สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ข้อมูล ณ วันที่ 25 ส.ค. 65)

ขอ้ มูล ณ วันท่ี 25 ส.ค. 2565

ประมวลองคค์ วามร้เู กี่ยวกับท่ีดิน

ส่วนมาตรฐานการจดั สรรท่ดี ิน

ข้อ ๑ คาถาม สาธารณปู โภคในโครงการจัดสรรที่ดิน หมายถึงอะไร
คาตอบ สาธารณปู โภค หมายความว่า ส่ิงอานวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีข้ึนเพื่อให้ผู้ซ้ือท่ีดินจัดสรร
ใช้ประโยชน์รว่ มกนั ตามสญั ญาหรอื แผนผงั โครงการทไ่ี ด้รับอนุญาตท่มี าของคาตอบ
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา ๔ แห่งพระราชบญั ญตั กิ ารจัดสรรทีด่ ิน พ.ศ. ๒๕๔๓ ซึ่งแก้ไขเพ่ิมเติมโดย
พระราชบญั ญัติการจดั สรรทดี่ ิน (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๕๘

ข้อ ๒ คาถาม บริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดิน หมายถึงสิ่งใด ผู้จดั สรรท่ีดินสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่าย
จากผู้ซือ้ ท่ีดินจัดสรร ได้หรือไม่
คาตอบ บริการสาธารณะ หมายความว่า การให้บริการหรือสิ่งอานวยความสะดวกในโครงการจัดสรร
ท่ีดินที่กาหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เช่น การให้บริการรักษาความปลอดภัย การรักษาความ
สะอาดการให้บริการจ่ายกระแสไฟฟ้าส่องสว่างบริเวณส่วนกลาง การให้บริการจัดเก็บขยะ การให้บริการ
น้าประปาสาหรับพนักงานเพื่อการอุปโภคบริโภค การให้บริการสโมสร สระว่ายน้า การบริหารจัดการบริการ
สาธารณะได้แก่ คนรับจ้างพนักงานเพ่ือกากับควบคุมดูแลให้บริการสาธารณะประเภทต่าง ๆ ซ่ึงผู้จัดสรรที่ดิน
สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายหรือค่าบารุงรักษาบริการสาธารณะจากผู้ซ้ือที่ดินจัดสรรได้ ตามอัตราที่
คณะกรรมการจดั สรรท่ดี ินให้ความเห็นชอบ
ทม่ี าของคาตอบ ๑. มาตรา ๔ มาตรา ๒๓ (๔) และมาตรา ๕๒ แห่งพระราชบญั ญัติการจัดสรรที่ดนิ พ.ศ. ๒๕๔๓

๒. หนังสอื กรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๕๑๗.๒/ว ๒๐๗๐๗ ลงวันที่ ๓ สงิ หาคม ๒๕๕๒

ข้อ ๓ คาถาม คณะกรรมการจดั สรรทีด่ ินกลางมีอานาจหน้าทีใ่ ด
คาตอบ คณะกรรมการจัดสรรท่ีดินกลางมีอานาจหน้าที่กากับดูแลการจัดสรรท่ีดินโดยทั่วไป รวมท้ังให้มีอานาจ
หนา้ ทดี่ งั ตอ่ ไปน้ี
(๑) กาหนดนโยบายการจดั สรรทีด่ นิ
(๒) วางระเบียบเกี่ยวกับการจัดสรรท่ดี นิ
(๓) ให้ความเห็นชอบขอ้ กาหนดเกีย่ วกบั การจัดสรรท่ีดินที่คณะกรรมการเสนอตามมาตรา ๑๔ (๑)
(๔) กาหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินจัดสรรเพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทาการจัดสรรท่ีดินใช้ใน
การประกอบกจิ การตามพระราชบัญญตั นิ ้ี
(๕) วินิจฉยั ชขี้ าดปัญหาเกี่ยวกับการจัดสรรท่ีดินตามคา ร้องหรือคา อุทธรณ์ของผู้ขอใบอนุญาตทาการจัดสรร
ที่ดินหรอื ผู้จัดสรรท่ดี ิน
(๖) ปฏิบัตกิ ารอืน่ ตามทบ่ี ัญญัตไิ ว้ในพระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมายอ่นื
ที่มาของคาตอบ มาตรา ๘ แห่งพระราชบัญญัตกิ ารจดั สรรท่ดี ิน พ.ศ. ๒๕๔๓

2

ข้อ ๔ คาถาม คณะกรรมการจัดสรรที่ดนิ จังหวัดมีอานาจหน้าที่ใด
คาตอบ คณะกรรมการจัดสรรท่ีดินจังหวัด มีอานาจหน้าที่กากับดูแลการจัดสรรที่ดินภายในจังหวัดให้เป็นไป
ตามพระราชบญั ญตั ินี้ รวมทัง้ ใหเมอี านาจหน้าท่ี ดงั ต่อไปน้ี
(๑) ออกข้อกาหนดเกีย่ วกบั การขจดั สรรที่ดนิ โดยความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรทดี่ ินกลาง
(๒) พิจารณาเก่ียวกับคาขออนุญาต การออกใบอนุญาต การโอนใบอนุญาตหรือการเพิกถอนการโอนใบอนุญาตให้
จัดสรรทด่ี ิน
(๓) ตรวจสอบการจดั สรรท่ดี ินเพอ่ื ให้เป็นไปตามแผนผัง โครงการ หรือวิธกี ารที่ได้รบั อนุญาต
(๔) ปฏิบตั ิการอ่ืนตามทีบ่ ัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินห้ี รือกฎหมายอ่ืน
ทีม่ าของคาตอบ มาตรา ๑๔ แห่งพระราชบัญญตั กิ ารจดั สรรที่ดนิ พ.ศ. ๒๕๔๓

ข้อ ๕ คาถาม การพิจารณาแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรท่ีดิน ของผู้ขอใบอนุญาตทาการ
จัดสรรที่ดิน คณะกรรมการจัดสรรทีด่ ินจะต้องพจิ ารณาให้แลว้ เสร็จภายในกีว่ ัน
คาตอบ คณะกรรมการจัดสรรท่ดี นิ จะต้องพิจารณาแผนผงั โครงการ และวิธีการในการจัดสรรท่ีดินของผู้ขอให้
แล้วเสร็จภายในส่ีสิบห้าวันนับ แต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขาได้รับคาขอ
ถ้าคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกาหนดเวลาดังกล่าวโดยไม่มีเหตุผลอันสมควรให้ถือว่า
คณะกรรมการไดใ้ ห้ความเหน็ ชอบแผนผังโครงการ และวธิ กี ารในการจัดสรรทด่ี ินนั้นแล้ว
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา ๒๕ แห่งพระราชบัญญัติการจดั สรรท่ีดนิ พ.ศ. ๒๕๔๓

ขอ้ ๖ คาถาม กรณีท่ีคณะกรรมการมีคาส่ังหรือมีมติไม่เห็นชอบหรือไม่อนุญาตให้ผู้ขอทาการจัดสรรที่ดิน
ผู้ขอจะตอ้ งดาเนนิ การอย่างไร ภายในระยะเวลาเท่าใด
คาตอบ ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือมีคาสั่งไม่อนุญาตให้ผู้ขอทาการจัดสรรที่ดินผู้ขอใบอนุญาต
ทาการจดั สรรที่ดินมสี ทิ ธิอทุ ธรณ์ต่อคณะกรรมการจดั สรรท่ีดนิ กลาง ภายในสามสบิ วนั นับแต่วนั ท่ที ราบคาสั่ง
ทม่ี าของคาตอบ มาตรา ๒๖ แห่งพระราชบญั ญัตกิ ารจดั สรรทด่ี ิน พ.ศ. ๒๕๔๓

ข้อ 7 คาถาม เมื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องโอนที่ดิน
แปลงสาธารณปู โภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบคุ คลหมู่บ้านจัดสรรทั้งหมดหรอื ไม่
คาตอบ เม่ือผู้ซ้ือท่ีดินจัดสรรได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามมาตรา ๔๔ (๑) แห่งพระราชบัญญัติ
การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓ ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน (ฉบับท่ี ๒)พ.ศ. ๒๕๕๘
ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งใน
โฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์ หากไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์มาให้
ถือว่าสูญหายและให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีออกใบแทนได้ ส่วนที่ดินบริการสาธารณะผู้จัดสรรที่ดินจะโอนให้นิติ
บคุ คลหมบู่ ้านจดั สรรหรือไม่ก็ได้
ทม่ี าของคาตอบ มาตรา ๔๔ พระราชบญั ญัติการจดั สรรทด่ี ิน พ.ศ. ๒๕๔๓ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดพระราชบัญญัติ
การจดั สรรทีด่ ิน (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๕๘

3

ขอ้ 8 คาถาม การประชุมใหญ่สมาชิกนิตบิ ุคคลหมู่บา้ นจัดสรร จะต้องมีคะแนนเสียงรวมกันเท่าใดและการ
ลงคะแนนเสียงของสมาชิกมวี ธิ กี ารนบั คะแนนอย่างไร
คาตอบ การประชุมใหญส่ มาชกิ นิติบุคคลหมู่บ้านจดั สรร จะตอ้ งมสี มาชิกมาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกัน
ไมน่ ้อยกว่าหนึ่งในสามของจานวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม เว้นแต่ข้อบังคับของนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรรฯ จะกาหนดองค์ประชุมไว้เป็นอย่างอื่น ส่วนการลงมติของท่ีประชุมใหญ่ถือเอาเสียงข้างมาก
เว้นแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลฯ จะกาหนดไว้เป็นอย่างอื่น และในการลงคะแนนเสียงให้สมาชิกคนหน่ึงมีเสียง
เทา่ กับอัตราส่วนคา่ ใช้จา่ ยในการบารุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค ถ้าสมาชิกคนเดียวคะแนนเสียงเกินกึ่งหน่ึง
ของจานวนคะแนนเสียงท้ังหมด ให้ลดจานวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจานวนคะแนนเสียงของ
สมาชิกอื่นรวมกนั ในกรณีที่คะแนนเสยี งเท่ากันให้นบั จานวนสมาชกิ ทอ่ี อกเสียงลงคะแนนเป็นเกณฑใ์ นการลงคะแนน
ทม่ี าของคาตอบ กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบยี นจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลกิ นิตบิ ุคคล
หมู่บา้ นจดั สรร พ.ศ. ๒๕๔๕

ขอ้ 9 คาถาม โครงการจัดสรรทไี่ มไ่ ดร้ บั ใบอนญุ าตให้ทาการจัดสรรท่ีดิน สามารถดาเนินการจัดต้ังนิติบุคคล
หมู่บา้ นจดั สรรได้หรอื ไม่
คาตอบ กรณีดังกล่าวศาลปกครองสงู สดุ ไดม้ ีคาพิพากษา คดหี มายเลขแดงท่ี อ.๓๘๙/๒๕๕๖ วางแนวปฏิบัติไว้
วา่ การทีผ่ จู้ ัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา ๔๔ วรรคหนึ่ง (๑) หรือผู้ซื้อท่ีดิน
จัดสรรอาจย่ืนคาขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพ่ือดาเนินการบารุงรักษาสาธารณูปโภคหรือ
บริการสาธารณะตามมาตรา ๔๕ แพ่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓ ได้ ต้องเป็นกรณีผู้ซื้อท่ีดิน
จดั สรรจากผู้จัดสรรทีด่ นิ ทไ่ี ด้รบั ใบอนญุ าตให้ทาการจัดสรรที่ดินและได้รับความเห็นชอบแผนผัง โครงการและ
วิธีการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรท่ีดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ลง
วนั ที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ หรือคณะกรรมการจดั สรรทดี่ ินจังหวดั ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ.
๒๕๔๓ แลว้ เทา่ น้ัน

ดังนั้นโครงการหมู่บ้านจัดสรรท่ีไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทาการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรร
ท่ีดิน จึงไม่สามารถจัดต้ังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรข้ึนเพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผัง
โครงการทไ่ี ดร้ ับอนุญาตให้ทาการจดั สรรทดี่ ินไปจัดการและดูแลบารงุ รักษาได้
ทม่ี าของคาตอบ (หนงั สอื กรมทีด่ ิน ท่ี มท 1517.2/ว 14606 ลงวันที่ 4 สงิ หาคม 2557)

ขอ้ 10 คาถาม ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนจัดต้ังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องชาระค่าธรรมเนียมภาษี
และอากรแสตมปอ์ ยา่ งไร
คาตอบ การจดทะเบยี นจัดตงั้ นิติบุคคลหมูบ่ า้ นจัดสรรไมต่ ้องชาระค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน เพราะไม่มี
บทบัญญัติใหเ้ รยี กเก็บ
ทม่ี าของคาตอบ 1. พระราชกฤษฎกี าว่าดว้ ยการยกเวน้ รษั ฎากร (ฉบับท่ี 378) พ.ศ. 2544

4

2. ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เรื่อง กาหนดหลักเกณฑ์วิธีการ และเงื่อนไขการยกเว้นภาษี
เงินได้ ภาษีมูลค่าเพ่ิม ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ สาหรับการโอนและการรับโอนทรัพย์สินที่เป็น
สาธารณปู โภคตามพระราชบญั ญัติการจดั สรรทด่ี ิน พ.ศ. 2543 ลงวนั ที่ 23 ธนั วาคม 2545

3. หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท 0515/ว 3783 ลงวันท่ี 7 กุมภาพันธ์ 2546 เร่ือง การจัด
ทะเบียนโอนทรพั ย์สินท่ีเปน็ สาธารณปู โภคและ/หรอื บรกิ ารสาธารณะ

ขอ้ 11 คาถาม “นติ ิบคุ คลหมบู่ า้ นจัดสรร” มอี านาจหน้าทีอ่ ยา่ งไรบา้ ง
คาตอบ ๑. กาหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชนส์ าธารณูปโภค การบารุงดูแลรักษาทรัพย์สิสาธารณูปโภค
หรือบริการสาธารณะท่ีรับโอนมาจากผจู้ ัดสรรทด่ี นิ

๒. กาหนดระเบียบเกย่ี วกับการอยอู่ าศยั และการจราจรภายในท่ดี ินจัดสรร
๓. เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้าน
จัดสรรฯ มีหน้าที่บารุงรักษาจากสมาชิกตามอัตราที่นิติบุคคลกาหนด (โดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจาก
คณะกรรมการจัดสรรที่ดนิ จังหวัด)
๔. ย่ืนคาร้องทุกข์ หรือเป็นโจทก์ฟ้องคดีแทนสมาชิก เก่ียวกับกรณีท่ีกระทบสิทธิหรือประโยชน์ของ
สมาชิกจานวนต้ังแต่ ๑๐ คนขนึ้ ไป
๕. จดั ให้มีบรกิ ารสาธารณะเพ่ือสวัสดิการของสมาชกิ หรอื จดั สรรเงนิ หรือทรัพยส์ นิ เพ่ือสาธารณปู โภค
๖. ดาเนินการอ่ืนใด ให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือ
ข้อบังคับของคณะกรรมการท่ีออกโดยอาศัยอานาจตามพระราชบัญญัติน้ี (ได้แก่ ต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่
สามัญอย่างน้อยปีละหนึ่งคร้ัง, จัดทารายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่ายประจาปี โดยมีผู้สอบบัญชี
รบั รองแล้วตอ่ คณะกรรมการจดั สรรทดี่ นิ จังหวัดภายในสามเดอื นนบั แต่วนั สน้ิ งวดการบัญชี)
การดาเนินการตาม (๑) (๒) และ (๕) จะตอ้ งได้รับความเหน็ ชอบจากมตทิ ปี่ ระชมุ ใหญ่ของสมาชิก มาตรา ๔๕
ทีม่ าของคาตอบ มาตรา 47 แหง่ พระราชบญั ญตั กิ ารจดั สรรทดี่ ิน พ.ศ. 2543

ขอ้ 12 คาถาม การ “แกไ้ ขเปลย่ี นแปลงขอ้ บังคับนิตบิ ุคคลหมู่บ้านจดั สรร”สามารถกระทาไดอ้ ย่างไร
คาตอบ การแกไ้ ขเปล่ียนแปลงขอ้ บงั คับ สามารถกระทาได้ตามที่“ข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกาหนดไว้”
โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรใดประสงค์จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
ย่ืนคาขอตามแบบจ.ส.ก.๗(คาขอจดทะเบียนเปล่ียนแปลงข้อบังคับ)พร้อมด้วยหลักฐาน (๑) รายงานการ
ประชุมของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกท่ีมีมติให้เปล่ียนแปลงข้อบังคับ (๒) สาเนาข้อบังคับที่มีการเปลี่ยนแปลง
ใหม่ต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งท่ีดินน้ันต้ังอยู่
ท่ีมาของคาตอบ (กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้าน
จัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 3 (8) ขอ้ กาหนดเกย่ี วข้องกบั การเปล่ียนแปลงข้อบังคับ ประกอบขอ้ 9 )

5

ข้อ 13 คาถาม การจัดต้ังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพ่ือรับโอนสาธารณูปโภคมาดูแลกันเองกับการโอน
สาธารณูปโภคใหเ้ ปน็ ท่สี าธารณะอยา่ งไหนจะดีกว่ากนั
คาตอบ การจัดตัง้ นิตบิ คุ คลหม่บู า้ นจัดสรรมวี ตั ถุประสงค์ท่ีจะบารงุ รักษาและจัดการสาธารณูปโภคในโครงการ
จัดสรรทด่ี ิน เพือ่ ใหผ้ ู้อยอู่ าศยั ในโครงการจัดสรรที่ดินมีคุณภาพชีวิตท่ีดี และเป็นไปตามความต้องการของผู้อยู่
อาศัยอยา่ งแท้จริง โดยมีหลักการที่ใหผ้ ้อู ยู่อาศยั บริหารงานกนั เอง ดังนัน้ จงึ ข้นึ อยูก่ บั ผอู้ าศยั ในโครงการจัดสรรท่ีดิน
ท่ีจะตอ้ งรว่ มมอื กนั กากบั ดูแลการบรหิ ารงานให้เป็นไปด้วยความโปรง่ ใสเป็นธรรม ส่วนการโอนเป็นที่สาธารณะ
ก็มีข้อดี คือ ไม่ต้องมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายผู้อยู่อาศัย แต่การดูแลรักษาจะข้ึนอยู่กับงบประมาณของทาง
ราชการ และบุคคลทั่วไปสามารถใช้สาธารณูปโภคในโครงการได้ด้วย การตัดสินใจว่าอย่างใดจะดีกว่ากัน คง
ขึ้นอยกู่ บั ผซู้ อื้ ทดี่ ินจัดสรรในโครงการท่จี ะตอ้ งเป็นผตู้ ัดสนิ ใจรว่ มกนั
ทมี่ าของคาตอบ 1. มาตรา 44 แหง่ พระราชบญั ญตั กิ ารจดั สรรท่ีดนิ พ.ศ. 2543

2. ระเบยี บคณะกรรมการจดั สรรทด่ี ินกลาง วา่ ด้วยการโอนสาธารณปู โภคให้แก่นติ ิบุคคลให้
หมบู่ ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอ่ืน และการขออนุมัติดาเนินการเพื่อบารุงรักษาสาธารณูปโภคหรือ
ดาเนนิ การจดทะเบียนโอนทรพั ยส์ ินใหเ้ ป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ. 2559

ข้อ 14 คาถาม หลักเกณฑ์และวิธกี ารจดั เก็บคา่ ใช้จ่ายในการบารุงรกั ษา และการจดั การสาธารณปู โภค
คาตอบ ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรท่ีดินกลาง กาหนดให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกาหนดอัตรา
ค่าใช้จ่ายในการบารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค โดยความเห็นชอบของมติท่ีประชุมใหญ่แล้วให้
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรแจ้งให้สมาชิกทราบว่า จะจัดเก็บค่าใช้จ่ายเป็นรายเดือนในอัตราเท่าใด จะเริ่ม
จดั เกบ็ ค่าใชจ้ า่ ยจากสมาชิกภายในวนั ทเ่ี ท่าใดของทุกเดือน พร้อมทั้งวิธกี ารและสถานท่ใี นการจัดเก็บ

การกาหนดวันเร่ิมจัดเก็บค่าใช่จ่ายของเดือนแรกจะต้องกาหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า ๓๐ วัน นับแต่
วันทที่ ีป่ ระชมุ ใหญข่ องสมาชกิ มีมตเิ หน็ ชอบการกาหนดอตั ราค่าใชจ้ ่าย
ท่มี าของคาตอบ มาตรา 49 แหง่ พระราชบัญญตั กิ ารจัดสรรทีด่ นิ พ.ศ. 2543

ข้อ 15 คาถามผู้จัดสรรท่ีดินท่ีได้รับอนุญาตตามกฎหมายเก่า (ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี ๒๘๖) ไม่ดูแล
รกั ษาสาธารณูปโภค หลบหนไี ป จะมีวิธีการอยา่ งใดเพอ่ื ใหม้ ีผู้ดแู ลสาธารณูปโภค
คาตอบ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจานวนที่ดินแปลงย่อยเพื่อจาหน่ายตาม
แผนผังโครงการที่ได้รบั อนุญาตฯ อาจยื่นคาขอต่อเจ้าพนักงานท่ีดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา
เพ่ือขอจัดต้ังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง(การรวบรวมรายชื่ออาจทาโดยการจัดประชุมเพื่อมีมติหรือ
การเข้าชื่อรว่ มกันเป็นหนังสือ) เพือ่ รบั โอนสาธารณปู โภคในโครงการไปจัดการและดแู ลบารงุ รกั ษา
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 70 วรรคส่ี แหง่ พระราชบญั ญัตกิ ารจดั สรรทด่ี นิ พ.ศ. 2543

6

ข้อ 16 คาถาม อัตราค่าธรรมเนียมการออกใบอนุญาตให้ทาการจัดสรรที่ดิน และการโอนใบอนุญาตให้ทาการ

จดั สรรท่ีดนิ

คาตอบ ให้เรียกเก็บคา่ ธรรมเนยี ม ดังน้ี

1. ใบอนุญาตให้ทาการจัดสรรท่ดี ิน

(ก) จดั สรรที่ดนิ เปน็ ทีป่ ระกอบเกษตรกรรม ไรล่ ะ 100 บาท

(ข) จัดสรรทด่ี ินประเภทอืน่ ไรล่ ะ 250 บาท

เศษของไรใ่ หค้ ดิ เป็นหนึ่งไร่

2. การโอนใบอนุญาตให้ทาการจัดสรรทีด่ ิน รายละ 3,000 บาท

ท่ีมาของคาตอบ 1. มาตรา 6 และมาตรา 38 แหง่ พระราชบญั ญัติการจัดสรรท่ีดนิ พ.ศ. 2543

2. กฎกระทรวงกาหนดค่าธรรมเนียมตามกฎหมายวา่ ด้วยการจัดสรรทด่ี นิ พ.ศ. 2544

7

ประมวลองคค์ วามรูเ้ กยี่ วกบั ทดี่ ิน
พระราชบญั ญัติอาคารชุด

1. คาถาม ในกรณีทีพ่ นักงานเจ้าหน้าทม่ี คี าสง่ั ไม่รับจดทะเบียนอาคารชุด ผู้ยื่นคาขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อผู้ใด
ภายในกวี่ นั
คาตอบ อทุ ธรณต์ ่อรฐั มนตรี ภายใน 30 วนั นบั แตว่ นั ทท่ี ราบคาส่ัง
ทม่ี าของคาตอบ มาตรา 11 แห่งพระราชบญั ญัติอาคารชดุ พ.ศ. 2522

2. คาถาม การประชุมใหญส่ ามัญคร้ังแรกเพ่อื ดาเนนิ การใด
คาตอบ 1. แต่งตั้งคณะกรรมการนิตบิ ุคคลอาคารชุด

2. พจิ ารณาให้ความเห็นชอบหรอื แก้ไขเปลีย่ นแปลงขอ้ บงั คับท่ีเจา้ ของโครงการยนื่ ขอจดทะเบยี นไว้
3. พิจารณาให้ความเห็นชอบหรือถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการในกรณีไม่เห็นชอบกับผู้จัดการนิติบุคคล
อาคารชุดทย่ี น่ื ขอจดทะเบยี นไว้
ทม่ี าของคาตอบ มาตรา 42 แหง่ พระราชบัญญัตอิ าคารชดุ พ.ศ.2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับท่ี 4) พ.ศ. 2551

3. คาถาม ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญคร้ังแรกภายในก่ีเดือนนับแต่วันท่ี
ได้จดทะเบียนนติ บิ คุ คลอาคารชดุ
คาตอบ 6 เดือน
ทม่ี าของคาตอบ มาตรา 42 แหง่ พระราชบัญญตั ิอาคารชดุ พ.ศ.2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

4. คาถาม คณะกรรมการนติ บิ คุ คลอาคารชดุ ซึ่งแต่งตง้ั โดยที่ประชุมใหญม่ ีได้จานวนกค่ี น และมวี าระกีป่ ี
คาตอบ ไมน่ อ้ ยกวา่ สามคนไมเ่ กนิ เก้าคน วาระสองปี
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบบั ท่ี 4) พ.ศ. 2551

5. คาถาม กรณีท่ีท่ีประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งต้ังคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคล
อาคารชดุ จะตอ้ งนารายชื่อกรรมการนติ ิบุคคลอาคารชดุ ยื่นขอจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ีภายในกว่ี นั
คาตอบ ภายในสามสิบวนั นับแต่วันทที่ ่ปี ระชุมใหญเ่ จ้าของร่วมมีมติ
ทีม่ าของคาตอบ มาตรา 37 วรรคท้าย แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชุด (ฉบับท่ี 4) พ.ศ. 2551

8

6. คาถาม ใหค้ ณะกรรมการจดั ใหม้ ีการประชุมสามัญปลี ะครงั้ ภายในกว่ี นั นับแต่วนั ส้ินปีทางบญั ชี
คาตอบ ภายใน 120 วนั นบั แตว่ นั สิ้นปที างบัญชี
ที่มาของคาตอบ มาตรา 42/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชุด (ฉบับท่ี 4) พ.ศ. 2551

7. คาถาม มติเก่ียวกับการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และการกาหนดกิจการ
ทผ่ี ้จู ัดการมอี านาจมอบหมายให้ผอู้ ื่นทาแทน จะตอ้ งได้รบั คะแนนเสียงเท่าใดจึงจะดาเนนิ การได้
คาตอบ ไมน่ ้อยกว่าหนงึ่ ในสี่ของจานวนคะแนนเสียงเจา้ ของร่วมทั้งหมด
ท่มี าของคาตอบ มาตรา 49 แห่งพระราชบัญญตั ิอาคารชดุ พ.ศ.2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับท่ี 4) พ.ศ. 2551

8. คาถาม ในการประชมุ ใหญเ่ จ้าของร่วมสามารถมอบให้บุคคลอ่ืนเข้าร่วมประชุมแทนได้โดยผู้รับมอบฉันทะ
คนหนึง่ สามารถรับมอบฉนั ทะและออกเสียงในการประชุมครงั้ หนง่ึ ได้กี่ห้องชุด
คาตอบ ไมเ่ กิน 3 ห้องชุด
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 47 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

9. คาถาม การอุทธรณ์ไม่จดทะเบียนอาคารชุด เจ้าพนักงานท่ีดินผู้รับคาอุทธรณ์ต้องส่งเร่ืองให้กรมท่ีดิน
พิจารณาภายในกว่ี นั เพอ่ื ส่งให้รฐั มนตรพี ิจารณาตอ่ ไป
คาตอบ 10 วัน
ทม่ี าของคาตอบ ระเบียบกรมทดี่ ินวา่ ดว้ ยอาคารชุด พ.ศ. 2554 ขอ้ 12

10. คาถาม เจา้ ของร่วมจานวนเท่าใด มีสิทธิร้องขอให้จดั ประชุมใหญว่ ิสามญั
คาตอบ ไม่น้อยกวา่ ร้อยละ 20 ของเจา้ ของร่วมท้ังหมด
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 42/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชดุ (ฉบบั ท่ี 4) พ.ศ. 2551

11. คาถาม การนับคะแนนเสยี งของเจา้ ของหอ้ งชดุ จะคิดอยา่ งไร
คาตอบ คะแนนเสียงของเจ้าของห้องชุดเป็นไปตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของห้องชุดแต่ละ
หอ้ งชุด
ท่มี าของคาตอบ มาตรา 45 แหง่ พระราชบญั ญตั ิอาคารชดุ พ.ศ. 2522

9

12. คาถาม หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดยังอยู่ในวาระการดารงตาแหน่ง เจ้าของร่วมสามารถถอดถอน
ก่อนครบวาระการดารงตาแหนง่ ได้หรือไม่
คาตอบ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แม้จะยังไม่ครบวาระการดารงตาแหน่งของ เจ้าของร่วมสามารถประชุม
เพ่ือมีมติถอดถอนผ้จู ดั การนติ ิบุคคลอาคารชดุ ได้
ที่มาของคาตอบ มาตรา 35/3 (5) และ (6) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดย
พระราชบัญญัติอาคารชดุ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

13. คาถาม หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่เอาใจใส่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของห้องชุดมีสิทธิที่จะไม่ชาระ
เงนิ คา่ ใชจ้ า่ ยสว่ นกลางได้หรือไม่
คาตอบ เจ้าของห้องชุดมีหน้าท่ีต้องชาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกฎหมาย จะอ้างว่านิติบุคคลอาคารชุด
ไม่เอาใจใส่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเพ่ือจะไม่ชาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ หากเห็นว่านิติบุคคลอาคารชุด
ไมป่ ฏบิ ัตหิ น้าท่ี อย่างใด ตอ้ งไปวา่ กล่าวเปน็ อกี กรณีหน่งึ ต่างหาก
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

14. คาถาม เจ้าของห้องชุดท่ีไม่ได้อาศัยอยู่ในห้องชุดและเจ้าของโครงการที่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิ
ห้องชุดโดยยงั มิได้จาหน่ายห้องชุดมีหนา้ ที่ตอ้ งชาระคา่ ใช้จา่ ย ในการดูแลรกั ษาทรพั ยส์ ่วนกลางหรือไม่
คาตอบ ผู้เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดโดยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ว่าจะอาศัยอยู่ในห้องชุดหรือไม่
รวมทง้ั เจา้ ของโครงการท่ีมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิ ห้องชุดโดยยังมิได้จาหน่ายห้องชุดมีหน้าท่ีต้องจ่ายค่าใช้จ่าย
ในการดูแลรกั ษา ทรพั ย์ส่วนกลางตามมาตรา 18 แห่งพระราชบญั ญัติอาคารชดุ พ.ศ. 2522
ที่มาของคาตอบ มาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชดุ (ฉบับท่ี 4) พ.ศ. 2551

15. คาถาม หากเจ้าของร่วมเห็นว่าการประชุมใหญ่ไม่เป็นไปตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
จะต้องดาเนนิ การอยา่ งไร
คาตอบ จะตอ้ งฟอ้ งให้ศาลส่ังเพิกถอนมติทปี่ ระชมุ ได้ภายใน 1 เดือน นับแตว่ นั ท่ีมีมติทีป่ ระชมุ
ทีม่ าของคาตอบ คาพพิ ากษาฎีกาท่ี ๑๘๒๑/๒๕๕๘

16. คาถาม ผนงั กัน้ ห้องท่ีแบ่งระหว่างห้องชุด โดยไม่ได้ทาหน้าทร่ี ับน้าหนัก เปน็ ทรพั ย์สว่ นกลางหรือทรัพย์ส่วนบุคคล
คาตอบ เป็นทรัพย์ส่วนบคุ คล
ที่มาของคาตอบ มาตรา 13 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และระเบียบกรมท่ีดินว่าด้วยอาคารชุด
พ.ศ. 2554 ข้อ 14

17. คาถาม ในการยื่นคาขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ต้องยื่น
หนงั สอื รบั รองการก่อสรา้ งอาคาร ฯลฯ หรือไม่
คาตอบ ไมต่ อ้ งยน่ื
ทีม่ าของคาตอบ ระเบยี บกรมท่ดี นิ วา่ ดว้ ยอาคารชุด พ.ศ. 2554 ขอ้ 24

10

18.คาถาม นิติบุคคลอาคารชุดต้องเก็บรักษารายงานประจาปีซ่ึงแสดงผลการดาเนินงานและงบดุลไว้ที่
สานักงานนิตบิ คุ คลอาคารชดุ เปน็ เวลากปี่ ี
คาตอบ 10 ปี
ทม่ี าของคาตอบ มาตรา 38/3 แห่งพระราชบญั ญตั อิ าคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชุด (ฉบับท่ี 4) พ.ศ. 2551

19. คาถาม กรรมการนติ ิบุคคลอาคารชดุ ที่ทาหน้าทผ่ี ้จู ดั การเป็นประธานในการประชุมใหญ่ได้หรือไม่
คาตอบ ไม่ได้
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 43 วรรคท้าย แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชดุ (ฉบบั ที่ 4) พ.ศ. 2551

20. คาถาม การจัดหาประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุดสามารถกระทาได้หรือไม่ หากได้
ตอ้ งดาเนินการอยา่ งไร
คาตอบ การนาพืน้ ทส่ี ่วนกลางออกให้เช่าเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วม
ตามนัยมาตรา ๔๘ (๗) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบบั ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา ๔๘ (๗) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชุด (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑

21. คาถาม เม่ือจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับห้องชุดจนกว่า
จะจดทะเบยี นนิติบคุ คลอาคารชุด ยกเวน้ เปน็ การจดทะเบียนประเภทใด
คาตอบ จดทะเบียนไถ่ถอนจากจานองหรือการโอนกรรมสิทธ์ิในห้องชุดท้ังหมดให้แก่บุคคลคนเดียวหรือ
หลายคนโดยถือกรรมสทิ ธร์ิ วม
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 20 แหง่ พระราชบัญญัติอาคาชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

22. คาถาม ท่ีจอดรถในอาคารชดุ เปน็ ทรพั ย์สว่ นบคุ คลได้หรอื ไม่
คาตอบ ได้ เนื่องจากการกาหนดให้ที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนบุคคล เป็นไปตามความประสงค์
ของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามนยั มาตรา 4 และมาตรา 6 (3)
ที่มาของคาตอบ มาตรา 4 และมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดย
พระราชบัญญตั ิอาคารชดุ (ฉบับท่ี 4) พ.ศ.2551 และกฎกระทรวง กาหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเง่ือนไขการ
จดทะเบียนอาคารชุด การออกหนังสือกรรมสิทธ์ห้องชุด และการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด พ.ศ. 2553
ข้อ 10 (1)

11

23. คาถาม อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซ่ึงกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว
ถอื กรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ในอตั ราใด
คาตอบ เม่ือรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละส่ีสิบเก้าของเน้ือท่ีของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น
ในขณะทขี่ อจดทะเบยี นอาคารชดุ ตามมาตรา 6
ที่มาของคาตอบ มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชุด พ.ศ. 2551

24. คาถาม กรรมการท่พี ้นจากตาแหนง่ แล้วสามารถปฏิบตั หิ นา้ ท่ตี อ่ ไปไดอ้ กี หรือไม่
คาตอบ ได้ หากยงั มิได้มีการแต่งต้ังกรรมการขึน้ ใหม่
ท่ีมาของคาตอบ มาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชดุ พ.ศ. 2551

25. คาถาม คะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมท่ีเข้าประชุมใหญ่ ตามมาตรา 44 ต้องได้รับคะแนนเสียง
เกินกวา่ กึ่งหน่ึงของผู้เข้าร่วมประชมุ หรือไม่
คาตอบ ไม่ตอ้ ง
ท่มี าของคาตอบ หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท 0517.3/ว 32710 ลงวันท่ี 22 ธันวาคม 2559 เร่ือง ประเด็นปัญหา
เกีย่ วกับการนบั คะแนนเสยี งตามมติทป่ี ระชุมใหญ่เจ้าของรว่ มของอาคารชุด