คู่มือ แนวคำวินิจฉัยปัญหาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เล่ม 3 (ปี 2562)

-- 1๑8๘8๘ --

(ซึ่งสํานักงานที่ดินมีหนาที่ตองหักภาษีสงสรรพากรพ้ืนท่ี) ของกรมทางหลวง
หรือไม หรือเห็นสมควรใหสาํ นกั งานท่ดี ินเปนผูเรียกหักภาษแี หง เดียว

๔. กรณีกรมทางหลวงทําการปรองดองจัดซ้ือท่ีดิน เจาของที่ดิน
เปรียบเสมือนถูกบังคับใหขายท่ีดินมากกวาจะเต็มใจขายเชนกรณีซื้อขาย
ท่วั ไปและเปนการโอนเพื่อเปน สาธารณสมบัติของแผนดินประเภทพลเมือง
ใชรวมกัน ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๐๔(๒)
ซึ่งบางรายไดกรรมสิทธ์ิที่ดินมาไมเกิน ๕ ป จะตองถูกเรียกเก็บ
ภาษีธุรกิจเฉพาะอีก รอยละ ๓.๓ ซึ่งกรมทางหลวงเห็นวา กรณีน้ีไมควร
ที่จะตองถูกหักภาษีธุรกิจเฉพาะเน่ืองจากการขายท่ีดินใหกรมทางหลวง
มิใชการแสวงหากําไรหรือผลประโยชนทางธุรกิจ แตถูกบังคับขายโดยท่ี
ไมอาจตอรองราคาจากกรมทางหลวงได และสูญเสียสิทธิตางๆ
ตามกฎหมาย เชน การเสียสิทธิอุทธรณหรือฟองคดีตอศาลปกครอง
เพื่อขอราคาคาทดแทนเพิ่มสูงข้ึนอีกได ฉะน้ัน กรมท่ีดินหรือ
สาํ นักงานท่ีดินทอ งทจ่ี ะไมเรียกเกบ็ ภาษธี รุ กจิ เฉพาะไดห รอื ไม อยา งไร

ขอกฎหมาย/ระเบียบ

๑. ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๑๐๔ และ ๑๐๕ เบญจ
๒. ประมวลรัษฎากร มาตรา ๔๙ ทวิ , ๖๙ ทวิ ,
๙๑/๑ (๔) , ๙๑/๒ (๖) , ๙๑/๖ (๓) , ๙๑/๘ วรรคสาม , ๙๑/๑๐
วรรคหก และวรรคทาย
๓. พระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ. ๒๕๓๕ แกไขเพิ่มเติม
โดยพระราชบัญญัติทางหลวง (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๔๙ มาตรา ๖๘/๑

--1๑8๘9๙- -

๔. ระเบียบกระทรวงการคลัง วาดวยการรับชําระและ
นําสงภาษีอากรจากการขายอสังหาริมทรัพย พ.ศ.๒๕๔๒ ลงวันที่ ๒๓
กุมภาพนั ธ ๒๕๔๒ ขอ ๘ วรรคทา ย

๕. หนังสือกรมที่ดิน ดวนที่สุด ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๑๕๔
ลงวันที่ ๒๘ ตุลาคม ๒๕๓๔ เวียนหนังสือกรมสรรพากร ดวนท่ีสุด ท่ี กค
๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวันท่ี ๖ มกราคม ๒๕๔๒ แจงแนวทางปฏิบัติใน
การเรียกเกบ็ ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ

๖. หนังสอื กรมท่ดี นิ ดวนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕
ลงวันท่ี ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒ เวียนหนังสือกรมสรรพากร ดวนที่สุด ที่
กค ๐๘๐๒/๒๑๑๒๒ ลงวันที่ ๗ ตุลาคม ๒๕๓๔ แจงแนวทางปฏิบัติ
ในการเรยี กเก็บภาษีเงนิ ไดแ ละอากรแสตมป

ความเห็นกรมทดี่ ิน

ขอหารือของกรมทางหลวงมี ๒ ประเด็น คือ การประเมิน
ราคาทุนทรัพย กับการเรียกเก็บภาษีเงินไดหัก ณ ที่จาย และหลักเกณฑ
การจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีผูขายไดขายอสังหาริมทรัพยใหแก
กรมทางหลวงโดยวิธีการปรองดอง (ซอื้ ขายโดยกรมทางหลวงกําหนดราคา
ตามหลักเกณฑท่ีกําหนดไวตามพระราชบัญญัติ วาดวยการเวนคืน
อสงั หาริมทรพั ย พ.ศ. ๒๕๓๐) ดังนี้

๑. ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธ์ิหรือ
สิทธิครอบครองในทด่ี ิน พนักงานเจาหนาท่ีผูจดทะเบียนฯ จะตองประเมิน
ราคาทุนทรัพยที่ดินเพื่อใชเปนทุนทรัพยในการเรียกเก็บคาธรรมเนียมและ
ภาษีอากร ณ วันจดทะเบียนฯ ตามบัญชีกําหนดราคาประเมินทุนทรัพย

-- ๑1๙9๐0 --
เพ่ือใชเปนทุนทรัพยในการเรียกเก็บคาธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมที่ใชบังคับอยูในวันท่ีมีการจดทะเบียนฯ ที่สํานักงานประเมิน
ราคาทรพั ยสิน กรมธนารักษ .ซ่ึงเปนหนวยงานที่มีอํานาจหนาที่ในการจัด
ทําบัญชีกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยจัดสงใหสํานักงานท่ีดินใชในการ
จดทะเบียนฯ ตามมาตรา ๑๐๔ และ ๑๐๕ เบญจ แหงประมวลกฎหมาย
ท่ีดิน การจัดทําบัญชีกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยมี ๒ แบบ คือ
แบบท่ี ๑ ประเมินราคาท่ีดินเปนรายแปลงพนักงานเจาหนาที่ตองใช
ร า ค า ป ร ะ เ มิ น ป ร ะ จํ า แ ป ล ง นั้ น เ ป น ทุ น ท รั พ ย ใ น ก า ร จ ด ท ะ เ บี ย น ฯ
แบบที่ ๒ ประเมนิ ราคาทุนทรัพยเปนโซน บล็อก ซึ่งพนกั งานเจาหนาท่ีจะ
สอบสวนเพ่ือใหทราบถึงตําแหนงที่ดินในแผนที่ที่ใชประเมินราคาและ
กําหนดราคาประเมินในขณะจดทะเบียนฯ ดังนั้น ในการจดทะเบียน
ขายท่ีดิน ใหแก กรมทางหลวงเพ่ือใหไดมาซ่ึงทางหลวงแผนดิน ตามนัย
มาตรา ๖๘/๑ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ. ๒๕๓๕
แกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติทางหลวง (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ..๒๕๔๙
หากกรมทางหลวงเห็นวา ควรใชราคาประเมินราคาทุนทรัพยตาม
สภาพที่ดินกอนสรางทางหลวง จึงเปนกรณีท่ีกรมทางหลวงจะตอง
รองขอใหกรมธนารักษทําการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยท่ีดิน
สวนที่ขายใหแกกรมทางหลวงนั้น เพ่ือใหพนักงานเจาหนาท่ีใชเปน
ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยใ นการจดทะเบยี นฯ

๒. พนักงานเจาหนาท่ีตามประมวลกฎหมายท่ีดินมีหนาที่
เรียกเก็บภาษีเงินไดหัก ณ ท่ีจาย และภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขาย
อสังหาริมทรัพยเพ่ือกรมสรรพากรตามประมวลรัษฎากรตามหลักเกณฑ
และวิธีการที่กรมสรรพากรกําหนดในขณะจดทะเบียนฯ ดังน้ัน ขอหารือ

--1๑9๙1๑--

เก่ยี วกบั การปฏบิ ตั ใิ นการเรยี กเก็บภาษเี งนิ ไดหกั ณ ท่ีจาย ของเจาพนักงานท่ีดิน
และหลักเกณฑในการยกเวนการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขาย
อสังหาริมทรัพยน้ัน กรมที่ดินไมมีอํานาจหนาท่ีตามกฎหมาย จึงไมอาจ
พิจารณาเปล่ียนแปลงหลักเกณฑการยกเวนภาษีธุรกิจเฉพาะหรือวิธีการ
เก่ียวกับการเรียกเก็บภาษีเงินไดหัก ณ ที่จายแตอยางใด ซ่ึงกรณีดังกลาว
กรมทางหลวงอาจรองขอใหกรมสรรพากรพิจารณาได และหาก
กรมสรรพากรพิจารณาเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑและวิธีการเรียกเก็บภาษี
ดังกลาวอยางไร กรมที่ดินจะไดแจงใหพนักงานเจาหนาที่ผูจดทะเบียนฯ
ทราบและถอื ปฏิบัติตอ ไป

เรอ่ื งที่ ๓๘ การนบั วนั เรมิ่ และจํานวนปถือครองโรงเรือนส่ิงปลกู สรา ง
เพอ่ื ประเมนิ ราคาทนุ ทรัพยใ นการเรยี กเกบ็ คา ธรรมเนียม
และคาํ นวณภาษเี งนิ ไดบคุ คลธรรมดาหกั ณ ทจี่ า ย

ประเด็นปญหา

การนับวันเร่ิมและจํานวนปถือครองโรงเรือนสิ่งปลูกสราง
เพื่อประเมินราคาทุนทรัพยในการเรียกเก็บคาธรรมเนียมและคํานวณ
ภาษเี งินไดบคุ คลธรรมดาหกั ณ ที่จา ย นบั อยางไร

ขอเทจ็ จริง -
ขอ กฎหมาย/ระเบยี บ

๑. ระเบยี บกรมท่ดี ิน วา ดวยการประเมินราคาทุนทรัพยเพื่อ
เรียกเก็บคาธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการ

-- 1๑9๙๒2 --
ขอหนังสอื รบั รองราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยที่ดนิ และอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน
พ.ศ. ๒๕๕๖ ลงวนั ที่ ๒๗ กันยายน ๒๕๕๖ วางแนวทางปฏิบตั ิ ดังน้ี

ขอ ๘ การประเมินราคาทุนทรัพยส่ิงปลูกสรางใหใช
เอกสารซึ่งอา งองิ วนั ทีก่ อ สรา งแลว เสรจ็ ของทางราชการเปนหลักในการนับ
จํานวนปข องสง่ิ ปลกู สรางเพื่อคดิ อัตราคา เสอื่ มราคา สําหรับสิ่งปลูกสรางทั่วไป
พิจารณาจากวันท่ีกําหนดหมายเลขประจําบานตามกฎหมายทะเบียน
ราษฎร และสําหรับสิ่งปลูกสรางประเภทอาคารควบคุมการใชตาม
กฎหมายควบคุมอาคารใหพ ิจารณาจากวนั ที่ไดรับรองการกอ สราง (แบบ อ.๖)

ก า ร นั บ จํ า น ว น ป ข อ ง สิ่ ง ป ลู ก ส ร า ง เ พื่ อ คํ า น ว ณ หั ก
คา เสือ่ มราคาใหเ รมิ่ นับตง้ั แตส ่ิงปลูกสรางกอสรางแลวเสร็จนับเปนปที่หนึ่ง
จนถึงปท่ีมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และใหนับจํานวนปตามป
ปฏิทนิ เปนปๆ เศษของปใ หน ับเปน หน่ึงป

.............................................
ขอ ๙ การประเมินราคาทุนทรัพยกรณีโอนอาคารหรือ
สิ่งปลูกสรางท่ียังกอสรางไมแลวเสร็จ ใหพนักงานเจาหนาท่ีนําเรื่องเสนอ
ใหคณะอนกุ รรมการประจําจงั หวัดพิจารณากาํ หนดราคาประเมินทุนทรัพย
ส่ิงกอสรางดังกลาว ตามนัยมาตรา ๑๐๕ สัตต แหงประมวลกฎหมาย
ท่ีดิน เสียกอน.................... โดยคิดคาเส่ือมจากราคาประเมินนั้น
ตามแนวทางท่ีคณะกรรมการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยไดมีมติไวเปน
แนวทางปฏบิ ัตทิ วั่ ไป ดังนี้

(๑) การนับจํานวนปเพ่ือการคิดคาเสื่อมราคา
สําหรับอาคารหรือสิ่งปลูกสรางที่ยังกอสรางไมแลวเสร็จ ใหพิจารณา
นับตั้งแตปท่ีหยุดการกอสราง โดยอางอิงจากใบอนุญาตกอสรางอาคาร
(แบบ อ.๑) ที่เจาพนักงานทองถิ่นออกให และใชปที่ใบอนุญาตกอสราง

-- 1๑9๙๓3 --
อาคาร (แบบ อ.๑) หมดอายุเปนปที่เร่ิมนับหนึ่งจนถึงปที่จะจดทะเบียน
โอนอาคารหรือสิ่งปลูกสราง สําหรับการนับจํานวนปใหนับตามปปฏิทิน
เศษของปใหนบั เปนหนง่ึ ป

(๒) กรณีการขายทอดตลาดตามคําสั่งศาล
ซึ่งผูซื้อขอจดทะเบียนเพียงฝายเดียวและเปนผูย่ืนคําขอ โดยคูกรณีหรือ
ผูขายคือเจาของอาคารหรือสิ่งปลูกสรางไมแลวเสร็จนั้น มิไดมายื่น
คําขอดวย ใหพนักงานเจาหนาท่ีหรือผูซื้อทอดตลาดทําหนังสือตรวจสอบ
ไปยังหนวยงานที่เก่ียวของถึงการอนุญาตใหปลูกสรางอาคารหรือ
ส่ิงปลูกสรางนั้น หากตรวจสอบแลวไมปรากฏหลักฐานการไดรับอนุญาต
ปลูกสราง ใหพนักงานเจาหนาท่ีพิจารณานับตั้งแตปท่ีศาลมีคําพิพากษา
โดยอางอิงจากหมายเลขคดีแดงตามคําพิพากษาจนถึงปที่จะจดทะเบียน
โอนอาคารหรือสิ่งปลูกสรางและใหบวกเพ่ิมอีกสองป โดยถือจํานวนป
ดังกลา วเปน จาํ นวนปสาํ หรับคิดคา เสอ่ื ม

๒. หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๕๘๔๑ ลงวันท่ี
๒๔ กุมภาพันธ ๒๕๔๘ เรื่อง การนับวันเร่ิมและจํานวนปถือครอง
โรงเรือนสิ่งปลูกสรางเพ่ือเรียกเก็บภ าษีเงินไดบุคคลธรรมดา
หัก ณ ท่ีจาย กรณีไมทราบวันท่ีออกเลขประจําบาน กําหนดวา การนับ
วันเร่ิมและจํานวนปถือครองในกรณีท่ีที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสราง
ไดมาไมพรอมกัน ถาเจาของเปนผูขอเลขประจําบาน ใหนับวันที่
น า ย ท ะ เ บี ย น ต า ม ก ฎ ห ม า ย ว า ด ว ย ก า ร ท ะ เ บี ย น ร า ษ ฎ ร ไ ด อ อ ก เ ล ข
ประจําบานโรงเรือนหรือส่ิงปลูกสรางน้ัน สําหรับกรณีการขายทอดตลาด
ตามคําส่ังศาล ซ่ึงผูซื้อทอดตลาดเพียงฝายเดียวเปนผูยื่นคําขอ
โดยคูกรณีหรือผูขาย คือ เจาของท่ีดินและสิ่งปลูกสรางมิตองมาย่ืนคําขอดวย
พนักงานเจาหนาท่ีหรือผูซ้ือทอดตลาดจะตองทําหนังสือเพื่อตรวจสอบ

-- 1๑9๙๔4 --

ไปยังหนวยงานท่ีเกี่ยวของถึงการไดมาซ่ึงอาคารหรือส่ิงปลูกสรางนั้น
และหากตรวจสอบแลว ไมปรากฏหลักฐานไดมาซง่ึ อาคารหรือสิง่ ปลกู สรา ง
ใ ห ถื อ ว า ก า ร ไ ด ม า ซ่ึ ง อ า ค า ร ห รื อ สิ่ ง ป ลู ก ส ร า ง ไ ด ม า พ ร อ ม กั บ ท่ี ดิ น
ทป่ี ลูกสรางอาคารหรอื ส่งิ ปลูกสรา งน้ัน

ความเหน็ กรมที่ดนิ

๑.การประเมินราคาทุนทรัพย

สิง่ ปลกู สรา ง หลกั เกณฑการนับวันเรม่ิ และจํานวนปถ ือครอง
การนบั จํานวนปถ ือครอง เอกสารประกอบการพจิ ารณา

๑.๑ ส่ิงปลูก - ใ ห เ ร่ิ ม นั บ ตั้ ง แ ต ป ที่ (๑) สิ่งปลูกสรา งทวั่ ไป
ส ร า ง ที่เ ส ร็ จ กอสรางแลวเสร็จนับเปน พจิ ารณาจากวันท่ีออก
แลว ปที่หนึ่งจนถึงปที่มีการ เลขประจาํ บานตาม
หลักฐานการให
โอนตามปปฏทิ นิ เปน ปๆ เลขประจําบา น
เศษของป ใหน ับเปน
หนึ่งป (๒) สิ่งปลกู สรางประเภท
อาคารควบคุม
พิจารณาจากวนั ท่ี
รบั รองการกอสราง
(แบบ อ.๖)

-- ๑1๙9๕5--

ส่งิ ปลกู สราง หลักเกณฑการนบั วนั เร่ิมและจาํ นวนปถ อื ครอง

การนับจํานวนปถอื ครอง เอกสารประกอบ
การพิจารณา
๑.๒ ส่ิงปลูกสราง (๑) ใหเ ริ่มนบั ตัง้ แตปทห่ี ยดุ การกอ สราง (๑) ใบอนุญาต
ท่ยี ังกอ สรา ง โดยดจู ากปทีใ่ บอนญุ าตกอสราง ก อ ส ร า ง อ า ค า ร
ไมแ ลว เสร็จ อาคาร (แบบ อ.๑) หมดอายเุ ปน (แบบ อ.๑)
- หลักเกณฑ ปทเ่ี รมิ่ นบั หนึง่ จนถึงปทมี่ ีการ
การไดม า โอนเศษของปใหน บั เปนหนงึ่ ป
ซง่ึ ราคาประเมนิ (๒) กรณีการขายทอดตลาด
ทนุ ทรัพย ตามคาํ สั่งศาล
นําเร่ืองเสนอให (๒.๑) กรณีท่มี หี ลักฐานการไดร บั (๒.๑) ใบอนุญาต
คณะอนุกรรมการ อนญุ าตปลูกสรา ง ก อ ส ร า ง อ า ค า ร
ป ร ะ จํ า จั ง ห วั ด - การนับจาํ นวนปทถ่ี ือครอง (แบบ อ.๑)
พิจารณากําหนด เพอื่ คดิ คา เสื่อมคาํ นวณตาม (๑)
ราคาประเมนิ (๒.๒) กรณไี มป รากฏหลกั ฐาน (๒.๒) คําส่ังศาลท่ี
ทุนทรพั ย การไดรบั อนญุ าตปลกู สราง สัง่ ขายทอดตลาด
-การนบั จํานวนปท่ถี ือครอง (หลักเกณฑสําหรับ
เพื่อคิดคาเสื่อมใหเร่มิ นับต้ังแตปท ี่ การประเมินราคา
ศาลมีคําสั่งจนถึงปท จ่ี ดทะเบยี นโอน ทุ น ท รั พ ย ข อ ง
และใหบวกเพ่ิมอกี สองป สํานักงานประเมิน
ราคาทรพั ยสิน
กรมธนารกั ษ)

-- 1๑9๙6๖ --
๒. การนับวันเริ่มและจํานวนปถือครองสิ่งปลูกสราง กรณี
ท่ีดินและส่ิงปลูกสรางไดมาไมพรอมกัน เพ่ือเรียกเก็บภาษีเงินไดบุคคล
ธรรมดา

ประเดน็ หลกั เกณฑการนับวันเร่มิ และจาํ นวนปถ ือครอง

การนับจํานวนป เอกสารประกอบการพจิ ารณา
ถือครอง
๒.๑ กรณีท่ีดิน -ใหน ับต้งั แตวนั ท่อี อก ๑. ส่งิ ปลกู สรา งทั่วไป พจิ ารณา
แ ล ะ สิ่ ง ป ลู ก เลขประจาํ บาน จากวนั ท่ีออกเลขประจาํ บาน
สรางไดมาไม ตามหลักฐานการให
พรอมกันและ เลขประจาํ บาน
เ จ า ข อ ง ท่ี ดิ น ๒. สิง่ ปลกู สรา งประเภท
เปน ผขู อ อาคารควบคุม
เ ล ข ป ร ะ จํ า พิจารณาจากวันที่
บา น รับรองการกอสราง
(แบบ อ.๖)

-- 1๑9๙7๗ - -

ประเดน็ หลักเกณฑการนบั วันเร่ิมและจาํ นวนปถือครอง

การนบั จํานวนปถือครอง เอกสารประกอบการ
พิจารณา
๒.๒ กรณขี าย
ทอดตลาด
ตามคําสั่งศาล
ซึง่ ท่ีดินและ
สง่ิ ปลกู สรา ง
ไดม า
ไมพรอมกัน
๒.๒.๑ ๑. ส่ิงปลกู สรางท่ัวไป พจิ ารณา (๑) หลักฐานการใหเลข
เจา ของที่ดิน จากวนั ทอี่ อกเลขประจําบานตาม ประจาํ บา น
เปน ผขู อ หลักฐานการใหเลขประจําบา น
เลขประจาํ ๒. สิ่งปลกู สรางประเภทอาคาร (๒) หลักฐานการรับรอง
บา น ควบคุมพจิ ารณาจากวนั ทร่ี ับรอง การกอ สรา ง (แบบ อ.๖)
การกอสราง (แบบ อ.๖)

๒.๒.๒ -ใหถ อื วา ไดมาพรอ มกบั ทดี่ นิ ที่ (หลักเกณฑสําหรับการ
ไมทราบวนั ที่ สง่ิ ปลูกสรางตัง้ อยู คํานวณภาษีเงินไดหัก ณ
ออกเลข ทจี่ ายของกรมสรรพากร)
ประจําบา น







- 2๒0๐1๑ --

เรอ่ื งท่ี ๓๙ การจดทะเบยี นโอนทรพั ยส นิ ทเี่ ปน
สาธารณูปโภคใหเปนสาธารณประโยชน

ประเด็นปญหา

กรณีผูจัดสรรท่ีดินยื่นคําขอจดทะเบียนโอนท่ีดินที่เปน
สาธารณูปโ ภคใหเปนส าธ ารณประโ ยช น ตามมาตรา ๔๔(๒)
แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓ แกไขเพ่ิมเติม
โดยพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน (ฉบับท่ี ๒) พ. ศ..๒๕๕๘
หากหนวยงานท่ีจะรับโอน (องคกรปกครองสวนทองถ่ิน) แจงวา
“ยังไมสามารถรับไวพิจารณาในเวลาได” พนักงานเจาหนาที่จะดําเนินการ
จดทะเบียนใหผขู อไดหรือไม ประการใด

ขอเทจ็ จรงิ

๑. จังหวัดหารือแนวทางปฏิบัติตามนัยมาตรา ๔๔ (๒)
แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ..๒๕๔๓ แกไขเพ่ิมเติม
โดยพระราช บัญญัติการจัดสรรท่ีดิน (ฉบับที่ ๒ ) พ. ศ.๒ ๕ ๕๘
รวม ๓ ประการ ดังนี้

(๑) หนังสือท่ีหนวยงานท่ีจะรับโอนสาธารณูปโภคเปน
สาธารณประโยชนแจงผูจัดสรรที่ดินที่ประสงคจะโอนฯ ทราบ โดยมี
ขอความวา “ยังไมสามารถรับไวพิจารณาในเวลาได”. ถือเปนหลักฐานการ
รับทราบจากหนวยงาน ตามนัยขอ ๑๙ (๔) ของระเบียบคณะกรรมการ
จัดสรรท่ีดินกลาง วาดวยการโอนสาธารณูปโภคใหแกนิติบุคคลหมูบาน
จัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอ่ืน และการขออนุมัติดําเนินการ

-- ๒2๐0๒2--
เพ่ือการบํารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดําเนินการจดทะเบียนโอน
ทรัพยส นิ ใหเ ปนสาธารณประโยชน พ.ศ. ๒๕๕๙ หรอื ไม

(๒) กรณีหนวยงานขององคกรปกครองสวนทองถิ่นที่
จะรับโอนสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรรใหเปนสาธารณประโยชนรับทราบ
ความประสงคของผูจัดสรรที่ดินแลวไมยินยอมรับโอนพนักงานเจาหนาท่ี
จะจดทะเบียนโอนฯ โดยลงชื่อหนวยงานขององคกรปกครองสวนทองถิ่น
เปน ผรู ับสญั ญาไดห รือไม อยา งไร

(๓) การจดทะเบียนโอนท่ีดินอันเปนสาธารณูปโภค
ในที่ดินจัดสรรใหเปนสาธารณประโยชนในชองผูรับสัญญาจะลงชื่อ
องคกรปกครองสวนทองถิ่นผูมีหนาที่ดูแลรักษาที่สาธารณประโยชนเปน
ผู รั บ สั ญญา โดยหมายเหตุ ว า “เป นการรั บโอนเพื่ อดู แลรั กษา
ท่ีสาธารณประโยชนตามอํานาจหนาท่ี” หรือลงชื่อผูรับสัญญาเปน.
“ทีส่ าธารณประโยชน/ทางสาธารณประโยชน” ไดหรอื ไม

๒. สํานกั สง เสริมธรุ กิจอสังหารมิ ทรพั ย มคี วามเหน็ สรุปได ดงั น้ี
(๑) ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรท่ีดินกลาง วาดวย

การ โ อ น ส าธ าร ณู ป โ ภ ค ให แก นิ ติ บุ คค ล ห มู บ าน จั ด ส ร ร ห รื อนิ ติ บุ คค ล
ตามกฎหมายอ่ืน และขออนุมัติดําเนินการเพื่อการบํารุงรักษาสาธารณูปโภค
หรือดาํ เนนิ การจดทะเบียนโอนทรัพยสินใหเปนสาธารณประโยชน พ.ศ. ๒๕๕๙
ขอ ๑๘ กาํ หนดใหผจู ัดสรรท่ีดินประสงคจะโอนทรัพยสินอันเปนสาธารณูปโภค
ในที่ดินจัดสรรใหเปนสาธารณประโยชนตองแจงหนวยงานผูรับโอนทราบ
และขอ ๑๙ (๔) ของระเบียบฯ วางแนวทางปฏิบัติในการจดทะเบียนโอนฯ
วา ตอ งแสดงรายละเอียดพรอมเอกสารหลักฐานการรับทราบจากหนวยงานที่จะ
รับโอน ดังน้ัน เมื่อผูจัดสรรท่ีดินแสดงหลักฐานเปนหนังสือท่ีเทศบาลเมือง

-- 2๒0๐๓3 --
แจงผูจัดสรรท่ีดินโดยมีขอความวา “ยังไมสามารถรับไวพิจารณาได” มาแสดง
ประกอบคําขอ พนักงานเจาหนาที่จึงตองพิจารณาดําเนินการใหกับผูขอ
โดยดลุ ยพนิ จิ ตามระเบยี บคณะกรรมการจัดสรรกลางฯ ดังกลาว

(๒) กรณีตามขอ ๑ (๒) และ (๓) กรมท่ีดินไดวางแนวทาง
ปฏิบัติไวตามหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๙๓๗๒ ลงวันท่ี ๑๒
กรกฎาคม ๒๕๕๕ โดยกําหนดใหใชช่ือประเภทการจดทะเบียนเปน “โอนเปน
สาธารณประโยชน (ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓
มาตรา ๔๔ (๓)) และกําหนดใหลงชื่อองคกรปกครองสวนทองถิ่นเปนผูรับโอน
และใหความยินยอมตามแนวทางท่ีคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ ๗)
ได พิ จารณาให ความเห็ นเกี่ ยวกั บการจดทะเบี ยนโอนทรั พย สิ น
ซึ่งเปนสาธารณูปโภคใหเปนสาธารณประโยชน แตเน่ืองจากกฏหมาย
วาดวยการจัดสรรไดมีการแกไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
(ฉบับที่ ๒) พ.ศ..๒๕๕๘ ออกระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง วาดวย
การโอนสาธารณูปโภคใหแกนิติบุคคลหมูบานจัดสรรหรือนิติบุคคลตาม
กฎหมายอ่ืนและการขออนุมัติดําเนินการเพ่ือการบํารุงรักษาสาธารณูปโภค
หรือดําเนินการจดทะเบียนโอนทรัพยสินใหเปนสาธารณูปโภค พ.ศ.๒๕๕๙
โดยที่ขอ ๑๙ กําหนดหลักฐานในการจดทะเบียนเพียงหลักฐานการรับทราบ
จากหนวยงานที่จะรับโอนเทานั้น ซึ่งแตกตางไปจากความเห็นของ
คณะกรรมการกฤษฎีกาที่พิจารณาเกี่ยวกับเรื่องดังกลาวไวตามกฎหมาย
ฉบับเดิม กรณีเปนเรื่องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอยูในอํานาจหนาที่
ของสาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนทีด่ ินพจิ ารณาดาํ เนินการ

-- ๒2๐0๔4--

ขอ กฎหมาย/ระเบียบ

๑. พระราชบัญญัตกิ ารจัดสรรท่ีดิน พ.ศ...๒๕๔๓ แกไขเพ่ิมเติม
โดยพระราชบัญญตั ิการจดั สรรทดี่ ิน (ฉบบั ที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๕๘ มาตรา ๔๔

๒. ความเห็นคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ ๗) เรื่องเสร็จที่
๗๙๕/๒๕๕๔.(แจงเวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๗.๒/ว
๑๔๘๑๓ ลงวนั ท่ี ๒๕ พฤษภาคม ๒๕๕๕)

๓. หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว.๑๙๓๗๒
ลงวันท่ี ๑๒ กรกฎาคม ๒๕๕๕ เร่ือง การดําเนินการตามมาตรา ๔๔ (๓)
แหง พระราชบญั ญัตกิ ารจดั สรรทดี่ นิ พ.ศ. ๒๕๕๕

๔. ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง วาดวยการโอน
สาธารณูปโภคใหแกนิติบุคคลหมูบานจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น
และการขออนุมัติดําเนินการเพื่อการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคหรือดําเนินการ
จดทะเบยี นโอนทรัพยสนิ ใหเ ปน สาธารณประโยชน พ.ศ. ๒๕๕๙ ขอ ๑๘ และ
ขอ ๑๙

ความเหน็ กรมท่ีดนิ

กรมที่ดินเห็นชอบกับบันทึกสํานักมาตรฐานการทะเบียนท่ีดิน
ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/๑๘๗๙ ลงวันที่ ๗ กันยายน ๒๕๖๑ สรุปไดวา
ก ร ณี ก า ร โ อ น ท รั พ ย สิ น อั น เ ป น ส า ธ า ร ณู ป โ ภ ค ใ น ท่ี ดิ น จั ด ส ร ร ใ ห เ ป น
สาธารณประโยชนตามหนงั สือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๙๓๗๒ ลงวันที่
๑๒ กรกฎาคม ๒๕๕๕ เร่ือง การดําเนินการตามมาตรา ๔๔ (๓) แหง
พระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ..๒๕๕๕ เปนการปฏิบัติตามความเห็นของ
คณะกรรมการกฤษฎีกาซ่ึงสวนราชการตองถือปฏิบัติ ดังน้ัน ประเด็นปญหาตาม

-- 2๒0๐๕5 --

ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรท่ีดินกลาง วาดวยการโอนสาธารณูปโภคใหแก
นิติบุคคลหมูบานจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอ่ืนและการขออนุมัติ
ดําเนินการเพื่อการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคหรือดําเนินการจดทะเบียนโอน
ทรัพยสินใหเปนสาธารณประโยชน พ.ศ. ๒๕๕๙ ขอ ๑๙ (๔) ที่กําหนดวา
“หลักฐานการรับทราบจากหนวยงานท่ีจะรับโอน...” ซ่ึงแตกตางจากความเห็น
ของคณะกรรมการกฤษฎีกาที่วา “ตองมีชื่อผูรับโอนและตองไดรับความ
เห็นชอบจากผูโอนดวย” น้ัน ในชั้นนี้เห็นวา แนวทางปฏิบัติตามหนังสือเวียน
ขอ ๓ กําหนดขึ้นเพื่อปฏิบัติงานตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา
เม่ือคณะกรรมการกฤษฎีกายังมิไดพิจารณาเปล่ียนแปลงความเห็นในเรื่องน้ี
จงึ ยังคงตอ งปฏบิ ัตติ ามแนวทางความเหน็ ของคณะกรรมการกฤษฎกี า

อยางไรก็ตาม หากสํานักสงเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพยเห็นวา
ความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกาดังกลาวเปนการพิจารณาตามนัย
มาตรา ๔๔ แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ..๒๕๔๓ ที่ยังไมมีการ
แกไขเพ่ิมเติม และเปนกรณีท่ีความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกาและ
แนวทางปฏิบัติเดิมไมสอดคลองหรือเปนขอขัดของในการดําเนินการตาม
มาตรา ๔๔ แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ..๒๕๔๓ แกไข
เพ่ิมเตมิ โดยพระราชบัญญัตกิ ารจัดสรรทด่ี ิน (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ..๒๕๕๘ แลว
อันเปนขอกฎหมาย ก็ควรตองนําขอขัดของดังกลาว เสนอให
คณะกรรมการกฤษฎีกาพจิ ารณาทบทวนและใหความเหน็

-- 2๒0๐6๖ --

เรอ่ื งที่ ๔๐ การจดทะเบียนโอนหอ งชดุ หรือท่ดี ินจดั สรรใหแ กผ ูซอื้ ได
จากการขายทอดตลาดตามคาํ สงั่ ศาล

ประเด็นปญหา

พระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา
ความแพง (ฉบับที่ ๒๙) พ.ศ. ๒๕๕๘..ไดประกาศในราชกิจจานุเบกษา
ฉบับกฤษฎีกา เลม ๑๓๒ ตอนท่ี ๑๑๐ ก วันที่ ๑๙ พฤศจิกายน ๒๕๕๘
โดยใชบังคับต้ังแตวันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา (วันท่ี ๒๐
พฤศจิกายน ๒๕๕๘) เปนตนไป เกี่ยวของกับแนวทางปฏิบัติในการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหองชุดและท่ีดินจัดสรร จึงวางแนวทางให
พนักงานเจาหนาที่ถอื ปฏบิ ัติใหม

ขอ เท็จจริง

พระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา
ความแพง (ฉบับท่ี ๒๙) พ.ศ. ๒๕๕๘ เปนการแกไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ
การขายทอดตลาดหองชุดในอาคารชุด ตามกฎหมายอาคารชุดและที่ดิน
จัดสรรตามกฎหมาย วาดวยการจัดสรรที่ดิน โดยเพ่ิมเติมมาตรา ๓๐๙ จัตวา
แหงประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพง มีผลเปนการยกเวน
บทบัญญัติเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับหองชุด
ตามมาตรา ๒๙ แหง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แกไขเพ่ิมเติม
โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ และเกี่ยวของกับ
แนวทางปฏิบตั ใิ นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรร ในกรณี

-- 2๒0๐7๗ --

ท่ีมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไวตามมาตรา ๕๐ แหง
พระราชบญั ญัติการจดั สรรท่ดี ิน พ.ศ. ๒๕๔๓

ขอกฎหมาย/ระเบยี บ

๑. พระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมาย
วิธีพิจารณาความแพง (ฉบบั ท่ี ๒๙) พ.ศ. ๒๕๕๘

“มาตรา ๓๐๙ จตั วา เม่ือทําการขายทอดตลาดทรัพยสิน
ที่มีกฎหมายกําหนดไวใหจดทะเบียนใหเจาพนักงานบังคับคดีแจง
น า ย ท ะ เ บี ย น พ นั ก ง า น เ จ า ห น า ท่ี ห รื อ บุ ค ค ล อ่ื น ผู มี อํ า น า จ ห น า ที่
ตามกฎหมายใหดําเนินการแกไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนทรัพยสินน้ัน
ใหแกผูซือ้

ถาทรัพยสินท่ีจะขายทอดตลาดเปนหองชุดตามกฎหมาย
วาดวยอาคารชุดกอนทําการขายทอดตลาดใหเจาพนักงานบังคับคดีบอกกลาว
ใหนิติบุคคลอาคารชุดแจงรายการหนี้คาใชจายท่ีตองชําระเพื่อการ
ออกหนังสือรับรองการปลอดหน้ีตามกฎหมาย วาดวยอาคารชุด
ตอเจาพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแตวันที่ไดรับคําบอกกลาว
เ ม่ื อ ข า ย ท อ ด ต ล า ด แ ล ว ใ ห เ จ า พ นั ก ง า น บั ง คั บ ค ดี กั น เ งิ น ที่ ไ ด
จ า ก ก า ร ข า ย ท อ ด ต ล า ด ไ ว เ พื่ อ ชํ า ร ะ ห น้ี ท่ี ค า ง ชํ า ร ะ ดั ง ก ล า ว จ น ถึ ง
วันขายทอดตลาดแกนติ บิ ุคคลอาคารชุดกอนเจาหนี้จํานองและใหพนักงาน
เจาหนาท่ีจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ใหแกผูซื้อโดยไมตองใชหนังสือรับรอง
การปลอดหน้ี

หากนิติบุคคลอาคารชุดไมแจงรายการหนี้ที่คางชําระ
ดังกลาวตอเจาพนักงานบังคับคดีภายในกําหนดเวลาตามวรรคสองหรือ

- -๒2๐0๘8--

แจงวาไมมีหนี้ท่ีคางชําระใหพนักงานเจาหนาท่ีจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ใหแ กผ ซู อื้ โดยไมต อ งใชห นังสือรบั รองการปลอดหนี้

ถา ทรพั ยสินที่จะขายทอดตลาดเปน ทีด่ นิ จัดสรรตามกฎหมาย
วาดวยการจัดสรรที่ดินกอนทําการขายทอดตลาดใหเจาพนักงานบังคับคดี
บอกกลาวใหนิติบุคคลหมูบานจัดสรรแจงรายการหนี้คาบํารุงรักษาและ
การจัดการสาธารณูปโภคพรอมคาปรับตามกฎหมาย วาดวยการจัดสรร
ที่ ดิ น ต อ เ จ า พ นั ก ง า น บั ง คั บ ค ดี ภ า ย ใ น ส า ม สิ บ วั น นั บ แ ต วั น ท่ี ไ ด รั บ
คําบอกกลาว เมื่อขายทอดตลาดแลวใหเจาพนักงานบังคับคดีกันเงินท่ีได
จ า ก ก า ร ข า ย ท อ ด ต ล า ด ไ ว เ พื่ อ ชํ า ร ะ ห น้ี ท่ี ค า ง ชํ า ร ะ ดั ง ก ล า ว จ น ถึ ง
วันขายทอดตลาดแกนิติบุคคลหมูบานจัดสรรกอนเจาหน้ีจํานองและ
ใหพนักงานเจาหนาท่ีจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินใหแกผูซื้อ ท้ังน้ี หากมี
การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไวใหการระงับการจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนติ กิ รรมน้ันเปน อนั ยกเลกิ ไป

หากนิติบุคคลหมูบานจัดสรรไมแจงรายการหน้ีที่คางชําระ
ดังกลาวตอเจาพนักงานบังคับคดีภายในกําหนดเวลาตามวรรคสี่หรือ
แจงวาไมมีหน้ีท่ีคางชําระหรือในกรณีที่ยังมิไดจัดต้ังนิติบุคคลหมูบาน
จัดสรรใหพนักงานเจาหนาท่ีจดทะเบียนโอนสิทธิในท่ีดินใหแกผูซ้ือ
ทั้งน้ี หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไวใหการระงับการ
จดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมนน้ั เปนอันยกเลิกไป

การจายเงินท่ีกันไวตามวรรคสองและวรรคส่ีใหเปนไปตาม
บทบัญญตั ิในหมวดน”้ี

-- 2๒๐0๙9 --

ความเหน็ กรมท่ีดนิ

เพ่ือใหการจดทะเบียนโอนแกผูซื้อหองชุดตามกฎหมาย
อาคารชุด หรือทด่ี นิ จดั สรรตามกฎหมาย วาดวยการจัดสรรที่ดินจากการ
ขายทอดตลาดตามคําสั่งศาลเปนไปตามกฎหมายที่แกไขเพิ่มเติมใหม
จึงวางแนวทางใหพ นักงานเจาหนาท่ถี ือปฏิบัติ ดังนี้

๑. กรณีขายทอดตลาดหองชุดใหพนักงานเจาหนาที่
ต ร ว จ ส อ บ ห นั ง สื อ ที่ สํ า นั ก ง า น บั ง คั บ ค ดี แ จ ง ม า ก อ น ว า เ ป น ก า ร
ขายทอดตลาดตามวิธีการและหลักเกณฑตามมาตรา ๓๐๙ จัตวา..แหง
พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาความแพงซึ่งแกไขเพิ่มเติมโดยประมวล
กฎหมายวิธีพิจารณาความแพง (ฉบับท่ี ๒๙) พ.ศ.๒๕๕๘ หรือไม
หากเปนกรณีการขายทอดตลาดตามหลักเกณฑและวิธีการของกฎหมาย
ท่ีแกไขเพิ่มเติมใหม ใหเจาพนักงานที่ดินสามารถจดทะเบียนโอนขาย
ตามคําสั่งศาลไดโดยไมตองใชหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคล
อาคารชุด ตามมาตรา ๒๙ แหงพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒
เชนเดิม

๒. กรณีขายทอดตลาดท่ีดินจัดสรรตามกฎหมาย วาดวย
การจัดสรรที่ดิน หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ตามมาตรา ๕๐ แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ. ๒๕๔๓
ไวใหพนักงานเจาหนาท่ีตรวจสอบเชนเดียวกับกรณีการขายทอดตลาด
หองชุด ตามขอ ๑ หากเปนกรณีการขายทอดตลาดตามหลักเกณฑและ
วธิ กี ารของกฎหมายทแ่ี กไ ขเพ่มิ เตมิ ใหม การระงับการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมดังกลาวยอมเปนอันยกเลิกไป และเจาพนักงานท่ีดินสามารถ

--2๒1๑0๐--

จดทะเบียนโอนใหแกผูซ้ือจากการขายทอดตลาดไดตามผลของกฎหมาย
ตอไป โดยกอนจดทะเบียนโอนใหพนักงานเจาหนาท่ีดําเนินการยกเลิก
การบันทึกอายัดตามคําส่ังกระทรวงมหาดไทย ที่ ๖๓๕/๒๕๔๗ ลงวันท่ี
๒๑ ธันวาคม ๒๕๔๗ เร่ือง อายัด หมวด ๕ การอายัดการยกเลิกและ
สิ้นสุดการอายัดใหเรียบรอยกอน แตหากเปนกรณีขายทอดตลาดตาม
กฎหมายเดิมท่ีดินดังกลาวยังคงตองถือวามีการระงับการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรม ตามมาตรา ๕๐ แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน
พ.ศ. ๒๕๔๓ เชน เดมิ และยงั คงตอ งถือปฏิบัตติ ามแนวทางปฏิบตั เิ ดมิ ตอไป

๓. กรณีมีขอสงสัยวาการขายทอดตลาดตามที่สํานักงาน
บั ง คั บ ค ดี มี ห นั ง สื อ แ จ ง ม า ใ ห จ ด ท ะ เ บี ย น โ อ น ใ ห แ ก ผู ซ้ื อ จ า ก ก า ร
ขายทอดตลาด เปนการขายทอดตลาดตามหลักเกณฑและวิธีการของ
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพงเดิม หรือตามพระราชบัญญัติ
แกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพง (ฉบับท่ี ๒๙)
พ.ศ.๒๕๕๘ ใหพนักงานเจาหนาท่ีสอบถามสํานักงานบังคับคดีท่ีมี
หนังสือแจงมาใหไดขอยุติวาเปนการขายทอดตลาดตามกฎหมายใด
กอนจดทะเบยี น

ทั้งน้ี กรมท่ีดินไดวางแนวทางปฏิบัติการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมเก่ียวกับที่ดินจัดสรร ตามหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท
๐๕๑๕.๓/ว ๑๐๘๔๒ ลงวันที่ ๑๓ พฤษภาคม ๒๕๖๒ เรื่อง ระเบียบ
กรมที่ดิน วาดวยการจดแจงในโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรอง
การทําประโยชน และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับท่ีดิน
จดั สรร พ.ศ. ๒๕๖๒





-- 2๒1๑3๓ --

เรือ่ งที่ ๔๑ แนวทางปฏบิ ัตใิ นการขอตรวจสอบหลกั ทรัพยแ ละการขอยกเวน
คา ธรรมเนยี มและคา พยานของสว นราชการ

ประเด็นปญหา

สํานักงานคณะกรรมการขาราชการพลเรือน (ก.พ.) หารือ
หลักเกณฑการขอตรวจสอบหลักทรัพย การขอยกเวนคาธรรมเนียมของ
สวนราชการ เพื่อดําเนินการตรวจสอบหลักทรัพยของนักเรียนทุนท่ีผิด
สัญญาและไมช ดใชเงินตามคาํ พิพากษาของศาล

ขอเท็จจรงิ

สํานักงานคณะกรรมการขาราชการพลเรือน (ก.พ.) แจงวา
เปนนิติบุคคลโดยเปนสวนราชการสังกัดสํานักนายกรัฐมนตรีตาม
พระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผนดิน พ.ศ.๒๕๓๔ และที่แกไข
เพิ่มเติม และพระราชบัญญัติปรับปรุงกระทรวง ทบวง กรม พ.ศ. ๒๕๔๕
มีอํานาจหนาที่ดําเนินการเกี่ยวกับทุนของรัฐบาลเพ่ือสนองความตองการ
กําลังคนของกระทรวง ทบวง กรม ฝายพลเรือน รวมท้ังมีหนาที่การจาย
เงินทุนรัฐบาลใหแกนักเรียนทุนรัฐบาลผูไดรับการคัดเลือกเพ่ือศึกษาวิชา
ในตางประเทศแล ะมีอํานาจหนาที่อ่ืนๆ ตามพระราช บัญญัติ
ระเบียบขาราชการพลเรือน พ.ศ. ๒๕๕๑ โดยตองปฏิบัติใหเปนไปตาม
ระเบียบกระทรวงการคลัง วาดวยการทําสัญญาและการชดใชเงิน กรณีรับทุน
ลาศึกษา ฝกอบรม ปฏิบัติการวิจัย และปฏิบัติงานในองคการระหวาง
ประเทศ พ.ศ.๒๕๔๘ ซึ่งในการดําเนินคดีกับนักเรียนทุนที่ผิดสัญญาบังคับ
คดีตามคําพิพากษาของศาลและการตัดหน้ีสูญ ตองดําเนินการตรวจสอบ

- - ๒2๑1๔4--

หลักทรัพยข องนกั เรยี นทุนทผ่ี ดิ สญั ญาและไมช ดใชเ งนิ ตามคําพิพากษาของ
ศาล ทุกระยะ ๓ เดือน ๖ เดือน อยางตอเน่ือง จึงขอหารือหลักเกณฑ
การขอตรวจสอบหลักทรัพย คาธรรมเนียม คาพยาน และแนวทางการ
ปฏิบัติในการขอตรวจสอบหลักทรัพย การขอยกเวนคาธรรมเนียมของ
สว นราชการ

ขอ กฎหมาย/ระเบยี บ

๑. กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความ
ในพระราชบญั ญัตใิ หใชป ระมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๒. กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๘ (พ.ศ. ๒๕๔๒) ออกตามความ
ในพระราชบัญญตั ใิ หใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๓. กฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๓ (พ.ศ. ๒๕๔๙) ออกตามความ
ในพระราชบญั ญัตใิ หใชป ระมวลกฎหมายทดี่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๔. ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียน
ที่ดิน การขอคัด ขอถายสําเนาเอกสารและการตรวจสอบหลักทรัพย
พ.ศ. ๒๕๕๖ แกไขเพิม่ เติม (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๕๗

๕. ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียน
ท่ีดิน การขอคัด ขอถายสําเนาเอกสารและการตรวจสอบหลักทรัพย
(ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๖๐

๖. ระเบียบกรมท่ีดิน วาดวยการขอตรวจสอบหลักทรัพย
ขอสําเนาภาพลักษณเอกสารสิทธิ และขอหนังสือรับรองราคาประเมิน
ทุนทรัพยทส่ี าํ นักงานทดี่ นิ แหงใดแหงหนึง่ ดว ยระบบสารสนเทศ พ.ศ. ๒๕๖๐

-- 2๒1๑๕5 --

ความเหน็ กรมท่ดี นิ

กรมที่ดินตอบขอหารือสํานักงาน ก.พ. สรุปไดวา ขอมูล
หลักฐานทางทะเบียนที่ดินในระบบสารสนเทศยังจัดทําไมแลวเสร็จ
อยูระหวางพัฒนาระบบสารสนเทศตามโครงการพัฒนาระบบสารสนเทศ
ทด่ี นิ ระยะที่ ๒ (พ.ศ.๒๕๖๑-๒๕๖๔) โดยคาดวาระบบจะแลวเสร็จภายใน
ป พ.ศ.๒๕๖๔ จึงจะสามารถดําเนินการตรวจสอบหลักทรัพยในระบบ
สารสนเทศท่ัวประเทศทางสวนกลางได ดังนั้น กรณีสํานักงาน ก.พ.
ขอตรวจสอบหลักทรัพยจึงตองประสานไปยังสํานักงานที่ดินท่ีสงสัยวา
จะมีทรัพยของผูท่ีขอใหตรวจสอบต้ังอยูโดยตรง เชน ตามภูมิลําเนาเดิม
ท่ีเคยอยูอาศัย สถานที่ท่ีเคยยายไปทํางาน หรือตามท่ีอยูในสําเนา
ทะเบียนบานปจจุบันของผูนั้น ซ่ึงกรมที่ดินไดวางแนวทางใหเจาหนาท่ี
ถอื ปฏบิ ตั ิ ดังน้ี

๑. หนวยงานของรัฐมีหนังสือขอใหสํานักงานที่ดินทองท่ี
ทด่ี นิ ตงั้ อยดู าํ เนินการตรวจสอบหลักทรัพย พนกั งานเจา หนาท่ีจะสงผลการ
ตรวจสอบหลักทรัพย พรอมทั้งแจงคาธรรมเนียม (คาตรวจสอบ
รายละ ๑๐๐ บาท) ใหหนวยงานของรัฐทราบ เพื่อจัดสงคาธรรมเนียมให
สํานักงานที่ดินในภายหลังซ่ึงจะชําระโดยสงเจาหนาท่ีมาชําระหรือชําระ
โดยเช็คไปรษณียหรือธนาณัติหรือวิธีการอ่ืนตามท่ีกรมที่ดินกําหนดตาม
ระเบียบกรมท่ีดิน วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน การขอคัด
ขอถายสําเนาเอกสารและการตรวจสอบหลักทรัพย พ.ศ. ๒๕๕๖ แกไข
เพ่ิมเติม (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๕๗ และแกไขเพ่ิมเติม (ฉบับที่ ๓)
พ.ศ. ๒๕๖๐ ขอ ๒๘ และขอ ๓๒

-- 2๒1๑๖6 --
๒. หนวยงานของรัฐมอบหมายใหเจาหนาที่เปนผูมาย่ืน
คําขอตรวจสอบหลักทรัพย ณ สํานักงานที่ดินทองที่ เพื่อการนําไปใช
ตามอํานาจหนาท่ีหรือเพื่อใชประกอบการบังคับคดีตามกฎหมาย
กรณีนเี้ ปน การตรวจสอบเพอื่ ประโยชนข องราชการ พนักงานเจาหนาท่ีจะ
ดําเนินการใหตามคําขอ แลวแจงผลการตรวจหลักทรัพยและเรียกเก็บ
คาธรรมเนียม (คาตรวจสอบรายละ ๑๐๐ บาท) ตามระเบียบกรมท่ีดิน
วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน การขอคัด ขอถายสําเนาเอกสาร
และการตรวจสอบหลักทรัพย พ.ศ. ๒๕๕๖ แกไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๕๗ และแกไ ขเพ่มิ เตมิ (ฉบบั ที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๖๐ ขอ ๓๒
๓. หนวยงานของรัฐมอบหมายใหเจาหนาท่ีเปนผูมาย่ืน
คํ า ข อ ต ร ว จ ส อ บ ห ลั ก ท รั พ ย ท่ี สํ า นั ก ง า น ท่ี ดิ น แ ห ง ใ ด แ ห ง ห นึ่ ง ด ว ย
ระบบสารสนเทศ ณ สํานักงานที่ดินท่ีรับคําขอ (สํานักงานท่ีดิน
กรุงเทพมหานคร/สาขา/สํานักงานที่ดินจังหวัด/สาขา/สวนแยก) เพ่ือการ
นําไปใชตามอํานาจหนาที่หรือเพ่ือใชประกอบการบังคับคดีตามกฎหมาย
โดยแจงความประสงควาจะขอตรวจสอบหลักทรัพยในสํานักงานที่ดิน
ทองที่ใดบาง โดยสํานักงานท่ีดินที่รับคําขอจะจัดทําคําขอ ๑ คําขอ
ตอ ๑ สาํ นักงานทด่ี ิน แลวแจงผลการตรวจสอบหลักทรัพยและเรียกเก็บ
คาธรรมเนียม (คาคําขอ รายละ ๕ บาท คาตรวจสอบ รายละ
๑๐๐ บาท) ตามระเบียบกรมท่ีดิน วาดวยการขอตรวจสอบหลักทรัพย
ขอสําเนาภาพลักษณเอกสารสิทธิ และขอหนังสือรับรองราคาประเมิน
ทุ น ท รั พ ย ที่ สํ า นั ก ง า น ท่ี ดิ น แ ห ง ใ ด แ ห ง ห น่ึ ง ด ว ย ร ะ บ บ ส า ร ส น เ ท ศ
พ.ศ. ๒๕๖๐ ขอ ๑๐ และ ขอ ๒๗

-- 2๒1๑๗7 --
๔. การเรียกเก็บคาธรรมเนียมการตรวจสอบหลักทรัพย
ตาม ๑ , ๒ และ ๓ เรียกเก็บตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)
ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ.๒๔๙๗
ซึ่งแกไขเพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๓ (พ.ศ. ๒๕๔๙) ออกตาม
ความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗
ดงั น้นั กรณหี นวยงานของรฐั ขอตรวจสอบหลักทรัพย ณ สํานักงานที่ดิน
ทองท่ีหรือสํานักงานท่ีดินแหงใดแหงหน่ึงดวยระบบสารสนเทศจึงตองเสีย
คาธรรมเนียม เวนแตจะมีกฎหมายใหยกเวนคาธรรมเนียมหรือคาใชจาย
ดงั กลา ว ก็ใหแ สดงกฎหมายเพือ่ ประกอบการยกเวน
การเรียกเก็บคาพยานตรวจสอบหลักทรัพยคนละ ๑๐ บาท
ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราช
บัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ซึ่งแกไขเพิ่มเติมโดย
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๘ (พ.ศ. ๒๕๔๒) พนักงานเจาหนาที่จะเรียกเก็บ
ตอเมื่อผูขอประสงคจะใหพนักงานเจาหนาท่ีลงนามในฐานะพยานไวเปน
หลกั ฐานในคาํ ขอ
๕. การขอยกเวนคาธรรมเนียมจะตองมีกฎหมายรับรอง
ใหอํานาจในการตรวจสอบหลักทรัพย เชน สํานักงานคณะกรรมการ
ปองกันและปราบปรามยาเสพติด (ป.ป.ส.) อาศัยอํานาจตามมาตรา ๑๔
แหงพระราชบัญญัติปองกันและปราบปรามยาเสพติด พ.ศ. ๒๕๑๙
สํานักงานคณะกรรมการปองกันและปราบปรามการทุจริตแหงชาติ
(ป.ป.ช.) อาศัยอํานาจตามมาตรา ๒๕ แหงพระราชบัญญัติประกอบ
รัฐธรรมนูญ วาดวยการปองกันและปราบปรามการทุจริต พ.ศ. ๒๕๔๒
เปนตน ในกรณีเชนน้ีถือวาเปนหนาท่ีท่ีพนักงานเจาหนาท่ีตองปฏิบัติตาม

-- ๒2๑1๘8--

กฎหมายไมตองเรียกเก็บคาธรรมเนียมในการตรวจสอบหลักทรัพย
คารับรองเอกสารเพื่อสงสําเนาเอกสารใหแกหนวยงานของรัฐซ่ึงอาศัย
อํานาจตามกฎหมาย กรณีสํานักงาน ก.พ. ขอตรวจสอบหลักทรัพยของ
นั ก เ รี ย น ทุ น ท่ี ผิ ด สั ญ ญ า บั ง คั บ ค ดี ต า ม คํ า พิ พ า ก ษ า ข อ ง ศ า ล ไ ม ใ ช
กรณีท่ีพนักงานเจาหนาท่ีตองปฏิบัติตามกฎหมาย (พ.ร.บ. ระเบียบ
ขาราชการพลเรือน พ.ศ. ๒๕๕๑) และไมมีกฎหมายใหอํานาจกรมที่ดิน
สามารถยกเวนคาธรรมเนียมไดจึงตองเสียคาธรรมเนียมตามท่ีกฎหมาย
บัญญัตไิ ว

เรอ่ื งท่ี ๔๒ ขอยกเวนคาธรรมเนียมขอคัดถา ยเอกสารท่ีดนิ

ประเดน็ ปญ หา

พนักงานสอบสวนขอคัด ขอถายเอกสารทางทะเบียนที่ดิน
เพื่อใชเปนพยานหลักฐานในสํานวนคดีจะไดรับการยกเวนการเรียกเก็บ
คา ธรรมเนยี มการถา ยสําเนาเอกสารหรอื คา รับรองหรอื ไม อยางใด

ขอเทจ็ จริง

สํานักงานตํารวจแหงชาติไดมีหนังสือแจงวาไดดําเนินการ
ปราบปรามผูกระทําผิดเกี่ยวกับหนี้นอกระบบตามนโยบายของรัฐบาล
จึงตองดําเนินการคัดถายเอกสารจากสํานักงานที่ดินเพ่ือใชประกอบเปน
พยานหลักฐานในสํานวนคดี จึงขอความอนุเคราะหยกเวนคาธรรมเนียม
เอกสารท่ีพนักงานสอบสวนหรือเจาหนาที่ตํารวจขอคัดขอมูลการทํานิติกรรม
เฉพาะสวนที่เกี่ยวกับคดีที่มีพฤติการณใหประชาชนกูยืมเงินโดยผิด

--2๒1๑9๙- -

กฎหมาย โดยเรียกดอกเบี้ยเกินกวาอัตราที่กฎหมายกําหนดและ
ลักษณะเปนการทําสัญญาเอารัดเอาเปรียบทําใหประชาชนไดรับ
ความเดอื ดรอ น

ขอกฎหมาย/ระเบียบ

๑. ระเบียบกรมท่ีดิน วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียนท่ีดิน
การขอคัด ขอถายสําเนาเอกสารและการขอตรวจสอบหลักทรัพย
พ.ศ. ๒๕๕๖ แกไขเพ่ิมเตมิ พ.ศ. ๒๕๕๗ ขอ ๒๐

๒. ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา ๕๒
และมาตรา ๑๓๒ (๓)

ความเห็นกรมทีด่ นิ

พนักงานสอบสวนมีอํานาจออกหมายเรียกเอกสารซึ่งใชเปน
พยานหลักฐานไดตามมาตรา ๑๓๒ (๓).แหงประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา
ความอาญา ท้ังน้ี ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียนท่ีดิน
การขอคัด ขอถายสําเนาเอกสาร และการตรวจสอบหลักทรัพย พ.ศ. ๒๕๕๖
และท่ีแกไขเพิ่มเติม (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๕๗ ขอ ๒๐ กําหนดวา การที่
หนวยงานของรัฐซึ่งอาศัยอํานาจตามกฎหมายขอถายสําเนาเอกสารในกรณี
เชนน้ีถือวาเปนหนาท่ีที่พนักงานเจาหนาที่ตองปฏิบัติตามกฎหมายไมตอง
เรียกเก็บคาธรรมเนียมในการถายสําเนาเอกสารหรือคารับรองเอกสาร
ดังนั้น เม่ือพนักงานส อ บ ส ว น มีหมายเรียกพยานเอกสารสงให
เจาพนักงานท่ีดินเพ่ือขอคัด ขอถายเอกสารทางทะเบียนที่ดินใชเปน

-- 2๒2๒๐0 --

พยานหลักฐานในสํานวนคดีจึงไมมีการเรียกเก็บคาธรรมเนียมการถายสําเนา
เอกสารหรือคารบั รองแตอยางใด

เร่ืองท่ี ๔๓ การเรียกเกบ็ คาธรรมเนยี มและคา ใชจ า ยในการตรวจสอบ
กรรมสิทธ์ิในทรพั ยสนิ ของผปู ระกนั

ประเดน็ ปญ หา

สํานั กงา นศา ล ยุติ ธ รร มหา รือป ญหา การ เรีย กเก็ บ
คาธรรมเนียมและคาใชจายในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในท่ีดินของ
ผูประกันในคดีอาญาที่ผิดสัญญาประกันตอศาลเพื่อดําเนินการบังคับคดี
ตามท่ีไดรับมอบหมายจากศาลอาญา จะไดรับการยกเวนการเรียกเก็บ
คา ธรรมเนยี มการถายสาํ เนาเอกสารหรือคา รบั รองหรือไม อยา งใด

ขอ เทจ็ จริง

สํา นั กง า นศ า ล ยุ ติ ธ ร ร มห า รือ ป ญห า กา ร เรี ย กเ ก็ บ
คา ธรรมเนยี มและคาใชจายในการตรวจสอบกรรมสิทธ์ใิ นทดี่ นิ ของผูประกัน
ตามระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียนท่ีดินการขอคัด
ขอถายสําเนาเอกสาร และการตรวจสอบหลักทรัพย (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๕๗
ขอ ๑๗ วรรคสอง เนือ่ งจากไดม อบหมายเจาหนา ที่ไปตรวจสอบกรรมสิทธ์ิ
ในทรัพยสินของผูประกันเพื่อดําเนินการบังคับคดีผูประกันในคดีอาญา
ท่ีผิดสัญญาประกันตอศาล โดยศาลมอบอํานาจใหสํานักกิจการคดี
ดําเนินการบังคับคดีผูประกัน เชน การตรวจสอบขอมูลผูประกัน สืบหา
ทรัพยสินผูประกัน การจัดทําภาพถายทรัพย แผนท่ีแสดงทางไป

-- 2๒2๒๑1 --
ที่ตั้งทรัพย การนําเจาพนักงานท่ีดินไปตรวจสอบที่ตั้งทรัพย เปนตน
เพ่ือดําเนินการยึดที่ดินของผูประกัน ณ สํานักงานที่ดิน พนักงานเจาหนาท่ี
ของสํานักงานที่ดินไดเรียกเก็บคาธรรมเนียมการตรวจสอบหลักทรัพย
ไดแก คาคําขอตรวจสอบหลักทรัพย คาธรรมเนียม และคาตรวจหลักฐาน
จึงขอสอบถามแนวทางการปฏิบัติงานของเจาพนักงานที่ดินตามระเบียบ
ดังกลาววา กรณีที่เจาพนักงานศาลท่ีไดรับแตงต้ังดําเนินการตรวจสอบ
กรรมสิทธ์ิในทรัพยสินของผูประกันจะตองเสียคาธรรมเนียมหรือไม
และมแี นวทางปฏบิ ตั ติ ามระเบียบดงั กลาวอยางไร

ขอกฎหมาย/ระเบยี บ

๑. ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา ๑๑๙
แกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา
ความอาญา (ฉบบั ท่ี ๓๐) พ.ศ. ๒๕๕๘ วรรคสาม บัญญัติให เจาพนักงานศาล
ท่ีไดรับแตงต้ังและพนักงานอัยการเปนผูมีอํานาจหนาท่ีในการบังคับ
ตามสัญญาประกันและใหเจาพนักงานบังคับคดีมีอํานาจหนาท่ียึด
หรืออายัดทรพั ยสินของผูประกันและขายทอดตลาดตามที่ไดรับแจงจากศาล
หรือพนักงานอัยการและถาจะตองวางขายทรัพยสินท่ีวางเปนประกันไวตอศาล
เมื่ อศาล ได ส งทรั พย สิ นห รื อ ห นั ง สื อ สํ า คั ญ สํ า ห รั บ ท รั พ ย สิ น นั้ น ไ ป ยั ง
เจาพนักงานบังคับคดีกรมบังคับคดีใหถือวาไดมีการยึดทรัพยสินดังกลาวแลว
ท้ังนี้ หามมิใหหนวยงานของรัฐเรียกคาฤชาธรรมเนียมหรือคาใชจายจาก
ผูด าํ เนินการบงั คับคดี

๒. ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการตรวจหลักฐานทะเบียนท่ีดิน
การขอคัด..ขอถายสําเนาเอกสารและการตรวจสอบหลักทรัพย พ.ศ. ๒๕๕๖

-- 2๒2๒2๒ --

(แกไขเพ่ิมเติม (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ.๒๕๕๗) ขอ ๒๘ วางแนวทางปฏิบัติ
กรณีหนวยงานของรัฐมีหนังสือขอใหตรวจสอบหลักทรัพยทุกกรณี ไมวา
จะเปนกรณีอื่นใดหรือเปนกรณีมีคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลหรือไมก็ตาม
พรอมทั้งขอใหจัดสงเอกสารท่ีเกี่ยวของใหดวยเพื่อนําไปใชตามอํานาจ
หนาท่ี หรือเพื่อใชประกอบการบังคับคดีตามกฎหมายของหนวยงาน
ของรัฐนั้น พนักงานเจาหนาท่ีไมตองตรวจสอบวาคดีถึงที่สุดแลวหรือไม
เนื่องจากเปนการตรวจสอบเพื่อประโยชนของทางราชการใหพนักงาน
เจาหนาที่ดําเนินการใหโดยใหถือวาหนังสือนั้นเปนคําขอ พรอมท้ังแจง
คาธรรมเนียมและคาใชจายใหทราบเพื่อจัดสงคาธรรมเนียมดังกลาวมาให
กรณีท่หี นวยงานของรัฐนนั้ มกี ฎหมายใหยกเวนคาธรรมเนียมและคาใชจาย
ก็ใหห นว ยงานของรัฐแสดงกฎหมายดงั กลา วเพอ่ื ประกอบการยกเวน ดว ย

ความเห็นกรมทีด่ นิ

กรณีท่ีสํานักกิจการคดีมีหนังสือแจงขอความอนุเคราะห
สํานักงานท่ีดินตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของผูประกันในคดีอาญาที่ผิดสัญญา
ประกันตอศาล และคัดถายสําเนาเอกสารสิทธิ พรอมทั้งรับรองสําเนา
เอกสารสิทธิ โดยมอบหมายเจาหนาท่ีถือหนังสือมาเปนผูดําเนินการเพ่ือใช
ประกอบการบังคับคดีตามกฎหมาย เปนกรณีการดําเนินการบังคับคดีแก
ผูประกนั ในคดีอาญาทผ่ี ิดสญั ญาประกนั ตอศาลตามมาตรา ๑๑๙ วรรคสาม
แหงประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา ท่ีแกไขเพิ่มเติม ท่ีบัญญัติ
หามมิใหหนวยงานของรัฐ เรียกคาฤชาธรรมเนียม หรือคาใชจายจาก
ผูดําเนินการบังคับคดี ดังนั้น เจาพนักงานท่ีดินไมอาจเรียกเก็บ

--2๒2๒3๓- -

คาธรรมเนียม คาตรวจหลักฐาน และคาใชจายได จึงใหคืนเงินใหกับ
สํานักกจิ การคดี

เนื่องจากหนงั สือสํานักกิจการคดีไมปรากฏชัดแจงวาเปนการ
ดําเนินการตามมาตรา ๑๑๙ วรรคสาม แหงประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา
ความอาญา แกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา
(ฉบับที่ ๓๐) พ.ศ. ๒๕๕๘ จึงนาจะเปนเหตุใหเจาพนักงานที่ดินเขาใจ
คลาดเคลื่อนและเรียกเก็บคาคําขอตรวจสอบหลักทรัพย คาธรรมเนียม
และคาตรวจหลักฐาน จึงแจงใหสํานักศาลยุติธรรมขอใหระบุในหนังสือ
แจงเจาพนักงานที่ดินวา เปนการดําเนินการบังคับคดีแกผูประกันที่ผิด
สัญญาประกันตอศาลตามมาตรา ๑๑๙ วรรคสาม แหงประมวลกฎหมาย
วิธพี จิ ารณาความอาญา







--2๒2๒7๗- -

เรือ่ งท่ี ๔๔ การเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี นตามคาํ พพิ ากษา

ประเด็นปญหา

ศาลมีคําพิพากษาถึงที่สุดใหเพิกถอนรายการจดทะเบียน
ประเภทขาย แตคําพิพากษามิไดใหเพิกถอนรายการจดทะเบียนจํานอง
ซึ่งผูซื้อ (จําเลย) ไดจดทะเบียนไวกอนที่ศาลจะมีคําพิพากษา จะตอง
ดาํ เนนิ การตามมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายท่ดี ิน หรือไม

ขอ เท็จจริง

โจทกขอใหเจาพนักงานท่ีดินเพิกถอนรายการจดทะเบียน
ขายระหวาง นาย ก. ผูขาย กับนาง ง. ผูซ้ือ (จําเลย) ตามคําพิพากษาศาล
ซึ่งศาลมีคําพิพากษาใหเพิกถอนสัญญาขายท่ีดินเฉพาะสวนที่เปน
กรรมสิทธ์ิของโจทกหน่ึงในสองสวน ตามนัยมาตรา ๖๑ วรรคแปด แหง
ประมวลกฎหมายท่ีดิน แตเนื่องจากในโฉนดท่ีดินปรากฏรายการ
จดทะเบียนจํานอง ซึ่งผูซื้อ (จําเลย) ไดจดทะเบียนไวกอนท่ีศาลจะมี
คําพิพากษาใหเพิกถอนรายการจดทะเบียนขาย โดยศาลมิไดพิพากษา
ใหเพิกถอนดวย จังหวัดเห็นวา ควรแกไขประเภทการจดทะเบียนจาก
“ขาย” เปน “ขายเพียงบางสวน” ตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แหง
ประมวลกฎหมายท่ีดิน สําหรับรายการจดทะเบียนจํานองควรคงไว
เชนเดิม หากรายการจํานองดังกลาวมีการเพิกถอนยอมกระทบสิทธิของ
ผูรับจํานองซ่ึงเปนบุคคลภายนอก มิใชคูความท่ีจะตองผูกพันตาม
คาํ พิพากษา จงึ ขอหารือแนวทางปฏิบัติในการเพิกถอนรายการจดทะเบียน
ตามคาํ พิพากษาวา จะดําเนินการอยา งไร

- -๒2๒2๘8- -

ขอกฎหมาย/ระเบยี บ

๑.ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๐๕
และมาตรา ๑๓๖๑

๒. ประมวลกฎหมายวธิ ีพิจารณาความแพง มาตรา ๑๔๕
๓. ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๖๑ ซึ่งแกไขเพ่ิมเติม
โดยพระราชบัญญัติแกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน.(ฉบับท่ี ๑๑)
พ.ศ. ๒๕๕๑
๔. กฎกระทรวง กําหนดหลักเกณฑและวิธีการใน
การสอบสวน และการพิจารณาเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดท่ีดิน
หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนโดยคลาดเคลื่อนหรือไมชอบดวย
กฎหมาย พ.ศ. ๒๕๕๓
๕. ระเบียบกรมที่ดิน ท่ี ๓/๒๕๑๖ ลงวันที่ ๑๕ มกราคม
๒๕๑๖ เรื่อง วิธีการเพิกถอนหรือแกไขโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ
ทําประโยชน หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือจดแจงเอกสาร
รายการจดทะเบียนท่ีดิน ในกรณีท่ีศาลมีคําพิพากษาหรือคําส่ัง
ถงึ ที่สดุ ใหเ พิกถอนหรอื แกไ ข

ความเห็นกรมทด่ี ิน

เม่อื ขอ เท็จจรงิ ปรากฏตามคาํ พิพากษาศาลใหเพิกถอนสัญญา
ขายทด่ี นิ เฉพาะสวนที่เปน กรรมสิทธ์ิของโจทก (หนึ่งในสองสวน) เน่ืองจาก
โจทกและนาย ก.เปนเจาของกรรมสิทธิ์รวม การที่เจาของกรรมสิทธิ์รวม
ในที่ดินแปลงดังกลาว และ นาย ก.ทําสัญญาขายท่ีดินใหจําเลย โดยที่

-- 2๒2๒9๙ --

โจทกไมไดใหความยินยอม จึงไมชอบดวยประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชย มาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง สัญญาดังกลาวจึงไมมีผลผูกพัน
กรรมสิทธิ์ในสวนของโจทก ดังน้ัน เจาพนักงานที่ดินก็ชอบที่จะดําเนินการ
ใหเปนไปตามคําพิพากษาศาลดังกลาว โดยใชวิธีการแกไขรายการจด
ทะเบียนประเภทขายเปนประเภทกรรมสิทธ์ิรวม (มีคาตอบแทน) ในชอง
ผรู ับสัญญาใหเพมิ่ ชื่อ นาย ก. เปน ผถู ือกรรมสิทธ์ิลําดับท่ี ๒ ตอจากช่ือของ
จาํ เลย แลวใสหมายเลขลําดับหนาช่ือใหถูกตองตามหลักการทางทะเบียน
และหมายเหตุในชองเน้ือท่ีดินตามสัญญาวา “นาย ก.ใหจําเลยถือ
กรรมสิทธ์ิรวมในที่ดินจํานวนหน่ึงในสองสวน” และหมายเหตุในรายการ
จดทะเบยี นวา “ไดแ กไ ขตามคําพิพากษาศาล........... ลงวนั ท่ี ..............”

ประเด็นที่จะตองพิจารณาตอไปคือ เมื่อแกไขรายการจด
ทะเบียนขายดังกลาวเพื่อใหเปนไปตามคําพิพากษาศาลแลว รายการจด
ทะเบียนจํานองระหวางจําเลยกับธนาคาร ซ่ึงเปนรายการจดทะเบียนใน
ลําดับตอมา ที่จําเลยไดจดทะเบียนไวกอนที่ศาลมีคําพิพากษาใหเพิกถอน
สัญญาขายจํานวนหนึ่งในสองสวนขางตน อยูในหลักเกณฑที่จะตอง
ดําเนินการตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน หรือไม เห็นวา
เมื่อศาลไดมีคําพิพากษาใหเพิกถอนสัญญาขายเฉพาะสวนที่เปนกรรมสิทธ์ิ
ของโจทกหน่ึงในสองสวน เทาน้ัน ไมไดมีคําพิพากษาใหมีผลถึงรายการ
จดทะเบียนจํานองดังกลาวแตอยางใด ผลของคําพิพากษาศาลดังกลาว
จึงผูกพันเฉพาะคูความในคดีเทาน้ันไมอาจกระทบกระเทือนถึงสิทธิของ
ธนาคารผูรับจํานอง ซึ่งเปนบุคคลภายนอกคดี ประกอบกับโจทกมิไดฟอง
ผูรับจํานองเปนคูความในคดีดวย กรณีจึงไมอาจเพิกถอนแกไขรายการ

- 2-3๒0๓-๐ -
จดทะเบียนตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แหงประมวลกฎหมายท่ีดินได
เม่ือรายการจดทะเบียนจํานองท่ีดินในโฉนดท่ีดินไมอาจเพิกถอนแกไขตาม
มาตรา ๖๑ วรรคแปด แหงประมวลกฎหมายท่ีดินไดแลว อธิบดีหรือ
รองอธิบดีซ่ึงอธิบดีมอบหมายมีอํานาจเพิกถอนแกไขรายการจดทะเบียน
ดังกลาว ตามมาตรา ๖๑ วรรคหน่ึง แหงประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม
เห็นวา การจดทะเบียนจํานองท่ีดินตามโฉนดที่ดินไดเกิดข้ึนกอนที่ศาลมี
คําพิพากษาใหเพิกถอนสัญญาขายที่ดินเฉพาะสวนที่เปนกรรมสิทธ์ิของโจทก
จํานวนหน่ึงในสองสวน ดังนั้น ผูซ้ือ (จําเลย) ในฐานะเจาของทรัพยสิน
ในขณะนั้น จึงสามารถนําท่ีดินดังกลาวไปจดทะเบียนจํานองไวกับธนาคารได
ตามมาตรา ๗๐๕ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยและเกี่ยวกับ
การจํานองน้ันศาลไดพิจารณาแลววา ใหภาระผูกพันตางๆ เก่ียวกับ
โฉนดท่ีดินตามท่ีไดจดทะเบียนไวก็ใหคงอยูตามเดิม ดังนั้น กรณีจึงไมอาจ
เพิกถอนแกไขรายการจดทะเบียนจํานองดังกลาวตามมาตรา ๖๑ วรรคหนึ่ง
แหงประมวลกฎหมายที่ดิน ได แตเพ่ือมิใหเกิดความสับสนเร่ืองชื่อ
ผูถือกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียน จึงควรใหพนักงานเจาหนาที่หมายเหตุไวใน
สารบัญจดทะเบียนโฉนดที่ดินตอจากรายการจดทะเบียนจํานองวา “ท่ีดิน
แปลงนศ้ี าลมีคําพพิ ากษาที่ .......................ลงวันท่ี .................... ใหเพิกถอน
สัญญาขายท่ีดิน ระหาง.............................ผูขาย กับ............................ผูซื้อ
เม่ือวันที่ .................................... จํานวนหนึ่งในสองสวน ปจจุบันจึงมีช่ือ
๑. ..............................๒. ........................ เปนผูถือกรรมสิทธิ์” เสร็จแลว
ลงช่ือพนักงานเจา หนาที่ พรอ มดว ย วันที่ เดอื น ป กํากับไว

--2๒3๓1๑- -

เรือ่ งท่ี ๔๕ การเพิกถอนรายการจดทะเบียนที่ดิน

ประเด็นปญหา

๑. การจดทะเบียนขายที่ดิน โดยไมมีส่ิงปลูกสราง
ซ่ึงผิดไปจากแผนผังโครงการ หรือวิธีการจัดสรรท่ีดินที่ไดรับอนุญาตจาก
คณะกรรมการจดั สรรท่ีดินจงั หวดั

๒. การจดทะเบียนประเภทจํานอง ประเภทข้ึนเงินจํานอง
และประเภทเพิ่มหลักทรัพยท่ีดิน ท่ีมีวงเงินสูงกวาสองในสามสวนของ
ราคาประเมิน โดยไมไ ดรบั อนุญาตจากคณะกรรมการจดั สรรทด่ี ินจังหวดั

โดยทั้งสองกรณีดังกลาวไมเปนไปตามกฎหมาย วาดวย
การจัดสรรท่ีดิน มีประเด็นตองพิจารณาตามมาตรา ๖๑ แหงประมวล
กฎหมายที่ดนิ หรอื ไม อยางไร

ขอ เทจ็ จรงิ

๑. ผูไดรับอนุญาตใหทําการจัดสรรท่ีดินตามใบอนุญาต
ใหทําการจัดสรรท่ีดิน ซ่ึงตามโครงการและวิธีการจัดสรรท่ีดิน เปนการ
จําหนายที่ดินพรอมสิ่งปลูกสรางประเภทบานแถว จํานวน ๘๙ แปลง
ตอมาผูไดรับอนุญาตใหทําการจัดสรรท่ีดินไดนําโฉนดที่ดินท่ีอยูภายใต
การจัดสรรที่ดินไปจดทะเบียนจํานองไวกับผูรับจํานองตามสัญญาจํานอง
ที่ดินรวมหาสิบโฉนด และจดทะเบียนข้ึนเงินจํานองรวมหาสิบโฉนด
ครง้ั ทีห่ นึง่ ตอ มาไดน าํ โฉนดที่ดินที่อยูภ ายใตการจัดสรรท่ีดนิ จํานวน ๓ โฉนด
ไปจดทะเบียนเพ่ิมหลักทรัพยตามสัญญาจํานองที่ดิน เพ่ิมหลักทรัพย

-- ๒2๓3๒2--

รวมสามโฉนด และไดจดทะเบียนปลอดจํานองท่ีดินรวม ๒๖ แปลง
และขายในวันเดียวกัน ซ่ึงวงเงินท่ีจดทะเบียนจํานองดังกลาวมิไดเปนไป
ตามมาตรา ๓๓ แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓
และประกาศคณะกรรมการจัดสรรท่ีดินกลาง เรื่อง กําหนดหลักเกณฑ
และวิธีการกอใหเกิดภาระผูกพันแกท่ีดินท่ีไดรับอนุญาตใหทําการจัดสรร
ท่ีดิน ลงวันท่ี ๒๗ มิถุนายน ๒๕๔๔ ตอมาจังหวัดดําเนินการตรวจสอบ
การจดทะเบียนจํานองท่ีดิน ข้ึนเงินจํานอง และจํานองเพ่ิมหลักทรัพย
ปรากฏวาวงเงินจํานองเกินสองในสามของราคาประเมินท่ีดิน โดยไมพบ
หลักฐานวา ไดรับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดตาม
มาตรา ๓๓ แหง พระราชบญั ญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ แตอยางใด
นอกจากน้ีขอเท็จจริงยังปรากฏวา ผูจัดสรรไดนําที่ดินท่ีจัดสรรบางแปลง
ไปจดทะเบยี นขายโดยไมมีส่ิงปลูกสรางซ่ึงผิดไปจากแผนผังโครงการจัดสรร
ที่ดิน โดยไมปรากฏวา ผูไดรับอนุญาตใหทําการจัดสรรท่ีดินไดมีการย่ืน
คําขอแกไ ขเปล่ยี นแปลงแผนผงั โครงการหรือวิธีการทีไ่ ดร ับอนุญาตจากการ
ขายทดี่ ินพรอมสง่ิ ปลกู สรางอีกดว ย

๒. สํานักมาตรฐานการทะเบียนท่ีดินไดสงเรื่องใหสํานัก
สง เสรมิ ธุรกิจอสงั หารมิ ทรพั ยพจิ ารณาเกย่ี วกับการจดทะเบียนจํานองท่ีดิน
การข้ึนเงินจํานอง และการจํานองเพ่ิมหลักทรัพยวงเงินจํานองเกิน
สองในสามของราคาประเมินที่ดิน โดยไมไดมีการขออนุญาตจาก
คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ปจจุบันไดไถถอนจํานองแลว และการขาย
ท่ีดินไมมีสิ่งปลูกสรางผิดไปจากแผนผังโครงการหรือวิธีการจัดสรรที่ดิน
โดยผูจัดสรรที่ดินไมไดมีการย่ืนขอแกไขเปล่ียนแปลงแผนผังโครงการหรือ

-- 2๒๓3๓3 --

วิธีการจัดสรรท่ีดินตอเจาพนักงานที่ดินและการจดทะเบียนขายที่ดิน
ดังกลาวไมไดรับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามมาตรา ๕๒
แหงพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓ จะมีผลทางกฎหมาย
อยา งไร

๓. กรมที่ดินเห็นชอบกับความเห็นของสํานักสงเสริมธุรกิจ
อสังหารมิ ทรัพยวา ผูจดั สรรท่ดี ินทไ่ี ดรับใบอนญุ าตใหทําการจัดสรรที่ดินแลว
มีหนาที่ตองดําเนินการใหเปนไปตามแผนผัง โครงการหรือวิธีการ
จัดสรรท่ีดินท่ีไดรับอนุญาต และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
มีอํานาจหนาที่กํากับดูแลการจัดสรรท่ีดินภายในจังหวัดใหเปนไปตาม
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓ เม่ือโครงการและวิธีการ
จัดสรรที่ดินที่ไดรับอนุญาตจากคณะกรรมการเปนการจําหนายที่ดิน
พรอมส่ิงปลูกสรางประเภทบานแถว แตพนักงานเจาหนาท่ีไดจดทะเบียน
ขายท่ดี นิ ไมมสี ่ิงปลูกสราง จงึ ถือวา ผดิ ไปจากแผนผัง โครงการ หรือวิธีการ
ท่ไี ดร ับอนญุ าต เมอ่ื มไิ ดรับอนุญาตจากคณะกรรมการใหแกไขเปลี่ยนแปลง
แผนผัง โครงการ หรือวิธีการท่ีไดรับอนุญาต จึงเปนการจดทะเบียนไป
โดยไมเปนไปตามแผนผังฯ ซึ่งเรื่องลักษณะดังกลาวเทียบเคียงกับ
คําพิพากษาศาลฎีกาท่ี ๒๑๘/๒๕๓๙ ท่ีวินิจฉัยวา กรณีผูซ้ือท่ีดินจัดสรร
ไดซื้อที่ดินในโครงการที่มิไดรับอนุญาตใหทําการจัดสรรที่ดิน ถือวา
วัตถุประสงคของสัญญาไมเปนการตองหามชัดเจนโดยกฎหมาย จึงเห็นวา
การซ้ือขายและการจดทะเบียนดังกลาว แมไมเปนไปตามแผนผัง
โครงการ หรือวิธีการท่ีไดรับอนุญาตจากคณะกรรมการก็ตาม แตไมเปนผล
ถึงขนาดทําใหนิติกรรมดังกลาวตกเปนโมฆะตามนัยมาตรา ๑๕๐ แหง
ประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ยแตอยา งใด

-- 2๒๓3๔4 --

สวนกรณีการกอภาระผูกพันประเภทจํานองที่มีวงเงิน
อยางสูงเกินกวาสองในสามสวนของราคาประเมิน จึงไมเปนไปตาม
ท่ีประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กําหนดหลักเกณฑและ
วิธีการกอใหเกิดภาระผูกพันแกท่ีดินท่ีไดรับอนุญาตใหทําการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ. ๒๕๔๔ กําหนดไว เมื่อไมไดรับอนุญาตจากคณะกรรมการ จึงเปน
การกอภาระผูกพันโดยมิชอบดวยมาตรา ๓๓ แตการกอภาระผูกพัน
ดังกลา วไดมีการไถถอนจากจํานองไปแลว จึงไมมีเหตุท่ีจะตองดําเนินการ
เพิกถอนแตอยางใด

ขอกฎหมาย/ระเบียบ

๑. ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๖๑ ซึ่งแกไขเพ่ิมเติม
โดยพระราชบัญญัติแกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายท่ีดิน (ฉบับที่ ๑๑)
พ.ศ.๒๕๕๑

๒. พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ มาตรา ๓๒,
มาตรา ๓๓, มาตรา ๕๒ , และมาตรา ๖๕

๓. ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๕๐
๔. ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เร่ือง กําหนด
หลักเกณฑและวิธีการกอใหเกิดภาระผูกพันแกที่ดินท่ีไดรับอนุญาต
ใหทําการจัดสรรท่ีดิน ลงวันท่ี ๒๗ มิถุนายน ๒๕๔๔ เวียนใหเจาหนาที่
ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๓๐/ว ๑๕๘๒๘
ลงวนั ท่ี ๒๙ มิถนุ ายน ๒๕๔๔
๕. กฎกระทรวง กําหนดหลักเกณฑและวิธีการใน
การสอบสวน และการพิจารณาเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดท่ีดินหรือ

- -23๒๓5๕- -

หนังสือรับรองการทําประโยชน การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือ
จดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนโดยคลาดเคลื่อนหรือไมชอบดวย
กฎหมาย พ.ศ. ๒๕๕๓

๖. พระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙
มาตรา ๕

๗. คาํ สงั่ ศาลปกครองสูงสดุ ท่ี ๑๕๑/๒๕๕๐ และ ท่ี ๔๑๒/๒๕๕๐
๘. หนงั สือกรมทีด่ ิน ดวนมาก ท่ี มท ๐๖๐๕/ว ๐๑๕๔๖ ลงวันท่ี
๑๗ มกราคม ๒๕๔๐ เรื่อง การจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมเก่ียวกับการจดั สรร

ความเห็นกรมท่ีดนิ

การใชอํานาจของอธิบดีหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมาย
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๖๑ ซ่ึงแกไขเพิ่มเติมโดยพระราช
บัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายท่ีดิน (ฉบับที่ ๑๑) พ.ศ.๒๕๕๑
เพื่อเพิกถอนหรือแกไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมความตองปรากฏวา.
ไดมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยหรือจดแจง
เอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยไปโดยคลาดเคล่ือนหรือไมชอบ
ดวยกฎหมาย และเมื่อการใชอํานาจตามมาตรา ๖๑ มีผลกระทบตอ
สถานภาพของสิทธิและหนาท่ีของบุคคล จึงเปนคําส่ังทางปกครอง
ตามนัยมาตรา ๕ แหงพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง
พ.ศ.๒๕๓๙ (เทียบเคียงคําสั่งศาลปกครองสูงสุด ที่ ๑๕๑/๒๕๕๐
และที่ ๔๑๒/๒๕๕๐) ดังนั้น การออกคําส่ังทางปกครองโดยหลักตองอยู
ภายใตขอบเขตของหลักความเหมาะสมและโดยเฉพาะอยางย่ิงตองคํานึงวา
การใชอาํ นาจจะบรรลุผลตามเจตนารมณหรือความมุงหมายของกฎหมายนั้น
หรอื ไม

-- 2๒3๓6๖ --
สําหรับขอเท็จจริงเร่ืองนี้ แมวาผูไดรับอนุญาตใหทําการ
จัดสรรที่ดินไดนําโฉนดท่ีดินท่ีอยูภายใตการจัดสรรท่ีดิน รวมหาสิบโฉนด
ไปจดทะเบียนประเภทจํานอง ข้ึนเงินจํานอง และเพิ่มหลักทรัพยท่ีดิน
ท่ีมีวงเงินสูงกวาสองในสามสวนของราคาประเมิน กับผูรับจํานองโดยไมได
รับอนญุ าตจากคณะกรรมการจัดสรรท่ีดินจังหวัด เปนการกอภาระผูกพัน
โดยมิชอบดวยมาตรา ๓๓ พระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ. ๒๕๔๓
ซ่ึงเปนผลใหการจดทะเบียนดังกลาวไมชอบดวยกฎหมายอันอยูใน
หลักเกณฑท่ีจะตองเพิกถอนรายการจดทะเบียนตามมาตรา ๖๑ แหง
ประมวลกฎหมายท่ีดิน ก็ตาม แตเมื่อขอเท็จจริงปรากฏวาไดจดทะเบียน
ปลอดจํานองและจดทะเบยี นไถถอนจํานองท่ีดินท้ังหมดแลว ท่ีดินดังกลาว
จึงไมมีภาระจํานองผูกพันอยู ประกอบกับอธิบดีกรมที่ดินพิจารณา
เ ห็ น ช อ บ กั บ ค ว า ม เ ห็ น ข อ ง สํ า นั ก ส ง เ ส ริ ม ธุ ร กิ จ อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย ว า
เม่ือการกอภาระผูกพันไดมีการไถถอนจํานองไปแลว จึงไมมีเหตุที่จะตอง
ดําเนินการเพิกถอนแตอยางใด ดังน้ัน การใชอํานาจเพิกถอนรายการ
จดทะเบียน ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน ยอมไมกอ
เกิดประโยชนแกผูใด และไมสามารถบรรลุผลตามเจตนารมณหรือ
ความมุงหมายของกฎหมายอยางแทจริง และการคงรายการจดทะเบียน
ดังกลาวไวไมกอใหเกิดความเสียหายตอประโยชนสาธารณะ จึงไมมีเหตุ
ตองเพิกถอนรายการจดทะเบียน ตามมาตรา ๖๑ แหงประมวล
กฎหมายทีด่ นิ
สําหรับกรณีการจดทะเบียนขายท่ีดิน ไมมีส่ิงปลูกสรางซ่ึงผิดไป
จากแผนผังโครงการหรือวิธีการจัดสรรที่ดิน โดยผูจัดสรรที่ดินไมไดย่ืน
คําขอแกไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการหรือวิธีการที่ไดรับอนุญาต
ตอเจาพนักงานที่ดิน ตามมาตรา ๓๒ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

--2๒3๓7๗ --

พ.ศ..๒๕๔๓ และการจดทะเบียนขายที่ดินไมไดรับอนุญาตจาก
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดตามมาตรา ๕๒ แหงพระราชบัญญัติ
การจัดสรรท่ีดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ อันเปนการจดทะเบียนไปโดยไมเปนไป
ตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการที่ไดรับอนุญาตจากคณะกรรมการนั้น
โดยท่ีประเด็นดังกลาวอธิบดีกรมท่ีดินพิจารณาเห็นวา การจดทะเบียน
ขายที่ดินโดยไมมีสิ่งปลูกสรางถือเปนการผิดไปจากแผนผังโครงการ
หรือวิธีการที่ไดรับอนุญาต ซ่ึงเร่ืองดังกลาวพอจะเทียบเคียงกับคําพิพากษาที่
๒๑๘/๒๕๓๙ วินิจฉัยวา กรณีผูซื้อที่ดินจัดสรรไดซ้ือที่ดินในโครงการท่ีมิได
รับอนุญาตใหทําการจัดสรรที่ดินถือวาวัตถุประสงคของสัญญาไมเปน
การตองหามชัดเจนโดยกฎหมาย ดังนั้น การซ้ือขายและการจดทะเบียน
ดังกลาว แมไมเปนตามแผนผังโครงการหรือวิธีการท่ีไดรับอนุญาตจาก
คณะกรรมการก็ตาม แตไมเปนผลถึงขนาดทําใหนิติกรรมดังกลาวตกเปน
โมฆะ ตามนัยมาตรา ๑๕๐ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย กรณี
จึงไมอยูในหลักเกณฑท ีจ่ ะตอ งเพกิ ถอนรายการจดทะเบียนตามมาตรา ๖๑
แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน แตอยางใด แตการจดทะเบียนไปในกรณี
ดังกลาวเปนการจดทะเบียนไปโดยมิไดปฏิบัติตามระเบียบ กฎหมาย
พนักงานเจา หนา ทผี่ ปู ฏบิ ตั หิ นาท่จี ะมีความผดิ ทางวนิ ยั

เรอ่ื งท่ี ๔๖ การแกไ ขการจดทะเบียนเพอ่ื ใหเปน ไปตามคาํ พพิ ากษาของศาล

ประเดน็ ปญหา

ศาลมีคําพิพากษาใหเพิกถอนการโอนที่ดินของจําเลย
เฉพาะสวนที่เปนสินสมรสของโจทก (ผูจัดการมรดก) แตเน่ืองจาก