คู่มือการปฏิบัติงาน
กระบวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ประเภทขาย
สํานักมาตรฐานการทะเบยี นทดÉี นิ กรมทดÉี นิ
คาํ นํา
กรมทีÉดินได้จดั ทาํ คาํ รับรองการปฏิบัติราชการประจาํ ปี งบประมาณ พ.ศ.๒๕๕๓
ซÉึงมีกรอบการประเมินผลการปฏิบตั ิราชการทีÉสําคญั คือ มิติดา้ นการพฒั นาหน่วยงานตวั ชÊีวดั ทีÉ ๑๕
ระดบั ความสําเร็จของการพฒั นาคุณภาพการบริหารจดั การภาครัฐระดบั พÊืนฐาน (PMQA-FL)
โดยกรมทÉีดินตอ้ งรับการประเมินตามเกณฑ์คุณภาพการบริหารจดั การภาครัฐในรัฐในระดบั พÊืนฐาน
โดยเฉพาะในหมวด ๖ การจัดการกระบวนการซÉึงต้องต้องจัดทําคู่มือปฏิบัติงาน ประจําปี
งบประมาณ พ.ศ.๒๕๕๓ สําหรับกระบวนการทÉีสร้างคุณค่า จํานวน ๗ กระบวนการ และ
กระบวนการสนบั สนุน๑๓กระบวนการ
กรมทÉีดินโดยสํานกั มาตรฐานการทะเบียนทÉีดิน จึงไดน้ าํ คู่มือการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมเกÉียวกบั ทีÉดินและอสังหาริมทรัพย์ มาปรับปรุงจดั ทาํ เป็ นคู่มือการปฏิบตั ิงาน
กระบวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทขาย ซÉึงกาํ หนดให้เป็ นกระบวนการสร้างคุณค่า
เพÉอื ใชเ้ ป็นคูม่ ือสาํ หรับพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีในสาํ นกั งานทÉีดินในการใหบ้ ริการประชาชน ดา้ นการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอยา่ งถูกตอ้ งและมีประสิทธิภาพ จึงหวงั เป็ นอยา่ งยงÉิ วา่ คู่มือการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเล่มนÊีจะเป็ นประโยชน์ต่อทางราชการ ขา้ ราชการกรมทÉีดินและ
ประชาชนโดยทวÉั ไป
สาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนทÉีดิน
มกราคม ๒๕๕๓
สารบัญ หน้า
เรÉือง ๑
๑
วตั ถุประสงค์ของการจัดทาํ คู่มือกระบวนการ ๒
ขอบเขต ๓
แผนผงั ขÊนั ตอนและระยะเวลาแสดงการปฏบิ ัตกิ าร (Work Flow) ๓
ขÊนั ตอนการปฏิบัติงาน ๓
๕
จุดบริการทÉี ๑ ขÊนั ตอนของเจา้ หนา้ ทีÉประชาสมั พนั ธ์
จุดบริการทÉี ๒ ขÊนั ตอนของเจา้ หนา้ ทีÉสอบสวน ๖
จุดบริการทÉี ๓ ขÊนั ตอนของเจา้ หนา้ ทÉีการเงิน ๘
๘
และเจา้ หนา้ ทÉีแกส้ ารบญั จดทะเบียน ๘
จุดบริการทีÉ ๔ ขÊนั ตอนของพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉจดทะเบียน ๘
ความหมาย ๘
กฎหมายทเีÉ กยีÉ วข้อง ๘
ประเภทการจดทะเบยี น ๘
ขาย ๙
ขายเฉพาะส่วน ๙
ขาย(ระหวา่ งจาํ นองหรือทรัพยสิทธิอยา่ งอืÉนและการเช่า) ๑๖
แบง่ ขาย ๒๘
ขายตามคาํ สÉงั ศาลหรือขายเฉพาะส่วนตามคาํ สงÉั ศาล ๓๐
สาระสําคญั ๓๓
คาํ พพิ ากษาฎกี าทเÉี กยีÉ วข้อง ๓๙
ค่าธรรมเนียม
ค่าภาษเี งินได้หัก ณ ทจÉี ่าย
ค่าภาษธี ุรกจิ เฉพาะ
ค่าอากรแสตมป์
เรÉือง หน้า
มาตรฐานของกระบวนการ ๔๑
ระบบติดตามประเมินผลของกระบวนการ ๔๓
๔๓
๑. ระหวา่ งปฏิบตั ิงาน ๔๓
๒. หลงั ปฏิบตั ิงาน ๔๕
การเกบ็ ข้อมูลระยะเวลาการปฏิบัติราชการในแต่ละขÊันตอน ๔๗
ประโยชน์ของการจัดทาํ คู่มอื ปฏบิ ตั ิงาน
ภาคผนวก
ระเบียบกรมทÉีดิน วา่ ดว้ ยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกÉียวกบั การขาย
ทีÉดินและอสังหาริมทรัพยอ์ ยา่ งอืÉน พ.ศ. ๒๕๔๓และ(ฉบบั ทีÉ ๒) พ.ศ.๒๕๔๕
ตวั อยา่ งการจดั ทาํ คาํ ขอ บนั ทึกขอ้ ตกลง และแกส้ ารบญั การจดทะเบียน
๑
วตั ถุประสงค์ของการจัดทาํ คู่มอื กระบวนการ
๑. เพืÉอใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทÉีสามารถปฏิบตั ิงานดว้ ยความถูกตอ้ ง รวดเร็ว และดาํ เนินการ
ตามกฎหมายทÉีกาํ หนดเป็นมาตรฐานเดียวกนั
๒. เพืÉอใชเ้ ป็ นเครืÉองมือในการฝึ กอบรม ซÉึงช่วยเสริมเสร้างความเขา้ ใจแก่ผเู้ ขา้ รับการ
อบรมใหช้ ดั เจนยงÉิ ขÊึน
๓. เพือÉ ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทีÉผปู้ ฏิบตั ิงานใชเ้ ป็นเอกสารอา้ งอิงในการบริการประชาชน
และใชเ้ ป็นสÉือในการประสานงาน
ขอบเขต
โดยทÉีการให้บริการดา้ นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ เกีÉยวกบั ทีÉดินและ
อสังหาริมทรัพยอ์ ยา่ งอÉืน เป็ นงานบริการซÉึงเป็ นหนา้ ทีÉหลกั ของกรมทีÉดิน โดยมีขÊนั ตอนทÉีตอ้ ง
ดาํ เนินการตามกฎหมายและระเบียบของกรมทีÉดินหลายขÊนั ตอน ซÉึงในการจดั ทาํ คู่มือการ
ปฏิบตั ิงานกระบวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทขายเล่มนÊี ประกอบดว้ ย
รายละเอียดเกีÉยวกบั เนÊือหาสาระทÉีสําคญั ของความหมาย ประเภทการจดทะเบียน ขอ้ กฎหมาย
ระเบียบ คาํ สÉัง คาํ พิพากษาทÉีเกีÉยวขอ้ งกบั การจดทะเบียน และค่าธรรมเนียม ภาษีอากรการจด
ทะเบียนประเภทขาย ในการนÊีไดก้ ล่าวถึงแนวทางปฏิบตั ิของพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีตÊงั แต่ขÊนั ตอน
การรับคาํ ขอจนถึงขÊนั ตอนการจดทะเบียน
๒
แผนผังขÊันตอนแสดงการปฏิบัติการ (Work Flow) แจ้งผู้ขอและคู่กรณี
๒.๑ ไม่ครบ
๑. รับคําขอ
Df ๒. ตรวจสอบหลกั ฐาน
หลกั ฐานหลกั ฐานลกั ฐา
๒.๒ ครบ
๓. จ่ายบตั รคิว
๔. สอบสวนสิทธิ
๕. รับชําระ ๖. พมิ พ์บนั ทกึ ข้อตกลง
ค่าธรรมเนียม แก้สารบัญจดทะเบยี น
๗. เสนอจดทะเบียน ๑๐. ย่อและ
เกบ็ สารบบ
๘. จดทะเบียน
๙. แจกหนังสือ
แสดงสิทธิ ในทดีÉ ิน
๓
ขÊนั ตอนการปฏบิ ตั ิงาน
ในการดําเนินการจดทะเบียนสิ ทธิและนิติกรรมเกีÉยวกับการขายทีÉดินและ
อสังหาริมทรัพยอ์ ยา่ งอืÉนใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทÉีปฏิบตั ิตามระเบียบกรมทีÉดินวา่ ดว้ ยการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเกีÉยวกับการขายทีÉดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอÉืน พ.ศ.๒๕๔๓ มีจุด
ใหบ้ ริการ ๔ จุด ดงั นÊี
๑. จุดบริการทีÉ ๑ ขÊนั ตอนของเจ้าหน้าทปÉี ระชาสัมพนั ธ์
๑.๑ เจา้ หนา้ ทีÉประชาสมั พนั ธ์ดาํ เนินการตÊงั แต่ขÊนั ตอนรับคาํ ขอ - ตรวจสอบหลกั ฐาน
จ่ายบตั รคิว (ขÊนั ตอนทÉี ๑ - ๓) โดยผูข้ อและคู่กรณีขอคาํ แนะนาํ ต่อเจา้ หน้าทÉีประชาสัมพนั ธ์
และแสดงความประสงคข์ อจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยยÉืนเอกสารหลกั ฐานทีÉเกีÉยวขอ้ ง
พร้อมหนงั สือแสดงสิทธิในทÉีดิน
๑.๒. เจา้ หนา้ ทÉีประชาสัมพนั ธ์ตรวจสอบหลกั ฐาน เอกสารต่างๆ ทีÉผขู้ อและคู่กรณี
นาํ มายนืÉ หากเอกสารหลกั ฐานไม่ถูกตอ้ งครบถว้ นเจา้ หนา้ ทีÉแจง้ ใหผ้ ขู้ อและคู่กรณีดาํ เนินการ
ใหถ้ ูกตอ้ ง เมÉือปรากฏวา่ ครบถว้ นแลว้ จึงจ่ายบตั รคิวตามลาํ ดบั ก่อนหลงั โดยรอเรียกคิวสอบสวน
จากเจา้ หน้าทีÉสอบสวนและลงบญั ชีรับทาํ การด้วยระบบคอมพิวเตอร์ (กรณีสาํ นกั งานทÉีดิน
ทÉีมีระบบคอมพิวเตอร์เพÉือการจดทะเบียน)
๑.๓ เมืÉอเจา้ หน้าทีÉสอบสวนเรียกคิวบริการแลว้ ผูข้ อและคู่กรณียืÉนหลกั ฐาน
เอกสารต่างๆใหเ้ จา้ หนา้ ทีÉสอบสวนตามช่องบริการตามทÉีระบุไวใ้ นบตั รคิว
๒. จุดบริการทีÉ ๒ ขÊนั ตอนของเจ้าหน้าทสีÉ อบสวน
๒.๑ ดาํ เนินการรับคาํ ขอและสอบสวนผขู้ อและคู่กรณี โดยสอบสวนในเรืÉองสิทธิ
และความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมาย
แพง่ และพาณิชย์ ขอ้ กาํ หนดสิทธิในทÉีดินและกาํ หนดราคาทุนทรัพยใ์ นการจดทะเบียน และให้
ผขู้ อแจง้ ราคาทรัพยส์ ินทีÉขอจดทะเบียน โดยจดั ทาํ คาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามแบบ
ท.ด. ๑ สาํ หรับทÉีดินทีÉมีโฉนดทีÉดิน หรือ ท.ด. ๑ ก สาํ หรับทีÉดินทีÉยงั ไม่มีโฉนดทีÉดินและ
อสังหาริมทรัพยอ์ Éืน โดยสาระสาํ คญั ทีÉไดจ้ ากการสอบสวนให้จดไวใ้ นคาํ ขอจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) โดยลงบญั ชีรับทาํ การ (บ.ท.ด. ๒) (กรณีสํานกั งานทÉีดินทÉีไม่มี
ระบบคอมพิวเตอร์เพืÉอการจดทะเบียนฯ)
๔
๒.๒ เจา้ หนา้ ทÉีสอบสวนตรวจสอบสารบบทÉีดิน และหนงั สือแสดงสิทธิในทีÉดิน
ฉบบั สํานกั งานทีÉดินวา่ ตรงกบั ฉบบั ผถู้ ือหรือไม่ ตรวจสอบเอกสารของผขู้ อตรงกบั เอกสารใน
สารบบทีÉดินหรือไม่ กรณีสํานกั งานทีÉดินทีÉใชร้ ะบบคอมพิวเตอร์เพÉือการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมซÉึงมีการเชืÉอมโยงขอ้ มูลทะเบียนประวตั ิราษฎรจากฐานขอ้ มูลทะเบียนกลางแลว้ เมÉือ
ตรวจสอบเอกสารทีÉนาํ มาแสดงเปรียบเทียบกบั สําเนาทÉีเก็บไวใ้ นสารบบแล้วให้ตรวจสอบ
เอกสารดงั กล่าวกบั ฐานขอ้ มูลในระบบคอมพวิ เตอร์ดว้ ย
๒.๓ สอบสวนผูข้ อจดทะเบียนเกีÉยวกบั ชÉือตวั ชÉือสกุล บิดามารดา อายุ สัญชาติ
เชÊือชาติ ทีÉอยู่ ความประสงคใ์ นการจดทะเบียน ราคาทีÉซÊือขายทีÉแทจ้ ริง การชาํ ระราคาซÊือขาย
การชาํ ระภาษีบาํ รุงทอ้ งทÉี และสาระสาํ คญั อืÉนๆ
๒.๔ ให้สอบสวนผูข้ ายจนเป็ นทีÉเชืÉอไดว้ า่ ผูน้ Êันเป็ นเจา้ ของทีÉดินและ
อสังหาริมทรัพยท์ ีÉขอจดทะเบียนทÉีแทจ้ ริงและให้ผซู้ Êือให้ถอ้ ยคาํ ยืนยนั ไวด้ ว้ ยว่าผขู้ ายเป็ นผูท้ Éี
ตนไดต้ ิดต่อและรู้แลว้ วา่ เป็ นเจา้ ของทีÉแทจ้ ริงจึงมาทาํ สัญญาโดยยินยอมรับผิดชอบในความ
เสียหายต่างๆ ทÉีจะเกิดจากความผิดพลาดเพราะผิดตวั เจา้ ของทีÉดินและอสังหาริมทรัพยท์ Éีขาย
๒.๕ สอบสวนขอ้ เท็จจริงเกÉียวกบั สÉิงปลูกสร้างในทีÉดินของผูข้ อแลว้ จดไวใ้ นคาํ ขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม(ท.ด.๑,ท.ด.๑ก) ดงั นÊี
- กรณีทีÉดินเป็ นทÉีวา่ ง ใหร้ ะบุวา่ “ไมม่ ีสÉิงปลูกสร้าง”
- กรณีสÉิงปลูกสร้างในทÉีดินเป็นของผขู้ าย และผขู้ ายประสงคจ์ ะจดทะเบียนรวมกบั
ทีÉดินใหร้ ะบุชนิดของสÉิงปลูกสร้างและความประสงคด์ งั กล่าวลงไว้
- กรณีสÉิงปลูกสร้างในทีÉดินเป็ นของผูซ้ Êือหรือเป็ นของบุคคลภายนอกอย่กู ่อนแล้ว
โดยมีหลกั ฐานการแสดงความเป็นเจา้ ของสÉิงปลูกสร้างนÊนั ใหร้ ะบุวา่ “ขายเฉพาะทีÉดิน ส่วนสÉิงปลูก
สร้างในทีÉดินเป็ นของผูซ้ Êือหรือเป็ นของบุคคลภายนอกอยกู่ ่อนแลว้ (แลว้ แต่กรณี)” แต่ถา้ ไม่มี
หลกั ฐานพอทÉีจะเชÉือไดว้ า่ ผซู้ Êือหรือบุคคลภายนอกเป็ นเจา้ ของสÉิงปลูกสร้างนÊนั ให้ระบุวา่ “ขาย
เฉพาะทÉีดินไม่เกีÉยวกบั สÉิงปลูกสร้างในทีÉดิน” แลว้ ประเมินราคาเฉพาะทีÉดินและจดทะเบียนขาย
เฉพาะทÉีดิน
- การขายเฉพาะสÉิงปลูกสร้าง ถา้ สÉิงปลูกสร้างกบั เจา้ ของทีÉดินเป็ นคนละคนกนั
ตอ้ งมีหลกั ฐานคาํ รับรองและยินยอมของเจา้ ของทีÉดินว่าสÉิงปลูกสร้างดงั กล่าวเป็ นของผูข้ าย
และยินยอมให้ขายสÉิงปลูกสร้างนÊนั ได้ ซÉึงการรับรองและยินยอมของเจา้ ของทÉีดินตอ้ งระบุให้
๕
ชดั เจนวา่ สÉิงปลูกสร้างนÊนั ปลูกสร้างอยู่บนทÉีดินหนงั สือแสดงสิทธิในทีÉดินเลขทÉีใด หมู่ทีÉ ตาํ บล
อาํ เภอ จงั หวดั ใด ผใู้ ดเป็นเจา้ ของและเจา้ ของทÉีดินยนิ ยอมใหผ้ ขู้ อทาํ การจดทะเบียนหรือไม่
๒.๖ ให้สอบสวนคู่สัญญาให้ทราบว่าทีÉดินทีÉซÊือขายเป็ นทีÉดินประเภทใด อยู่ใน
ตําแหน่งใดมีการเช่าทํานาหรื อไม่ หากมีการเช่าเพÉือทํานา ผู้ขายต้องดําเนินการตาม
พระราชบญั ญตั ิการเช่าทÉีดินเพÉือเกษตรกรรม พ.ศ.๒๕๒๔ ดว้ ย
๒.๗ ในกรณีทีÉเห็นเป็ นการสมควร เจา้ พนักงานทีÉดินจะให้ผูข้ อจดทะเบียนนาํ
พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉไปตรวจสอบสภาพทÉีดิน หรืออสังหาริมทรัพยท์ ีÉขอจดทะเบียนโดยผขู้ อจด
ทะเบียนเป็นผอู้ อกคา่ ใชจ้ ่ายกไ็ ด้
๒.๘ เจา้ หนา้ ทÉีสอบสวนตอ้ งตรวจสอบการอายดั คือตรวจดูว่ามีผูข้ อให้งดการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือทาํ เรืÉองต่าง ๆ ไวก้ ่อนหรือไม่ โดยตรวจสอบจากบญั ชีคุมอายดั
ทÊงั บญั ชีแบบตวั เลขและแบบตวั อกั ษร
๒.๙ ประเมินราคาทุนทรัพย์สาํ หรับการเรียกเกบ็ คา่ ธรรมเนียมและภาษีอากร
๒.๑๐ คาํ นวณค่าธรรมเนียม ภาษีอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ(กรณีทÉีตอ้ งเสีย) แลว้ แจง้
ผขู้ อให้ทราบ เมÉือทราบแลว้ จึงดาํ เนินการออกใบสÉังเงินค่าธรรมเนียม โดยออกเลขใบสÉังทาง
คอมพิวเตอร์ กรณีสํานกั งานทÉีมีระบบคอมพิวเตอร์เพืÉอการจดทะเบียนฯ ส่วนสาํ นกั งานทÉีไม่มี
ระบบคอมพิวเตอร์เพÉือการจดทะเบียนฯ ให้เจา้ หนา้ ทีÉสอบสวนออกใบสÉังเงินค่าธรรมเนียมโดย
วธิ ีการเขียนดว้ ยมือและมอบใหผ้ ขู้ อนาํ ไปชาํ ระเงิน
๓. จุดบริการทีÉ ๓ ขÊันตอนของเจ้าหน้าทกีÉ ารเงินและเจ้าหน้าทÉีแก้สารบัญจดทะเบียน
๓.๑ เจา้ หนา้ ทÉีการเงินพิมพใ์ บเสร็จรับเงินทางคอมพิวเตอร์ กรณีสํานกั งานทีÉดินทีÉใช้
ระบบคอมพิวเตอร์ ส่วนสํานกั งานทีÉดินไม่มีระบบคอมพิวเตอร์ให้เจา้ หน้าทีÉการเงินเขียนใบเสร็จ
คา่ ธรรมเนียมจากใบสงÉั เงินค่าธรรมเนียม ทีÉผขู้ อนาํ มายนÉื ให้ แลว้ จึงรับเงินค่าธรรมเนียมจากผขู้ อ
แลว้ แจง้ ให้ผขู้ อนาํ ใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียมไปยÉืนให้เจา้ หนา้ ทÉีสอบสวนทีÉเป็ นผดู้ าํ เนินการ
ใหท้ ีÉช่องบริการเดิม
๓.๒ เจา้ หนา้ ทีÉแกส้ ารบญั จดทะเบียน ดาํ เนินการจดั ทาํ หนงั สือสญั ญา ดงั นÊี
(๑) การจดทะเบียนประเภทขาย ใหท้ าํ ในรูปแบบหนงั สือสัญญาเก็บไว้ ณ
สาํ นกั งานทีÉดินหนÉึงฉบบั และมอบใหแ้ ก่ผซู้ ÊือหนÉึงฉบบั ตามแบบของทางราชการ
๖
(๒) การจดทะเบียนประเภทศาลมีคาํ สÉังหรือคาํ พิพากษาใหผ้ ขู้ อยืÉนคาํ ขอตาม
แบบ ท.ด.๙ และใช้ ท.ด.๑ ,ท.ด.๑ก เป็ นแบบรายงานเปลีÉยนแปลงทางทะเบียน ไม่ตอ้ งทาํ หนงั สือ
สญั ญา เวน้ แตศ่ าลจะสงÉั ใหท้ าํ หนงั สือสัญญาดว้ ย
(๓) ดาํ เนินการแกท้ ะเบียนในสารบญั จดทะเบียน ในช่องผใู้ ห้สัญญาให้เขียน
ชÉือเจา้ ของตามหนังสือแสดงสิทธิในทÉีดินหากมีหลายชืÉอให้เขียนครบทุกชÉือพร้อมหมายเลข
ลาํ ดบั กาํ กบั ไว้ส่วนในช่องผรู้ ับสัญญาใหเ้ ขียนชÉือผซู้ Êือไว้ หากเป็ นกรณีจดทะเบียนประเภททÉีเจา้
ของเดิมยงั มีกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในทีÉดินอยู่ ให้เขียนชืÉอเจา้ ของเดิมนÊนั เรียงต่อไป
ตามลาํ ดบั พร้อมทÊงั เขียนหมายเลขลาํ ดบั กาํ กบั ไวด้ ว้ ย
(๔) กรณีการจดทะเบียนประเภททÉีตอ้ งหมายเหตุไว้ ณ ริมดา้ นซา้ ยของคาํ ขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามแบบ ท.ด.๑ หรือ ท.ด.๑ ก ให้หมายเหตุในสารบญั จดทะเบียน
เช่นเดียวกนั ดว้ ย
การจดั ทาํ คาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก ) คาํ ขอ หนงั สือสัญญา
บนั ทึกขอ้ ตกลงและการจดบนั ทึกในสารบญั จดทะเบียนในแตล่ ะประเภทใหป้ ฏิบตั ิตามตวั อยา่ งและ
แบบในภาคผนวก
๔. จุดบริการทÉี 4 ขÊันตอนของพนักงานเจ้าหน้าทีÉจดทะเบียน
๔.๑ ใหค้ ู่กรณีตรวจสอบความถูกตอ้ งของขอ้ ความในคาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) หนงั สือสัญญา คาํ ขอตามแบบ ท.ด.๙ ก่อนลงนามในคาํ ขอ หนงั สือ
สญั ญานÊนั
การลงลายมือชÉือของผูข้ อและคู่กรณีให้เป็ นไปตามทÉีบญั ญตั ิไวใ้ นมาตรา ๙ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
ในกรณีผขู้ อไม่สามารถลงลายมือชÉือไดใ้ ห้พิมพล์ ายนิÊวมือของบุคคลดงั กล่าวลงไว้
แทนการลงลายมือชืÉอ โดยพิมพน์ ิÊวหวั แมม่ ือซา้ ยลงไวใ้ หเ้ ห็นเส้นลายมือชดั เจน แลว้ เขียนกาํ กบั
วา่ เป็ นลายนิÊวหัวแม่มือซ้ายของผใู้ ด หากนิÊวหวั แม่มือซ้ายของผขู้ อพิการหรือลางเลือน ให้ใช้ลาย
พิมพน์ ิÊวหวั แม่มือขวาแทน แลว้ หมายเหตุไวด้ ว้ ยว่าเป็ นลายนิÊวหวั แม่มือขวาของผใู้ ด ถา้ ในช่องลง
ลายมือชืÉอของผขู้ อไมม่ ีเนÊือทÉีเพยี งพอใหพ้ มิ พล์ ายนิÊวมือของผขู้ อไวใ้ นทÉีวา่ งแห่งอืÉนในคาํ ขอนÊนั
ก็ได้ แต่ใหม้ ีเครÉืองหมาย เช่น ลูกศรชÊีไปใหร้ ู้วา่ เป็นลายนิÊวมือของผใู้ ด
๗
๔.๒ หา้ มพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีนาํ แบบพิมพท์ ีÉยงั ไม่ไดก้ รอกขอ้ ความใหผ้ ขู้ อลงนาม
ในแบบพิมพไ์ วก้ ่อน
๔.๓ ตรวจสอบสาระสําคญั ทีÉเจา้ หนา้ ทีÉสอบสวนไดส้ อบสวนจดลงไวห้ รือผขู้ อ
จดทะเบียนกรอกขอ้ ความไวใ้ นคาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเอกสารทีÉผขู้ อจดทะเบียน
นาํ มายนืÉ พร้อมคาํ ขอใหเ้ ป็นการถูกตอ้ ง
๔.๔ ตรวจสอบสารบบทÉีดิน ประวตั ิความเป็ นมาของทีÉดิน และอสังหาริมทรัพย์
ทีÉผขู้ อประสงคจ์ ะจดทะเบียน ชÉือเจา้ ของทีÉดิน อายุ ชÉือบิดา มารดา และลายมือชÉือหรือลายพิมพ์
นิÊวมือของผูข้ อจดทะเบียนในคาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือในหนงั สือมอบอาํ นาจ
แลว้ แต่กรณี โดยตรวจสอบให้ตรงกบั หลกั ฐานเดิมในสารบบ กรณีลายมือชืÉอของผูข้ อจดทะเบียน
ผิดเพÊียนจากลายมือชืÉอเจา้ ของในสารบบเดิมมาก ควรให้ผขู้ อจดทะเบียนพยายามลงลายมือชืÉอ
ใหต้ รงกบั ลายมือชืÉอในสารบบเดิม หากผขู้ อจดทะเบียนยงั ลงลายมือชÉือผิดเพÊียนจากเดิมแต่ผขู้ อ
จดทะเบียนเป็นผทู้ ีÉพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉรู้จกั ก็ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทีÉดาํ เนินการต่อไปได้ หากพนกั งาน
เจา้ หนา้ ทÉีไม่รู้จกั ตวั ผขู้ อจดทะเบียน ควรขอหลกั ฐานทÉีเชÉือถือไดจ้ ากผนู้ Êนั มาตรวจสอบเพÉิมเติม
จนเป็ นทีÉเชืÉอถือไดว้ า่ ผูข้ อจดทะเบียนเป็ นเจา้ ของทีÉแทจ้ ริง หรือให้ผูท้ ÉีเชÉือถือไดร้ ับรองวา่ ผูข้ อ
จดทะเบียนเป็ นเจา้ ของทÉีแทจ้ ริงเสียก่อน สําหรับกรณีไม่มีลายมือชืÉอหรือลายพิมพน์ ิÊวมือของ
เจา้ ของในสารบบใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทÉีสอบสวนเช่นเดียวกบั ทÉีไดก้ ล่าวมาขา้ งตน้
๔.๕ ตรวจสอบบญั ชีอายดั วา่ มีการอายดั ทÉีดินหรืออสังหาริมทรัพยท์ Éีผขู้ อประสงค์
จะขอจดทะเบียนหรือไม่ ประการใด
๔.๖ ตรวจสอบการห้ามโอนวา่ ทีÉดินหรืออสังหาริมทรัพยท์ ีÉผูข้ อประสงคจ์ ะขอ
จดทะเบียนมีกฎหมายใดบญั ญตั ิเป็นการหา้ มโอนไวห้ รือไม่
๔.๗ ห้ามพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีดาํ เนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณีผขู้ อ
ไม่ไดล้ งลายมือชืÉอในชÊนั ยนืÉ คาํ ขอและสอบสวนตอ่ หนา้ เจา้ หนา้ ทÉี
๔.๘ พนกั งานเจา้ หน้าทีÉผมู้ ีอาํ นาจลงนามจดทะเบียน และประทบั ตราตาํ แหน่งใน
หนังสือสัญญาหรือบนั ทึกขอ้ ตกลงรวมทÊงั สารบญั จดทะเบียน แลว้ จึงแจกหนังสือแสดงสิทธิใน
ทีÉดินและหนงั สือสัญญาใหแ้ ก่คู่กรณี
๘
การจดทะเบยี นขาย
ความหมาย
ขาย คือ สัญญาซÉึงบุคคลฝ่ ายหนÉึงเรียกวา่ ผขู้ ายโอนกรรมสิทธÍิแห่งทรัพยส์ ินให้บุคคล
อีกฝ่ ายหนÉึ ง เรี ยกว่าผู้ซÊื อ และผู้ซÊื อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สิ นนÊันให้แก่ผู้ขาย
(ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๓ )
กฎหมายทเÉี กยÉี วข้อง
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๔๕๓ – ๔๙๐
ประเภทการจดทะเบยี น
๑. ขาย หมายถึง การจดทะเบียนขายทÉีดินทÊงั แปลง หรือขายอสงั หาริมทรัพยใ์ ดทÊงั หมด
ไม่วา่ ทีÉดินหรืออสงั หาริมทรัพยน์ Êนั จะมีผถู้ ือกรรมสิทธÍิคนเดียว หรือหลายคน
๒. ขายเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจา้ ของทÉีดินหรืออสังหาริมทรัพยม์ ีหลายคนแต่
เจา้ ของทÉีดินหรืออสงั หาริมทรัพยบ์ างคนมาขอจดทะเบียนขายทÉีดินหรืออสังหาริมทรัพยเ์ ฉพาะ
ส่วนทÊงั หมดของตน เช่น ก. และ ข. มีชืÉอเป็ นผถู้ ือกรรมสิทธÍิทีÉดินร่วมกนั ก. มาขอจดทะเบียน
ขายเฉพาะส่วนของตนแก่ ค. เท่านÊนั ส่วนของ ข. ยงั คงมีอยตู่ ามเดิม
๓. ขาย (ระหว่างจํานอง หรือทรัพยสิทธิอย่างอืนÉ และการเช่า) หรือ ขายเฉพาะส่วน
(ระหว่างจํานอง หรือทรัพยสิทธิอย่างอÉืนและการเช่ า) หมายถึง กรณีทÉีดินหรือ
อสังหาริมทรัพยท์ Éีมีผมู้ าขอจดทะเบียนขายมีการจดทะเบียนทรัพยสิทธิและการเช่าผูกพนั อยู่
เช่น จาํ นอง สิทธิเก็บกิน ภาระจาํ ยอม การเช่า เจา้ ของมาขอจดทะเบียนขาย หรือขายเฉพาะ
ส่วน โดยผซู้ Êือจะตอ้ งรับเอาภาระผกู พนั นÊนั ดว้ ย เช่น ก. และ ข. ผถู้ ือกรรมสิทธÍิทÉีดินขายทีÉดิน
ทÊงั แปลงทÉีจดทะเบียนจาํ นองไวก้ บั ธนาคาร เอ แก่ ค. โดย ค. รับภาระการจาํ นองไปดว้ ย
หรือ ก. ขายทÉีดินแปลงดงั กล่าวเฉพาะส่วนของตนแก่ ค.
๔. แบ่งขาย หมายถึง กรณีทีÉดินมีเจา้ ของคนเดียว หรือหลายคน และเจา้ ของทีÉดินทุก
คนขอจดทะเบียนแบ่งขายทีÉดินบางส่วนโดยมีการรังวดั แบ่งแยกทีÉดิน และออกหนงั สือแสดง
สิทธิทีÉดินแปลงใหม่ใหแ้ ก่ผซู้ Êือ เช่น ก. และ ข. เป็ นผถู้ ือกรรมสิทธÍิทีÉดินแปลงหนÉึงจาํ นวน ๕
๙
ไร่ ต่อมาไดแ้ บง่ ขายทีÉดินแปลงดงั กล่าวใหแ้ ก่ ค. จาํ นวน ๑ ไร่ คงเหลือทÉีดินเป็ นของ ก. และ ข.
จาํ นวน ๔ ไร่
๕. ขายตามคาํ สÉังศาล หรือขายเฉพาะส่วนตามคําสัÉงศาล หมายถึง กรณีทีÉศาลมีคาํ สÉัง
หรือคาํ พิพากษาให้ขายทีÉดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เมÉือมีผนู้ าํ คาํ สÉังหรือคาํ พิพากษาของศาลมา
ขอจดทะเบียนขายไปตามผลของคาํ สงÉั หรือคาํ พพิ ากษาดงั กล่าว เช่น ศาลขายทอดตลาดทÉีดินทีÉ
มีชÉือ ก. และ ข. เป็นผถู้ ือกรรมสิทธÍิและ ค. เป็นผซู้ Êือทอดตลาดได้
สาระสําคญั
- การซÊือขายอสังหาริมทรัพยถ์ ้ามิได้ทาํ เป็ นหนงั สือ และจดทะเบียนต่อพนกั งาน
เจา้ หนา้ ทีÉเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖)
- การทาํ สัญญาซÊือขาย ทÊงั สองฝ่ ายตกลงยินยอมกนั โดยชาํ ระเงินให้แก่กนั แต่
ครÉึงหนÉึงก่อน หรือยงั ไม่ชาํ ระเงินกนั ในเวลาทÉีทาํ ถา้ สัญญาจะชาํ ระกนั ภายหลงั ก็ดี หรือจะขอ
ผลดั ส่งเงินในคราวเดียวกนั หรือหลายครÊังก็ดี ให้ทาํ กนั ไดแ้ ต่ใหม้ ีขอ้ สัญญาตามทÉีตกลงกนั ไว้
ใหช้ ดั เจน ส่วนจาํ นวนเงินเมืÉอไม่นาํ มาชาํ ระต่อหนา้ เจา้ พนกั งาน โดยทÊงั สองฝ่ ายไดร้ ับวา่ ชาํ ระ
เงินกนั เสร็จแลว้ ก็ใหท้ าํ ได้ (หนงั สือกรมทะเบียนทÉีดิน กระทรวงเกษตราธิการ ทีÉ ๑๘๔/๗๘๕๔
ฉบบั ลงวนั ทÉี ๕ ตุลาคม ๒๔๕๙)
- หลกั เกณฑก์ ารจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกีÉยวกบั ทรัพยส์ ินของสามีภริยา
x ทรัพยส์ ินระหวา่ งสามีภริยานอกจากสินส่วนตวั ซÉึงสามีหรือภริยาไดม้ าหรือมีอยู่
ก่อนวนั ทÉี ๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙ ใหป้ ฏิบตั ิดงั นÊี
(๑) กรณีทÉีไม่มีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหวา่ งสมรสกาํ หนดไวเ้ ป็ นอยา่ ง
อÉืน เมÉือสามีมาขอทาํ นิติกรรม ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉรับจดทะเบียนได้ โดยไม่ตอ้ งให้ภริยาให้
ความยนิ ยอม แตถ่ า้ ภริยามาขอทาํ นิติกรรม ตอ้ งใหส้ ามีใหค้ วามยนิ ยอม
(๒) กรณีทีÉมีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหวา่ งสมรสกาํ หนดใหภ้ ริยาเป็ น
ผจู้ ดั การแตฝ่ ่ ายเดียว เมÉือภริยามาขอทาํ นิติกรรม ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทÉีรับจดทะเบียนได้ โดยไม่
ตอ้ งใหส้ ามีใหค้ วามยนิ ยอม แตถ่ า้ มีสญั ญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหวา่ งสมรสกาํ หนดให้สามี
และภริยาจดั การร่วมกนั เมÉือคู่สมรสฝ่ ายใดมาขอทาํ นิติกรรม ตอ้ งให้คู่สมรสอีกฝ่ ายหนÉึงให้
ความยนิ ยอม
๑๐
(๓) กรณีทÉีคู่สมรสฝ่ ายใดมิไดเ้ ป็ นผจู้ ดั การสินบริคณห์ตามบทบญั ญตั ิ บรรพ ๕
แห่ง ป.พ.พ.เดิม มาขอทาํ นิติกรรม โดยอา้ งว่าเป็ นสินเดิมทÉีเปลÉียนมาเป็ นสินส่วนตวั และได้
จดั แบ่งกนั แลว้ ตามนยั มาตรา ๗ วรรคสาม แห่งพระราชบญั ญตั ิใหใ้ ชบ้ ทบญั ญตั ิ บรรพ ๕ แห่ง
ป.พ.พ. ทีÉไดต้ รวจชาํ ระใหม่ พ.ศ. ๒๕๑๙ ก็ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทÉีจดทะเบียนไดโ้ ดยไม่ตอ้ งให้
คูส่ มรสอีกฝ่ ายหนÉึงใหค้ วามยนิ ยอม
x ทรัพยส์ ินระหวา่ งสามีภริยานอกจากสินส่วนตวั ซÉึงสามีหรือภริยาไดม้ าภายหลงั
วนั ทÉี ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ ใหป้ ฏิบตั ิดงั นÊี
(๑) กรณีทÉีไม่มีสญั ญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหวา่ งสมรสกาํ หนดไวเ้ ป็ นอยา่ ง
อÉืน เมÉือสามีหรือภริยามาขอทาํ นิติกรรม ตอ้ งใหภ้ ริยาหรือสามีใหค้ วามยนิ ยอม
(๒) กรณีทีÉมีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหวา่ งสมรสกาํ หนดให้สามีหรือ
ภริยาเป็ นผูจ้ ดั การสินสมรสแต่ฝ่ ายเดียว เมÉือสามีหรือภริยามาขอทาํ นิติกรรม ให้พนักงาน
เจา้ หนา้ ทÉีรับจดทะเบียนได้ โดยไมต่ อ้ งใหส้ ามีหรือภริยาใหค้ วามยนิ ยอม
(๓) การให้ความยนิ ยอมดงั กล่าวใน (๑) และ (๒) ตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือ ถา้ ไม่มี
ความยินยอมเป็ นหนงั สือ หรือไม่มีคาํ สÉังของศาลอนุญาตแทนตามมาตรา ๑๔๗๘ แห่ง ป.พ.พ.
ทÉีไดต้ รวจชาํ ระใหม่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉจะรับจดทะเบียนให้ไดก้ ็ต่อเมืÉอคู่กรณีทÊงั สองฝ่ ายยืนยนั
ใหจ้ ดทะเบียน แตต่ อ้ งบนั ทึกถอ้ ยคาํ ของคู่กรณีไวเ้ ป็นหลกั ฐานดว้ ย
(๔) ผมู้ ีสิทธิขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะตอ้ งเป็ นผมู้ ีชÉือในหลกั ฐาน
แสดงกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครอง
(๕) การพจิ ารณาวา่ อสงั หาริมทรัพยใ์ ดเป็นทรัพยส์ ินทÉีสามีหรือภริยาไดม้ าหรือ
มีอยกู่ ่อนวนั ทีÉ ๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙ หรือไดม้ าภายหลงั วนั ทÉี ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ ให้พิจารณาจาก
หลกั ฐานทางทะเบียนในหนงั สือแสดงสิทธิในทีÉดินหรือในทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกีÉยวกบั
อสังหาริมทรัพย์ (ท.อ. ๑๓) หรือหลกั ฐานอืÉน โดยถือวนั จดทะเบียนเป็ นสําคญั เวน้ แต่เป็ นการ
ไดม้ าโดยทางมรดก ใหถ้ ือวนั ทÉีเจา้ มรดกถึงแก่ความตาย และพจิ ารณาดงั นÊี
ก. การจดทะเบียนโอนมรดกหลงั วนั ทีÉ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ แต่เจา้ มรดก
ถึงแก่ความตายก่อนวนั ทÉี ๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙ ถา้ ไม่มีพนิ ยั กรรมหรือมี แต่พินยั กรรมไม่ไดร้ ะบุ
ยกให้เป็ นสินส่วนตวั หรือสินเดิม ให้ถือว่าเป็ นสินสมรสซÉึงได้มาหรือมีอยู่ก่อนวนั ทÉี ๑๖
ตุลาคม ๒๕๑๙
๑๑
ข. การจดทะเบียนโอนมรดกหลงั วนั ทÉี ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ และเจา้ มรดก
ถึงแก่ความตายหลงั วนั ทีÉ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ ถา้ ไมม่ ีพนิ ยั กรรมหรือมี แต่ระบุยกใหเ้ ป็ นสิน
ส่วนตวั หรือสินเดิม หรือพินยั กรรมมิไดร้ ะบุเป็นสินสมรส ใหถ้ ือวา่ เป็นสินส่วนตวั
(หนังสือกรมทÉีดิน ด่วนมาก ทÉี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๑๔๘๘ ลงวนั ทีÉ ๓ ธันวาคม
๒๕๑๙ และหนังสือกรมทีÉดิน ด่วนมาก ทÉี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๑๔๗๙ ลงวนั ทÉี ๑๗ ตุลาคม
๒๕๒๐)
- ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกีÉยวกบั อสังหาริมทรัพย์ กรณีผทู้ าํ การสมรส
แลว้ เป็นผซู้ Êืออสังหาริมทรัพยใ์ นระหวา่ งสมรส ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทีÉสอบสวนบนั ทึกถอ้ ยคาํ
ผซู้ Êือให้ไดข้ อ้ เท็จจริงว่า มีสัญญาก่อนสมรสกาํ หนดในเรÉืองทรัพยส์ ินไวก้ ่อนหรือไม่ อยา่ งไร
แลว้ ดาํ เนินการดงั นÊี
(๑) กรณีไม่มีสัญญาก่อนสมรสกาํ หนดในเรืÉองทรัพยส์ ินไวเ้ ป็ นอยา่ งอืÉน เมืÉอสามี
หรือภริยามาขอทาํ นิติกรรมซÊืออสังหาริมทรัพย์ ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทีÉรับจดทะเบียนไดโ้ ดยไม่
ตอ้ งใหค้ ูส่ มรสอีกฝ่ ายหนÉึงใหค้ วามยนิ ยอม
(๒) ในกรณีทีÉมีสัญญาก่อนสมรสกาํ หนดใหส้ ามีหรือภริยาเป็ นผจู้ ดั การสินสมรส
แต่ฝ่ ายเดียว เมÉือสามีหรือภริยาฝ่ ายทÉีมีอาํ นาจจดั การมาขอทาํ นิติกรรมซÊืออสังหาริมทรัพย์ ให้
พนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีรับจดทะเบียนได้ โดยไม่ตอ้ งให้คู่สมรสอีกฝ่ ายหนÉึงให้ความยนิ ยอม แต่ถา้
สามีหรือภริยาฝ่ ายทÉีไม่มีอาํ นาจจดั การมาขอทาํ นิติกรรมซÊืออสังหาริมทรัพย์ ตอ้ งใหค้ ู่สมรสอีก
ฝ่ ายหนÉึงใหค้ วามยนิ ยอม และถา้ มีสัญญาก่อนสมรสกาํ หนดใหส้ ามีและภริยาจดั การสินสมรส
ร่วมกนั นอกจากกรณีทÉีบญั ญตั ิไวใ้ น ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๗๖ เมÉือสามีหรือภริยาฝ่ ายใดฝ่ ายหนÉึง
มาขอทาํ นิติกรรมซÊืออสังหาริมทรัพย์ ตอ้ งใหค้ ูส่ มรสอีกฝ่ ายหนÉึงใหค้ วามยนิ ยอม
(๓) การให้ความยนิ ยอมดงั กล่าวใน (๒) ตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือ ถา้ ไม่มีความยนิ ยอม
เป็นหนงั สือหรือไมม่ ีคาํ สÉงั ของศาลอนุญาตแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๗๘ พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉ
จะรับจดทะเบียนใหไ้ ดก้ ็ตอ่ เมÉือคู่กรณีทÊงั สองฝ่ ายยนื ยนั ใหจ้ ดทะเบียนแต่ตอ้ งบนั ทึกถอ้ ยคาํ ของ
คู่กรณีไวเ้ ป็นหลกั ฐาน
(หนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๖๑๐/ว ๒๔๖๓๕ ลงวนั ทÉี ๒๓ กนั ยายน ๒๕๓๙)
- การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกีÉยวกบั ทรัพยส์ ินของสามีภริยาทÉีอา้ งวา่ ตนมีคู่
สมรสแตไ่ ม่ชอบดว้ ยกฎหมาย มีแนวทางปฏิบตั ิดงั นÊี
๑๒
(๑) ถา้ คู่สมรสของผูข้ อจดทะเบียนมาในวนั จดทะเบียนดว้ ย ก็ให้สอบถามและ
บนั ทึกถอ้ ยคาํ ยนื ยนั ไวว้ า่ เป็นสามีหรือภริยากนั โดยไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย
(๒) ถา้ คู่สมรสของผขู้ อจดทะเบียนไม่มาในวนั จดทะเบียน หากสามารถจะนาํ
หลกั ฐานเป็นหนงั สือรับรองตามนยั ขอ้ ๑ มาแสดงได้ กค็ วรใหน้ าํ มาแสดงดว้ ย
(๓) ในกรณีทÉีผขู้ อฝ่ ายทÉีมีคู่สมรสโดยไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย ไม่อาจจะกระทาํ ตาม
ขอ้ ๑ หรือ ขอ้ ๒ ได้ ก็ให้บนั ทึกผขู้ อฝ่ ายนÊนั ให้รับรองไวว้ า่ เป็ นสามีหรือภริยากนั โดยไม่ชอบ
ดว้ ยกฎหมาย และหากถอ้ ยคาํ ทีÉให้ไวเ้ ป็ นเท็จให้ใช้ถอ้ ยคาํ ดงั กล่าวยนั ผขู้ อในคดีอาญาไดด้ ว้ ย
แลว้ แจง้ ให้ผูข้ ออีกฝ่ ายหนÉึงทราบ เมืÉอผูข้ อทÊงั สองฝ่ ายยืนยนั ให้จดทะเบียนโดยไม่ประสงค์
ปฏิบตั ิตาม (๑) และ (๒) และยอมรับผดิ ชอบกนั เองหากมีความเสียหายเกิดขÊึนในภายหลงั ก็ให้
บนั ทึกถอ้ ยคาํ ไวเ้ ป็นหลกั ฐานแลว้ ดาํ เนินการจดทะเบียนตอ่ ไป
(หนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๖๑๒/๑/๑๒๓๐๖ ลงวนั ทีÉ ๒๐ มิถุนายน ๒๕๒๐ เวียน
โดยหนงั สือกรมทÉีดิน ทีÉ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๒๔๐๗ ลงวนั ทÉี ๒๒ มิถุนายน ๒๕๒๐)
- ผเู้ ยาวซ์ Éึงบรรลุนิติภาวะโดยการสมรส ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้บุคคล
นÊนั แสดงหลกั ฐานการจดทะเบียนสมรส พร้อมทÊงั บนั ทึกถอ้ ยคาํ ไวต้ ามแบบ ท.ด. ๑๖ แล้ว
ดาํ เนินการจดทะเบียนต่อไปได้ แต่ถา้ ปรากฏจากการตรวจสอบวา่ การสมรสนÊนั ทาํ ไม่ถูกตาม
ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๔๘ กล่าวคือ ชายหรือหญิงมีอายยุ งั ไม่ครบ ๑๗ ปี บริบรู ณ์ ในวนั จดทะเบียน
สมรส (เวน้ แต่ศาลอนุญาต) แมข้ ณะขอจดทะเบียนจะมีอายุครบ ๑๗ ปี บริบูรณ์แลว้ แต่ยงั มี
อายุไม่ครบ ๒๐ ปี บริบูรณ์ ถือว่าบุคคลนÊนั ยงั มีภาวะเป็ นผเู้ ยาวอ์ ยู่ (หนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท
๐๖๑๒/๑/ว ๙๐๒ ลงวนั ทÉี ๑๘ มกราคม ๒๕๒๐)
- หลกั เกณฑพ์ จิ ารณาประโยชนไ์ ดเ้ สียของนิติบุคคลขดั กบั ประโยชน์ไดเ้ สียของผแู้ ทน
นิติบุคคลตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๔
(๑) กรณีประโยชน์ไดเ้ สียของนิติบุคคลกบั ของตวั ผจู้ ดั การเป็ นปฏิปักษแ์ ก่กนั ซÉึง
ผูจ้ ดั การไม่มีอาํ นาจเป็ นผูแ้ ทนได้ ตอ้ งแต่งตÊงั ผูแ้ ทนขÊึนเฉพาะการตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๔
ไดแ้ ก่กรณีดงั นÊี
(ก) ผจู้ ดั การนิติบุคคลในฐานะส่วนตวั ขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์
ใหแ้ ก่นิติบุคคล โดยผจู้ ดั การนÊนั เป็นผทู้ าํ การแทนนิติบุคคล
๑๓
(ข) คู่สมรสของผจู้ ดั การนิติบุคคลขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพยอ์ นั เป็ น
สินสมรสใหแ้ ก่นิติบุคคล โดยผจู้ ดั การนÊนั เป็นผทู้ าํ การแทนนิติบุคคล
(ค) ผจู้ ดั การนิติบุคคลขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพยข์ องนิติบุคคลให้แก่
คู่สมรสของผจู้ ดั การนÊนั เอง
(หนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๗๐๘/ว ๑๑๖๒๕ ลงวนั ทÉี ๑๖ พฤษภาคม ๒๕๒๘)
(๒) กรณีทีÉนิติบุคคลหนÉึงขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพยใ์ ห้แก่อีกนิติบุคคล
หนÉึง โดยทÊงั นิติบุคคลทÉีเป็ นผขู้ ายและนิติบุคคลทÉีเป็ นผซู้ Êือมีผแู้ ทนเป็ นบุคคลเดียวกนั ไม่ถือวา่
ประโยชน์ไดเ้ สียของนิติบุคคลขดั กบั ประโยชน์ไดเ้ สียของผแู้ ทนนิติบุคคลตาม ป.พ.พ. มาตรา
๗๔ เพราะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๔ บญั ญตั ิถึงกรณีทÉีประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลขดั กบั
ประโยชน์ไดเ้ สียของผูแ้ ทนของนิติบุคคลนÊนั โดยเฉพาะ หาไดบ้ ญั ญตั ิถึงกรณีทีÉประโยชน์ได้
เสียของนิติบุคคลกบั นิติบุคคลทÉีมีผูแ้ ทนของนิติบุคคลเป็ นบุคคลเดียวกนั ขดั กนั ไม่ พนกั งาน
เจา้ หนา้ ทÉีจึงสามารถจดทะเบียนขายทีÉดินใหแ้ ก่ผขู้ อได้
(หนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๖๑๐/ว ๐๘๔๒๙ ลงวนั ทีÉ ๒๖ มีนาคม ๒๕๓๖)
- การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขายทีÉดินระหวา่ งราษฎรร้องทุกข์ ให้พนกั งาน
เจา้ หนา้ ทีÉแจง้ ให้คู่กรณีในการจดทะเบียนฯ ทีÉดินแปลงพิพาททราบถึงเหตุทีÉราษฎรร้องทุกข์
หรือทูลเกลา้ ฯ ถวายฎีกาอยหู่ ากคู่กรณีทราบตามทÉีพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีแจง้ แลว้ และยืนยนั ใหจ้ ด
ทะเบียน ควรไดม้ ีการบนั ทึกถอ้ ยคาํ ของคูก่ รณีไวเ้ ป็นหลกั ฐานจึงจดทะเบียนใหไ้ ป
(หนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๖๐๘/ว ๒๐๗๑๙ ลงวนั ทÉี ๑๗ กนั ยายน ๒๕๑๖)
- การทÉีคู่กรณีแจง้ เลขทีÉบา้ นในสัญญาซÊือขายผิด ไม่ถือว่าเป็ นการจดทะเบียน
คลาดเคลืÉอน เนืÉองจากสÉิงปลูกสร้างในทÉีดินย่อมบงั คบั อยู่กบั ทีÉดินทีÉสÉิงปลูกสร้างนÊนั ตÊงั อยู่
เลขทÉีบา้ นจึงเป็ นเพียงส่วนประกอบ หาใช่สาระสําคญั ของนิติกรรมกรณีเช่นนÊี ควรให้คู่กรณี
ยืนÉ คาํ ขอแก้ ตามแบบ ท.ด. ๙ แลว้ ให้เจา้ พนกั งานทีÉดินสอบสวนพิจารณาโดยอาศยั หลกั ฐาน
ต่างๆ ทีÉผูข้ อนาํ มาแสดงหรือทÉีสอบสวนได้ เมÉือเป็ นทÉีเชÉือถือไดว้ ่า เลขทีÉบา้ นทÉีถูกตอ้ งซÉึง
ตÊงั อยทู่ ีÉดินแปลงทีÉขายเป็นเลขทÉีบา้ นเทา่ ใดแน่แลว้ กใ็ ห้เจา้ พนกั งานทÉีดินสÉังแกไ้ ขใบตามคาํ ขอ
แกไ้ ด้
(หนงั สือกรมทีÉดิน ทีÉ มท ๐๖๑๒/๑/๑๖๖๘๓ ลงวนั ทÉี ๖ สิงหาคม ๒๕๒๓)
๑๔
- การไดม้ าซÉึงกรรมสิทธÍิในสÉิงปลูกสร้างไม่จาํ เป็ นตอ้ งไดม้ าโดยทางนิติกรรมเท่านÊนั
แต่อาจไดม้ าโดยลกั ษณะทÉีเป็ นส่วนควบของทีÉดินตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๖ ก็ได้ และสÉิงปลูก
สร้างกไ็ ม่ใช่ทรัพยสิทธิทÉีมีทะเบียนตามนยั ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ ดงั เช่นโฉนดทÉีดินทÉีตอ้ งจด
ทะเบียนการไดม้ าก่อนจึงจะเปลÉียนแปลงทางทะเบียนได้ ดงั นÊนั พนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีจึงตอ้ ง
สอบสวนวา่ สÉิงปลูกสร้างเป็นของผโู้ อนโดยหลกั กฎหมายเรÉืองส่วนควบหรือไม่ หากสอบสวน
แลว้ ขอ้ เท็จจริงฟังเป็ นทีÉยุติไดว้ า่ สÉิงปลูกสร้างเป็ นของผโู้ อนโดยหลกั กฎหมายหรือส่วนควบ
ผโู้ อนก็ชอบทีÉจะจดทะเบียนโอนตอ่ ไปไดแ้ ต่ในการจดทะเบียนใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทÉีแจง้ คู่กรณี
ฝ่ ายผูร้ ับโอนด้วยว่าผโู้ อนไดก้ รรมสิทธÍิในสÉิงปลูกสร้างมิใช่โดยการจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจา้ หนา้ ทÉี แตไ่ ดก้ รรมสิทธÍิโดยสÉิงปลูกสร้างตกเป็นส่วนควบของทÉีดิน
(หนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๙๓ ลงวนั ทีÉ ๒๐ มกราคม ๒๕๔๗)
- การซÊือทรัพยจ์ ากการขายทอดตลาดของศาลเป็ นการซÊือขายโดยนิติกรรม มิใช่ได้
ทรัพยห์ รือสิทธินÊนั โดยคาํ พพิ ากษาของศาล ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธÍิจึงยอ่ มตอ้ งอาศยั
เจตนาของคู่กรณีทÊงั สองฝ่ าย โดยฝ่ ายผูข้ าย เจา้ พนกั งานบงั คบั คดีในฐานะผู้ทอดตลาดจะมี
หนงั สือแจง้ ใหเ้ จา้ พนกั งานทÉีดินทาํ การโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในทีÉดินและ/หรือ
สÉิงปลูกสร้างให้แก่ผซู้ Êือทอดตลาด ดงั นÊนั หากในการจดทะเบียนผซู้ Êือแจง้ รายละเอียดของการ
ซÊือขายต่างไปจากทีÉเจา้ พนักงานบงั คบั คดีแจง้ มา พนักงานเจ้าหน้าทีÉต้องทาํ การสอบสวน
ขอ้ เทจ็ จริงใหเ้ ป็ นทÉีชดั เจนเสียก่อน ไม่อาจจดทะเบียนใหเ้ ป็ นไปตามทÉีผซู้ Êือใหถ้ อ้ ยคาํ แต่เพียง
ฝ่ ายเดียวในทนั ทีได้ การสอบสวนเพืÉอให้ได้ข้อเท็จจริงสามารถกระทาํ ได้หลายวิธี เช่น
ตรวจสอบจากประกาศขายทอดตลาด หรือสอบถามกลับไปยงั เจ้าพนักงานบงั คับคดีผู้
ทอดตลาด หรือขอให้ผูซ้ Êือนําพนักงานเจ้าหน้าทีÉไปตรวจสอบสภาพความเป็ นจริงในทÉีดิน
ขา้ งตน้ ทÊงั นÊี อาศยั อาํ นาจตามมาตรา ๗๔ ประมวลกฎหมายทีÉดิน ประกอบกบั กฎกระทรวง
ฉบบั ทีÉ ๗ (พ.ศ. ๒๕๙๗) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิให้ใชป้ ระมวลกฎหมายทีÉดิน พ.ศ.
๒๔๙๗ ขอ้ ๓ และระเบียบกรมทÉีดินวา่ ดว้ ยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกÉียวกบั การขาย
ทÉีดินและอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๓ ขอ้ ๙ เมÉือตรวจสอบไดข้ อ้ เทจ็ จริงประการใดแลว้ จึง
ดาํ เนินการไปตามควรแก่กรณี
- การกาํ หนดหลกั ฐานเพÉือนบั จาํ นวนปี ของโรงเรือนสÉิงปลูกสร้างในการคิดอตั ราค่า
เสืÉอมราคาให้ใชเ้ อกสารซÉึงอา้ งอิงวนั ทÉีก่อสร้างแลว้ เสร็จของทางราชการเป็ นหลกั ในการนบั
๑๕
จาํ นวนปี ของโรงเรือนสÉิงปลูกสร้างเพืÉอคิดอตั ราค่าเสÉือมราคา โดยพิจารณาจากวนั ทÉีกาํ หนด
เลขหมายประจาํ บา้ นตามกฎหมายทะเบียนราษฎร์ หรือวนั ทÉีไดร้ ับรองการก่อสร้าง (แบบ ๐๖)
สําหรับสÉิงปลูกสร้างประเภทอาคารควบคุมการใช้ตามกฎหมายควบคุมอาคาร (หนงั สือกรม
ทÉีดิน ทีÉ มท ๐๕๑๕/ว ๑๖๓๐๙ ลงวนั ทÉี ๘ มิถุนายน ๒๕๔๗)
- กรมทีÉดินวางแนวทางปฏิบตั ิกรณีมีผคู้ ดั คา้ นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกÉียวกบั อสังหาริมทรัพย์ ตามขอ้ ๗ ของกฎกระทรวง ฉบบั ทÉี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ฯ เพืÉอให้การ
ปฏิบตั ิงานของเจา้ หนา้ ทีÉเป็นไปโดยถูกตอ้ งตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย และสอดคลอ้ งกบั แนว
คาํ วนิ ิจฉยั ของศาลปกครองสูงสุด รวมทÊงั ผคู้ ดั คา้ นไดท้ ราบสิทธิของตนอยา่ งชดั เจน ไวด้ งั นÊี
(๑) ให้สอบสวนพยานหลกั ฐานและพิจารณาคาํ คดั คา้ นก่อนว่ามีเหตุผลเพียงพอ
หรือไม่ โดยพิจารณาถึงสิทธิของผคู้ ดั คา้ นทÉีอา้ งไวใ้ นคาํ คดั คา้ นวา่ เป็นสิทธิประเภทเดียวกนั กบั
สิทธิทÉีจะมีการจดทะเบียนตามคาํ ขอหรือไม่ หรือหากมีการจดทะเบียนตามคาํ ขอแลว้ จะกระทบ
ตอ่ สิทธิของผคู้ ดั คา้ นหรือไม่
(๒) หากพิจารณาแลว้ ปรากฏวา่ สิทธิของผคู้ ดั คา้ นเป็ นคนละประเภทกบั สิทธิทÉีจะมี
การจดทะเบียนตามคาํ ขอ หรือมีการจดทะเบียนตามคาํ ขอแลว้ ไม่กระทบต่อสิทธิของผคู้ ดั คา้ น
ก็สมควรทีÉจะไม่สÉังไม่รับคาํ คดั คา้ น แลว้ แจง้ ให้ผูค้ ดั คา้ นทราบว่าพนักงานเจา้ หนา้ ทÉีไม่อาจ
ระงบั การจดทะเบียนได้ เป็นเรืÉองทÉีผคู้ ดั คา้ นจะตอ้ งไปฟ้ องร้องวา่ กล่าวกนั เอง และโดยทÉีคาํ สÉัง
ไมร่ ับคาํ คดั คา้ นเป็ นคาํ สÉังทางปกครอง พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉจึงตอ้ งแจง้ สิทธิอุทธรณ์หรือโตแ้ ยง้
คาํ สÉังทางปกครองใหผ้ คู้ ดั คา้ นทราบตามมาตรา ๔๐ และ ๔๔ แห่งพระราชบญั ญตั ิวธิ ีปฏิบตั ิ
ราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ และปฏิบตั ิตามหลกั เกณฑ์การแจง้ สิทธิในการฟ้ องคดี
ปกครองตามมาตรา ๕๐ แห่งพระราชบญั ญตั ิจดั ตÊงั ศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง
พ.ศ.๒๕๔๒ ซÉึงกรมทÉีดินได้เวียนให้ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมทÉีดิน ทีÉ มท
๐๗๑๒/ว ๒๐๐๙๔ ลงวนั ทÉี ๑๗ สิงหาคม ๒๕๔๔ เสร็จแลว้ จึงดาํ เนินการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมใหก้ บั ผยู้ นÉื คาํ ขอตอ่ ไป
(๓) แต่หากพิจารณาแลว้ ปรากฏวา่ สิทธิของผคู้ ดั คา้ นเป็ นประเภทเดียวกบั สิทธิทÉีจะมี
การจดทะเบียนตามคาํ ขอ หรือมีการจดทะเบียนตามคาํ ขอแลว้ จะกระทบต่อสิทธิของผคู้ ดั คา้ น
ให้พนักงานเจา้ หน้าทีÉทาํ การเปรียบเทียบทÊงั สองฝ่ าย ถ้าตกลงกนั ได้ ให้ทาํ หนังสือสัญญา
ประนีประนอมยอมความไวแ้ ลว้ ดาํ เนินการตามนÊนั ถา้ ตกลงกนั ไม่ไดใ้ หง้ ดดาํ เนินการไว้ แลว้
๑๖
แจง้ ทÊงั สองฝ่ ายไปจดั การฟ้ องร้องว่ากล่าวกนั ต่อไป และเมืÉอมีคาํ พิพากษาถึงทÉีสุดแล้ว จึง
ดาํ เนินการจดทะเบียนตามผลแห่งคาํ พิพากษา (หนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๕๑๕/ว ๒๕๖๐๖
ลงวนั ทีÉ ๒๗ สิงหาคม ๒๕๔๗)
- การสอบสวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกÉียวกบั อสังหาริมทรัพยท์ Éีเป็ นนิติ
กรรมสองฝ่ าย พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉจะตอ้ งทาํ การสอบสวนคู่กรณีทÊงั สองฝ่ ายโดยถือปฏิบตั ิตาม
ประมวลกฎหมายทÉีดินมาตรา ๗๔ ประกอบกบั ขอ้ ๒ (๑) แห่งกฎกระทรวง ฉบบั ทÉี ๗ (พ.ศ.
๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิให้ใชป้ ระมวลกฎหมายทีÉดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ การทÉี
พนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีสอบสวนคู่กรณีฝ่ ายใดฝ่ ายหนÉึงเพียงฝ่ ายเดียวยอ่ มเป็ นการกระทาํ ทÉีไม่ชอบ
ดว้ ยกฎหมาย ทาํ ใหก้ ระบวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทÊงั หมดไม่ชอบไปดว้ ย
(หนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๕๑๕/ว ๐๖๓๓๘ ลงวนั ทีÉ ๑ มีนาคม ๒๕๔๙)
- เมÉือเจา้ พนักงานบงั คบั คดีแจง้ ให้เจา้ พนกั งานทีÉดินโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิ
ครอบครองในอสังหาริมทรัพยใ์ ห้แก่ผูซ้ Êือทอดตลาด แลว้ ปรากฏขอ้ เท็จจริงวา่ ผูซ้ Êือทอดตลาด
กบั ผมู้ ีชÉือถือกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยท์ ีÉขายทอดตลาดเป็ นบุคคลคน
เดียวกนั พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉชอบทีÉจะรับจดทะเบียนใหไ้ ด้ โดยไม่ตอ้ งสอบถามศาลเพÉือให้ศาล
แจง้ ยนื ยนั แตอ่ ยา่ งใด
(หนงั สือกรมทีÉดิน ทีÉ มท ๐๕๑๕/ว ๒๒๒๓๕ ลงวนั ทีÉ ๘ สิงหาคม ๒๕๔๙)
คาํ พพิ ากษาฎกี าทเีÉ กยÉี วข้อง
๑. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๑๓๒/๒๔๗๗ ผซู้ ÊือทีÉดินซÉึงศาลสÉงั ขายทอดตลาดไวโ้ ดยสุจริต
แมย้ งั ไม่ไดโ้ อนโฉนดกนั ก็ไดก้ รรมสิทธÍิ
ซÊือทีÉดินโฉนดแผนทÉีซÉึงศาลสÉังขายทอดตลาดนÊนั แมย้ งั ไม่ไดร้ ับการโอนโฉนดผู้
นÊนั ก็มีสิทธิในทÉีรายนÊนั ดีกวา่ ผอู้ Éืน
เจา้ หนÊีไม่มีสิทธิยดึ ทรัพยข์ องลูกหนÊีทÉีศาลไดข้ ายทอดตลาด
๒. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๑๒๓๕/๒๔๘๑ การชาํ ระราคาไม่ใช่สาระสําคญั แห่งการโอน
กรรมสิทธÍิทรัพยต์ ามสัญญาซÊือขาย
๑๗
ซÊือขายทีÉดินกนั แต่ยงั หาไดไ้ ปจดทะเบียนไม่ ผขู้ ายกลบั เอาทีÉดินนÊนั ไปขายให้แก่
ผอู้ ืÉนซÉึงทราบถึงการซÊือขายรายเดิม ดงั นÊนั ผซู้ Êือขายรายแรกเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียน
การซÊือขายรายหลงั ได้ เพราะเป็นผอู้ ยใู่ นฐานะอนั จะใหจ้ ดทะเบียนสิทธิของตนไดอ้ ยกู่ ่อน
๓. คาํ พพิ ากษาฎีกาทีÉ ๘๓๔–๘๓๕/๒๔๙๔ การทาํ สัญญาซÊือขายทÉีดินทีมีตราจองแลว้
ตอ้ งทาํ กนั ณ ทÉีหอทะเบียนทÉีดินจึงจะสมบูรณ์ จะทาํ กนั ทÉีอาํ เภอไมไ่ ด้ ตกเป็นโมฆะ
๔. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๑๖๑๙/๒๔๙๔ ทาํ สัญญาซÊือขายทีÉดินกนั โดยผซู้ Êือขายไดช้ าํ ระ
ราคาทีÉดินแลว้ แต่ยงั โอนไมไ่ ดเ้ พราะงานทีÉดินส่งโฉนดไปยงั กรมทÉีดินเสีย ผขู้ ายจึงมอบทÉีดินทÉี
ขายใหผ้ ซู้ Êือครอบครองไปพลางก่อนจนกวา่ ทีÉกรมทÉีดินจะส่งโฉนดคืนมาจึงจะทาํ โอนกนั ผซู้ Êือ
จึงไดค้ รอบครองทÉีดินนÊนั ตลอดมา ๔ ปี เศษ ดงั นÊี ถือไดว้ า่ ผซู้ Êืออยใู่ นฐานะอนั จะให้จดทะเบียน
สิทธÍิของตนเกีÉยวกบั ทÉีดินนÊนั ไดก้ ่อนแลว้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐
๕. คาํ พพิ ากษาฎีกาทÉี ๔๐๐/๒๕๐๑ สัญญาจะซÊือจะขายทีÉดิน แมจ้ ะไม่ระบุวา่ ขายเหมา
ถ้าขอ้ สัญญาแสดงว่า ซÊือขายกนั ทÊงั แปลงตามทีÉระบุและทาํ แผนทÉีสังเขปไวโ้ ดยตกลงราคา
แน่นอน ระบุเนÊือทีÉดินแต่โดยประมาณไม่กาํ หนดว่าตารางวาละเท่าใด ฯลฯ ถือเป็ นการขาย
เหมา เนÊือทีÉเกินจากทีÉประมาณไว้ ผขู้ ายจะเรียกราคาเพมÉิ ไม่ได้
๖. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๑๐๙๙/๒๕๐๒ ทีÉพิพาทเป็ นทÉีทาํ ประโยชน์แลว้ จนเจา้ พนกั งาน
ทÉีดินได้ทาํ ใบไต่สวนและทาํ โฉนดแล้ว พร้อมทÉีจะมอบให้เจา้ ของทีÉเดิมซÉึงได้ร้องขอออก
โฉนดไว้ หากแต่เจา้ ของทีÉเดิมไม่ไปรับใบไต่สวนและโฉนดจนเกิน ๑๐ ปี เจา้ พนกั งานจึงได้
สÉงั ทาํ ลายเสีย ทีÉพพิ าทจึงไมม่ ีใบไตส่ วนและไม่มีโฉนด ครÊันทÉีพิพาทตกมาเป็นของจาํ เลย โดย
เจา้ ของเดิมทÉีวา่ นÊนั ยกใหจ้ าํ เลย จาํ เลยก็ไดค้ รอบครองทาํ ประโยชน์มา จาํ เลยร้องขอใหศ้ าลสÉัง
แสดงสิทธิ ศาลก็สÉังแสดงว่าจาํ เลยมีสิทธิครอบครองทÉีพิพาท ทÉีพิพาทจึงเป็ นทีÉดินทีÉอยู่ใน
ความหมายของพระราชบญั ญตั ิให้ใช้ประมวลกฎหมายทีÉดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ มาตรา ๖ คือ เป็ น
ทÉีดินทีÉอยใู่ นประเภททÉีดิน ซÉึงเจา้ ของมีสิทธิขอรับโฉนดทÉีดินตามบทแห่งกฎหมายทีÉดิน เวลา
จะโอนขายไม่ตอ้ งให้นายอาํ เภอรับรองว่าไดท้ าํ ประโยชน์แลว้ การจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรมซÊือขายทีÉพิพาทรายนÊี ปลดั อาํ เภอเป็ นผูท้ าํ แทนนายอาํ เภอ ย่อมเป็ นการทาํ ทÉีชอบดว้ ย
กฎหมายทีÉดิน มาตรา ๗๑ (๒)
๑๘
๗. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๑๓๑๑/๒๕๐๔ คาํ พิพากษาตามยอม ความวา่ จาํ เลยยอมโอน
กรรมสิทธÍิทÉีดินให้ตามสัญญาจะซÊือจะขายนÊัน ไม่ใช่คาํ พิพากษาทÉีแสดงหรือวินิจฉัยถึง
กรรมสิทธÍิทÉีดิน
๘. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๖๓ - ๖๔/๒๕๐๖ มาตรา ๑๓๓๒ ใชส้ ําหรับการขายทอดตลาด
หรือขายในทอ้ งตลาดตามธรรมดา
กรณีทีÉซÊือทรัพยส์ ินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคาํ สÉังศาล แม้ภายหลัง
เจา้ ของอนั แทจ้ ริงจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพยส์ ินนÊนั ไม่ใช่ของจาํ เลย หรือลูกหนÊีตามคาํ พิพากษา
สิทธิของผซู้ Êือกม็ ิเสียไปตาม มาตรา ๑๓๓๐ เจา้ ของอนั แทจ้ ริงจะยกมาตรา ๑๓๓๒ ขอบงั คบั ให้
ผซู้ Êือคืนทรัพยท์ ีÉซÊือนÊนั โดยจะขอใชร้ าคาตามทÉีซÊือมาหาไดไ้ ม่
๙. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๕๐๘/๒๕๐๖ ผซู้ ÊือทÉีดินจากการขายทอดตลาดตามคาํ สÉังศาลไว้
โดยสุจริต ถึงแมจ้ ะยงั มิไดท้ าํ นิติกรรมโอนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉี ผซู้ Êือยอ่ มมีสิทธิและมีอาํ นาจ
ฟ้ องขบั ไล่ผทู้ ีÉอาศยั อยใู่ นทีÉดินนÊนั ใหอ้ อกไปได้
ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๐ เป็ นบทกฎหมายกาํ หนดเรÉืองการขายทอดตลาดทรัพยต์ าม
คาํ สÉังไวเ้ ป็ นกรณีพิเศษ ไม่อยใู่ นข่ายของการซÊือขายอสังหาริมทรัพยท์ วÉั ไปดงั ทีÉไดบ้ ญั ญตั ิเรÉือง
แบบนิติกรรมไวต้ ามมาตรา ๔๕๖
ผคู้ รอบครองทีÉดินจะรู้หรือไม่วา่ มีการขายทอดตลาด ก็หาเป็ นเหตุทÉีจะยกขÊึนต่อสู้
สิทธิของผซู้ ÊือทÉีดินจากการขายทอดตลาดตามคาํ สงÉั ศาลไดไ้ ม่
๑๐. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๑๑๓๘/๒๕๐๗ ทาํ สัญญาจะขายทีÉดินใหผ้ ซู้ Êือคนแรก โดยส่ง
มอบทีÉดินให้เขาครอบครองและไดร้ ับเงินค่าทีÉดินไปแลว้ กลบั เอาทÉีดินนÊนั ไปจดทะเบียนโอน
ขายให้คนอืÉน โดยผูร้ ับโอนได้รู้ถึงความจริงอนั เป็ นทางให้ผูซ้ ÊือคนแรกซÉึงเป็ นเจ้าหนÊีตอ้ ง
เสียเปรียบแลว้ ผซู้ Êือคนแรกกม็ ีสิทธิขอใหศ้ าลเพิกถอนการจดทะเบียนโอนทÉีพิพาทนÊนั ไดต้ าม
ป.พ.พ. มาตรา ๒๓๗
๑๑. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๒๐๕/๒๕๐๘ เมÉือเจา้ หนา้ ทีÉของกรมทีÉดินไดต้ รวจสอบเขต
ตามทÉีเจา้ ของทÉีดินหรือตวั แทนนาํ ชÊีและการออกโฉนดก็ไดป้ ฏิบตั ิตามระเบียบเช่นนÊี ยอ่ มเป็ น
การปฏิบตั ิตามหน้าทÉีตามสมควรแล้ว หากเขตเนÊือทÉีไม่ถูกต้อง จะถือว่าเป็ นความผิดของ
เจา้ หนา้ ทีÉกรมทÉีดินยอ่ มไม่ได้ ผูซ้ ÊือทÉีดินมีโฉนดมาโดยสุจริตและจดทะเบียนโดยถูกตอ้ งตาม
๑๙
กฎหมายแล้วไม่อาจได้กรรมสิทธÍิเพราะทีÉดินเป็ นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เช่นนÊี ไม่มี
กฎหมายบญั ญตั ิใหก้ รมทีÉดินตอ้ งรับผดิ
๑๓. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๕๕๘/๒๕๑๐ ทีÉดินแปลงพิพาทเป็ นทÉีดินทีÉไม่มีหนงั สือสาํ คญั
สาํ หรับทÉีดิน หรือทÉีเรียกกนั วา่ ทÉีดินมือเปล่า มีแต่หนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์แบบ น.ส. ๓
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตอ้ งจดทะเบียนทีÉอาํ เภอหรือกิÉงอาํ เภอ โดยตอ้ งปฏิบตั ิตาม
หลกั เกณฑแ์ ละวธิ ีการทีÉกาํ หนดในกฎกระทรวง…… แมว้ า่ จาํ เลยจะไดต้ กลงโอนทีÉดินพิพาทให้
โจทก์เพืÉอชาํ ระหนÊี และได้ทาํ บนั ทึกขอ้ ตกลงไวแ้ ลว้ ก็ดี นิติกรรมนÊนั จะจดทะเบียนยงั ไม่ได้
จนกวา่ จะไดป้ ระกาศ ตามความในกฎกระทรวงฉบบั ทีÉ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ขอ้ ๕ เสียก่อน เมÉือ
ไม่กระทาํ การตามหลกั เกณฑ์ทÉีกฎหมายกาํ หนดไว้ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมยอ่ มไม่
สมบรู ณ์ หาทาํ ใหโ้ จทกไ์ ดท้ ีÉดินพิพาทโดยทางนิติกรรมไม่
๑๔.คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๕๓๓/๒๕๑๕ สัญญาประนีประนอมยอมความและคาํ พิพากษา
ตามยอมในคดียอ่ มมีผลผกู พนั เฉพาะคู่ความในกระบวนพจิ ารณา
๑๕. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๒๔๒๕/๒๕๑๖ การขายอสังหาริมทรัพยข์ องเด็ก ผใู้ ชอ้ าํ นาจ
ปกครองจะทาํ มิได้ เวน้ แตศ่ าลจะอนุญาต และผใู้ ชอ้ าํ นาจจะให้ความยนิ ยอมแก่เด็กโดยมิไดร้ ับ
อนุญาตจากศาลก็ไม่อาจทาํ ได้เช่นเดียวกนั ทÊงั การขายนÊนั หมายความรวมถึงสัญญาจะขาย
อสังหาริมทรัพยข์ องเด็กด้วย เมÉือผูใ้ ช้อาํ นาจปกครองไม่มีอาํ นาจทีÉจะทาํ ได้ สัญญาจะขาย
อสังหาริมทรัพยข์ องเด็กยอ่ มไม่ผกู พนั เด็ก เด็กจะอา้ งวา่ ผจู้ ะซÊือผิดสัญญาและจะริบมดั จาํ หาได้
ไม่
๑๖. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๙๔๐/๒๕๒๓ ทีÉดินตามหนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์ ซÉึง
หา้ มโอนภายใน ๑๐ ปี ตามประมวลกฎหมายทีÉดิน มาตรา ๕๔ ทวิ นÊนั การโอนตอ้ งห้ามชดั แจง้
จึงเป็ นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๑๓ ผรู้ ับโอนครอบครองทÉีดินต่างดอกเบÊียไม่มีสิทธิรับโอน
เป็นของตน ตอ้ งคืนทีÉดินและรับเงินคา่ ทÉีดินคืนจากเจา้ ของเดิม
๑๗. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๒๐๔๖/๒๕๒๔ โฉนดทีÉพิพาทออกทบั ทÉีของโจทก์ จึงเป็ นการ
ออกโฉนดทÉีไม่ชอบ แมจ้ ะมีการโอนทางทะเบียนกีÉครÊังก็ตาม ผูร้ ับโอนก็ไม่ได้กรรมสิทธÍิ
เพราะผูอ้ อกโฉนดไม่มีกรรมสิทธÍิในทีÉพิพาท ผูร้ ับโอนคนต่อมาแม้จะเสียค่าตอบแทนโดย
สุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ก็ไมม่ ีสิทธิดีกวา่ ผโู้ อน
๒๐
โฉนดทÉีพิพาทออกมาโดยไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย แมโ้ จทกไ์ ม่มีคาํ ขอศาลก็มีอาํ นาจ
สÉงั เพกิ ถอนโฉนดทีÉพพิ าทได้
๑๘. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๒๓๕๑/๒๕๒๕ บา้ นพิพาทปลูกอยใู่ นทีÉดินของวดั โจทกจ์ าํ เลย
ตกลงซÊือขายกนั โดยไม่มีเจตนาจะรÊือถอนออกไปจากทีÉดิน จึงเป็ นการซÊือขายบา้ นพิพาทอยา่ ง
อสังหาริมทรัพย์ แมส้ ัญญาซÊือขายบา้ นพิพาทจะระบุวา่ คู่สัญญาจะไปทาํ หนงั สือสัญญาและจด
ทะเบียนการซÊือขายตามกาํ หนดในขอ้ ๑ แต่ในขอ้ ๑ ก็ไม่มีขอ้ ความว่าจะไปจดทะเบียนกนั ทีÉ
ไหนเมÉือใด ทÊงั ขณะทาํ สัญญาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์จาํ เลยมีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนหรือ
กาํ หนดวนั จดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉในภายหลงั และหลงั จากทาํ สญั ญาแลว้ ก็ไม่ปรากฏ
วา่ โจทก์เคยเรียกร้องให้จาํ เลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธÍิ จึงเห็นไดว้ ่าเจตนาทีÉแทจ้ ริงของ
โจทกจ์ าํ เลยประสงคใ์ หก้ ารซÊือขายบา้ นพิพาทเป็ นการซÊือขายเสร็จเด็ดขาด เมÉือมิไดจ้ ดทะเบียน
ตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉจึงเป็นโมฆะตามมาตรา ๔๕๖
๑๙. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๓๔๔๔/๒๕๓๓ ทีÉดินพิพาทเป็ นทÉีดินทีÉมีหนงั สือรับรองการ
ทาํ ประโยชน์ (น.ส.๓) ซÉึงมีขอ้ กาํ หนดห้ามผูม้ ีสิทธิในทีÉดินโอนทÉีดินไปยงั ผูอ้ Éืนภายใน ๑๐ ปี
นบั แต่วนั ทÉีทางราชการออกหนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์ให้เป็ นตน้ ไป นอกจากตกทอด
ทางมรดกตามประมวลกฎหมายทÉีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ การทีÉจาํ เลยไดท้ Éีดินพิพาทมาโดยทางมรดก
และทาํ สัญญาซÊือขายทีÉดินพิพาทใหโ้ จทก์ในระหวา่ งระยะเวลาหา้ มโอนดงั กล่าวโดยไดร้ ับเงิน
กบั มอบทÉีดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองแลว้ แมม้ ีขอ้ ตกลงว่าจาํ เลยจะจดทะเบียนโอนทÉีดิน
ดงั กล่าวให้แก่โจทก์ เมÉือจาํ เลยประกาศรับมรดกเสร็จแล้วก็ตาม ก็ถือได้ว่าเป็ นสัญญาทีÉมี
วตั ถุประสงคต์ อ้ งห้ามชัดแจง้ โดยกฎหมาย ตกเป็ นโมฆะ โจทก์จึงไม่มีอาํ นาจฟ้ องให้จาํ เลย
ปฏิบตั ิตามสัญญาดงั กล่าว
๒๐. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๓๙๗๕/๒๕๓๓ จาํ เลยซÊือทีÉดินพิพาทจากผขู้ ายและเขา้ อยใู่ นทÉี
พิพาทแลว้ แต่เมืÉอผขู้ ายไม่ใช่เจา้ ของกรรมสิทธÍิหรือมีสิทธิครอบครองทÉีพิพาท เป็ นแต่เพียงผู้
อาศยั สิทธิของโจทกอ์ ยใู่ นทÉีพพิ าท จาํ เลยยอ่ มไม่ไดส้ ิทธิดีไปกวา่ ผโู้ อน จาํ เลยคงมีสิทธิเท่ากบั ทÉี
ผขู้ ายมีอยู่ จึงเท่ากบั อยใู่ นทÉีพิพาทโดยอาศยั สิทธิของโจทกเ์ ช่นกนั ดงั นÊนั จาํ เลยอยใู่ นทÉีพิพาท
มานานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง เวน้ แต่จะเปลÉียนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา
๑๓๘๑
๒๑
๒๑. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๕๒๓/๒๕๓๕ ป. ขายทีÉพิพาทซÉึงเป็ นทีÉดินมีหนงั สือรับรอง
การทาํ ประโยชน์ (น.ส.๓ ก) ให้แก่จาํ เลยแลว้ โดยให้จาํ เลยเขา้ ครอบครองและมอบหนงั สือ
รับรองการทาํ ประโยชนส์ าํ หรับทÉีพิพาทใหจ้ าํ เลย จึงเป็นการโอนการครอบครองใหแ้ ก่จาํ เลยไป
แลว้ ป. ไมม่ ีสิทธินาํ ทÉีพพิ าทไปจดทะเบียนโอนขายใหแ้ ก่โจทกอ์ ีก โจทกจ์ ึงไม่มีสิทธÍิใด ๆ ในทีÉ
พพิ าท จาํ เลยมีสิทธิดีกวา่
๒๒. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๔๐๖๒/๒๕๓๕ ตามหนังสือสัญญามีขอ้ ความวา่ วนั ทÉี ๗
เมษายน ๒๕๒๙ จาํ เลยไดข้ ายบา้ นพร้อมทีÉดิน ๑ แปลง ให้แก่โจทก์เป็ นเงิน ๖๐,๐๐๐ บาท
ไดร้ ับชาํ ระราคาจากโจทก์แลว้ และยอมมอบทรัพยส์ ินทÉีขายให้แก่โจทก์วนั ทีÉ ๓๐ สิงหาคม
๒๕๒๙ เมืÉอสิÊนกาํ หนดสญั ญานÊีแลว้ หากจาํ เลยไมน่ าํ เงินมาชาํ ระคืนในจาํ นวนดงั กล่าว จาํ เลย
จะมอบใหเ้ ป็นกรรมสิทธÍิแก่ผซู้ Êือเพยี งผเู้ ดียว สญั ญาดงั กล่าวเป็นการซÊือขายอสังหาริมทรัพยซ์ Éึง
ตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉตามมาตรา ๔๕๖ ในขอ้ สัญญาไม่มี
ขอ้ ความวา่ คูส่ ัญญาจะไปทาํ การจดทะเบียนการโอนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีในภายหลงั เพียงแต่
มีข้อกําหนดในการชําระราคาคืนอันเป็ นเงืÉอนไขบังคับหลังและข้อกําหนดในการมอบ
ทรัพยส์ ินทÉีขายให้แก่โจทกอ์ นั เป็ นเงÉือนเวลาเท่านÊนั จึงเป็ นสัญญาซÊือขายเด็ดขาด หาใช่สัญญา
จะซÊือจะขายไม่ เมÉือมิไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าทÉีจึงตกเป็ นโมฆะ
ตามมาตรา ๑๑๕ (มาตรา ๑๕๑ ปัจจุบนั ) โจทกไ์ มม่ ีสิทธิเรียกเงินคืนโดยอาศยั มูลจากสัญญาซÊือ
ขายได้
๒๓. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๓๘๐/๒๕๓๖ ทÉีพพิ าทเป็นทÉีดินทีÉทางราชการมีขอ้ กาํ หนดห้าม
โอนภายในกาํ หนดสิบปี นบั แต่วนั ทีÉจาํ เลยไดร้ ับหนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์ตามประมวล
กฎหมายทีÉดิน มาตรา ๕๘ ทวิ ขณะโจทก์จาํ เลยซÊือขายทีÉดินพิพาทกนั ยงั อยูใ่ นระยะเวลาห้าม
โอน ดงั นÊนั การซÊือขายทีÉพพิ าทและการทีÉจาํ เลยส่งมอบการครอบครองทีÉพพิ าทให้โจทกย์ อ่ มตก
เป็ นโมฆะตามประมวลกฎหมายทÉีดิน มาตรา ๕๘ ทวิ ประกอบดว้ ย ป.พ.พ. มาตรา ๑๑๓
(มาตรา ๑๕๐ ปัจจุบนั ) แมโ้ จทก์จะครอบครองทีÉพิพาทมานานเพียงใดก็ไม่ไดส้ ิทธิครอบครอง
ทีÉพพิ าทยงั เป็นของจาํ เลยอยู่
๒๔. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๒๕๗/๒๕๓๗ จาํ เลยซÊือทÉีดินโดยหลงเชืÉอตามทÉีโจทก์ฉอ้ ฉล
วา่ ทีÉดินติดถนนสาธารณะไมม่ ีทÉีดินแปลงอÉืนคนÉั อยู่ ความจริงทีÉดินมิไดอ้ ยตู่ ิดถนนสาธารณะ ถือ
๒๒
วา่ จาํ เลยแสดงเจตนาโดยสาํ คญั ผดิ ในคุณสมบตั ิของทรัพยท์ ีÉจะซÊือ ทาํ ให้สัญญาซÊือขายทีÉดินเป็ น
โมฆียะ
๒๕. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๕๒๕๖/๒๕๓๗ ป. ประมูลซÊือทรัพยพ์ ิพาท คือ ทÉีดินพร้อม
ตึกแถวไดจ้ ากการขายทอดตลาดในการบงั คบั คดีตามคาํ พิพากษาของศาล จาํ เลยไดย้ นÉื คาํ ร้อง
ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดและขณะทÉีคดีอยู่ระหว่างพิจารณาของศาล ป. ไดโ้ อนขาย
ทรัพยพ์ ิพาทให้ผรู้ ้องโดยผรู้ ้องไดร้ ับโอนโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต
ตอ่ มาศาลพิพากษาใหเ้ พกิ ถอนการขายทอดตลาดตอ้ งถือเสมือนวา่ ไม่มีการขายทอดตลาดทรัพย์
พิพาท และไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธÍิในทรัพยพ์ ิพาทให้แก่ ป.
และผรู้ ้อง แม้ ป. เองก็ยงั ไม่ไดร้ ับความคุม้ ครอง เพราะกรณีไม่ตอ้ งตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๓๐
ผู้ร้องไม่อาจอ้างว่าผู้ร้องเป็ นบุคคลภายนอกได้ซÊือทรัพย์พิพาทมาโดยสุจริ ต และเสี ย
ค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต คาํ พิพากษาทีÉเพิกถอนการขายทอดตลาดไม่ผูกพนั ผู้
ร้องได้ เมÉือ ป. ผโู้ อนไม่มีสิทธิในทรัพยส์ ินพิพาทแลว้ ผูร้ ้องซÉึงเป็ นผรู้ ับโอนไม่มีสิทธิดีกวา่ ผู้
โอน และอีกประการหนÉึงการทÉีมีการโอนทรัพยพ์ ิพาทดงั กล่าว ก็เป็ นการโอนทรัพยพ์ ิพาทไป
ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ แตก่ ารเพกิ ถอนการขายทอดตลาดทรัพยพ์ ิพาทเป็ นเรÉืองการเพิกถอน
การขายทอดตลาดทรัพย์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๒๙๖ วรรคสอง ซÉึงเป็ นกรณีอีกเรÉืองหนÉึงหา
เกีÉยวขอ้ งกนั ไม่ผรู้ ้องจึงไมไ่ ดร้ ับความคุม้ ครอง
๒๖. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๓๑๘๖/๒๕๓๘ ความยนิ ยอมให้ทาํ นิติกรรมของสามีภริยาไม่
มีกฎหมายบงั คบั ว่าต้องให้ความยินยอมเฉพาะเรÉืองเฉพาะราย จะให้ความยินยอมเป็ นการ
ล่วงหนา้ และตลอดไปไม่ได้ และโดยสภาพแลว้ ความยินยอมใหท้ าํ นิติกรรม ผใู้ หค้ วามยนิ ยอม
สามารถใหค้ วามยนิ ยอมเฉพาะเรÉืองเฉพาะรายหรือตลอดไปได้
๒๗. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๓๓๗๒/๒๕๓๘ มารดาโจทกข์ ายและมอบการครอบครองทีÉ
พิพาทซÉึงยงั อยภู่ ายในขอ้ กาํ หนดห้ามโอนใหจ้ าํ เลยโดยมิไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อ
พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉ จึงไม่ถูกตอ้ งตามแบบและเป็ นการฝ่ าฝื นขอ้ ห้ามชดั แจง้ ตกเป็ นโมฆะตาม
มาตรา ๑๑๓ เดิม (มาตรา ๑๕๐ ปัจจุบนั ) การครอบครองของผูร้ ับโอนจึงตอ้ งถือวา่ เป็ นการ
ครอบครองแทนเจา้ ของทÉีพิพาท แมพ้ น้ กาํ หนดเวลาห้ามโอนแลว้ ก็ยงั ตอ้ งถือว่าครอบครอง
แทนจนกวา่ จะมีการบอกกล่าวเปลÉียนลกั ษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา ๑๓๘๑ หรือจนกว่า
เจา้ ของทÉีพิพาทจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามมาตรา ๑๓๗๗,๑๓๗๙ การทÉีโจทก์
๒๓
รÊือถอนบา้ นไปในระหว่างเวลาห้ามโอนเท่ากบั สละเจตนาครอบครองเป็ นการฝ่ าฝื นขอ้ ห้าม
โอนตกเป็นโมฆะเช่นกนั คดีเช่นนÊีไม่อยใู่ นบงั คบั ตอ้ งฟ้ องเพÉือปลดเปลÊืองการรบกวนภายใน ๑
ปี ตามมาตรา ๑๓๗๕
๒๘. คาํ พพิ ากษาฎีกาทÉี ๒๒๓๐/๒๕๔๒ การซÊือขายทÉีดินพพิ าทซÉึงทาํ เป็ นหนงั สือและ
จดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉไดก้ ระทาํ ในช่วงเวลาทีÉโจทก์ถูกศาลสÉังพิทกั ษท์ รัพยเ์ ด็ดขาด
แลว้ อาํ นาจในการจดั การทรัพยส์ ินยอ่ มตกอยู่แก่เจา้ พนกั งานพิทกั ษ์ทรัพย์ โจทก์ไม่มีอาํ นาจ
กระทาํ การใด ๆ เกÉียวกบั ทรัพยส์ ินของตนตามพระราชบญั ญตั ิลม้ ละลาย พ.ศ.๒๔๘๓ มาตรา
๒๒ และ ๒๔ ดงั นÊนั การซÊือขายทÉีดินพิพาทดงั กล่าวจึงตกเป็ นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๑๓
(เดิม) ไมม่ ีผลบงั คบั
การซÊือขายทีÉดินพิพาทก่อนโจทก์มีสถานะเป็ นบุคคลลม้ ละลาย เมÉือมิไดท้ าํ เป็ น
หนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉี ยอ่ มตกเป็ นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ จึง
เสียไป ไม่มีผลบงั คบั ตามกฎหมาย ไม่อาจฟังวา่ มีการซÊือขายทÉีดินพพิ าท……………
๓๐. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๔๕๘๗/๒๕๔๒ เอกสารฉบบั พิพาทระบุสาระสําคญั แห่ง
สัญญา คือ ฝ่ ายจาํ เลยตกลงแบ่งขายทÉีดินบางส่วนให้แก่โจทก์โดยมีเงÉือนเวลาแบ่งชาํ ระราคา
ทÉีดินออกเป็ น ๒ งวด งวดแรกชาํ ระให้แก่จาํ เลย ไปแลว้ ในวนั ทาํ สัญญา งวดทÉีสองกาํ หนด
ชาํ ระในเวลาภายหลงั จากวนั ทาํ สัญญา โดยโจทก์จาํ เลยยงั มีหนÊีทีÉจะตอ้ งปฏิบัติต่อกนั อีก
กล่าวคือโจทกต์ อ้ งชาํ ระราคาส่วนทีÉเหลือและจาํ เลยตอ้ งไปรังวดั แบ่งแยกทีÉดินทÉีขายตามจาํ นวน
เนÊือทีÉทีÉแน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพยส์ ินทÉีซÊือขายและชาํ ระราคาทÉีดินทีÉซÊือขายเสร็จ
เด็ดขาดในวนั ทาํ สญั ญา เอกสารฉบบั พิพาทจึงเป็ นสัญญาจะซÊือจะขาย มิใช่สัญญาซÊือขายเสร็จ
เด็ดขาด
๓๑. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๖๕๙๗/ ๒๕๔๒ ทÉีดินพิพาทเป็ นทÉีดินทÉีมีเอกสารสิทธิหนงั สือ
รับรองการทาํ ประโยชน์ (น.ส.๓ ก.) ผมู้ ีชÉือในเอกสารสิทธิจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง แมก้ าร
ซÊือขายทÉีดินพิพาทระหวา่ งโจทก์กบั จาํ เลยทีÉ ๑ จะไม่ไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉี แต่
เมÉือจาํ เลยทÉี ๑ ส่งมอบการครอบครองและโจทก์เขา้ ครอบครองทาํ ประโยชน์ในทÉีดินพิพาทแลว้
การซÊือขายยอ่ มสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง หาตกเป็ นโมฆะไม่ โจทก์ยอ่ มไดไ้ ป
ซÉึงสิทธิครอบครองในทÉีดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๗๘
๒๔
๓๒. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๑๓๓/๒๕๔๔ สัญญาขายเหมา คือสัญญาซÊือขายทÉีผซู้ Êือตกลง
ซÊือทรัพยส์ ินทÉีผขู้ ายเสนอขายหมดทÊงั จาํ นวนในราคาทÉีตกลงกนั ซÉึงผซู้ Êือตอ้ งผกู พนั ชาํ ระราคา
และผขู้ ายตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินทÊงั หมดตามทีÉตกลงกนั ไว้ ทÊงั นÊี ไม่วา่ ทรัพยส์ ินทÉีซÊือขายจะมี
ปริมาณมากหรือน้อยกว่าทÉีคิดคาํ นวณได้ ดงั นÊนั เมืÉอสัญญาจะซÊือจะขายระหวา่ งโจทก์จาํ เลย
ไดร้ ะบุตวั ทรัพยแ์ ละส่วนของทรัพยท์ ÉีจะซÊือจะขายไวแ้ น่นอน คือ ทีÉดินเนÊือทีÉ ๑๐๗ ตารางวา
แต่ในส่วนของราคาทÉีระบุว่าให้เพÉิมหรือลดลงไดต้ ามเนÊือทีÉซÉึงยงั ไม่แน่นอนวา่ จะมีราคาเท่าใด
จึงไม่ใช่สญั ญาขายเหมา
จาํ เลยทÉี ๑ กบั ทÉี ๓ ตกลงกนั วา่ จะสร้างอาคารพาณิชยบ์ นทีÉดินของโจทก์ จึงให้
จาํ เลยทÉี ๑ ไปทาํ สัญญาจะซÊือจะขายทีÉดินกบั โจทก์ ระหว่างนÊนั ได้ดาํ เนินการจดทะเบียนตÊงั
บริษทั จาํ เลยทÉี ๒ ขÊึน โดยมีจาํ เลยทÉี ๓ เป็ นกรรมการผมู้ ีอาํ นาจ และจาํ เลยทÉี ๑ เป็ นผเู้ ริÉมก่อ
การและผถู้ ือหุ้น เมÉือถึงกาํ หนดก็จดทะเบียนโอนทÉีดินเป็ นชÉือจาํ เลยทÉี ๓ พฤติการณ์ดงั กล่าว
แสดงวา่ จาํ เลยทÉี ๑ ร่วมกบั จาํ เลยทÉี ๓ ทาํ สญั ญาจะซÊือจะขายทีÉดินของโจทก์ จึงตอ้ งรับผดิ ตาม
สัญญาจะซÊือขาย
๓๓. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๕๓๕๘/๒๕๔๔ สัญญาพิพาทเป็ นสัญญาจะซÊือจะขายทÉีดิน
แม้ขณะทาํ สัญญาจาํ เลยจะยงั ไม่บรรลุนิติภาวะก็ตาม แต่กาํ หนดระยะเวลาส่งมอบทีÉดินไว้
ภายหลงั จาํ เลยบรรลุนิติภาวะแลว้ โดยมารดาจาํ เลยลงลายมือชืÉอเป็ นพยานในสัญญา จึงไม่ตก
เป็นโมฆะและใชบ้ งั คบั ได้
๓๔. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๕๗๔๖/๒๕๔๔ คาํ พิพากษาของศาลทีÉให้เพิกถอนการขาย
ทอดตลาดทีÉดิน น.ส.๓ ก. ทีÉเจา้ พนกั งานบงั คบั คดีขายให้แก่ ว. ตอ้ งถือเสมือนวา่ ไม่มีการขาย
ทอดตลาด และไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนสิทธิครอบครองให้แก่ ว. ทÊงั ว.
ไม่ไดร้ ับความคุม้ ครองเพราะมิใช่กรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๐ ผรู้ ้องซÉึงเป็ นผรู้ ับจาํ นอง
ทีÉดินดงั กล่าวในระหว่างการพิจารณาคาํ ร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาด จึงไม่อาจอา้ งว่าผู้
ร้องเป็ นบุคคลภายนอกซÉึงรับจาํ นองและจดทะเบียนโดยสุจริตและไม่อาจอา้ งวา่ คาํ พิพากษาทÉี
ให้เพิกถอนการขายทอดตลาดไม่ผกู พนั ผรู้ ้องได้ เมÉือ ว. ไม่มีสิทธิครอบครองในทÉีดิน จึงไม่ใช่
เจา้ ของทÉีดินและไม่อาจนาํ มาจดทะเบียนจาํ นองแก่ผรู้ ้องได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๐๕ ทÊงั การ
จดทะเบียนจาํ นองเป็ นกรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๐๒ แต่การเพิกถอนการขายทอดตลาดเป็ น
กรณีตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๒๙๖ วรรคสอง (เดิม) เป็ นคนละกรณีไม่เกÉียวขอ้ งกนั ผรู้ ้องจึงไม่ได้
๒๕
รับความคุม้ ครอง จึงไม่มีเหตุทีÉผูร้ ้องจะปฏิเสธไม่ส่งมอบต้นฉบบั น.ส.๓ ก ตามคาํ สÉังศาล
ชÊนั ตน้
๓๕. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๖๕๓๒/๒๕๔๔ บทบญั ญตั ิ ป. ทÉีดินฯ มาตรา ๓๑ มีเจตนา
จะปกป้ องราษฎรผูไ้ ดส้ ิทธิในทีÉดินให้มีทÉีดินไวท้ าํ กินเป็ นเวลาอย่างน้อย ๑๐ ปี และภายใน
ระยะเวลาดังกล่าวทางราชการยงั ควบคุมทÉีดินนÊันอยู่ มิได้ปล่อยให้เป็ นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้
ครอบครองจนกวา่ จะพน้ ระยะเวลาทีÉอยใู่ นบงั คบั หา้ มโอน ดงั นÊนั โจทกจ์ ึงไมอ่ าจสละหรือโอน
สิทธิครอบครองหรือทาํ นิติกรรมสัญญาประการใดอนั มีผลหรือมีลกั ษณะไปในทางทÉีสละหรือ
โอนหรืออาจตอ้ งถูกบงั คบั ให้มีการโอนสิทธิครอบครองดงั กล่าวได้ เมÉือโจทกท์ าํ สัญญาจะซÊือ
จะขายทÉีดินพิพาทภายในระยะเวลาหา้ มโอนแมส้ ัญญาจะซÊือจะขายทÉีดินจะกาํ หนดรับโอนสิทธิ
ครอบครองกนั ในวนั ทีÉพน้ ระยะเวลาห้ามโอนแลว้ ก็ตาม ก็เป็ นการจงใจหลีกเลÉียงขอ้ กาํ หนด
หา้ มโอนตามกฎหมายเป็ นนิติกรรมทÉีมีวตั ถุประสงคเ์ ป็ นการตอ้ งห้ามชดั แจง้ โดยกฎหมาย จึง
ตกเป็ นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๕๐ ส่วนสัญญาจาํ นองเป็ นประกนั เห็นไดช้ ดั วา่ โจทก์และ
จาํ เลยจาํ นองเป็นประกนั ในวงเงินเทา่ กบั ราคาทÉีซÊือขายกนั ส่วนสัญญาก่อตÊงั สิทธิเหนือพÊืนดินก็
ทาํ ในวนั เดียวกบั สัญญาจะซÊือจะขาย เห็นไดว้ า่ สัญญาจาํ นองเป็ นประกนั และสัญญาก่อตÊงั สิทธิ
เหนือพÊืนดินเป็ นเพียงนิติกรรมอาํ พรางสัญญาจะซÊือจะขายโดยคู่สัญญาไม่มีเจตนาผกู พนั ใน
เรÉืองจาํ นองและสิทธิเหนือพÊนื ดิน สัญญาดงั กล่าวจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๕๕
โจทก์ไม่มีสิทธิสละหรือโอนสิทธิครอบครองทÉีดินพิพาทให้แก่จาํ เลยภายใน
ระยะเวลาหา้ มโอนรวมถึงการเขา้ แยง่ การครอบครองทÉีดินพิพาทในช่วงเวลานÊีก็ทาํ ไม่ได้ ดงั นÊนั
การยดึ ถือครอบครองทีÉดินพิพาทของจาํ เลยจึงถือไดว้ า่ จาํ เลยครอบครองไวแ้ ทนโจทก์ ไม่ถือวา่
จาํ เลยแย่งการครอบครองทÉีดินพิพาทจากโจทก์โจทก์จึงมีอาํ นาจฟ้ องจาํ เลยได้ กรณีไม่ใช่
ฟ้ องร้องเอาคืนซÉึงการครอบครองทีÉจะตอ้ งฟ้ องภายในหนÉึงปี นบั แต่เวลาถูกแยง่ การครอบครอง
ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๗๕ วรรคสอง
เมืÉอสัญญาจะซÊือจะขายทÉีดินพิพาท สัญญาจาํ นองทÉีดินเป็ นประกนั และสัญญา
ก่อตÊงั สิทธิเหนือพÊืนดิน เป็ นนิติกรรมทÉีเป็ นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๕๐ และมาตรา ๑๕๕
โจทก์ซÉึงเป็ นผมู้ ีสิทธิครอบครองทÉีดินพิพาท จึงเป็ นผมู้ ีส่วนไดเ้ สียชอบทีÉจะยกขอ้ สัญญาทÉีเป็ น
โมฆะขÊึนกล่าวอา้ งได้ การทÉีโจทก์ฟ้ องขอให้ศาลวนิ ิจฉยั วา่ สัญญาต่างๆ ดงั กล่าวเป็ นโมฆะ จึง
ถือไมไ่ ดว้ า่ เป็นการใชส้ ิทธิโดยไมส่ ุจริต
๒๖
๓๖. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๑๙๕๒/๒๕๔๕ โจทก์ บ. และทายาทอืÉน ส. ไดข้ ายส่วนของ
ตนในทีÉดินพิพาทใหแ้ ก่จาํ เลย เป็ นการแสดงเจตนาขายสิทธิในทรัพยม์ รดกส่วนของทายาทแต่
ละคนให้แก่จาํ เลยซÉึงเป็ นทายาทคนหนÉึงของ ส. และมีการโอนทางทะเบียนเป็ นชืÉอของจาํ เลย
แลว้ ยอ่ มมีผลบงั คบั ไดต้ ามกฎหมายเนืÉองจากทายาทแต่ละคนมีอาํ นาจขายทรัพยม์ รดกส่วนของ
ตนไดต้ ามมาตรา ๑๓๖๑ วรรคหนÉึง ประกอบมาตรา ๑๗๕๕ ทÊงั ถือไดว้ ่าโจทก์ทÉี ๑ จาํ เลย บ.
และทายาทอÉืนตกลงแบ่งทรัพยส์ ินโดยการขายทรัพยม์ รดกแลว้ เอาเงินทÉีขายมาแบ่งกนั ระหวา่ ง
ทายาทตามมาตรา ๑๗๕๐ วรรคหนÉึง จึงไม่จาํ เป็ นตอ้ งทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนÉึง
๓๗. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๓๒๕๕/๒๕๔๕ สัญญาซÊือขายระบุชÉือสัญญาวา่ เป็ นหนงั สือ
สัญญาซÊือขาย แต่เนÊือหาขอ้ ตกลงในสัญญา ซÉึงตกลงกนั ว่าในระหว่างทีÉผูข้ ายยงั ไม่ส่งมอบ
ทรัพยส์ ินทีÉขายให้แก่ผูซ้ Êือ ให้ถือว่ายงั ไม่มีการซÊือขาย แสดงวา่ ก่อนส่งมอบทรัพยส์ ินยงั ไม่มี
การซÊือขาย ทÉีดินทีÉซÊือขายก็มีหลกั ฐานเป็ นโฉนดทÉีดิน การส่งมอบทรัพยส์ ินนอกจากจะส่ง
มอบตวั ทรัพยค์ ือทีÉดินแลว้ ยงั ตอ้ งการแบ่งแยกโฉนดทÉีดินแลว้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธÍิให้
จาํ เลยและจาํ เลยจะชาํ ระเงินส่วนทÉีเหลือในวนั ทÉีโจทกส์ ่งมอบทีÉดิน คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอน
ทรัพยส์ ินทÉีซÊือขายกนั ในภายหลงั หามีเจตนาจะใหก้ รรมสิทธÍิโอนจากผขู้ ายไปยงั ผซู้ Êือทนั ทีใน
วนั ทาํ สัญญาไม่ จึงเป็นสัญญาจะซÊือจะขาย ไมใ่ ช่สัญญาซÊือขายเสร็จเด็ดขาด
๓๘. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๖๓๐๕/๒๕๔๕ แมห้ นงั สือสัญญาจะซÊือจะขายกรรมสิทธÍิ
ทÉีดินตามหนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์ซÉึงมีลกั ษณะเป็ นสัญญาซÊือขายเสร็จเด็ดขาดมิไดจ้ ด
ทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หน้าทÉีตกเป็ นโมฆะตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนÉึง ก็ตาม แต่ก็ยงั คง
สมบูรณ์ในฐานะทÉีเป็ นสัญญาซÊือขายโดยโอนการครอบครองในทีÉดินให้แก่กนั ทาํ ใหโ้ จทกไ์ ด้
ไปซÉึงสิทธิครอบครองในทีÉดิน และเมÉือสญั ญาดงั กล่าวไม่มีลกั ษณะเป็ นสัญญาจะซÊือจะขายแลว้
โจทกย์ อ่ มไม่มีสิทธิบงั คบั ใหจ้ าํ เลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธÍิในทีÉดินแก่โจทก์
๓๙. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๘๑๐/๒๕๔๖ ส. ขายฝากบา้ นซÉึงปลูกอยบู่ นทÉีดินของวดั แก่ ล.
ภริยาโจทก์ แมร้ ะบุชÉือสัญญาวา่ ขายฝากเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ แต่เนÊือหาสัญญาระบุขายฝาก
บา้ นพร้อมทÉีดิน ครÊันเมÉือพน้ กาํ หนดเวลาไถ่ทรัพยค์ ืน ล. อาศยั สัญญาขายฝากไปทาํ สัญญาเช่า
ทÉีดินจากวดั ทนั ที โดย ล. รับซÊือฝากบา้ นเพืÉออยอู่ าศยั มิใช่รÊือถอนไปอยา่ งสังหาริมทรัพย์ จึง
ถือไดว้ ่าเป็ นการขายฝากบา้ นในลกั ษณะอสังหาริมทรัพย์ เมÉือไม่ไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งาน
๒๗
เจา้ หนา้ ทีÉ ยอ่ มตกเป็ นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนÉึง ประกอบดว้ ยมาตรา ๔๙๑
ล.ไม่ใช่เจา้ ของบา้ น เมืÉอ ล. ถึงแก่กรรมโจทกซ์ Éึงเป็ นทายาท จึงไม่มีอาํ นาจฟ้ องขบั ไล่จาํ เลยให้
ออกจากบา้ นและเรียกคา่ เสียหายจากจาํ เลย
๔๐. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๙๔๔/๒๕๔๖ ทÉีดินพิพาทเป็ นของโจทก์ ว. นาํ ทÉีดินพิพาทของ
โจทก์ไปขอออกหนังสือรับรองการทาํ ประโยชน์โดยไม่ชอบ และ ว. ไม่ได้ครอบครองทาํ
ประโยชน์ในทÉีดินพพิ าท การทีÉ ว. นาํ ไปขายใหจ้ าํ เลย แมจ้ าํ เลยจะซÊือและจดทะเบียนการซÊือขาย
โดยสุจริตกห็ ามีสิทธิในทÉีดินพิพาทไม่ เพราะผซู้ Êือตอ้ งรับไปเพียงสิทธิของผขู้ ายเท่านÊนั เมÉือ ว.
ผขู้ ายไม่มีสิทธิ จาํ เลยยอ่ มไมม่ ีสิทธิในทีÉดินพพิ าทดว้ ย
๔๑. คาํ พิพากษาฎีกาทÉี ๓๖๔๑/๒๕๔๖ การซÊือขายอสังหาริมทรัพย์ ถา้ มิได้ทาํ เป็ น
หนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉเป็ นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนÉึง
การซÊือขายทÉีดินจะตอ้ งพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีขณะทาํ สัญญาวา่ ประสงคจ์ ะทาํ เป็ นหนงั สือ
และจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีในภายหลงั หรือไม่ หากไม่มีเจตนาดงั กล่าวก็เป็ นสัญญา
ซÊือขายเสร็จเด็ดขาด มีผลให้สัญญาตกเป็ นโมฆะ เพราะมิไดท้ าํ ใหถ้ ูกตอ้ งตามแบบทÉีกฎหมาย
กาํ หนด หากมีเจตนาดงั กล่าวก็เป็นสญั ญาจะซÊือจะขาย
สัญญาซÊือขายทีÉดินพิพาทปรากฏวา่ ไม่มีขอ้ ความตอนใดทÉีแสดงให้เห็นเจตนา
ของโจทก์และจาํ เลยวา่ ประสงคจ์ ะให้ทาํ เป็ นหนงั สือและขอจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉ
ในภายหลงั จึงเป็ นสัญญาซÊือขายเสร็จเด็ดขาด เมÉือมิได้ทาํ ให้ถูกต้องตามแบบทÉีกฎหมาย
กาํ หนด จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนÉึง จาํ เลยไม่มีหนา้ ทีÉทางนิติกรรมทีÉ
จะตอ้ งไปจดทะเบียนโอนทีÉดินพิพาทใหแ้ ก่โจทก์ โจทกบ์ งั คบั จาํ เลยใหไ้ ปจดทะเบียนโอนทÉีดิน
พิพาทไม่ได้ การทÉีโจทก์แจง้ ให้จาํ เลยไปจดทะเบียนโอนทÉีดินพิพาทให้แก่โจทก์ในภายหลงั
และจาํ เลยไม่ไปตามกาํ หนดนดั ถือไม่ไดว้ ่าเป็ นการผิดสัญญาซÊือขายอนั เป็ นการโตแ้ ยง้ สิทธิ
ของโจทก์
๔๒. คาํ พิพากษาฎีกาทีÉ ๕๓๔๕/๒๕๔๖ ส. โอนขายทÉีดินมีโฉนดอนั เป็ นทÉีดินแปลง
เดิมให้ บ. เมÉือปี ๒๕๑๙ ขณะทีÉโอนทÉีดินแปลงเดิมไปมีทÉีงอกริมตลÉิงเกิดขÊึนแลว้ เพราะ ส. ขอ
ออกโฉนดทีÉงอกตÊงั แตป่ ี ๒๕๑๖ แต่ยงั ไม่เป็ นทÉียุติวา่ มีส่วนทÉีเป็ นทีÉงอกมากนอ้ ยเพียงใด เพราะ
การออกโฉนดยงั ไม่สาํ เร็จบริบรู ณ์ และไม่เคยมีการบนั ทึกในโฉนดเดิมไวใ้ ห้ปรากฏการเกิดมีทÉี
งอกขÊึนมาในทีÉดินย่อมจะตอ้ งเป็ นไปตามมาตรา ๑๓๐๘ เมืÉอทีÉดินแปลงทีÉเกิดทÉีงอกไดโ้ อนให้
๒๘
บ. ไปแลว้ ทÉีดินส่วนทÉีเป็ นทีÉงอกยอ่ มตกติดไปเป็ นของผซู้ Êือโดยผลของกฎหมายดงั กล่าว ส.
พน้ จากการเป็ นเจา้ ของกรรมสิทธÍิทีÉดินทÊงั หมดทีÉเคยมีอยู่ แมว้ า่ ส. จะไดข้ อออกโฉนดทีÉดิน
ส่วนทีÉเป็ นทีÉงอกคา้ งไวแ้ ลว้ ต่อมาในปี ๒๕๒๒ ไดม้ ีการออกโฉนดทÉีดินสําเร็จบริบูรณ์เป็ น
ชÉือของ ส. ก็ไม่ทาํ ให้ ส. ไดก้ รรมสิทธÍิในทÉีดินส่วนทีÉเป็ นทีÉงอกนÊนั และไม่มีอาํ นาจทีÉจะขาย
ทÉีดินส่วนทีÉเป็ นทÉีงอกให้โจทก์ โจทกซ์ Éึงเป็ นผรู้ ับโอนไม่มีสิทธิดีไปกวา่ ส. และเมืÉอจาํ เลยรับ
โอนทีÉดินอนั เป็ นทÉีดินแปลงทีÉเกิดทÉีงอกริมตลÉิงจากเจา้ ของเดิมมาโดยถูกตอ้ ง ยอ่ มทาํ ใหไ้ ดเ้ ป็ น
เจา้ ของกรรมสิทธÍิในทีÉดินทีÉงอกนÊนั ดว้ ยโดยผลของกฎหมาย
ค่าธรรมเนียม
- ค่าจดทะเบียนขาย เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพยต์ ามทÉีคณะกรรมการกาํ หนด
ราคาประเมินทุนทรัพยก์ าํ หนดร้อยละ ๒ ขอ้ ๒ (๗) (ก)) หรือร้อยละ ๐.๐๑, ๐.๐๐๑ ตาม ขอ้
๒ (๗) (ข) (ค) (ฎ) แลว้ แต่กรณีของกฎกระทรวงฉบบั ทีÉ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) และ กฎกระทรวง
ฉบบั ทีÉ ๕๐ (พ.ศ.๒๕๔๘) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิให้ใชป้ ระมวลกฎหมายทีÉดิน พ.ศ.
๒๔๙๗
กรณยี กเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม
- กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ไดร้ ับยกเวน้ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนใน
อสงั หาริมทรัพยห์ รือทรัพยสิทธิอนั เกÉียวกบั อสงั หาริมทรัพยใ์ นเขตโครงการจดั รูปทÉีดิน (มาตรา
๔๒ แห่ง พ.ร.บ. จดั รูปทีÉดินเพืÉอการเกษตร พ.ศ.๒๕๑๗)
- ส.ป.ก. ไดร้ ับการยกเวน้ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนในอสังหาริมทรัพยห์ รือ
ทรัพยสิทธิอนั เกÉียวกบั อสังหาริมทรัพยใ์ นการปฏิรูปทÉีดินเพือÉ การเกษตรกรรม (มาตรา ๓๘ แห่ง
พ.ร.บ.การปฏิรูปทีÉดินเพÉือเกษตรกรรม พ.ศ.๒๕๑๘ แกไ้ ขเพิÉมเติม (ฉบบั ทÉี ๒) พ.ศ.๒๕๑๙ และ
(ฉบบั ทีÉ ๓) พ.ศ.๒๕๓๒) โดย ส.ป.ก. จะไดร้ ับยกเวน้ ค่าธรรมเนียมเฉพาะส่วนทีÉ ส.ป.ก. มี
หน้าทÉีตอ้ งเสียตามกฎหมายเท่านÊนั ส่วนค่าธรรมเนียมทÉีคู่สัญญาอีกฝ่ ายหนÉึงมีหน้าทีÉตอ้ งเสีย
ตามกฎหมายแต่ตกลงให้ ส.ป.ก. เป็นผเู้ สีย ถา้ ไมม่ ีกฎหมายยกเวน้ ก็ไมไ่ ดร้ ับยกเวน้
(หนงั สือกรมทีÉดิน ทีÉ มท ๐๗๑๐/ว ๓๗๐๒๖ ลงวนั ทีÉ ๑๗ ธนั วาคม ๒๕๔๑)
๒๙
- สหกรณ์ทÉีเกีÉยวขอ้ งในกิจการทีÉมีกฎหมายให้จดทะเบียนสําหรับการไดม้ า การ
จาํ หน่ายซÉึงกรรมสิทธÍิในอสังหาริมทรัพยห์ รือทรัพยสิทธิอนั เกีÉยวกบั อสังหาริมทรัพย์ ใหไ้ ดร้ ับ
ยกเวน้ คา่ ธรรมเนียม (มาตรา ๙ แห่งพระราชบญั ญตั ิ สหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๑๑ ปัจจุบนั คือมาตรา ๖
แห่งพระราชบญั ญตั ิสหกรณ์ พ.ศ.๒๕๔๒) (หนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๖๑๒/๑/๑๖๔๙๓ ลง
วนั ทÉี ๒๖ กนั ยายน ๒๕๑๗ เวียนโดยหนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๗๖๔ ลงวนั ทÉี ๑
ตุลาคม ๒๕๑๗)
- การทÉีสหกรณ์ซÊือบา้ นทีÉปลูกอย่ใู นทÉีดินทีÉมีโฉนดทีÉดิน สหกรณ์ผูซ้ Êือบา้ นก็ยอ่ ม
ไดม้ าซÉึงกรรมสิทธÍิในบา้ น อนั ถือไดว้ า่ สหกรณ์ไดม้ าซÉึงกรรมสิทธÍิในอสังหาริมทรัพย์ แต่ถา้
บา้ นปลูกอยใู่ นทÉีดินทีÉไมม่ ีโฉนดทีÉดิน เช่น หนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์ สหกรณ์ผซู้ Êือบา้ น
ก็ย่อมไดม้ าซÉึงสิทธิครอบครองในบา้ น อนั ถือไดว้ ่าสหกรณ์ไดม้ าซÉึงทรัพยสิทธิอนั เกÉียวกบั
อสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียนของบา้ นดงั กล่าวก็ยอ่ มไดร้ ับการยกเวน้ ค่าธรรมเนียมตาม
มาตรา ๙ แห่งพระราชบญั ญตั ิสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๑๑ (ปัจจุบนั คือมาตรา ๖ แห่งพระราชบญั ญตั ิ
สหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๔๒) (หนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๖๑๒/๑/๑๙๒๖๑ ลงวนั ทีÉ ๖ กนั ยายน
๒๕๒๒ )
- กลุ่มเกษตรกรเกÉียวขอ้ งในกิจการใดทÉีกฎหมายกาํ หนดให้จดทะเบียนสําหรับการ
ไดม้ า การจาํ หน่ายซÉึงกรรมสิทธÍิในอสงั หาริมทรัพยห์ รือทรัพยสิทธิอนั เกีÉยวกบั อสังหาริมทรัพย์
ให้กลุ่มเกษตรกรไดร้ ับยกเวน้ ไม่ตอ้ งเสียค่าธรรมเนียม (ขอ้ ๙ แห่งประกาศคณะปฏิวตั ิ ฉบบั ทีÉ
๑๔๑ ลงวนั ทÉี ๑ พฤษภาคม ๒๕๑๖) (หนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๖๐๘/ว ๑๑๗๖๔ ลงวนั ทÉี
๑๗ พฤษภาคม ๒๕๑๖ และหนงั สือกรมทีÉดิน ทีÉ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๗๖๔ ลงวนั ทีÉ ๑ ตุลาคม
๒๕๑๗)
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนทีÉดินกรณีกลุ่มเกษตรกรเป็ นผซู้ Êือ คงไดร้ ับยกเวน้ เฉพาะใน
ส่วนทีÉกลุ่มเกษตรกรมีหนา้ ทีÉตอ้ งเสียตามกฎหมายเท่านÊนั ค่าธรรมเนียมในส่วนทีÉผขู้ ายมีหนา้ ทÉี
ตอ้ งเสียกฎหมาย แต่ตกลงใหก้ ลุ่มเกษตรกรเป็นผเู้ สีย ถา้ ไมม่ ีกฎหมายยกเวน้ ใหแ้ ก่ผขู้ ายก็ไม่ได้
รับยกเวน้ (หนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๗๑๐/๐๒๗๖๓ ลงวนั ทÉี ๒๙ มกราคม ๒๕๔๑ เวียนโดย
หนงั สือกรมทÉีดิน ทีÉ มท ๐๗๑๐/ว ๐๔๑๘๓ ลงวนั ทÉี ๙ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๔๑)
- การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใดทÉีธนาคารเพอÉื การเกษตรและสหกรณ์การเกษตร
เกีÉยวข้อง และมีหน้าทÉีจะต้องเป็ นฝ่ ายเสียค่าธรรมเนียม ย่อมได้รับการยกเวน้ ไม่ต้องเสีย
๓๐
ค่าธรรมเนียม ส่วนคู่กรณีอีกฝ่ ายหนÉึงไม่มีสิทธÍิไดร้ ับยกเวน้ ค่าธรรมเนียม หากมีหนา้ ทีÉจะตอ้ ง
เสีย (หนงั สือกรมทีÉดิน ทีÉ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๓๓๔๐ ลงวนั ทÉี ๒๙ กนั ยายน ๒๕๒๔)
- การโอนกรรมสิทธÍิในทÉีดินใหแ้ ก่สถาบนั อุดมศึกษาเอกชนตามมาตรา ๑๖ (๑) และ
(๒) และการบริจาคอสงั หาริมทรัพยใ์ หแ้ ก่สถาบนั อุดมศึกษาเอกชน ใหไ้ ดร้ ับยกเวน้ ภาษีอากร
กรณีโอนอสังหาริมทรัพยโ์ ดยตราเป็ นพระราชกฤษฎีกาตามประมวลรัษฎากร และได้รับ
ยกเวน้ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกÉียวกบั อสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา ๑๒ ตรี
แห่งพระราชบญั ญตั ิสถาบนั อุดมศึกษาเอกชน พ.ศ. ๒๕๒๒ แกไ้ ขเพิÉมเติมโดยพระราชบญั ญตั ิ
สถาบนั อุดมศึกษาเอกชน ฉบบั ทีÉ ๒ พ.ศ. ๒๕๓๕ (ปัจจุบนั คือ ตามมาตรา ๑๗ แห่ง
พระราชบญั ญตั ิสถาบนั อุดมศึกษาเอกชน พ.ศ.๒๕๔๖) (หนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๑๐๖๑๐/ว
๑๙๗๙๕ ลงวนั ทÉี ๓๐ กรกฎาคม ๒๕๓๕)
ค่าภาษีเงินได้หกั ณ ทจÉี ่าย
- หลกั เกณฑก์ ารคาํ นวณภาษี วธิ ีปฏิบตั ิเกีÉยวกบั การเสียภาษีเงินไดบ้ ุคคลธรรมดาจาก
การขายอสังหาริมทรัพย์ เป็ นไปตามคาํ สÉังกรมสรรพากร ทีÉ ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวนั ทÉี ๒๔
พฤศจิกายน ๒๕๔๓
- กรณีผโู้ อนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยเ์ ป็ นบุคคลธรรมดา
ห้างหุ้นส่วนสามญั หรือคณะบุคคลทÉีมิใช่นิติบุคคล ให้ใชร้ าคาประเมินทุนทรัพยเ์ พÉือเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนทÉีใชอ้ ยใู่ นวนั ทีÉมีการจดทะเบียน เป็ นราคาประเมินสําหรับการหกั
ภาษีเงินได้ ณ ทÉีจ่าย
- กรณีผโู้ อนเป็น “บริษทั หรือ หา้ งหุน้ ส่วนนิติบุคคล” ตามคาํ นิยามในมาตรา ๓๙ แห่ง
ประมวลรัษฎากร ใหค้ าํ นวณหกั ภาษีเงินได้ ณ ทÉีจ่าย ในอตั ราร้อยละ ๑ จากจาํ นวนทุนทรัพยใ์ น
การจดทะเบียนหรือราคาประเมินทุนทรัพยฯ์ แลว้ แตอ่ ยา่ งใดจะมากกวา่
- การโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยโ์ ดยการขายให้ส่วน
ราชการ องคก์ ารของรัฐบาล เทศบาล สุขาภิบาล องคก์ ารบริหารราชการส่วนทอ้ งถÉินอÉืนหรือ
รัฐวสิ าหกิจ หรือการขายทอดตลาดอสงั หาริมทรัพยโ์ ดยส่วนราชการหรือหน่วยงานดงั กล่าวให้
คาํ นวณเรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพยเ์ พืÉอเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรม ตามประมวลกฎหมายทÉีดินซÉึงเป็ นราคาทีÉใช้อยใู่ นวนั ทีÉมีการโอนนÊนั ตามมาตรา ๔๙
๓๑
ทวิ แห่งประมวลรัษฎากรทÉีแก้ไขใหม่ (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนทÉีสุด ทีÉ กค ๐๘๐๒/
๒๑๑๒๒ ลงวนั ทีÉ ๖ ตุลาคม ๒๕๓๔ เวียนโดยหนงั สือกรมทีÉดิน ด่วนทีÉสุด ทีÉ มท ๐๗๑๐/ว
๒๔๑๕๔ ลงวนั ทีÉ ๒๘ ตุลาคม ๒๕๓๔)
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็ นนิติบุคคลจดั ตÊงั ตามพระราชบญั ญตั ิธนาคารอาคาร
สงเคราะห์ พ.ศ. ๒๔๙๖ จึงไม่อยใู่ นข่ายถูกหกั ภาษีเงินไดห้ กั ณ ทีÉจ่าย ตามมาตรา ๖๙ ตรี แห่ง
ประมวลรัษฎากร (หนังสือกรมสรรพากร ทีÉ กค ๐๘๐๒/๒๕๓๒ ลงวนั ทÉี ๒๒ กุมภาพนั ธ์
๒๕๒๘ เวยี นโดยหนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๗๐๘/ว ๕๔๑๓ ลงวนั ทีÉ ๗ มีนาคม ๒๕๒๘)
- มรดกทÉียงั ไม่ไดแ้ บ่งปันใหแ้ ก่ทายาท ถา้ มีผจู้ ดั การมรดกและผจู้ ดั การมรดกจะขาย
การคิดภาษีเงินไดห้ ัก ณ ทีÉจ่าย ให้คิดแบบเป็ นทรัพยม์ รดก ส่วนจาํ นวนปี ทÉีมีการถือครองให้
นบั ตÊงั แต่วนั ทีÉเจา้ มรดกถึงแก่กรรมถึงวนั ขาย
ส่วนมรดกทÉีทายาทรับไปแลว้ การคาํ นวณปี ทีÉถือครองก็นบั จากวนั ทÉีเจา้ มรดกถึง
แก่กรรมถึงวนั ทีÉทายาทขาย ไมใ่ ช่นบั ตÊงั แตว่ นั ทÉีทายาทจดทะเบียนรับมรดก
(หนงั สือกรมสรรพากร ด่วนมาก ทีÉ กค ๐๘๐๔/ว ๗๒๙๕ ลงวนั ทีÉ ๒๘ เมษายน
๒๕๓๕ เวยี นโดยหนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๖๐๓/ว ๑๐๐๖๔ ลงวนั ทีÉ ๓๐ เมษายน ๒๕๓๕)
- กรณีนาํ ทÉีดินหลายแปลงมารวมกนั ถา้ มีมูลเหตุของการไดม้ าอยา่ งเดียวกนั วนั ไดม้ า
ในปี เดียวกนั เมÉือมีการโอน การคาํ นวณภาษีฯ ใหค้ าํ นวณรวมกนั แต่ถา้ วนั ไดม้ าต่างปี กนั การ
คาํ นวณภาษีฯ ใหแ้ ยกคาํ นวณตามจาํ นวนเนÊือทีÉดินและจาํ นวนปี ทีÉถือครองในทÉีดินแต่ละแปลง
- กรณีนาํ ทÉีดินหลายแปลงมารวมกนั ถา้ มีมูลเหตุของการไดม้ าต่างกนั การคาํ นวณ
ภาษีฯ ให้แยกคาํ นวณตามจาํ นวนเนÊือทีÉดินและจาํ นวนปี ทÉีถือครองตามทÉีปรากฏในหนงั สือ
แสดงสิทธิในทีÉดินฉบบั เดิม
- กรณีนาํ ทÉีดินหลายแปลงมารวมกนั ต่อมามีการแบ่งแยกทีÉดินหลายแปลงเมืÉอมีการ
โอน ใหค้ าํ นวณภาษีฯ ดงั นÊี
(๑) ทÉีดินแปลงแยกทีÉเป็นส่วนของทÉีดินแปลงเดิมทÊงั แปลงใหค้ าํ นวณตามมูลเหตุการ
ไดม้ าและจาํ นวนปี ทÉีถือครองตามทีÉปรากฏในหนงั สือแสดงสิทธิในทีÉดินฉบบั เดิม
(๒) ทีÉดินแปลงแยกต่างแปลงของทีÉดินแปลงเดิมการคาํ นวณภาษีฯ ให้แยกคาํ นวณ
ตามมลู เหตุการไดม้ า เนÊือทีÉและจาํ นวนปี ทÉีถือครองตามทีÉปรากฏในหนงั สือแสดงสิทธิในทÉีดิน
ฉบบั เดิม ไดเ้ ท่าใดใหร้ วมเขา้ ดว้ ยกนั
๓๒
- การขายอสังหาริมทรัพยท์ ีÉเป็ นสินสมรสซÉึงมีชืÉอสามีหรือภริยา ฝ่ ายใดฝ่ ายหนÉึงหรือ
ทÊงั สองฝ่ ายเป็นเจา้ ของการคาํ นวณภาษีฯ ใหค้ าํ นวณโดยถือวา่ สามีและภริยาเป็ นหน่วยเสียภาษี
เดียวกนั
(หนงั สือกรมสรรพากร ด่วนทีÉสุด ทีÉ กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวนั ทÉี ๑๔ มีนาคม
๒๕๓๗ เวยี นโดยหนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๖๑๐/ว ๑๙๑๕๔ ลงวนั ทÉี ๑๐ กรกฎาคม ๒๕๓๗)
- การคาํ นวณภาษีเงินไดห้ กั ณ ทÉีจ่าย จากการขายทÉีดินทีÉไดร้ ับจากการจดั รูปทÉีดิน ให้
ถือมูลเหตุของการไดม้ า จาํ นวนปี ทÉีถือครองตามหลกั ฐานทีÉปรากฏในหนงั สือแสดงสิทธิของ
ทีÉดินแปลงเดิม ก่อนการจดั รูปทÉีดิน
(หนงั สือกรมสรรพากร ทีÉ กค ๐๘๐๒/๕๒๙ ลงวนั ทÉี ๑๑ มกราคม ๒๕๓๗ เวียน
โดยหนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๖๑๐/ว ๐๕๙๕๙ ลงวนั ทีÉ ๒๔ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๓๗)
- วนั ทÉีมีการโอนตามมาตรา ๔๙ ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร หมายถึง วนั ทÉีผซู้ Êือผขู้ าย
ไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าทีÉ มิใช่วนั ทÉีผูท้ อดตลาดเคาะไมต้ กลง
สนองรับคาํ สู้ราคา
(หนงั สือกรมสรรพากร ทีÉ กค ๐๘๑๑/๓๒๔๕ ลงวนั ทีÉ ๒๕ มีนาคม ๒๕๔๐ เวยี นโดย
หนงั สือกรมทÉีดิน ทีÉ มท ๐๗๑๐/ว ๑๒๑๗๙ ลงวนั ทÉี ๒๔ เมษายน ๒๕๔๐)
- การทÉีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพยจ์ าํ นวนหนÉึงแปลงใหก้ บั ผซู้ Êือรายเดียวและ
ไดจ้ ดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหลายครÊังๆ ละส่วน การคาํ นวณภาษีเงินไดห้ กั ณ ทีÉจ่าย ตาม
มาตรา ๕๐ (๕) และ (๖) แห่งประมวลรัษฎากร ให้คาํ นวณจากเงินไดท้ ีÉไดร้ ับจากการขาย
อสังหาริมทรัพยใ์ นแต่ละครÊังทีÉมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สําหรับการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมในครÊังนÊัน (หนังสือกรมสรรพากร ทีÉ กค ๐๘๐๒/๐๔๘๕ ลงวนั ทÉี ๑๗
มกราคม ๒๕๔๐ เวียนโดยหนังสือกรมทีÉดิน ทีÉ มท ๐๗๑๐/ว ๐๓๘๑๘ ลงวนั ทÉี ๑๐
กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๔๐)
- การจดั เก็บภาษีเงินไดจ้ ากการขายอสังหาริมทรัพยท์ Éีอยใู่ นเขตองคก์ ารบริหารส่วน
ตาํ บล โดยอสังหาริมทรัพยน์ Êนั ไดร้ ับมาทางมรดกหรือไดร้ ับจากการใหโ้ ดยเสน่หา เฉพาะเงิน
ไดจ้ ากการขายในส่วนทีÉไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตลอดปี ภาษีนÊนั ได้รับยกเวน้ ไม่ตอ้ งรวม
คํานวณเพืÉอเสียภาษีเงินได้ (หนังสือกรมสรรพากร ทÉี กค ๐๘๑๑/๐๑๘๑๘ ลงวนั ทÉี ๑๐
๓๓
กุมภาพนั ธ์ ๒๕๔๑ เวียนโดยหนงั สือกรมทีÉดิน ทÉี มท ๐๗๑๐/ว ๐๖๔๖๘ ลงวนั ทีÉ ๔ มีนาคม
๒๕๔๑)
- เงินไดจ้ ากการโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในทÉีดินโดยไม่มีค่าตอบแทน
ใหแ้ ก่วดั วดั บาดหลวงโรมนั คาทอลิก หรือมสั ยิด ทÉีจดั ตÊงั ขÊึนตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการนÊนั ทÊงั นÊี
เฉพาะการโอนทÉีดินส่วนทีÉทาํ ให้วดั วดั บาดหลวงโรมนั คาทอลิก หรือมสั ยดิ มีทีÉดินไม่เกินห้า
สิบไร่ ไดร้ ับยกเวน้ ภาษีเงินไดน้ ิติบุคคลและภาษีธุรกิจเฉพาะ (พระราชกฤษฎีกาออกตามความ
ในประมวลรัษฎากรวา่ ดว้ ยการยกเวน้ รัษฎากร (ฉบบั ทÉี ๓๒๖) พ.ศ. ๒๕๔๑ และกฎกระทรวง
ฉบบั ทีÉ ๒๑๔ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในประมวลรัษฎากรวา่ ดว้ ยการยกเวน้ รัษฎากร
เวียนโดยหนังสือกรมทÉีดิน ด่วนทÉีสุด ทÉี มท ๐๗๑๐/ว ๐๖๒๓๒ ลงวนั ทีÉ ๒๔ กุมภาพนั ธ์
๒๕๔๒)
ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ
กรมทÉีดินตอ้ งเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะเพอÉื กรมสรรพากร ตาม พ.ร.บ. แกไ้ ขเพิÉมเติม
ประมวลรัษฎากร (ฉบบั ทีÉ ๓๔) พ.ศ. ๒๕๔๑ โดยเริÉมใชบ้ งั คบั สําหรับการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมตÊงั แต่วนั ทÉี ๓๑ มกราคม ๒๕๔๒ โดยมีหลกั เกณฑ์และวิธีการเป็ นไปตาม
พระราชบญั ญตั ิแกไ้ ขเพิÉมเติมประมวลรัษฎากร (ฉบบั ทÉี ๓๔) พ.ศ. ๒๕๔๑ พระราชกฤษฎีกา
ออกตามความในประมวลรัษฎากร วา่ ดว้ ยการขายอสังหาริมทรัพยเ์ ป็ นทางคา้ หรือหากาํ ไร
(ฉบบั ทีÉ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ และหนงั สือกรมสรรพากร ด่วนทÉีสุด ทÉี กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลง
วนั ทีÉ ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เวียนโดยหนงั สือกรมทÉีดิน ด่วนทÉีสุด ทÉี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลง
วนั ทÉี ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒, หนงั สือกรมสรรพากร ด่วนทีÉสุด ทÉี กค ๐๘๑๑/๐๑๔๓๕ ลงวนั ทÉี
๑๖ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๔๒ เวียนโดยหนังสือกรมทÉีดิน ด่วนทÉีสุด ทÉี มท ๐๗๑๐/ว ๐๖๒๓๓ ลง
วนั ทีÉ ๒๔ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๔๒, หนงั สือกรมสรรพากร ทีÉ กค ๐๘๑๑/๑๒๑๐๗ ลงวนั ทÉี ๒๙
พฤศจิกายน ๒๕๔๒ เวยี นโดยหนงั สือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๗๑๐/ว ๔๓๙๕๓ ลงวนั ทีÉ ๙ ธนั วาคม
๒๕๔๒ โดยมีรายละเอียดดงั นÊี
๑. คาํ วา่ “ขาย” ในการจดั เก็บภาษีธุรกิจเฉพาะหมายความรวมถึง สัญญาจะขาย
ขายฝาก แลกเปลีÉยน ให้ เช่าซÊือ หรือจาํ หน่ายจา่ ยโอน ไม่วา่ มีประโยชนค์ า่ ตอบแทนหรือไม่
๓๔
๒. การขายอสังหาริมทรัพย์ทีÉต้องเสี ยภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ การขาย
อสังหาริมทรัพยเ์ ฉพาะทÉีตอ้ งจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดงั ต่อไปนÊี
(๑) การขายอสังหาริมทรัพยข์ องผซู้ Éึงไดร้ ับอนุญาตให้ทาํ การจดั สรรทÉีดินตาม
กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมการจดั สรรทÉีดิน
(๒) การขายห้องชุดของผปู้ ระกอบกิจการซÉึงเป็ นผูจ้ ดทะเบียนอาคารชุดตาม
กฎหมายวา่ ดว้ ยอาคารชุด
(๓) การขายอสังหาริมทรัพยท์ ีÉเป็ นอาคารทÉีสร้างขÊึนเพÉือขาย รวมถึงการขาย
ทีÉดินอนั เป็นทีÉตÊงั ของอาคารดงั กล่าว
(๔) การขายอสงั หาริมทรัพยท์ Éีไม่เขา้ ลกั ษณะตาม (๑) (๒) หรือ (๓) เฉพาะกรณี
ทีÉมีการแบ่งขายหรือแบ่งแยกไวเ้ พืÉอขาย โดยไดจ้ ดั ทาํ ถนนหรือสÉิงสาธารณูปโภคอืÉน หรือให้
คาํ มนÉั วา่ จะจดั ใหม้ ีสÉิงดงั กล่าว
(๕) การขายอสังหาริมทรัพยท์ ีÉผขู้ ายมีไวใ้ นการประกอบกิจการเฉพาะของนิติ
บุคคลตามมาตรา ๗๗/๑ แห่งประมวลรัษฎากร เวน้ แต่กรณีทีÉบริษทั หรือหา้ งหุ้นส่วนนิติบุคคล
ไดถ้ ูกส่วนราชการ องค์การของรัฐบาล หรือรัฐวิสาหกิจ ซÉึงมิใช่บริษทั หรือห้างหุ้นส่วนนิติ
บุคคลเวนคืนทÉีดิน หรืออสังหาริมทรัพยบ์ นทÉีดินพร้อมทÉีดิน ซÉึงมีสิทธิทีÉจะไดร้ ับเงินทดแทน
ตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ แต่บริษทั หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนÊนั ไม่
ขอรับเงินคา่ ทดแทนดงั กล่าว การขายอสังหาริมทรัพยท์ ีÉมีไวใ้ นการประกอบกิจการโดยการถูก
เวนคืนดงั กล่าวไม่ตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทÊงั นÊี ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตาม
ความในประมวลรัษฎากร วา่ ดว้ ยการยกเวน้ รัษฎากร (ฉบบั ทÉี ๒๙๕) พ.ศ. ๒๕๓๙
(๖) การขายอสังหาริมทรัพยท์ Éีไม่เขา้ ลกั ษณะตาม (๑) (๒) (๓) (๔) หรือ (๕) ทีÉ
ได้กระทาํ ภายในห้าปี นบั แต่วนั ทีÉไดม้ าซÉึงอสังหาริมทรัพยน์ Êนั เวน้ แต่จะเขา้ ขอ้ ยกเวน้ ตามทÉี
กล่าวใน ๓
(ก) “วนั ทÉีไดม้ า” ไดแ้ ก่วนั ทีÉจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิ
ครอบครองในอสงั หาริมทรัพย์
(ข) “การนบั ระยะเวลาการไดม้ า” ให้เรÉิมนบั ระยะเวลาตÊงั แต่วนั ทÉีไดม้ า
จนถึงวนั โอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยน์ Êนั โดยการนบั ระยะเวลาให้
นบั ตามมาตรา ๑๙๓/๕ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
๓๕
ในกรณีทÉีทีÉดินและอาคารหรื อสÉิงปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน
กาํ หนดเวลาห้าปี ให้ถือตามระยะเวลาการไดม้ าซÉึงทีÉดิน หรืออาคารหรือสÉิงปลูกสร้างทÉีไดม้ า
ภายหลงั
๓. การขายอสังหาริมทรัพยท์ ีÉไม่เขา้ ลกั ษณะเป็ นการขายอสังหาริมทรัพยต์ าม ๒ (๑)
ถึง (๕) และเฉพาะกรณีทีÉเขา้ ลกั ษณะดงั ตอ่ ไปนÊี ไมต่ อ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๑) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
(๒) การขายอสงั หาริมทรัพยท์ Éีไดม้ าโดยทางมรดก
(ก) กรณีการขายอสังหาริมทรัพยซ์ Éึงเป็ นสินสมรสของผูต้ าย ส่วนของ
สินสมรสของคู่สมรส (กÉึงหนÉึง) ตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนของสินสมรส (อีกกÉึงหนÉึง) ทÉี
เป็นมรดกไมต่ อ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น สามีและภริยาไม่มีบุตรดว้ ยกนั สามีถึงแก่ความตาย
ต่อมาภริยาไดข้ ายสินสมรสทีÉเป็ นอสังหาริมทรัพยไ์ ปทÊงั หมดภายใน ๕ ปี นบั แต่วนั ทีÉไดม้ า
ส่วนทีÉเป็ นของภริยา (กÉึงหนÉึง) ตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนทÉีเป็ นมรดก (อีกกÉึงหนÉึง) ไม่ตอ้ ง
เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(ข) กรณีผจู้ ดั การมรดกขายอสังหาริมทรัพยท์ Éีเป็ นมรดกทÉียงั ไม่ไดแ้ บ่ง ถือวา่
ทายาทหรือผรู้ ับพนิ ยั กรรมขายอสงั หาริมทรัพยท์ Éีไดม้ าโดยทางมรดก
(๓) การขายอสังหาริมทรัพยท์ ีÉใชเ้ ป็ นสถานทÉีอยอู่ าศยั อนั เป็ นแหล่งสาํ คญั ทีÉผขู้ าย
มีชืÉออยใู่ นทะเบียนบา้ นตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการทะเบียนราษฎร เป็ นเวลาไม่นอ้ ยกวา่ หนÉึงปี นบั
แต่วนั ทีÉไดม้ าซÉึงอสังหาริมทรัพยน์ Êนั
(ก) กรณีผขู้ ายอสังหาริมทรัพยม์ ีชÉืออยใู่ นทะเบียนบา้ นตามกฎหมายวา่ ดว้ ย
ทะเบียนราษฎรชวÉั ระยะเวลาหนÉึงหรือหลายระยะเวลารวมทÊงั หมดถึงหนÉึงปี ให้ถือวา่ มีชืÉออยใู่ น
ทะเบียนบา้ นตามกฎหมายวา่ ดว้ ยทะเบียนราษฎรไม่นอ้ ยกวา่ หนÉึงปี แลว้
(ข) กรณีผขู้ ายอสังหาริมทรัพยท์ ÉีถือกรรมสิทธÍิรวมแต่มีหนา้ ทÉีตอ้ งเสียภาษี
ธุรกิจเฉพาะแยกเป็ นรายบุคคลตามส่วนในกรรมสิทธÍิรวมตาม ๕ (๑) บุคคลทีÉมีหนา้ ทÉีตอ้ งเสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะตอ้ งมีชืÉออยใู่ นทะเบียนบา้ นทÉีใชเ้ ป็ นสถานทีÉอยอู่ าศยั อนั เป็ นแหล่งสําคญั เป็ น
เวลาไมน่ อ้ ยกวา่ ๑ ปี
๓๖
(ค) กรณีผูข้ ายอสังหาริมทรัพยท์ ÉีถือกรรมสิทธÍิรวมแต่มีหนา้ ทีÉตอ้ งเสียภาษี
ธุรกิจเฉพาะในฐานะห้างหุ้นส่วนสามญั หรือคณะบุคคลทÉีมิใช่นิติบุคคลตาม ๕ (๒) ไม่ใหน้ าํ
เงืÉอนไขการมีชÉืออยใู่ นทะเบียนบา้ นมาใชส้ ิทธิในกรณีดงั กล่าว
(ง) กรณีการขายอสังหาริมทรัพยท์ Éีเป็ นสินสมรส คู่สมรสทÊงั สองฝ่ ายหรือ
ฝ่ ายใดฝ่ ายหนÉึงตอ้ งมีชืÉออยใู่ นทะเบียนบา้ นทÉีใชเ้ ป็ นสถานทÉีอยอู่ าศยั เป็ นแหล่งสําคญั เป็ นเวลา
ไม่นอ้ ยกวา่ ๑ ปี
(จ) กรณี คู่สมรสฝ่ ายใดยกกรรมสิ ทธÍิ หรื อสิ ทธิ ครอบครองใน
อสังหาริมทรัพยท์ Éีเป็ นสินสมรสในส่วนของตนใหแ้ ก่คู่สมรสอีกฝ่ ายหนÉึง ถา้ คู่สมรสฝ่ ายทÉียก
ใหม้ ีชืÉออยใู่ นทะเบียนบา้ นทีÉใชเ้ ป็ นสถานทีÉอยอู่ าศยั อนั เป็ นแหล่งสําคญั เป็ นเวลาไม่นอ้ ยกวา่ ๑
ปี กรณีดงั กล่าวไมต่ อ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๔) การโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มี
ค่าตอบแทนใหแ้ ก่บุตรชอบดว้ ยกฎหมายของตน แตไ่ มร่ วมถึงบุตรบุญธรรม
(๕) การโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยท์ างมรดกให้แก่
ทายาทโดยธรรมหรือผรู้ ับพนิ ยั กรรมซÉึงเป็นทายาทโดยธรรม
(๖) การโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วน
ราชการหรือองคก์ ารของรัฐบาล ตามมาตรา ๒ แห่งประมวลรัษฎากร โดยไมม่ ีคา่ ตอบแทน
(๗) การแลกเปลÉียนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยก์ บั ส่วน
ราชการหรือองค์การของรัฐบาล ตามมาตรา ๒ แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะในกรณีทีÉส่วน
ราชการหรื อองค์การของรัฐบาลนÊันมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็ นอย่างอืÉน นอกจาก
อสังหาริมทรัพยท์ ÉีแลกเปลีÉยนนÊนั
๔. การคํานวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้คํานวณจากยอดรายรับจากการขาย
อสังหาริมทรัพยก์ ่อนหกั รายจ่ายใด ๆ ตามอตั ราภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๑) กรณีราคาซÊือขายอสังหาริมทรัพยต์ ามบนั ทึกถอ้ ยคาํ การชาํ ระภาษีอากร (ท.ด.
๑๖) สูงกวา่ ราคาประเมินทุนทรัพยเ์ พือÉ เรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม
ประมวลกฎหมายทÉีดิน ซÉึงเป็ นราคาทÉีใชอ้ ย่ใู นวนั ทีÉมีการโอนนÊนั ให้คาํ นวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตามราคาซÊือขายอสงั หาริมทรัพยต์ ามบนั ทึกถอ้ ยคาํ การชาํ ระภาษีอากร (ท.ด.๑๖)
๓๗
(๒) กรณีราคาซÊือขายอสงั หาริมทรัพยต์ ามบนั ทึกถอ้ ยคาํ การชาํ ระภาษีอากร (ท.ด.
๑๖) ตÉาํ กวา่ ราคาประเมินทุนทรัพยเ์ พÉือเรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม
ประมวลกฎหมายทÉีดิน ใหค้ าํ นวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินทุนทรัพย์
(๓) ภายใตบ้ งั คบั (๑) และ (๒) กรณีทÉีเป็นการขายอสงั หาริมทรัพยท์ Éีติดจาํ นอง ให้
คาํ นวณยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพยร์ วมกบั ภาระจาํ นองทÉีติดกบั ทรัพยด์ ว้ ย
แตอ่ ยา่ งไรกต็ าม หากปรากฏหลกั ฐานจากการตรวจสอบของเจา้ พนกั งานประเมิน
ของกรมสรรพากรในภายหลงั พบวา่ ราคาซÊือขายทีÉแทจ้ ริงของอสังหาริมทรัพยด์ งั กล่าวมีราคา
สูงกวา่ ราคาซÊือขายตามบนั ทึกถอ้ ยคาํ การชาํ ระภาษีอากร (ท.ด.๑๖) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์
เจา้ พนกั งานประเมินของกรมสรรพากรยงั คงมีอาํ นาจในการติดตามประเมินเรียกเก็บภาษีธุรกิจ
เฉพาะจากราคาซÊือขายทÉีแทจ้ ริงทÉีสูงกวา่ ต่อไปได้
อตั ราภาษีธุรกิจเฉพาะใหค้ าํ นวณในอตั ราร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษีทอ้ งถÉิน)
๕. การขายอสังหาริมทรัพยก์ รณีทÉีมีการถือกรรมสิทธÍิรวม ทÉีไดข้ ายไปภายใน ๕ ปี
นบั แต่วนั ทีÉไดม้ าซÉึงตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ๒ (๖)
(๑) กรณีการถือกรรมสิทธÍิรวมเกิดขÊึนเนÉืองจากการใหโ้ ดยเสน่หา การครอบครอง
ปรปักษ์ หรือจากการทีÉเจา้ ของอสังหาริมทรัพยใ์ ห้บุคคลอÉืนเขา้ ถือกรรมสิทธÍิรวมในภายหลงั
ให้บุคคลแต่ละคนทีÉถือกรรมสิทธÍิรวมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยแยกรายรับตามส่วนของแต่ละ
คนทÉีมีส่วนอยใู่ นอสงั หาริมทรัพยท์ ีÉถือกรรมสิทธÍิรวม
(๒) กรณีการถือกรรมสิทธÍิรวมเกิดขÊึนเนืÉองจากการทาํ นิติกรรมซÊือขาย ขายฝาก
หรือแลกเปลีÉยน โดยเขา้ ถือกรรมสิทธÍิรวมพร้อมกนั ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในฐานะห้าง
หุน้ ส่วนสามญั หรือคณะบุคคลทีÉมิใช่นิติบุคคล แต่หากไม่ไดม้ ีการเขา้ ถือกรรมสิทธÍิรวมพร้อม
กนั ใหบ้ ุคคลแตล่ ะคนทÉีถือกรรมสิทธÍิรวมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยแยกรายรับของแต่ละคนทีÉ
มีส่วนอยใู่ นอสงั หาริมทรัพยท์ ÉีถือกรรมสิทธÍิรวม
- ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ กรณกี ารโอนอสังหาริมทรัพย์ทางมรดกทเÉี จ้ามรดกได้มาเกนิ ๕ ปี
ให้แก่ผู้รับพนิ ัยกรรมซึÉงมิใช่ทายาทโดยธรรม
๑. การโอนอสงั หาริมทรัพยท์ างมรดกทีÉเจา้ มรดกไดม้ าเกิน ๕ ปี
กรณีผจู้ ดั การมรดกยนืÉ คาํ ขอจดทะเบียนโอนมรดกทีÉดิน ซÉึงเจา้ มรดกไดถ้ ือครองมา
เกิน ๕ ปี แลว้ ใหแ้ ก่ตนเองในฐานะทายาทตามพินยั กรรมโดยผรู้ ับโอนมรดกไม่ใช่ทายาทโดย
๓๘
ธรรมและกรณีผจู้ ดั การมรดกไดย้ นืÉ คาํ ขอจดทะเบียนโอนมรดกทÉีดินตามพินยั กรรมเอกสารฝ่ าย
เมือง โดยผรู้ ับโอนมรดกเป็ นหลานตาของเจา้ มรดกและมารดาของผรู้ ับโอนยงั มีชีวิตอยู่ หาก
การโอนทÉีดินไดก้ ระทาํ เมืÉอพน้ กาํ หนดเวลา ๕ ปี แลว้ การโอนกรณีดงั กล่าวไม่เขา้ ลกั ษณะเป็ น
การขายอสังหาริมทรัพยเ์ ป็ นทางคา้ หรือหากาํ ไรตามมาตรา ๔ (๖) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ
(ฉบบั ทีÉ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ จึงไม่ตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีทายาทผรู้ ับพนิ ยั กรรมซÉึงเป็นทายาทโดยธรรม ไดข้ ายอสังหาริมทรัพยท์ Éีไดร้ ับ
ตามพินัยกรรมแม้ว่าจะขายภายใน ๕ ปี นับแต่วนั ทีÉเป็ นผูร้ ับพินัยกรรม ถือเป็ นการขาย
อสังหาริมทรัพยท์ Éีไดม้ าโดยทางมรดกไม่ตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา ๔ (๖) (ข) แห่ง
พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบบั ทÉี ๓๔๒) พ.ศ.๒๕๔๑ เช่นกนั
๒. การนบั ระยะเวลาไดม้ าซÉึงอสังหาริมทรัพย์ และการรับมรดกของทายาทตาม
พินยั กรรม
(๑) กรณีการโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองทางมรดกให้แก่ทายาทผูร้ ับ
พินยั กรรมทีÉมิใช่ทายาทโดยธรรมซÉึงไดก้ ระทาํ ภายในห้าปี นบั แต่วนั ไดม้ าซÉึงอสังหาริมทรัพย์
การนบั ระยะเวลาการถือครองของผู้โอน ให้นบั แต่วนั ทÉีไดม้ าซÉึงอสังหาริมทรัพยถ์ ึงวนั ทÉีเจา้
มรดกถึงแก่กรรม ส่วนการนบั ระยะเวลาไดม้ าของทายาทผรู้ ับโอน ให้นบั แต่วนั ทีÉเจา้ มรดกถึง
แก่กรรมตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๕๙๙ แมว้ า่ จะยงั ไม่ไดจ้ ดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนแกช้ ืÉอผู้
ถือกรรมสิทธÍิในทะเบียนโฉนดทีÉดินก็ตาม
(๒) การโอนทÉีดินโดยทางมรดก ซÉึงไม่ตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะตอ้ งเป็ นการ
โอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยท์ างมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือ
ผูร้ ับพินยั กรรมซÉึงเป็ นทายาทโดยธรรมเท่านÊนั ทÊงั นÊี ตามมาตรา ๔ (๖) (จ) แห่งพระราช
กฤษฎีกาฯ (ฉบบั ทÉี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ แต่หากเป็ นการโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครอง
ในอสังหาริมทรัพยโ์ ดยทางมรดกทÉีเจา้ มรดกไดก้ ระทาํ เมÉือพน้ กาํ หนดเวลา ๕ ปี นับแต่วนั ทีÉ
ไดม้ า ไม่วา่ ผรู้ ับพินยั กรรมจะเป็นใครก็ไมต่ อ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(หนงั สือกรมสรรพากร ทีÉ กค ๐๘๑๑/๔๑๒ ลงวนั ทÉี ๒๑ มกราคม ๒๕๔๓ เวียนโดยหนงั สือ
กรมทีÉดิน ทีÉ มท ๐๗๑๐/ว ๐๓๔๗๗ ลงวนั ทีÉ ๓๑ มกราคม ๒๕๔๓)
๓๙
ค่าอากรแสตมป์
- ใหช้ าํ ระอากรแสตมป์ เป็ นตวั เงิน มีจาํ นวนตÊงั แต่ ๒๐๐ บาท ขÊึนไป ทุก ๒๐๐ บาท
หรือเศษของ ๒๐๐ บาท เรียกเก็บ ๑ บาท จากทุนทรัพยใ์ นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือราคาประเมินทุนทรัพยเ์ พÉือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและนิติกรรมตามประมวล
กฎหมายทÉีดิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (หนงั สือกรมสรรพากร ด่วนทÉีสุด ทีÉ กค ๐๘๐๒/
๒๑๑๒๒ ลงวนั ทีÉ ๗ ตุลาคม ๒๕๓๔ เวียนโดยหนงั สือกรมทÉีดิน ด่วนทีÉสุด ทÉี มท ๐๗๑๐/ว
๒๔๑๕๔ ลงวนั ทÉี ๒๘ ตุลาคม ๒๕๓๔)
- การเรียกเก็บอากรแสตมป์ เป็นตวั เงินเกÉียวกบั การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพยท์ Éีผู้
ซÊือผขู้ ายตกลงชาํ ระเงินค่าซÊือขายกนั เพียงบางส่วน ส่วนทÉีเหลือจดทะเบียนบุริมสิทธิไว้ จะตอ้ ง
เรียกเก็บอากรแสตมป์ จากราคาทุนทรัพยท์ ÉีตกลงซÊือขายทีÉดินทÊงั หมด หรือราคาประเมินทุน
ทรัพยแ์ ลว้ แตอ่ ยา่ งใดจะสูงกวา่
(หนงั สือกรมสรรพากร ด่วนมาก ทÉี กค ๐๘๐๒/๗๕๖ ลงวนั ทÉี ๑๘ มกราคม ๒๕๒๘
เวยี นโดยหนงั สือกรมทÉีดิน ทีÉ มท ๐๗๐๘/ว ๒๖๓๑ ลงวนั ทÉี ๓๑ มกราคม ๒๕๒๘)
- การจดทะเบียนขายอสงั หาริมทรัพยแ์ ละผซู้ Êือไดจ้ าํ นองอสังหาริมทรัพยน์ Êนั ในวงเงิน
ทÉีสูงกวา่ ราคาซÊือขาย เรียกเก็บอากรแสตมป์ ตามราคาทุนทรัพยใ์ นการจดทะเบียนซÊือขายหรือ
ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (หนังสือกรมทÉีดิน ทÉี มท ๐๗๑๐/
๒๐๘๘๒ ลงวนั ทÉี ๑๘ กนั ยายน ๒๕๓๔ ตอบขอ้ หารือ ซÉึงเวยี นโดยหนงั สือกรมทีÉดิน ทีÉ มท
๐๗๑๐/ว ๒๐๘๘๔ ลงวนั ทีÉ ๑๘ กนั ยายน ๒๕๓๔)
- อากรแสตมป์ กรณีขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในการบงั คบั คดีของเจา้ พนกั งาน
บงั คบั คดี กรมบงั คบั คดี ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ทÉีผรู้ ับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใชห้ นงั สือ
ศาลซÉึงมีรายละเอียดว่า “ไดช้ าํ ระค่าอากรแสตมป์ เป็ นตวั เงิน............บาท ไวแ้ ลว้ ตามใบสลกั
หลงั ตราสาร (อ.ส.ร.) เลขทีÉ...........วนั ทีÉ...............” ทีÉมีถึงพนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉเป็ นหลกั ฐานการ
ชาํ ระค่าอากรแสตมป์ โดยไม่ตอ้ งเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์ ในกรณีดงั กล่าวอีก และกรณีเสีย
อากรไม่ครบถว้ นถูกตอ้ ง กรมสรรพากรจะเรียกเกบ็ เพิมÉ เติมตอ่ ไป
(หนงั สือกรมสรรพากร ทÉี กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวนั ทีÉ ๑๔ มีนาคม ๒๕๓๗ หนงั สือ
กรมสรรพากร ด่วนมาก ทีÉ กค ๐๘๑๑/๐๒๘๕๕ ลงวนั ทÉี ๕ มีนาคม ๒๕๔๑ เวยี นโดยหนงั สือ
กรมทÉีดิน ทÉี มท ๑๗๑๐/ว ๐๙๙๒๓ ลงวนั ทÉี ๒ เมษายน ๒๕๔๑)
๔๐
- การโอนกรรมสิทธÍิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีทÉีพนกั งาน
เจา้ หน้าทีÉไม่ตอ้ งกาํ หนดจาํ นวนเงินเพÉิมขÊึนในการจดั เก็บอากรแสตมป์ ตาม มาตรา ๑๒๓ ตรี
แห่งประมวลรัษฎากร รายละเอียดตาม ขอ้ ๑๑ ของคาํ สÉังกรมสรรพากรทีÉ ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลง
วนั ทีÉ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๔๓
๔๑
มาตรฐานของกระบวนการ
กรมทีÉดินไดก้ าํ หนดขÊนั ตอนของระบบงานและระยะเวลาทีÉใชใ้ นการปฏิบตั ิงานสําหรับ
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทขายตามประกาศกรมทÉีดิน เรÉือง การลดขÊนั ตอนและ
ระยะเวลาการปฏิบตั ิราชการเพÉอื ประชาชน ลงวนั ทีÉ ๑๕ กนั ยายน ๒๕๔๗ ดงั นÊี
สาํ นกั งานทÉีดินไม่มีระบบคอมพิวเตอร์ สาํ นกั งานทÉีดินมีระบบคอมพวิ เตอร์
เพÉือการจดทะเบียนฯ เพืÉอการจดทะเบียนฯ
จุดบริการ ขÊนั ตอน เวลาทีÉ ขÊนั ตอน เวลาทีÉ หมายเหตุ
กาํ หนด หมายเหตุ จุดบริการ กาํ หนด
๑ -ใหค้ าํ แนะนาํ เวลารอ ๑ -ใหค้ าํ แนะนาํ เวลารอ
เจา้ หนา้ ทÉี - ตรวจสอบ สอบสวนเฉลÉีย เจา้ หนา้ ทÉี - ตรวจสอบ สอบสวนเฉลีÉย
ประชา เอกสาร ๕ นาที โดยประมาณ ประชา เอกสาร ๕ นาที โดยประมาณ
สมั พนั ธ์ - จ่ายบตั รคิว ไม่เกิน สมั พนั ธ์ - จ่ายบตั รคิว ไมเ่ กิน
๑ ชวัÉ โมง - ลงบญั ชีรับ ๑ ชวัÉ โมง
๓๐นาที ทาํ การ ๓๐นาที
๒ - รับคาํ ขอ ๑๕นาที ๒ -รับคาํ ขอ ๑๕นาที
และสอบสวน และสอบสวน
เจา้ หนา้ ทÉี เจา้ หนา้ ทÉี
สอบสวน - ตรวจสอบ สอบสวน -ตรวจสอบ
สารบบและ สารบบและ
หนงั สือแสดง ๑๕นาที หนงั สือแสดง ๑๕นาที
สิทธิในทÉีดิน สิทธิในทีÉดิน
- ลงบญั ชีรับ ๕นาที - ตรวจอายดั ๕นาที
ทาํ การ ๕นาที
๕นาที - คาํ นวณ
- ตรวจอายดั คา่ ธรรมเนียม
- เขียนใบสงÉั ๕นาที
เงินคา่
ธรรมเนียม
๔๒
สาํ นกั งานทÉีดินไม่มีระบบคอมพวิ เตอร์ สาํ นกั งานทีÉดินมีระบบคอมพิวเตอร์
เพอืÉ การจดทะเบียนฯ เพอืÉ การจดทะเบียน
จุดบริการ ขÊนั ตอน เวลาทีÉ หมายเหตุ จุดบริการ ขÊนั ตอน เวลาทÉี หมายเหตุ
กาํ หนด กาํ หนด
๓ - เขียน ๓ - พิมพ์
เจา้ หนา้ ทÉี ใบเสร็จ ๑๐ นาที เจา้ หนา้ ทÉี ใบเสร็จ
การเงิน และรับเงิน การเงิน และรับเงิน ๕ นาที
และ คา่ ธรรมเนียม และ ค่าธรรมเนียม
เจา้ หนา้ ทีÉ - พมิ พบ์ นั ทึก เจา้ หนา้ ทีÉ - พมิ พบ์ นั ทึก
แกส้ ารบญั แกส้ ารบญั ขอ้ ตกลงและ
จดทะเบียน ขอ้ ตกลงและ ๒๐นาที จดทะเบียน แกส้ ารบญั ๑๕นาที
แกส้ ารบญั
จดทะเบียน จดทะเบียน
๔ - คู่กรณี ๔ - คู่กรณี
พนกั งาน ลงนามใน ๑๐ นาที พนกั งาน ลงนามใน ๑๐ นาที
เจา้ หนา้ ทีÉ บนั ทึก เจา้ หนา้ ทÉี บนั ทึก
จดทะเบียน ขอ้ ตกลง จดทะเบียน ขอ้ ตกลง
- ลงนามจด - ลงนามจด
ทะเบียนและ ๑๐นาที ทะเบียนและ ๑๐นาที
ประทบั ตรา ประทบั ตรา
-แจกหนงั สือ -แจกหนงั สือ
แสดงสิทธิใน ๕นาที แสดงสิทธิใน ๕นาที
ทีÉดิน ทÉีดิน
รวม รวม
ระยะเวลา ๑ ชวัÉ โมง ๔๕ นาที ระยะเวลา ๑ ชวัÉ โมง ๓๐ นาที
ปฏิบตั งิ าน/ ปฏิบตั ิงาน/
เรืÉอง เรÉือง
๔๓
ระบบติดตามประเมนิ ผลของกระบวนการ
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทขาย เป็ นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธÍิใน
ทรัพยส์ ินของผขู้ ายไปยงั ผซู้ Êือทนั ทีทÉีจดทะเบียน และผซู้ Êือตกลงวา่ จะใชร้ าคาทรัพยส์ ินนÊนั ให้แก่
ผขู้ าย ดงั นÊนั การปฏิบตั ิงานจึงตอ้ งใช้ความระมดั ระวงั รอบคอบและมีกระบวนการทาํ งานหลาย
ขÊนั ตอน เพืÉอป้ องกนั ความเสียหายและรักษาสิทธิของคู่กรณีทÊงั สองฝ่ าย จึงทาํ ให้ตอ้ งมีระบบ
ติดตามประเมินผลของกระบวนการปฏิบตั ิงานไวใ้ นแตล่ ะขÊนั ตอน ดงั นÊี
๑. ระหว่างปฏบิ ัติงาน
ให้คาํ แนะนําและสอบถามคู่กรณีถึงความประสงค์ในการยÉืนคาํ ขอ ตรวจสอบ
เอกสารทÉีเกีÉยวขอ้ งเบÊืองตน้ หากเอกสารไม่ถูกตอ้ งครบถว้ นเจา้ หนา้ ทีÉจะให้คาํ แนะนาํ แก่ผขู้ อ
และเมืÉอดาํ เนินการถูกต้องครบถ้วนแล้วจึงจะจ่ายบัตรคิวเป็ นขÊนั ตอนเรÉิมต้นทีÉกาํ หนดให้
เจา้ หน้าทีÉประชาสัมพนั ธ์เป็ นผูป้ ฏิบตั ิงานเพืÉอมิให้คู่กรณีเสียเวลาเมืÉอถึงการดาํ เนินการใน
ขÊนั ตอนตอ่ ไป
เจา้ หนา้ ทีÉสอบสวนดาํ เนินการตรวจสอบเอกสารหลกั ฐานอีกครÊังและสอบสวนตวั
บุคคล สิทธิความสามารถขอผขู้ อและคู่กรณีพร้อมทÊงั สอบสวนถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรม
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้ไดค้ วามแน่ชดั วา่ มีเจตนาทาํ นิติกรรมขาย เนืÉองจากการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทขายเป็ นเรืÉองโอนกรรมสิทธÍิในทรัพยส์ ินทนั ทีทีÉจด
ทะเบียน จึงตอ้ งสอบสวนใหไ้ ดค้ วามชดั เจน
ก่อนจดทะเบียนมีกระบวนการในการบริหารจดั การความเสีÉยงของระบบการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมประเภทขาย โดยให้เจา้ พนกั งานทÉีดินผมู้ ีอาํ นาจจดทะเบียนสอบทานการ
ปฏิบตั ิงานของเจา้ หนา้ ทีÉสอบสวน และสอบสวนคู่กรณีโดยละเอียดอีกครÊังหนÉึง เมÉือเป็ นทÉีแน่ชดั
แลว้ จึงดาํ เนินการจดทะเบียนใหแ้ ก่คูก่ รณี
๒. หลงั ปฏิบัตงิ าน
เมืÉอเสร็จสิÊนการให้บริการในแต่ละวนั กรณีสํานกั งานทีÉดินทีÉไม่มีระบบคอมพิวเตอร์
เพÉือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สามารถพิมพร์ ายงานการให้บริการเพืÉอใช้ตรวจสอบ
ผลการปฏิบตั ิงานประจาํ วนั จากระบบการจา่ ยคิวบริการอตั โนมตั ิดว้ ยคอมพวิ เตอร์ รายงานดงั กล่าวนÊี
๔๔
มีรายละเอียด เช่น จาํ นวนราย/ลาํ ดบั และนÊาํ หนกั งานทีÉเจา้ หนา้ ทีÉแต่ละคนให้บริการ, ระยะเวลา
ทÉีเรÉิมติดตอ่ ประชาสมั พนั ธ์จนถึงระยะเวลาสิÊนสุดการสอบสวน ซÉึงสามารถใชท้ ดแทนการจดั ทาํ
บญั ชีจา่ ยงานดว้ ยมือ
สาํ หรับสํานกั งานทีÉดินทÉีมีระบบคอมพิวเตอร์เพืÉอการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
สามารถพิมพ์รายงานการให้บริการ เพืÉอใช้ตรวจสอบผลการปฏิบตั ิงานประจาํ วนั จากระบบ
คอมพิวเตอร์ทีÉใชใ้ นการจดทะเบียนได้ โดยรายงานดงั กล่าวนÊีมีรายละเอียด เช่น จาํ นวนราย /
ลาํ ดบั และนÊาํ หนกั งานทÉีเจา้ หน้าทÉีแต่ละคนให้บริการ, ระยะเวลาทÉีจุดบริการแต่ละจุดไดใ้ ชใ้ น
การให้บริการโดยละเอียด ตÊงั แต่เริÉมติดต่อเจา้ หนา้ ทีÉประชาสัมพนั ธ์จนถึงเจา้ หนา้ ทÉีจดทะเบียน
ซÉึงสามารถใช้ตรวจสอบผลการปฏิบตั ิงานประจาํ วนั ได้ครอบคลุมมากกว่าสํานกั งานทÉีไม่มี
ระบบคอมพวิ เตอร์เพือÉ การจดทะเบียนฯ
กรมทÉีดินมีนโยบายอยา่ งชดั เจนทÉีจะขยายผลการปฏิบตั ิงานตามกระบวนงานใน
ระยะเวลาและขÊนั ตอนการปฏิบตั ิราชการทีÉเป็ นมาตรฐานเดียวกนั พร้อมประกาศให้ประชาชน
ทราบทวÉั กนั โดยมีหนงั สือสÉังการให้สาํ นกั งานทÉีดินทุกแห่งรับทราบ และกาํ ชบั ให้เจา้ หนา้ ทีÉ
ถือปฏิบตั ิ มีการใชก้ ลไกของผตู้ รวจราชการกรมทÉีดินประจาํ ๑๒ เขต ในการตรวจติดตามการ
ปฏิบตั ิงานของเจา้ หนา้ ทีÉให้เป็ นไปตามมาตรฐานงานและระยะเวลาทีÉประกาศอย่างต่อเนืÉอง
พร้อมทÊงั อาํ นวยความสะดวกแก่ประชาชน โดยมีระบบการสืบคน้ ขอ้ มูลในการจดั ทาํ คาํ ขอ
สญั ญาต่างๆ ทางเวบ็ ไซด์ของกรมทÉีดินเพÉือให้ประชาชนสามารถจดั เตรียมคาํ ขอ หรือสัญญา
ต่างๆ ขÊึนเองได้ หรือจะใชท้ างเลือกบริการยนÉื คาํ ขอนดั จดทะเบียนล่วงหนา้ ไดด้ ว้ ย ทÊงั นÊี เพืÉอให้
การปฏิบตั ิงานของเจา้ หนา้ ทีÉใชเ้ วลาทีÉนอ้ ยลง ดงั นÊนั จึงตอ้ งมีการจดั เก็บระยะเวลาการทาํ งานใน
แต่ละขÊนั ตอนไวท้ ุกครÊัง เพืÉอการติดตามประเมินผลกระบวนการ และเป็ นหลกั ฐานอา้ งอิงใน
รายงานการปฏิบตั ิงาน
๔๕
การเกบ็ ข้อมูลระยะเวลาการปฏบิ ัตริ าชการในแต่ละขÊนั ตอน
จุดบริการทÉี ๑ เจ้าหน้าทปีÉ ระชาสัมพนั ธ์
ขÊนั ตอนการ เวลาทกÉี าํ หนด ช่วงเวลาเริÉม ช่วงเวลา เวลาทใีÉ ช้จริง หมายเหตุ
ปฏบิ ตั งิ าน ดาํ เนนิ การ ดาํ เนนิ การ ๕ นาที (ปัญหา,อปุ สรรค)
แล้วเสร็จ
-ใหค้ าํ แนะนาํ ๕ นาที ๐๘.๐๐ น.
- ตรวจสอบ ๐๘.๐๕ น.
เอกสาร
- จ่ายบตั รคิว
จุดบริการทีÉ ๒ เจ้าหน้าทสÉี อบสวน
ขÊนั ตอนการ เวลาทกีÉ าํ หนด ช่วงเวลาเริÉม ช่วงเวลา เวลาทใีÉ ช้จริง หมายเหตุ
ปฏบิ ัตงิ าน ดาํ เนินการ ดาํ เนินการ (ปัญหา,อุปสรรค)
แล้วเสร็จ
- รับคาํ ขอ
และสอบสวน ๑๕ นาที
- ตรวจสอบ ๑๕ นาที
สารบบและ
หนงั สือแสดง ๕ นาที
สิทธิในทÉีดิน ๕ นาที
- ลงบญั ชีรับ ๕ นาที
ทาํ การ
- ตรวจอายดั
- คาํ นวณ
คา่ ธรรมเนียม
๔๖
จุดบริการทีÉ ๓ เจ้าหน้าทกÉี ารเงนิ และเจ้าหน้าทÉีแก้สารบญั จดทะเบียน
เวลาทกÉี าํ หนด ช่วงเวลาเรÉิม ช่วงเวลา เวลาทใีÉ ช้จริง
ดาํ เนนิ การ ดาํ เนนิ การ
ขÊนั ตอนการ แล้วเสร็จ หมายเหตุ
ปฏิบตั งิ าน
ไม่มี ไมม่ ี ไมม่ ี ไม่มี (ปัญหา/อุปสรรค)
คอมฯ คอมฯ คอมฯ คอมฯ
มีคอมฯ มีคอมฯ มีคอมฯ มีคอมฯ
- เขียนใบเสร็จ, ๑๐ ๕ นาที
พมิ พใ์ บเสร็จ นาที
และรับเงิน
คา่ ธรรมเนียม ๒๐ ๑๕
นาที นาที
-พมิ พบ์ นั ทึก
ขอ้ ตกลงและ
แกส้ ารบญั
จดทะเบียน
จุดบริการทÉี ๔ พนักงานเจ้าหน้าทจÉี ดทะเบียน
ขÊนั ตอนการ เวลาทีÉ ช่วงเวลาเริÉม ช่วงเวลา เวลาทใีÉ ช้จริง หมายเหตุ
ปฏิบตั งิ าน กาํ หนด ดาํ เนินการ ดาํ เนนิ การ (ปัญหา,อปุ สรรค)
แล้วเสร็จ
- คู่กรณีลงนามใน ๑๐ นาที
บนั ทึกขอ้ ตกลง ๑๐ นาที
๕ นาที
- พนกั งานเจา้ หนา้ ทีÉ
ลงนามจดทะเบียน
และประทบั ตรา
- แจกหนงั สือแสดง
สิทธิในทÉีดิน
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search