediakan oleh,

________________________________
MUHAMMAD IKHMAL BIN RUSEMANAN
PELAJAR PRAKTIKAL
JABATAN PENILAIAN & PERKHIDMATAN HARTA
KUALA LUMPUR.

29

BAHAGIAN C
(LAMPIRAN)

30