คำแนะนำการจดทะเบียนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และกรรมการทำหน้าที่ผู้จัดการ

ผจู้ ัดการนิติบุคคลอาคารชุด
คณะกรรมการนติ ิบคุ คลอาคารชดุ
กรรมการทาหน้าท่ผี ูจ้ ัดการ

สำนักงำนที่ดินกรุงเทพมหำนครและสำขำ
กองฝึกอบรม
กรมทดี่ นิ กระทรวงมหำดไทย

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

คำนำ

ในโลกท่ีมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วในทุกด้านรวมท้ังระบบสังคมเศรษฐกิจด้วย โดยเฉพาะ
ธรุ กิจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยอาคารชดุ ได้มกี ารพัฒนาใหท้ ันสมยั มากขึน้ ประกอบกับมีผู้ต้องการอยู่อาศัยในอาคาร
ชุดจานวนมากขึ้น จึงมีความจาเป็นต้องมีการบริหารการจัดการดูแลรักษาอาคารชุด เน่ืองจากเจ้าของห้องชุด
ในแต่ละห้องมีกรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธ์ิร่วมในทรัพย์ส่วนกลางเฉพาะอย่างยิ่งในกรรมสิทธิ์
ในทรัพย์ส่วนบุคคลเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นแต่ผู้เดียวเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ และใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลนั้น
แต่เพียงผู้เดียว จึงมีหนา้ ท่ีตอ้ งดูแลรักษาทรัพย์ส่วนบุคคล แต่กรรมสิทธ์ิร่วมในทรัพย์ส่วนกลางไม่ใช่ของบคุ คล
ใดบุคคลหน่ึง แต่เป็นของเจ้าของร่วมทุกคน คือ เจ้าของห้องชุดทุกคนจะให้คนใดคนหนึ่งทาหน้าที่ดูแลรักษา
ย่อมไม่เกิดเป็น ธรรม จึงมีความจาเป็นที่จะต้องมีผู้มาทาหน้าท่ีดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
เพ่ือให้เกิดประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางมากที่สุด กฎหมายจึงบัญญัติให้มีนิติบุคคลอาคารชุดขึ้น และ
กาหนดอานาจหน้าท่ี เพ่ือทาหน้าที่บริหารจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินท่ีเป็นของส่วนกลางและทรัพย์สิน
ส่วนรวมภายในอาคารชุดน้ันท่ีจดทะเบียน'ไว้กับสานักงานที่ดิน ณ ท้องท่ีท่ีอาคารชุดน้ันต้ังอยู่ จึงมีสิทธิและ
หน้าที่ภายในขอบเขตอานาจตามพระราชบัญญัติอาคารชุด กล่าวคืออาจใช้สิทธิเรียกร้องหรือฟ้องร้องในเร่ือง
เก่ียวกับการดาเนินการกิจการของทรัพย์ส่วนกลางได้ และยังกาหนดข้อบังคับเพื่อกาหนดสิทธิและหน้าที่
ให้เจ้าของร่วมกันทุกคนปฏิบัติตามข้อบังคับ โดยมีบทกาหนดการลงโทษเรียกเบี้ยปรับสาหรับเจ้าของร่วม
ท่คี า้ งชาระคา่ สว่ นกลางและค่าสาธารณูปโภค

ในส่วนของการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นการบริหารจัดการดูแลของผู้จัดการและ
กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด กล่าวคือ ผู้จัดการและกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้รับผิดชอบในการ
บริหารจัดการอาคารชดุ เป็นตวั แทนของเจ้าของร่วมและมีหนา้ ที่สาคัญตามทก่ี ฎหมายบัญญตั ิไว้ ผู้จดั การและ
กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีความจาเป็นต้องมีคุณสมบัติต่างๆเพื่อให้การบริหารจัดการดูแลงานในเรื่อ ง
ดังกล่าวเป็นไปโดยมีประสิทธิภาพและประโยชน์สูงสุด การบริหารจัดการของผู้จัดการและกรรมการนิติบุคคล
อาคารชดุ มีผลตอ่ ความเป็นอยู่และคุณภาพชวี ิต

สานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครและสาขา ได้ดาเนินการจัดทาคู่มือคาแนะนาในการจดทะเบียน
ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดและคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ตามมติท่ีประชุมคณะกรรมการจัดการ
ความรู้ของกรมท่ีดินประจาปี พ.ศ. 2565 เพ่ือเป็นแนวทางให้กับผู้ที่สนใจในการจัดต้ังผู้จัดการและ
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และคณะผู้จัดทาหวังเป็นอย่างย่ิงว่าคู่มือคาแนะนาการจดทะเบียนน้ี
จะเปน็ ประโยชน์สาหรบั ผู้ทีส่ นใจศึกษาเป็นอยา่ งมาก

สานกั งานทด่ี นิ กรุงเทพมหานครและสาขา
กองฝึกอบรม
กรมทด่ี ิน กระทรวงมหาดไทย

สารบัญ

หนา้

ผจู้ ัดการนิติบคุ คลอาคารชุด

ผู้จดั การนิติบคุ คลอาคารชุด 2

1.1 คุณสมบัติ 3

1.2 การแตง่ ตัง้ 3

1.3 การพน้ จากตาแหน่ง 3

1.4 อานาจหนา้ ท่ี 4

คณะกรรมการนิติบคุ คลอาคารชุด

กรรมการนิติบุคคลอาคารชดุ 5

2.1 บุคคลผู้มีสทิ ธไิ ด้รบั แตง่ ต้ังเป็นกรรมการ 6

2.2 การแต่งตั้งกรรมการ 6

2.3 คุณสมบัติคณะกรรมการ 6

2.4 อานาจหน้าท่ี 7

การประชุมใหญเ่ จ้าของรว่ ม .8

ขนั้ ตอนการประชุมใหญ่สามัญประจาปี . 10

ขน้ั ตอนการประชุมใหญ่วสิ ามัญ.................................................................................... 11

กรรมการทาหน้าที่ผ้จู ดั การ

การทาหน้าทีผ่ จู้ ัดการของกรรมการนติ ิบุคคลอาคารชุด . 13

อำคำรชดุ
เจำ้ ของรว่ ม ผจู้ ดั กำร กรรมกำร

เจา้ ของรว่ ม หมายความวา่ เจ้าของห้องชุดใน
อาคารชดุ แตล่ ะอาคาร
ผจู้ ัดการ หมายความว่า ผูจ้ ัดการนิตบิ คุ คล
อาคารชุด
กรรมการ หมายความว่า กรรมการนิติบคุ คล
อาคารชดุ

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

ผูจ้ ดั การนติ บิ คุ คลอาคารชุด

 ให้นิติบคุ คลอาคารชุดมีผู้จัดการหนงึ่ คน
ซ่งึ จะเปน็ บคุ คลธรรมดาหรอื นติ ิบุคคลกไ็ ด้

 ในกรณที ี่นติ บิ ุคคลเป็นผู้จัดการ
ให้นติ บิ ุคคลนน้ั แต่งตง้ั บุคคลธรรมดา
คนหนึ่งเป็นผ้ดู าเนนิ การแทนนติ ิบคุ คล
ในฐานะผูจ้ ัดการ

คุณสมบัติ การแตง่ ตง้ั การพ้นจาก อานาจ
ตาแหน่ง หนา้ ที่
• คำอธิบำย • คำอธิบำย
1.1 1.2 • คำอธิบำย • คำอธิบำย
1.3 1.4

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

2

1.1 1.2

คุณสมบัตผิ จู้ ดั การ การแต่งตั้ง

ผูจ้ ัดการตอ้ งมีอายุไม่ตา่ กว่ายี่สิบห้าปี การแตง่ ตง้ั ผจู้ ดั การให้เปน็ ไปตามมตทิ ี่
บรบิ ูรณ์ และตอ้ งไม่มีลักษณะต้องหา้ ม ประชมุ ใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49
ดงั ต่อไปน้ี
1. เป็นบุคคลล้มละลาย และให้ผู้จัดการซง่ึ ได้รบั แตง่ ตั้ง
2. เปน็ คนไร้ความสามารถหรือคน นาหลักฐาน หรือสญั ญาจ้างไป
เสมือนไร้ความสามารถ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหนา้ ท่ีภายใน
3. เคยถกู ไลอ่ อก ปลดออก หรือให้ออก สามสบิ วันนับแตว่ ันทท่ี ่ีประชมุ ใหญ่
จากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของ
รัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตตอ่ หนา้ ที่ เจา้ ของรว่ มมีมติ
4. เคยได้รับโทษจาคกุ โดยคาพพิ ากษา
ถึงทส่ี ดุ ให้จาคกุ เว้นแต่เปน็ โทษสาหรับ 1.3
ความผดิ ท่ไี ดก้ ระทาโดยประมาทหรือ
ความผดิ ลหุโทษ การพ้นจากตาแหน่ง
5. เคยถกู ถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการ
เพราะเหตุทุจรติ หรอื มีความประพฤติ 1. ตายหรอื สิ้นสภาพการเปน็ นติ บิ ุคคล
เส่อื มเสียหรือบกพรอ่ งในศลี ธรรมอันดี 2. ลาออก
6. มีหน้คี ้างชาระค่าใชจ้ ่ายตามมาตรา 18 3. สิ้นสุดระยะเวลาตามทก่ี าหนดไวใ้ น
สญั ญาจ้าง
ในกรณที ผี่ ู้จัดการเป็นนติ ิบุคคล 4. ขาดคุณสมบตั หิ รือมีลักษณะ
ผู้ดาเนินการแทนนิตบิ คุ คลน้ันในฐานะ ตอ้ งห้ามตามมาตรา 35/1
ผู้จดั การต้องมคี ณุ สมบัติและไม่มี 5. ไม่ปฏบิ ตั ิตามบทบัญญัตแิ หง่
ลักษณะตอ้ งห้ามตามวรรคหนง่ึ ดว้ ย พระราชบัญญตั ินห้ี รือกฎกระทรวงท่ี
ออกตามความในพระราชบัญญตั นิ ้ี
หรือไม่ปฏบิ ตั ติ ามเงอ่ื นไขทกี่ าหนดไวใ้ น
สญั ญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของ
ร่วมมีมติใหถ้ อดถอนตามมาตรา 49
6. ที่ประชุมใหญเ่ จ้าของรว่ มมมี ตใิ ห้
ถอดถอน

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

3

1.4

เปน็ ผแู้ ทนของนติ ิบคุ คลอาคารชดุ

จัดใหม้ ีการดูแลความปลอดภยั หรอื
ความสงบเรยี บรอ้ ยภายในอาคารชุด

จดั ให้มีการทาบญั ชรี ายรบั รายจา่ ย ปฏิบตั กิ ารใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถุประสงคต์ าม
ประจาเดอื น และตดิ ประกาศให้เจา้ ของ มาตรา 33 ตามข้อบงั คับหรอื ตามมตขิ อง

รว่ มทราบภายในสิบหา้ วัน ท่ีประชุมใหญ่เจา้ ของรว่ มหรอื
นบั แต่วันสน้ิ เดอื นและตอ้ งติดประกาศ คณะกรรมการ ทัง้ น้ี โดยไม่ขดั ต่อ
เป็นเวลาไม่นอ้ ยกวา่ สบิ หา้ วันตอ่ เนอื่ งกัน
กฎหมาย
ในกรณีจาเป็นและรีบด่วน ให้ผจู้ ัดการ
มีอานาจโดยความริเริ่มของตนเองสง่ั หรอื ฟอ้ งบงั คับชาระหนจ้ี ากเจา้ ของร่วมท่ี
กระทาการใด ๆ เกี่ยวกบั ความปลอดภยั คา้ งชาระคา่ ใชจ้ า่ ยตามมาตรา
ของอาคารดงั เชน่ วญิ ญูชนจะพงึ รักษาและ ๑๘ เกนิ หกเดือนขนึ้ ไป

จัดการทรัพยส์ นิ ของตนเอง หน้าทอี่ ืน่ ตามทีก่ าหนด
ในกฎกระทรวง

 ผ้จู ดั การตอ้ งปฏบิ ัตหิ น้าทีด่ ้วยตนเอง เวน้ แตก่ จิ การซงึ่ ตามข้อบังคับหรือมติของทป่ี ระชมุ ใหญเ่ จ้าของร่วม

ตามมาตรา ๔๙ (๒) กาหนดให้มอบหมายให้ผู้อน่ื ทาแทนไดแ้ ละต้องอยปู่ ฏบิ ัติหนา้ ทตี่ ามเวลาทก่ี าหนดไว้ในข้อบังคบั

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

4

กรรมการนิติบคุ คลอาคารชุด

บุคคลธรรมดา ไม่น้อยกว่า 3 คน มีวาระคราวละ
หรือ นิตบิ คุ คล แตไ่ ม่เกนิ 9 คน ไม่เกนิ 2 ปี

บุคคลผูม้ สี ิทธิไดร้ ับแต่งตัง้ (คำอธบิ ำย 2.1)
กำรแตง่ ตัง้ กรรมกำร (คำอธิบำย 2.2)
คุณสมบตั คิ ณะกรรมกำร (คำอธิบำย 2.3)

อำนำจหนำ้ ที่ (คำอธบิ ำย 2.4)

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

5

2.1 • เจา้ ของร่วมหรือคสู่ มรสของเจา้ ของร่วม
• ผู้แทนโดยชอบธรรม ผูอ้ นุบาล หรอื ผพู้ ทิ ักษ์ ใน
บุคคลผู้มสี ิทธิ
ไดร้ บั แต่งตงั้ กรณีที่เจ้าของร่วมเปน็ ผเู้ ยาว์ คนไร้ความสามารถ
เปน็ กรรมกำร หรือคนเสมือนไรค้ วามสามารถ แลว้ แต่กรณี
• ตวั แทนของนติ ิบคุ คลจานวน หนึง่ คน ในกรณีท่ี
นิตบิ ุคคลเปน็ เจ้าของรว่ ม

2.2 • กรรมการแต่งตงั้ โดยมติทป่ี ระชมุ ใหญ่ ตาม
มาตรา 44 กล่าวคือ ต้องได้รบั คะแนนเสียงขา้ ง
กำรแตง่ ต้งั มากของเจ้าของร่วมทเี่ ข้าประชุม โดยมีองคป์ ระชมุ
คณะกรรมกำร คือ ไมน่ อ้ ยกว่าหนง่ึ ในส่ขี องจานวนคะแนนเสยี ง
ทั้งหมด

2.3 • บคุ คลได้รับแตง่ ตั้งเปน็ กรรมการตอ้ งไม่มี
ลักษณะตอ้ งห้ามดังต่อไปนี้
คณุ สมบตั ิ
คณะกรรมกำร • 1.เป็นผเู้ ยาว์ คนไรค้ วามสามารถ หรือคน
เสมือนไรค้ วามสามารถ

• 2.เคยถกู ทีป่ ระชุมใหญเ่ จ้าของรว่ มใหพ้ น้ จาก
ตาแหนง่ กรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็น
ผจู้ ัดการเพราะเหตทุ ุจรติ หรอื มคี วามประพฤติ
เสือ่ มเสีย หรอื บกพรอ่ งในศีลธรรมอนั ดี

• 3.เคยถกู ไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจาก
ราชการ องคก์ ารหรือหนว่ ยงานของรัฐหรือ
เอกชน ฐานทจุ ริตต่อหน้าที่

• 4.เคยได้รบั โทษจาคุกโดยคาพพิ ากษาถงึ ทสี่ ุดให้
จาคุก เวน้ แตเ่ ป็นโทษสาหรับความผิดทไ่ี ด้
กระทาโดยประมาทหรอื ความผิดลหุโทษ

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

6

2.4 จดั ประชมุ
คณะกรรมการ
ควบคุมการจัดการ
นติ ิบุคคลอาคารชุด หนง่ึ ครั้ง
ในทกุ ๆ หกเดอื น
จัดประชมุ ใหญ่ เปน็ อยา่ งน้อย
สามญั ประจาปี
หนา้ ทอ่ี นื่
ตามท่กี าหนดใน

กฎกระทรวง

แตง่ ตงั้ กรรมการคนหน่งึ ข้ึนทาหนา้ ทเ่ี ปน็ ผจู้ ัดการ
ในกรณที ่ไี ม่มีผู้จดั การ หรือผจู้ ดั การไมส่ ามารถปฏิบตั หิ นา้ ที่

ตามปกติได้เกินเจด็ วนั

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

7

การประชมุ ใหญเ่ จา้ ของรว่ ม

การประชมุ ใหญ่เจ้าของรว่ มของนิตบิ ุคคลอาคารชุดมี 3 กรณี

การประชุม ผู้มอี านาจเรยี กประชมุ วันเวลาที่กฎหมาย

กาหนด

การประชมุ ใหญ่สามัญครั้งแรก ผจู้ ัดการ ภายในระยะเวลา 6
(มาตรา 42) นิติบุคคลอาคารชุด เดือน นับแตว่ ันที่จด
ทะเบยี นนติ บิ ุคคลอาคาร
การประชุมใหญ่สามัญประจาปี คณะกรรมการ
(มาตรา 42/1) นติ ิบุคคลอาคารชดุ ชดุ

ภายใน 120 วนั
นับแตว่ ันสิน้ ปีทางบัญชี

การประชุมใหญว่ ิสามญั 1.ผู้จัดการ
(มาตรา 42/2) 2.คณะกรรมการโดยมติเกนิ

กว่าก่ึงหนงึ่ ของที่ประชมุ เมื่อมีเหตุจาเป็นเมื่อใดก็ได้
คณะกรรมการ กี่ครั้งกไ็ ด้
3.เจา้ ของรว่ มไม่นอ้ ยกว่ารอ้ ย
ละ
20 ลงลายมอื ชือ่ ทาหนงั สอื
ขอให้เปิดประชุมต่อ
คณะกรรมการ

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

8

การประชุมใหญ่
ตอ้ งทาอะไรบ้าง

ลงนำมเชิญ
ประชมุ

ส่งหนังสือ
ไมน่ อ้ ยกวำ่ 7 วนั

กำรประชมุ ตอ้ ง
ครบองคป์ ระชมุ

ลงมติ

จดทะเบยี น
ณ สำนกั งำนท่ีดนิ

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

9

ลงนามเชญิ ประชุม  ลงนามโดยประธานคณะกรรมการ

สง่ หนงั สือนัดประชมุ  ไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน กอ่ นวันประชมุ
องค์ประชมุ ระบสุ ถานที่ วนั เวลา และระเบียบวาระ
การประชมุ
มติทป่ี ระชมุ ใหญ่
 ไมน่ อ้ ยกวา่ หนึง่ ในสีข่ องจานวนเสียงลงคะแนน
จดทะเบยี น
ของเจ้าของร่วมทัง้ หมด จึงจะเป็นองค์ประชุม

ถ้าองค์ประชุมไมค่ รบใหเ้ รยี กประชมุ ใหม่ภายใน
15 วัน นับแต่เรียกประชมุ คร้ังกอ่ น และการ
ประชมุ ใหม่คร้งั หลัง ไมบ่ งั คับว่าตอ้ งครบองคป์ ระชมุ

 ตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสียงขา้ งมาก
ของเจ้าของรว่ มท่ีเข้าประชุม
เวน้ แต.่ ..มตใิ นเรื่องต่อไปน้ี
 มติ ตามมาตรา 49 ไมน่ อ้ ยกว่าหนึ่งในสี่

ของเจา้ ของรว่ มทัง้ หมด
 มตเิ ก่ียวกับเร่ือง ตามมาตรา 48

ตอ้ งได้รบั คะแนนเสยี งไมน่ ้อยกว่ากึง่ หนึ่ง
ของจานวนคะแนนเสยี งของ
เจา้ ของร่วมท้ังหมด

 ผูจ้ ัดการจะตอ้ งนามติข้อบงั คับ มติการแตง่ ต้งั
ผจู้ ัดการและมติแต่งต้ังคณะกรรมการไปจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ภี ายในสามสิบวนั
นับแตท่ ี่ประชุมใหญเ่ จ้าของรว่ มมมี ติ

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

10

ลงนามเชิญประชุม  1. ลงนามโดยผู้จัดการนติ บิ ุคคลอาคารชดุ
2. ลงนามโดยประธานกรรมการ กรณี
สง่ หนงั สือนัดประชมุ
คณะกรรมการโดยมตเิ กินกว่ากง่ึ หนงึ่ ของทป่ี ระชมุ
องคป์ ระชุม คณะกรรมการ หรอื กรณีเจ้าของร่วมไม่นอ้ ยกวา่
ร้อยละ 20 ของคะแนนเสยี งเจ้าของรว่ มทัง้ หมด
ลงคะแนน รอ้ งขอให้เปิดประชมุ ถา้ คณะกรรมการไมจ่ ัดประชมุ
ภายใน 15 วนั ตัวแทนเจ้าของรว่ มคนหนงึ่
มตทิ ป่ี ระชมุ ใหญ่ ลงนามออกหนังสือเรยี กประชุมได้

จดทะเบียน  ไมน่ อ้ ยกวา่ เจ็ดวัน กอ่ นวันประชมุ
ระบสุ ถานที่ วนั เวลา และระเบียบวาระ
การประชมุ

 ไมน่ อ้ ยกวา่ หน่งึ ในส่ีของจานวนเสียง

ของเจ้าของร่วมท้งั หมด จงึ จะเปน็ องค์ประชุม

ถ้าองค์ประชมุ ไมค่ รบให้เรยี กประชุมใหมภ่ ายใน
15 วนั นับแตเ่ รียกประชมุ ครง้ั กอ่ น และการ
ประชุมใหมค่ ร้ังหลัง ไมบ่ งั คับวา่ ตอ้ งครบองคป์ ระชมุ

 ต้องไดร้ ับคะแนนเสียงข้างมาก
ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชมุ
เว้นแต.่ ..มตใิ นเรอ่ื งตอ่ ไปนี้
 มติ ตามมาตรา 49 ไมน่ ้อยกว่าหนงึ่ ในสี่

ของเจ้าของรว่ มทั้งหมด
 มตเิ กย่ี วกับเรือ่ ง ตามมาตรา 48

ต้องได้รบั คะแนนเสียงไม่นอ้ ยกวา่ กึง่ หน่ึง
ของจานวนคะแนนเสยี งของ
เจ้าของร่วมท้ังหมด

 ผ้จู ดั การจะต้องนามติขอ้ บงั คับ มตกิ ารแตง่ ตง้ั
ผจู้ ัดการและมตแิ ต่งต้ังคณะกรรมการ
ไปจดทะเบียนเจ้าหน้าท่ภี ายในสามสบิ วนั
นบั แตท่ ่ีประชุมใหญเ่ จ้าของรว่ มมีมติ

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

มติ 11
ท่ีประชมุ

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

มตขิ องที่ประชมุ ใหญ่ตอ้ ง • มตขิ องท่ีประชมุ ใหญ่ นอกเหนือจำกท่ีระบไุ วใ้ น
ได้รับคะแนนเสยี งข้างมาก มำตรำ 48 และมำตรำ 49
ของเจา้ ของร่วมที่เข้าประชุม
เวน้ แต่พระราชบญั ญัตนิ ้จี ะ
ไดก้ าหนดไวเ้ ป็นอย่างอน่ื

(มาตรา44)

มตเิ ก่ยี วกบั เรอื่ งดงั ตอ่ ไปน้ี • 1. กำรซอื้ อสงั หำรมิ ทรพั ยห์ รอื รบั กำรใหอ้ สงั หำรมิ ทรพั ยท์ ีม่ ีคำ่
ตอ้ งไดร้ บั คะแนนเสยี งไม่ ภำระติดพนั เป็นทรพั ยส์ ว่ นกลำง

น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของ • 2. กำรจำหนำ่ ยทรพั ยส์ ว่ นกลำงทเี่ ป็นอสงั หำรมิ ทรพั ย์
จานวนคะแนนเสียงของ
• 3. กำรอนญุ ำตใหเ้ จำ้ ของรว่ มทำกำรกอ่ สรำ้ ง ตกแตง่ ปรบั ปรุง
เจา้ ของรว่ มทัง้ หมด เปลย่ี นแปลงหรอื ตอ่ เตมิ หอ้ งชดุ ของตนเองทีม่ ผี ลกระทบตอ่
(มาตรา 48) ทรพั ยส์ ว่ นกลำงหรอื ลกั ษณะภำยนอกของอำคำรชดุ โดย
คำ่ ใชจ้ ่ำยของผนู้ นั้ เอง

• 4. กำรแกไ้ ขเปลยี่ นแปลงขอ้ บงั คบั เกี่ยวกบั กำรใชห้ รือกำร
จดั กำรทรพั ยส์ ว่ นกลำง

• 5. กำรแกไ้ ขเปลย่ี นแปลงอตั รำสว่ นคำ่ ใชจ้ ำ่ ยรว่ มกนั ใน
ขอ้ บงั คบั ตำมมำตรำ ๓๒ (๘)

• 6. กำรก่อสรำ้ งอนั เป็นกำรเปลย่ี นแปลง เพ่ิมเตมิ หรอื ปรบั ปรุง
ทรพั ยส์ ว่ นกลำง

• 7. กำรจดั หำผลประโยชนใ์ นทรพั ยส์ ว่ นกลำง

มตเิ ก่ียวกบั เร่อื งดังตอ่ ไปนี้ • มตเิ ก่ียวกบั เร่อื งดงั ตอ่ ไปนี้ ตอ้ งไดร้ บั คะแนนเสียงไมน่ อ้ ย
ตอ้ งได้รบั คะแนนเสยี งไม่ กวำ่ หน่งึ ในส่ีของจำนวนคะแนนเสียงของเจำ้ ของรว่ ม
ทงั้ หมด
น้อยกว่าหนง่ึ ในสข่ี อง
จานวนคะแนนเสียงของ • กำรแตง่ ตงั้ หรอื ถอดถอนผจู้ ดั กำร

เจ้าของรว่ มทั้งหมด • กำรกำหนดกิจกำรท่ีผจู้ ดั กำรมีอำนำจมอบหมำยใหผ้ อู้ ่ืน
(มาตรา 49) ทำแทน

12

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

แย่แลว้ !!! นติ บิ คุ คลอาคารชุด
ไม่มีผจู้ ัดการ หรอื ผู้จดั การไม่
สามารถปฏิบตั หิ นา้ ทตี่ ามปกติ

ไดเ้ กินเจ็ดวนั

• ในกรณีท่ีไม่มีผจู้ ดั การนิติบุคคลอาคารชุด หรือ
• ผจู้ ดั การนิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถปฏิบตั ิหนา้ ที่ตามปกติไดเ้ กิน 7 วนั
หลักเกณฑ์ • รวมถึงกรณีผจู้ ดั การนิติบุคคลอาคารชุดพน้ จากตาแหน่งและยงั ไม่มีการแต่งต้งั ้้ึนใหม่

• เป็นหนา้ ที่้องคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดท่ีจะประชุมเพื่อแตง่ ต้งั กรรมการนิติบุคคล
ประชุม อาคารชุดคนใดคนหน่ึง้้ึนทาหนา้ ที่ผจู้ ดั การนิติบุคคลอาคารชุดเป็นการชว่ั คราว

• การประชุม้องคณะกรรมการ ตอ้ งมีกรรมการมาประชุมไมน่ อ้ ยกวา่ ก่ึงหน่ึง้องจานวน
องคป์ ระชุม กรรมการท้งั หมด จึงจะเป็นองคป์ ระชุม

• มติที่ประชุมคณะกรรมการใหถ้ ือเสียง้า้ งมาก
มติ

จดแจ้ง • กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซ่ึงไดร้ ับการแต่งต้งั จากคณะกรรมการใหท้ าหนา้ ท่ีผจู้ ดั การนิติ
บุคคลอาคารชุด ยนื่ คา้อต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ เพือ่ หมายเหตุในรายการจดทะเบียนแตง่ ต้งั /

เปล่ียนแปลง

13

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

ท่ีประชมุ มีมติ เตรยี มเอกสำร ย่ืนตอ่ สำนกั งำน
ท่ีดนิ

 เจ้าหน้าทต่ี รวจสอบเอกสาร  เจา้ หน้าท่ีลงรบั เอกสาร

เอกสารหลักฐานครบถว้ น ผขู้ อชาระเงนิ ค่าธรรมเนียม

กรณีเอกสารไมค่ รบถว้ น หรือไมถ่ กู ตอ้ ง แนะนาให้ผขู้ อนาเอกสารหลกั ฐาน

มายนื่ เพม่ิ เตมิ

คาเตือน ยื่นเอกสำรภำยในสำมสบิ วนั นบั แตท่ ปี่ ระชมุ ใหญ่เจำ้ ของรว่ มมีมติ

หำกฝำ่ ฝืน มโี ทษปรบั ไม่เกนิ 5,000 บำท

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ| 14

ผนู้ าส่ง จดทะเบยี นผจู้ ัดการ

กรณผี จู้ ัดการมาเอง  สาเนาบตั รประชาชน และสาเนาทะเบยี นบ้าน
กรณีมอบอานาจ  หนงั สอื มอบอานาจของผ้จู ัดการพรอ้ มดว้ ย

สาเนาบตั รประชาชน และสาเนาทะเบยี นบา้ น
ของผูจ้ ัดการนติ ิบุคคล (ผู้มอบฯและผรู้ ับมอบฯ)

สาเนาหนงั สือเชิญประชุม วนั ท่ีออกหนังสือเรียก – วันประชุมไมน่ ้อยกว่า 7 วัน
ผ้ลู งนามเรียกประชมุ คือ .........(มาตรา42/1,42/2)
มกี ารระบุสถานท่ีประชุม วัน เวลา
วาระแต่งตั้งผู้จดั การนิติบคุ คลอาคารชดุ

สาเนารายงานการประชุม มติแตง่ ต้ังผจู้ ัดการนติ บิ คุ คลอาคารชุด
ด้วยคะแนนเสียงไมน่ ้อยกว่าหน่งึ ในส่ีของจานวน
คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมท้งั หมด

จานวนเจา้ ของรว่ ม จานวนผ้เู ขา้ ร่วมประชมุ ไม่นอ้ ยกวา่ หน่ึงในสีข่ อง

จานวนเสยี งลงคะแนนท้ังหมด จึงเป็นองคป์ ระชุม
มติทีป่ ระชมุ เป็นไปตามกฎหมายหรือไม่
สาเนาลายมอื ชื่อเจ้าของร่วม หรอื หนงั สอื มอบฉันทะ

ของเจา้ ของรว่ มทใี่ ห้ผู้อน่ื ออกเสียงแทน(ถ้าม)ี

เอกสารประกอบ ผู้จัดการเป็นบุคคลธรรมดา
สาเนาบัตรประชาชน และสาเนาทะเบยี นบา้ น

ของผูจ้ ดั การ + ตัวอย่างลายมือชอ่ื ของผจู้ ัดการ
ผู้จดั การเปน็ นติ ิบุคคล

รายงานการประชุมบรษิ ัทฯทเ่ี ป็นผจู้ ดั การ
หนงั สือสญั ญาจา้ งเป็นผจู้ ัดการนิตบิ ุคคลอาคารชุด
เอกสารการจดทะเบยี นบริษทั ฯ ที่เป็นผจู้ ดั การ
หนงั สือแต่งต้งั ผู้ดาเนนิ การแทนบริษทั ฯ (ถา้ ม)ี
หนงั สือมอบอานาจ (กรณมี อบอานาจ)
สาเนาทะเบียนบ้าน และสาเนาบัตรประชาชน

ของผดู้ าเนนิ การแทนบรษิ ัทฯ และผูร้ ับมอบอานาจ

15

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

จดทะเบียนคณะกรรมการ

ผ้นู าสง่ กรณผี ู้จัดการมาเอง  สาเนาบัตรประชาชน และสาเนาทะเบยี นบา้ น
กรณมี อบอานาจ  หนงั สือมอบอานาจของผูจ้ ดั การพร้อมด้วย

สาเนาบตั รประชาชน และสาเนาทะเบยี นบ้าน

ของผ้จู ัดการนติ บิ คุ คล (ผมู้ อบฯและผู้รบั มอบฯ)

สาเนาหนงั สือเชิญประชมุ วนั ท่ีออกหนังสือเรียก – วันประชุมไมน่ อ้ ยกว่า 7 วัน
ผลู้ งนามเรยี กประชมุ คือ .........(มาตรา42/1,42/2)
มกี ารระบุสถานท่ีประชมุ วัน เวลา
วาระแต่งตง้ั กรรมการนติ บิ คุ คลอาคารชดุ

สาเนารายงานการประชุม มตแิ ต่งตั้งคณะกรรมการนติ ิบคุ คลอาคารชุด
ด้วยคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมท่ีเข้าประชมุ

กรรมการดารงตาแหน่งไม่เกินสองวาระ

จานวนเจ้าของร่วม จานวนผูเ้ ข้าร่วมประชุม ไม่น้อยกว่าหน่ึงในสข่ี อง

จานวนเสียงลงคะแนนท้ังหมด จึงเป็นองค์ประชุม
มติท่ปี ระชมุ เปน็ ไปตามกฎหมายหรือไม่

เอกสารประกอบ หนังสือแต่งตงั้ ให้เป็นตัวแทนของนิตบิ คุ คล

(กรณีกรรมการเป็นนติ บิ ุคคล)
เอกสารการจดทะเบยี นบริษัทฯ ที่ไดร้ ับการแต่งต้ัง

เป็นกรรมการ
สาเนาบัตรประชาชน และสาเนาทะเบยี นบา้ นกรรมการ
กรรมการทุกคนเป็นเจ้าของร่วม(สาเนาห้องชุดกรรมการ)
สาเนาลายมือชื่อเจ้าของร่วม หรอื หนังสือมอบฉันทะ

ของเจา้ ของรว่ มทใ่ี หผ้ ้อู ่ืนออกเสยี งแทน(ถ้าม)ี

16

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

จดแจง้ กรรมการทาหน้าท่ผี ูจ้ ดั การ

ผ้นู าสง่ กรณีกรรมการมาเอง  สาเนาบัตรประชาชน และสาเนาทะเบียนบา้ น
กรณีมอบอานาจ  หนงั สอื มอบอานาจของกรรมการพรอ้ มด้วย

สาเนาบตั รประชาชน และสาเนาทะเบียนบา้ น

ของกรรมการนิตบิ ุคคล (ผ้มู อบฯและผรู้ บั มอบฯ)

หลกั ฐาน หลักฐานการพน้ จากตาแหนง่ ของผจู้ ัดการ หรือ
หลักฐานการไมอ่ ยู่ปฏิบัตหิ น้าทีข่ องผูจ้ ัดการเกินเจ็ดวัน
ต้องได้รบั แต่งตัง้ จากคณะกรรมการนิตบิ ุคคลอาคารชุด

โดยแสดง หลกั ฐาน ดังนี้

3.1รายงานการประชุมของคณะกรรมการนติ บิ ุคคลอาคารชดุ

ทีม่ ีมติด้วยคะแนนเสียงข้างมาก

3.2 องค์ประชุมของคณะกรรมการเกินกงึ่ หนึ่ง

ผไู้ ดร้ บั การแต่งต้ัง ต้องเป็นกรรมการนติ ิบคุ คลอาคารชุด
มตทิ ปี่ ระชุม เป็นไปตามกฎหมายหรือไม่

17

สำนกั งำนท่ีดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

แกไ้ ขเปลีย่ นแปลงข้อบังคับ

ผู้นาสง่ กรณีผจู้ ดั การมาเอง  สาเนาบัตรประชาชน และสาเนาทะเบยี นบา้ น
กรณมี อบอานาจ  หนงั สือมอบอานาจของผูจ้ ดั การพร้อมดว้ ย

สาเนาบัตรประชาชน และสาเนาทะเบยี นบา้ น

ของผ้จู ัดการนติ บิ ุคคล (ผมู้ อบฯและผรู้ ับมอบฯ)

สาเนาหนังสอื เชญิ ประชมุ วันที่ออกหนังสือเรียก – วันประชุมไมน่ ้อยกว่า 7 วัน
ผลู้ งนามเรียกประชุม คือ .........(มาตรา42/1,42/2)
มกี ารระบสุ ถานที่ประชมุ วัน เวลา
วาระแก้ไขเปล่ยี นแปลงข้อบังคบั

สาเนารายงานการประชมุ มติแก้ไขเปล่ียนแปลงข้อบังคับนติ ิบุคคลอาคารชุด

กรณีอ่ืนๆ นอกจากที่ระบุไว้ในมาตรา 48 ต้องได้รับ
คะแนนเสียงข้างมากของเจา้ ของรว่ ม
มติแกไ้ ขเปลีย่ นแปลงขอ้ บังคบั นติ ิบคุ คลอาคารชุด

กรณที ่ีระบุไวใ้ นมาตรา 48 ต้องไดร้ ับคะแนนเสยี ง
ไม่นอ้ ยกว่าก่ึงหนึ่งของจานวนคะแนนเสียง
ของเจ้าของรว่ มทั้งหมด

จานวนเจ้าของร่วม จานวนผ้เู ข้าร่วมประชมุ ไม่น้อยกวา่ หนึ่งในสีข่ อง

จานวนเสยี งลงคะแนนท้ังหมด จึงเป็นองคป์ ระชมุ
มติทีป่ ระชมุ เปน็ ไปตามกฎหมายหรือไม่

เอกสารประกอบ  สาเนาลายมือชื่อเจา้ ของร่วม หรือหนังสือมอบฉันทะ
ของเจ้าของร่วมทีใ่ หผ้ ูอ้ ื่นออกเสียงแทน(ถ้ามี)

หากมขี อ้ สงสยั เกีย่ วกบั 18

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

การจดทะเบียนผจู้ ดั การ กรรมการ และกรรมการทาหนา้ ทผี่ ู้จดั การ

สำนกั งำนทด่ี นิ กรุงเทพมหำนคร สำขำประเวศ สำนักงำนทด่ี นิ กรุงเทพมหำนคร
โทร. 0-2368-3463-4 | Line ID : @983wbblp โทร. 0-2225-5758, 0-2224-0187 | Line ID : @983wbblp
สำนกั งำนทด่ี ินกรงุ เทพมหำนคร สำขำบงึ กุ่ม สำนักงำนที่ดนิ กรงุ เทพมหำนคร สำขำบำงเขน
โทร. 0-2184-7758 - 59 | Line ID : @302ktfmt โทร. 0-2521-5679 - 80 | Line ID : @hqv1400h
สำนักงำนทดี่ ินกรุงเทพมหำนคร สำขำหนองจอก สำนกั งำนที่ดนิ กรงุ เทพมหำนคร สำขำพระโขนง
โทร. 0-2172-5070-2 | Line ID : โทร. 0-2396-1771 | Line ID : @teedinphrakhanong
สำนกั งำนทด่ี นิ กรุงเทพมหำนคร สำขำลำดกระบัง สำนักงำนทด่ี นิ กรงุ เทพมหำนคร สำขำบำงกะปิ
โทร. 0-2543-9773 , 0-2916-3279 | Line ID : @sfj5978h โทร. 0-2374-4218, 0-2375-1877 | Line ID : @rex2408y
สำนกั งำนทีด่ นิ กรงุ เทพมหำนคร สำขำจตุจักร สำนักงำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร สำขำมีนบรุ ี
โทร. 0-2513-8662-4, 0-2513-8736 | Line ID : @888unvum โทร. 0-2914-6148, 0-2540-7186 | Line ID : @ajf7137u
สำนักงำนทด่ี ินกรงุ เทพมหำนคร สำขำบำงกอกน้อย
โทร. 0-2881-8509 | Line ID : @521wbadt
สำนกั งำนทด่ี นิ กรงุ เทพมหำนคร สำขำบำงขนุ เทยี น
โทร. 0-2415-1533-4 | Line ID : @343mgxrk
สำนกั งำนทด่ี ินกรุงเทพมหำนคร สำขำธนบรุ ี
โทร. 0-2438-6405, 0-2439-1908 | Line ID : @977nzbuq
สำนักงำนทด่ี ินกรุงเทพมหำนคร สำขำหว้ ยขวำง
โทร. 0-2277-4119, 0-2277-5757 | Line ID : @lhq6053c
สำนักงำนทด่ี ินกรงุ เทพมหำนคร สำขำหนองแขม
โทร. 0-2420-2464, 0-2420-0344 | Line ID : @557hotkl
สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร สำขำลำดพร้ำว
โทร. 0-2509-1313, 0-2509-1347 | Line ID :
สำนักงำนทด่ี นิ กรุงเทพมหำนคร สำขำดอนเมอื ง
โทร. 0-2575-0164-69 | Line ID : @113ooian

เพื่อไมเ่ ป็นการเสียเวลา ควรศกึ ษารายละเอยี ดเบือ้ งตน้ ก่อนการขอคาแนะนาหรือสอบถามเพ่มิ

19

สำนกั งำนที่ดินกรุงเทพมหำนคร และสำขำ|

คณะผู้จัดทำ

เรื่อง : คำแนะนำกำรจดทะเบียน ผจู้ ดั กำรนติ บิ คุ คลอำคำรชุด/คณะกรรมกำรนิติบคุ คลอำคำรชุด/
กรรมกำรทำหนำ้ ที่ผู้จดั กำร

ทีป่ รกึ ษา : 1. นายนิสติ จันทรส์ มวงศ์ อธบิ ดกี รมท่ีดนิ
2. นางพนิตาวดี ปราชญ์นคร รองอธิบดกี รมท่ดี นิ
ผู้บรหิ ารด้านการจดั การความรูข้ องกรมทีด่ นิ (CKO)
3. นายสมเกยี รติ ถนอมกิตติ รองอธิบดีกรมท่ีดิน
4. นายวสนั ต์ สภุ าภา เจา้ พนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานคร
5. นางสุพินดา นาคบวั ผอู้ านวยการกองฝกึ อบรม

คณะทางาน : สานกั งานทีด่ ินกรงุ เทพมหานคร เจ้าพนักงานท่ีดนิ กรุงเทพมหานคร สาขาหว้ ยขวาง
1. นายปฏิมา มสุ ิกพันธ์ นกั วิชาการทีด่ นิ ชานาญการพิเศษ
2. นางสาวรชั นี ล่องแดง นักวิชาการที่ดินชานาญการ
3. นางสาวจติ รวรรณ์ ระลึก นกั วชิ าการท่ดี ินชานาญการ
4. นางสาวจนั ทิมา เกษบรุ ี
: กองฝกึ อบรม หวั หนา้ กลมุ่ งานส่งเสรมิ และพฒั นาการเรยี นรู้
1. นางวราภรณ์ แกว้ แฝก นกั ทรพั ยากรบุคคลชานาญการ
2. นางปารดา พรหมประสทิ ธ์ิ นักทรพั ยากรบคุ คลชานาญการ
3. นางสาวกันยารตั น์ กรวิทยโยธิน