บทความ เรื่อง แนวทางปฏิบัติในการแก้ไขเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ปี 2551)

บทความ 

เรอ่ื ง   

แนวทางปฏบิ ัตใิ นการแกไขเพกิ ถอนการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรม 

โดย 

นายชัยชาญ สิทธวิ ิรัชธรรม
ผูอ ํานวยการสว นมาตรฐานการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม
รักษาการในตาํ แหนงผูเช่ยี วชาญเฉพาะดานการทะเบียนทด่ี นิ

สาํ นักมาตรฐานการทะเบียนทีด่ นิ  กรมทดี่ นิ
มกราคม ๒๕๕๑

สารบัญ 

สวนท่ี ๑ 

การเพิกถอน หรอื แกไขรายการจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรม
ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทดี่ นิ

  หนา  

เรื่อง

- มาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทด่ี นิ ๒

- หลักเกณฑและการดาํ เนนิ การตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายที่ดิน ๔

การคลาดเคลือ่ นหรือไมชอบดว ยกฎหมายตามมาตรา ๖๑ วรรคหนงึ่ ๔

การคลาดเคล่ือนเนือ่ งจากเขียนหรอื พิมพข อความผิดพลาด

ตามมาตรา ๖๑ วรรคเจ็ด ๗ 

         ศาลมีคําพพิ ากษาหรือคําสง่ั ถึงทสี่ ุดใหเพิกถอนหรือแกไ ข 

ตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด ๗

- การดาํ เนนิ การเม่ือตรวจสอบพบวา มีกรณตี อ งดําเนินการ

ตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทดี่ นิ

(เฉพาะกรณีการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมโดยคลาดเคล่ือนหรอื

ไมช อบดว ยกฎหมาย)

๑. หลักการและวธิ กี ารพิจารณาเพือ่ ดําเนนิ การฯ ช้นั สาํ นักงานที่ดนิ    ๙ 

๒. หลกั การและวธิ ีการพจิ ารณาเพอื่ ดําเนินการฯ ชัน้ กรมท่ดี ิน   ๑๒ 

สว นที่ ๒
คณะกรรมการสอบสวน

- การดาํ เนินการในหนาทข่ี องคณะกรรมการสอบสวน ๒๔
๑. การรับทราบคําสั่ง ๒๔
๒. ระยะเวลาการสอบสวน ๒๔
๓. อํานาจหนา ทีข่ องคณะกรรมการสอบสวน ๒๕
๔. ขัน้ ตอนและวธิ กี ารสอบสวน ๒๕
๕. การพิจารณาผูม ีสว นไดเสยี ๒๕
๖. การแจงผูมีสวนไดเ สยี ๒๖

เร่ือง หนา  

๗. วิธกี ารแจงผูม ีสว นไดเสยี ๒๖ 
๘. การนดั ผูมีสว นไดเ สยี ๓๐ 
      ๙. การออกใบรบั เอกสารสทิ ธิ ๓๐ 
๑๐. การบนั ทกึ ถอ ยคาํ ผูมสี ว นไดเ สีย ๓๐ 
๑๑. การพจิ ารณาคาํ คดั คานของผมู สี วนไดเ สยี ๓๐ 
๑๒. การทํารายงานและความเห็นของคณะกรรมการ ๓๐ 
๑๓. การทําความเหน็ แยง ๓๑ 
๑๔. เอกสารทตี่ อ งจัดสง พรอมรายงาน ๓๑ 
๑๕. การขอขยายระยะเวลาสอบสวน ๓๒ 
๑๖. การขอเปลี่ยนแปลงคณะกรรมการ ๓๒ 
๑๗. การสอบสวนเพ่ิมเตมิ ๓๒

สว นท่ี ๓ 

หลกั กฎหมายและระเบยี บคาํ ส่ังทีเ่ กี่ยวขอ ง

กับการเพิกถอนหรือแกไขการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรม

ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทด่ี นิ  

    ๓๔
๓๗
- มาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทดี่ นิ
- กฎกระทรวง กาํ หนดหลกั เกณฑและวธิ ีการ

ในการตง้ั คณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน
การแจง ผูมสี ว นไดเ สียเพื่อใหโอกาสคัดคาน และ
การพิจารณาเพกิ ถอนหรอื แกไ ขการออกโฉนดที่ดิน
หรอื หนังสือรับรองการทําประโยชน การจดทะเบียน
สิทธิและนติ กิ รรมเกีย่ วกบั อสงั หาริมทรพั ย หรอื
การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบยี นอสงั หาริมทรัพย
โดยคลาดเคลอื่ นหรือไมชอบดวยกฎหมาย พ.ศ.๒๕๔๔

เรือ่ ง หนา  

- ระเบยี บกรมทด่ี นิ ท่ี ๓/๒๕๑๖ เร่อื ง วิธีการเพกิ ถอนหรือแกไ ข    ๔๒ 
โฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชนห รือการจดทะเบียน 
สิทธิละนิตกิ รรม หรอื การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนทด่ี ิน    ๔๔
ในกรณีทีศ่ าลมีคาํ พพิ ากษาหรือคาํ สงั่ ถึงทส่ี ุดใหเ พกิ ถอนหรอื แกไ ข   ๔๖
๔๙
- ระเบียบกรมทด่ี นิ วาดว ยวิธีการเพกิ ถอนหรอื แกไ ข   ๕๑
โฉนดทดี่ ินหรอื หนงั สอื รับรองการทาํ ประโยชน หรือ 
การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรม หรือการจดแจงเอกสาร
รายการจดทะเบียนท่ีดนิ ในกรณที ศ่ี าลมีคําพิพากษาหรอื
คาํ สง่ั ถึงที่สดุ ใหเ พิกถอนหรือแกไ ข ฉบับท่ี ๒ (พ.ศ.๒๕๒๒)

- หนังสอื กรมทีด่ ิน ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓
ลงวันที่ ๑๒ กนั ยายน ๒๕๔๔ เรื่อง การเพกิ ถอนหรอื
แกไ ขการออกหนงั สอื แสดงสิทธใิ นทดี่ นิ หรอื การจดทะเบยี นสทิ ธิ
และนติ ิกรรมเก่ียวกบั อสงั หาริมทรพั ย         

- หนังสือกรมทีด่ ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๐๔๖๔
ลงวันที่ ๕ เมษายน ๒๕๔๙ เร่ือง การจดทะเบียนแบง เปน 
ที่สาธารณประโยชน (ทางสาธารณประโยชน)

- หนงั สือกรมท่ดี ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๑๒๑๑
ลงวนั ท่ี ๓ สงิ หาคม ๒๕๕๐เรอื่ ง แนวทางปฏบิ ตั ิ
ตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทีด่ ิน        

สว นที่ ๑ 
การเพกิ ถอนหรือแกไขรายการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม

ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทด่ี นิ

๒

การแกไ ขหรือเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรม
ตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทีด่ นิ
_____________

กฎหมาย มาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายที่ดนิ  
มาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทด่ี ิน ท่ใี ชในปจจุบนั เปนมาตราท่ีแกไขเพิม่ เตมิ โดย
พระราชบัญญตั ิแกไขเพ่ิมเตมิ ประมวลกฎหมายทีด่ ิน (ฉบบั ท่ี ๙) พ.ศ. ๒๕๔๓
“มาตรา ๖๑ เมอ่ื ความปรากฏวา ไดออกโฉนดที่ดนิ หรอื หนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชน หรือ
ไดจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมเก่ียวกบั อสงั หาริมทรัพยหรือจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียน
อสังหารมิ ทรัพยใหแ กผใู ดโดยคลาดเคลือ่ นหรือไมช อบดว ยกฎหมาย ใหอธบิ ดหี รือรองอธบิ ดีซง่ึ อธิบดี
มอบหมายมีอํานาจท่ีส่งั เพกิ ถอนหรอื แกไ ขได
กอนท่จี ะดําเนนิ การตามวรรคหน่ึง ใหอธบิ ดีหรอื รองอธบิ ดซี ่ึงอธบิ ดมี อบหมายต้งั คณะกรรมการ
สอบสวนข้นึ คณะหนง่ึ โดยมอี าํ นาจเรยี กโฉนดท่ีดนิ หนังสอื รับรองการทาํ ประโยชน เอกสารที่ไดจด
ทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม เอกสารท่ีไดจดแจงรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย หรือเอกสารอื่นท่ี
เกี่ยวของมาพจิ ารณา พรอมท้งั แจงใหผูมสี ว นไดเสียทราบเพ่ือใหโอกาสคดั คาน ถาไมค ัดคานภายใน
กาํ หนดสามสิบวนั นบั แตว นั ท่ีไดร บั แจง ใหถอื วาไมคัดคา น
คณะกรรมการสอบสวนออกโฉนดท่ีดินหรอื หนงั สอื รบั รองการทําประโยชนท อ่ี อกโดยคลาดเคล่อื น
หรอื ไมช อบดว ยกฎหมาย อยางนอยตอ งมเี จา พนักงานฝา ยปกครองและตวั แทนผบู ริหารทอ งถ่ินทที่ ด่ี ินน้ัน
ตัง้ อยูเปนกรรมการ
การสอบสวนตามวรรคสองตอ งดาํ เนนิ การใหแลว เสร็จและสง ใหอ ธบิ ดหี รอื รองอธิบดซี ึ่งอธบิ ดี
มอบหมายภายในกาํ หนดหกสิบวันนับแตวันท่ีไดมีคําส่ังใหทาํ การสอบสวน ในกรณีท่ีคณะกรรมการ
สอบสวนไมสามารถดาํ เนินการใหแลว เสร็จภายในกําหนดเวลาดังกลา ว ใหค ณะกรรมการสอบสวนรายงาน
เหตทุ ที่ ําใหก ารสอบสวนไมแ ลว เสรจ็ ตออธบิ ดหี รอื รองอธบิ ดซี ่งึ อธิบดมี อบหมายเพือ่ ขอขยายระยะเวลาการ
สอบสวน โดยใหอธบิ ดีหรอื รองอธบิ ดซี ึ่งอธบิ ดมี อบหมายส่ังขยายระยะเวลาดาํ เนนิ การไดตามความจําเปน
แตไ มเ กนิ หกสิบวัน 

๓

ใหอ ธบิ ดีหรือรองอธบิ ดซี งึ่ อธบิ ดมี อบหมายพิจารณาใหแลว เสรจ็ ภายในสบิ หา วนั นบั แตว ันท่ี
ไดรับรายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวนตามวรรคส่ี เมอื่ อธิบดีหรอื รองอธบิ ดซี ึ่งอธิบดี
มอบหมายพจิ ารณาประการใดแลว ก็ใหดาํ เนนิ การไปตามน้นั

การดําเนินการเพิกถอนแกไขตามความในมาตราน้ี ถาไมไดโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง
การทาํ ประโยชนมาใหถ ือวา โฉนดที่ดินหรือหนังสอื รับรองการทําประโยชนนน้ั สูญหาย ใหเ จาพนักงานทีด่ นิ
ออกใบแทนหนงั สือแสดงสทิ ธิในที่ดินเพอื่ ดําเนนิ การตอไป 

ถามีการคลาดเคล่ือนเนอื่ งจากเขียนหรอื พิมพข อความผดิ พลาดโดยมหี ลกั ฐานชัดแจง และ
ผมู สี วนไดเสยี ยนิ ยอมเปน ลายลกั ษณอักษรแลว ใหเจา พนักงานทด่ี ินมอี าํ นาจหนาที่แกไ ขใหถ กู ตอ งได

ในกรณที ศ่ี าลมีคําพิพากษาหรือคําสงั่ ถงึ ทส่ี ุดใหเพกิ ถอนหรอื แกไขอยา งใดแลว ใหเจา พนกั งาน
ท่ดี ินดาํ เนนิ การตามคําพิพากษาหรอื คาํ ส่งั นั้นตามวธิ กี ารท่ีอธิบดีกาํ หนด

การตัง้ คณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจงผมู ีสว นไดเ สียเพื่อใหโ อกาสคัดคาน
และการพิจารณาเพิกถอนแกไข ใหเปน ไปตามหลกั เกณฑแ ละวิธีการท่ีกําหนดในกฎกระทรวง” 
   กฎกระทรวงตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทด่ี นิ ปจจบุ นั คือ กฎกระทรวงกําหนด
หลกั เกณฑและวธิ กี ารในการต้งั คณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจง ผมู ีสว นไดเสียเพอื่ ใหโอกาส
คัดคา น และการพจิ ารณาเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดท่ีดนิ หรอื หนงั สอื รบั รองการทําประโยชน การจด
ทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเกยี่ วกบั อสังหาริมทรพั ย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียน
อสังหารมิ ทรัพยโ ดยคลาดเคลื่อนหรือไมช อบดวยกฎหมาย พ.ศ. ๒๕๔๔

การแกไขหรือเพกิ ถอนการจดทะเบยี นมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายท่ดี ิน
ดาํ เนนิ การแกไขหรอื เพกิ ถอนไดเปน ๓ กรณี

๑. การผิดพลาดคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช อบดว ยกฎหมายตามวรรคแรก เปนอาํ นาจของอธบิ ดี
กรมท่ดี ินหรือผวู า ราชการจงั หวัด แลว แตก รณี เปน ผสู ั่งแกไขหรือเพิกถอน

๒. การคลาดเคลอ่ื นเนอ่ื งจากการเขยี นหรอื พมิ พขอความผิดพลาดตามวรรคเจ็ด เปน อาํ นาจ
ของพนกั งานเจา หนา ที่ทจี่ ะแกไ ข

๓. ศาลมีคําพพิ ากษาหรอื คาํ สง่ั ใหแ กไ ขหรอื เพิกถอนตามวรรคแปด เปน การแกไ ขหรือเพกิ ถอน
ตาคําพิพากษาหรือคาํ สง่ั ศาลอันถงึ ท่ีสดุ พนกั งานเจาหนา ทม่ี อี าํ นาจดําเนนิ การตามท่อี ธบิ ดกี รมที่ดนิ กาํ หนด

๔

หลกั เกณฑแ ละการดาํ เนนิ การตามมาตรา ๖๑
แหงประมวลกฎหมายทดี่ ิน

การคลาดเคลื่อนหรือไมช อบดวยกฎหมายตามมาตรา ๖๑ วรรคหนง่ึ

๑. ความหมายขอคําบางคําท่คี วรทราบ
“คลาดเคล่อื น” หมายความวา พนกั งานเจา หนาที่กระทําไปโดยไมถ ูกตอ งตรงตาม

ขอเท็จจริงหรือกระทําไปโดยไมตรงตามระเบียบคําส่ัง เชน มรดกที่มีผูจัดการมรดก การโอนมรดก
ใหแกทายาทจะตองจดทะเบียนในประเภท “โอนมรดก” แตพนักงานเจาหนาท่ีจดทะเบียนในประเภท
“ให” เปนการกระทําไปไมต รงตามระเบยี บคําสง่ั จึงเปน การจดทะเบยี นไปโดยคลาดเคลื่อน กรณนี ไี้ ม
จาํ เปน ตอ งเพิกถอนรายการจดทะเบียน แตสามารถแกไขได โดยแกไขประเภทการจดทะเบียนจาก
“ให” เปน “โอนมรดก”

ตัวอยางความคลาดเคลอื่ น 
- จพด. ลงนามจดทะเบยี นไมครบหรอื ไมลงนาม
- จพด. จดทะเบยี นในเอกสารสิทธใิ นทดี่ นิ ฉบับเดยี วหรอื ผดิ แปลง
- แบง เปน ทางสวนตวั กลบั แบงหักเปนทส่ี าธารณประโยชน
- จดทะเบียนผดิ ประเภท
- ราคาซื้อขายผิดพลาด
- แบงกรรมสิทธิร์ วม ครอบ/ไมครอบภารตดิ พัน
- ยกภาระจํายอมมาครอบเกิน/ไมค รบ
- ระบุชอ่ื ผูรบั จํานองผิด
- แบง กรรมสิทธิร์ วม ระบุชอื่ ในแปลงแยกสลับกัน
“ไมชอบดวยกฎหมาย” หมายความวา การกระทําท่ีฝาฝน ไมปฏบิ ัตติ ามท่กี ฎหมาย
บญั ญตั ไิ ว เชน การจดทะเบยี นท่ีดิน น.ส.๓ ซึง่ ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗) ออกตาม
ความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ใหประกาศการจดทะเบียนมีกําหนด
๓๐ วนั หรือการจดทะเบียนโอนมรดก ตามมาตรา ๘๑ แหงประมวลกฎหมายทดี่ นิ ซึง่ ตอ งประกาศ
มีกําหนด ๓๐ วนั หากประกาศไมค รบ ยอ มถอื วา เปน การจดทะเบียนไปโดยไมช อบ เปนการฝาฝน
กฎหมาย ตอ งเพิกถอนรายการจดทะเบยี นดังกลา ว 

๕

ตวั อยา งความไมชอบดวยกฎหมาย 
    - จพด. จดทะเบยี นไมมอี ํานาจ 

- จดทะเบยี นขายระหวางหามโอน 
- จดทะเบยี นทต่ี อ งมกี ารประกาศ ประกาศไมค รบ/ไมถ กู  
- ปลอมลายมอื ช่ือในหนังสือมอบอาํ นาจ 
- ปลอมตวั มาจดทะเบยี น 
- ใชหนงั สอื มอบอํานาจของคนตายมาจดทะเบยี นขาย 
ผูเ ยาวข ายทดี่ นิ ไมไ ดขออนญุ าตศาล 
- แบง ขายชลประทาน ตอ มารังวัดไมโ ดนเขตชลประทาน 
- โอนมรดกใหแ กผ ทู ่ีไมใ ชท ายาท 
- ส่งั แกไขเนอื้ ที่ และรปู แผนที่ (แบง แยก) แตแ จง ขา งเคยี งผดิ ตัว/ไมไ ดแ จง 
- ทํานิตกิ รรมไมต รงตามเจตนาของผูมอบอาํ นาจ 
- ศาลยกเลกิ การขายทอดตลาด 
- ผูจํานองไมใ ชเ จาของ (เดมิ แบงขายไป) 
- ไมมีเจตนาแบง หักเปน ท่สี าธารณประโยชน แตจ ะแบง แยกรับเงินทดแทน 
- จดทะเบียนฝา ฝน การยดึ /อายัดของศาล 
- จดผจู ดั การมรดกท้งั ทข่ี ณะจดไมไ ดเ ปนแลว
“เอกสารทีไ่ ดจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม” ไดแ ก โฉนดทด่ี ิน หนงั สือรับรองการ
ทําประโยชน แบบหมายเลข ๓ ใบไตสวน หนังสือสญั ญา บันทกึ ขอ ตกลง เร่อื งราวขอจดทะเบยี นสทิ ธิ
และนิติกรรม (ท.ด.๑) และทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย ใชในการจดทะเบียน
อสงั หารมิ ทรัพยอ นื่ ๆ ท่ไี มใชท ี่ดิน เชน จดทะเบียนขายบาน และรวมถงึ จดทะเบียนเกย่ี วกบั ที่ดนิ ท่ีไมมี
หนงั สอื แสดงสิทธใิ นที่ดนิ เชน จดทะเบยี นเชา ท่ดี ินทม่ี ี ส.ค.๑ 
“การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบยี นที่ดนิ ” หมายถงึ การยกรายการจดทะเบยี น
ท่ีไดมีการจดบันทึกไวในโฉนดท่ีดิน หนังสือรับรองการทาํ ประโยชน ใบไตสวน มาจดแจงในโฉนดที่ดิน
หรือหนงั สือรับรองการทําประโยชน อีกแปลงหนงึ่ เชน โฉนดที่ดนิ ท่มี กี ารจดทะเบยี นจํานอง เชา หรือ
ภารจาํ ยอมเมื่อมีการแบงแยก ถาไมใหแปลงแยกปลอดหรือพนไป ก็ตองยกรายการจาํ นอง เชา หรือ
ภารจํายอมในโฉนดแปลงแมมาจดแจง ไวใ นโฉนดแปลงแยก

๖

“ผูมสี วนไดเ สีย” หมายถึง ผูท่ีมสี ว นไดหรือสวนเสยี เก่ียวกบั การแกไ ขหรอื เพกิ ถอนถึง
ผูนั้นจะไดร ับประโยชนแ ตเพยี งฝา ยเดียวกต็ อ งแจง เชน แกเนือ้ ที่ใหมากขึ้นตอ งแจงใหเจา ของทีด่ ินทราบ
คาํ วา ผูมสี วนไดเสีย กรมท่ดี ินไดซอมความเขา ใจไปใหเจาหนา ท่ถี อื ปฏิบตั ติ ามหนงั สอื กรมทดี่ นิ ท่ี มท
๐๖๑๒/๑/ว ๒๓๙๖๕ ลงวันที่ ๑๙ ตลุ าคม ๒๕๑๘ วา “ผมู ีสว นไดเ สยี ไมค วรหมายความไปถงึ ผมู ี
สทิ ธใิ นท่ีดินคนแรกในหนังสอื แสดงสิทธใิ นทด่ี ินแปลงนั้นดว ย และถา เปน เรอื่ งแกไ ขเนอื้ ที่โดยหนังสือแสดง
สิทธิในท่ีดินแปลงน้ันมีการจดทะเบียนแบงแยกมากอน ผูมีสวนไดเสียก็ไมควรจะหมายความยอน
ไปถึงผูมีสิทธิในท่ีดินที่มีการจดทะเบียนแบงแยกคร้ังกอนดวย แตควรหมายความถึงเฉพาะผูจะไดหรือ
เสียสิทธิในขณะที่จะมีการสั่งเพกิ ถอนหรอื แกไ ขหนงั สือแสดงสทิ ธิในท่ดี ิน หรือรายการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละ
นติ ิกรรมเกย่ี วกับทดี่ นิ เทานนั้

๒. อสงั หาริมทรพั ยท ี่จะตอ งแกไ ขหรอื เพิกถอน ไดแก อสงั หาริมทรัพยท ี่เปน ทด่ี นิ หรือ
ส่งิ ปลกู สราง

๓. ผมู ีอํานาจส่ังแกไ ขหรือเพิกถอนเอกสารทไี่ ดจ ดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรม หรอื เอกสาร
ทไ่ี ดจ ดแจงรายการจดทะเบยี นอสังหาริมทรพั ย ทงั้ ทดี่ นิ ท่มี หี นังสอื สาํ คัญสาํ หรบั ทดี่ ินหรอื ไมกต็ าม และ
อสงั หารมิ ทรัพยอ ืน่ ท่ไี มใชท ี่ดิน ทง้ั ทตี่ ั้งอยใู นกรุงเทพมหานคร และจังหวดั อ่นื ๆ เปน อาํ นาจของอธบิ ดี
กรมทด่ี นิ หรอื รองอธบิ ดซี ึ่งอธบิ ดีกรมทด่ี นิ มอบหมาย

๔. เมอื่ พบวามกี ารจดทะเบยี นคลาดเคลอื่ นหรือไมช อบดว ยกฎหมาย กอนมคี ําสั่งแกไข/เพกิ
ถอนตามมาตรา ๖๑ วรรคหนึ่ง อธิบดหี รอื รองอธบิ ดซี ึ่งอธิบดกี รมที่ดนิ มอบหมายจะตอ งตงั้ คณะกรรมการ
สอบสวนตามกฎกระทรวงกอ น คณะกรรมการตามมาตรา ๖๑ ดงั กลาว มีอํานาจสอบสวนพยานหลกั ฐาน
และเรยี กโฉนดท่ดี ิน หรอื หนงั สอื รับรองการทาํ ประโยชน หรอื เอกสารท่ีไดจ ดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรม
หรือเอกสารทไ่ี ดจดแจงรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย หรือเอกสารอ่ืนท่ีเก่ียวของจากผทู ี่ยึดถือมา
พิจารณา เมื่อสอบสวนพยานหลักฐานแลวสรุปรายงานชี้แจงเหตุทคี่ ลาดเคลื่อนหรอื ไมช อบดว ยกฎหมาย
ไปยังผูมีอาํ นาจส่ังเพกิ ถอนหรือแกไขโดยดว น

๕. เมือ่ ดําเนนิ การแกไขเพกิ ถอนตามคาํ สงั่ อธิบดกี รมทด่ี ินเสรจ็ แลว ใหพ นกั งานเจา หนา ที่สง
โฉนดที่ดนิ หรือหนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชนหรือเอกสารท่เี รยี กมาคืนแกผ ยู ดึ ถอื ไป ถา เปน กรณเี พิกถอน
โฉนดทดี่ ินหรือหนังสอื รับรองการทําประโยชนห รอื เอกสารใด ใหเ กบ็ โฉนดทดี่ ินหรือหนงั สอื รับรองการทํา
ประโยชนห รือเอกสารทีเ่ พิกถอนไวใ นสารบบสําหรับท่ีดนิ หรอื อสังหาริมทรพั ยน้ัน แลว รายงานกรมทด่ี ิน
หรือศูนยร วบรวมขอมลู การเก็บเอกสารเกย่ี วกบั ท่ดี นิ แลว แตกรณี เพอ่ื แกไขหลกั ฐานตาง ๆ ใหต รงกัน
ตอไป 

๗

การคลาดเคลอื่ นเนื่องจากเขยี นหรอื พิมพข อความผิดพลาดตามมาตรา ๖๑ วรรคเจ็ด

๑. การเขยี นหรอื พิมพขอความผดิ พลาดตองมีหลักฐานชดั แจง
๒. ผูม ีสว นไดเสียจะตอ งยนิ ยอมใหแ กไ ขเปน ลายลักษณอ กั ษร ถา ผมู สี ว นไดเสยี ไมยนิ ยอม
ใหแ กไขเปน ลายลกั ษณอ กั ษรแลว ไมส ามารถแกไขได
๓. ผูมอี าํ นาจแกไขไดจ ะตองเปนพนกั งานเจา หนาท่ตี ามมาตรา ๗๑ แหงประมวลกฎหมายท่ดี นิ
ซง่ึ ไดแก เจา พนักงานท่ีดนิ ผูมีอาํ นาจจดทะเบยี น นายอาํ เภอ หรือปลดั อาํ เภอ ผูเปน หวั หนา กิง่ อําเภอ
๔. การแกไขเชนนีไ้ มต องใหผมู สี ว นไดเสยี ยืน่ คาํ ขอและเรียกคา คําขอ เพยี งแตบ นั ทึกถอ ยคาํ
ยินยอมใหแ กไขไวใ น ท.ด.๑๖ ก็เพียงพอแลว

ศาลมีคําพิพากษาหรือคําสง่ั ถงึ ทส่ี ดุ ใหเ พกิ ถอนหรอื แกไขตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด

๑. คําพพิ ากษาหรือคาํ สั่งศาลตองเปน เร่อื งท่ศี าลมีคําพพิ ากษาหรือคาํ สั่งใหเ พิกถอนหรือแกไข
รายการจดทะเบียนโดยตรง หรือเปนกรณีที่ศาลสง่ั ใหน ติ ิกรรมเปนโมฆะหรอื กรณีศาลสง่ั เพิกถอนการขาย
ทอดตลาด

๒. คาํ พพิ ากษาหรือคําส่ังของศาลทจ่ี ะมาดําเนนิ การเพิกถอนหรอื แกไขไดจะตอ งเปนคาํ
พิพากษาหรือคาํ สงั่ ท่ถี งึ ทีส่ ดุ แลว 

๓. การเพิกถอนหรือแกไ ขตามคาํ พิพากษาหรือคําสงั่ ศาล ไมต อ งแจงใหผ มู สี วนไดเ สยี ทราบ
๔. พนักงานเจาหนา ท่ีมอี ํานาจออกใบแทนได ถา ไมไดห นังสือแสดงสิทธใิ นท่ีดนิ มาดาํ เนนิ การ
๕. ขนั้ ตอนดาํ เนินการ กฎหมายกําหนดใหเ ปน ไปตามทีอ่ ธิบดีกรมท่ีดนิ ดําเนนิ การซง่ึ อธบิ ดี
กรมท่ดี ินไดก ําหนดไวแ ลว ตามระเบยี บกรมทีด่ นิ ที่ ๓/๒๕๑๖ ลงวันท่ี ๑๙ มกราคม ๒๕๑๖ และ
ระเบยี บกรมทดี่ นิ ฉบบั ท่ี ๒ (พ.ศ.๒๕๒๒) ลงวนั ที่ ๒๘ กันยายน ๒๕๒๒
๖. การแกไ ขหรือเพกิ ถอนในกรณนี ไี้ มตอ งใหผ ูม ีสว นไดเ สียมายน่ื คําขอและไมต อ งเรยี กคา คาํ
ขอ เปน เร่อื งทพี่ นักงานเจาหนาท่ตี องปฏบิ ัติไปตามคาํ พิพากษาหรือคาํ สัง่ ของศาล
กรณีท่ศี าลมีคาํ พพิ ากษาหรอื คาํ ส่ังถึงที่สดุ วา นิตกิ รรมหรือสญั ญาท่ีไดม ีการจดทะเบียนสิทธิ
และนติ กิ รรมน้ันตกเปนโมฆะ โดยมไิ ดม ีคาํ พพิ ากษาหรือคําสงั่ ใหเ พิกถอนหรอื แกไขรายการจดทะเบียนดว ย
หรือกรณีที่ศาลมีคาํ พิพากษาหรือคาํ สั่งถึงท่ีสุดใหเพิกถอนการขายทอดตลาดท่ีดิน สืบเน่ืองมาจาก
เจาพนกั งานบังคบั คดีดาํ เนนิ การขายทอดคลาดไปโดยไมช อบดวยกระบวนการที่บญั ญตั ไิ วต ามประมวล

๘

กฎหมายวธิ ีพจิ ารณาความแพง โดยมิไดมคี ําพิพากษาหรือคาํ ส่งั ใหเพิกถอนรายการจดทะเบยี นเกี่ยวกบั
การขยายทอดตลาดท่กี รมบังคบั คดแี จง ใหทางสํานักงานท่ดี นิ จดทะเบียนใหแ กผูซ อ้ื จาการขายทอดตลาด

เดมิ กรมทด่ี ินไดว างแนวทางปฏิบัติ หนังสือ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๔๘๓๗ ลงวนั ท่ี ๑๕ กุมภาพันธ
๒๕๔๘ แจง แนวทางปฏบิ ัตวิ า การเพิกถอนหรอื แกไขรายการจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมดังกลาว
พนักงานเจา หนา ทีไ่ มอ าจดําเนนิ การเพิกถอนหรือแกไขรายการจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมตามมาตรา ๖๑
วรรคแปด แหง ประมวลกฎหมายทด่ี ินได อาํ นาจหนา ทใี่ นการพิจารณาเพิกถอนหรอื แกไ ขรายการจดทะเบยี น
เปน อํานาจหนา ท่ขี องอธิบดหี รือรองอธบิ ดซี งึ่ อธบิ ดีกรมทด่ี ินมอบหมายตามมาตรา ๖๑ วรรคหน่งึ แหง ประมวล
กฎหมายท่ดี ิน

ปจ จบุ นั กรมทดี่ ินไดทบทวนแนวทางพิจารณาและปฏบิ ตั ใิ หม ตามหนังสือกรมทด่ี ิน ที่ มท
๐๕๑๕/ว ๒๑๒๑๑ ลงวันท่ี ๓ สิงหาคม ๒๕๕๐ โดยเห็นวากรณีท่ศี าลมีคาํ พิพากษาหรือคําส่ังถึงท่ีสุดวา
นิติกรรมหรือสัญญาท่ีไดม ีการจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมตกเปนโมฆะแลว การกระทาํ ดังกลาวจงึ เสียเปลา
ไมเกดิ ผลแตอ ยางใด และไมอ าจใหส ตั ยาบนั ใหส มบูรณได ซงึ่ ถือวาเปน นติ กิ รรมที่ไมมผี ลตามกฎหมาย
นอกจากนี้นิติกรรมที่ตกเปนโมฆะยังถือเสมือนไมมีการทํานิติกรรมจึงไมจาํ เปนตองเพิกถอน ดังนั้น
เม่อื ศาลมคี าํ พพิ ากษาหรือคาํ สัง่ ใหนิติกรรมตกเปนโมฆะแลว ศาลกจ็ ะไมสั่งเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี นอีก
เน่ืองจากผลของโมฆะถือเสมือนวาไมมีการทาํ นิติกรรมไมจาํ เปนตองส่ังเพิกถอนรายการจดทะเบียน
นิติกรรมน้ันอีก สวนกรณีที่ศาลมีคาํ พิพากษาหรือคําส่ังถึงท่ีสุดใหเพิกถอนการขายทอดตลาดรายใดแลว
ถอื เสมอื นวาไมม ีการขายทอดตลาดทีด่ นิ และไมมีการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมโอนสิทธใิ นทด่ี นิ ดังกลาว
ใหแกผูซือ้ ดงั น้นั จึงไมจ ําเปนตอ งดําเนนิ การเพกิ ถอนตามมาตรา ๖๑ วรรคหนงึ่ แหง ประมวลกฎหมาย
ทด่ี ิน ใหเกดิ ความลาชาและเพิม่ ข้นั ตอนทไี่ มจาํ เปนอีกแตประการใด จึงยกเลิกหนังสือกรมท่ีดนิ ท่ี มท
๐๕๑๕/ว ๐๔๘๓๗ ลงวนั ที่ ๑๕ กุมภาพนั ธ ๒๕๔๘ เสยี และใหถ อื ปฏิบตั ใิ หม โดยใหเ จาพนกั งานที่ดิน
ดาํ เนนิ การเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี นตามกรณีทั้งสองดงั กลา ว ตามนยั มาตรา ๖๑ วรรคแปด แหง
ประมวลกฎหมายทีด่ นิ แทน 

 
 
 
 
 
 

๙

การดําเนินการเม่ือตรวจสอบพบวา มกี รณตี องดําเนนิ การตามมาตรา ๖๑
วรรคหนึง่ แหงประมวลกฎหมายท่ดี ิน (เฉพาะกรณกี ารจดทะเบยี นสิทธิ

และนติ กิ รรมโดยคลาดเคลอื่ นหรอื ไมชอบดวยกฎหมาย)

๑. หลกั การและวิธีการพิจารณาเพ่อื ดําเนนิ การเพิกถอนหรือแกไขการ
จดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรม ตามมาตรา ๖๑ วรรคหนง่ึ แหง ประมวลกฎหมายท่ีดนิ
ในช้ันสาํ นกั งานทดี่ นิ  

๑.๑ การพิจารณาในเบ้ืองตน ชน้ั สาํ นกั งานทดี่ นิ
เมอื่ เจาหนาที่พบวา มกี รณีจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย

หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหารมิ ทรัพย ไปโดยไมถ กู ตอ ง ใหเจา หนา ที่ดาํ เนนิ การใน
เบ้อื งตน ดังน ี้

(๑) รวบรวมขอ เทจ็ จริงและเอกสารหลกั ฐานการจดทะเบยี นตลอดจนเอกสาร
หลกั ฐานตาง ๆ ทเี่ กยี่ วของทงั้ หมด รวมถงึ การสอบสวนพยานประกอบ (ถา มี) ใหค รบถว นเพียงพอท่จี ะใช
ในการพจิ ารณา

(๒) พิจารณาวาจากพยานเอกสารหลักฐานดังกลาว การจดทะเบียนสิทธิและ
นติ กิ รรมหรือการจดแจง เอกสารรายการจดทะเบียนเปนไปโดยไมถูกตองอยางไร และที่ถูกตอ งเปนอยา งไร 

(๓) หากตรวจสอบและพิจารณาแลวไดความแนชัดวา การจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมหรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนไมถูกตอ งน้นั เปน ไปโดยคลาดเคลือ่ นหรือไมชอบดว ย
กฎหมาย อยใู นหลักเกณฑท ี่จะตองแกไ ขหรอื เพิกถอนตามนยั มาตรา ๖๑ วรรคหนงึ่ แหงประมวลกฎหมาย
ที่ดิน ใหเสนอความเห็นวาคลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมายอยางไร จะมีวิธีดาํ เนินการแกไขหรือ
เพิกถอนรายการจดทะเบยี นนน้ั อยางไร โดยเสนอความเหน็ ตอผบู งั คับบญั ชาตามลําดับชัน้ สง เร่ืองราว
เอกสารประกอบการพจิ ารณาทัง้ หมดและความเห็นใหก รมทีด่ ินพจิ ารณาดาํ เนินการ

๑๐

ตัวอยา ง การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมโดยคลาดเคล่ือน
- มรดกที่มผี ูจัดการมรดก การโอนมรดกใหแกทายาทจะตอ งจดทะเบยี นในประเภท
“โอนมรดก” แตพ นักงานเจาหนาทจ่ี ดทะเบยี นประเภท “ให”
- จดทะเบียนแบง ขายท่ีดนิ ใหแ กกระทรวงการคลงั (ใชในราชการกรมชลประทาน)
แลว ตอมาปรากฏวา แนวคลองชลประทานตดั ผานทด่ี ินเพยี งบางสว นเนื้อทไ่ี มต รงกบั ทไี่ ดจ ดทะเบยี นไว
- จดทะเบียนจาํ นองเปนประกนั บันทึกชอื่ ธนาคารเพอื่ การเกษตรและสหกรณ เปน
ผรู บั จาํ นอง แตขอเท็จจรงิ สํานกั งานปลัดสาํ นักนายกรฐั มนตรี เปน ผรู ับจาํ นอง
- จดทะเบยี นในสารบญั จดทะเบยี นฉบบั ผูถอื แตไ มไ ดจ ดบันทกึ รายการจดทะเบียนลงใน
สารบญั จดทะเบียนฉบบั พนกั งานเจา หนาที่ ใหถกู ตองตรงกัน
- จดแจง ราคาซ้ือขายในสญั ญาขายท่ดี นิ เปนจํานวนเงนิ ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท แต
ปรากฏภายหลังวา คกู รณไี ดซ ้อื ขายกนั เปน จาํ นวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท
- จดทะเบยี นแบง กรรมสทิ ธร์ิ วม ใหโ ฉนดทดี่ ินแปลงแยกมชี ่อื นาย ก. และแปลงคงเหลือ
มีชื่อ นาย ข. ไมตรงกับเจตนาของเจาของท่ีดินทปี่ ระสงคจะแบง แยกที่ดนิ ใหโ ฉนดท่ีดินแปลงแยกเปนช่อื
นาย ข. และแปลงคงเหลอื เปน ช่อื นาย ก.
- จดทะเบยี นแบงหักเปนทสี่ าธารณประโยชน (ทางสาธารณประโยชน) แตผ ถู ือกรร
สิทธ์ทิ ่ดี นิ ตองการแบง แยกท่ดี ินเปนทางสวนบคุ คล
- จดทะเบยี นบันทึกชอื่ ผูใหส ญั ญา กับ ผรู บั สญั ญา สลับชอ งกนั
- จดทะเบยี นขายโฉนดทดี่ นิ พรอ มสง่ิ ปลูกสรา ง แตส ่งิ ปลูกสรางดังกลาวตง้ั อยบู นที่ดิน
ของอีกโฉนดทด่ี ินหนึ่ง คกู รณีมเี จตนาทจี่ ะซ้ือขายทด่ี นิ แปลงที่เปนท่ีตง้ั ของสิง่ ปลกู สรางทไ่ี ดต กลงซ้ือขาย
กนั แตไ ดน าํ โฉนดทด่ี นิ มาจดทะเบียนสลบั แปลงกนั
- จดทะเบยี นจาํ นองเปนประกันรวมสองโฉนด ซึง่ มชี อ่ื ผกู รรมสิทธ์ิทด่ี ินตางเจา ของกนั
จะตองแกไ ขรายการจดทะเบียนแยกเปน รายโฉนดและใชช ื่อการจดทะเบยี นวา “จาํ นองเปนประกนั ”

ตัวอยาง การจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมโดยไมช อบดวยกฎหมาย
- จดทะเบยี นขายท่ีดิน น.ส.๓ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ.๒๔๙๗) ออกตาม
ความในพระราชบญั ญตั ใิ หใ ชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ.๒๔๙๘ ใหประกาศการจดทะเบยี นมกี าํ หนด
๓๐ วนั แตไ มไดม กี ารประกาศหรือประกาศไมค รบกาํ หนด
- จดทะเบยี นใหท ีด่ นิ โดยเจาของไมไดมีเจตนาใหเ พียงแตใ หยืมโฉนดท่ีดินไปจํานอง

๑๑

เทา นัน้ นิติกรรมใหจ ึงเกดิ จากการแสดงเจตนาลวง ตกเปน โมฆะตามประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย
- ผจู ดั การมรดกจดทะเบยี นใหทีด่ นิ โดยมิไดจ ดทะเบียนโอนมรดกใหแ กท ายาทเจา มรดก

ทมี่ สี ทิ ธิรบั มรดกเสยี กอ น ขัดตอ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
- จดทะเบยี นแบงขายกระทรวงการคลงั (เพ่อื การชลประทานฯ) ตอ มามกี ารรังวัด

ปรากฏวา ทดี่ นิ ไมถกู แนวเขตคลองชลประทานตัดผา นแตอยางใด
- จดทะเบียนลงช่อื นาย ก. ผจู ดั การมรดก ตามพนิ ัยกรรมแบบเอกสารฝายเมืองไป

ภายหลงั จากทีศ่ าลมคี ําส่ังต้งั นาย ก. และ นาย ข. รวมกันเปนผูจ ดั การมรดกของผตู าย
- จดทะเบียนผูจดั การมรดกแตยังมไิ ดจ ดทะเบยี นโอนมรดกใหแ กต นเอง จงึ มใิ ชเจา ของ

ทีด่ ินยอมไมม สี ิทธนิ ําท่ีดนิ ไปจาํ นองในนามตนเองได ตอ งหา มตามมาตรา ๗๐๕ แหง ประมวลกฎหมาย
แพงและพาณชิ ย

- จดทะเบียนแบงใหแ ละออกโฉนดที่ดนิ แปลงแยก ภายหลงั ทศ่ี าลมคี าํ สงั่ พิทักษท รพั ย
เดด็ ขาดผถู อื กรรมสทิ ธ์ิทดี่ นิ แลว เปนการฝาฝนบทบญั ญัตมิ าตรา ๒๒ และ ๒๔ แหง พระราชบัญญตั ิ
ลมละลาย พ.ศ.๒๔๘๓

- จดทะเบยี นขายทีด่ นิ ตามโฉนดทีด่ ินทีอ่ ยูใ นระหวา งหา มโอน เปน นติ กิ รรมทมี่ ี
วตั ถปุ ระสงคเ ปนการตอ งหามชดั แจงโดยกฎหมายตามมาตรา ๕๘ ทวิ วรรคหา แหงประมวลกฎหมาย
ทด่ี ิน ตกเปน โมฆะตามมาตรา ๑๕๐ แหง ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย

- นําหนงั สือมอบอํานาจไปจดทะเบียนแตปรากฏวาผูม อบอาํ นาจตายกอนวนั จดทะเบยี น
เปน การจดทะเบียนในขณะผมู อบอํานาจไมมสี ภาพเปนบคุ คลและสญั ญาตวั แทนระงับสน้ิ ไปแลว ตามมาตรา
๘๒๖ แหง ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย

- ศาลมคี าํ สั่งใหเพิกถอนรายการขายทอดตลาดท่พี นักงานเจาหนา ท่ีไดจ ดทะเบยี นระงับ
จํานองและขายใหก บั ผูซ ื้อไดจ ากการขายทอดตลาดไปแลว

๑.๒ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเกีย่ วกับทด่ี ินหรอื อสังหาริมทรพั ยท่ีอยู
ระหวา งดําเนินการพจิ ารณาเพิกถอนหรือแกไข

กรณเี จา ของท่ีดนิ มคี วามประสงคจ ะขอจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมเกีย่ วกับที่ดนิ
ทีอ่ ยูร ะหวา งดาํ เนินการพจิ ารณาเพกิ ถอนหรอื แกไข ตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทีด่ ิน กรมท่ดี ิน
ไดวางทางปฏบิ ตั ใิ นกรณมี ผี ขู อจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมเกยี่ วกบั ทีด่ ินหรอื อสงั หาริมทรัพยท อ่ี ยรู ะหวา ง
ดําเนนิ การพจิ ารณาเพกิ ถอนหรือแกไ ขไวต ามหนังสอื กรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ ลงวนั ที่ ๑๒
กันยายน ๒๕๔๔ ขอ ๒ วา ใหพนักงานเจาหนาทแ่ี จง ใหผูขอจดทะเบยี นทราบวา ทีด่ ินหรืออสงั หารมิ ทรัพย

๑๒

ดงั กลาวอยใู นระหวา งดาํ เนนิ การพจิ ารณาเพิกถอนหรอื แกไ ขตามนยั มาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายท่ดี ิน
หากผูขอจดทะเบียนทราบแลวยังคงยืนยันใหจดทะเบียน ก็ใหบันทึกถอยคาํ ไว แลวใหผูขอจดทะเบียน
รบั ทราบแลว ดาํ เนนิ การจดทะเบยี นใหผ ขู อได แตหากผขู อจดทะเบียนไมย อมลงชอื่ รับทราบการแจง ก็ให
พนักงานเจาหนาท่ีบันทึกการแจงไวเปนหลักฐาน โดยมีเจาหนาที่ลงชื่อเปนพยานดวย ๒ คน แลว
จดทะเบียนใหผ ขู อตอ ไป 

๒. หลกั การและวธิ ีการพิจารณาเพอื่ ดาํ เนนิ การเพิกถอนหรือแกไ ขการ
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม ตามมาตรา ๖๑ วรรคหนงึ่ แหงประมวลกฎหมายท่ีดนิ
ในช้ันของกรมท่ดี นิ ที่ควรทราบ

๒.๑ การพิจารณาเรอื่ งในเบื้องตน
(๑) เมื่อเจา หนาท่ีของสาํ นักมาตรฐานการทะเบยี นทดี่ ินไดรับเรือ่ งที่จังหวัดหรือ

สาํ นกั งานที่ดนิ กรงุ เทพมหานครสงใหก รมที่ดินพิจารณาหรือมีผูรองเรียน เก่ียวกับการเพิกถอนหรือ
แกไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกย่ี วกับอสังหารมิ ทรัพย หรือการจดแจง เอกสารรายการจด
ทะเบยี นอสังหารมิ ทรัพยโดยคลาดเคลือ่ นหรือไมชอบดวยกฎหมาย ตามมาตรา ๖๑ วรรคหนึง่ แหง
ประมวลกฎหมายท่ีดิน เจาหนาทีจ่ ะตรวจสอบในเบ้อื งตน วา

๑) ขอเท็จจรงิ และเอกสารหลกั ฐานตาง ๆ ท่ีจังหวดั หรือสาํ นกั งานท่ดี ิน
กรงุ เทพมหานครสง มาประกอบการพจิ ารณา ครบถว นเพยี งพอที่จะใชในการพจิ ารณาหรอื ไม

๒) หากเห็นวาขอ เท็จจรงิ และเอกสารหลกั ฐานดังกลาวยงั ไมเ พียงพอทีจ่ ะ
พิจารณาใหเ ปน ท่ียตุ ไิ ด เจา หนาท่จี ะดําเนนิ การมีหนงั สอื แจง ใหจงั หวดั หรอื สาํ นักงานทด่ี ินกรงุ เทพมหานคร
ทราบ เพือ่ จัดสง เอกสารหลักฐานหรือสอบสวนขอเทจ็ จรงิ เพ่ิมเตมิ เพ่อื ประกอบการพิจารณา โดยในกรณี
ทพี่ จิ ารณาเห็นวา ตอ งการทราบเพิ่มในประเดน็ ใด แจงประเดน็ ใหจ ังหวดั หรือสํานกั งานที่ดินกรุงเทพมหานคร
ทราบดวย 

(๒) เม่ือไดข อเท็จจริงและเอกสารหลกั ฐานครบถว นเพยี งพอทจ่ี ะพจิ ารณาแลว
เจา หนาทด่ี าํ เนนิ การพิจารณาวา

๑) การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือการจดแจงเอกสารรายการ
จดทะเบยี นเปนไปโดยคลาดเคล่อื นหรือไมชอบดว ยกฎหมายหรือไม คลาดเคลอ่ื นหรอื ไมชอบดวยกฎหมาย
อยา งไร

๑๓

๒) หากพจิ ารณาแลว เห็นวา การจดทะเบยี นดังกลาวเปน ไปโดยถกู ตอ งแลว
ไมป รากฏวาไดมีการจดทะเบยี นไปโดยคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมชอบดวยกฎหมาย ไมอยูในหลกั เกณฑท ี่
จะตองเพิกถอนหรือแกไ ขตามนัยมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทด่ี ิน จะเสนอความเหน็ ตอ รองอธิบดี
ซึง่ ปฏิบตั ริ าชการแทนอธบิ ดเี พอื่ พิจารณา หากเห็นชอบเจาหนาท่แี จงผลการพิจารณาใหจังหวัดหรือ
สํานักงานทีด่ ินกรุงเทพมหานครทราบ หรือกรณีเปน เรอื่ งรอ งเรยี นใหแ จงผูรองเรยี นทราบดว ย

๓) หากเจาหนา ทไี่ ดพ จิ ารณาแลว ไดความแนชัดวา การจดทะเบียนสิทธิ
และนติ ิกรรมหรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี น เปนไปโดยคลาดเคลอื่ นหรือไมช อบดวยกฎหมาย
อยูในหลักเกณฑท่ีจะตองเพิกถอนหรือแกไขตามนัยมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน เสนอ
ความเห็นวาคลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมายอยางไร และจะมีวิธีดําเนินการแกไขหรือเพิกถอน
รายการจดทะเบยี นนั้นประการใด

๒.๒ การตง้ั คณะกรรมการสอบสวน
เม่ือความปรากฏวา การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือการจดแจงเอกสาร

รายการจดทะเบียน เปน ไปโดยคลาดเคลอื่ นหรอื ไมชอบดวยกฎหมาย อันอยูในหลักเกณฑทจี่ ะแกไ ขหรอื
เพกิ ถอนตามนัยมาตรา ๖๑ วรรคหน่งึ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน สาํ นักมาตรฐานการทะเบียนทด่ี นิ จะ
เสนอความเห็นและจดั ทําคาํ ส่ังต้ังคณะกรรมการสอบสวนข้ึนคณะหน่ึง เพื่อทําการสอบสวน
พยานหลักฐานใหไดความวา การจดทะเบียนหรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี นเปน ไปโดย
คลาดเคลือ่ นหรอื ไมช อบดวยกฎหมายหรือไม แลวเสนออธบิ ดีหรอื รองอธบิ ดีซงึ่ อธิบดมี อบหมายพจิ ารณา

๒.๒.๑ หลักเกณฑและการตั้งคณะกรรมการสอบสวน
การตง้ั คณะกรรมการสอบสวนเก่ยี วกับการจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรม

หรอื การจดแจงเอกสารายการจดทะเบียน
(๑) องคป ระกอบคณะกรรมการสอบสวน
๑) ที่ดินตั้งอยูในกรุงเทพมหานคร คณะกรรมการสอบสวน

ประกอบดวย เจา พนักงานทด่ี ินกรุงเทพมหานคร หรือเจา พนักงานท่ดี ินกรงุ เทพมหานครสาขา (ระบุเปน
ช่ือตาํ แหนง ไมร ะบุเปน ช่ือบคุ คล ฉะน้นั ในระหวางดําเนินการผใู ดยายมาเปน เจาพนกั งานทีด่ ินกรุงเทพฯ /
สาขา หรอื ผใู ดรักษาการในตําแหนง ดังกลาวยอ มเปน ประธานกรรมการทนั ที) หรอื ขาราชการทอ่ี ธบิ ดีหรือ
รองอธบิ ดซี ึง่ อธิบดมี อบหมายเหน็ สมควรเปนประธาน และกรรมการซึ่งเปนขาราชการตง้ั แตร ะดับหา ขึ้นไป
ในสํานักงานที่ดนิ กรุงเทพมหานคร หรือสํานกั งานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขา (แลวแตก รณ)ี อีกสองคน
โดยใหกรรมการคนหนึง่ เปน เลขานุการ

๑๔

๒) ทีด่ ินตง้ั อยใู นจังหวัดอื่น นอกจาก ๑) คณะกรรมการสอบสวน
ประกอบดวย เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดหรือเจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา (ระบุเปนชื่อตําแหนงไมระบุ
เปน ชอื่ บุคคลเชน เดยี วกบั กรณกี รงุ เทพฯ) หรือขาราชการท่อี ธบิ ดีหรอื รองอธบิ ดีซง่ึ อธิบดมี อบหมาย
เห็นสมควรเปน ประธาน และกรรมการ ซึง่ เปนขาราชการต้ังแตร ะดับหา ขึ้นไปในสาํ นักงานท่ีดินจังหวัด
หรอื สํานักงานที่ดินจงั หวดั สาขา (แลวแตก รณ)ี อีกสองคน โดยใหกรรมการคนหนง่ึ เปน เลขานกุ าร

(๒) การพิจารณาความเหมาะสมของคณะกรรมการสอบสวน
การที่จะพิจารณาตัง้ ผใู ดเปนกรรมการสอบสวนนั้น นอกจากจะตอ ง

ดําเนินการตามมาตรา ๖๑ วรรคสอง แหงประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงแลว เจาหนาที่
พิจารณาถึงความเหมาะสมในความรูความสามารถของกรรมการสอบสวนดวย เชน การจดทะเบียน
แบงแยกซึ่งเก่ียวของกับการรังวัด ก็ควรพิจารณาแตงตั้งเจาหนาท่ีจากฝายรังวัดรวมเปนกรรมการดวย
หรือเรื่องท่มี ีขอ พจิ ารณายงุ ยากซับซอน ก็ควรพิจารณาต้ังเจาหนาทท่ี ่ีมปี ระสบการณ เชน หวั หนาฝาย
ทะเบียนหรือหัวหนาฝายรังวัด รวมเปนกรรมการดวย และกรรมการท่ีไดรับแตงต้ังตองไมเปนผูมีสวน
เกี่ยวขอ งในการจดทะเบยี นท่คี ลาดเคลอื่ นหรอื ไมช อบดว ยกฎหมายนั้น เปนตน 

(๓) การตรวจสอบความเปน ปจ จบุ ันของขา ราชการทจี่ ะตง้ั เปน กรรมการ
กอนเสนอคําส่ังแตง ต้ังกรรมการ เจา หนาทจ่ี ะตรวจสอบกอ นวา

ขา ราชการระดับหา ขน้ึ ไปทจี่ ะแตง ตั้งเปน กรรมการสอบสวนน้ัน ยังดาํ รงตาํ แหนง ในสาํ นักงานทดี่ นิ ท่ีท่ดี ินนน้ั
ต้งั อยทู จี่ ะเปนกรรมการได โดยใหตรวจสอบกบั กองการเจา หนาทีแ่ ละ/หรือสํานักงานท่ดี ินจงั หวดั หรือสาขา
ที่ท่ดี นิ นั้นตั้งอยู

๒.๒.๒ การแจง คําสัง่ แตง ต้งั  
เม่ืออธิบดีหรือรองอธิบดีซ่ึงอธิบดีมอบหมายมีคําส่ังต้ังคณะกรรมการ

สอบสวนแลว กรมทีด่ ินจะสง คาํ สงั่ ดังกลาวใหจังหวดั หรอื สํานกั งานทดี่ นิ กรุงเทพมหานครเพอ่ื แจงให
คณะกรรมการสอบสวนรบั ทราบโดยดว นทสี่ ุด (กําหนดใหใชระดบั ความเรง ดว นของหนงั สอื แจง “ดว นทส่ี ดุ ”)
เน่ืองจากระยะเวลาในการดําเนินการตามกฎหมาย ๖๐ วันน้นั นบั แตวนั ท่อี ธิบดหี รอื รองอธิบดีซ่งึ อธิบดี
มอบหมายลงนามในคําส่งั (นบั แตว นั ท่ีออกคําสั่ง)

๒.๒.๓ การตง้ั คณะกรรมการสอบสวนกรณีเกย่ี วขอ งตอ งเพิกถอนหรอื แกไ ขการ
ออกเอกสารสิทธใิ นท่ดี นิ ดวย

การตั้งคณะกรรมการสอบสวนกรณีเพกิ ถอนการออกโฉนดที่ดนิ หรือหนังสือรับรองการทํา
ประโยชนโ ดยคลาดเคลื่อนหรอื ไมช อบดวยกฎหมาย รวมกับกรณกี ารจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมโดย

๑๕

คลาดเคลื่อนหรือไมชอบดวยกฎหมาย สํานักมาตรฐานการทะเบียนที่ดินจะสงเรื่องใหสาํ นักมาตรฐาน
การออกหนังสือสาํ คัญพิจารณาต้งั คณะกรรมการสอบสวนท้งั สองกรณีไปในคราวเดียวกนั

๒.๓ การนับระยะเวลาการสอบสวน
การนบั ระยะเวลาการสอบสวนของคณะกรรมการสอบสวน เริ่มนบั ตง้ั แตว นั ท่อี อก

คาํ ส่ัง ซง่ึ เปนวนั ทอี่ ธบิ ดีหรือรองอธิบดซี ่งึ อธิบดมี อบหมายลงนามในคาํ ส่งั ตงั้ คณะกรรมการสอบสวน มิใช
วนั ที่คณะกรรมการไดรับทราบคําสง่ั

๒.๔ การขอขยายระยะเวลาสอบสวน
กรณีที่คณะกรรมการสอบสวนไมสามารถดําเนินการสอบสวนใหแ ลว เสร็จภายใน

๖๐ วนั นับแตว นั ทไ่ี ดม คี าํ สงั่ ใหทําการสอบสวน และคณะกรรมการสอบสวนรายงานเหตุทที่ าํ ใหการสอบสวน
ไมแลวเสร็จเพ่ือขอขยายระยะเวลาการสอบสวนมายังกรมท่ีดิน สาํ นักมาตรฐานการทะเบียนที่ดินจะ
ตรวจสอบวาคณะกรรมการสอบสวนไดข อขยายระยะเวลาการสอบสวนเกินกาํ หนด ๖๐ วัน ตามที่
กฎหมายกําหนดหรอื ไม

เมือ่ ตรวจสอบและพิจารณาถึงความจาํ เปน ของคณะกรรมการสอบสวน ตลอดจน
ระยะเวลาตามทีก่ ฎหมายกําหนดแลว เหน็ ควรขยายระยะเวลาการสอบสวนได จะเสนอความเห็นตอ
อธิบดีหรือรองอธิบดีซ่งึ อธบิ ดีมอบหมายเพื่อพจิ ารณาอนญุ าตโดยดวน

เมื่ออธบิ ดีหรอื รองอธบิ ดีซ่ึงอธิบดีมอบหมายอนุญาตใหข ยายระยะเวลาการสอบสวน
แลว เจา หนาทจ่ี ะมหี นังสือแจงจังหวัดหรอื สํานกั งานทด่ี ินกรงุ เทพมหานครเพอ่ื แจง ใหคณะกรรมการสอบสวน
รับทราบ และเม่ืออธบิ ดหี รอื รองอธบิ ดซี ง่ึ อธิบดีมอบหมายอนญุ าตใหขยายระยะเวลาการสอบสวนจนครบ
กําหนดทสี่ ามารถขอขยายแลว (๖๐ วนั ) คณะกรรมการสอบสวนจะขอขยายระยะเวลาการสอบสวน
ออกไปอีกไมไ ด

๒.๕ การเปลี่ยนแปลงกรรมการสอบสวน
กรณีคณะกรรมการสอบสวนขอเปลี่ยนแปลงกรรมการสอบสวน อาจเนอื่ งมาจาก

กรมที่ดินไดม ีคาํ สัง่ ใหกรรมการบางทา นยา ยไปดาํ รงตําแหนง ทจี่ ังหวดั อน่ื ทาํ ใหไ มส ามารถปฏบิ ตั หิ นาท่ี
กรรมการสอบสวนตอไปได หรอื กรณมี ีการคดั คา นการแตง ต้งั กรรมการสอบสวน เม่ือเจา หนาทีพ่ ิจารณา
แลว เห็นวา มีเหตผุ ลอันสมควรใหเ สนอความเหน็ พรอ มทาํ คาํ สั่งเปลย่ี นแปลงกรรมการสอบสวน เสนอตอ
อธิบดหี รอื รองอธบิ ดซี ึ่งอธิบดีมอบหมายพิจารณา

เมอื่ อธบิ ดีหรอื รองอธบิ ดีซึ่งอธิบดมี อบหมายมคี าํ สงั่ ใหเ ปล่ียนแปลงกรรมการสอบสวน
แลว เจาหนาท่ีจะสงคาํ สั่งดังกลาวใหจังหวัดหรือสํานักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครเพื่อแจงคณะกรรมการ

๑๖

สอบสวนรบั ทราบโดยดวนทสี่ ดุ และมผี ลทําใหกรรมการเดมิ พน จากหนา ท่ี และกรรมการทไี่ ดร บั แตงตั้ง
ใหมเขาทาํ หนา ทแ่ี ทนกรรมการเดมิ ซงึ่ การนบั ระยะเวลาการสอบสวน ใหน ับระยะเวลาตอเนอ่ื งจาก
ระยะเวลาเดมิ ไมอ าจเร่มิ นบั ระยะเวลาในการดําเนินการสอบสวนใหมได โดยใหแ จง คณะกรรมการทราบดว ย

๒.๖ การตรวจสอบรายงานการสอบสวนของคณะกรรมการสอบสวน
เมอ่ื ไดร ับรายงานการสอบสวนของคณะกรรมการสอบสวนแลว เจา หนาท่ีของสาํ นักมาตรฐาน
การทะเบยี นที่ดนิ จะตรวจสอบดงั น้ี

(๑) ตรวจสอบเอกสารหลกั ฐาน เชน
- สาํ เนาหนงั สอื แสดงสิทธิในทดี่ ิน
- สําเนาเร่ืองราวขอจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรม (ท.ด.๑) หรือ (ท.ด.๑ ก.)
- สาํ เนาหนงั สอื สญั ญาประเภทตาง ๆ
- สําเนาบนั ทกึ ขอ ตกลง (ท.ด.๑๖)
- สาํ เนาคําขอจดทะเบียน (ท.ด.๙)
- สําเนาประกาศ (ท.ด.๒๕)
- สําเนาใบเสรจ็ รับเงินคา ธรรมเนยี ม ภาษี อากร
- สาํ เนาเอกสารสารบบทดี่ นิ ที่เกยี่ วของ
ฯลฯ (แลว แตก รณี)

(๒) ตรวจสอบการแจง ผูมีสวนไดเสียของคณะกรรมการสอบสวน
- คณะกรรมการสอบสวนไดแจงผูมีสวนไดเสียโดยทาํ เปนหนังสือสงทาง

ไปรษณยี ล งทะเบยี นตอบรบั เพอื่ ใหโอกาสคดั คานการเพิกถอนหรอื แกไ ขรายการจดทะเบยี นถูกตอ งตามนัย
กฎกระทรวง หมวด ๒ ขอ ๗ และขอ ๘ หรือไม

- กรณผี ูม ีสวนไดเ สยี ถึงแกก รรมแลว คณะกรรมการสอบสวนไดแ จง ทายาท
ของผูนั้นเพ่ือใหโอกาสคัดคานหรือไม เนื่องจากทายาทของผูน้ันก็ถือวาเปนผูมีสวนไดเสีย การแจงให
ทายาททราบ ใหแจง เทา ที่สามารถจะแจงได ไมจําเปน จะตอ งแจงใหท ายาททกุ คนทราบ หรือผูมสี ว นไดเ สีย
ท่ถี ึงแกกรรมแลวมผี จู ัดการมรดก ใหแ จงผูจดั การมรดกแทนการแจงทายาทอ่นื หรอื กรณีผจู ัดการมรดก
อยูในฐานะเปน ผูมีสวนไดเสยี ดว ย คณะกรรมการไดแจงผูนั้นในฐานะสวนตวั และในฐานะผูจ ัดการมรดก
ดว ยหรือไม

- กรณีนติ บิ คุ คลเปน ผูมผี สู ว นไดเสยี เชน ธนาคาร คณะกรรมการสอบสวน

๑๗

จะตอ งแจง กรรมการผูจ ัดการธนาคารสาํ นกั งานใหญ เวน แตหนงั สือมอบอํานาจของธนาคารสํานกั งานใหญ
จะระบวุ ามอบอาํ นาจใหผ ูจัดการธนาคารสาขามอี ํานาจใหถ อยคํายนิ ยอมเกย่ี วกบั การแกไขหรือเพิกถอน
รายการจดทะเบยี นหรอื การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบยี น การแจง ผูมีสวนไดเสียกส็ ามารถแจง
ผจู ัดการธนาคารสาขาได

- กรณีสว นราชการเปนผูม สี ว นไดเสยี คณะกรรมการตอ งแจงหวั หนาสว น
ราชการน้ัน ๆ เชน เจา หนาทเี่ วนคนื ไดแ ก กรงุ เทพมหานคร ใหแจงผูวา ราชการกรุงเทพมหานคร
หรือแขวงการทาง กรมทางหลวง ใหแจง อธบิ ดีกรมทางหลวง หรือการทางพเิ ศษแหงประเทศไทย ให
แจง ผูวาการการทางพิเศษแหงประเทศไทย เปนตน

- กรณกี ารเพิกถอนหรอื แกไ ขการจดทะเบียนที่เก่ยี วขอ งกบั ท่ีสาธารณประโยชน
ผมู ีสวนไดเสยี ไดแกผมู ีหนา ทด่ี แู ลรักษาทส่ี าธารณประโยชนน ั้น ๆ เชน การแกไ ขหรอื เพิกถอนรายการ
จดทะเบียนแบง หกั เปน ทางสาธารณประโยชน คณะกรรมการสอบสวนตอ งแจง นายอาํ เภอหรอื นายกเทศมนตรี
ทองที่ที่ทด่ี ินนั้นตั้งอยู

- กรณีท่ีคณะกรรมการสอบสวนไมอาจแจงผูมีสวนไดเสียเพ่ือใหโอกาส
คัดคา นได เชน ไปรษณยี ไมส ามารถนาํ หนงั สือแจงสงถึงผรู บั ได เนอ่ื งจากผรู ับยายไมทราบทอ่ี ยใู หม
คณะกรรมการสอบสวนไดด ําเนนิ การปดหนงั สือแจงตามนยั กฎกระทรวง หมวด ๒ ขอ ๙ ซึ่งจะถอื วา
ผูมสี วนไดเ สยี ไดรบั แจงและไมค ดั คาน แลว หรือไม

- กรณผี มู ีสวนไดเสียคัดคานการจดทะเบยี นหรอื การจดแจง เอกสารรายการ
จดทะเบียนใหเ จาหนาท่ีตรวจสอบวา ผมู สี ว นไดเสยี ไดมหี นังสอื ขอคัดคา นภายในกาํ หนด ๓๐ วันนบั แต
วันทีไ่ ดร บั หนงั สอื แจง ตามนัยกฎกระทรวง หมวด ๒ ขอ ๑๐ หรือไม

(๓) ตรวจสอบความเห็นของคณะกรรมการสอบสวน
เจา หนา ท่ขี องสํานักมาตรฐานการทะเบียนทด่ี ินจะตรวจสอบวา

คณะกรรมการสอบสวนมคี วามเห็นวาอยา งไร ควรเพกิ ถอนหรือแกไขรายการจดทะเบยี นหรือการจดแจง
เอกสารรายการจดทะเบียนหรือไม อยา งไร

เมือ่ เจาหนา ท่ีตรวจสอบรายงานการสอบสวนและเอกสารหลกั ฐานของ
คณะกรรมการสอบสวนแลว เหน็ ควรใหค ณะกรรมการสอบสวนทาํ การสอบสวนเพิม่ เตมิ เจา หนาท่ีอาจจะ
กาํ หนดประเดน็ เสนออธิบดหี รือรองอธิบดซี ่ึงอธิบดีมอบหมายพจิ ารณา หากเห็นควรมีการสอบสวน
เพมิ่ เติมใหสงประเด็นพรอ มสงเอกสารทีเ่ กย่ี วของไปใหค ณะกรรมการสอบสวนคณะเดมิ เพือ่ ทาํ การ

๑๘

สอบสวนเพิ่มเติมภายใน ๑๕ วันนับแตวันที่ไดรับรายงานการสอบสวนของคณะกรรมการสอบสวน
ตามนยั กฎกระทรวงฯ หมวด ๑ ขอ ๖

๒.๗ การออกคําสงั่ เพิกถอนหรอื แกไ ข
เม่ือเจาหนาท่ีพจิ ารณาเหน็ วา กรณีเปน การจดทะเบยี นหรือจดแจงเอกสารรายการ

จดทะเบียนไปโดยคลาดเคลือ่ นหรือไมช อบดวยกฎหมาย ควรเพกิ ถอนหรือแกไ ขรายการจดทะเบยี นหรือ
การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบยี น จะเสนอความเห็นพรอมทําคําสั่งเพิกถอนหรอื แกไขเสนออธิบดหี รอื
รองอธิบดซี ่งึ อธิบดีมอบหมายพจิ ารณา

ถา ผูมสี ว นไดเสยี คัดคานการเพกิ ถอนหรอื แกไข เจาหนา ทจี่ ะพิจารณาคําคัดคา น
วามเี หตุผลเพยี งใด ถา คาํ คดั คา นมเี หตุผลฟง ขน้ึ เชน จะดําเนนิ การเพิกถอนการจดทะเบียนขายทดี่ ิน
ของผเู ยาว โดยผเู ยาวมาขอจดทะเบียนเองมิไดร บั อนุญาตจากศาล หากขอเทจ็ จรงิ ตามคาํ คดั คานปรากฏ
หลักฐานวา ผเู ยาวน้นั บรรลนุ ิติภาวะโดยการสมรสแลว ในขณะจดทะเบียน ในกรณนี ้ยี อมรบั ฟง คําคดั คาน
โดยไมเ พิกถอนได แตถ า คาํ คดั คานนั้นไมมเี หตผุ ลท่จี ะรบั ฟง ได การคัดคา นก็ไมเ ปน เหตใุ หระงบั การแกไข
หรือเพกิ ถอนแตอ ยางใด

๒.๘ การแจง คําส่งั เพกิ ถอนหรอื แกไข
เมื่ออธบิ ดหี รือรองอธิบดีซ่ึงอธิบดีมอบหมายมีคําส่งั ใหเ พกิ ถอนหรอื แกไขแลว

สาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนท่ดี ินจะมีหนังสือแจงคาํ สง่ั ใหจังหวดั หรอื สํานักงานทดี่ นิ กรงุ เทพมหานคร
ดําเนินการตอไป และแจงคาํ สงั่ ดังกลาวพรอมดวยเหตุผลใหผูมีสวนไดเสียทราบโดยสงทางไปรษณีย
ลงทะเบียนตอบรับ เพ่ือใหโอกาสผูมสี ว นไดเสยี อทุ ธรณหรอื โตแ ยงคาํ สัง่ โดยใหระบใุ นคาํ สั่งดวยวา
“หากผมู ีสวนไดเ สยี ประสงคจ ะอุทธรณห รอื โตแยง คาํ สั่ง ใหย น่ื อทุ ธรณห รือโตแ ยง ตออธบิ ดีภายใน ๑๕
วนั นบั แตวันทไ่ี ดรบั แจง คําส่ัง ตามนัยมาตรา ๔๔ แหงพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง
พ.ศ.๒๕๓๙ ในกรณีท่ีมีการอุทธรณ หากครบกําหนดระยะเวลาในการพิจารณาของผมู อี าํ นาจพิจารณา
อทุ ธรณต ามมาตรา ๔๕ แหง พระราชบญั ญัตวิ ธิ ีปฏบิ ตั ิราชการทางปกครอง พ.ศ.๒๕๓๙ ประกอบกับ
กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔ (พ.ศ.๒๕๔๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติดังกลาวแลว ไมวาจะมีคาํ
วินิจฉัยของผูมีอาํ นาจพิจารณาอุทธรณหรือไมก็ตาม ผมู ีสวนไดเสยี สามารถทําคําฟองเปน หนงั สือย่นื ตอ
ศาลปกครองหรือสง คาํ ฟอ งทางไปรษณยี ลงทะเบยี นไปยงั ศาลปกครองภายในระยะเวลา ๙๐ วนั นบั แต
วนั ที่รหู รอื ควรรถู งึ เหตแุ หง การฟองคดี ตามมาตรา ๔๙ แหง พระราชบญั ญตั จิ ดั ต้งั ศาลปกครองและวธิ ี
พจิ ารณาคดีปกครอง พ.ศ.๒๕๔๒“

๑๙

ในกรณีทเี่ จา หนา ท่ีไมอาจแจง คาํ สงั่ ใหผ ูม สี วนไดเ สียทราบได กรมทดี่ ินจะแจงให
จังหวัดหรือสํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครดําเนินการแจงผูมีสวนไดเสีย โดยปดคาํ ส่ังไวในท่ีเปดเผย
สามารถเหน็ ไดช ัดเจน ณ สํานกั งานทด่ี ิน สํานักงานเขต ทีว่ าการอาํ เภอหรือท่วี าการกิ่งอําเภอ ทีท่ าํ การ
แขวงหรอื ที่ทาํ การกาํ นนั ทองที่ สํานักงานหรอื ทที่ าํ การองคก รปกครองสว นทอ งถ่ินซงึ่ ท่ดี นิ นนั้ ตั้งอยู และ
ในบรเิ วณทด่ี นิ นน้ั แหง ละหนงึ่ ฉบับ แลว ใหส งหลกั ฐานการปด ประกาศใหกรมทด่ี นิ ตอ ไป

๒.๙ การตรวจสอบการเพิกถอนหรือแกไขของสํานกั งานที่ดนิ ตามคาํ สง่ั
เม่ือจังหวัดหรือสํานักงานที่ดนิ กรุงเทพมหานครไดด ําเนนิ การเพิกถอนหรือแกไ ข

รายการจดทะเบียนหรือการจดแจง เอกสารรายการจดทะเบยี นตามคําสง่ั อธบิ ดี และรายงานการเพกิ ถอนหรอื
แกไ ขมายังกรมที่ดนิ เจา หนา ทีข่ องสาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทีด่ นิ จะตรวจสอบวา จังหวัดหรอื
สาํ นักงานทด่ี นิ กรุงเทพมหานครไดด าํ เนินการตามหนงั สือกรมทดี่ นิ ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ ลงวันท่ี
๑๒ กันยายน ๒๕๔๔ ครบถว นถูกตอ งหรอื ไม หากเจาหนาท่ีตรวจสอบแลวถูกตองไมมีขอทักทวง
หากจะตองหมายเหตุการเพิกถอนหรือแกไขในเอกสารหลักฐานท่ีเก็บรักษาอยูท่ีฝายตรวจสอบและ
ควบคุมทะเบียนท่ีดิน สวนกําหนดสิทธิในท่ีดินและควบคมุ ทะเบียนท่ีดิน ก็ใหสง เอกสารทเี่ กี่ยวของใหฝ า ย
ตรวจสอบและควบคมุ ทะเบยี นทีด่ ินดาํ เนินการตอ ไป

๒.๑๐ การดาํ เนินการในกรณมี กี ารอทุ ธรณคาํ สงั่ อธบิ ดขี องผมู ีสว นไดเ สีย
ในกรณีอธิบดีหรอื รองอธบิ ดีซ่ึงอธบิ ดีมอบหมายมคี าํ สั่งเพิกถอนหรือแกไ ข

รายการจดทะเบียนที่ดนิ หรอื รายการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี นท่ีดิน พรอ มท้ังไดมหี นังสอื แจงผูม ี
สว นไดเ สยี ทราบเพ่อื ใหโ อกาสอุทธรณคําส่ังแลว ผมู สี ว นไดเ สียไดอทุ ธรณคาํ สัง่ ของอธบิ ดที ่ใี หแ กไ ขหรือ
เพิกถอนเจา หนา ท่จี ะตรวจสอบวา ผูม ีสว นไดเสยี ยนื่ คําอุทธรณเ ปนหนังสือโดยระบขุ อโตแยงและ
ขอ เทจ็ จรงิ หรือขอ กฎหมายภายในกาํ หนดเวลา ๑๕ วันนบั แตว นั ทไี่ ดรับแจง คําสั่งแกไ ขหรือเพกิ ถอน
หรอื ไม แลวจงึ พจิ ารณาคําอุทธรณ

(๑) กรณผี ูทาํ คําสั่ง (อธิบดีกรมทดี่ นิ หรอื รองอธิบดซี ง่ึ อธบิ ดีมอบหมาย)
เหน็ ดวยกบั คาํ อุทธรณ

หากเห็นดว ยกับคําอุทธรณไ มว าทัง้ หมดหรือบางสวน สํานกั มาตรฐานการ
ทะเบยี นท่ีดินจะเสนอความเหน็ พรอ มทําคําส่งั เปลีย่ นแปลงคําสั่งเดิมตามความเหน็ เสนออธิบดหี รอื รอง
อธิบดีซึง่ อธบิ ดมี อบหมายพิจารณา ซึ่งตอ งพจิ ารณาใหแ ลวเสรจ็ ภายใน ๓๐ วันนบั แตว นั ทไี่ ดร บั อทุ ธรณ

๒๐

เมือ่ อธบิ ดหี รือรองอธิบดซี ง่ึ อธบิ ดมี อบหมายมีคําสงั่ เปล่ยี นแปลงคําสง่ั เดมิ
แลว กรมทด่ี นิ จะมีหนังสอื แจงจงั หวัดหรอื สํานักงานท่ดี ินกรงุ เทพมหานครเพื่อดําเนนิ การตอไป และแจง
ผอู ทุ ธรณท ราบ

(๒) กรณผี ูทาํ คาํ สง่ั (อธบิ ดกี รมทด่ี นิ หรือรองอธิบดซี ึ่งอธบิ ดีมอบหมาย)
ไมเ หน็ ดวยกบั คําอุทธรณ

หากอธิบดีหรือรองอธบิ ดซี ึ่งอธิบดีมอบหมายพิจารณาแลวไมเหน็ ดว ยกับ
คําอุทธรณไมวาท้ังหมดหรือบางสวน กรมที่ดินจะมีหนังสือแจงผลการพิจารณาอุทธรณคาํ ส่ังใหผูมีสวน
ไดเสียทราบ และรายงานความเห็นพรอมดวยเหตุผลเสนอรองปลัดกระทรวงมหาดไทย หัวหนากลุม
ภารกิจดานกิจการความม่ันคงภายใน ผูมีอํานาจพิจารณาอทุ ธรณ ตามนยั มาตรา ๔๕ แหง
พระราชบัญญัติวธิ ีปฏบิ ตั ริ าชการทางปกครอง พ.ศ.๒๕๓๙ ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔ (พ.ศ.
๒๕๔๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.๒๕๓๙ ภายในกาํ หนด
๓๐ วันนับแตวันที่ไดรับอุทธรณ เพ่ือใหรองปลัดกระทรวงมหาดไทยฯ พิจารณาอุทธรณใหแลว เสรจ็
ภายใน ๓๐ วันนบั แตว นั ทไ่ี ดร บั รายงาน เมอื่ รองปลัดกระทรวงมหาดไทยฯ พิจารณาคาํ อทุ ธรณแลว ไมวา
จะเห็นดวยกับคําอุทธรณหรือไมก็ตามกรมท่ีดินจะมีหนังสือแจงผลการพิจารณาอุทธรณของรอง
ปลัดกระทรวงมหาดไทยฯ และสิทธฟิ องคดปี กครองใหผอู ทุ ธรณทราบตอ ไป
หมายเหตุ ปจ จุบนั ตามพระราชบัญญัตริ ะเบียบบรหิ ารราชการแผนดิน พ.ศ.๒๕๓๔ ซึง่ แกไขเพิ่มเติม
พระราชบญั ญัตริ ะเบยี บบรหิ ารราชการแผน ดิน (ฉบับที่ ๕) พ.ศ.๒๕๔๕ ประกอบกบั กฎกระทรวง วา
ดวยกลุมภารกิจ พ.ศ.๒๕๔๕ และฉบับแกไข บัญญัติใหอาํ นาจพิจารณาอุทธรณขางตนเปนอาํ นาจ
ของรองปลัดกระทรวงมหาดไทย หัวหนา กลุมภารกจิ ดา นกิจการความม่ันคงภายใน

๒.๑๑ การดาํ เนินการกรณีการคลาดเคลอื่ นเนอื่ งจากเขียนหรือพมิ พขอความ
ผิดพลาด ตามมาตรา ๖๑ วรรคเจด็ แหง ประมวลกฎหมายทดี่ นิ

กรณีจังหวัดหรือสาํ นักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสงเร่อื งใหกรมท่ีดินพิจารณา
ดาํ เนนิ การเพกิ ถอนหรอื แกไ ขรายการจดทะเบยี นตามความในมาตรา ๖๑ วรรคหนง่ึ แหงประมวลกฎหมาย
ท่ีดิน แตเมื่อสํานักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน (สมท.) ไดตรวจสอบขอเท็จจริงและเอกสารหลักฐาน
แลวปรากฏวาเปนการดาํ เนินการโดยคลาดเคล่ือน เนื่องจากเขยี นหรอื พมิ พขอความผดิ พลาดโดยมี
หลกั ฐานชัดแจง ตามนัยมาตรา ๖๑ วรรคเจด็ กลา วคอื การเขียนหรอื พิมพข อความผิดพลาดตองมี
หลกั ฐานชัดแจง , ผูมสี ว นไดเ สยี จะตองยนิ ยอมใหแกไขลายลกั ษณอักษร ถา ผมู ีสวนไดเ สยี ไมยินยอมให

๒๑

แกไขเปนลายลกั ษณอ กั ษรแลวไมส ามารถแกไขได, ผมู อี าํ นาจแกไขไดจะตองเปน พนกั งานเจา หนาท่ีตาม
มาตรา ๗๑ แหง ประมวลกฎหมายทด่ี ิน ซึง่ ไดแ ก เจา พนักงานทีด่ นิ ผูมอี าํ นาจจดทะเบียน นายอําเภอ
หรอื ปลัดอําเภอผูเปนหวั หนา กงิ่ อาํ เภอ, การแกไ ขเชน น้ีไมตองใหผ มู ีสว นไดเสยี ยื่นคําขอและเรยี กคาคําขอ
เพียงแตบ นั ทกึ ถอยคาํ ยนิ ยอมใหแ กไขไวใ น ท.ด.๑๖ กเ็ พยี งพอแลว กรณนี สี้ ํานักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ
จะแจงใหจ งั หวัดหรือสํานักงานทด่ี นิ กรุงเทพมหานครทราบวา กรณีดงั กลา วเปนอาํ นาจของเจาพนักงาน
ที่ดนิ ซงึ่ เปน พนกั งานเจา หนา ทตี่ ามมาตรา ๗๑ แหง ประมวลกฎหมายท่ีดิน ทีจ่ ะแกไขใหเ ปนการถูกตองได
หากผูมสี วนไดเ สยี ไดยินยอมเปนลายลกั ษณอ ักษรใหแกไขแลว

ตวั อยางของการเขียนหรอื พมิ พข อ ความผิดพลาด
- ช่ือตัว ชอื่ สกลุ อายุ ชอื่ บดิ า ชือ่ มารดา ทีอ่ ยู ของผขู อผิดไปจากหลกั ฐานทผ่ี ูขอนํามา
ยื่นประกอบการจดทะเบียน เชน บัตรประจําตวั ประชาชน บตั รขาราชการ สําเนาทะเบยี นบา น เปน ตน
- ในคาํ ขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม (ท.ด.๑) ประเภทผูจัดการมรดก ระบวุ า
นาย ก. ผจู ัดการมรดกของนาย ข. แตใ นรายการจดทะเบยี นในชองผรู บั โอนมชี ่ือ นาย ก. ไมม ี
คําตอ ทา ยวา ผูจ ดั การมรดกของนาย ข.
- เจาหนาทไ่ี ดน าํ เลขที่ น.ส.๓ ก. ซง่ึ ตอเลขใหก บั น.ส.๓ ก. แปลงอน่ื ไปแลว นํากลบั มา
ตอ อีกครง้ั จึงเปนการตอ เลขท่ี น.ส.๓ ก. ซํ้ากนั อันมีผลทาํ ใหเ ลขท่ี น.ส.๓ ก. ในแปลงแบง แยกผิดพลาด
คลาดเคลอ่ื นไปดวย แตเปน ความผดิ พลาดคลาดเคลื่อนเน่ืองจากเขยี นผดิ โดยมีหลกั ฐานชดั แจง
๒.๑๒ การดําเนินการกรณีศาลมคี ําพพิ ากษาหรอื คาํ สง่ั ถงึ ทส่ี ุดใหเ พิกถอนหรือ
แกไข ตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แหง ประมวลกฎหมายท่ดี ิน

การท่พี นักงานเจา หนาท่ีจะทําการเพกิ ถอนหรือแกไ ขรายการจดทะเบยี นตาม
คําพพิ ากษาหรือคําสง่ั ถึงที่สดุ ของศาล ตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แหง ประมวลกฎหมายท่ดี ิน จะตอ งเปน กรณี
ท่ีศาลมคี ําพิพากษาหรือคาํ ส่งั ถึงทสี่ ุดใหเพิกถอนหรอื แกไ ขรายการจดทะเบยี นโดยตรง หรือเปน กรณีโมฆะ
หรือศาลสัง่ เพกิ ถอนการขายทอดตลาด ซ่งึ เปนอาํ นาจของเจา พนกั งานทด่ี ิน และเปนพนักงานเจาหนาท่ี
ตามมาตรา ๗๑ แหง ประมวลกฎหมายที่ดนิ แตถาศาลมไิ ดมคี ําพิพากษาหรอื คําสง่ั ใหเ พกิ ถอนหรอื แกไข เชน

- คูค วามประนีประนอมยอมความกนั โดยตกลงใหเพกิ ถอนรายการจดทะเบียน
และศาลพิพากษาตามยอม กรณีเชน นอ้ี าํ นาจหนา ทใ่ี นการพจิ ารณาเพกิ ถอนหรอื แกไ ขรายการจดทะเบียน
จงึ เปนอํานาจหนาทขี่ องอธิบดหี รอื รองอธิบดีซ่ึงอธบิ ดมี อบหมาย ตามมาตรา ๖๑ วรรคหน่งึ แหงประมวล
กฎหมายที่ดิน ประกอบกฎกระทรวงกําหนดหลกั เกณฑและวธิ กี ารในการตั้งคณะกรรมการสอบสวน การ

๒๒

สอบสวน การแจงผูมีสวนไดเสียเพื่อใหโ อกาสคัดคา น และการพิจารณาเพกิ ถอนหรอื แกไขการออกโฉนดทด่ี ิน
หรือหนงั สอื รับรองการทําประโยชน การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกี่ยวกบั อสังหาริมทรพั ย หรือการ
จดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสงั หารมิ ทรพั ยโ ดยคลาดเคล่อื นหรือไมช อบดว ยกฎหมาย พ.ศ.๒๕๔๔

- กรณที ่ศี าลมไิ ดมคี าํ พิพากษาแจงชัดใหทาํ การเพกิ ถอนหรือแกไ ขรายการจด
ทะเบยี นทด่ี ิน แตศาลไดว นิ ิจฉยั วา การจดทะเบียนดงั กลาวเปนโมฆะหรอื ศาลสง่ั เพกิ ถอนการขายตลาด
หากคําพพิ ากษาหรอื คาํ สง่ั ดงั กลา วถึงท่ีสดุ แลว กส็ ามารถพจิ ารณาดําเนินการตามนยั มาตรา ๖๑ วรรคแปด
แหง ประมวลกฎหมายท่ีดนิ ได (หนังสอื กรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๑๒๑๑ ลงวนั ท่ี ๙ สงิ หาคม ๒๕๕๐)

๒.๑๓ การตรวจสอบการหมายเหตเุ พิกถอนแกไข ตามาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทีด่ นิ
  (๑) กรณเี พกิ ถอนแกไขตามคาํ ส่ังอธิบดีกรมทดี่ ิน (มาตรา ๖๑ วรรคหนึง่ )

     กรณจี ังหวัดหรอื สํานักงานทีด่ ินกรงุ เทพมหานครไดดําเนนิ การเพิกถอนหรือ
แกไขรายการจดทะเบยี นหรอื การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนตามคําสง่ั อธบิ ดี และรายงานการเพิกถอน
หรือแกไ ขมายังกรมทด่ี นิ เจา หนาท่ขี องสํานักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี ินตรวจสอบวา จังหวดั หรอื
สาํ นกั งานท่ีดินกรงุ เทพมหานครไดดําเนนิ การตามหนงั สือกรมทด่ี นิ ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ ลงวันท่ี
๑๒ กนั ยายน ๒๕๔๔ ครบถว นถูกตองหรือไม หากเจาหนา ทต่ี รวจสอบแลว ถกู ตอ งไมมีขอทกั ทว ง หาก
จะตอ งหมายเหตกุ ารเพกิ ถอนหรอื แกไ ขในเอกสารหลักฐานท่ีเก็บรักษาอยูที่ฝายตรวจสอบและควบคุม
ทะเบียนท่ีดิน สวนกําหนดสิทธิในท่ีดินและควบคุมทะเบียนทด่ี นิ สํานักมาตรฐานการทะเบียนทดี่ ินกจ็ ะ
สง เอกสารที่เกีย่ วของใหฝ ายตรวจสอบและควบคมุ ทะเบยี นท่ีดนิ ดาํ เนินการตอไป 
  (๒) กรณีเพกิ ถอนแกไขตามคําพพิ ากษาหรือคาํ สั่งศาล (มาตรา ๖๑ วรรคแปด)

กรณีจังหวัดหรือสาํ นกั งานทดี่ ินกรงุ เทพมหานครไดด ําเนนิ การเพิกถอนหรอื
แกไขรายการจดทะเบยี นหรอื การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี นตามคําพพิ ากษาหรอื คําสง่ั ของศาลและ
รายงานการเพกิ ถอนหรือแกไ ขมายังกรมที่ดนิ เจา หนาทขี่ องสํานักมาตรฐานการทะเบียนท่ีดนิ จะตรวจสอบวา
จงั หวดั หรอื สํานักงานทด่ี นิ กรงุ เทพมหานคร ไดด าํ เนินการตามระเบยี บกรมทดี่ นิ ท่ี ๓/๒๕๑๖ ลงวันท่ี
๑๙ มกราคม ๒๕๑๖ เรอื่ ง วิธีการเพกิ ถอนหรอื แกไขโฉนดที่ดนิ หรอื หนงั สอื รับรองการทาํ ประโยชน
หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนท่ีดิน ในกรณีที่ศาลมี
คําพพิ ากษาหรอื คาํ สงั่ ถงึ ทีส่ ุดใหเพกิ ถอนหรอื แกไข ครบถว นถูกตอ งหรอื ไม เม่ือเจาหนาท่ีตรวจสอบแลว
เห็นวา ถกู ตอ ง ไมม ขี อทักทว ง หากจะตองเพิกถอนหรือแกไ ขเอกสารหลักฐานทเ่ี กบ็ รักษาอยทู ่ฝี า ยตรวจสอบ
และควบคุมทะเบียนที่ดิน สวนกําหนดสิทธิในท่ีดินและควบคุมทะเบียนท่ีดิน สํานักมาตรฐานการ
ทะเบียนที่ดิน จะสงเอกสารท่ีเก่ียวของใหฝา ยตรวจสอบและควบคมุ ทะเบียนทดี่ นิ ดําเนินการตอ ไป

สวนที่ ๒

การดําเนนิ การของคณะกรรมการสอบสวน
ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทด่ี ิน
กรณกี ารเพิกถอนหรอื แกไขการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม
เกีย่ วกับอสงั หาริมทรพั ยห รือการจดแจง เอกสาร
รายการจดทะเบียนอสังหารมิ ทรัพยท่ไี ดจ ดทะเบยี น
ไปโดยคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช อบดวยกฎหมาย

๒๔

สว นที่ ๒
การดาํ เนินการของคณะกรรมการสอบสวน ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน
กรณกี ารเพกิ ถอนหรอื แกไขการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรัพย

หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสงั หาริมทรัพย
ทีไ่ ดจ ดทะเบยี นไปโดยคลาดเคลอื่ นหรอื ไมช อบดวยกฎหมาย

การดําเนินการของคณะกรรมการสอบสวน ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายที่ดินซ่ึง
แกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายท่ีดิน ฉบับท่ี ๙ (พ.ศ.๒๕๔๓) กรณี
การเพกิ ถอนหรือแกไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสาร
รายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ีไดจดทะเบียนไปโดยไมชอบดวยกฎหมายหรือผิดพลาดคลาดเคล่ือน
ตองเปนไปตามหลักเกณฑและวิธีการที่กําหนดไวในกฎกระทรวง กําหนดหลักเกณฑและวิธีในการตั้ง
คณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจง ผูมสี ว นไดเสียเพื่อใหโอกาสคัดคาน และการพิจารณาเพิก
ถอนหรือแกไขการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทะประโยชน การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เก่ียวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยโดยคลาดเคล่ือน
หรือไมช อบดว ยกฎหมาย พ.ศ.๒๕๔๔ โดยถกู ตอ ง ดงั น้ี

๑. การรบั ทราบคําส่ัง
เมื่อคณะกรรมการสอบสวนไดรับคําสั่งกรมอธิบดีกรมท่ีดิน ต้ังคณะกรรมการสอบสวน

แลวใหลงชื่อรับทราบคําส่ัง เสร็จแลวสงหลักฐานการรับทราบคําส่ังไปใหกรมท่ีดินทราบ โดยผาน
ผูบงั คับบัญชาตามลาํ ดับชัน้

๒. ระยะเวลาการสอบสวนของคณะกรรมการสอบสวน
คณะกรรมการสอบสวนตองดําเนินการใหแลวเสร็จและรายงานผลการสอบสวนตออธิบดี

หรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมาย ภายในกําหนด ๖๐ วัน นับแตวันที่ไดมีคาํ สั่งใหทําการสอบสวน
( คือ วันท่ีระบุในคําสั่งตั้งคณะกรรมการสอบสวน ไมใชวันท่ีประธานคณะกรรมการสอบสวนรับทราบคําส่ัง)
หากดําเนนิ การไมเสร็จแลว ภายใน ๖๐ วันขางตน สามารถขอขยายระยะเวลาได

๒๕

๓. อํานาจหนาที่ของคณะกรรมการสอบสวน
คณะกรรมการสอบสวนมีอาํ นาจหนาที่ ดงั นี้
๓.๑ มอี าํ นาจหนาท่ีดําเนินการสอบสวนพยานหลกั ฐานใหไ ดค วามวา ไดม กี ารจดทะเบยี น

สิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยหรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ี
สอบสวนนนั้ คลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช อบดวยกฎหมายหรอื ไม

๓.๒ มีอาํ นาจเรียกโฉนดทดี่ นิ หนงั สือรับรองการทําประโยชน เอกสารทไี่ ดจ ดทะเบยี น
สทิ ธแิ ละนติ ิกรรม เอกสารท่ีไดจดแจงรายการทะเบยี นอสังหารมิ ทรพั ยหรือเอกสารอนื่ ทีเ่ กย่ี วของมาพจิ ารณา

๓.๓ มีอํานาจหนาท่ีแจงใหผูมีสวนไดเสียทราบเพื่อใหโอกาสคัดคาน ถาไมคัดคาน
ภายในกําหนด ๓๐ วนั นบั แตว ันท่ไี ดรบั แจง ใหถอื วาไมมีการคัดคาน

๓.๔ เมื่อดาํ เนินการสอบสวนเสร็จแลว มหี นาที่รายงานผลการสอบสวนตออธบิ ดกี รมที่ดนิ
หรือรองอธิบดซี ง่ึ อธบิ ดมี อบหมาย ภายในกําหนดระยะเวลา

๔. ขน้ั ตอนและวธิ ีการสอบสวน
๔.๑ กอนดาํ เนินการสอบสวนคณะกรรมการสอบสวนตองนัดประชุมเพื่อตรวจสอบ

ขอ เทจ็ จริงตลอดจนเอกสารหลักฐานและพยานบคุ คลของเรือ่ งทไ่ี ดร ับแตง ต้งั ใหส อบสวน กาํ หนดประเดน็
และแนวทางในการสอบสวน วา จะตอ งตรวจสอบเอกสารหลักฐานใดบาง ผใู ดเปน ผมู สี วนไดเ สียบางและ
พยานบุคคลที่เก่ียวของมีใครบางท่ีจะตองสอบสวนเพ่ิมเติมหรือไม ประการใด เพ่ือใหไดขอเท็จจริงตาม
คําส่ังอธิบดีกรมท่ีดินโดยบนั ทกึ รายงานการประชุมไวด ว ย

๔.๒ ดําเนินการสอบสวนโดยรวบรวมพยานเอกสารและสอบสวนพยานบุคคลตามท่ี
รายงานการประชุมกําหนดไวใหไดความโดยแจงชัดวา ไดมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ีสอบสวนนั้นคลาดเคล่ือน
หรือไมช อบดว ยกฎหมายหรอื ไม เพราะเหตใุ ด

๕. การพจิ ารณาผมู ีสว นไดเสยี
“ผมู สี ว นไดเ สยี ” หมายถึง เฉพาะผูจ ะไดห รอื เสียสทิ ธใิ นขณะท่ีจะมกี ารสัง่ เพิกถอนหรือ

แกไขหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินเทานั้น ในกรณีท่ีผูมีสวนไดเสียเปนบุคคลธรรมดาและถึงแกกรรมไปแลว
ทายาทของผูนั้นก็ถือเปน ผูมีสว นไดเ สยี การแจง จึงตอ งแจง ใหทายาททราบดว ย (ตามนัยหนังสือกรมทีด่ ิน
ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๓๙๖๕ ลงวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๑๘) หากเปนกรณที ่มี ีผจู ัดการมรดกใหแ จงผจู ดั การ
มรดกแทนทายาทของผูน น้ั

๒๖

๖. การแจง ผูมสี วนไดเ สยี
ใหค ณะกรรมการสอบสวนแจง ผมู สี วนไดเ สยี เพ่ือใหโอกาสคัดคา นการเพกิ ถอน หรือ

แกไ ขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจด
ทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่คี ลาดเคลื่อนหรือไมชอบดวยกฎหมาย และใหคาํ นึงถึงสถานะของบุคคลตาม
กฎหมายของผูรบั แจง ดวย เชน ในฐานะเปน ผูจ ดั การมรดก ผูรับจาํ นอง ผูครอบครองทรพั ยห รือเจาของ
ที่ดนิ และหากผรู บั แจงเปนนิตบิ คุ คลหรือสวนราชการใหแ ยกพิจารณา ดังนี้

๖.๑ กรณีเปน นิตบิ คุ คล
ใหพจิ ารณาถงึ อํานาจและหนา ทีข่ องนติ บิ ุคคล ตามบทบญั ญตั แิ หง ประมวล

กฎหมายแพง และพาณชิ ย วาดว ยเรื่องของนิติบคุ คล หากมกี ารมอบอํานาจใหก ระทําการแทนใหแ นบ
เอกสารเกี่ยวกับการมอบอํานาจดงั กลา วไวใ นสํานวนการสอบสวนดวย เชน กรณีธนาคารเปน ผูมีสวนไดเสีย
ใหแจงกรรมการผูจ ดั การใหญของธนาคารน้ัน เวนแตก รณีทธี่ นาคารสาขาไดรับมอบอํานาจใหมีอํานาจ
ยินยอมหรือคดั คานการแกไ ขหรอื เพิกถอนดงั กลา ว

๖.๒ กรณีเปน สวนราชการ
ใหค ณะกรรมการสอบสวนตรวจสอบใหแ นช ัดวา กรณีดงั กลา วสวนราชการใดเปน

ผูมีสวนไดเสยี แลวจงึ มีหนงั สือแจงไปถึงสวนราชการยอ ย หรือตนสงั กดั (กรม, กระทรวง..…) ในกรณีท่ี
สงสัยใหประสานงานเปนการภายในกับหนวยงานนั้นกอนวา สวนราชการใดเปนผูมีอํานาจยินยอมหรือ
คัดคานการแกไ ขหรือเพกิ ถอนดงั กลาว

๗. วิธีการแจง ผูม ีสวนไดเ สีย
การแจง ผูม ีสว นไดเ สียเพอื่ ใหโอกาสคดั คาน
๗.๑ รปู แบบหนงั สอื แจง
ใหทาํ เปนหนงั สือตามตวั อยางแนบทายคูมือตามหนงั สอื กรมทดี่ ิน ที่ มท

๐๗๒๘/ว ๒๑๖๐๐ ลงวนั ท่ี ๔ กันยายน ๒๕๔๔

๒๗

(ตวั อยา ง)
หนังสอื แจง ผูมีสว นไดเสียของคณะกรรมการสอบสวน

ตามนยั มาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทดี่ นิ

ท่ี ………………….. (สวนราชการท่ีออกหนงั สอื )

วันท…ี่ …………………………….

เรื่อง การเพิกถอน/แกไ ขการออกหนงั สอื แสดงสทิ ธิในทดี่ นิ (หรือการจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรม
เก่ยี วกบั อสังหาริมทรพั ย หรอื การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหารมิ ทรพั ย)

เรยี น …………………………….
สิ่งทีส่ งมาดวย สําเนาคําสัง่ อธบิ ดกี รมท่ีดิน ที่………./………… ลงวนั ท…่ี ….เดือน….……พ.ศ………..

จํานวน………….ฉบบั

ดว ยปรากฏวา การออกโฉนดทดี่ ิน (หนงั สอื รบั รองการทาํ ประโยชน) เลขท่ี ………………..
หมทู ่ี……….. ตาํ บล……………… อําเภอ………………… จังหวดั ………..…………….. (หรอื รายการ
จดทะเบยี น หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี นประเภท……………………………………………..
ในโฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินประเภทอื่น หรือเอกสารท่ีไดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรอื เอกสารที่ไดจ ดแจงรายการจดทะเบียนอสงั หาริมทรัพย เลขท…ี่ ……...(หมูท ี…่ …..) ตําบล………….
อําเภอ……………. จังหวัด…………………….. ระหวา ง……………………………. ผ…ู ……………….
กับ ……………………………. ผ…ู ……………………. ซงึ่ ออก (หรอื จดทะเบยี น) เมอ่ื วนั ที่ ………..
…………………….เปน ไปโดยคลาดเคลอื่ น (หรอื ไมชอบดว ยกฎหมาย) เนอ่ื งจาก……………………….
……………………………………………………………………………………………………………………

อธบิ ดกี รมท่ีดิน (หรือรองอธบิ ดกี รมทด่ี นิ ผไู ดร ับมอบหมายจากอธบิ ดกี รมท่ดี ิน) โดยอาศยั
อํานาจตามความในมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายท่ีดนิ ซ่ึงแกไ ขเพิม่ เตมิ โดยพระราชบญั ญตั แิ กไข
เพิม่ เตมิ ประมวลกฎหมายทด่ี นิ (ฉบับที่ ๙) พ.ศ.๒๕๔๓ ประกอบกบั กฎกระทรวงกําหนดหลกั เกณฑ
และวธิ ีการในการต้ังคณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจง ผมู ีสวนไดเ สียเพือ่ ใหโอกาสคดั คา น

๒๘

-๒-

และการพจิ ารณาเพิกถอน หรือแกไขการออกโฉนดท่ีดนิ หรือหนังสือรบั รองการทาํ ประโยชน การจดทะเบยี น
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย
โดยคลาดเคลอื่ นหรอื ไมช อบดวยกฎหมาย พ.ศ.๒๕๔๔ จึงมีคาํ ส่งั ที่…………/…………. ลงวันท…่ี ……
เดอื น…………. พ.ศ. ………….. แตง ต้ังคณะกรรมการขึน้ เพื่อทําการสอบสวนเสนอความเหน็
ประกอบการพจิ ารณาสง่ั เพกิ ถอนแกไ ข ตอ ไป รายละเอียดปรากฏตามสิง่ ทส่ี งมาดวย

คณะกรรมการสอบสวนจึงขอแจงใหทานซึ่งเปนผูมีสวนไดเสียในการเพิกถอน (หรือแกไข)
การออกโฉนดท่ดี ิน (หรือหนังสือรบั รองการทําประโยชน หรือรายการจดทะเบยี น หรอื การจดแจงเอกสาร
รายการจดทะเบียน) ดงั กลา วทราบ และขอใหทา นนาํ หลักฐาน (โฉนดท่ดี ิน หรือหนังสอื แสดงสทิ ธใิ น
ที่ดินประเภทอนื่ เลขท…ี่ ……. หมทู ี่…………. ตาํ บล…………….. อาํ เภอ ………………… จงั หวัด
…………….………… หรือเอกสารท่ีเกี่ยวขอ งระบ)ุ ไปมอบให… ………………………….……..ประธาน
คณะกรรมการสอบสวนหรอื ……………………….. ณ สํานักงานท่ดี ิน…………….……..……………….
(หรืออ่นื ๆ ระบุ)……….…………………….. และหากทา นมีความประสงคจะคดั คานการเพกิ ถอน/แกไข
ดว ยเหตผุ ลประการใด ขอใหย นื่ คาํ คดั คา นพรอ มเอกสารหลักฐาน (ถา มี) ตอ คณะกรรมการสอบสวน ณ
…………..…………… ภายในกําหนดสามสิบวนั นบั แตวนั ท่ไี ดรบั แจง หากทานไมค ัดคานภายในกําหนด
ถอื วาไมมกี ารคดั คาน ท้งั นี้ คณะกรรมการฯ จะไดพ ิจารณาดําเนนิ การตอ ไป

จงึ เรยี นมาเพ่ือทราบ

ขอแสดงความนับถือ

ประธานคณะกรรมการ

(สวนราชการทอ่ี อกหนังสือ)
โทร ………………………
โทรสาร ………………….

๒๙

๗.๒ การจดั สง และทีอ่ ยูท จี่ ะแจง
(๑) สงทางไปรษณยี ล งทะเบยี นตอบรบั
(๒) การสงใหส งตามที่อยทู ี่ผมู สี วนไดเ สยี ไดใหไ วแกพ นกั งานเจาหนาที่ในสารบบ

ท่ดี ินแปลงนั้น โดยตอ งแจง ใหครบทุกคน
๗.๓ กรณที ไี่ มอาจแจงผสู ว นไดเ สียเพ่อื ใหโ อกาสคัดคา นได
(๑) การปด หนังสอื แจง
ใหคณะกรรมการสอบสวนฯ แจง ผมู ีสว นไดเ สยี โดยปด หนังสือแจงไวใ นท่ีเปด เผย

สามารถเห็นไดช ดั เจน ณ
- สํานักงานท่ีดินจังหวดั หรอื สาขา แลวแตกรณีวา ทด่ี นิ น้นั ต้งั อยูในเขตใด
- ในกรณที ี่ดนิ อยใู นเขตรบั ผดิ ชอบดาํ เนนิ การของสาํ นกั งานทด่ี นิ สว นแยก นอกจาก

ปดประกาศ ณ สาํ นกั งานทด่ี นิ ทอ งที่ ซง่ึ ไดแกส าํ นกั งานท่ดี ินจงั หวัดหรือสาํ นักงานทดี่ นิ สาขาแลว แตกรณี
ใหป ด ประกาศเพ่ิมขน้ึ อกี ๑ ฉบบั ณ สาํ นักงานที่ดินสวนแยก (ทัง้ นตี้ ามระเบยี บกรมท่ีดนิ วา ดวยการ
ปฏบิ ตั ิงานในสํานักงานท่ดี นิ จงั หวดั หรอื สาํ นักงานท่ีดินสาขาสว นแยก)

- สํานกั งานเขต ทว่ี า การอําเภอหรอื ทีว่ าการกิ่งอําเภอ
- ท่ที ําการแขวงหรอื ที่ทําการกาํ นนั ทอ งท่ี
- สํานักงานหรือท่ีทําการองคก รปกครองสวนทองถ่นิ ซึง่ ทีด่ นิ ต้ังอยแู ละใน
บรเิ วณทีด่ ินนน้ั
แหงละหน่งึ ฉบบั โดยใชแ บบพิมพ ท.ด.๔ เปนหนงั สอื นาํ สง โดยอนุโลมและให
รวบรวมหลักฐานการปดหนังสือแจงรวมไวในเร่ือง (ไมตองจัดทําเปนประกาศข้ึนใหมแตอยางใด) โดย
ถือปฏิบัติเชนเดียวกับการเพิกถอนหรือแกไขหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ตามหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท
๐๗๒๙.๒/ว ๒๑๑๗๙ ลงวนั ที่ ๑๗ กรกฎาคม ๒๕๔๕
(๒) การนบั ระยะเวลากรณปี ด หนังสือแจง

ใหถอื วา ผูมสี ว นไดเ สียไดร บั แจงเมื่อลวงพนระยะเวลาสบิ หาวนั นบั แตวันปด
หนงั สอื แจง รวมระยะเวลาที่ผูมสี วนไดเสยี รายทีป่ ด ประกาศจะครบระยะเวลาคดั คา น คอื ๔๕ วนั นับแต
วนั ทปี่ ด ประกาศฉบบั สุดทาย (๑๕ วนั (ระยะเวลาทถ่ี อื วา ไดร ับแจง) + ๓๐ วนั (ระยะเวลาการคดั คา น))

สาํ หรับสถานทที่ ่ใี ชป ด หนังสือแจง ใหค ณะกรรมการสอบสวนฯ ตรวจสอบ
เขตการปกครองใหถูกตอง กรณีท่ีมีการเปลี่ยนเขตการปกครองใหตรวจสอบใหแนชัดวาอยู ณ เขตใด

๓๐

ทง้ั น้ี เนื่องจากจะมีผลตอ การนับระยะเวลา ๑๕ วัน ซ่ึงจะเร่มิ นบั ตงั้ แตมีการปด หนงั สอื แจง ทถ่ี อื วา “เปน
การปด โดยชอบดว ยกฎหมาย” ฉบับสดุ ทาย

๘. การนดั ผมู สี วนไดเสีย
การนดั สอบสวน การนดั พจิ ารณา หรอื การอยางอ่นื ท่ีตอ งแจงใหผมู สี วนไดเ สยี ทราบ

และมาพบคณะกรรมการสอบสวน ใหแจงเปนหนังสือ เวนแตกรณีที่มาพบคณะกรรมการสอบสวนแลว
มีการนัดสอบสวน หรือดําเนินการอยางอ่ืนตอไปภายหลัง ใหบันทึกผูมีสวนไดเสียรับทราบไวเปน
ลายลกั ษณอกั ษรดวย

๙. การออกใบรับเอกสารสทิ ธแิ ละเอกสารเก่ยี วกบั การจดทะเบียน
กรณที ีค่ ณะกรรมการสอบสวนใชอ าํ นาจเรยี กโฉนดทีด่ นิ หนังสือรับรองการทาํ ประโยชน

เอกสารท่ีไดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เอกสารท่ีไดจดแจงรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย หรือ
เอกสารอนื่ ท่เี กย่ี วขอ งจากผยู ึดถือ เมือ่ ผูยึดถือไดสง มอบเอกสารดังกลาวมาใหคณะกรรมการสอบสวนแลว
ใหค ณะกรรมการสอบสวนออกใบรับไวเ ปนหลักฐานใหแ กผยู ึดถอื ดว ย

๑๐. การบันทกึ ถอยคําผมู ีสว นไดเสีย
กรณีผูมีสวนไดเสียมาใหถอยคําดวยตนเองตอคณะกรรมการสอบสวนภายในกําหนด

๓๐ วัน นบั แตว นั ทไี่ ดรบั แจง ใหค ณะกรรมการสอบสวนบนั ทึกไวเ ปนลายลกั ษณอ กั ษรใหช ดั เจนวา
ยินยอมหรือคัดคานการเพิกถอนหรือแกไข หากคัดคานใหระบุเหตุผลท่ีคัดคานพรอมท้ังแสดง
พยานหลักฐานที่เก่ียวของดวย (ถาม)ี และหากผมู ีสว นไดเ สยี ยนิ ยอมใหแกไ ขหรือเพิกถอนครบทกุ ราย
กอ นครบกาํ หนด ๓๐ วนั ใหรีบรายงานโดยไมต องรอใหค รบกําหนดสามสิบวนั

๑๑. การพจิ ารณาคาํ คดั คา นของผมู ีสวนไดเสีย
คณะกรรมการสอบสวนฯ ตองแยกพิจารณาคาํ คัดคานวา สวนใดเปนขอเท็จจริง

สวนใดเปนขอ กฎหมาย ในการพจิ ารณาตองอาศัยพยานหลักฐานตา ง ๆ ประกอบ เชน พยานเอกสาร
พยานบุคคล พยานแวดลอม ทั้งน้ี ใหคณะกรรมการสอบสวนฯ พิจารณาและมีความเห็นเปนราย ๆ
ตลอดจนรวบรวมรายงานหลกั ฐานตางๆ ไวในสํานวนดวย

๑๒. การทาํ รายงานและความเห็นของคณะกรรมการ
ในรายงานการสอบสวนมรี ายละเอยี ดอยา งนอย ดังน้ี
(๑) สรุปขอเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ

อสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยที่มีคาํ สั่งใหสอบสวนวา

๓๑

มีรายละเอยี ดเปนประการใด มเี อกสารหลักฐานใดบา งท่เี กี่ยวของกับการสอบสวนและพิจารณา
(๒) การแจงใหผ มู ีสวนไดเสียทราบครบถว นทุกรายแลว โดยวธิ ีการอยางไร ผมู สี ว น

ไดเ สยี ไดร ับแจงและครบกําหนดโตแ ยง คดั คานเม่ือใด มผี ูมีสว นไดเ สยี คดั คานหรอื ไม ประการใด
(๓) กรณีมกี ารคัดคานใหร ายงานผลการพจิ ารณาคําคดั คานของผมู ีสว นไดเ สียดว ยวา

รับฟง ไดหรือไม เพียงใด และพจิ ารณาโดยอาศัยหลักกฎหมาย ระเบยี บ คาํ สง่ั ใด
(๔) สรุปขอ เทจ็ จริงและผลดําเนนิ การแจง ผมู สี ว นไดเ สยี หรอื ผทู ่ีเกยี่ วของ
(๕) เหตุที่ไดมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือการจดแจงเอกสารรายการ

จดทะเบียนเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยโ ดยคลาดเคล่อื นหรอื ไมช อบดวยกฎหมาย
(๖) เสนอความเหน็ วา ควรส่งั แกไขหรือเพิกถอนการคลาดเคลื่อนหรอื ไมชอบดวย

กฎหมายนั้นหรือไม อยา งไร
(๗) หากผลการสอบสวนของคณะกรรมการสอบสวนเห็นวา ตองแกไขรูปแผนที่

หนงั สอื แสดงสิทธใิ นทีด่ นิ ใหคณะกรรมการสอบสวนสง เรอ่ื งใหเจาหนาทีท่ ่เี ก่ยี วขอ งจัดทาํ รูปแผนท่ีทถี่ กู ตอง
ตอ ทา ยคาํ ส่ังแกไ ข จํานวน ๓ ชดุ โดยอนโุ ลมปฏิบัติตามนัยหนงั สือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๓/ว ๙๒๕๔
ลงวันที่ ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๓๓ เรื่อง การแกไขหนังสือรบั รองการทําประโยชน ขอ ๒.๔

๑๓. การทาํ ความเหน็ แยง
กรรมการสอบสวนผใู ดมคี วามเห็นแยง ใหท าํ ความเหน็ แยงตดิ ไวก บั สาํ นวนการสอบสวน

โดยถอื เปน สวนหน่งึ ของสํานวนการสอบสวนนนั้ ดวย
๑๔. เอกสารทีต่ องจดั สงพรอมรายงาน
(๑) หลกั ฐานการแจง หรือการปดประกาศใหผ สู วนไดเ สยี ทราบเพื่อใหโ อกาสคัดคา น

เชน สาํ เนาหนงั สือแจงและใบตอบรับในประเทศ (ใบเหลอื งไปรษณยี ) หรอื หลกั ฐานการปดประกาศ
(๒) สาํ เนาหนงั สือแสดงสิทธใิ นที่ดินท่ไี ดถ ายเอกสารครบทุกหนา
(๓) สาํ เนาเอกสารรายการจดทะเบียนอสงั หารมิ ทรพั ย เชน สําเนาสญั ญาทจี่ ะเพกิ ถอน

หรอื แกไข
(๔) รปู แผนทต่ี อทา ยคาํ สง่ั แกไ ข (ถา ม)ี
(๕) เอกสารหลักฐานท่ีเกี่ยวของที่คณะกรรมการสอบสวนไดดําเนินการไวทั้งหมด
เอกสารท่ีจัดสงใหกรมที่ดินทุกฉบับ หากเปนการถายเอกสาร ขอใหมีความชัดเจน

ครบถวนถูกตอง และเปนปจจุบัน รวมท้ังใหเจาหนาท่ีลงลายมือช่ือรับรองสําเนาเอกสารดังกลาวโดย

๓๒

วงเลบ็ ชอื่ ตวั ชือ่ สกุล พรอมตาํ แหนง และวนั เดอื น ป กาํ กับไวท ุกหนา ทุกแผนดวย
๑๕. การขอขยายระยะเวลาสอบสวน
๑๕.๑ ถาเห็นวาไมสามารถสอบสวนใหแลวเสร็จภายในกาํ หนด ๖๐ วัน ให

คณะกรรมการสอบสวนรีบรายงานเหตุท่ีทาํ ใหการสอบสวนไมแลวเสร็จ เพื่อขอขยายระยะเวลาการ
สอบสวนตออธิบดีหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมาย โดยผานผูบังคับบัญชาตามลาํ ดับช้ัน กอนครบ
ระยะเวลา ๖๐ วัน ดังกลาวในขอ ๒.

๑๕.๒ การขอขยายเวลาการสอบสวน ผูมีอํานาจส่ังขยายระยะเวลาไดตามความ
จาํ เปน แตไมเกนิ ๖๐ วนั เมือ่ ไดรบั อนุญาตใหข ยายระยะเวลาการสอบสวนแลว คณะกรรมการสอบสวน
ตอ งรีบดาํ เนินการสอบสวนใหแลว เสรจ็ ภายในกําหนดระยะเวลาท่ไี ดร บั อนญุ าต

อนึ่ง ระหวา งขอขยายระยะเวลาการสอบสวน คณะกรรมการสอบสวนสามารถดําเนนิ การ
ตอไปได และหากดําเนินการเสร็จแลวใหรีบรายงานผลการสอบสวน โดยไมตองรอหนังสืออนุญาตให
ขยายระยะเวลาแตอ ยา งใด

๑๖. การขอเปลี่ยนแปลงคณะกรรมการ
๑๖.๑ กรณีมีเหตจุ าํ เปนตอ งเปล่ยี นแปลงกรรมการสอบสวน ใหคณะกรรมการสอบสวน

รบี รายงานเหตทุ ีจ่ าํ เปน ตออธิบดหี รือรองอธบิ ดีซึ่งอธบิ ดมี อบหมาย โดยผา นผบู งั คับบัญชาตามลําดบั ช้นั
เพ่ือมคี าํ ส่ังเปลยี่ นแปลง

๑๖.๒ การเปล่ยี นแปลงคณะกรรมการสอบสวน ไมไดม ผี ลเปน การขยายระยะเวลา
สอบสวนแตอ ยางใด ฉะนัน้ กรณนี ีร้ ะยะเวลาการสอบสวนมผี ลตัง้ แตว นั ทไี่ ดม ีคําส่งั ต้งั คณะกรรมการสอบสวน
ครั้งแรก มไิ ดน บั แตว ันมคี าํ ส่งั เปล่ยี นแปลงกรรมการสอบสวนแตอ ยา งใด

๑๖.๓ กรณีทก่ี รรมการท่ีเหลือเกนิ คร่ึงใหด ําเนินการตอไปโดยไมตอ งรอกรรมการที่
ตั้งใหม

๑๗. การสอบสวนเพม่ิ เตมิ
กรณที ีอ่ ธบิ ดหี รือรองอธบิ ดีซึง่ อธบิ ดมี อบหมาย กาํ หนดประเด็นใหด ําเนินการเพ่มิ เตมิ

คณะกรรมการสอบสวนตองรีบดาํ เนินการสอบสวนใหแ ลว เสร็จและรายงานใหทราบโดยเรว็ หรอื ภายใน
เวลาทอี่ ธิบดหี รือรองอธบิ ดซี งึ่ อธบิ ดีมอบหมายกาํ หนด

สว นท่ี ๓

หลกั กฎหมายและระเบยี บคาํ สั่งทีเ่ กีย่ วขอ งกบั การเพิกถอน
หรอื แกไขการจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรม
ตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทด่ี ิน

เลม ๑๑๗ ตอนท่ี ๒๙ ก ๓๔ ๑ เมษายน ๒๕๔๓
ราชกจิ จานเุ บกษา

พระราชบัญญตั ิ

แกไ ขเพิม่ เติมประมวลกฎหมายทด่ี ิน (ฉบับที่ ๙)
พ.ศ. ๒๕๔๓

ภูมพิ ลอดุลยเดช ป.ร.

ใหไ ว ณ วนั ที่ ๒๑ มีนาคม พ.ศ.๒๕๔๓
เปนปท ่ี ๕๕ ในรชั กาลปจ จบุ นั

พระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช มีพระบรมราชโองการโปรดเกลาฯ
ใหประกาศวา

โดยทเี่ ปน การสมควรแกไ ขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายทดี่ ิน
พระราชบัญญัตินี้มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล
ซ่ึงมาตรา ๒๙ ประกอบกับมาตรา ๔๘ ของรัฐธรรมนูญแหงราชอาณาจักรไทย บัญญัติใหกระทาํ ได
โดยอาศยั อํานาจตามบทบญั ญัติแหง กฎหมาย
จงึ ทรงพระกรณุ าโปรดเกลาฯ ใหต ราพระราชบญั ญตั ิขนึ้ ไวโดยคําแนะนําและยนิ ยอมของ
รฐั สภาดังตอไปนี้
มาตรา ๑ พระราชบญั ญัตนิ ้ีเรียกวา “พระราชบญั ญัตแิ กไ ขเพิ่มเตมิ ประมวลกฎหมายท่ีดนิ
(ฉบบั ที่ ๙) พ.ศ.๒๕๔๓“
มาตรา ๒ พระราชบัญญัตินี้ใหใชบังคับต้ังแตวันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
เปน ตน ไป
มาตรา ๓ ใหย กเลกิ ความในมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายท่ดี ิน ซ่ึงแกไ ขเพม่ิ เตมิ โดย
พระราชบัญญัติแกไขเพม่ิ เตมิ ประมวลกฎหมายที่ดนิ (ฉบบั ท่ี ๔) พ.ศ.๒๕๒๘ และใหใ ชความตอ ไปน้ีแทน

๓๕

“มาตรา ๖๑ เมอื่ ความปรากฏวา ไดอ อกโฉนดท่ดี นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชน หรอื ได
จดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมเก่ยี วกบั อสังหารมิ ทรพั ย หรือจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี นอสังหารมิ ทรัพย
ใหแกผใู ดโดยคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมชอบดวยกฎหมาย ใหอธบิ ดหี รอื รองอธบิ ดซี ่ึงอธิบดมี อบหมายมอี ํานาจ
หนาทส่ี ่ังเพิกถอนหรือแกไขได

กอนทจ่ี ะดําเนนิ การตามวรรคหน่ึง ใหอ ธบิ ดหี รือรองอธบิ ดีซึง่ อธิบดมี อบหมายต้ังคณะกรรมการ
สอบสวนขนึ้ คณะหนง่ึ โดยมีอํานาจเรียกโฉนดท่ีดนิ หนังสอื รบั รองการทําประโยชน เอกสารทไ่ี ดจ ดทะเบียน
สิทธิและนติ ิกรรม เอกสารทไี่ ดจ ดแจงรายการทะเบยี นอสงั หารมิ ทรพั ย หรือเอกสารอนื่ ท่ีเกยี่ วขอ งมาพจิ ารณา
พรอมท้ังแจงใหผมู สี วนไดเสยี ทราบเพ่ือใหโอกาสคัดคาน ถา ไมคดั คานภายในกาํ หนดสามสิบวนั นับแตวันท่ี
ไดรับแจง ใหถือวาไมม ีการคัดคา น

คณะกรรมการสอบสวนการออกโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชนที่ออกโดย
คลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมาย อยางนอยตองมีเจาพนักงานฝายปกครองและตัวแทนคณะ
ผบู รหิ ารทอ งถ่นิ หรอื ผบู ริหารทอ งถนิ่ ทที่ ด่ี นิ นนั้ ต้งั อยเู ปน กรรมการ

การสอบสวนตามวรรคสองตองดําเนินการใหแ ลว เสรจ็ และสงใหอธบิ ดหี รอื รองอธิบดีซ่งึ อธิบดี
มอบหมายภายในกาํ หนดหกสิบวันนับแตวันที่ไดมีคําสั่งใหทําการสอบสวน ในกรณีท่ีคณะกรรมการ
สอบสวนไมส ามารถดาํ เนินการใหแ ลว เสร็จภายในกาํ หนดเวลาดงั กลา ว ใหคณะกรรมการสอบสวนรายงาน
เหตทุ ี่ทาํ ใหก ารสอบสวนไมแ ลวเสร็จตอ อธบิ ดีหรือรองอธบิ ดซี ่งึ อธบิ ดีมอบหมายเพื่อขอขยายระยะเวลาการ
สอบสวน โดยใหอธิบดีหรอื รองอธบิ ดซี ึ่งอธบิ ดีมอบหมายสัง่ ขยายระยะเวลาดาํ เนนิ การไดต ามความจาํ เปน
แตไมเกินหกสบิ วัน

ใหอธิบดหี รือรองอธิบดซี ่ึงอธบิ ดมี อบหมายพจิ ารณาใหแ ลว เสร็จภายในสิบหาวันนบั แตว ันท่ี
ไดรับรายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวนตามวรรคสี่ เมื่ออธิบดีหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดี
มอบหมายพจิ ารณาประการใดแลว กใ็ หดําเนนิ การไปตามนนั้

การดําเนนิ การเพกิ ถอนแกไ ขตามความในมาตรานี้ ถา ไมไ ดโ ฉนดที่ดินหรอื หนังสือรบั รอง
การทําประโยชนมาใหถือวาโฉนดท่ดี ินหรือหนังสือรับรองการทาํ ประโยชนน้นั สญู หาย ใหเ จาพนักงานท่ีดิน
ออกใบแทนหนงั สือแสดงสิทธใิ นทด่ี นิ เพอื่ ดาํ เนนิ การตอไป

ถามีการคลาดเคลื่อนเน่ืองจากเขียนหรือพิมพขอความผิดพลาดโดยมีหลักฐานชัดแจงและ
ผูมีสวนไดเสียยินยอมเปนลายลักษณอักษรแลว ใหเจาพนักงานที่ดินมีอาํ นาจหนาที่แกไขใหถูกตองได

ในกรณีทศ่ี าลมคี ําพพิ ากษาหรือคําสงั่ ถงึ ทส่ี ดุ ใหเพกิ ถอนหรือแกไ ขอยางใดแลว ใหเจา พนกั งาน
ทีด่ นิ ดําเนนิ การตามคําพิพากษาหรอื คาํ ส่งั นนั้ ตามวธิ กี ารที่อธิบดกี าํ หนด

๓๖
การต้ังคณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจง ผูมีสวนไดเสยี เพือ่ ใหโอกาสคดั คา น
และการพจิ ารณาเพิกถอนแกไข ใหเปน ไปตามหลกั เกณฑแ ละวิธีการท่กี าํ หนดในกฎกระทรวง”

ฯลฯ

หมายเหตุ : - เหตุผลในการประกาศใชพระราชบัญญัติฉบับน้ี คือ โดยท่ีเปนการสมควรแกไขเพิ่มเติม
ผูมีอํานาจหนาที่ในการสั่งเพิกถอนหรือแกไขโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน โดยใหอธิบดี
กรมที่ดินหรือรองอธิบดีซ่ึงอธิบดีมอบหมายเปนผูมีอํานาจหนาที่ในการสั่งเพิกถอนหรือแกไขโฉนดที่ดิน
หรือหนังสือรับรองการทําประโยชนแตเพียงฝายเดียว เพื่อใหการดําเนินการสั่งเพิกถอนหรือแกไขใน
กรณีดังกลาวเปนไปดวยความรวดเร็ว นอกจากนี้ เห็นสมควรแกไขบทบัญญัติเกี่ยวกับการจดทะเบียน
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยซึ่งไดมาโดยทางมรดก การอายัดที่ดิน การเรียกเก็บคาธรรมเนียมจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนิติกรรม ตลอดจนบญั ชีอตั ราคาธรรมเนียมและคา ใชจ า ยทายประมวล-กฎหมายท่ีดินใหเหมาะสม
ยิ่งข้ึน จึงจาํ เปนตองตราพระราชบญั ญัตนิ ี้

๓๗

กฎกระทรวง
กําหนดหลกั เกณฑแ ละวธิ กี ารในการตงั้ คณะกรรมการสอบสวน
การสอบสวน การแจง ผมู สี วนไดเ สียเพือ่ ใหโ อกาสคดั คา น และการพจิ ารณาเพิกถอนหรือ
แกไ ขการออกโฉนดท่ีดนิ หรอื หนังสอื รับรองการทาํ ประโยชน การจดทะเบยี นสทิ ธิและ
นิตกิ รรมเกยี่ วกับอสังหารมิ ทรพั ย หรือการจดแจง เอกสารรายการจดทะเบยี นอสงั หารมิ ทรพั ย

โดยคลาดเคล่ือนหรอื ไมชอบดว ยกฎหมาย พ.ศ.๒๕๔๔
_______________

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๑๕ แหงพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน
พ.ศ.๒๔๙๗ และมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน ซ่ึงแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแกไข
เพมิ่ เติมประมวลกฎหมายที่ดนิ (ฉบับท่ี ๙) พ.ศ.๒๕๔๓ อันเปนพระราชบญั ญัตแิ ละประมวลกฎหมายท่ีดนิ มี
บทบัญญัติบางประการเก่ียวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล ซึ่งมาตรา ๒๙ ประกอบกับ
มาตรา ๓๕ และมาตรา ๔๘ ของรัฐธรรมนูญแหงราชอาณาจักรไทย บัญญัติใหกระทาํ ไดโดยอาศัย
อํานาจตามบทบญั ญตั ิแหง กฎหมาย รฐั มนตรีวา การกระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงไวดงั ตอ ไปน้ี

หมวด ๑
การตง้ั คณะกรรมการสอบสวนและการสอบสวน

_______________

ขอ ๑ เมอื่ ความปรากฏวา ไดมีการออกโฉนดที่ดนิ หรือหนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชนห รอื
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียน
อสังหาริมทรัพยใหแกผูใด โดยคลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมาย ใหอธิบดีหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดี
มอบหมายต้ังคณะกรรมการสอบสวนขึน้ คณะหนงึ่ ดงั นี้

(๑) กรณกี ารออกโฉนดทีด่ ินหรอื หนงั สอื รบั รองการทําประโยชนโ ดยคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช อบ
ดวยกฎหมาย

(ก) สาํ หรับกรุงเทพมหานคร ประกอบดวยเจาพนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานคร หรือ
เจาพนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครสาขา หรือขาราชการสังกัดกรมที่ดินที่อธิบดีหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดี
มอบหมายเหน็ สมควร เปน ประธาน ผวู า ราชการกรุงเทพมหานครหรอื ผแู ทน ผูอํานวยการเขต ซงึ่ ท่ีดินน้นั
ตงั้ อยหู รือผแู ทน และผูแทนสว นราชการอืน่ ที่เกี่ยวขอ งตามทเ่ี ห็นสมควร เปนกรรมการ และขาราชการ

๓๘

ตั้งแตระดับหาข้ึนไปในสํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครหรือสาํ นักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาเปน
กรรมการและเลขานกุ าร

(ข) สําหรับจังหวัดอื่น ประกอบดวยเจาพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจาพนักงานท่ีดิน
จังหวัดสาขา หรอื ขา ราชการสงั กดั กรมทดี่ ินทอ่ี ธิบดหี รอื รองอธิบดีซ่งึ อธบิ ดมี อบหมายเห็นสมควร เปน
ประธาน นายอําเภอหรือปลดั อาํ เภอผเู ปนหวั หนา ประจํากิ่งอาํ เภอซ่ึงท่ดี ินนนั้ ตัง้ อยูหรอื ผูแทน ตวั แทนคณะ
ผบู ริหารทองถ่ินหรือผบู ริหารทองถ่นิ ซึง่ ท่ีดินน้นั ตง้ั อยหู รอื ผแู ทน และผแู ทนสวนราชการอ่ืนทีเ่ ก่ียวของ
ตามที่เห็นสมควร เปนกรรมการ และขาราชการต้ังแตระดับหาขึ้นไปในสาํ นักงานท่ีดินจังหวัดหรือ
สํานักงานท่ีดินจังหวัดสาขา เปน กรรมการและเลขานกุ าร

ในกรณที ีท่ ด่ี นิ น้ันมีอาณาเขตตดิ ตอ คาบเกีย่ ว หรืออยูในเขตปาสงวนแหงชาติ เขตอทุ ยาน
แหงชาติ เขตรักษาพันธุสัตวปา เขตหามลาสัตวปา หรือเขตท่ีไดจาํ แนกใหเปนเขตปาไมถาวรตามมติ
คณะรัฐมนตรี ใหแตงตัง้ ผแู ทนกรมปา ไม เปน กรรมการดวย

(๒) กรณกี ารจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมเกี่ยวกบั อสงั หารมิ ทรัพยหรอื การจดแจงเอกสาร
รายการทะเบยี นอสังหาริมทรัพยโดยคลาดเคลือ่ นหรอื ไมช อบดวยกฎหมาย

(ก) สําหรับกรุงเทพมหานคร ประกอบดวยเจาพนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานคร หรือ
เจาพนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครสาขา หรือขาราชการสังกัดกรมที่ดินท่ีอธิบดีหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดี
มอบหมายเห็นสมควร เปน ประธาน และกรรมการซึ่งเปน ขา ราชการตง้ั แตระดับหา ขน้ึ ไปในสาํ นักงานท่ีดิน
กรุงเทพมหานครหรือสํานักงานท่ดี นิ กรุงเทพมหานครสาขาอีกสองคน โดยใหกรรมการคนหน่งึ เปน เลขานุการ

(ข) สําหรบั จงั หวดั อืน่ ประกอบดว ยเจา พนกั งานทีด่ นิ จงั หวดั หรอื เจา พนกั งานทดี่ ิน
จังหวัดสงขลา หรือขาราชการสังกดั กรมทด่ี ินท่ีอธิบดหี รือรองอธบิ ดมี อบหมายเห็นสมควร เปนประธาน
และกรรมการซ่ึงเปน ขาราชการต้งั แตร ะดบั หาขน้ึ ไปในสาํ นักงานทด่ี ินจังหวัดหรือสาํ นกั งานท่ดี นิ จังหวัด
สาขาอีกสองคน โดยใหก รรมการคนหน่ึงเปนเลขานกุ าร

ขอ ๒ ใหค ณะกรรมการสอบสวนดําเนนิ การสอบสวนพยานหลักฐานใหไดค วามวา ไดมี
การออกโฉนดท่ดี ินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน หรอื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเก่ียวกบั
อสังหาริมทรพั ย หรอื การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบยี นอสงั หารมิ ทรพั ยทส่ี อบสวนนน้ั คลาดเคล่อื น
หรอื ไมชอบดว ยกฎหมายหรือไม

การนดั สอบสวน การนัดพิจารณาหรอื การอยา งอ่นื ที่คณะกรรมการสอบสวนตอ งแจง ให
ผมู ีสว นไดเสยี ทราบ ใหก ระทําเปนหนังสอื

๓๙

ขอ ๓ ในการสอบสวน ใหค ณะกรรมการสอบสวนมีอาํ นาจเรียกโฉนดทด่ี ิน หนงั สือรับรองการทํา
ประโยชน เอกสารที่ไดจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรม เอกสารทีไ่ ดจ ดแจงรายการทะเบยี นอสงั หาริมทรพั ย
หรอื เอกสารอื่นทเ่ี กย่ี วขอ งจากผยู ึดถอื มาประกอบการพจิ ารณา พรอ มทั้งแจงใหผ ูมสี ว นไดเสียทราบเพอ่ื ให
โอกาสคดั คา น

เม่อื คณะกรรมการไดร บั เอกสารตามวรรคหน่ึงแลว ใหอ อกใบรบั ไวเ ปน หลักฐาน
ในกรณีคณะกรรมการสอบสวนไมอ าจเรยี กเอกสารมาตามวรรคหนึง่ ได ใหบนั ทกึ เหตุผล
ไวในสาํ นวนการสอบสวนท่ีเสนออธบิ ดหี รือรองอธิบดีซ่งึ อธิบดมี อบหมายดวย
ขอ ๔ เมื่อดําเนินการสอบสวนเสรจ็ แลว ใหค ณะกรรมการสอบสวนรายงานผลการสอบสวน
น้นั ตออธิบดีหรอื รองอธบิ ดซี ่งึ อธิบดมี อบหมาย
ในรายงานผลการสอบสวนตามวรรคหน่ึง ใหสรุปขอเท็จจริงและเหตุท่ีมีการออกโฉนดท่ีดิน
หรือหนังสือรับรองการทาํ ประโยชนหรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยหรือ
การจดแจงเอกสารรายการทะเบยี นอสงั หารมิ ทรัพยโดยคลาดเคลอื่ นหรือไมช อบดวยกฎหมายนนั้ รวมท้งั
ใหเสนอความเห็นตออธิบดีหรือรองอธิบดีซ่ึงอธิบดีมอบหมายดวยวาสมควรส่ังเพิกถอนหรือแกไข
ความคลาดเคลอ่ื นหรือไมชอบดว ยกฎหมายน้ันหรือไมอ ยา งไร
กรรมการสอบสวนผูใดมีความเหน็ แยง ใหทาํ ความเหน็ แยง ติดไวก บั สาํ นวนการสอบสวน
โดยใหถ อื เปน สว นหนึ่งของสํานวนการสอบสวนนน้ั ดว ย
ขอ ๕ ในกรณที ่คี ณะกรรมการสอบสวนไมส ามารถดําเนนิ การสอบสวนใหแลว เสรจ็ ภายใน
กาํ หนดหกสบิ วนั นบั แตว นั ทไ่ี ดมคี ําสั่งใหด าํ เนนิ การสอบสวน ใหคณะกรรมการสอบสวนรายงานเหตุทที่ ําให
การสอบสวนไมแลว เสรจ็ ตอ อธบิ ดหี รอื รองอธิบดซี งึ่ อธบิ ดีมอบหมาย เพอ่ื ขอขยายระยะเวลาการสอบสวน
กอ นครบกาํ หนดระยะเวลาดงั กลา ว
ขอ ๖ ภายในสิบหา วันนบั แตวันท่ไี ดรบั รายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวน
ถาอธบิ ดีหรือรองอธบิ ดีซง่ึ อธบิ ดมี อบหมายเหน็ สมควรใหม กี ารสอบสวนเพ่มิ เตมิ ใหกําหนดประเดน็ พรอมทั้ง
สง เอกสารท่เี ก่ียวของไปใหค ณะกรรมการสอบสวนคณะเดมิ เพอ่ื ดําเนินการสอบสวนเพมิ่ เติมตอ ไป
ใหคณะกรรมการสอบสวนดาํ เนนิ การสอบสวนเพิ่มเตมิ ใหแ ลว เสรจ็ โดยเร็ว และใหสงผลการ
สอบสวนเพิม่ เติมนัน้ ไปใหอธิบดหี รอื รองอธิบดซี ่งึ อธบิ ดีมอบหมาย

๔๐

หมวด ๒
การแจง ผูมีสวนไดเ สียเพื่อใหโอกาสคดั คาน

ขอ ๗ ในการสอบสวน ใหคณะกรรมการสอบสวนสงหนังสือแจงผูมีสวนไดเสียเพ่ือให
โอกาสคัดคานการเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทาํ ประโยชนหรือ
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการทะเบียน
อสงั หารมิ ทรัพยท ่ีคลาดเคลอื่ นหรอื ไมชอบดวยกฎหมายน้ัน

ขอ ๘ การแจง ผูมสี วนไดเ สยี เพ่อื ใหโ อกาสคัดคา นใหกระทาํ เปน หนังสือ โดยสง ทางไปรษณีย
ลงทะเบียนตอบรับตามทีอ่ ยทู ผี่ ูมีสว นไดเสียไดใหไวแกพนักงานเจาหนาท่ใี นสารบบทีด่ ินแปลงนั้น

ขอ ๙ ในกรณีทไี่ มอาจแจงผมู สี วนไดเ สียเพื่อใหโอกาสคัดคานได ใหคณะกรรมการสอบสวน
แจงผมู ีสวนไดเ สียโดยปด หนงั สือแจง ไวใ นทเี่ ปด เผยสามารถเห็นไดชัดเจน ณ สํานักงานทดี่ นิ สาํ นกั งานเขต
ที่วาการอําเภอหรือที่วาการกิ่งอาํ เภอ ที่ทําการแขวงหรือที่ทาํ การกาํ นันทองท่ี สํานักงานหรือท่ีทําการ
องคกรปกครองสวนทองถนิ่ ซึ่งท่ีดนิ นนั้ ตงั้ อยู และในบรเิ วณที่ดินนนั้ แหงละหนงึ่ ฉบับ

ใหถ อื วา ผูมีสว นไดเ สยี ไดร บั แจง เม่ือลวงพนระยะเวลาสบิ หาวนั นบั แตวันปด หนังสือแจง
ขอ ๑๐ เม่ือผูมีสวนไดเสียไดรับแจงหรือถือวาไดรับแจงเพ่ือใหโอกาสคัดคานแลว และมี
ความประสงคท จี่ ะคดั คา นการเพกิ ถอนหรอื แกไขการออกโฉนดท่ีดนิ หรือหนงั สือรับรองการทําประโยชน
หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการทะเบียน
อสังหาริมทรัพยท่คี ลาดเคลอื่ นหรอื ไมชอบดว ยกฎหมายน้นั ใหท าํ หนงั สือคดั คา นย่นื ตอประธานคณะกรรมการ
สอบสวนภายในกําหนดสามสบิ วันนบั แตว นั ทไ่ี ดรบั แจง โดยใหร ะบเุ หตุผลท่ีคดั คา นพรอมทงั้ แสดง
พยานหลักฐานท่เี กยี่ วของดว ย
ถาผมู สี ว นไดเสยี ไมค ดั คานภายในกาํ หนดเวลาตามวรรคหนง่ึ ใหถือวา ไมป ระสงคท จ่ี ะคดั คา น

หมวด ๓
การส่ังเพิกถอนหรือแกไข

ขอ ๑๑ เมอ่ื ไดรบั รายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวนตามขอ ๔ หรือขอ ๖
แลว อธิบดีหรือรองอธิบดีซงึ่ อธิบดมี อบหมายจะพจิ ารณาสั่งเพกิ ถอนหรอื แกไขการออกโฉนดทีด่ นิ หรือ

๔๑

หนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชน หรอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเกี่ยวกบั อสงั หาริมทรัพย หรือการ
จดแจง เอกสารรายการทะเบยี นอสังหารมิ ทรพั ยท ่คี ลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช อบดว ยกฎหมายนนั้ ได ตอ เมอ่ื ปรากฏ
ชัดแจงวา ไดม กี ารออกโฉนดทด่ี ินหรือหนังสอื รับรองการทําประโยชน หรือการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรม
เกีย่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย หรอื การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสงั หารมิ ทรพั ยน้นั โดยคลาดเคล่ือน
หรือไมช อบดวยกฎหมาย

ขอ ๑๒ ในการออกคาํ สัง่ เพกิ ถอนหรือแกไขการออกโฉนดทดี่ ินหรือหนังสอื รบั รองการทํา
ประโยชน หรอื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมเก่ียวกบั อสงั หาริมทรพั ย หรอื การจดแจงเอกสารรายการ
ทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ีคลาดเคลื่อนหรือไมชอบดวยกฎหมายตามขอ ๑๑ ใหอธิบดีหรือรองอธิบดีซงึ่
อธิบดมี อบหมายแจงคําสง่ั ดังกลาวพรอมดว ยเหตุผลใหผ มู สี วนไดเสียทราบดวย ทง้ั นี้ ใหนําความในขอ ๗
ขอ ๘ และขอ ๙ มาใชบ งั คับโดยอนุโลม

ใหไว ณ วนั ที่ ๙ สงิ หาคม พ.ศ.๒๕๔๔
(ลงชอื่ ) สมบตั ิ อทุ ยั สาง
(นายสมบตั ิ อุทยั สาง)

รัฐมนตรีชว ยวาการฯ ปฏบิ ัติราชการแทน
รัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทย

๔๒

ระเบยี บกรมท่ดี ิน

ที่ ๓/๒๕๑๖

เรื่อง วิธกี ารเพกิ ถอนหรือแกไ ขโฉนดที่ดนิ หรอื หนังสอื รับรองการทาํ ประโยชน
หรอื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรม หรอื การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบียนทดี่ นิ

ในกรณีท่ีศาลมีคําพพิ ากษาหรือคําสั่งถงึ สดุ ใหเ พิกถอนหรอื แกไข
_______________

โดยทไี่ ดมีประกาศของคณะปฏวิ ตั ิ ฉบบั ท่ี ๓๓๔ ลงวนั ที่ ๑๓ ธันวาคม พุทธศกั ราช ๒๕๑๕
แกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๖๑ ใหอธิบดีกรมที่ดินกาํ หนดวิธีการที่จะทาํ การเพิกถอน
หรือแกไขโฉนดท่ีดนิ หรือหนงั สอื รบั รองการทําประโยชน หรือการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเกี่ยวกบั
ทด่ี นิ หรือจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี นท่ีดิน ในกรณที ่ศี าลมคี าํ พพิ ากษาหรือคาํ ส่ังถึงทส่ี ดุ ใหเพิกถอน
หรือแกไข

ฉะนน้ั อธบิ ดีกรมทีด่ นิ จงึ กําหนดวธิ ีการทจ่ี ะเพิกถอนหรือแกไ ข ดงั ตอไปน้ี
(๑) เม่ือศาลแจงผลของคําพิพากษาหรือคําสั่งอันถึงท่ีสุด หรือผูมีสวนไดเสียไดนําสาํ เนา
คาํ พิพากษา หรอื คาํ ส่ังอันถงึ ทสี่ ุด ซ่งึ จาศาลรบั รองสาํ เนามาแสดงแลว ใหพ นกั งานเจาหนาที่เรียกโฉนดที่ดิน
หนังสือรับรองการทําประโยชน เอกสารที่ไดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เอกสารที่ไดจดแจงรายการ
ทะเบียนท่ีดิน หรือเอกสารอื่นทเ่ี ก่ียวขอ งจากผูยึดถอื ไว เมือ่ มผี ูน าํ มาสงตามทเ่ี รียกแลว ก็ใหอ อกใบรบั ให
ไวเปนหลักฐาน และใหดาํ เนินการดงั น้ี
ก. ถาเปนกรณที ่จี ะตองทําการเพิกถอนโฉนดทีด่ ินหรอื หนังสือรับรองการทาํ ประโยชน หรือ
รายการจดทะเบียน หรอื จดแจง รายการจดทะเบยี นทด่ี นิ ใหห มายเหตุดวยวิธขี ดี เสน คขู นานลงบนดานหนา
ของโฉนดท่ดี นิ หรอื หนังสอื รับรองการทาํ ประโยชน หรอื รายการจดทะเบยี น หรือเอกสารนนั้ แลว บรรยาย
ดว ยอกั ษรแดงวา “โฉนดทีด่ นิ (หนังสือรับรองการทาํ ประโยชน หรือเอกสาร หรือรายการจดทะเบียน) น้ี
ไดเพิกถอนตามคาํ พพิ ากษา (หรือคาํ สงั่ ) ศาล……………..คดีหมายเลขดาํ ท…่ี …………/……….คดี
หมายเลขแดงท่ี……………./…………ลงวนั ท…ี่ ..………เดือน………….……พ.ศ……………….. ซ่ึงคดี
ถงึ ทส่ี ุดแลว ” แลว ลงช่ือพนกั งานเจา หนา ท่พี รอมดว ยวนั เดอื น ป กาํ กบั ไว
ข. ถาเปนกรณีที่จะตองแกไขโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน หรือเอกสาร
หรือรายการจดทะเบยี น ใหขดี ฆา ตอนทคี่ ลาดเคลื่อนหรอื ไมชอบดว ยกฎหมาย แลวตกเติมแกไ ขใหถูกตอ ง

๔๓

ตามคาํ พิพากษาหรอื คาํ ส่งั ศาล แลว ใหบ รรยายดวยอักษรแดงวา “ไดแกไ ขตามคําพพิ ากษา (หรือคําส่งั )
ศาล…………คดหี มายเลขดาํ ท…ี่ ../………คดีหมายเลขแดงท…่ี …….…../…..…………..ลงวนั ท…่ี ……
เดอื น...….……..พ.ศ……….. ซงึ่ คดถี ึงที่สดุ แลว ” แลวลงช่อื พนกั งานเจาหนาที่พรอ มดวย วนั เดือน ป
กํากบั ไว

ในการเรียกเอกสารหลกั ฐานจากผยู ดึ ถอื ถาไมไดเอกสารน้ันมา หากเปนหนังสือแสดงสทิ ธิ
ในท่ีดินก็ใหพนักงานเจาหนาท่ีดาํ เนินการออกใบแทนตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕ (พ.ศ.๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ขอ ๖ หรือ ขอ ๑๑ (๓)
สว นเอกสารอนื่ ๆ กใ็ หหมายเหตุดว ยอกั ษรแดงไว ในคูฉ บบั สาํ หรบั พนกั งานเจา หนา ทีใ่ หป รากฏถงึ เหตุ
ทไ่ี มไ ดเ อกสารน้ันมา แลวดาํ เนนิ การตอ ไปตามขอ ก. หรือ ข. แลว แตก รณี

(๒) ถาโฉนดท่ีดิน หนังสือรับรองการทาํ ประโยชน รายการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือเอกสารท่ีจดแจงการจดทะเบียนท่ีดิน มีชื่อหรือรายการไมตรงกับกรณีที่ศาลสั่งหรือมีคาํ พิพากษา
หรือมีการจดทะเบียนผูกพันใด ๆ อยูใหพนักงานเจาหนาที่แจงใหศาลทราบ เม่ือศาลแจงมาอยางไร
ใหปฏิบตั ติ ามควรแกก รณี

(๓) เมอ่ื พนักงานเจา หนา ทไ่ี ดป ฏิบตั ติ ามขอ (๑) เสร็จแลว ใหส ง โฉนดท่ดี นิ หรือหนงั สอื รบั รอง
การทาํ ประโยชน หรอื เอกสารทเี่ รยี กมาคนื แกผ ยู ดึ ถอื ไป ถา เปน กรณีเพกิ ถอนโฉนดทีด่ ินหรือหนังสอื รับรอง
การทาํ ประโยชนห รือเอกสาร ใหเก็บโฉนดท่ดี นิ หรือหนังสือรับรองการทาํ ประโยชน หรอื เอกสารทเ่ี พกิ ถอน
ไวใ นสารบบสาํ หรับทด่ี ินแปลงนัน้ แลว รายงานไปยงั กรมท่ีดนิ ใหท ราบทกุ ราย

ใหใ ชระเบยี บน้ีต้งั แต วันที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๑๖

ประกาศ ณ วนั ที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๑๖
(ลงชอ่ื ) อ.วิสูตรโยธาภบิ าล

(นายอรรถ วสิ ตู รโยธาภิบาล)
อธิบดีกรมทดี่ ิน

๔๔

ระเบยี บกรมที่ดนิ
วา ดว ยวิธีการเพิกถอนหรือแกไ ขโฉนดท่ดี ินหรอื หนังสือรับรองการทําประโยชน
หรือการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรม หรอื การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบียนทด่ี ิน

ในกรณที ศ่ี าลมีคาํ พิพากษาหรอื คําส่งั ถึงท่สี ุดใหเ พกิ ถอนหรือแกไ ข
ฉบบั ท่ี ๒ (พ.ศ. ๒๕๒๒)
_______________

ตามท่กี รมทีด่ นิ ไดว างระเบยี บ ท่ี ๓/๒๕๑๖ ลงวนั ท่ี ๑๙ มกราคม ๒๕๑๖ เรอื่ ง วิธกี าร
เพกิ ถอนหรือแกไขโฉนดทดี่ นิ หรือหนังสือรับรองการทาํ ประโยชน หรือการจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรม
หรอื การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนทด่ี นิ ในกรณีที่ศาลมีคาํ พพิ ากษาหรือคาํ ส่ังถงึ ที่สดุ ใหเพิกถอน
หรือแกไขไวเพ่ือใหพนักงานเจาหนาที่ถือเปนทางปฏิบัติตามนัยมาตรา ๖๑ วรรคทาย แหงประมวล-
กฎหมายที่ดิน ซ่ึงแกไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี ๓๓๔ ลงวันท่ี ๑๓ ธันวาคม
๒๕๑๕ แลว นั้น

บัดนีป้ รากฏวา ในบางกรณศี าลไดม ีคําพพิ ากษาหรอื คาํ สั่งถงึ ท่สี ดุ ใหเ พกิ ถอนโฉนดทด่ี ินหรือ
หนังสือรับรองการทาํ ประโยชนเปนบางสวน ทําใหพนักงานเจาหนาที่ไมอาจนาํ วิธีการท่ีกําหนดไวโดย
ระเบียบดังกลา วขา งตน มาใชปฏิบตั ิใหถ กู ตองในแนวเดียวกนั ได ประกอบกบั กรมทีด่ นิ ไดพ ิจารณาเห็นวา
การท่ีศาลไดมีคําพิพากษาหรือคาํ ส่ังถึงที่สุดใหเพิกถอนโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน
เปน บางสว นนนั้ ไมท าํ ใหโ ฉนดท่ีดินหรอื หนังสือรบั รองการทําประโยชนส วนทีอ่ อกไปโดยชอบดวย
กฎหมายตองเสียไป จึงควรดําเนินการเกี่ยวกับโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน สวนที่
ศาลมีคาํ พิพากษาหรอื คาํ สงั่ ถึงทีส่ ุดใหเพกิ ถอนไดโ ดยวิธีแกไข อธบิ ดกี รมที่ดินจงึ กาํ หนดวิธีการแกไ ข
ดงั ตอไปนี้

๑. ใหรังวัดกันเขตท่ีดินสวนท่ีศาลไดมีคาํ พิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดใหเพิกถอน โดยวิธี
กันเขตรูปแผนท่ีในโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทาํ ประโยชนทํานองเดียวกับเรื่องแบงแยกดวยหมึก
สเี ขียว และแสดงเคร่ืองหมายเสน สเี ขียวไวทด่ี า นขา งหรอื ดา นลา งรปู แผนที่ แลว เขียนขอ ความตอทา ยวา
“เขตท่ดี ินบางสวนท่เี พกิ ถอนออกจากรูปแผนทเ่ี ดิมตามคําพพิ ากษาศาล (หรือคาํ สงั่ ศาล แลวแตก รณ)ี
…………….……คดหี มายเลขแดงท…่ี ……………………….ลงวันท…่ี ……………………….” แลวลงชอ่ื
พนักงานเจาหนา ท่พี รอ ม วนั เดือน ป กํากับไว

๔๕

๒. ใหหมายเหตุดว ยหมกึ สีแดงในสารบัญจดทะเบียนใตรายการสดุ ทายวา “ไดเพกิ ถอนท่ดี นิ
บางสว นตามรปู แผนทีห่ มายสเี ขยี วตามคาํ พพิ ากษาศาล (หรือคาํ สงั่ ศาลแลว แตก รณี)…………….………
คดีหมายเลขแดงท…ี่ ………….ลงวนั ท…ี่ ……….จาํ นวนเนื้อท…ี่ ……………….คงเหลือเนื้อที่…………...”
แลวลงช่อื พนกั งานเจาหนาทีพ่ รอม วนั เดือน ป กํากบั ไว

๓. เมอ่ื ไดด ําเนินการตาม ๑ และ ๒ แลว ใหเ กบ็ เอกสารที่เก่ียวขอ งไวใ นสารบบทด่ี นิ
แปลงน้นั แลว รายงานใหกรมทดี่ ินทราบทกุ ราย

ใหใ ชระเบยี บน้ีตง้ั แตบ ดั นีเ้ ปนตน ไป

ประกาศ ณ วนั ที่ ๒๘ กนั ยายน ๒๕๒๒
(ลงชื่อ) ระดม มหาศรานนท

(ร.ต.ท. ระดม มหาศรานนท)
อธบิ ดกี รมท่ดี นิ

๔๖

ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ กรมทด่ี นิ
ถนนพระพพิ ธิ กทม ๑๐๒๐๐

๑๒ กันยายน ๒๕๔๔

เร่อื ง การเพิกถอนหรือแกไขการออกหนงั สอื แสดงสิทธใิ นทดี่ ินหรอื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม
เก่ยี วกบั อสังหาริมทรัพย

เรยี น ผูว าราชการจงั หวดั ทุกจงั หวัด
อางถึง ๑. หนังสือกรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๑๕๕๐๔ ลงวนั ที่ ๓ สิงหาคม ๒๕๓๓

๒. หนังสือกรมทด่ี ิน ดว นมาก ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๐๒๕๒๘ ลงวนั ท่ี ๑ กมุ ภาพนั ธ ๒๕๓๖
ตามท่กี รมท่ดี นิ ไดซอมความเขา ใจเพอื่ ใหพ นกั งานเจาหนาทีถ่ อื ปฏบิ ัติเกยี่ วกบั กรณีเพกิ ถอน

แกไ ข ตามนัยมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายที่ดิน ซ่งึ แกไ ขเพิ่มเตมิ โดยพระราชบญั ญตั แิ กไ ขเพิ่มเติม
ประมวลกฎหมายทด่ี ิน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๒๘ ไปแลว น้ัน

เนือ่ งจากมาตรา ๓ แหง พระราชบญั ญตั แิ กไขเพ่มิ เติมประมวลกฎหมายทดี่ ิน (ฉบบั ท่ี ๙)
พ.ศ.๒๕๔๓ ไดบญั ญตั ใิ หย กเลิกความในมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายท่ดี ิน ซงึ่ แกไขเพ่มิ เตมิ โดย
พระราชบญั ญตั แิ กไขเพิ่มเตมิ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ (ฉบบั ท่ี ๔) พ.ศ.๒๕๒๘ และใหใ ชค วามใหมแทน
ตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายทด่ี ิน ซงึ่ แกไ ขเพม่ิ เตมิ โดยพระราชบญั ญตั ิแกไขเพิ่มเตมิ ประมวล
กฎหมายท่ดี ิน (ฉบับที่ ๙) พ.ศ.๒๕๔๓ อันทําใหห ลกั การเกยี่ วกับการเพกิ ถอนแกไขการออกโฉนดท่ีดนิ
หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยหรือ
การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ีดําเนินการไปโดยคลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวย
กฎหมายเปลยี่ นแปลงไปจากเดมิ

กรมท่ีดนิ พจิ ารณาแลว เหน็ วา เพอ่ื ใหวธิ ปี ฏิบตั เิ กยี่ วกับการเพกิ ถอน แกไ ข การออกโฉนด
ทีด่ ินหรือหนงั สือรบั รองการทําประโยชน หรือการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมเกยี่ วกับอสงั หาริมทรัพย
หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ีดําเนินการไปโดยคลาดเคล่ือนหรือไมชอบ
ดว ยกฎหมายสอดคลองกบั กฎหมายท่ีแกไขใหม จงึ ใหยกเลิกหนังสอื ที่อา งถึงท้ังหมด และบรรดาระเบียบ
คําส่ังอ่ืนใด ในสว นทข่ี ดั หรอื แยง กบั หนังสือฉบับน้ี โดยใหพนักงานเจา หนาทถ่ี ือปฏิบตั ิดงั ตอไปนี้