มาตรฐานการบัญช ี ฉบบัท ี่40เร ื่องอสังหาริมทรัพย ์ เพ ื่อการลงทุน จัดท ำโดย นำงสำวนันทิญำ ฉิ่งเกรียงไกร เลขที่ 2 นำงสำวจิดำภำ ชัยศิริ เลขที่ 3 นำงสำวปภำวี สำกร เลขที่ 4 นำงสำวไอรดำ กระแสโสม เสนอ อำจำรย์นิพร จุทัยรัตน์ รำยงำนฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของกำรศึกษำตำมหลักสูตรประกำศนียบัตรวิชำชีพ สำขำวิชำกำรบัญชี ประเภทวิชำพำณิชยกรรม วิทยำลัยอำชีวศึกษำชลบุรี ปีกำรศึกษำ 2565 เลขที่ 26
ค าน า รายงานฉบบัน้ีเป็ นส่วนหน่ึงของรายวชิาวิชาสัมมนาเชิงปฏิบัติการวิชาชีพบัญชี หลักสูตรประกาศนียบตัรวชิาชีพช้นัสูงปี ที่1 จัดทา ข้ึนเพื่อใชใ้ นการศึกษาเรื่องมาตรฐานการ บัญชี ฉบับที่ 40 เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ขอขอบคุณท่านอาจารยนิพร จุทัยรัตน์ ์ ที่ได้ให้ปรึกษาและค าแนะน าในเรื่องการจัดท า รายงานและขอขอบคุณสมาชิกทุกคนที่ใหค ้ วามร่วมมือในการจดัทา รายฉบบัน้ีจนสา เร ็ จลุล่วง ด้วยดี หากมีผิดพลาดประการใดผู้จัดท าขอน้อมรับไว้และกข ็ ออภยัไว ้ ณ ที่น้ีดว ้ ย คณะผู้จัดท า
หน้า ๑ (เล่มที่๒) เล่ม ๑๓๕ ตอนพิเศษ ๓๐๐ ง ราชกิจจานุเบกษา ๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๖๑ ประกาศสภาวิชาช ี พบัญช ี ที่ ๕๑/๒๕๖๑ เรื่อง มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ ๔๐ (ปรับปรุง ๒๕๖๑) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อาศัยอํานาจตามมาตรา ๗ (๓) และมาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติวิชาชีพบัญชี พ.ศ. ๒๕๔๗ ที่กําหนดให้สภาวิชาชีพบัญชีมีอํานาจหน้าที่ในการกําหนดและปรับปรุงมาตรฐานการบัญชี เพื่อใช้เป็นมาตรฐานในการจัดทําบัญชีตามกฎหมายว่าด้วยการบัญชีและกฎหมายอื่น ทั้งนี้ มาตรฐาน การบัญชีนั้นต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการกํากับดูแลการประกอบวิชาชีพบัญชี และ ประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้ว จึงจะใช้บังคับได้ สภาวิชาชีพบัญชี โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการกํากับดูแลการประกอบวิชาชีพบัญชี ในการประชุมครั้งที่ ๕๓ (๓/๒๕๖๑) เมื่อวันที่ ๑๑ กันยายน พ.ศ. ๒๕๖๑ จึงออกประกาศไว้ ดังต่อไปนี้ ขอ้๑ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ข้อ ๒ ให้ยกเลิกประกาศสภาวิชาชีพบัญชี ที่ ๓๖/๒๕๖๐ เรื่อง มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ ๔๐ (ปรับปรุง ๒๕๖๐) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ข้อ ๓ ให้ใช้มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ ๔๐ (ปรับปรุง ๒๕๖๑) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน ตามที่กําหนดท้ายประกาศนี้ ประกาศ ณ วันที่ ๒6 กันยายน พ.ศ. ๒๕๖๑ จักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล นายกสภาวิชาชีพบัญชี
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 1 มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ค าแถลงการณ์ มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้เป็นไปตามเกณฑ์ที่ก าหนดขึ้นโดยมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ ฉบับที่ 40 เรื่ อง อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ซึ่ งเป็ นฉบับปรับปรุงของคณะกรรมการมาตรฐาน การบัญชีระหว่างประเทศที่ สิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2560 (IAS 40: Investment Property (Bound volume 2018 Consolidated without early application)) มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้มีการปรับปรุงจากฉบับปี2560 โดยปรับปรุงย่อหน้าที่ 3.2 9 57 ถึง 58 67 และ 70 และเพิ่ มย่อหน้าที่ 84ข ถึง 84จ และ 85จ ถึง 85ซ และปรับปรุงการอ้างอิงมาตรฐานการ รายงานทางการเงินฉบับอื่น
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 2 สารบัญ จากย่อหน้าที่ วัตถุประสงค์ 1 ขอบเขต 2 ค านิยาม 5 การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน 6 การรับรู้รายการ 16 การวัดมูลค่าเมื่อรับรู้รายการ 20 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ 30 นโยบายการบัญชี 30 วิธีมูลค่ายุติธรรม 33 วิธีราคาทุน 56 การโอน 57 การจ าหน่าย 66 การเปิ ดเผยข้อมูล 74 วิธีมูลค่ายุติธรรมและวิธีราคาทุน 74 การปฏิบัติในช่วงเปลี่ยนแปลง 80 วิธีมูลค่ายุติธรรม 80 วิธีราคาทุน 83 การรวมธุรกิจ 84ก การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 84ค วันถือปฏิบัติ 85 การยกเลิกมาตรฐานการบัญชีฉบับเดิม 86
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 3 มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ประกอบด้วย ย่อหน้าที่ 1 ถึง 86 ทุกย่อหน้ามีความส าคัญเท่ากัน และมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ต้องอ่านโดยค านึงถึง ข้อก าหนดของ กรอบแนวคิดส าหรับการรายงานทางการเงิน (ปรับปรุง 2558) ในกรณีที่ไม่ได้ให้แนวปฏิบัติใน การเลือกและการใช้นโยบายการบัญชีให้กิจการถือปฏิบัติตามข้อก าหนดของมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 8 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง นโยบายการบัญชีการเปลี่ยนแปลงประมาณการทางบัญชีและข้อผิดพลาด (เมื่ อมี การประกาศใช้) มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน วัตถุประสงค์ 1 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้มีวัตถุประสงค์ที่จะก าหนดวิธีปฏิบัติทางบัญชีส าหรับอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุนและก าหนดการเปิ ดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้อง ขอบเขต 2 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ต้องถือปฏิบัติกับการรับรู้รายการ การวัดมูลค่า และการเปิ ดเผยข้อมูล เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 3 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ ครอบคลุมถึง การวัดมูลค่าของส่วนได้เสียของอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุนที่ ถือไว้ภายใต้สัญญาเช่าการเงินในงบการเงินของผู้เช่า และการวัดมูลค่า ของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนในงบการเงินของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าด าเนินงาน มาตรฐาน การบัญชีฉบับนี้ไม่ครอบคลุมประเด็นต่างๆ ที่ ระบุไว้ในมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 (ปรับปรุง 2561)เรื่ องสัญญาเช่า (เมื่อมีการประกาศใช้) ซึ่ งรวมถึงรายการทุกรายการดังต่อไปนี้ 3.1 การจ าแนกสัญญาเช่าว่าเป็นสัญญาเช่าการเงินหรือสัญญาเช่าด าเนินงาน 3.2 การรับรู้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน (ดูมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 15 เรื่ อง รายได้จากสัญญาที่ท ากับลูกค้า) 3.3 การวัดมูลค่าของส่วนได้เสียอสังหาริมทรัพย์ที่ ถือไว้ภายใต้สัญญาเช่าด าเนินงาน ในงบการเงินของผู้เช่า 3.4 การวัดมูลค่าของเงินลงทุนสุทธิในสัญญาเช่าการเงินในงบการเงินของผู้ให้เช่า 3.5 การบัญชีส าหรับรายการขายและเช่ากลับคืน และ 3.6 การเปิ ดเผยข้อมูลเกี่ยวกับสัญญาเช่าการเงินและสัญญาเช่าด าเนินงาน 4 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ไม่ถือปฏิบัติกับรายการทุกรายการดังต่อไปนี้
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 4 4.1 สินทรัพย์ชีวภาพที่เกี่ ยวข้องกับกิจกรรมทางการเกษตร (ดูมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 41 (ปรับปรุง 2561)เรื่ องเกษตรกรรม (เมื่ อมีการประกาศใช้) และมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้)) และ 4.2 สัมปทานเหมืองแร่และทรัพยากรแร่ เช่น น ้ามัน ก๊าซธรรมชาติและทรัพยากรที่ ไม่ สามารถสร้างขึ้นใหม่ได้ซึ่ งคล้ายคลึงกัน ค านิยาม 5 ค าศัพท์ที่ใช้ในมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้มีความหมายโดยเฉพาะ ดังนี้ มูลค่าตามบัญชี หมายถึง จ านวนเงินของสินทรัพย์ที่รับรู้ในงบแสดงฐานะ การเงิน ราคาทุน หมายถึง จ านวนเงินสดหรือรายการเทียบเท่าเงินสดที่กิจการ จ่ายไป หรือมูลค่ายุติธรรมของสิ่ งตอบแทนอื่ น ที่กิจการมอบให้เพื่อให้ได้มาซึ่ งสินทรัพย์ณ เวลาที่ ได้สินทรัพย์นั้นมา หรือ ณ เวลาที่ก่อสร้างสินทรัพย์ นั้น หรือหากเป็ นไปได้ให้รวมถึงจ านวนที่แบ่งมาเป็ น ราคาทุนของสินทรัพย์ที่ รับรู้เมื่ อเริ่ มแรกตามที่ ก าหนดไว้ในมาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับ อื่น เช่น มาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 2 (ปรับปรุง2561) เรื่ อง การจ่ายโดยใช้หุ้นเป็ น เกณฑ์(เมื่อมีการประกาศใช้) มูลค่ายุติธรรม หมายถึง ราคาที่ จะได้รับจากการขายสินทรัพย์หรือจะจ่าย เพื่อโอนหนี้ สินในรายการที่ เกิดขึ้ นในสภาพปกติ ระหว่างผู้ร่วมตลาด ณ วันที่วัดมูลค่า (ดูมาตรฐาน การรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 13 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การวัดมูลค่ายุติธรรม (เมื่ อมีการ ประกาศใช้)) อสังหาริมทรัพย์เพื่อ การลงทุน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์(ที่ ดิน หรืออาคาร หรือส่วนของ อาคาร (ส่วนควบอาคาร) หรือทั้งที่ดินและอาคาร) ที่ถือครอง (โดยเจ้าของหรือโดยผู้เช่าภายใต้สัญญา เช่าการเงิน) เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือ
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 5 จากการเพิ่มขึ้ นของมูลค่าของสินทรัพย์หรือทั้งสอง อย่าง ทั้งนี้ไม่ได้มีไว้เพื่อ 1) ใช้ในการผลิตหรื อจัดหาสิ นค้าหรื อ ให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของ กิจการ หรือ 2) ขายตามลักษณะการประกอบธุ รกิจ ตามปกติ อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ ใช้งาน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง (โดยเจ้าของ หรือโดย ผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน) เพื่อใช้ในการผลิต หรื อจัดหาสิ นค้าหรื อให้บริ การ หรื อใช้ใน การบริหารงานของกิจการ การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มี ไว้ใช้งาน 6 ส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าที่ เกิดจากสัญญาเช่าด าเนินงานอาจจัดประเภท และบันทึกบัญชีเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ ถ้าหากว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไป ตามค านิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และผู้เช่าใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมตามที่ระบุ ในย่อหน้าที่ 33 ถึง 55 ในการรับรู้สินทรัพย์นี้ ทางเลือกในการจัดประเภทนี้ มีไว้เพื่ อ การพิจารณาอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการไป อย่างไรก็ตาม หากกิจการเลือกจัดประเภท ส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่ เกิดจากสัญญาเช่าด าเนินงานเป็ นอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนแล้ว อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่จัดประเภทเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้องบันทึกโดยใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม เมื่อกิจการเลือกวิธีการจัดประเภทดังกล่าว กิจการ ต้องเปิ ดเผยส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่ ถูกจัดประเภทเหล่านั้นตามที่ ก าหนดไว้ ในย่อหน้าที่ 74 ถึง 78 7 กิจการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนไว้เพื่ อประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มขึ้น ของมูลค่าของสินทรัพย์หรือทั้งสองอย่าง ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนจึงก่อให้เกิด กระแสเงินสดที่ โดยส่วนใหญ่แล้วเป็ นอิสระจากสินทรัพย์ประเภทอื่ นๆ ของกิจการซึ่ งท าให้ อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่ มีไว้ใช้งาน ในขณะที่ กระแสเงินสด จากการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของกิจการไม่ได้มาจาก เฉพาะอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังมาจากสินทรัพย์อื่นที่ใช้ในกระบวนการผลิตหรือให้บริการด้วย ทั้งนี้ มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ที่ ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมี การประกาศใช้) ใช้ปฏิบัติกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน 8 ตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนมีดังต่อไปนี้
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 6 8.1 ที่ ดินที่ กิจการถือครองไว้เพื่ อหวังก าไรจากการเพิ่ มมูลค่าของที่ ดินนั้นในระยะยาว มากกว่าถือครองไว้เพื่ อขายในระยะสั้นตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติของ กิจการ 8.2 ที่ดินที่ กิจการถือครองไว้โดยที่ปัจจุบันยังมิได้ระบุวัตถุประสงค์ของการใช้ในอนาคต (ถ้ากิจการยังมิได้ระบุว่าจะใช้ที่ดินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน หรือเพื่ อขาย ในระยะสั้นตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติของกิจการ ให้ถือว่าที่ดินนั้นถือไว้ เพื่ อหาประโยชน์จากการเพิ่ มมูลค่าของที่ดิน) 8.3 อาคารที่กิจการเป็นเจ้าของ (หรืออาคารที่กิจการครอบครองภายใต้สัญญาเช่าการเงิน) และให้เช่าต่อด้วยสัญญาเช่าด าเนินงาน (ไม่ว่าจะเป็นหนึ่ งสัญญาหรือมากกว่าหนึ่ ง สัญญา) 8.4 อาคารที่ยังไม่มีผู้เช่าซึ่ งกิจการถือครองเพื่ อให้เช่าต่อภายใต้สัญญาเช่าด าเนินงานไม่ว่า จะเป็นหนึ่ งสัญญาหรือมากกว่าหนึ่ งสัญญาเช่า 8.5 อสังหาริมทรัพย์ที่ อยู่ในระหว่างก่อสร้างหรือพัฒนาเพื่ อใช้เป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อ การลงทุนในอนาคต 9 ตัวอย่างต่อไปนี้ ไม่ถือเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ดังนั้น จึงไม่รวมอยู่ในขอบเขตของ มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ 9.1 อสังหาริมทรัพย์ที่กิจการมีไว้เพื่ อขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติหรืออยู่ ในขั้นตอนการก่อสร้างหรือพัฒนาเพื่ อขาย (ดูมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 2 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง สินค้าคงเหลือ (เมื่ อมีการประกาศใช้)) เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่ กิจการ ได้มาเพื่ อจะจ าหน่ายในอนาคตอันใกล้หรือเพื่ อน ามาพัฒนาและขายต่อ 9.2 (ย่อหน้านี้ไม่ใช้) 9.3 อสังหาริมทรัพย์ที่ มีไว้ใช้งาน (ดูมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ที่ ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่ อมีการประกาศใช้)) รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่ กิจการ ถือครองเพื่ อใช้ภายในกิจการในอนาคต อสังหาริมทรัพย์ที่ กิจการถือครองเพื่ อการพัฒนา ในอนาคตและน ามาใช้ ภายในกิจการในเวลาต่อมา อสังหาริมทรัพย์ที่ ใช้ ประโยชน์ โดยพนักงาน (ไม่ว่าพนักงานจะจ่ายค่าเช่าในอัตราตลาดหรือไม่ก็ตาม) และอสังหาริมทรัพย์ ที่มีไว้ใช้งานรอการจ าหน่าย 9.4 (ย่อหน้านี้ไม่ใช้) 9.5 อสังหาริมทรัพย์ที่ให้กิจการอื่นเช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน 10 อสังหาริมทรัพย์บางอย่างประกอบด้วยส่วนที่กิจการถือไว้เพื่ อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าหรือ จากการเพิ่ มขึ้นของมูลค่าของสินทรัพย์และส่วนที่กิจการถือครองเพื่ อใช้ในการผลิตหรือจัดหา สินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของกิจการ ถ้าแต่ละส่วนสามารถแยกขาย (หรือ แยกให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน) กิจการต้องบันทึกส่วนต่างๆ แยกจากกัน แต่ถ้าไม่สามารถ แยกส่วนขายได้กิจการจะบันทึกอสังหาริมทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนได้ต่อเมื่ อ
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 7 สัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่กิจการถือไว้เพื่ อใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือ ใช้ในการบริหารงานของกิจการนั้นไม่มีนัยส าคัญ 11 ในบางกรณีกิจการให้บริการเสริมอื่นๆ แก่ผู้ครอบครองสินทรัพย์ของกิจการ กิจการจัดประเภท อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนได้หากบริการเสริมนั้นเป็ นส่วนประกอบ ที่ ไม่มีนัยส าคัญในการจัดการโดยรวม เช่น การที่ เจ้ าของอาคารส านักงานจัดให้ มียามรักษา ความปลอดภัยและการบริการบ ารุงรักษาให้แก่ผู้เช่าที่ใช้อาคารส านักงานนั้น 12 ในกรณีอื่นๆ ซึ่ งการบริการที่ให้ถือเป็นส่วนที่มีนัยส าคัญ ตัวอย่างเช่น ถ้ากิจการเป็นเจ้าของและ เป็นผู้บริหารจัดการโรงแรม บริการต่างๆ ที่ให้กับแขกที่เข้าพักถือเป็นองค์ประกอบที่มีนัยส าคัญ ของการจัดการในภาพรวม ดังนั้น โรงแรมที่ บริหารโดยเจ้าของถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน 13 ในบางกรณีอาจเป็นการยากที่จะระบุว่าบริการเสริมนั้นมีนัยส าคัญมากจนท าให้อสังหาริมทรัพย์ ขาดคุณสมบัติในการเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน เช่น ในบางครั้งเจ้าของโรงแรมอาจโอน ความรับผิดชอบให้แก่บุคคลที่ สามภายใต้สัญญาการจัดการ เงื่ อนไขของสัญญาการจัดการนี้ อาจเป็ นไปได้หลากหลายรูปแบบ ในด้านหนึ่ ง เจ้าของกิจการอาจเป็ นเพียงนักลงทุนประเภทรอรับ ผลตอบแทน แต่อีกด้านหนึ่ ง เจ้าของนั้นอาจต้องการโอนภาระงานประจ าวันให้แก่ผู้อื่น ในขณะที่ ยังคงไว้ซึ่ งความเสี่ ยงที่ มีนัยส าคัญต่อการเปลี่ ยนแปลงของกระแสเงินสดที่เกิดจากการด าเนินงาน ของโรงแรม 14 กิจการต้องใช้ดุลยพินิจในการก าหนดว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน หรือไม่ กิจการต้องก าหนดหลักเกณฑ์เพื่ อช่วยในการใช้ดุลยพินิจได้อย่างสม ่าเสมอ โดยให้สอดคล้อง กับค านิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน และแนวทางที่ ก าหนดไว้ในย่อหน้าที่ 7 ถึง 13 ย่อหน้าที่ 75.3 ระบุให้กิจการเปิ ดเผยหลักเกณฑ์ดังกล่าวเมื่ อการจัดประเภทของสินทรัพย์นั้นท า ได้ยาก 14ก กิจการต้องใช้ดุลยพินิจในการก าหนดว่าการได้มาซึ่ งอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนเป็นการได้มา ซึ่ งสินทรัพย์หรือกลุ่มของสินทรัพย์หรือการรวมธุรกิจภายใต้ขอบเขตของมาตรฐานการรายงาน ทางการเงิน ฉบับที่ 3 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การรวมธุรกิจ (เมื่ อมีการประกาศใช้) กิจการควร อ้างอิงไปยังมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 3 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การรวมธุรกิจ (เมื่ อมีการประกาศใช้) เพื่ อพิจารณาว่าเป็นการรวมธุรกิจหรือไม่ ค าอธิบายในย่อหน้าที่ 7 ถึง 14 ของมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้เกี่ยวข้องกับการพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่มีไว้ใช้งานหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน แต่ไม่ได้ก าหนดว่าการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เป็นการรวมธุรกิจตามที่ระบุในมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 3 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การรวมธุรกิจ (เมื่ อมีการประกาศใช้) หรือไม่ การพิจารณาว่ารายการดังกล่าวนั้นเป็นไปตามค านิยาม ของการรวมธุรกิจตามที่ได้ระบุในมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 3 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การรวมธุรกิจ (เมื่ อมีการประกาศใช้) และรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนตามที่ระบุใน มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ต้องถือปฏิบัติตามแต่ละมาตรฐานการบัญชีแยกต่างหากจากกัน
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 8 15 ในบางกรณีกิจการอาจเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและถูกใช้งานโดยบริษัทใหญ่ หรือ บริษัทย่อยอื่ นของกิจการ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่ถือเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ในงบการเงินรวมของกิจการเหล่านั้น ทั้งนี้เพราะสินทรัพย์เหล่านั้นจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ ใช้งานในภาพรวมของกลุ่มกิจการ อย่างไรก็ตาม หากมองเฉพาะกิจการที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์นั้นถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นไปตาม ค านิยามที่ก าหนดไว้ในย่อหน้าที่ 5 ดังนั้น ผู้ให้เช่าจึงบันทึกอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุนในงบการเงินเฉพาะของกิจการได้ การรับรู้รายการ 16 กิจการต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็ นสินทรัพย์เมื่อเป็ นไปตามเงื่อนไขทุกข้อ ต่อไปนี้ 16.1 มีความเป็ นไปได้ค่อนข้างแน่ที่กิจการจะได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคต จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ 16.2 สามารถวัดราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างน่าเชื่อถือ 17 ภายใต้หลักการรับรู้รายการ กิจการต้องประเมินราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ณ เวลาที่ ต้นทุนเกิดขึ้ น ต้นทุนดังกล่าวรวมถึงต้นทุนที่ เกิดขึ้ นเมื่ อเริ่ มแรกที่ ท าให้กิจการ ได้อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนมา และต้นทุนที่ เกิดขึ้นภายหลังเพื่ อต่อเติม เปลี่ ยนแทน (บางส่วน) หรือให้บริการแก่อสังหาริมทรัพย์ 18 ภายใต้หลักการรับรู้รายการในย่อหน้าที่ 16 กิจการต้องไม่รับรู้ต้นทุนค่าบริการที่ เกิดขึ้ น ประจ าวันเป็นมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน แต่รับรู้ต้นทุนเหล่านี้ในก าไร หรือขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้น ต้นทุนค่าบริการที่เกิดขึ้นประจ าวันหลักๆ คือค่าแรงงาน และต้นทุน ที่ ใช้หมดไปและอาจรวมถึงต้นทุนค่าชิ้ นส่วนชิ้ นเล็กๆ ด้วยวัตถุประสงค์ของรายจ่ายเหล่านี้ บ่อยครั้งมักเป็นเรื่ องของการซ่อมแซมและบ ารุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ 19 ชิ้นส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนอาจได้มาโดยการเปลี่ ยนแทน เช่น การเปลี่ ยนผนัง ภายในเพื่ อทดแทนผนังเดิม ภายใต้หลักการรับรู้รายการ กิจการต้องรับรู้ต้นทุนของการเปลี่ ยนแทน ส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนรวมอยู่ในมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุนนั้น ณ เวลาที่ ต้นทุนนั้นเกิดขึ้นหากเข้าเงื่ อนไขการรับรู้รายการ และกิจการต้อง ตัดรายการชิ้นส่วนที่ถูกเปลี่ ยนแทนด้วยมูลค่าตามบัญชีของชิ้นส่วนนั้นตามข้อก าหนดที่เกี่ยวข้อง กับการตัดรายการที่ก าหนดไว้ในมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ การวัดมูลค่าเมื่อรับรู้รายการ 20 กิจการต้องวัดมูลค่าเมื่อเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยราคาทุน ซึ่งรวมถึง ต้นทุนในการท ารายการ
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 9 21 ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่ได้มาโดยการซื้อ ประกอบด้วย ราคาซื้อ และรายจ่าย โดยตรงใดๆ ที่ เกี่ ยวกับการจัดหาสินทรัพย์ตัวอย่างของรายจ่ายโดยตรงที่ เกี่ ยวกับการจัดหา สินทรัพย์ได้แก่ ค่าธรรมเนียมวิชาชีพส าหรับบริการทางกฎหมาย ค่าภาษีในการโอนสินทรัพย์ และต้นทุนในการท ารายการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง 22 (ย่อหน้านี้ไม่ใช้) 23 ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ไม่รวมรายการต่อไปนี้ 23.1 ต้นทุนก่อนการด าเนินงาน (ยกเว้นรายจ่ายที่จ าเป็นเพื่ อท าให้อสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ใน สภาพพร้อมที่จะใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์ของผู้บริหาร) 23.2 ขาดทุนจากการด าเนินงานที่ เกิดขึ้นก่อนที่ อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนจะมีผู้เข้า ครอบครองในระดับที่วางแผนไว้หรือ 23.3 จ านวนสูญเสียที่เกินปกติจากวัตถุดิบ ค่าแรงงาน หรือจากทรัพยากรอื่ นๆ ที่เกิดขึ้น ในการก่อสร้างหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 24 หากกิจการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนโดยการผ่อนช าระ กิจการต้องบันทึกราคาทุน ของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนด้วยมูลค่าที่ เทียบเท่าราคาเงินสด ผลต่างระหว่างราคา เทียบเท่าเงินสดและจ านวนเงินที่ต้องจ่ายช าระทั้งหมดให้รับรู้เป็นดอกเบี้ยจ่ายตลอดอายุของ การได้สินเชื่ อ 25 ต้นทุนเมื่อเริ่มแรกของส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือไว้ภายใต้สัญญาเช่าที่จัดประเภท เป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ต้องเป็ นไปตามที่ ก าหนดไว้ส าหรับสัญญาเช่าการเงิน ในย่อหน้าที่ 20 ของมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 (ปรับปรุง 2561)เรื่อง สัญญาเช่า (เมื่อมี การประกาศใช้) นั่นคือสินทรัพย์ต้องรับรู้ด้วยมูลค่าที่ต ่ากว่าระหว่างมูลค่ายุติธรรมของ อสังหาริมทรัพย์และมูลค่าปัจจุบันของจ านวนเงินขั้นต ่าที่ต้องจ่ายตามสัญญาเช่า และรับรู้ จ านวนที่เท่ากันนั้นเป็ นหนี้สินตามที่ก าหนดไว้ในย่อหน้าเดียวกัน 26 เงินส่วนเกินใดๆ ที่ จ่ายตามสัญญาเช่า ให้ถือเป็ นส่วนหนึ่ งของจ านวนเงินขั้นต ่าที่ ต้องจ่าย ตามสัญญาเช่าส าหรับวัตถุประสงค์นี้ ดังนั้นจึงให้รวมจ านวนดังกล่าวในราคาทุนของสินทรัพย์ แต่ให้แยกออกจากหนี้สิน หากส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากสัญญาเช่าถูกจัดประเภท เป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน รายการที่ บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม คือ ส่วนได้เสีย ไม่ใช่ ตัวอสังหาริมทรัพย์แนวทางในการก าหนดมูลค่ายุติธรรมของส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ ได้ก าหนดไว้ ในส่วนของวิธีมูลค่ายุติธรรมในย่อหน้าที่ 33 ถึง 35 40 41 48 50 และ 52 ในมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 13 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การวัดมูลค่ายุติธรรม (เมื่ อมีการประกาศใช้) แนวทางนี้ยังใช้กับการก าหนดมูลค่ายุติธรรมเมื่ อใช้มูลค่าดังกล่าวเป็ น ราคาทุนในการรับรู้เมื่อเริ่ มแรก 27 กิจการอาจได้อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนหนึ่ งรายการ หรือมากกว่าหนึ่ งรายการจาก การแลกเปลี่ ยนกับสินทรัพย์ที่ ไม่เป็นตัวเงินรายการหนึ่ งหรือหลายรายการ หรือสินทรัพย์ซึ่ ง ประกอบด้วยสินทรัพย์ที่ เป็นตัวเงินและสินทรัพย์ที่ ไม่เป็นตัวเงิน ค าอธิบายต่อไปนี้อ้างอิงถึง การแลกเปลี่ ยนระหว่างสินทรัพย์ที่ไม่เป็นตัวเงินกับสินทรัพย์อื่น และยังใช้ได้กับการแลกเปลี่ ยน
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 10 ทั้งหมดที่ ได้กล่าวถึงในประโยคข้างต้นด้วย ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนต้อง วัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรม เว้นแต่เป็นไปตามข้อใดข้อหนึ่ งดังต่อไปนี้ 27.1 การแลกเปลี่ ยนนั้นไม่มีเนื้อหาเชิงพาณิชย์หรือ 27.2 กิจการไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่ ได้รับ และสินทรัพย์ที่ ให้ ไปใน การแลกเปลี่ ยนได้อย่างน่าเชื่ อถือ กิจการต้องวัดมูลค่าของสินทรัพย์ที่ ได้มาด้วยวิธีดังกล่าว ถึงแม้ว่าจะไม่สามารถตัดรายการ สินทรัพย์ที่ใช้แลกเปลี่ ยนได้ทันทีหากสินทรัพย์ที่ได้มานั้นไม่สามารถวัดด้วยมูลค่ายุติธรรมได้ ให้วัดราคาทุนของสินทรัพย์ด้วยมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์ที่ให้ไปในการแลกเปลี่ ยน 28 ในการก าหนดว่ารายการแลกเปลี่ยนมีเนื้อหาเชิงพาณิชย์หรือไม่ ให้กิจการพิจารณาจากขอบเขต ของกระแสเงินสดในอนาคตที่ คาดว่าจะมีการเปลี่ ยนแปลงอันเป็นผลมาจากรายการดังกล่าว รายการแลกเปลี่ ยนจะมีเนื้อหาเชิงพาณิชย์หากเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้ 28.1 ลักษณะ (ความเสี่ ยง จังหวะเวลา และจ านวนเงิน) ของกระแสเงินสดที่ ได้รับจาก สินทรัพย์แตกต่างจากลักษณะของกระแสเงินสดของสินทรัพย์ที่น าไปแลกเปลี่ ยน หรือ 28.2 รายการแลกเปลี่ ยนท าให้เกิดการเปลี่ ยนแปลงในมูลค่าเฉพาะกิจการในส่วนของการ ด าเนินงานที่ถูกกระทบจากการแลกเปลี่ ยน และ 28.3 ความแตกต่างในย่อหน้าที่ 28.1 หรือ 28.2 มีนัยส าคัญเมื่ อเทียบกับมูลค่ายุติธรรม ของสินทรัพย์ที่แลกเปลี่ ยน เพื่ อวัตถุประสงค์ในการพิจารณาว่าการแลกเปลี่ ยนใดเป็นการแลกเปลี่ ยนที่มีเนื้อหาเชิงพาณิชย์ กิจการต้องพิจารณามูลค่าเฉพาะกิจการในส่วนของการด าเนินงาน ที่ถูกกระทบจากการแลกเปลี่ ยน จากกระแสเงินสดหลังหักภาษีผลของการวิเคราะห์ดังกล่าวอาจเห็นได้ชัดเจนโดยกิจการ ไม่จ าเป็นต้องค านวณอย่างละเอียด 29 ในการวัดมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์จะถือว่ากิจการสามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่ อถือ หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ งดังต่อไปนี้ 29.1 ไม่มีความแตกต่างอย่างมีนัยส าคัญในช่วงของการวัดมูลค่ายุติธรรมที่ สมเหตุสมผล ของสินทรัพย์นั้น หรือ 29.2 สามารถประเมินความน่าจะเป็นของการวัดมูลค่ายุติธรรม ณ ระดับต่างๆ ในช่วงของประมาณ การได้อย่างสมเหตุสมผลเพื่ อใช้ในการวัดมูลค่ายุติธรรม หากกิจการสามารถวัดมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่ ได้มาหรือสินทรัพย์ที่ น าไปแลกเปลี่ ยน ได้อย่างน่าเชื่ อถือ กิจการต้องวัดมูลค่าต้นทุนของสินทรัพย์ที่ ได้มาด้วยมูลค่ายุติธรรมของ สินทรัพย์ที่น าไปแลกเปลี่ ยน เว้นแต่กรณีที่ มูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่ ได้มานั้นมีหลักฐาน สนับสนุนที่ชัดเจนกว่า
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 11 การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ นโยบายการบัญชี 30 ยกเว้นที่ได้ก าหนดไว้ในย่อหน้าที่ 32ก และ 34 กิจการต้องใช้นโยบายการบัญชีโดยสามารถ เลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมตามย่อหน้าที่ 33 ถึง 55 หรือวิธีราคาทุนตามย่อหน้าที่ 56 และ ต้องใช้นโยบายการบัญชีนั้นกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดของกิจการ 31 มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 8 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง นโยบายการบัญชีการเปลี่ยนแปลงประมาณการ ทางบัญชีและข้อผิดพลาด (เมื่ อมีการประกาศใช้) ระบุว่ากิจการจะเปลี่ ยนแปลงนโยบาย การบัญชีโดยสมัครใจก็ต่อเมื่ อการเปลี่ ยนแปลงนั้นท าให้ข้อมูลที่ แสดงในงบการเงินน่าเชื่ อถือ และเกี่ ยวข้องกับการตัดสินใจมากขึ้ นเกี่ ยวกับผลกระทบของรายการ เหตุการณ์อื่ น หรือ สถานการณ์ของสถานะทางการเงิน ผลประกอบการทางการเงิน หรือกระแสเงินสดของกิจการ ทั้งนี้ มีความเป็นไปได้น้อยมากที่การเปลี่ ยนแปลงจากวิธีมูลค่ายุติธรรมเป็นวิธีราคาทุนจะท าให้ข้อมูล ที่น าเสนอมีความเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจมากขึ้นกว่าเดิม 32 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ ก าหนดให้ทุกกิจการก าหนดมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุน ไม่ว่าจะเพื่ อวัตถุประสงค์ในการวัดมูลค่า (หากกิจการเลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม) หรือเพื่ อการเปิ ดเผยข้อมูล (หากกิจการเลือกใช้วิธีราคาทุน) มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้สนับสนุน (แต่ไม่ได้ก าหนด) ให้กิจการต้องวัดมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนโดยใช้ การประเมินมูลค่าจากผู้ประเมินราคาอิสระซึ่ งมีคุณสมบัติทางวิชาชีพที่ เกี่ ยวข้องและ ประสบการณ์ในการตีราคาในท าเลพื้ นที่ และในประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ที่เกี่ยวข้อง 32ก กิจการอาจ 32ก.1 เลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมหรือวิธีราคาทุนส าหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ทั้งหมดที่น าไปเป็ นหลักประกันหนี้ สินซึ่งท าให้การจ่ายคืนหนี้ สินนั้นขึ้ นตรงกับมูลค่า ยุติธรรมหรือผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่ ระบุไว้ซึ่ งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่ อ การลงทุนดังกล่าว และ 32ก.2 เลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม หรือวิธีราคาทุนส าหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่เหลือทั้งหมด ซึ่งอาจแตกต่างจากวิธีที่เลือกใช้ในข้อ 32ก.1 32ข บริษัทประกันบางรายและกิจการอื่ นที่ บริหารกองทุนอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการซึ่ งออก หน่วยลงทุน โดยหน่วยลงทุนบางส่วนถือโดยผู้ลงทุนตามสัญญา และหน่วยลงทุนที่เหลือถือโดย กิจการ ย่อหน้าที่ 32ก ไม่อนุญาตให้กิจการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถือโดยกองทุนดังกล่าว ด้วยราคาทุนบางส่วนและมูลค่ายุติธรรมบางส่วน 32ค หากกิจการเลือกวิธีที่แตกต่างกันส าหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนสองประเภทตามที่ ได้ ก าหนดไว้ในย่อหน้าที่ 32ก การขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนระหว่างกลุ่มสินทรัพย์ซึ่ งใช้วิธี ที่แตกต่างกันต้องรับรู้ด้วยมูลค่ายุติธรรมและการเปลี่ ยนแปลงสะสมของมูลค่ายุติธรรมต้องรับรู้
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 12 ในก าไรหรือขาดทุน หากเป็ นการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนจากกลุ่มที่ ใช้วิธีมูลค่า ยุติธรรมมายังกลุ่มที่ใช้วิธีราคาทุน มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ณ วันที่ขาย ถือเป็นราคาทุน ของอสังหาริมทรัพย์นั้น วิธีมูลค่ายุติธรรม 33 หลังจากรับรู้รายการเมื่อเริ่มแรกแล้ว กิจการที่เลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมต้องวัดมูลค่าของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดด้วยมูลค่ายุติธรรม ยกเว้นในกรณีที่ ก าหนดไว้ ในย่อหน้าที่ 53 34 เมื่อส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าตามสัญญาเช่าด าเนินงานถูกจัดเป็ นอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนตามย่อหน้าที่ 6 กิจการไม่สามารถเลือกนโยบายการบัญชีตามย่อหน้าที่ 30 ได้อีกต่อไป แต่ต้องใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมเท่านั้น 35 กิจการต้องรับรู้ผลก าไรหรือขาดทุนที่ เกิดขึ้ นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในก าไรหรือขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้ น 36–39 (ย่อหน้าเหล่านี้ไม่ใช้) 40 ในการวัดมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 13 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การวัดมูลค่ายุติธรรม (เมื่ อมีการประกาศใช้) กิจการต้องแน่ใจ ว่ามูลค่ายุติธรรมนั้นสะท้อนถึงรายได้ค่าเช่าจากสัญญาเช่าในปัจจุบัน และข้อสมมติอื่ นซึ่ ง ผู้ร่วมตลาดน ามาใช้ในการก าหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนภายใต้สถานการณ์ ตลาดปัจจุบัน 41 ย่อหน้าที่ 25 ได้ระบุหลักเกณฑ์ในการรับรู้เมื่อเริ่ มแรกของราคาทุนของส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ ที่เช่า ย่อหน้าที่ 33 ก าหนดให้กิจการต้องวัดมูลค่าส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าใหม่ให้เป็น มูลค่ายุติธรรม (ถ้าจ าเป็น) ในสัญญาเช่าที่มีการเจรจาต่อรองที่อัตราตลาด มูลค่ายุติธรรมของ ส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า ณ วันที่ได้สินทรัพย์มาสุทธิด้วยค่าเช่าทั้งสิ้นที่คาดไว้(รวมทั้ง รายจ่ายอื่ นๆ ที่ เกี่ ยวข้องกับหนี้ สินที่ รับรู้ ) ต้องมีค่าเท่ากับศูนย์ มูลค่ายุติธรรมต้องไม่ เปลี่ ยนแปลงไปไม่ว่าในทางบัญชีสินทรัพย์ที่ เช่าและหนี้สินจะถูกรับรู้ด้วยมูลค่ายุติธรรมหรือ ด้วยมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าขั้นต ่าตามย่อหน้าที่ 20 ของมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง สัญญาเช่า (เมื่ อมีการประกาศใช้) ดังนั้น การวัดมูลค่าใหม่ของสินทรัพย์ ที่เช่าจากราคาทุนที่ ก าหนดในย่อหน้าที่ 25 เป็นมูลค่ายุติธรรมตามที่ก าหนดในย่อหน้าที่ 33 ต้องไม่ท าให้เกิดผลก าไรหรือผลขาดทุนเริ่ มแรก ยกเว้นมูลค่ายุติธรรมนี้มีการวัดมูลค่า ณ เวลา ที่ ต่างกันไป กรณีดังกล่าวอาจเกิดขึ้นเมื่ อการเลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมเกิดขึ้นภายหลังจาก การรับรู้เมื่อเริ่ มแรก 42–47 (ย่อหน้าเหล่านี้ไม่ใช้) 48 ในกรณียกเว้นซึ่ งมีหลักฐานชัดเจนตั้งแต่เมื่ อกิจการเริ่ มได้มาซึ่ งอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน (หรือเมื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมได้เปลี่ ยนสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนหลังจาก
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 13 ที่มีการเปลี่ ยนแปลงลักษณะการใช้งานของสินทรัพย์) โดยหลักฐานนั้นชี้ชัดว่าความผันแปร ในช่วงของการวัดมูลค่ายุติธรรมที่ สมเหตุสมผลนั้นกว้างมาก และเป็นการยากที่ จะประมาณ ความน่าจะเป็นของประมาณการดังกล่าว จนท าให้ประโยชน์ในการใช้ตัวเลขของการวัดมูลค่า ยุติธรรมเพียงค่าเดียวนั้นมีน้อยมาก กรณีเช่นนี้อาจเป็ นข้อบ่งชี้ ว่ามูลค่ายุติธรรมของ อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถวัดมูลค่าได้อย่างน่าเชื่ อถือและอย่างต่อเนื่ อง (ดูย่อหน้าที่ 53) 49 (ย่อหน้านี้ไม่ใช้) 50 ในการก าหนดมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนภายใต้วิธีมูลค่ายุติธรรม กิจการ ต้องไม่รับรู้สินทรัพย์หรือหนี้สินที่ถูกรับรู้ไว้ในงบแสดงฐานะการเงินแล้วซ ้าอีก เช่น 50.1 อุปกรณ์เช่น ลิฟต์หรือเครื่ องปรับอากาศมักเป็นส่วนควบของอาคาร และโดยทั่วไป จะรวมอยู่ในมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนมากกว่าจะแยกรับรู้ ต่างหากเป็นรายการที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ 50.2 หากให้เช่าส านักงานที่ ตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์แล้ว โดยทั่วไปมูลค่ายุติธรรมของ ส านักงานจะรวมมูลค่ายุติธรรมของเฟอร์นิเจอร์ไว้แล้วเนื่ องจากรายได้ค่าเช่าได้รวมถึง การใช้เฟอร์นิเจอร์ดังกล่าวด้วย เมื่ อเฟอร์นิเจอร์ได้รวมอยู่ในมูลค่ายุติธรรมของ อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนแล้ว กิจการต้องไม่รับรู้รายการเฟอร์นิเจอร์เป็ น สินทรัพย์ที่แยกต่างหาก 50.3 มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนต้องไม่รวมรายได้ค่าเช่ารับล่วงหน้า หรือรายได้ค่าเช่าจากสัญญาเช่าด าเนินงานค้างรับ เนื่ องจากกิจการรับรู้รายการดังกล่าว เป็นสินทรัพย์หรือหนี้สินแยกต่างหาก 50.4 มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่ถือครองภายใต้สัญญาเช่าสะท้อน ถึงกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับหรือจะต้องจ่าย (รวมถึงค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นซึ่ งกิจการ ต้องจ่ายในอนาคต) ดังนั้นหากการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นมูลค่าสุทธิจาก จ านวนเงินทั้งหมดที่ คาดว่าจะต้องจ่าย จึงจ าเป็ นที่ จะต้องบวกกลับหนี้ สินจาก สัญญาเช่าที่ ได้รับรู้เพื่ อให้ได้มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ภายใต้วิธีมูลค่ายุติธรรม 51 (ย่อหน้านี้ไม่ใช้) 52 ในบางกรณีกิจการคาดได้ว่ามูลค่าปัจจุบันของเงินสดที่จะต้องจ่ายซึ่ งเกี่ ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุน (นอกเหนือจากรายจ่ายที่ เกี่ ยวกับหนี้สินที่ รับรู้แล้ว) สูงกว่ามูลค่าปัจจุบันของ เงินสดที่จะได้รับในอนาคต กิจการต้องใช้มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 37 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ประมาณการหนี้สิน หนี้สินที่ อาจเกิดขึ้น และสินทรัพย์ที่ อาจเกิดขึ้น (เมื่ อมีการประกาศใช้) ในการพิจารณาว่าควรรับรู้รายการหนี้สินหรือไม่ และหากต้องรับรู้รายการหนี้สินจะวัดมูลค่า หนี้สินอย่างไร
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 14 กรณีไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ 53 ข้อสันนิษฐานที่สามารถโต้แย้งได้อย่างหนึ่ งคือกิจการจะสามารถวัดมูลค่ายุติธรรม ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างต่อเนื่องและน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตาม ในกรณียกเว้น ซึ่ งมีหลักฐานที่ ชัดเจนว่า เมื่ อกิจการเริ่ มได้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมา (หรือเมื่ อ อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมได้เปลี่ยนสภาพเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลังจากที่ได้ มีการเปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้งานของสินทรัพย์) กิจการไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรม ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างต่อเนื่องและน่าเชื่ อถือ กรณีนี้ จะเกิดขึ้ นได้ ก็ต่อเมื่อรายการซื้อขายทางการตลาดที่เทียบเคียงได้ไม่เกิดขึ้ นบ่อย (เช่น มีรายการเกิดขึ้ น น้อยและราคาเสนอซื้ อไม่เป็ นปัจจุบันหรือราคาของรายการซื้ อขายที่สามารถสังเกตได้บ่งชี้ ว่าผู้ขายถูกบังคับขาย) และการวัดมูลค่ายุติธรรมด้วยวิธีอื่ น (เช่น การประมาณการโดยใช้ ประมาณการกระแสเงินสดคิดลด) ไม่สามารถจัดท าได้หากกิจการก าหนดว่ามูลค่ายุติธรรม ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ อยู่ในระหว่างการก่อสร้างนั้นไม่สามารถวัดมูลค่า ได้อย่างน่าเชื่อถือ แต่กิจการคาดว่าจะสามารถประมาณมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ เมื่ อการก่อสร้างนั้นเสร็จสิ้ น กิจการต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ อยู่ ในระหว่างการก่อสร้างนั้นด้วยวิธีราคาทุน จนกระทั่งสามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่าง น่าเชื่ อถือ หรือเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้ น (แล้วแต่เหตุการณ์ใดจะเกิดก่อน) หากกิจการ ก าหนดว่ามูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการการลงทุนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง) ไม่สามารถวัดมูลค่าได้อย่างน่าเชื่อถือและ ต่อเนื่อง กิจการต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีราคาทุนที่ก าหนดให้ถือปฏิบัติตาม มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมี การประกาศใช้) โดยสมมติให้มูลค่าคงเหลือของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเท่ากับศูนย์ กิจการต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง ที่ดิน อาคารและ อุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้) จนกว่าจะมีการจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้น 53ก เมื่ อใดที่กิจการเริ่ มสามารถวัดมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่อยู่ในระหว่าง การก่อสร้างที่แต่ก่อนกิจการวัดมูลค่าที่ราคาทุนได้อย่างน่าเชื่ อถือ กิจการต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างนั้นด้วยมูลค่ายุติธรรม เมื่ อการก่อสร้างเสร็จสิ้นให้ถือ ว่ามูลค่ายุติธรรมสามารถวัดมูลค่าได้อย่างน่าเชื่ อถือ ในกรณีที่มูลค่ายุติธรรมไม่สามารถวัดมูลค่า ได้อย่างน่าเชื่อถือตามเหตุผลที่ได้กล่าวไว้ในย่อหน้าที่ 53 กิจการต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุนดังกล่าวด้วยวิธีราคาทุนตามแนวทางที่ก าหนดให้ถือปฏิบัติในมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้) 53ข ข้อสันนิษฐานที่ว่ามูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง สามารถวัดมูลค่าได้อย่างน่าเชื่ อถือนั้นจะสามารถโต้แย้งได้ในการรับรู้เริ่ มแรกเท่านั้น การที่กิจการ วัดมูลค่ายุติธรรมของรายการใดรายการหนึ่ งของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่ อยู่ในระหว่าง
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 15 การก่อสร้างได้อาจไม่สามารถสรุปได้ว่ามูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่สร้าง เสร็จสิ้นแล้วไม่สามารถวัดมูลค่าได้อย่างน่าเชื่ อถือ 54 ในกรณียกเว้นตามเหตุผลที่ได้กล่าวไว้ในย่อหน้าที่ 53 กิจการต้องใช้วิธีราคาทุนในการวัดมูลค่า อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนตามแนวทางที่ก าหนดให้ถือปฏิบัติในมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้) แล้ว กิจการยังคงต้อง วัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นด้วยมูลค่ายุติธรรม รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง ในกรณีดังกล่าว แม้ว่ากิจการอาจใช้วิธีราคาทุนส าหรับอสังหาริมทรัพย์ เพื่ อการลงทุนหนึ่ งรายการ กิจการยังคงต้องใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมส าหรับอสังหาริมทรัพย์รายการ ที่เหลืออื่นๆ ต่อไป 55 หากกิจการใช้วิธีวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่ายุติธรรมแล้ว กิจการต้อง ใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมในการวัดมูลค่าอย่างต่อเนื่องจนกว่าจะมีการจ าหน่าย (หรือจนกระทั่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นกลายมาเป็ นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน หรือกิจการเริ่ม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติในภายหลัง) แม้ว่ารายการในตลาดที่เทียบเคียงกันได้จะเกิดขึ้ นน้อยลงหรือหาราคาตลาดได้ยากขึ้ นก็ตาม วิธีราคาทุน 56 หลังจากการรับรู้รายการเมื่อเริ่มแรก กิจการที่เลือกใช้วิธีราคาทุนต้องวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนทั้งหมดด้วยแนวทางที่ก าหนดไว้ในมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้) เว้นแต่เป็ นอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนที่เข้าเงื่อนไขการจัดประเภทเป็ นสินทรัพย์ที่ถือไว้เพื่อขาย (หรือรวมอยู่ในกลุ่ม สินทรัพย์ที่จ าหน่ายซึ่ งจัดประเภทเป็ นถือไว้เพื่อขาย) ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 5 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่ถือไว้เพื่อขายและการด าเนินงาน ที่ยกเลิก (เมื่อมีการประกาศใช้) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เข้าเงื่อนไขการจัดประเภท เป็ นสินทรัพย์ที่ ถือไว้เพื่อขาย (หรือรวมอยู่ในกลุ่มสินทรัพย์ที่ จ าหน่ายซึ่ งจัดประเภทเป็ น ถือไว้เพื่อขาย) ต้องวัดมูลค่าตามที่ก าหนดไว้ในมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 5 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่ถือไว้เพื่อขายและการด าเนินงานที่ยกเลิก (เมื่อมีการประกาศใช้) การโอน 57 กิจการต้องโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังบัญชีอื่ นๆ หรือโอนจากบัญชีอื่ นๆ มาเป็ น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเฉพาะเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์ นั้น การเปลี่ยนแปลงในการใช้งานเกิดขึ้ นเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็ นไปตามค านิยามหรือ สิ้ นสุดการเป็ นไปตามค านิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและมีหลักฐานของการ
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 16 เปลี่ยนแปลงการใช้งาน การเปลี่ยนแปลงความตั้งใจของฝ่ ายบริหารแต่เพียงอย่างเดียว ส าหรับการใช้ของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้หลักฐานส าหรับการเปลี่ยนแปลงการใช้งาน ตัวอย่างของหลักฐานของการเปลี่ยนแปลงรวมถึง 57.1 เริ่มมีการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเองหรือการพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์ ภายในกิจการเอง ท าให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนไปเป็ น อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน 57.2 เริ่มมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อมีไว้ขาย ท าให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนไปเป็ นสินค้าคงเหลือ 57.3 สิ้ นสุดการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเอง ท าให้มีการโอนจาก อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานไปเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ 57.4 เริ่มสัญญาเช่าแบบด าเนินงานกับกิจการอื่น ท าให้มีการโอนจากสินค้าคงเหลือไป เป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 57.5 (ย่อหน้านี้ไม่ใช้) 58 เมื่ อกิจการตัดสินใจที่จะจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนโดยไม่มีการพัฒนาให้กิจการถือ ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนต่อไปจนกว่าจะมีการตัดรายการ อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน (ออกจากงบแสดงฐานะการเงิน) และไม่จัดประเภท อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเป็ นสินค้าคงเหลือ ในท านองเดียวกัน หากกิจการมีการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่ มีอยู่ในปัจจุบันใหม่ โดยมีวัตถุประสงค์ที่ จะใช้ เป็ น อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนต่อในอนาคต ให้ กิจการถือว่าสินทรัพย์นั้นยังคงเป็ น อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนและไม่จัดประเภทรายการใหม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน ในระหว่างที่มีการพัฒนาใหม่ 59 ย่อหน้าที่ 60 ถึง 65 ใช้กับการรับรู้รายการและวัดมูลค่าในกรณีที่ กิจการเลือกใช้วิธีมูลค่า ยุติธรรมส าหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน หากกิจการเลือกใช้วิธีราคาทุน การโอนระหว่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานและสินค้าคงเหลือจะไม่ท าให้มูลค่า ตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์นั้นเปลี่ ยนแปลงและจะไม่ท าให้ราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ ในการวัดมูลค่าหรือการเปิ ดเผยข้อมูลเปลี่ ยนแปลง 60 ในการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรมไปเป็ นอสังหาริมทรัพย์ ที่มีไว้ใช้งานหรือสินค้าคงเหลือ ต้องใช้มูลค่ายุติธรรม ณ วันที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้งานเป็ น ราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่ จะบันทึกตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561)เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้) หรือมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 2 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง สินค้าคงเหลือ (เมื่อมีการประกาศใช้) 61 หากอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานได้เปลี่ยนมาเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่ งบันทึก ด้วยมูลค่ายุติธรรม กิจการต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้) จนถึงวันที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้งาน กิจการต้องปฏิบัติกับผลต่างที่เกิดขึ้ น ณ วันนั้น ระหว่างมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 17 ตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง ที่ ดิน อาคารและอุปกรณ์ (เมื่อมีการประกาศใช้) กับมูลค่ายุติธรรมด้วยวิธีการเดียวกับการตีราคาใหม่ตามที่ก าหนด ในมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมี การประกาศใช้) 62 กิจการต้องคิดค่าเสื่ อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานและรับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่า ของสินทรัพย์จนถึงวันที่อสังหาริมทรัพย์นั้นได้เปลี่ ยนมาเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน กิจการ ต้องปฏิบัติต่อผลต่างที่เกิดขึ้น ณ วันนั้นระหว่างมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรฐาน การบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ที่ ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่ อมีการประกาศใช้) กับมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์นั้นด้วยวิธีการเดียวกันกับการตีราคาใหม่ตามที่ก าหนดในมาตรฐาน การบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่ อมีการประกาศใช้) กล่าวคือ 62.1 กรณีมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์ลดลงให้รับรู้ในก าไรหรือขาดทุน อย่างไรก็ตาม หากสินทรัพย์นั้นเคยมีการตีราคาเพิ่ มขึ้นและมียอดคงค้างอยู่ในบัญชี“ส่วนเกินทุน จากการตีราคาสินทรัพย์” ในส่วนของเจ้าของ ส่วนที่ ลดลงต้องรับรู้ในก าไรขาดทุน เบ็ดเสร็จอื่น และต้องน าไปลดส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ในส่วนของเจ้าของ 62.2 กรณีมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์เพิ่ มขึ้น ให้รับรู้ดังนี้ 62.2.1 หากมูลค่าตามบัญชีที่เพิ่ มขึ้นเป็นการกลับรายการผลขาดทุนจากการด้อยค่า ของสินทรัพย์ที่เคยบันทึกไว้จ านวนที่เพิ่ มขึ้นให้รับรู้ในก าไรหรือขาดทุนส าหรับ งวด จ านวนที่ รับรู้ในก าไรหรือขาดทุนส าหรับงวดต้องไม่เกินกว่าจ านวน ที่ท าให้มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์กลับไปเท่ากับมูลค่าที่ควรจะเป็น (สุทธิจากค่าเสื่ อมราคา) หากไม่เคยมีการรับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของ สินทรัพย์มาก่อน 62.2.2 ส่วนที่เพิ่ มขึ้นที่คงเหลือจากข้อ 62.2.1 ให้รับรู้ในก าไรขาดทุนเบ็ดเสร็จอื่ น และเพิ่ มส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ในส่วนของเจ้าของ หากมี การจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนในเวลาต่อมา ให้โอนส่วนเกินทุน จากการตีราคาสินทรัพย์ไปยังก าไรสะสม การโอนส่วนเกินทุนจากการตีราคา สินทรัพย์จะไม่ท าผ่านก าไรหรือขาดทุน 63 การโอนจากสินค้าคงเหลือไปเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ จะบันทึกด้วยมูลค่า ยุติธรรม กิจการต้องรับรู้ผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ณ วันที่โอน กับ มูลค่าตามบัญชีก่อนการโอนในก าไรหรือขาดทุนส าหรับงวด 64 วิธีปฏิบัติในการโอนจากสินค้าคงเหลือไปเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่ จะบันทึกด้วย มูลค่ายุติธรรมถือว่ามีความสม ่าเสมอกับวิธีปฏิบัติในการขายสินค้าคงเหลือ 65 เมื่อกิจการเสร็จสิ้นการก่อสร้างหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างขึ้ นเอง ที่จะบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม กิจการต้องรับรู้ผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ณ วันเสร็จสิ้ น กับมูลค่าตามบัญชีก่อนหน้านั้นในก าไรหรือขาดทุนส าหรับงวด
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 18 การจ าหน่าย 66 กิจการต้องตัดรายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ออกจากงบแสดงฐานะการเงิน) เมื่ อกิจการจ าหน่ายหรือเลิกใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นอย่างถาวร และคาดว่า จะไม่ได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจากการจ าหน่ายอีก 67 การจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนอาจเกิดจากการขายหรือการท าสัญญาเช่าการเงิน ในการก าหนดวันที่ ถือเป็ นวันจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนคือวันที่ผู้รับมีอ านาจ ควบคุมในอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนเป็นไปตามข้อก าหนดในการพิจารณาภาระที่ต้องปฏิบัติ เสร็จสิ้นตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 15 เรื่ อง รายได้จากสัญญาที่ท ากับลูกค้า นอกจากนี้ มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง สัญญาเช่า (เมื่ อมีการ ประกาศใช้) ใช้ได้กับการจ าหน่ายโดยการท าสัญญาเช่าการเงิน และการขายและเช่ากลับคืน 68 ตามหลักการรับรู้รายการในย่อหน้าที่ 16 หากกิจการรับรู้ต้นทุนของการเปลี่ ยนแทนส่วนของ อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนในมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์กิจการต้องตัดมูลค่าตามบัญชี ของส่วนที่ถูกเปลี่ ยนแทนออก ในกรณีที่กิจการบันทึกบัญชีอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนโดยใช้ วิธีราคาทุน ส่วนที่ถูกเปลี่ ยนแทนอาจไม่มีการคิดค่าเสื่ อมราคาแยกต่างหาก หากในทางปฏิบัติ กิจการไม่สามารถหามูลค่าตามบัญชีเฉพาะของส่วนที่ถูกเปลี่ ยนแทน กิจการอาจใช้ต้นทุนของ การเปลี่ ยนแทนเป็ นตัวบ่งชี้ ถึงต้นทุนของส่วนที่ ถูกเปลี่ ยนแทน ณ เวลาที่ กิจการได้มาหรือ สร้างสินทรัพย์นั้น ตามวิธีมูลค่ายุติธรรม มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน อาจสะท้อนถึงการลดมูลค่าของส่วนที่ถูกเปลี่ ยนแทนนั้นแล้ว ในกรณีอื่ นๆ อาจเป็นไปได้ยาก ที่จะประเมินว่ามูลค่ายุติธรรมที่ควรลดลงเนื่ องจากส่วนที่ถูกเปลี่ ยนแทนเป็นเท่าใด กรณีที่ยาก ในการปฏิบัติทางเลือกหนึ่ งส าหรับการลดลงของมูลค่ายุติธรรมอันเนื่ องมาจากชิ้ นส่วน ที่ ถูกเปลี่ ยนแทน คือให้รวมต้นทุนของการเปลี่ ยนแทนไว้ในมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์ จากนั้นจึงท าการประเมินมูลค่ายุติธรรมใหม่ตามที่ ก าหนดไว้ส าหรับกรณีการต่อเติมที่ ไม่ เกี่ยวข้องกับการเปลี่ ยนแทน 69 ผลก าไรหรือขาดทุนที่เกิดจากการเลิกใช้หรือจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้องพิจารณา จากผลต่างระหว่างจ านวนเงินที่ได้รับสุทธิจากการจ าหน่ายกับมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์นั้น และต้องรับรู้ก าไรหรือขาดทุนในงวดที่เลิกใช้หรือจ าหน่ายสินทรัพย์นั้น (เว้นแต่มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 17 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง สัญญาเช่า (เมื่อมีการประกาศใช้) ได้ก าหนดเกี่ยวกับ การขายและเช่ากลับคืนไว้เป็ นอย่างอื่น) 70 จ านวนเงินของสิ่ งตอบแทนที่ได้รวมอยู่ในผลก าไรหรือขาดทุนที่ เกิดจากการตัดรายการ อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนจะก าหนดขึ้นตามข้อก าหนดในการก าหนดราคาของรายการใน ย่อหน้าที่ 47 ถึง 72 ของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 15 เรื่ อง รายได้จากสัญญา ที่ท ากับลูกค้า การเปลี่ ยนแปลงที่เกิดขึ้นภายหลังในจ านวนเงินที่ประมาณการของสิ่ งตอบแทน
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 19 ที่ได้รวมอยู่ในผลก าไรหรือขาดทุนต้องก าหนดขึ้นตามข้อก าหนดของการเปลี่ ยนแปลงของราคา ของรายการตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 15 71 กิจการต้องปฏิบัติมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 37 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง ประมาณการหนี้สิน หนี้สินที่ อาจเกิดขึ้น และสินทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้น (เมื่ อมีการประกาศใช้) หรือมาตรฐานการบัญชี ฉบับอื่ นๆ ที่ เหมาะสมส าหรับหนี้ สินที่ กิจการยังคงมีพันธะผูกพันอยู่หลังจากที่ ได้จ าหน่าย อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนไปแล้ว 72 ค่าชดเชยที่ได้รับจากบุคคลที่สามส าหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ด้อยค่า สูญเสีย หรือยกเลิก ต้องรับรู้ในก าไรหรือขาดทุนเมื่อกิจการมีสิทธิที่จะได้รับค่าชดเชยนั้น 73 การด้อยค่าหรือผลขาดทุนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน การขอเงินคืนหรือการจ่ายเงิน ค่าชดเชยจากบุคคลที่สาม และการซื้อที่เกิดขึ้นภายหลังหรือการก่อสร้างสินทรัพย์เพื่ อเปลี่ ยนแทน เป็นเหตุการณ์เชิงเศรษฐกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกัน และต้องบันทึกบัญชีแยกจากกันดังต่อไปนี้ 73.1 การด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน รับรู้ตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 36 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การด้อยค่าของสินทรัพย์(เมื่อมีการประกาศใช้) 73.2 การเลิกใช้หรือการจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน รับรู้ตามที่ก าหนดในย่อหน้าที่ 66 ถึง 71 ของมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ 73.3 ค่าชดเชยจากบุคคลที่ สามส าหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนที่ ด้อยค่า สูญเสีย หรือยกเลิก ให้รับรู้ในก าไรหรือขาดทุนเมื่อกิจการมีสิทธิที่จะได้รับค่าชดเชยนั้น 73.4 ต้นทุนของสินทรัพย์ที่ฟื้ นฟูซื้อ หรือก่อสร้างเพื่ อเปลี่ ยนแทน ให้ปฏิบัติตามย่อหน้าที่ 20 ถึง 29 ของมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ การเปิ ดเผยข้อมูล วิธีมูลค่ายุติธรรมและวิธีราคาทุน 74 การเปิ ดเผยข้อมูลต่อไปนี้ก าหนดเพิ่ มเติมจากมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง สัญญาเช่า (เมื่ อมีการประกาศใช้) ตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 17 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง สัญญาเช่า (เมื่ อมีการประกาศใช้) เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนต้องเปิ ดเผย ข้อมูลเกี่ ยวกับสัญญาเช่าด้านผู้ให้เช่า กิจการซึ่ งครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนตาม วิธีสัญญาเช่าการเงินหรือสัญญาเช่าด าเนินงานต้องเปิ ดเผยข้อมูลด้านผู้เช่าส าหรับสัญญาเช่า การเงิน และด้านผู้ให้เช่าส าหรับสัญญาเช่าด าเนินงาน 75 กิจการต้องเปิ ดเผยข้อมูลต่อไปนี้ 75.1 กิจการใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมหรือวิธีราคาทุน 75.2 หากกิจการใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม กิจการจัดประเภทและบันทึกส่วนได้เสีย ในอสังหาริมทรัพย์ที่ ถือตามสัญญาเช่าด าเนินงานเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่ อ การลงทุนหรือไม่ และในสถานการณ์ใด
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 20 75.3 หากการจัดประเภทท าได้ยาก (ดูย่อหน้าที่ 14) เกณฑ์ที่ กิจการใช้ในการแยก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน และเกณฑ์ ในการแยกออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้เพื่อขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจ ตามปกติ 75.4 (ย่อหน้านี้ไม่ใช้) 75.5 ระดับที่มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ซึ่ งได้มีการวัดมูลค่า หรือเปิ ดเผยข้อมูลไว้ในงบการเงิน) ได้มีการประเมินโดยผู้ประเมินอิสระซึ่ งมี คุณสมบัติของผู้เชี่ยวชาญในวิชาชีพและมีประสบการณ์ในท าเลที่ตั้งและประเภทของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีการประเมินนั้น หากไม่มีการประเมินดังกล่าว กิจการต้องเปิ ดเผยข้อเท็จจริงไว้ด้วย 75.6 จ านวนที่ได้รับรู้ในก าไรหรือขาดทุนส าหรับ 75.6.1 รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 75.6.2 ค่าใช้จ่ายในการด าเนินงานทางตรง (รวมทั้งค่าซ่อมแซมและค่าบ ารุง รักษา) ที่ เกิดจากอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนซึ่ งก่อให้เกิดรายได้ ค่าเช่าส าหรับงวด 75.6.3 ค่าใช้จ่ายในการด าเนินงานทางตรง (รวมทั้งค่าซ่อมแซมและบ ารุงรักษา) ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่ งไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ค่าเช่า ส าหรับงวด และ 75.6.4 การเปลี่ยนแปลงสะสมในมูลค่ายุติธรรมที่รับรู้ในก าไรหรือขาดทุนจาก การขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากกลุ่มที่ใช้วิธีราคาทุนมายัง กลุ่มที่ใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม (ดูย่อหน้าที่ 32ค) 75.7 ข้อจ ากัดที่มีและจ านวนที่มีข้อจ ากัดในการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือ การโอนรายได้และเงินที่ได้รับจากการจ าหน่าย 75.8 ภาระผูกพันตามสัญญาในการซื้ อ ก่อสร้าง หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ อ การลงทุนหรือในการซ่อมแซม บ ารุงรักษา หรือท าให้ดีขึ้ น วิธีมูลค่ายุติธรรม 76 นอกเหนือจากการเปิ ดเผยตามที่ก าหนดในย่อหน้าที่ 75 แล้ว กิจการที่ใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม ตามที่ก าหนดในย่อหน้าที่ 33 ถึง 55 ต้องเปิ ดเผยข้อมูลในการกระทบยอดระหว่างมูลค่าตามบัญชี ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ณ วันต้นงวดกับวันสิ้ นงวดโดยแสดงถึงรายการดังต่อไปนี้ 76.1 ส่วนเพิ่มโดยแสดงแยกกันระหว่างส่วนเพิ่มที่เกิดจากการซื้ อ และส่วนเพิ่มที่เป็ น ผลมาจากการรวมรายจ่ายในภายหลังเข้าเป็ นมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์ 76.2 ส่วนเพิ่มที่เป็ นผลมาจากการรวมธุรกิจ
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 21 76.3 สินทรัพย์ที่จัดประเภทเป็ นถือไว้เพื่อขาย หรือรวมอยู่ในกลุ่มสินทรัพย์ที่จ าหน่ายซึ่ ง จัดประเภทเป็ นถือไว้เพื่อขาย ตามมาตรฐานรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 5 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่ ถือไว้เพื่อขายและการด าเนินงานที่ ยกเลิก (เมื่อมีการประกาศใช้) และการจ าหน่ายอื่นๆ 76.4 ผลก าไรหรือผลขาดทุนสุทธิจากการปรับมูลค่าให้เป็ นมูลค่ายุติธรรม 76.5 ผลต่างจากอัตราแลกเปลี่ยนสุทธิที่เกิดจากการแปลงค่างบการเงินไปเป็ นสกุลเงิน ที่น าเสนอรายงานที่แตกต่างออกไป และจากการแปลงค่างบการเงินของหน่วยงาน ในต่างประเทศมาเป็ นสกุลเงินของหน่วยงานที่เสนอรายงาน 76.6 การโอนไปหรือโอนจากสินค้าคงเหลือหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน และ 76.7 การเปลี่ยนแปลงอื่นๆ 77 เมื่อการวัดมูลค่าที่ได้ส าหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีการปรับปรุงอย่างมีนัยส าคัญ เพื่อให้ตรงตามวัตถุประสงค์ของงบการเงิน เช่น เพื่อหลีกเลี่ยงการนับซ ้ าสินทรัพย์หรือ หนี้ สินที่ได้รับรู้แล้วเป็ นสินทรัพย์และหนี้ สินต่างหากตามที่ได้ก าหนดไว้ในย่อหน้าที่ 50 กิจการต้องเปิ ดเผยการกระทบยอดระหว่างการวัดมูลค่าที่ได้กับการวัดมูลค่าที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่ งรวมอยู่ในงบการเงิน โดยแยกแสดงยอดรวมของภาระผูกพันตามสัญญาเช่าที่รับรู้ซึ่ งมี การบวกกลับและยอดปรับปรุงที่มีนัยส าคัญอื่นๆ 78 ในกรณียกเว้นที่อ้างถึงในย่อหน้าที่ 53 เมื่อกิจการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยใช้ราคาทุนตามที่ระบุในมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์(เมื่อมีการประกาศใช้) การกระทบยอดที่ระบุในย่อหน้าที่ 76 ต้องเปิ ดเผย จ านวนที่ เกี่ ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนนั้นแยกต่างหากจากอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนอื่น นอกจากนี้กิจการต้องเปิ ดเผยทุกข้อดังต่อไปนี้ 78.1 รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 78.2 ค าอธิบายถึงสาเหตุที่ไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ 78.3 ประมาณการช่วงของมูลค่ายุติธรรมที่มีความเป็ นไปได้สูง (หากสามารถหาได้) และ 78.4 เมื่อมีการจ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ไม่ได้บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม 78.4.1 ข้อเท็จจริงที่ว่ากิจการได้จ าหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ไม่ได้ บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม 78.4.2 มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ณ วันที่จ าหน่าย และ 78.4.3 จ านวนผลก าไรหรือขาดทุนที่ได้รับรู้
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 22 วิธีราคาทุน 79 นอกจากการเปิ ดเผยข้อมูลตามที่ ก าหนดในย่อหน้าที่ 75 แล้ว กิจการที่ ใช้วิธีราคาทุนตาม ย่อหน้าที่ 56 ต้องเปิ ดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้ 79.1 วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาที่ใช้ 79.2 อายุการใช้ประโยชน์หรืออัตราค่าเสื่อมราคาที่ใช้ 79.3 มูลค่าตามบัญชีก่อนหักค่าเสื่ อมราคาสะสมและค่าเสื่อมราคาสะสม (รวมกับ ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของสินทรัพย์สะสม) ณ วันต้นงวดและสิ้ นงวด 79.4 การกระทบยอดระหว่างมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ณ วันต้นงวดกับวันสิ้ นงวดโดยแสดงถึงรายการดังต่อไปนี้ 79.4.1 ส่วนเพิ่มโดยแสดงแยกกันระหว่างส่วนเพิ่มที่เป็ นผลมาจากการซื้ อ กับ ส่วนเพิ่มที่เป็ นผลมาจากการรวมรายจ่ายในภายหลังเข้าเป็ นต้นทุนของ สินทรัพย์ 79.4.2 ส่วนเพิ่มที่เป็ นผลมาจากการรวมธุรกิจ 79.4.3 สินทรัพย์ที่ จัดประเภทเป็ นถือไว้เพื่อขาย หรือรวมอยู่ในกลุ่มสินทรัพย์ ที่จ าหน่ายซึ่ งจัดประเภทเป็ นถือไว้เพื่อขายตามมาตรฐานการรายงาน ทางการเงิน ฉบับที่ 5 (ปรับปรุง 2561) เรื่อง สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ที่ถือไว้เพื่อขายและการด าเนินงานที่ยกเลิก (เมื่อมีการประกาศใช้) และ การจ าหน่ายอื่นๆ 79.4.4 ค่าเสื่อมราคา 79.4.5 ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของสินทรัพย์ที่รับรู้และจ านวนผลขาดทุนจาก การด้อยค่าของสินทรัพย์ที่กลับรายการในระหว่างงวดตามข้อก าหนดใน มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 36 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง การด้อยค่าของ สินทรัพย์(เมื่อมีการประกาศใช้) 79.4.6 ผลต่างจากอัตราแลกเปลี่ยนสุทธิที่เกิดจากการแปลงค่างบการเงินไป เป็ นสกุลเงินที่น าเสนอรายงานที่แตกต่างออกไป และจากการแปลงค่า งบการเงินของหน่วยงานต่างประเทศมาเป็ นสกุลเงินของหน่วยงาน ที่เสนอรายงาน 79.4.7 การโอนไปหรือโอนจากสินค้าคงเหลือหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน และ 79.4.8 การเปลี่ยนแปลงอื่นๆ 79.5 มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในกรณียกเว้นตามที่ก าหนดไว้ ในย่อหน้าที่ 53 เมื่อกิจการไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนได้อย่างน่าเชื่อถือ กิจการต้องเปิ ดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้ 79.5.1 รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 23 79.5.2 ค าอธิบายถึงสาเหตุที่ไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่ อถือ และ 79.5.3 ประมาณการช่วงของมูลค่ายุติธรรมที่มีความเป็ นไปได้สูง (หากสามารถ หาได้) การปฏิบัติในช่วงเปลี่ยนแปลง วิธีมูลค่ายุติธรรม 80 กิจการที่ได้ใช้มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ เป็ นครั้งแรก โดยได้เลือกจัดประเภทและบันทึก บัญชีส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์บางรายการหรือทุกรายการตามสัญญาเช่าด าเนินงาน เป็ นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้องรับรู้ผลกระทบของการเลือกนั้นเป็ นการปรับปรุง ในก าไรสะสมยกมาส าหรับงวดที่กิจการได้เลือกวิธีการบัญชีนี้เป็ นครั้งแรก นอกจากนี้ 80.1 หากกิจการได้เคยเปิ ดเผยมูลค่ายุติธรรมต่อสาธารณะ (ไม่ว่าจะเปิ ดเผยใน งบการเงินหรือที่ใดก็ตาม) มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใน งวดก่อนหน้านั้น (ซึ่ งการวัดมูลค่ายุติธรรมเป็ นไปตามค านิยามที่ก าหนดไว้ใน มาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 13 (ปรับปรุง 2561)เรื่ อง การวัดมูลค่า ยุติธรรม (เมื่อมีการประกาศใช้)) กิจการอาจปฏิบัติดังนี้ 80.1.1 ปรับปรุงก าไรสะสมยกมาต้นงวดในงวดแรกที่ สุดที่ ได้มีการเปิ ดเผย มูลค่ายุติธรรมนั้นต่อสาธารณะ และ 80.1.2 ท าการปรับปรุงย้อนหลังข้อมูลเปรียบเทียบส าหรับงวดดังกล่าว และ 80.2 หากกิจการไม่เคยเปิ ดเผยข้อมูลตามย่อหน้าที่ 80.1 ต่อสาธารณะ กิจการต้องไม่ ปรับปรุงย้อนหลังข้อมูลเปรียบเทียบและต้องเปิ ดเผยข้อเท็จจริงนี้ไว้ 81 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ก าหนดวิธีปฏิบัติที่แตกต่างจากข้อก าหนดในมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 8 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง นโยบายการบัญชีการเปลี่ ยนแปลงประมาณการทางบัญชีและข้อผิดพลาด (เมื่อมีการประกาศใช้) ก าหนดให้ปรับปรุงย้อนหลังข้อมูลเปรียบเทียบเว้นแต่จะท าไม่ได้ในทางปฏิบัติ 82 เมื่อกิจการเริ่ มปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้เป็นครั้งแรก การปรับปรุงก าไรสะสมต้นงวด ให้รวมถึงการจัดประเภทใหม่ของส่วนเกินทุนจากการตีราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนด้วย วิธีราคาทุน 83 กิจการต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 8 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง นโยบายการบัญชี การเปลี่ ยนแปลงประมาณการทางบัญชีและข้อผิดพลาด (เมื่ อมีการประกาศใช้) ส าหรับ ผลกระทบจากการเปลี่ ยนนโยบายการบัญชีเมื่อกิจการเริ่ มใช้มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้เป็นครั้งแรก และเลือกใช้วิธีราคาทุน โดยให้ถือเป็ นการเปลี่ ยนแปลงนโยบายการบัญชีและให้รวมถึง การจัดประเภทใหม่ของส่วนเกินทุนจากการตีราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุนเพิ่ มด้วย
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 24 84 ข้อก าหนดในย่อหน้าที่ 27 ถึง 29 เกี่ยวกับการวัดมูลค่าเมื่อเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนที่ได้มาโดยการแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ให้ถือเป็ นการเปลี่ยนทันทีเฉพาะรายการ ในอนาคต การรวมธุรกิจ 84ก มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2558) เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ได้มีการเพิ่มย่อหน้าที่ 14ก และเพิ่มหัวข้อก่อนย่อหน้าที่ 6 กิจการต้องถือปฏิบัติตาม การปรับปรุงดังกล่าวโดยใช้วิธีเปลี่ยนทันทีเป็ นต้นไป ส าหรับการได้มาซึ่ งอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนตั้งแต่วันต้นงวดของงวดแรกสุดที่ถือปฏิบัติตามการปรับปรุงดังกล่าว ดังนั้น กิจการต้องไม่ปรับปรุงการบัญชีส าหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในงวดก่อน อย่างไรก็ตาม กิจการอาจเลือกถือปฏิบัติการปรับปรุงส าหรับการได้มาซึ่ งอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนแต่ละรายการที่เกิดขึ้ นก่อนวันต้นงวดของงวดประจ าปี แรกสุดที่เริ่มในหรือ หลังวันที่ มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ มีผลบังคับใช้ได้ก็ต่อเมื่ อกิจการมีข้อมูลที่ต้องใช้ ในการถือปฏิบัติตามการปรับปรุงดังกล่าวส าหรับรายการที่เกิดขึ้ นก่อนหน้าเหล่านั้น 84ข (ย่อหน้านี้ไม่เกี่ยวข้อง) การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 84ค การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน (การปรับปรุงของมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน) ท าให้เกิดการปรับปรุงย่อหน้าที่ 57 และ 58 กิจการ ต้องถือปฏิบัติตามการปรับปรุงดังกล่าวส าหรับการเปลี่ ยนแปลงการใช้งานที่เกิดขึ้นในหรือหลังจาก การเริ่ มต้นของรอบระยะเวลาการรายงานประจ าปี ที่กิจการถือปฏิบัติตามการปรับปรุงเป็นครั้งแรก (วันที่ถือปฏิบัติเป็นครั้งแรก) ณ วันที่ถือปฏิบัติเป็นครั้งแรก กิจการต้องประเมินการจัดประเภทของ อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองใหม่ ณ วันนั้น และ (หากเหมาะสม) ต้องจัดประเภทรายการใหม่ส าหรับ อสังหาริมทรัพย์นั้นตามการถือปฏิบัติในย่อหน้าที่ 7 ถึง 14 เพื่ อให้สะท้อนเงื่อนไขที่มีอยู่ ณ วันนั้น 84ง แม้ว่าจะมีข้อก าหนดในย่อหน้าที่ 84 ค กิจการได้รับอนุญาตให้ถือปฏิบัติตามการปรับปรุงใน ย่อหน้าที่ 57 ถึง 58 โดยวิธีปรับย้อนหลังตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 8 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง นโยบายการบัญชี การเปลี่ ยนแปลงประมาณการทางบัญชีและข้อผิดพลาด (เมื่ อมีการประกาศใช้) ก็ต่อเมื่อมีความเป็นไปได้ที่จะท าได้ปราศจากการใช้การเข้าใจปัญหาหลังจากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นแล้ว 84จ หากกิจการจัดประเภทรายการใหม่ส าหรับอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ถือปฏิบัติเป็นครั้งแรก ตามย่อ หน้าที่ 84ค กิจการต้อง 84จ.1 ปฏิบตัิส ำหรับกำรจดัประเภทรำยกำรใหม่ตำมขอ้กำ หนดในยอ่หนำ้ที่59 ถึง 64 ในการถือ ปฏิบัติตามย่อหน้าที่ 59 ถึง 64 กิจการต้อง
มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 25 84จ.1.1 อ่านรายการที่ อ้างอิงใดๆ กับวันที่ เปลี่ ยนแปลงการใช้งาน ณ วันที่ ถือปฏิบัติ เป็นครั้งแรก และ 84จ.1.2 รับรู้จ านวนเงินใดๆ เป็ นไปตามย่อหน้าที่ 59 ถึง 64 ที่ ได้รับรู้ในก าไรหรือ ขาดทุนส าหรับรายการปรับปรุงยอดยกมาของก าไรสะสม ณ วันที่ถือปฏิบัติเป็น ครั้งแรก 84จ.2 เปิ ดเผยจ านวนเงินที่ จัดประเภทรายการใหม่ไปหรือจากอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน เป็นไปตามย่อหน้าที่ 84ค กิจการต้องเปิ ดเผยจ านวนเงินเหล่านั้นที่ จัดประเภทรายการ ใหม่เป็นส่วนหนึ่ งของการกระทบยอดมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน ณ รอบระยะเวลารายงานต้นงวดและสิ้นงวดตามที่ก าหนดในย่อหน้าที่ 76 และ 79 วันถือปฏิบัติ 85 กิจการต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้กับงบการเงินส าหรับรอบระยะเวลาที่เริ่ มในหรือ หลังวันที่ 1 มกราคม 2562 เป็นต้นไป ทั้งนี้สนับสนุนให้น าไปใช้ก่อนวันถือปฏิบัติหากกิจการ ถือปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ส าหรับงวดก่อนวันที่มีผลบังคับใช้กิจการต้องเปิ ดเผย ข้อเท็จจริงดังกล่าวด้วย 85ก (ย่อหน้านี้ไม่เกี่ยวข้อง) 85ข (ย่อหน้านี้ไม่เกี่ยวข้อง) 85ค (ย่อหน้านี้ไม่เกี่ยวข้อง) 85ง (ย่อหน้านี้ไม่เกี่ยวข้อง) 85จ มาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 15 เรื่ อง รายได้จากสัญญาที่ ท ากับลูกค้า ท าให้เกิดการ ปรับปรุงย่อหน้าที่ 3.2 9 67 และ 70 กิจการต้องถือปฏิบัติตามการปรับปรุงดังกล่าวเมื่ อกิจการถือ ปฏิบัติตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 15 85ฉ (ย่อหน้านี้ไม่เกี่ยวข้อง) 85ช การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (การปรับปรุงของมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2561) เรื่ อง อสังหาริมทรัพย์เพื่ อการลงทุน) ท าให้เกิดการปรับปรุงย่อหน้าที่ 57 ถึง 58 และ เพิ่ มย่อหน้าที่ 84ค ถึง 84จ กิจการต้องถือปฏิบัติตามการปรับปรุงดังกล่าวส าหรับรอบระยะเวลา รายงานที่เริ่ มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 2562 เป็นต้นไป ทั้งนี้อนุญาตให้กิจการน าไปใช้ก่อน วันที่มีผลบังคับใช้ หากกิจการถือปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ก่อนวันที่มีผลบังคับใช้ กิจการต้องเปิ ดเผยข้อเท็จจริงดังกล่าวด้วย 85ซ (ย่อหน้านี้ไม่เกี่ยวข้อง) การยกเลิกมาตรฐานการบัญชีฉบับเดิม 86 มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ใช้แทนมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2560)เรื่ อง อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน
บรรณานุกรม Asst.Prof. Dr. Panchat Akarak. มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการ ลงทุน.สืบค้น 20 พฤศจิกายน 2565,จากhttp://accounting.crru.ac.th/worksheets/172- worksheets.pdf. (2562).//ประกาศสภาวิชาชีพบัญชีเรื่อง มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ ๔๐ เรื่อง อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน./สืบค้น 20 พฤศจิกายน 2565,จากhttps://www.tfac.or.th/upload/9414/ jem1t3TQBi.pdf