คาํ นาํ
หนงั สือ เรือ่ ง “การเรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเกี่ยวกับ
อสงั หารมิ ทรพั ย์” เล่มน้ี เป็นผลผลิตจากการดําเนินโครงการประชุมเพ่ือแลกเปลี่ยนเรียนรู้ เรื่อง
“การเรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกับอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็น
การดําเนนิ การจดั การความรู้ตามแผนการจัดการความรู้ของกรมที่ดิน ประจําปีงบประมาณ
พ.ศ. ๒๕๕๔
ความร้ทู ่รี วบรวมไวใ้ นหนงั สอื เลม่ น้ี เป็นความรู้จากเอกสาร (Explicit Knowledge)
และความรู้ท่ีฝงั ลึกในตัวคน (Tacit Knowledge) ซงึ่ รวบรวมจากการถา่ ยทอดจากประสบการณ์การ
ทํางานจรงิ ของผถู้ ่ายทอดผ่านกิจกรรมเวทแี ลกเปลยี่ นเรียนรู้ (Knowledge Forum) โดยมขี า้ ราชการของ
กรมที่ดินทง้ั จากส่วนกลางและส่วนภมู ิภาค เข้าร่วมกิจกรรม กรมท่ีดินเห็นว่าความรู้เหล่านี้เป็น
ความรู้อันยิง่ ใหญ่ มคี ุณค่า และคณุ ูประการเปน็ อย่างมากต่อองค์กรกรมท่ีดินและข้าราชการกรม
ทีด่ นิ สาํ หรับนําไปปรับใชใ้ นการปฏิบัตงิ าน เพราะความรู้เหล่าน้ีไมส่ ามารถแสวงหาได้จากตําราเล่ม
ไหนในโลก นอกจากนี้แล้วการรวบรวมความรู้ครั้งน้ียงั เปน็ การรักษาองคค์ วามรูใ้ ห้คงอยูค่ ่อู งค์กรมิให้
สูญหายไปกบั ตวั คนเมือ่ คนเหลา่ น้ันเกษยี ณอายุราชการไป
ดงั น้นั การจดั การความรู้โดยการรวบรวมความรู้ท่ีเกิดจากการสะสมจากประสบการณ์
การปฏิบตั ิงานท่ีมอี ยู่ในตัวคนหรือกลมุ่ คน ใหเ้ ปน็ ระบบ เพื่องา่ ยต่อการเข้าถึงความรู้และการนํา
ความรไู้ ปใช้ ท้งั เปน็ การแบง่ ปัน ถา่ ยโยงความรู้ จนสามารถกระจายใหค้ วามรไู้ หลเวยี นท่ัวทั้งองค์กร
เพอื่ ใหค้ นในองค์กรสามารถเข้าถึงความร้แู ละพัฒนาตนเองให้เปน็ ผู้รู้ รวมท้ังปฏิบัติงานได้อย่างมี
ประสิทธภิ าพและท่ีสําคญั จะสง่ ผลให้เป็นการเพมิ่ ศกั ยภาพ หรือขีดความสามารถของบุคลากรท่ีจะ
ขบั เคลอื่ นองค์กรให้บรรลุเป้าหมายได้ในท่ีสุด เพราะปัจจุบันเป็นยุคแห่งสังคมฐานความรู้
(Knowledge Based Society) องคก์ รใดมีความรู้ที่มากกว่าก็จะได้เปรียบกวา่ ในการแข่งขันซึ่งมีอยู่
อย่างสูงในสังคมปจั จุบัน
กรมที่ดินหวงั เปน็ อย่างยง่ิ ว่า หนงั สอื เล่มนจี้ ะเปน็ ประโยชน์แก่ข้าราชการกรมท่ีดินและ
บุคคลทส่ี นใจ จะสามารถนําองค์ความรู้จากหนงั สอื เลม่ นไ้ี ปปรบั ใช้ในการทํางานและขยายผลตอ่ ยอด
ความรู้ตอ่ ไป
สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นท่ีดิน
กองฝกึ อบรม
กรมทดี่ ิน กระทรวงมหาดไทย
กรกฎาคม ๒๕๕๔
สารบัญ
เรื่อง หนา้
๑. คาํ บรรยาย เรื่อง การเรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละ ๑
นิตกิ รรม เกีย่ วกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายท่ดี ิน
๒๓
๒. คาํ บรรยาย เรื่อง การเรียกเกบ็ ค่าภาษอี ากรในการจดทะเบียนสิทธแิ ละ
นิตกิ รรม เก่ยี วกับอสงั หาริมทรพั ย์ ตามประมวลกฎหมายท่ดี ิน ๓๑
๔๓
๓. ประเดน็ ปญั หา ถามตอบ ๔๖
๔๗
-ภาษธี รุ กิจเฉพาะ
-ภาษเี งินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ทีจ่ ่าย
-อากรแสตมป์
-ค่าธรรมเนยี ม
คําบรรยาย
เรอ่ื ง การเรียกเก็บค่าธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรม
เกีย่ วกบั อสังหาริมทรพั ยต์ ามประมวลกฎหมายท่ีดิน
โครงการการประชมุ แลกเปลี่ยนเรียนรู้
วนั ท่ี ๒๔ พฤษภาคม ๒๕๕๔
......................................................
โดย นางสาวนนั ทนา พัฒนวิบลู ย์
ตําแหนง่ นักวชิ าการทดี่ นิ ชํานาญการพเิ ศษ รักษาการในตําแหน่ง
ผเู้ ชีย่ วชาญเฉพาะดา้ นการทะเบยี นทดี่ ิน (นักวชิ าการท่ีดนิ เชี่ยวชาญ)
ความเป็นมา
การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นงานในหน้าที่
ความรบั ผิดชอบทสี่ ําคญั มากงานหน่ึงของกรมท่ีดิน สมยั กอ่ นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมไม่ต้องกระทําต่อ
พนกั งานเจ้าหนา้ ที่ เพยี งแตท่ ําเป็นหนังสือสญั ญากันเองกใ็ ช้ได้แลว้ มาในสมัยพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว
รัชกาลที่ ๕ ได้มปี ระกาศเร่อื งจาํ นาํ และขายฝากทดี่ ิน ร.ศ. ๑๑๘ (พ.ศ. ๒๔๔๒) ประกาศ ณ วนั ที่ ๘ มนี าคม รตั น
โกสินทรศก ๑๑๘ กาํ หนดให้การจาํ นาํ และขายฝากท่ีดินต้องทาํ หนังสือสัญญาเป็นกรมธรรม์ต่อหน้า
เจา้ พนกั งานตามข้อบังคับของกฎหมาย มิฉะน้ันแล้วจะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้ ต่อมาวันท่ี ๑๕
กันยายน ร.ศ.๑๒๐ได้ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ ให้มีประกาศออกโฉนดท่ีดินตั้งแต่แยกบางไทรขึ้นไปจนถึงคลอง
ตะเคียนในแขวงกรุงเก่า โดยกําหนดใหผ้ ู้ไดร้ ับโฉนดตามประกาศหากจะมีการซ้ือขายให้ปันแลกเปล่ียนรับมรดก ฯลฯ
ตอ้ งนําโฉนดมาให้เจา้ พนกั งานทะเบียนสอบแก้ทะเบียน และให้เสนาบดีกระทรวงเกษตราธิการมีอํานาจออกกฎ
เสนาบดีเปน็ ข้อบงั คบั ในการขอถือที่ดนิ การแก้ทะเบียนประเภทต่าง ๆ ตลอดจนกาํ หนดอตั ราค่าธรรมเนียม
ในช้ันตัง้ แตอ่ อกใบเหยยี บยาํ่ ชั้นรังวดั ช้นั ออกโฉนด ช้ันแก้ทะเบยี น เมอ่ื พระราชบัญญัติออกตราจองที่ดิน
ช่ัวคราว ร.ศ. ๑๒๑ ใช้บังคับได้กําหนดให้นายทะเบียนซึ่งมีหน้าท่ีในการรักษาทะเบียน แก้ทะเบียน
และทาํ หนงั สือสญั ญาเปน็ ผูเ้ รียกเกบ็ ค่าธรรมเนียมในการทาํ หนังสือสัญญาและแก้ทะเบียน จนเมื่อพระราชบัญญัติ
ออกโฉนดที่ดิน(ฉบับที่ ๗)พ.ศ.๒๔๘๖ ใช้บังคับจึงได้กําหนดให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเป็นผู้มี
อาํ นาจออกกฎกระทรวงกําหนดอตั ราคา่ ธรรมเนยี มและค่าใช้จ่ายสําหรับกจิ การต่าง ๆ แต่ต้องไม่เกินอัตรา
ท่ีกาํ หนดไวใ้ นบัญชีท้ายพระราชบัญญตั ิ ดงั นั้น การออกกฎกระทรวงเก่ียวกับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ
และนิตกิ รรมจึงเปน็ อํานาจของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยนับแต่น้ันมา และเมื่อพระราชบัญญัติให้ใช้
ประมวลกฎหมายทีด่ นิ และประมวลกฎหมายท่ีดนิ บังคบั ใช้เมื่อปี พ.ศ. ๒๔๙๗ ได้มีการออกกฎกระทรวง
เก่ียวกบั การเรยี กเก็บค่าธรรมเนียมหลายฉบับ เร่ิมตั้งแต่กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๑๐ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ
กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๓๒ (พ.ศ. ๒๕๒๒)ฯ กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๓๖ (พ.ศ. ๒๕๓๒)ฯ กฎกระทรวง ฉบับที่
๓๘ (พ.ศ. ๒๕๓๒)ฯ กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๐ (พ.ศ. ๒๕๓๔)ฯ กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๑ (พ.ศ. ๒๕๓๔)ฯ
๒
กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๔ (พ.ศ. ๒๕๓๗)ฯ กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๖ (พ.ศ. ๒๕๔๐)ฯ จนมาถึงกฎกระทรวง
ฉบบั ทใี่ ชเ้ รียกเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มอยู่ในปัจจุบันคอื กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม
โดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๐ (พ.ศ. ๒๕๔๘)ฯ ฉบบั ที่ ๕๑ (พ.ศ.๒๕๔๙)ฯ ฉบับท่ี ๕๓ (พ.ศ. ๒๕๔๙)ฯ และ
ฉบับที่ ๕๔ (พ.ศ. ๒๕๕๓)ฯ
ประเด็นสาํ คัญของการบรรยาย ประกอบดว้ ยหัวข้อ ดงั นี้
๑. การกาํ หนดอัตราค่าธรรมเนียม
๒. การเรียกเก็บค่าธรรมเนยี ม
๓. การยกเวน้ และลดหยอ่ นคา่ ธรรมเนียม
๔. การคนื ค่าธรรมเนยี ม และ
๕. การเรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมกรณีที่น่าสนใจ
๑. การกําหนดอัตราค่าธรรมเนยี ม
ในการดาํ เนนิ การจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมหรือการทาํ ธุระอื่น ๆ เก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
ตามมาตรา ๑๐๓ วรรคหน่ึง แ ห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน กําหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกเก็บ
คา่ ธรรมเนียมและคา่ ใช้จ่ายตามทีก่ ําหนดในกฎกระทรวง แต่ตอ้ งไม่เกินอตั ราตามบญั ชที ้ายประมวลกฎหมาย
ท่ีดนิ อัตราคา่ ธรรมเนียมตามบัญชที า้ ยประมวลกฎหมายทดี่ นิ หมายถงึ อัตราขั้นสูงของค่าธรรมเนียมที่
พนกั งานเจา้ หน้าทมี่ ีอาํ นาจจะเรียกเก็บได้เมือ่ มผี ู้มาขอจดทะเบยี น แตม่ ขี ้อแม้ว่าจะเรียกเก็บได้ไม่เกินอัตราที่
กาํ หนดในกฎกระทรวงทใี่ ช้อย่ใู นขณะจดทะเบียนเป็นหลัก กล่าวคอื อัตราตามบัญชีท้ายประมวลกฎหมาย
ท่ีดนิ เปรยี บเสมือนเป็นแมบ่ ททกี่ าํ หนดคา่ ธรรมเนยี มตา่ ง ๆ เป็นอัตราขัน้ สูงไว้ แลว้ จึงมีกฎกระทรวงออกมาให้
เรยี กเก็บไดไ้ มเ่ กนิ อตั ราข้นั สูงทกี่ าํ หนด ซ่งึ อาจเทา่ กบั หรือต่ํากวา่ อตั ราคา่ ธรรมเนียมตามบัญชีท้ายประมวล
กฎหมายท่ดี นิ ก็ได้ ตวั อย่างเช่น บญั ชีอัตราคา่ ธรรมเนียมและคา่ ใชจ้ ่ายท้ายประมวลกฎหมายท่ีดิน ซึ่งเป็น
บัญชีอตั ราฯ ท่ีบงั คับใชอ้ ยูใ่ นปัจจุบันกาํ หนดใหเ้ รียกเก็บค่าธรรมเนียมมีทุนทรัพย์กรณีอ่ืนท่ีมิใช่การโอน
กรรมสทิ ธหิ์ รือสทิ ธคิ รอบครองในทีด่ ินหรืออสงั หาริมทรพั ย์ เชน่ จาํ นอง เชา่ ฯลฯ ร้อยละ ๒ ของจํานวน
ทุนทรัพย์ท่ีผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริงเศษของร้อยให้คิดเป็นหนึ่งร้อย แต่เม่ือมาตรา ๑๐๔
วรรคสอง แหง่ ประมวลกฎหมายท่ดี ิน ประกอบกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความใน
พระราชบญั ญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ กําหนดให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีเรียกเก็บ
คา่ ธรรมเนียมการจดทะเบยี นมที นุ ทรพั ยก์ รณดี ังกลา่ วรอ้ ยละ ๑ จากจาํ นวนทุนทรพั ยท์ ผ่ี ู้ขอจดทะเบียนแสดง
ตามความเป็นจรงิ เชน่ จาํ นองเรียกเก็บร้อยละ ๑ จากจาํ นวนเงินจํานอง เช่าเรียกเก็บร้อยละ ๑ จาก
จํานวนเงินคา่ เชา่ ตลอดระยะเวลาการเชา่ ทรพั ยสทิ ธิมีค่าตอบแทนเรียกเก็บร้อยละ ๑ จากจํานวนเงิน
คา่ ตอบแทน พนกั งานเจา้ หน้าที่กต็ ้องเรียกเก็บตามอตั ราท่ีกําหนดในกฎกระทรวงไมอ่ าจเรียกเก็บร้อยละ ๒
ตามบญั ชีอตั ราฯ ท้ายประมวลกฎหมายทีด่ นิ ได้ หากในอนาคตเห็นว่าอัตราคา่ ธรรมเนียมดังกล่าวไม่เหมาะสม
จะกําหนดเพิม่ ข้นึ จากร้อยละ ๑ เปน็ ร้อยละ ๒ กส็ ามารถแกไ้ ขเพิม่ เติมกฎกระทรวงได้โดยไม่ต้องแก้ไขบัญชี
๓
อตั ราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จา่ ยทา้ ยประมวลกฎหมายท่ดี นิ แตถ่ า้ จะเพ่ิมอตั ราคา่ ธรรมเนียมดังกล่าวให้เกิน
กว่าร้อยละ ๒ ยอ่ มต้องแก้ไขเพม่ิ เตมิ บัญชอี ัตราคา่ ธรรมเนียมและคา่ ใช้จ่ายท้ายประมวลกฎหมายท่ีดินโดย
กําหนดอตั ราสูงสุดของคา่ ธรรมเนียมการจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมที่มที ุนทรพั ย์ท่มี ิใชก่ ารโอนกรรมสิทธิ์หรือ
สิทธิครอบครองใหม่ให้เกินกวา่ รอ้ ยละ ๒
๒. การเรียกเกบ็ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรม
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบยี นสิทธิและนติ กิ รรมเรียกเก็บแตกตา่ งกันไปตามประเภทการจดทะเบียน
ซ่ึงมอี ยหู่ ลากหลายประเภท สว่ นมากแล้วชอ่ื ประเภทการจดทะเบยี นฯ ถูกกาํ หนดขึ้นตามชอื่ ของนิติกรรมหรือ
ทรัพยสิทธใิ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ เชน่ ขาย ให้ ขายฝาก แลกเปล่ยี น จาํ นอง เช่า ภาระจาํ ยอม
สิทธิเกบ็ กนิ เปน็ ต้น แตบ่ างประเภทกรมท่ีดนิ ก็กําหนดขึ้นเองเพอ่ื ให้การจดทะเบยี นสอดคล้องกับข้อเท็จจริง
เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ยไ์ ม่มีช่อื ประเภทกําหนดไว้โดยตรง เชน่ ข้ึนเงินจํานอง จํานอง
เพม่ิ หลักทรพั ย์ แก้ไขหน้อี ันจํานองเปน็ ประกนั ถอนคืนการให้ โอนตามกฎหมาย โอนให้ตวั การ ฯลฯ อยา่ งไรกด็ ี
การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมสามารถแยกไดเ้ ป็น ๓ ประเภทใหญ่ ๆ คอื ประเภทไมม่ ที นุ ทรัพย์ ประเภทมที นุ
ทรพั ย์ และประเภทท่ีถอื เสมอื นวา่ มที นุ ทรัพย์ ซ่งึ การเรยี กเก็บค่าธรรมเนยี มแตล่ ะประเภทเป็น ดังนี้
๒.๑ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทไม่มีทนุ ทรัพย์ หมายถงึ การจดทะเบียนสิทธิ
และนติ กิ รรมประเภทที่ผู้ขอไมต่ อ้ งกําหนดจาํ นวนทุนทรัพย์และพนักงานเจ้าหน้าทไี่ มต่ อ้ งประเมนิ ราคาทนุ ทรพั ย์
เชน่ ไถ่ถอนจากจํานอง ไถถ่ อนจากขายฝาก ขยายกาํ หนดเวลาไถจ่ ากขายฝาก ทรัพยสทิ ธิทไ่ี มม่ ีค่าตอบแทน
เลิกเช่า เลิกภาระจาํ ยอม โอนให้ตัวการ ฯลฯ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทนี้ตามบัญชีอัตรา
ค่าธรรมเนยี มและคา่ ใชจ้ ่ายท้ายประมวลกฎหมายที่ดินปจั จบุ ันกาํ หนดอตั ราการเรียกเกบ็ เป็นรายแปลง สูงสุด
แปลงละ ๑,๐๐๐ บาท แตต่ ามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗)(ฑ) กําหนดให้
พนักงานเจา้ หน้าที่เรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมเปน็ รายแปลง แปลงละ ๕๐ บาท ดงั น้ัน ในการจดทะเบียนสิทธิ
และนิตกิ รรมประเภทไมม่ ีทนุ ทรัพย์ในขณะนี้ พนกั งานเจ้าหน้าทจ่ี งึ ตอ้ งเรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนียมเป็นรายแปลง
แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงจะเรยี กเกบ็ มากหรือน้อยกวา่ น้ีไมไ่ ด้
๒.๒ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทมีทุนทรพั ย์ หมายถึง การจดทะเบยี นสิทธิและ
นิติกรรมประเภทท่ีผู้ขอแสดงราคาทรัพย์ทข่ี อจดทะเบียน และพนกั งานเจ้าหน้าที่ตอ้ งประเมินราคาทรัพย์
ท่ีขอจดทะเบยี นด้วย ได้แก่ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์หิ รือสทิ ธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
เช่น ขาย ให้ ขายฝาก แลกเปลี่ยน ไดม้ าโดยการครอบครอง ฯลฯ การจดทะเบยี นประเภทน้ตี ามมาตรา ๑๐๔
วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายท่ดี ิน ประกอบกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗)(ก)
กาํ หนดให้พนักงานเจา้ หนา้ ท่เี รียกเกบ็ ค่าจดทะเบียนในอตั ราร้อยละ ๒ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่
คณะกรรมการกําหนดราคาประเมนิ ทุนทรัพยก์ าํ หนด
ในอดีตการเรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมประเภทมีทุนทรัพย์จะ
เรียกตามจาํ นวนทนุ ทรพั ย์รอ้ ยละ ๒ ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๓๒ (พ.ศ. ๒๕๒๒) ออกตามความใน
๔
พระราชบัญญัตใิ หใ้ ช้ประมวลกฎหมายท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ จํานวนทนุ ทรพั ยใ์ นทน่ี ้ี หมายถงึ จํานวนทุนทรัพย์
ที่ผู้ขอแสดงหรอื ราคาประเมนิ แล้วแตร่ าคาใดสูงกว่า เช่น ซ้ือขายท่ีดินราคา ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท (หน่ึงล้านบาทถ้วน)
ราคาประเมนิ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท (หนึง่ ลา้ นสองแสนบาทถว้ น) การเรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมจะเรียกเก็บจาก
ราคาประเมนิ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท (หนง่ึ ล้านสองแสนบาทถว้ น) ซงึ่ เป็นจํานวนทุนทรัพย์ท่ีสูงกว่า เป็นเหตุ
ให้ผขู้ อจดทะเบยี นสว่ นมากจะแจ้งราคาซอ้ื ขายตํ่ากว่าราคาประเมิน เพ่ือจะได้เสียค่าธรรมเนียมอย่างมาก
เท่ากับราคาประเมิน หากแจ้งราคาซ้อื ขายสูงกวา่ ราคาประเมินกต็ อ้ งเสยี ค่าธรรมเนียมจากราคาซอื้ ขาย ดังน้ัน
กรมทีด่ นิ จึงได้วางทางปฏบิ ัติไวใ้ นขณะนน้ั ว่า เม่อื มีผ้มู าขอจดทะเบียนซ้อื ขายท่ดี ินและแจ้งราคาทรัพย์ที่ขอ
จดทะเบียนต่าํ กวา่ ราคาประเมนิ ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ทช่ี ้แี จงผ้ขู อแจ้งราคาซ้ือขายตามความเป็นจริง ถ้าผู้ขอ
ไม่ใหค้ วามรว่ มมอื ก็ให้เรยี กพยานท่เี ชอื่ ถือได้มารบั รองวา่ ไดร้ ้เู หน็ การทํานิติกรรมรายนน้ั ว่าเป็นราคาอันตํ่าน้นั จริง
เมื่อสอบสวนเสร็จแลว้ ใหเ้ สนอผวู้ ่าราชการจงั หวัด หรือนายอําเภอแล้วแต่กรณี เป็นผู้ส่ังการว่าจะให้รับ
จดทะเบยี นตามราคาท่ีผู้ขอแจ้งหรือไม่ (หนังสือกรมทด่ี ิน ท่ี มท ๔๑๘๔/๒๕๐๒ ลงวันท่ี ๑๔ พฤษภาคม
๒๕๐๒) ต่อมาเพอื่ เปน็ การแบง่ เบาภาระของผวู้ า่ ราชการจงั หวดั กรมท่ีดินจึงได้แก้ไขอํานาจการพิจารณา
อนญุ าตใหจ้ ดทะเบยี นขายจากผู้ว่าราชการจังหวดั เป็นเจ้าพนกั งานทดี่ ินจังหวัด และวางทางปฏิบัติกรณีผู้ขอ
จดทะเบยี นแจ้งราคาทรัพยท์ ีจ่ ดทะเบยี นตํ่ากว่าราคาประเมนิ ใหม่ว่า ใหส้ อบสวนเพ่ือหาข้อเท็จจริงว่าผู้ขอได้
แจง้ ราคาซ้อื ขายตามความเป็นจรงิ หรอื ไม่เท่านน้ั หากสอบสวนแลว้ ปรากฏว่าซอ้ื ขายกันจริงเท่าใดแม้จะตํ่ากว่า
ราคาประเมนิ พนกั งานเจ้าหนา้ ทกี่ ต็ ้องรับจดทะเบียนตามราคาซื้อขายทไ่ี ดจ้ ากการสอบสวน โดยไมต่ อ้ งให้ผู้ขอ
แสดงราคาซ้ือขายใหม่ใหส้ งู กว่าหรอื เท่ากบั ราคาประเมินซ่ึงไมใ่ ช่ราคาซื้อขายทแี่ ท้จรงิ (หนงั สอื กรมทดี่ ิน ท่ี มท
๐๖๑๒/๑/ว๑๓๗๑๐ ลงวนั ท่ี ๒๔ มิถนุ ายน ๒๕๒๓) ตอ่ มาเมอ่ื มกี ารแก้ไขเพม่ิ เตมิ กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๓๒
(พ.ศ. ๒๕๒๒)ฯ โดยกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๑ (พ.ศ. ๒๕๓๔)ฯ จงึ ไดก้ าํ หนดไว้ในขอ้ ๒ (๗)(ก) ว่าให้เรียกเก็บ
คา่ จดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมมที ุนทรัพย์ตามราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย์เพอื่ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
สิทธิและนติ ิกรรมซง่ึ กาํ หนดเป็นการตายตวั ดังนน้ั แมว้ า่ จํานวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดงจะสูงหรือต่ํากว่าราคาประเมิน
ก็ต้องเรียกเก็บจากราคาประเมนิ จนถึงปจั จบุ ันมาตรา ๑๐๔ วรรคหนึง่ แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ ประกอบกบั
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗)(ก) ยังคงกําหนดให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีเรียกเก็บ
ค่าจดทะเบียนการโอนกรรมสทิ ธิ์หรอื สทิ ธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ซ่ึงเป็นการจดทะเบียน
ประเภทมีทุนทรพั ยโ์ ดยคํานวณจากราคาประเมินทุนทรพั ยเ์ ชน่ เดิมไมเ่ ปล่ียนแปลง แต่ถึงแม้ว่ากฎหมายจะ
กาํ หนดใหพ้ นกั งานเจ้าหนา้ ท่ีเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครอง
อสังหารมิ ทรัพย์จากราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย์เป็นการตายตัว แต่เมื่อภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
ภาษธี ุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมปก์ ารโอนอสงั หารมิ ทรพั ย์ ยังต้องเรยี กเก็บโดยคํานวณจากจาํ นวนทุนทรพั ย์ท่ี
ผู้ขอแสดงหรอื ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ย์ แล้วแตร่ าคาใดสูงกว่า ดังนั้น ในการจดทะเบียนโอนที่ดินหรือ
อสงั หาริมทรัพย์ทีอ่ ยู่ในหลกั เกณฑ์ต้องเสยี ภาษีเงินได้นิตบิ ุคคลหัก ณ ทจี่ า่ ย ภาษีธรุ กิจเฉพาะ และอากรแสตมป์
พนักงานเจา้ หนา้ ท่ีจงึ ยังคงมีหน้าท่ีตอ้ งสอบสวนเพอ่ื ใหผ้ ขู้ อแสดงจาํ นวนทุนทรัพย์ตามความเป็นจริง แล้วนํา
จํานวนทุนทรัพย์ทสี่ อบสวนได้มาเทียบกบั ราคาประเมนิ ราคาใดสงู กวา่ เรยี กเก็บจากราคาสูง
๕
ขอ้ ยกเวน้ โดยหลักการการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ซึ่ง
เป็นการจดทะเบยี นประเภทมที นุ ทรัพย์จะเรยี กเกบ็ คา่ จดทะเบยี นร้อยละ ๒ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ
แตก่ ม็ กี ารจดทะเบยี นบางประเภทบางกรณีท่กี ฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ กําหนดอัตราการ
เรียกเกบ็ คา่ จดทะเบยี นการโอนซึ่งมใิ ชร่ อ้ ยละ ๒ เชน่
(๑) องค์การบรหิ ารสินเชอื่ อสังหารมิ ทรัพย์ หรอื บริษทั จาํ กัดที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกา
จดั ตง้ั องคก์ ารบรหิ ารสินเชื่ออสงั หาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๐ จัดตั้งข้ึนเพ่ือดําเนินการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดย
ความเหน็ ชอบของธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผรู้ ับโอนหรือโอนคืนหรือกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความ
เหน็ ชอบจากคณะกรรมการก.ล.ต.เป็นผูร้ บั โอน เรียกเก็บร้อยละ ๐.๐๑ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ แต่อย่างสูง
ไมเ่ กิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒(๗)(ข)
(๒) มูลนธิ ิชยั พฒั นา มูลนธิ สิ ง่ เสรมิ ศิลปาชพี ในสมเดจ็ พระนางเจา้ สิริกิติ์พระบรมราชินีนาถ
หรือมูลนิธสิ ายใจไทยในพระบรมราชปู ถัมภ์สภากาชาดไทย หรอื มลู นธิ ิสงเคราะหเ์ ด็กของสภากาชาดไทย เป็น
ผรู้ บั โอนหรือผโู้ อน เรยี กเก็บร้อยละ ๐.๐๐๑ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ ตามข้อ ๒ (๗)(ค) แห่ง
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ แกไ้ ขเพ่มิ เติมโดยกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๔ (พ.ศ. ๒๕๕๓)ฯ
(๓) โอนมรดกหรือให้ เฉพาะในระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกเก็บ
ร้อยละ ๐.๕ (รอ้ ยละ ๕๐ สตางค์) จากราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ
ข้อ ๒ (๗)(ง) ผสู้ ืบสนั ดานในทีน่ ีห้ มายถงึ ผูส้ บื สนั ดานทางสายโลหิตเทา่ นั้น ดงั นนั้ การจดทะเบียนประเภท
โอนมรดกหรือใหร้ ะหว่างบิดามารดาบญุ ธรรมกับบตุ รบญุ ธรรมที่ชอบด้วยกฎหมายจึงต้องเสียค่าธรรมเนียมใน
อตั ราร้อยละ ๒ จากราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ย์ฯ
(๔) วัดวาอาราม วดั บาดหลวงโรมันคาธอลิค หรอื มัสยิดอิสลาม เป็นผู้รับให้ เพ่ือใช้เป็น
ทต่ี ้ังศาสนสถาน (ความหมายของคาํ วา่ “ทีต่ ั้งศาสนสถาน” เปน็ ไปตามหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๒๘/
ว ๑๑๒๔๒ ลงวันท่ี ๑๐ พฤษภาคม ๒๕๔๔) ในสว่ นทีไ่ ด้มารวมกับที่ดินท่ีมีอยู่ก่อนแล้วไม่เกิน ๕๐ ไร่
เรียกเกบ็ ร้อยละ ๐.๐๑ จากราคาประเมินทนุ ทรัพย์ฯ สว่ นที่เกนิ กว่า ๕๐ ไร่ หรอื มิใชท่ ีต่ ้งั ศาสนสถานเรยี กเกบ็
ในอัตราปกตริ อ้ ยละ ๒ ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒ (๗)(จ)
(๕) การจดทะเบียนโอนหรือจํานองอสังหารมิ ทรัพย์ กรณีคณะรัฐมนตรีมีมติโดยอาศัย
อํานาจตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒(๗)(ฎ) ให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมเป็นพิเศษ
เหลือรอ้ ยละ ๐.๐๑ เพอ่ื ประโยชนส์ าธารณะหรือความม่ันคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งน้ี ตาม
หลกั เกณฑ์ทีค่ ณะรัฐมนตรีกาํ หนด ทผี่ า่ นมาไดแ้ ก่การลดหยอ่ นคา่ ธรรมเนียมตามมาตรการสนับสนุนการซ้ือขาย
อสังหารมิ ทรพั ย์ มาตรการปรบั ปรุงโครงสร้างหน้ี มาตรการสนับสนุนเขตพัฒนาพิเศษเฉพาะกิจ เป็นต้น
ข้อจาํ กัดของการลดหยอ่ นคา่ ธรรมเนยี มตามมตคิ ณะรัฐมนตรีกค็ อื ลดได้เฉพาะการจดทะเบยี นประเภทการโอน
และจาํ นองเทา่ น้นั ไม่สามารถลดหยอ่ นให้กบั การจดทะเบยี นประเภทอน่ื ได้ และลดหย่อนได้เหลือร้อยละ
๐.๐๑ ไม่อาจลดหยอ่ นให้นอ้ ยกว่าหรอื เกนิ กวา่ ร้อยละ ๐.๐๑ ได้ นอกจากนก้ี ารลดหย่อนค่าธรรมเนียมตาม
มติคณะรัฐมนตรีตามขอ้ ๒(๗)(ฎ) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ แตล่ ะมาตรการท่ีผ่านมาจะ
กาํ หนดเวลาสิ้นสุดไว้ ถึงขณะน้ีมเี พยี งเรื่องเดียว คอื การโอนอสังหารมิ ทรพั ย์ (ไม่รวมถึงห้องชุด) ให้แก่มูลนิธิ
หรือสมาคม ซึ่งเปน็ องคก์ ารกศุ ลสาธารณะตามประกาศกระทรวงการคลัง เท่าน้ันที่ไม่มีกําหนดเวลาสิ้นสุด
๖
จงึ เทา่ กับลดหยอ่ นให้ตลอดไป แตท่ ั้งนีล้ ดหย่อนให้เฉพาะในสว่ นทมี่ ลู นธิ ิหรือสมาคมฯ ไดม้ าเม่อื รวมกับท่ีดินที่
มอี ยกู่ อ่ นแล้วไมเ่ กนิ ๒๕ ไร่ สว่ นที่เกนิ ๒๕ ไร่ เรียกเกบ็ ในอัตราปกติ
(๖) ธนาคารอิสลามแหง่ ประเทศไทยโอนอสังหาริมทรัพยใ์ ห้แกผ่ ้รู บั โอน เน่ืองจากการให้
เชา่ ซ้ืออสงั หาริมทรัพย์ของธนาคารอสิ ลามแหง่ ประเทศไทย เรียกเกบ็ รอ้ ยละ ๑ จากราคาประเมินทุนทรัพย์
ตามขอ้ ๒(๗) (ฎ/๑) แหง่ กฎกระทรวงฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ซงึ่ แกไ้ ขเพ่มิ เติมโดยกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๑
(พ.ศ. ๒๕๔๙) ฯ
๒.๓ การจดทะเบียนประเภทท่ีถอื เสมอื นว่ามที นุ ทรพั ย์ หมายถึงการจดทะเบยี นฯ ประเภทที่
ผู้ขอแสดงราคาทรัพยท์ ข่ี อจดทะเบียน แต่พนักงานเจ้าหนา้ ท่ีไมต่ ้องประเมนิ ราคาทุนทรพั ยฯ์ การจดทะเบียน
ประเภทนีต้ ามมาตรา ๑๐๔ วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ กาํ หนดใหเ้ รียกเกบ็ ค่าธรรมเนียมร้อยละ ๑ จากจํานวนทุนทรัพย์ (ราคาทรัพย์) ที่ผู้ขอแสดง
ตามความเปน็ จรงิ เชน่
(๑) จาํ นองหรือบุริมสทิ ธิ เรยี กเกบ็ รอ้ ยละ ๑ ตามราคาจาํ นองหรอื บุรมิ สทิ ธทิ ีจ่ ดทะเบียน
แตอ่ ยา่ งสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ถา้ เปน็ การจํานองหรอื บุรมิ สิทธสิ ําหรับการใหส้ นิ เช่ือเพ่ือการเกษตรของ
สถาบันการเงินท่ีรฐั มนตรกี ําหนดเรยี กเกบ็ รอ้ ยละ ๐.๕ ตามราคาจํานองหรือบุริมสทิ ธทิ ี่จดทะเบยี น แต่อย่างสงู
ไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท (มาตรา ๑๐๔ วรรคสอง ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ
ข้อ ๒(๗) (ฉ) (ช))
(๒) เชา่ เรยี กเกบ็ ร้อยละ ๑ จากจาํ นวนเงินค่าเชา่ ตลอดระยะเวลาการเชา่ หรือเงินกินเปล่า
หรือทงั้ สองอย่างรวมกัน (มาตรา ๑๐๔ วรรคสอง ประกอบกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ
ขอ้ ๒(๗) (ฐ)) กรณเี ช่าตลอดชวี ติ คิดเทา่ กับระยะเวลาการเชา่ สามสิบปี และสําหรับการจดทะเบียนโอนสิทธิ
การเช่าเรยี กเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ ๑ โดยคาํ นวณจากจาํ นวนเงนิ ค่าเชา่ ตลอดระยะเวลาการเชา่ ทีเ่ หลืออยู่
หมายเหตุ เงนิ กินเปลา่ ถอื เสมอื นเป็นส่วนหนึ่งของคา่ เช่า (คําพพิ ากษาฎีกาที่ ๒๖๗๖/๒๕๒๘ , ๗๕๓/๒๕๓๐)
(๓) ทรัพยสิทธิทีม่ ีค่าตอบแทน เช่น ภาระจํายอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย สิทธิเหนือ
พ้นื ดนิ ฯลฯ เรียกเกบ็ ร้อยละ ๑ จากจํานวนเงินค่าตอบแทนท่ีจ่ายให้แก่กัน (มาตรา ๑๐๔ วรรคสอง
ประกอบขอ้ ๒(๗)(ฏ) แห่งกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ฯ)
๓. การยกเวน้ และลดหยอ่ นคา่ ธรรมเนยี ม
เม่ือการเรียกเก็บค่าธรรมเนยี มจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม
ประมวลกฎหมายทีด่ ินเปน็ การเรยี กเก็บตามทกี่ ฎหมายกําหนดดงั ทก่ี ลา่ วข้างตน้ การท่พี นักงานเจา้ หน้าท่จี ะลด
หรือยกเว้นคา่ ธรรมเนียมใหไ้ ดจ้ งึ ตอ้ งปรากฏว่ามีกฎหมายกําหนดให้ผขู้ อหรอื การจดทะเบียนนั้นได้รับลดหรือ
ยกเว้น หากไม่มีกฎหมายกําหนดให้ลดหรือยกเว้น พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่มีอํานาจลดหรือยกเว้น
คา่ ธรรมเนยี มใหไ้ ด้
๗
ตัวอย่าง กรณีได้รับการยกเว้นคา่ ธรรมเนยี ม
(๑) การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมเก่ียวกบั อสงั หาริมทรัพย์ทีบ่ ริจาคให้แก่ทางราชการ
ตามมาตรา ๑๐๓ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายท่ดี ิน คําว่า “ทางราชการ” ในที่นี้หมายถึง ราชการตาม
กฎหมายวา่ ดว้ ยระเบยี บบรหิ ารราชการแผ่นดิน ตามประกาศของคณะปฏิวตั ิ ฉบบั ท่ี ๒๑๘ อันหมายถึงการ
จดั ระเบยี บบริหารราชการส่วนกลาง ส่วนภูมิภาค และส่วนท้องถนิ่ เท่านั้น มไิ ดห้ มายความรวมถึง องค์การ
หรือรฐั วิสาหกจิ แตอ่ ยา่ งใด (หนังสอื กรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๖๐๖/ว ๒๐๙๙๘ ลงวนั ที่ ๑๑ ตลุ าคม ๒๕๒๐)
(๒) สหกรณ์ ถ้าสหกรณเ์ ก่ียวขอ้ งในกจิ การใดท่กี ฎหมายกาํ หนดใหจ้ ดทะเบยี นสําหรับการ
ได้มา การจาํ หน่าย การยกขน้ึ เปน็ ข้อตอ่ ส้หู รือการยึดหน่วง ซึง่ กรรมสิทธใ์ิ นอสงั หาริมทรพั ย์ หรือทรัพยสิทธิ
อนั เกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรัพย์ การจดทะเบียนเชน่ ว่านั้นใหไ้ ด้รับการยกเว้นไมต่ ้องเสยี ค่าธรรมเนียม (มาตรา ๖
แห่งพระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๔๒) ซึ่งหมายถึงยกเว้นให้กับการจดทะเบียนไม่ว่าจะเป็นการ
จดทะเบียนประเภทใดและคู่กรณีอีกฝ่ายจะไดร้ ับการยกเวน้ ด้วยหรือไม่ สรุปคือ การจดทะเบยี นไดร้ ับยกเว้น
คา่ ธรรมเนยี มท้ังสองฝา่ ย
(๓) กล่มุ เกษตรกร ถา้ กลมุ่ เกษตรกรเกีย่ วข้องในกิจการใดท่ีกฎหมายกําหนดให้จดทะเบียน
สําหรับการไดม้ า การจาํ หนา่ ย การยกขึน้ เปน็ ขอ้ ต่อสู้หรือการยึดหนว่ ง ซึ่งกรรมสทิ ธ์ใิ นอสังหารมิ ทรัพย์ หรือ
ทรัพยสิทธอิ ันเกย่ี วกับอสังหาริมทรพั ย์ ในการจดทะเบียนเชน่ ว่านั้นให้กลุ่มเกษตรกรได้รับยกเว้นไม่ต้องเสีย
ค่าธรรมเนยี ม (ข้อ ๙ แหง่ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบบั ที่ ๑๔๑ ลงวันท่ี ๑ พฤษภาคม ๒๕๑๕) การ
ยกเวน้ ค่าธรรมเนียมตามมาตราน้เี ปน็ การยกเว้นใหแ้ ก่กลุ่มเกษตรกรในสว่ นที่มีหน้าท่ีต้องชําระตามกฎหมาย
เท่านัน้ ในส่วนทค่ี ู่กรณีอีกฝา่ ยมหี น้าทตี่ ้องชาํ ระหากไม่มีกฎหมายยกเว้นให้ก็ไม่ได้รับการยกเว้น ดังน้ัน
คา่ ธรรมเนียมในส่วนท่คี ่กู รณอี ีกฝ่ายมหี นา้ ทีต่ ้องชาํ ระ หากกลุ่มเกษตรกรไปรบั ภาระมาชาํ ระเอง กลมุ่ เกษตรกร
ก็ตอ้ งชาํ ระค่าธรรมเนยี มในสว่ นน้ันไมไ่ ด้รับการยกเวน้ แต่อย่างใด (หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/
๑๖๔๙๓ ลงวนั ท่ี ๒๖ กนั ยายน ๒๕๑๗)
(๔) การแก้ไขหลกั ฐานทางทะเบียนในหนงั สือแสดงสิทธิในท่ีดินตามมาตรา ๑๑ และ
มาตรา ๓๒ แหง่ พระราชบญั ญตั วิ า่ ดว้ ยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ ซ่ึงตามมาตรา ๑๑
ดงั กลา่ วให้ถอื วา่ เป็นการจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมตามกฎหมาย และให้ได้รบั ยกเว้นคา่ ธรรมเนยี มและอากร
แสตมป์ โดยยกเว้นให้กบั การจดทะเบียนไม่วา่ ผู้มชี อ่ื ในหนงั สอื แสดงสิทธิในทดี่ นิ (ผ้ถู ูกเวนคืน) จะเป็นบุคคล
ธรรมดาหรือนิตบิ คุ คล
(๕) ผูจ้ ัดสรรทีด่ ินโอนสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
หรือนิตบิ ุคคลทผ่ี ู้ซ้อื ทด่ี นิ จดั ตง้ั เพ่ือรบั โอนฯ ยกเว้นตามมาตรา ๕๑ แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ. ๒๕๔๓ (หนังสือกรมทด่ี ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๓๗๘๓ ลงวันที่ ๗ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๖)
(๖) สํานักงานการปฏริ ปู ท่ดี ินเพือ่ เกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ตามพระราชบัญญตั กิ ารปฏริ ปู ทีด่ ิน
เพอื่ การเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘ มาตรา ๓๘ บญั ญตั ิว่า “ถา้ ส.ป.ก. เกี่ยวข้องในกิจการใดท่ีกฎหมาย
กาํ หนดให้จดทะเบยี นโอนอสงั หาริมทรพั ย์หรือทรพั ยสทิ ธอิ นั เก่ียวกับอสังหารมิ ทรพั ยใ์ นการปฏิรูปท่ดี นิ เพื่อการ
เกษตรกรรม ให้ ส.ป.ก. ได้รับการยกเวน้ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบยี นน้นั ” การยกเว้นค่าธรรมเนียมตาม
๘
มาตราน้ีเป็นการยกเวน้ ใหแ้ ก่ ส.ป.ก. ในสว่ นที่ ส.ป.ก. มีหนา้ ท่ีตอ้ งชําระตามกฎหมายเท่านน้ั ในส่วนท่ีคู่กรณี
อีกฝ่ายมหี นา้ ท่ตี อ้ งชําระหากไมม่ ีกฎหมายยกเวน้ ให้กไ็ มไ่ ดร้ ับการยกเว้น ดงั นน้ั คา่ ธรรมเนียมในส่วนท่ีคู่กรณี
อีกฝ่ายมหี น้าทตี่ ้องชาํ ระ หาก ส.ป.ก. ไปรบั ภาระมาชาํ ระเอง ส.ป.ก. กต็ อ้ งชาํ ระค่าธรรมเนยี มในส่วนนัน้ ไม่ได้
รบั การยกเวน้ แต่อย่างใด (หนังสือกรมท่ดี นิ ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๗๐๒๖ ลงวันท่ี ๑๗ ธันวาคม ๒๕๔๑)
อย่างไรกด็ ี ตง้ั แต่วันที่ ๒๖ มกราคม ๒๕๕๓ ไปจนถึงวนั ท่ี ๓๑ ธันวาคม ๒๕๕๕ กรณี ส.ป.ก. ขาย
ท่ีดินใหแ้ กเ่ กษตรกรผเู้ ชา่ ซ้ือ และกรณีเจา้ ของท่ีดินขายที่ดนิ ใหแ้ ก่ ส.ป.ก. เพ่อื นาํ ไปใช้ในการปฏิรูปท่ีดินเพ่ือ
เกษตรกรรม คณะรฐั มนตรไี ด้มีมตโิ ดยอาศัยอํานาจตามความในกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ
ขอ้ ๒ (๗)(ฎ) ให้ลดคา่ หย่อนคา่ ธรรมเนยี มเปน็ พเิ ศษตามประมวลกฎหมายที่ดิน และกระทรวงมหาดไทย
ได้ออกประกาศเม่ือวันท่ี ๒๖ มกราคม ๒๕๕๓ ให้พนักงานเจา้ หนา้ ทีเ่ รียกเกบ็ ค่าธรรมเนียมตามมติ
คณะรัฐมนตรโี ดยในส่วนท่เี กษตรกรผ้เู ชา่ ซอ้ื (ผู้ซอื้ ) และเจ้าของที่ดิน (ผูข้ าย) มหี นา้ ท่ีต้องชําระตามกฎหมาย
เรยี กเกบ็ ในอัตราร้อยละ ๐.๐๑ ในสว่ นท่ี ส.ป.ก. มหี นา้ ที่ต้องชาํ ระตามกฎหมายได้รับการยกเว้นตามมาตรา ๓๘
แห่งพระราชบัญญตั ิการปฏริ ปู ท่ีดินเพือ่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘ (หนังสือกรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว๕๒๗๕
ลงวนั ท่ี ๑๕ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๕๓)
ตวั อย่าง กรณีไดร้ ับลดหยอ่ นคา่ ธรรมเนียม
(๑) การลดหยอ่ นค่าธรรมเนยี มการจดทะเบียนโอนและจํานองอสังหาริมทรัพย์ตามมติ
คณะรฐั มนตรี เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือความม่ันคงในทางเศรษฐกจิ ของประเทศ เรียกเก็บร้อยละ ๐.๐๑
(กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒(๗)(ฎ)) ตามทีก่ ลา่ วมาแลว้ ข้างตน้
(๒) การจดทะเบียนจาํ นองสําหรับการให้สินเช่ือเพื่อฟ้ืนฟูความเสียหายจากอุทกภัย
อคั คภี ยั วาตภัยหรือมหันตภยั อ่ืน ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกําหนด เรียกเก็บร้อยละ ๐.๐๑ (กฎกระทรวง
ฉบบั ที่ ๔๗(พ.ศ.๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒(๗)(ญ)) ฯลฯ
๔. การคนื คา่ ธรรมเนียม
มาตรา ๑๐๓ แห่งประมวลกฎหมายทดี่ นิ ให้อํานาจพนักงานเจ้าหน้าที่ในอันที่จะเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียม และคา่ ใชจ้ า่ ยตา่ ง ๆ เมื่อมผี ขู้ อมาดาํ เนินกจิ การเก่ียวกบั ทด่ี นิ และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ตามที่
กําหนดในกฎกระทรวงซึ่งออกตามความในพระราชบัญญตั ใิ ห้ใชป้ ระมวลกฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ (ปัจจุบัน
คือกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ) โดยค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจะเรียกเก็บทันทีที่ขอให้
ดาํ เนินการ และหากต่อมาปรากฏวา่ การจดทะเบียนนน้ั ต้องถูกเพกิ ถอนก็จะไม่คนื ค่าธรรมเนียมให้ เพราะไม่มี
กฎหมายกําหนดใหต้ อ้ งคืน และค่าธรรมเนียมนนั้ ถอื ไดว้ า่ เป็นคา่ ตอบแทนท่ีรฐั ไดใ้ ห้บริการแก่ประชาชน เม่ือ
ประชาชนใชบ้ ริการแลว้ จึงเรียกคืนไมไ่ ด้ (เทียบเคยี งคําพิพากษาฎีกาที่ ๙๓๓/๒๕๓๗ และคําพิพากษาศาล
ปกครองสงู สุด คดหี มายเลขแดงท่ี อ.๓๘๘/๒๕๔๙) เวน้ แต่
(๑) เรยี กเก็บไว้โดยไม่ชอบ กล่าวคือ เรียกเกบ็ ไว้เกินกว่าที่ผู้มีหน้าที่เสียจะต้องเสียจริง
หรือเรียกเก็บโดยไม่มีกฎหมายสนบั สนุนใหเ้ รยี กเกบ็ เปน็ ตน้
๙
(๒) ศาลมคี าํ ส่งั ในกระบวนพิจารณาของคดี หรือมีคําส่ังศาลในคดีโดยตรง ให้คืน
ค่าธรรมเนยี ม แต่ถ้าศาลไมม่ คี ําสั่งให้คนื คา่ ธรรมเนียม ไมค่ ืนใหเ้ น่อื งจากเป็นคา่ บรกิ ารซ่ึงดําเนินการจดทะเบียน
ไปแลว้ หากผใู้ ดไดร้ บั ความเสยี หายท่ีไม่ได้ค่าธรรมเนียมคืน สามารถใชส้ ิทธเิ รียกร้องค่าเสยี หายต่อบุคคลหรือ
หนว่ ยงานทเ่ี ปน็ เหตุใหเ้ สยี หายโดยตรงได้ (คาํ พพิ ากษาศาลปกครองสงู สุด คดหี มายเลขแดงที่ อ.๓๘๘/๒๕๔๙)
แนวทางปฏบิ ัตใิ นการคนื คา่ ธรรมเนียม กรณมี ีเหตตุ อ้ งคืนค่าธรรมเนียมกระทรวงการคลังได้กําหนดทาง
ปฏิบัติไว้ตามหนงั สอื กระทรวงการคลงั ที่ กค ๐๕๒๖.๕/ว ๕๓ ลงวันที่ ๑๖ เมษายน ๒๕๓๙ (เวียนโดยหนังสือ
กรมทีด่ ิน ดว่ นมาก ที่ มท ๐๖๐๒/ว ๒๐๘๗๘ ลงวนั ท่ี ๑๓ สงิ หาคม ๒๕๓๙) และระเบียบกระทรวงการคลัง ว่า
ดว้ ยการหักรายรบั จ่ายขาดและการถอนคืนเงินรายรับ พ.ศ. ๒๕๔๕ (เวยี นโดยหนังสอื กรมทด่ี ินที่ มท ๐๗๐๒/ว๒๗
ลงวันท่ี ๒๐ มนี าคม ๒๕๔๕) วา่ จะตอ้ งทาํ ความตกลงกับกระทรวงการคลังก่อน และเมื่อได้รับอนุมัติแล้ว
จึงดําเนนิ การคนื เงินใหแ้ ก่ผู้ขอได้ตามหนังสือสั่งการของกระทรวงการคลัง แ ต่เน่ืองจากปัจจุบันเงิน
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมได้นําส่งเป็นรายไดใ้ ห้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถ่นิ แลว้ กรมทด่ี นิ
จงึ ไดเ้ สนอเรอ่ื งใหก้ ระทรวงมหาดไทยหารอื กระทรวงการคลังกรณศี าลมคี าํ ส่ังเพกิ ถอนการขายทอดตลาดและ
ให้พนักงานเจ้าหน้าทคี่ นื คา่ ธรรมเนียมการจดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธิใ์ ห้ผซู้ อื้ ทอดตลาดวา่ หากกระทรวงการคลงั
เหน็ วา่ สามารถคืนเงนิ ค่าธรรมเนียมได้ จะมวี ธิ ดี ําเนนิ การอยา่ งไร และเงินทนี่ ํามาคืนนาํ มาจากเงินใด ซ่ึงได้รับ
แจง้ จากกรมบัญชกี ลาง กระทรวงการคลงั ตามหนงั สอื ที่ กค ๐๔๐๙.๓/๑๔๘๐๘ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม
๒๕๔๙ ว่ากรณีศาลมคี ําพพิ ากษาใหเ้ พิกถอนการขายทอดตลาดและมีคาํ ส่งั ใหค้ ืนเงินค่าธรรมเนียมให้แก่ผู้ซื้อ
ทรัพย์ สาํ นกั งานทดี่ ินตอ้ งต้องถอื ปฏิบตั ติ ามคาํ ส่ังศาล สาํ หรับในการถอนคืนเงนิ ค่าธรรมเนียมที่ได้มีการนํา
เป็นรายได้ให้แก่องคก์ รปกครองสว่ นทอ้ งถ่ิน ตอ้ งดําเนนิ การตามกฎหมายและระเบียบขององค์กรปกครองส่วน
ทอ้ งถน่ิ ในสว่ นทเี่ กี่ยวข้อง ดังนนั้ กรณมี ีเหตุต้องคืนค่าธรรมเนียมและทําความตกลงกบั กระทรวงการคลังแล้ว
พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ียอ่ มตอ้ งแจง้ ใหอ้ งค์กรปกครองสว่ นท้องถ่ินเจา้ ของเงินรายไดถ้ อนคนื เงินค่าธรรมเนียมให้แก่
ผู้ขอโดยดําเนนิ การตามกฎหมายและระเบยี บขององคก์ รปกครองส่วนทอ้ งถิ่นในส่วนท่เี กี่ยวข้อง ซึ่งในส่วนนี้
กองคลัง กรมทด่ี ิน ได้เคยมีบันทกึ ท่ี มท ๐๕๐๓/๓๑๗ ลงวันท่ี ๑๘ มกราคม ๒๕๔๙ แจ้งสํานัก
มาตรฐานการทะเบยี นที่ดินว่า องค์กรปกครองส่วนทอ้ งถ่ินมิไดก้ ําหนดระเบยี บข้อบงั คับเกี่ยวกับการถอนคืน
หรอื การหักรายรับจ่ายขาดไว้ ดังนั้น ในการท่ีสํานกั งานทีด่ ินจะดําเนินการถอนคืนเงนิ รายได้ทสี่ ง่ เกนิ ไป ตอ้ งทาํ
ความตกลงกบั องคก์ รปกครองส่วนท้องถิน่ เป็นราย ๆ ไป ซงึ่ แนวทางปฏบิ ัติในเรือ่ งขอถอนคนื เงนิ ที่ถอื ปฏิบัติอยู่
เม่อื สาํ นักงานทดี่ นิ นําเงนิ สง่ ใหอ้ งค์กรปกครองสว่ นทอ้ งถิน่ แล้ว สํานักงานท่ีดินมีหน้าท่ีรับผิดชอบในการ
ดําเนินการเร่อื งขอคืนเงินให้แก่ราษฎร โดยแจง้ ใหร้ าษฎรมายนื่ คาํ ขอเรื่องขอคืนเงินต่อสํานักงานท่ีดิน และ
พจิ ารณาจนได้ขอ้ ยุติว่าต้องคืนเงินส่วนที่เกินใหแ้ กร่ าษฎร ใหส้ ํานักงานท่ีดนิ ทาํ หนงั สือแจง้ องคก์ รปกครองส่วน
ท้องถิ่นเพ่ือขอคืนเงินคา่ ธรรมเนยี มทสี่ ง่ ไปเกินพร้อมทัง้ ชี้แจงเหตุผลข้อเท็จจริงและแนบสําเนาเอกสารที่
เกี่ยวข้องไปด้วย สาํ หรบั วธิ ีการคนื เงนิ คา่ ธรรมเนียมองค์กรปกครองส่วนท้องถ่ินจะมีหนังสือแจ้งผลการ
พจิ ารณาว่าจะอนุมตั ใิ ห้คนื เงนิ ได้หรือไม่ และวธิ กี ารคนื เงนิ ดว้ ย
๑๐
แนวทางปฏบิ ตั เิ มอ่ื มีคําสัง่ ไมค่ ืนคา่ ธรรมเนยี ม คําส่ังคนื หรอื ไม่คนื คา่ ธรรมเนียม ถือเป็นการใชอ้ ํานาจส่ังการ
ตามกฎหมายของเจ้าหนา้ ที่ทมี่ ผี ลกระทบตอ่ สิทธิของบุคคล จึงเป็นคําสั่งทางปกครอง ตามมาตรา ๕ แห่ง
พระราชบญั ญตั ิวธิ ปี ฏิบตั ิราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ซ่ึงคกู่ รณีสามารถอทุ ธรณห์ รือโต้แย้งคําสั่งได้ ฉะน้ัน
เมอื่ มผี ูข้ อคืนเงินคา่ ธรรมเนียมการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรม และพนักงานเจ้าหนา้ ทีพ่ ิจารณาแลว้ เห็นว่าไม่มี
กรณตี ้องคนื ค่าธรรมเนยี ม ในการจัดทําคาํ ส่ังไมค่ ืนค่าธรรมเนยี มดังกล่าวพนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องปฏิบัติตาม
แนวทางในหนังสือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๗๑๒/ว ๒๐๐๙๔ ลงวันที่ ๑๗ สงิ หาคม ๒๕๔๔ ซึง่ แจ้งกําชับตามหนังสือ
กรมที่ดนิ ที่ มท ๐๕๐๕.๒/ว ๐๕๔๔๑ ลงวันที่ ๒๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๙ กล่าวคือ ต้องแจ้งคําส่ังพร้อมด้วย
เหตผุ ล และสทิ ธใิ นการอทุ ธรณ์ให้คกู่ รณีที่ถกู กระทบสทิ ธิไดท้ ราบด้วยว่า หากมคี วามประสงค์จะอุทธรณ์หรือ
โตแ้ ย้งคําส่ัง ให้ย่ืนอทุ ธรณห์ รือโตแ้ ยง้ คําส่ังตอ่ เจา้ หน้าที่ผทู้ ําคาํ ส่ังภายใน ๑๕ วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งคําสั่ง
ตามนยั มาตรา ๔๔ แหง่ พระราชบญั ญัติวธิ ปี ฏิบัตริ าชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ในกรณีที่มีการอุทธรณ์
หากครบกําหนดระยะเวลาในการพจิ ารณาของผมู้ อี าํ นาจพิจารณาอุทธรณ์ ตามมาตรา ๔๕ แหง่ พระราชบัญญัติ
วธิ ปี ฏบิ ตั ริ าชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ประกอบกบั กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔ (พ.ศ. ๒๕๔๐) ออกตามความใน
พระราชบญั ญตั ดิ งั กล่าวแล้ว ไมว่ ่าจะมคี ําวนิ ิจฉัยของผู้มีอํานาจพิจารณาอุทธรณ์หรือไม่ก็ตาม ผู้อุทธรณ์
สามารถทําคําฟ้องเปน็ หนงั สือยืน่ ต่อศาลปกครองหรือส่งคาํ ฟ้องทางไปรษณยี ์ลงทะเบยี นไปยังศาลปกครองได้
ภายในระยะเวลา ๙๐ วนั นับแต่วนั ทรี่ หู้ รือควรรู้ถึงเหตุแหง่ การฟ้องคดี ตามมาตรา ๔๙ แห่งพระราชบัญญัติ
จัดต้ังศาลปกครองและวธิ ีพิจารณาคดปี กครอง พ.ศ. ๒๕๔๒
หมายเหตุ ๑. กรณีพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ไมไ่ ด้เรียกเก็บคา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือเรยี กเก็บไว้ไม่ครบถ้วน ไมม่ ีผลใหน้ ิติกรรมทีจ่ ดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมาย
ต้องเสียไปแตอ่ ย่างใด
๒. กรณีแกไ้ ขราคาซือ้ ขายในหนังสือสัญญาขายที่ดินตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวล
กฎหมายทีด่ นิ เนอื่ งจากขอ้ เทจ็ จรงิ ปรากฏวา่ ผซู้ อ้ื ผูข้ ายแจ้งราคาซือ้ ขายต่ํากวา่ ความเป็นจริง เมื่อแก้ไขราคา
ซ้อื ขายเพิม่ ข้ึนแลว้ ตอ้ งพิจารณาด้วยว่าจะตอ้ งเรยี กเก็บค่าธรรมเนียม ภาษีอากรเพิ่มเติมจากท่ีเรียกเก็บไว้
หรือไม่
๕. การเรยี กเก็บค่าธรรมเนียมกรณีท่นี ่าสนใจ
- กรณียน่ื คําขอต่างสาํ นักงานทด่ี ิน และอัตราคา่ ธรรมเนยี ม ณ วนั ยน่ื คําขอกบั วันจดทะเบยี น
ต่างกัน กลา่ วคอื ขณะย่ืนคาํ ขอจดทะเบียนขายบา้ นและท่ีดนิ อยรู่ ะหวา่ งได้รับลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน
ตามมาตรการสนบั สนนุ การซื้อขายอสังหารมิ ทรัพย์ เหลือรอ้ ยละ ๐.๐๑ ตามมติคณะรัฐมนตรีและประกาศ
กระทรวงมหาดไทย ลงวนั ที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๕๑ และ วันท่ี ๓๑ พฤษภาคม ๒๕๕๓ แต่สํานักงานที่ดินที่
จดทะเบียนไดร้ บั เรอื่ งราวการจดทะเบียนเมื่อพ้นเวลาลดหย่อนค่าธรรมเนียมแล้ว มีกรณีพิจารณาว่า
พนักงานเจา้ หนา้ ทีต่ อ้ งเรยี กเก็บคา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบยี นรายนีต้ ามอัตราที่ได้รับลดเหลือร้อยละ ๐.๐๑
ในวนั ยื่นคาํ ขอหรืออัตราปกติรอ้ ยละ ๒ ในวนั จดทะเบยี น
๑๑
ความเห็นกรมทด่ี นิ ในการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรม เก่ยี วกับอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา ๑๐๓ แห่ง
ประมวลกฎหมายท่ดี นิ กาํ หนดให้พนักงานเจ้าหน้าทีเ่ รยี กเก็บคา่ ธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายตามที่กําหนดใน
กฎกระทรวง สําหรับการจดทะเบยี นฯ ประเภทมีทุนทรัพย์ เช่น ขาย ให้ ฯลฯ ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคหน่ึง
แห่งประมวลกฎหมายที่ดนิ ประกอบกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ก) กาํ หนดใหเ้ รยี กเก็บคา่ จดทะเบียนตามราคาประเมิน
ทุนทรัพย์ตามทค่ี ณะกรรมการกาํ หนดราคาประเมินทนุ ทรัพยก์ ําหนด ร้อยละ ๒ ซึ่งการเรียกเก็บดังกล่าวจะ
คํานวณจากราคาประเมินทนุ ทรพั ย์ทใี่ ชอ้ ยู่ในวนั จดทะเบยี น ประกอบกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ให้มีการ
ยนื่ คาํ ขอต่างสํานักงานทด่ี นิ พ้ืนทีก่ ็เพื่ออาํ นวยความสะดวกให้แกผ่ ขู้ อจดทะเบียนไม่ต้องเดินทางไปจดทะเบียน
ณ สาํ นกั งานทด่ี นิ พื้นทท่ี หี่ า่ งไกล เปน็ การประหยัดระยะเวลาและค่าใชจ้ า่ ยในการเดินทาง มิไดม้ ีเจตนารมณ์ที่
จะใหเ้ กิดช่องว่างในการเรียกเกบ็ ค่าธรรมเนยี ม การเรียกเก็บคา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ประเภทมีทุนทรพั ย์ไมว่ า่ จะยื่นคาํ ขอ ณ สาํ นกั งานทีด่ ินแห่งใด ยอ่ มตอ้ งเรยี กเกบ็ โดยคาํ นวณตามราคาประเมิน
ทนุ ทรพั ย์ฯ ตามอตั ราท่กี ําหนดขณะจดทะเบียน ซ่ึงทุกครั้งที่คณะรัฐมนตรีมีมติให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียม
การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรม กระทรวงมหาดไทยจะออกประกาศการเรียกเกบ็ ค่าธรรมเนียมดังกล่าวโดย
กําหนดวนั ส้นิ สดุ ไวอ้ ย่างชดั เจนและกรมทดี่ ินจะส่งประกาศกระทรวงมหาดไทย พร้อมแจ้งเวียนทางปฏิบัติ
ในการเรยี กเก็บคา่ ธรรมเนียมใหพ้ นักงานเจา้ หน้าทท่ี ราบโดยท่ัวกัน ดังน้ัน หากมีกรณียื่นคําขอจดทะเบียน
ตา่ งสํานกั งานทีด่ ิน พนกั งานเจา้ หน้าท่ีทร่ี ับคําขอย่อมพอที่จะคาดเดาไดว้ ่าการจดทะเบยี นต้องเกดิ ขนึ้ หลังจากท่ี
การลดหยอ่ นค่าธรรมเนยี มสิน้ สดุ ลงแล้ว และเรยี กใหผ้ ูข้ อวางเงินคา่ ธรรมเนยี ม ในอัตราปกตโิ ดยอธิบายให้ผู้ขอ
เข้าใจวา่ ทีต่ ้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในอัตราปกติเป็นเพราะเหตุใด ถ้าผู้ขอต้องการได้รับลดหย่อน
ค่าธรรมเนียม ก็ควรแนะนาํ ผขู้ อไปยื่นคาํ ขอดว้ ยตนเอง ณ สาํ นักงานท่ดี ินพ้ืนท่ี หากพจิ ารณาว่ากรณีอัตราการ
เรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนียมในวันย่ืนคาํ ขอกับวันจดทะเบยี นตา่ งกัน ตอ้ งเรยี กเก็บตามอัตราในวันย่ืนคําขอแล้ว ก็คง
ไมม่ กี ารขยายเวลาการลดหยอ่ นค่าธรรมเนียมเกดิ ขึน้ เพราะสามารถยน่ื คําขอทิง้ ไว้กอ่ นแลว้ จดทะเบียนวันหลัง
ได้ หรือในทางกลับกนั หากวันยน่ื คําขอตอ้ งเสยี คา่ ธรรมเนยี มในอัตราปกติ แล้ววันจดทะเบียนมีประกาศให้
ลดหย่อนคา่ ธรรมเนียม จะเรียกเก็บอยา่ งไร เพราะผู้ขอคงต้องการให้เรียกเก็บตามอัตราขณะจดทะเบียน
ฉะนนั้ โดยหลักการ การเรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมการจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมประเภทมีทุนทรัพย์ย่อมต้อง
เรียกเก็บตามอตั ราทก่ี ฎหมายกําหนดขณะจดทะเบยี น มใิ ชข่ ณะยน่ื คาํ ขอ
- กรณจี ดทะเบียนขายพร้อมกับจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์
การจดทะเบยี นขายอสงั หารมิ ทรัพย์โดยผซู้ อ้ื ผ้ขู ายตกลงชําระเงนิ คา่ ซอ้ื ขายกนั บางส่วน ส่วนทีเ่ หลือจดทะเบียน
บุริมสทิ ธิไว้ เชน่ ผซู้ ้ือผู้ขายตกลงซอื้ ขายทดี่ นิ แปลงหนึง่ ราคา ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงชาํ ระเงินค่าซื้อขายกัน
เพียง ๖๐๐,๐๐๐ บาท ส่วนท่ีเหลอื อีก ๔๐๐,๐๐๐ บาท ขอจดทะเบยี นบุรมิ สทิ ธิไว้ โดยราคาประเมินทุนทรัพย์
เพอื่ เรียกเก็บคา่ ธรรมเนยี มตามท่ีคณะกรรมการกําหนดราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยก์ าํ หนดเป็นเงนิ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท
๑๒
ขนั้ ตอนการจดทะเบียนขาย
(๑) ค่าธรรมเนียม เรยี กเก็บร้อยละ ๒ จากราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย์ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท ตาม
กฎกระทรวงฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒ (๗)(ก)
(๒) ภาษเี งนิ ได้หัก ณ ท่ีจ่าย
- ผขู้ ายเป็นบคุ คลธรรมดา เรียกเกบ็ จากราคาประเมนิ ทุนทรัพย์ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท
- ผ้ขู ายเปน็ นติ บิ ุคคล เรยี กเกบ็ ร้อยละ ๑ จากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์
แลว้ แตร่ าคาใดสงู กวา่ ตามตัวอย่างจงึ เรียกเก็บรอ้ ยละ ๑ จากราคาประเมนิ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท
(๓) ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณอี ยูใ่ นหลกั เกณฑ์ทต่ี อ้ งเสียภาษีธรุ กจิ เฉพาะ เรียกเก็บรอ้ ยละ ๓.๓
(รวมภาษีทอ้ งถ่นิ ) จากราคาขายหรอื ราคาประเมินทนุ ทรพั ย์ แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ตามตัวอย่างจึงเรียกเก็บ
จากราคาประเมนิ ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท
(๔) อากรแสตมป์ แม้ว่าในวันจดทะเบียนขายจะมีการชําระเงินบางส่วน ส่วนท่ีเหลือ
จดทะเบยี นบรุ มิ สทิ ธไิ ว้ แต่การเรียกเก็บอากรแสตมปย์ ่อมทจ่ี ะตอ้ งเรยี กเก็บจากราคาซอ้ื ขายท้ังหมดหรือราคา
ประเมนิ แล้วแต่ราคาใดสูงกวา่ ตามตวั อย่างข้างต้นจึงเรยี กเกบ็ อากรแสตมป์จากราคาประเมิน ๑,๒๐๐,๐๐๐ บาท
แต่หากเสียภาษีธุรกจิ เฉพาะแล้วยอ่ มไดร้ ับยกเว้นอากรแสตมป์ใบรับ
ขน้ั ตอนการจดทะเบียนบุรมิ สิทธิ
(๑) คา่ ธรรมเนยี ม เรยี กเกบ็ รอ้ ยละ ๑ จากจํานวนเงินที่จดบุริมสิทธิ แต่อย่างสูงไม่เกิน
๒๐๐,๐๐๐ บาท ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคสอง แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดนิ ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒ (๗) (ฉ) ตามตวั อย่างขา้ งต้นจึงเรียกเก็บร้อยละ ๑ จากจํานวนเงิน ๔๐๐,๐๐๐ บาท
(เวน้ แต่เป็นการจดทะเบียนบุริมสิทธใิ นกรณีตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗) (ช)(ซ)
จงึ เรยี กเก็บร้อยละ ๐.๕ หรือรอ้ ยละ ๐.๐๑ แต่อย่างสูงไมเ่ กิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท แลว้ แต่กรณี)
(๒) ภาษเี งินได้หัก ณ ทจ่ี ่าย และภาษีธุรกจิ เฉพาะ เนอื่ งจากการจดทะเบียนบุริมสิทธิมิใช่
การโอนกรรมสทิ ธิห์ รือสิทธคิ รอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ย์ จึงไมม่ กี รณตี ้องเสียภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ท่จี ่าย และภาษี
ธรุ กิจเฉพาะ พนกั งานเจา้ หนา้ ทีจ่ งึ ไมต่ ้องเรยี กเกบ็ ภาษีเงนิ ไดห้ ัก ณ ที่จ่าย และภาษีธรุ กจิ เฉพาะ
(๓) อากรแสตมป์ ไมเ่ สีย เพราะในขัน้ ตอนการจดทะเบยี นขายได้เรียกเก็บไว้หมดแล้ว และ
ถึงแม้ในข้ันตอนการจดทะเบียนขายได้รบั ยกเว้นอากรแสตมป์ใบรบั เพราะเสียภาษธี ุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ทําให้
ตอ้ งกลบั มาเสียอากรใบรบั ในขัน้ ตอนนีอ้ กี แตอ่ ย่างใด
- กรณีจดทะเบยี นไถถ่ อนจากขายฝาก เนือ่ งจากได้มีการแก้ไขเพ่ิมเติมบทบัญญัตเิกยี่ วกบั
การขายฝาก ตามมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ โดยกําหนดใหท้ รัพยส์ นิ ท่ขี ายฝากตกเป็น
กรรมสิทธิ์ของผ้ไู ถต่ ้ังแต่เวลาท่ีผู้ไถ่ได้ชาํ ระสนิ ไถ่หรอื วางทรัพย์อนั เป็นสนิ ไถ่ ดงั นนั้ การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์
จากการขายฝากหรือการไถ่อสังหาริมทรพั ย์จากการขายฝากโดยการวางทรพั ย์ต่อสาํ นักงานวางทรัพย์ภายใน
เวลาที่กาํ หนดไวใ้ นสัญญาหรอื ภายในเวลาทก่ี ฎหมายกาํ หนด ต้ังแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ซึ่งเป็นวันท่ี
๑๓
กฎหมายวา่ ด้วยการขายฝากดังกลา่ วมผี ลใช้บงั คับเป็นต้นมา เมอื่ มีกรณีขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก
พนกั งานเจ้าหน้าทีย่ อ่ มตอ้ งเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามผลการพจิ ารณาของกรมท่ีดิน และเรียกเก็บภาษีอากร
ตามผลการพจิ ารณาของกรมสรรพากรดงั นี้
(๑) ค่าธรรมเนยี ม เรยี กเก็บประเภทไม่มีทนุ ทรพั ย์ แปลงละ ๕๐ บาท โดยถือปฏิบัติตาม
หนังสือกรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๗๒๘/๑๕๖๖๑ ลงวันที่ ๒๘ มิถนุ ายน ๒๕๔๔ ตอบขอ้ หารอื จังหวัดนครสวรรค์ เวียน
โดยหนงั สอื กรมทีด่ นิ ท่ี มท ๐๗๒๘/ว๑๕๖๖๒ ลงวนั ที่ ๒๘ มถิ ุนายน ๒๕๔๔
(๒) ภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ทจ่ี ่าย ตามหนังสือกรมสรรพากร ท่ี กค ๐๗๐๖/๙๔๑๓ ลงวันที่ ๑๑
พฤศจกิ ายน๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสอื กรมทีด่ ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวันที่ ๒๗ มีนาคม ๒๕๔๙ แจ้งว่า
การรบั ไถอ่ สังหารมิ ทรัพยจ์ ากการขายฝาก หรอื การไถอ่ สงั หาริมทรพั ยจ์ ากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ต่อ
สาํ นกั งานวางทรพั ย์ภายในเวลาท่กี ําหนดไว้ในสญั ญา หรือภายในเวลาท่ีกฎหมายกําหนด ตั้งแต่วันที่ ๑๐
เมษายน ๒๕๔๑ เขา้ ลักษณะเปน็ การ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ผู้รับซ้ือฝากมีหน้าที่ต้อง
เสยี ภาษีเงนิ ไดแ้ ละอากรแสตมป์ โดยคํานวณระยะเวลาการถอื ครองอสังหาริมทรัพย์ต้ังแต่วันที่ได้มีการทํา
สัญญาขายฝากถึงวนั ท่ีไถ่ถอนการขายฝาก โดยใชฐ้ านในการคาํ นวณ ดงั นี้
(ก) ผู้รบั ซ้ือฝากเปน็ บุคคลธรรมดา คํานวณจากราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย์ทใ่ี ช้อยู่ในวันที่มี
การจดทะเบยี นไถถ่ อนจากขายฝาก
(ข) ผ้รู บั ซอ้ื ฝากเป็นนติ บิ คุ คล เรียกเก็บรอ้ ยละ ๑ โดยคํานวณจากราคาทุนทรัพย์ใน
การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี)) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์
ท่ีใช้อย่ใู นวันทีม่ ีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วแตอ่ ยา่ งใดจะมากกวา่
(๓) ภาษีธุรกิจเฉพาะ การไถอ่ สงั หารมิ ทรัพยจ์ ากการขายฝากภายใน ๕ ปี นับแต่วันท่ีรับซ้ือ
ฝากยอ่ มเข้าลักษณะเป็นการขายอสงั หาริมทรพั ย์เปน็ ทางคา้ หรอื หากาํ ไร โดยหลักการจึงต้องเสียภาษีธรุ กิจเฉพาะ
แต่ไดร้ บั การยกเว้นไม่ต้องเสยี ตามมาตรา ๓ (๑๕) (ก) แหง่ พระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรัษฎากร
วา่ ดว้ ยการกําหนดกจิ การที่ไดร้ ับยกเวน้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔ ซ่ึงแก้ไขเพิ่มเติมโดย
พระราชกฤษฎกี าฯ (ฉบบั ท่ี ๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ คอื กรณีการรบั ไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่
อสงั หารมิ ทรัพยจ์ ากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ภายในเวลาทก่ี ําหนดไวใ้ นสญั ญาหรอื ภายในเวลาที่กฎหมาย
กําหนด พนกั งานเจ้าหน้าที่ไมต่ ้องเรียกเก็บภาษีธุรกจิ เฉพาะ โดยถอื ปฏิบัติตามหนังสือกรมสรรพากร ท่ี กค
๐๘๑๑/๔๙๗๐ ลงวันที่ ๑๙ มถิ นุ ายน ๒๕๔๓ เวยี นโดยหนังสือ กรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว๑๙๖๓๕ ลงวันที่
๒๘ มิถนุ ายน ๒๕๔๓
(๔) อากรแสตมป์ เรียกเก็บร้อยละ ๕๐ สตางค์ คํานวณจากราคาทุนทรัพย์ในการ
จดทะเบียนสิทธแิ ละนติ ิกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถา้ มี)) หรอื ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้
อยู่ในวนั ทีม่ ีการจดทะเบยี นไถถ่ อนจากขายฝาก แลว้ แต่อย่างใดจะมากกว่า ตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค
๐๗๐๖/๙๔๑๓ ลงวนั ที่ ๑๑ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๘ เวยี นโดยหนงั สือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวันท่ี
๒๗ มนี าคม ๒๕๔๙
๑๔
หมายเหตุ การไถ่อสงั หารมิ ทรพั ยจ์ ากการขายฝากภายใน ๕ ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝาก ซ่ึงได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตามพระราชกฤษฎกี าฯ ข้างตน้ พนักงานเจา้ หนา้ ทไ่ี มต่ อ้ งเรยี กเก็บอากรแสตมป์ใบรับ (ตามแนวทางปฏิบัติใน
หนังสอื ตอบข้อหารือของกรมสรรพากร ท่ี กค ๐๘๑๑/๑๗๘๔๐ ลงวันที่ ๒๙ ธันวาคม ๒๕๔๐ หน้า ๒ ข้อ ๑
เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๔๔๐๓ ลงวันท่ี ๑๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๑) ส่วนการไถ่
อสงั หาริมทรัพย์จากการขายฝากเมือ่ พ้น ๕ ปีนบั แตว่ นั ทรี่ บั ซื้อฝาก ซึ่งไม่มกี รณีต้องเรยี กเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ตี ้องเรียกเก็บอากรแสตมป์ใบรบั
- การจดทะเบียนประเภทถอนคืนการให้ กรณีพนักงานเจ้าหน้าท่ีได้จดทะเบียน
ประเภทให้ไวแ้ ลว้ ตอ่ มาศาลไดม้ คี ําพพิ ากษาถึงที่สดุ ให้ถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับให้ประพฤติเนรคุณ
พนกั งานเจ้าหน้าท่ียอ่ มตอ้ งจดทะเบยี นประเภท “ถอนคนื การให้ ตามคาํ พิพากษาศาลที่....ลงวันที่.....เดือน
......... พ.ศ. ...." โดยดาํ เนนิ การตามคาํ ส่ังกรมทด่ี ิน ท่ี ๑๒/๒๕๐๑ ลงวันที่ ๘ กันยายน ๒๕๐๑ เรื่อง โอนตาม
คาํ สงั่ ศาล มใิ ช่ดาํ เนินการเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี นใหต้ ามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แหง่ ประมวลกฎหมายท่ีดนิ
โดยถือว่าศาลมีคาํ พพิ ากษาหรอื คาํ สง่ั ถึงท่สี ดุ ให้เพกิ ถอน สาํ หรบั ค่าธรรมเนยี ม และภาษีอากร เรยี กเกบ็ ดังน้ี
(๑) คา่ ธรรมเนยี ม ร้อยละ ๒ หรอื ร้อยละ ๐.๕ จากราคาประเมินทนุ ทรัพย์ฯ แล้วแต่กรณีว่า
เป็นการถอนคนื การใหร้ ะหว่างผใู้ ด โดยพิจารณาขอ้ เทจ็ จริงจากคาํ พพิ ากษา เชน่ ตามคําพิพากษาเป็นการถอน
คืนการให้ระหวา่ งผู้บพุ การีกับผู้สืบสันดาน ก็เรียกเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ ๐.๕ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ตาม
กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒ (๗) (ง) หรอื หากเปน็ การถอนคืนการใหร้ ะหว่างผู้รบั บุตรบญุ ธรรม
กบั บตุ รบญุ ธรรม กเ็ รยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนียมรอ้ ยละ ๒ ตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗) (ก)
เป็นต้น
(๒) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน
อสงั หาริมทรัพย์ไปเป็นของผู้ใหโ้ ดยการถอนคนื การให้ตามคาํ สง่ั ศาล เขา้ ลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา ๓๙
แห่งประมวลรษั ฎากร ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ท่ีจา่ ย ตามมาตรา ๕๐ (๕) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร
(๓) ภาษีธุรกจิ เฉพาะ การจดทะเบียนโอนกรรมสทิ ธห์ิ รอื สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
ไปเป็นของผใู้ ห้โดยการถอนคนื การให้ตามคําสั่งศาล เข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา ๙๑/๒ (๔)
แห่งประมวลรัษฎากร ดงั น้นั หากเปน็ การโอนกรรมสทิ ธหิ์ รือสทิ ธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ผู้ให้
ภายใน๕ปี นับแต่วนั ทผ่ี ้รู บั ให้ไดม้ าซง่ึ ที่ดินน้นั ย่อมอยูใ่ นบงั คบั ตอ้ งเสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่ง
ประมวลรัษฎากร ประกอบกบั มาตรา ๔ (๖) แห่งพระราชกฤษฎกี า ออกตามความในประมวลรัษฎากร วา่ ด้วยการ
ขายอสงั หารมิ ทรพั ย์เป็นทางค้าหรือหากําไร (ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
(๔) อากรแสตมป์ เมือ่ ปจั จบุ ันการจดทะเบียนใหโ้ ดยไม่มีค่าตอบแทนต้องเสียอากรแสตมป์
ใบรบั การจดทะเบยี นประเภทถอนคืนการใหก้ ็ตอ้ งเรยี กเกบ็ อากรแสตมป์ใบรบั เชน่ เดยี วกัน โดยเรยี กเกบ็ รอ้ ยละ๐.๕
จากราคาประเมินทนุ ทรพั ย์ หรือจาํ นวนทุนทรัพยท์ ผ่ี ู้ขอแสดง แล้วแต่จํานวนเงินใดสูงกว่า กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
แล้วได้รบั ยกเวน้ อากรแสตมป์ใบรบั
หมายเหตุ ศกึ ษารายละเอียดเพ่ิมเตมิ ได้จากหนังสือกรมท่ีดนิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๓๓๒๔๑ ลงวันที่ ๕ พฤศจิกายน
๒๕๔๕ และหนงั สอื กรมสรรพากร ท่ี กค ๐๘๑๑/ก.๑๙๑ ลงวนั ท่ี ๑๒ เมษายน ๒๕๔๕
๑๕
- การตรวจหลักฐานทะเบียนทด่ี นิ และตรวจสอบหลกั ทรัพย์ ในการขอตรวจสอบหรือขอ
ถ่ายเอกสารหลักฐานเกี่ยวกับท่ีดินนน้ั แมต้ ามพระราชบัญญัติข้อมูลข่าวสารของราชการ พ.ศ.๒๕๔๐ มีหลักการและ
เหตผุ ลเพอ่ื ให้ประชาชนมโี อกาสรบั รขู้ า่ วสารเกี่ยวกับการดําเนินงานต่าง ๆ ของหน่วยงานของรัฐ แต่ใน
ขณะเดียวกนั ก็คุ้มครองสิทธสิ ว่ นบคุ คล โดยไม่ให้หนว่ ยงานของรฐั เปดิ เผยข้อมูลส่วนบุคคล และโดยท่ีในการ
ตรวจสอบจะมขี ้อเท็จจริงในการขอตรวจสอบทแ่ี ตกต่างกัน กล่าวคือ หากเป็นการขอตรวจสอบหลักฐาน
เกี่ยวกบั ท่ีดนิ ทผี่ ู้ขอตรวจสอบทราบเลขท่โี ฉนด น.ส. ๓ ก. หรอื น.ส. ๓ แน่นอนแลว้ โดยต้องการทราบว่า
ทดี่ ินดงั กล่าวปัจจุบันชื่อผ้มู ีสิทธิในท่ีดนิ คอื ใคร ไดม้ าอยา่ งไร เมอื่ ใด มภี าระผูกพันหรือไม่ มีการยึดหรือ
อายดั ตามกฎหมายใดหรอื ไม่ และมีการออกใบแทนไปแลว้ หรอื ไม่ เมือ่ ใด ผขู้ อสามารถยนื่ คําขอดาํ เนนิ การได้
โดยย่ืนคาํ ขอต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ณ สาํ นกั งานที่ดนิ ท้องทที่ ี่ท่ดี นิ ต้งั อยู่หรอื จะทําเปน็ หนงั สือส่งทางไปรษณีย์
ไปยังสํานกั งานท่ดี นิ ทอ้ งทที่ ี่ทดี่ นิ น้ันตั้งอยกู่ ไ็ ด้ ตามนยั ระเบยี บกรมทีด่ นิ ว่าดว้ ยการตรวจหลกั ฐานทะเบียนท่ีดิน
ทางไปรษณีย์ พ.ศ. ๒๕๒๕ ลงวนั ที่ ๑๗ ธันวาคม ๒๕๒๕ ซงึ่ เวยี นให้พนกั งานเจ้าหน้าท่ีทราบและถือปฏิบัติ
ตามหนงั สือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๙๗๗๐ ลงวนั ที่ ๒๒ ธนั วาคม ๒๕๒๕ เหตุทต่ี อ้ งขอตรวจหลักฐานกับ
สาํ นกั งานทีด่ ินทอ้ งทที่ ท่ี ่ีดินตงั้ อย่เู ปน็ เพราะเอกสารเกี่ยวกับทด่ี นิ ท่ขี อตรวจถกู เกบ็ รักษาไว้ ณ สํานักงานท่ีดิน
ทอ้ งที่ทีท่ ี่ดนิ นัน้ ตั้งอยู่ ประกอบกับขณะนี้กรมท่ีดินยังไม่มีระบบ online ข้อมูลในแต่ละสํานักงานท่ีดิน
แต่หากเป็นการขอตรวจสอบเพือ่ ต้องการทราบวา่ บคุ คลน้นั (ทัง้ บคุ คลธรรมดาและนิติบุคคล) มีกรรมสทิ ธห์ิ รอื
สิทธคิ รอบครองในท่ีดนิ แปลงใดบา้ ง โดยท่ไี ม่ทราบเลขทห่ี นังสอื แสดงสทิ ธใิ นท่ดี ิน ซึง่ ในทางปฏิบัติเรียกว่า
“ตรวจสอบหลกั ทรัพย”์ เนื่องจากขอ้ มลู ชื่อผถู้ ือกรรมสทิ ธ์ิหรอื สทิ ธคิ รอบครองในท่ีดินเช่นน้ีเป็นข้อมูลส่วน
บุคคล ซึง่ อยู่ในความควบคุม ดูแลของสาํ นกั งานทด่ี ิน การเปดิ เผยข้อมูลดังกล่าวต้องได้รับความยินยอมเป็น
หนังสอื จากเจ้าของข้อมูล การเปิดเผยข้อมูลดงั กลา่ วตอ่ บุคคลอนื่ โดยปราศจากการยินยอมเป็นหนังสือของเจ้าของข้อมูล
เปน็ การรุกลา้ํ สทิ ธสิ ว่ นบคุ คลโดยไม่สมควรตามมาตรา ๑๕ (๕) แห่งพระราชบัญญตั ขิ อ้ มูลข่าวสารของราชการ
พ.ศ. ๒๕๔๐ เวน้ แต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา ๒๔ (๘) และเพอื่ ให้การปฏบิ ตั ิหน้าที่ตามพระราชบัญญัติข้อมูล
ข่าวสารของราชการ พ.ศ. ๒๕๔๐ ในสว่ นทีเ่ กี่ยวข้องกับงานของกรมทดี่ ินเป็นไปในแนวทางเดยี วกนั กรมทด่ี ินได้
วางทางปฏิบัตเิ ก่ยี วกบั การเปดิ เผยและไม่เปดิ เผยข้อมลู ข่าวสารไวต้ ามหนังสือกรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๗๑๐/๑๐๑๒๕
ลงวันท่ี ๒๗ มีนาคม ๒๕๔๓ อย่างไรกด็ ี ในการขอตรวจสอบในลักษณะเช่นน้ี คณะกรรมการข้อมูลข่าวสารของ
ราชการตามพระราชบัญญตั ิขอ้ มลู ขา่ วสารของราชการ พ.ศ. ๒๕๔๐ ได้เคยพจิ ารณาและเหน็ ว่า การที่กรมที่ดิน
ไมเ่ ปดิ เผยโฉนดทีด่ ิน กรณกี ารขอตรวจสอบโฉนดที่ดนิ โดยผู้ขอไม่ทราบเลขท่ีโฉนดที่ดิน เนื่องจากเป็นข้อมูล
ส่วนบุคคล ซ่ึงการเปิดเผยจะเป็นการรุกลํ้าสิทธิส่วนบุคคลโดยไม่สมควรตามมาตรา ๑๕ (๕) แห่ง
พระราชบัญญตั ขิ ้อมูลข่าวสารของราชการ พ.ศ.๒๕๔๐ และหากผู้ขอไม่เห็นด้วยก็สามารถอุทธรณ์คําส่ังไม่
เปดิ เผยขอ้ มูลข่าวสารดงั กลา่ วเป็นการเฉพาะรายได้ถอื เป็นการใช้ดลุ ยพนิ ิจตามพระราชบญั ญัติข้อมูลข่าวสารฯ
ซึง่ กรมทด่ี นิ สามารถดาํ เนินการได้ตามท่เี หน็ สมควรทั้งน้ีตามนัยหนังสือสํานักนายกรัฐมนตรี ที่ นร (กขร)
๑๓๑๑/๕๐๙๔ ลงวนั ที่ ๗ มิถนุ ายน ๒๕๔๓
วิธีตรวจสอบข้อมลู ด้านทะเบียนทด่ี ิน ตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย
กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๓ (๒๕๔๙)ฯ และหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๗๘๗๐ ลงวันท่ี ๑๑
พฤษภาคม ๒๕๕๐ กําหนดไว้ ๒ วธิ ี คือ
๑๖
วิธีท่ี ๑ เปน็ การคดั สําเนาเอกสารตา่ ง ๆ ด้วยมอื โดยเจ้าหน้าท่ีกรมท่ีดินเปน็ ผคู้ ัด (ปัจจุบันใช้
ถ่ายเอกสาร) เรยี กเก็บค่าธรรมเนียมเป็นคา่ คําขอแปลงละ ๕ บาท คา่ คัดสําเนาเอกสารร้อยคําแรกหรือไม่ถึง
รอ้ ยคํา ๑๐ บาท คา่ รับรองเอกสารที่คัด ฉบบั ละ ๑๐ บาท ค่าตรวจหลักฐานทะเบยี นท่ดี นิ แปลงละ ๑๐ บาท
วิธีท่ี ๒ เปน็ การคัดจากสือ่ บันทกึ ขอ้ มูลทางคอมพิวเตอร์ หรอื สอ่ื อเิ ลก็ ทรอนกิ สอ์ น่ื เรียกเก็บ
คา่ ธรรมเนยี มเปน็ ค่าคําขอแปลงละ ๕ บาท คา่ ตรวจสอบข้อมลู ครง้ั ละ ๑๐๐ บาท คา่ สําเนาจากส่ือบันทึก
ขอ้ มูลทางคอมพวิ เตอรห์ รอื ส่ืออิเล็กทรอนิกสอ์ ่นื แผ่นละ ๕๐ บาท
คา่ ธรรมเนยี มการตรวจหลกั ฐานทะเบยี นที่ดนิ และตรวจสอบหลักทรพั ย์
ค่าธรรมเนยี มการตรวจหลกั ฐานทะเบียนที่ดนิ วิธีที่ ๑
- ค่าคําขอแปลงละ ๕ บาท ค่าตรวจหลักฐานทะเบียนท่ีดินแปลงละ ๑๐ บาท ตาม
กฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ฯ ข้อ ๒ (๑๐) (ก) (ง)
- ค่าถา่ ยเอกสาร หากเปน็ การจัดทาํ สําเนาโดยเครอ่ื งถา่ ยเอกสารของทางราชการ เรียกเก็บ
คา่ ธรรมเนียมการทําสาํ เนาโดยเครอ่ื งถา่ ยเอกสารคดิ ตามขนาดกระดาษ ตามประกาศคณะกรรมการข้อมูล
ขา่ วสารของราชการ เรอื่ ง การเรยี กเก็บคา่ ธรรมเนยี มการขอสาํ เนา หรือขอสําเนาที่มีคํารับรองถูกต้องของ
ข้อมูลข่าวสารของราชการ ลงวันท่ี ๗ พฤษภาคม ๒๕๔๒ และประกาศกรมท่ีดิน เรื่อง การเรียกเก็บ
คา่ ธรรมเนียมการขอสาํ เนาหรอื ขอสําเนาทม่ี ีคาํ รับรองถูกตอ้ งของขอ้ มูลข่าวสารของราชการ กรมที่ดิน ลงวันที่
๒๔ สิงหาคม ๒๕๔๓
- คา่ รับรองเอกสาร กรณีผูข้ อมีความประสงคข์ อให้เจ้าหนา้ ทรี่ บั รองความถูกต้องของเอกสาร
ด้วย ใหเ้ รยี กเกบ็ ค่ารับรองเอกสาร ฉบับละ ๑๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๑๐) (ค)
หมายเหตุ สําหรับการขอตรวจหลักฐานทะเบยี นทด่ี ินทางไปรษณีย์ ผ้ขู อตรวจตอ้ งสง่ ซองจดหมายจ่าหน้าซอง
ถงึ ตวั ผขู้ อ ระบทุ ี่อย่ใู หช้ ดั เจน พร้อมกับปดิ แสตมป์เป็นค่าส่งให้ถูกตอ้ งครบถ้วน พรอ้ มทั้งส่งเงินค่าธรรมเนียม
แปลงละ ๑๐ บาท ไปด้วย โดยส่งเป็นเช็คไปรษณีย์หรือธนาณัติ ส่ังจ่ายเจ้าพนักงานท่ีดินจังหวัดหรือ
เจ้าพนักงานท่ีดนิ จงั หวดั สาขา นายอําเภอหรือปลดั อาํ เภอผ้เู ป็นหวั หน้าประจํากิ่งอําเภอ
ค่าธรรมเนียมการตรวจหลกั ฐานทะเบียนที่ดิน วธิ ีที่ ๒
- ค่าคําขอแปลงละ ๕ บาท
- ค่าตรวจสอบข้อมลู คร้ังละ ๑๐๐ บาท
- คา่ สาํ เนาจากส่ือบนั ทกึ ขอ้ มลู ทางคอมพวิ เตอร์หรอื สื่ออิเลก็ ทรอนิกสอ์ ื่น แผน่ ละ ๕๐ บาท
คา่ ธรรมเนยี มการตรวจสอบหลกั ทรพั ย์ วธิ ีที่ ๑ ตามหนงั สือกรมทด่ี ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๗๑๖๓ ลงวันที่ ๑๖
มถิ ุนายน ๒๕๔๗ วางทางปฏิบัติไว้ ดงั นี้
- ค่าคําขอ เรียกเก็บตามจาํ นวนรายบุคคลหรอื ลกู หนท้ี ข่ี อตรวจสอบรายละ ๕ บาท อนุโลม
ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๑๐) (ก) เช่น ขอตรวจสอบหลักทรัพย์ของบุคคลหรือ
ลูกหนีต้ ามคําพิพากษารวม ๒ รายในคําขอเดียวกัน เรียกเกบ็ คา่ คาํ ขอรายละ ๕ บาท รวมเปน็ ๑๐ บาท
๑๗
- คา่ ตรวจหลักฐานทะเบยี นท่ีดิน เรียกเก็บเปน็ รายแปลงท่ีดินตามที่ตรวจสอบพบแปลงละ
๑๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒ (๑๐) (ง) หากตรวจไม่พบไมต่ อ้ งเรียกเกบ็
- ค่าถา่ ยเอกสาร และคา่ รับรองเอกสาร เรียกเก็บเหมือนการตรวจหลักฐานทะเบียนท่ีดิน
ข้างตน้
ค่าธรรมเนยี มการตรวจสอบหลักทรัพย์ วิธีที่ ๒
- ค่าคาํ ขอ เรียกเก็บตามจํานวนรายบุคคลหรอื ลกู หนี้ท่ขี อตรวจสอบรายละ ๕ บาท อนุโลม
ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒ (๑๐) (ก)
- คา่ ตรวจสอบขอ้ มูลครั้งละ ๑๐๐ บาท
- คา่ สําเนาจากสอ่ื บันทึกขอ้ มูลทางคอมพิวเตอรห์ รอื สอ่ื อเิ ล็กทรอนกิ สอ์ ่นื แผน่ ละ ๕๐ บาท
สําหรับกรณสี ว่ นราชการ องค์กรปกครองส่วนท้องถน่ิ หรอื รฐั วสิ าหกจิ ขอตรวจหลักฐาน ขอคัดหรือขอถ่าย
สาํ เนาเอกสาร กรมทด่ี ินไดว้ างทางปฏบิ ัตไิ วต้ ามหนังสือกรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๓๐๙ ลงวันที่ ๑๒
พฤษภาคม ๒๕๕๐ ดงั นี้
๑. กรณีหน่วยงานดังกลา่ ว ย่ืนคําขอตรวจหลกั ฐาน ขอคัดหรือขอถ่ายสําเนาเอกสาร ตาม
วธิ ีการท่ี ๑ โดยเจ้าหนา้ ท่สี ํานักงานที่ดินเปน็ ผใู้ หบ้ ริการ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๑๐๓ แห่ง
ประมวลกฎหมายทดี่ ิน ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ซงึ่ แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง
ฉบบั ท่ี ๕๓ (พ.ศ. ๒๕๔๙)ฯ ขอ้ ๒ (๑๐)(ก)(ข)ค)(ง)
๒. กรณหี นว่ ยงานดงั กล่าว ย่นื คําขอตรวจหลกั ฐาน ขอคดั หรอื ขอถ่ายสําเนาเอกสาร ตาม
วธิ กี ารที่ ๒ เรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๑๐๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี๔๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ซึ่งแก้ไขเพ่มิ เตมิ โดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๓ (พ.ศ. ๒๕๔๙)ฯ ขอ้ ๒(๑๐)(ก)(ญ)(ฎ)
๓. กรณีหน่วยงานดงั กล่าว มหี นังสือแจ้งขอความรว่ มมือขอตรวจหลกั ฐาน ขอคัดหรือขอ
ถ่ายสาํ เนาเอกสาร ใหพ้ นักงานเจา้ หน้าทชี่ ้ีแจงให้หนว่ ยงานทราบว่า หากเป็นการตรวจสอบและคัดสําเนา
เอกสารตา่ ง ๆ ตามวิธกี ารที่ ๑ โดยสง่ เจ้าหน้าท่ีของหน่วยงานมาคัดหรือถ่ายสําเนาเอกสารเอง เจ้าหน้าท่ี
สาํ นกั งานทีด่ ินมหี นา้ ทแี่ ต่เพียงอาํ นวยความสะดวกด้านข้อมูลใหเ้ ท่าน้นั ย่อมไม่มีกรณีต้องเสียค่าธรรมเนียม
เนื่องจากเปน็ การประสานงานระหวา่ งหนว่ ยงานมิใช่กรณีตามมาตรา ๑๐๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
แตห่ ากเป็นการตรวจสอบและคดั สําเนาเอกสารตา่ ง ๆ ตามวิธีที่ ๒ จะด้วยเหตุผลว่าไม่สามารถตรวจสอบและ
คดั สําเนาเอกสารตามวธิ ีที่ ๑ได้ ตอ้ งใชว้ ธิ ีที่ ๒ เชน่ การขอข้อมูลแปลงท่ีดนิ ทางระบบ LIS หรือหน่วยงานนั้น
เลือกที่จะดําเนนิ การตามวธิ กี ารที่ ๒ โดยท่กี ารตรวจสอบขอ้ มูลและ/หรอื สําเนาข้อมูลตามวิธีท่ี ๒ เจ้าหน้าที่
สํานกั งานทดี่ ินตอ้ งเปน็ ผดู้ าํ เนินการให้ หน่วยงานและ/หรอื บุคคลภายนอกไม่สามารถเข้าถึงข้อมูลเองได้
เน่ืองจากมีระบบรกั ษาความปลอดภัยที่จะเขา้ ถึงฐานข้อมลู ในการตรวจสอบและสําเนาข้อมูลจึงต้องเสีย
คา่ ธรรมเนยี มตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ซงึ่ แก้ไขเพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๓
(พ.ศ.๒๕๔๙)ฯ ข้อ ๒ (๑๐)(ก)(ญ)(ฎ)
๑๘
๔. กรณีทมี่ ีกฎหมายกําหนดใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทีต่ อ้ งดาํ เนินการ เชน่ ตามมาตรา ๑๕ แห่ง
พระราชบัญญตั ปิ ้องกนั และปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. ๒๕๔๒ ที่กําหนดให้สํานักงานที่ดินมีหน้าท่ีต้อง
รายงานตอ่ สํานกั งานปอ้ งกนั และปราบปรามการฟอกเงนิ ถือว่าเป็นหนา้ ท่ที ่พี นกั งานเจา้ หนา้ ท่ีตอ้ งปฏิบัติตาม
กฎหมายจึงไม่อาจเรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนยี มในการคดั หรอื ถ่ายสาํ เนาเอกสาร หรอื ค่ารบั รองเอกสารเพ่ือส่งสําเนา
เอกสารให้แก่หนว่ ยงานตามที่กฎหมายกาํ หนดได้ แม้ว่าการคดั หรือสาํ เนาเอกสารน้ันจะเป็นการคัดจากส่ือ
บนั ทึกข้อมูลทางคอมพวิ เตอรห์ รือสอ่ื อิเล็กทรอนกิ สอ์ ื่นกต็ าม
การลดหย่อนคา่ ธรรมเนียมและการยกเว้นภาษีอากรตามมาตรการต่าง ๆ
มาตรการทใ่ี ชบ้ งั คบั ถงึ วนั ที่ ๓๑ ธนั วาคม ๒๕๕๔
๑. ควบรวมกจิ การตามแผนพัฒนาระบบสถาบนั การเงิน ระยะที่ ๒ ใช้บงั คับตั้งแต่วันที่ ๑๕
ตลุ าคม ๒๕๕๓ ถงึ วนั ที่ ๓๑ ธนั วาคม ๒๕๕๔ ตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/
๓๓๙๑๓ ลงวนั ที่ ๒๗ ตลุ าคม ๒๕๕๓ วางทางปฏบิ ัตใิ นการลดหย่อนคา่ ธรรมเนียมและยกเวน้ ภาษีอากรการ
โอนอสังหาริมทรัพย์และหอ้ งชุดแต่ละประเภทไว้ ดังน้ี
๑.๑ โอนตามข้อตกลง (ควบเขา้ กัน) และโอนตามข้อตกลง (โอนกิจการทงั้ หมด)
- คา่ ธรรมเนียม รอ้ ยละ ๐.๐๑ จากราคาประเมนิ ทุนทรพั ย์
- ยกเวน้ ภาษีเงนิ ได้นติ ิบคุ คลหกั ณ ทจ่ี ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ตาม
มาตรา ๕ แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรษั ฎากร วา่ ดว้ ยการยกเวน้ รษั ฎากร (ฉบบั ที่ ๕๐๒)
พ.ศ. ๒๕๕๓
๑.๒ โอนตามข้อตกลง (โอนกิจการบางส่วน)
- คา่ ธรรมเนียม ร้อยละ ๐.๐๑ จากราคาประเมนิ ทุนทรัพย์
- ภาษีเงินได้นิตบิ คุ คลหัก ณ ท่จี ่าย รอ้ ยละ ๑ จากราคาที่แจง้ โอนหรือราคาประเมิน
แล้วแตร่ าคาสงู กวา่
- ยกเวน้ ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ และอากรแสตมป์ ตามมาตรา ๖ แห่งพระราชกฤษฎีกาออก
ตามความในประมวลรษั ฎากร ว่าด้วยการยกเวน้ รัษฎากร (ฉบับท่ี ๕๐๒) พ.ศ. ๒๕๕๓
๑.๓ โอนสทิ ธิการรับจาํ นอง (ควบเขา้ กนั ) โอนสิทธิการรับจํานอง (โอนกิจการท้ังหมด)
และโอนสิทธิการรบั จํานอง (โอนกิจการบางสว่ น) เรยี กเก็บค่าธรรมเนียมรอ้ ยละ ๐.๐๑ ของวงเงินจํานองท่ี
โอน และไมม่ กี รณีต้องเรยี กเก็บภาษอี ากร
๒. ปรับปรงุ โครงสรา้ งหน้ี ใชบ้ ังคบั ต้งั แต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๔ ถึงวันที่ ๓๑ ธันวาคม
๒๕๕๔ และกรมทด่ี ินได้กําหนดแนวทางปฏิบตั ใิ นการลดหย่อนคา่ ธรรมเนยี มตามประกาศกระทรวงมหาดไทย
ลงวนั ท่ี ๓๐ มีนาคม ๒๕๕๔ และยกเวน้ ภาษีอากรตามพระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรัษฎากร
วา่ ดว้ ยการยกเวน้ รษั ฎากร (ฉบับท่ี ๕๑๗) พ.ศ. ๒๕๕๔ ตลอดจนการคืนเงนิ คา่ ธรรมเนยี มไวต้ ามหนงั สอื กรมทด่ี นิ
ด่วนท่ีสดุ ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๔๔๘๒ ลงวันท่ี ๒๗ พฤษภาคม ๒๕๕๔ สรุปดังนี้
๑๙
๒.๑ การจดทะเบียนทอี่ ยใู่ นขา่ ยไดร้ บั ลดหย่อนค่าธรรมเนยี มและยกเว้นภาษีอากรการโอน และ
ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจาํ นอง ได้แก่
(๑) ลกู หน้ีของสถาบนั การเงินโอนอสังหารมิ ทรัพยห์ รือห้องชดุ เพ่ือชําระหนีใ้ ห้แกเ่ จา้ หนี้
สถาบันการเงิน หรอื ลกู หน้ีของเจ้าหน้ีอืน่ โอนอสงั หารมิ ทรัพยห์ รือหอ้ งชุด เพ่ือชําระหนใ้ี ห้แก่เจ้าหน้ีอ่ืน หรือ
ผจู้ าํ นองโอนอสงั หาริมทรพั ย์หรือหอ้ งชุดใหแ้ กเ่ จา้ หน้ีสถาบันการเงนิ หรือเจ้าหนี้อ่ืนซ่ึงเป็นผู้รับจํานองเพื่อ
ชําระหน้ีจาํ นอง
(๒) สถาบันการเงนิ หรือเจ้าหน้ีอืน่ โอนอสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื หอ้ งชดุ ท่รี ับโอนมาตาม (๑)
ใหแ้ ก่ลกู หน้ี (หรอื ผจู้ าํ นองหรอื ผคู้ ้าํ ประกนั )
(๓) ลูกหนีข้ องสถาบันการเงนิ โอนอสังหารมิ ทรพั ย์หรอื หอ้ งชุดทีจ่ ดทะเบยี นจาํ นองเป็น
ประกันหนีไ้ ว้กบั สถาบันการเงนิ ใหแ้ ก่ผู้อ่นื ซึ่งมิใช่เจ้าหนท้ี ี่เปน็ สถาบันการเงิน เพื่อนําเงินที่ได้จากการโอน
อสังหารมิ ทรัพย์หรือหอ้ งชดุ นั้นไปชําระหนแ้ี กเ่ จา้ หนีท้ ี่เปน็ สถาบนั การเงนิ
การจดทะเบยี นโอนตาม (๑) และ (๒) ไดร้ บั ลดหย่อนค่าธรรมเนียมและยกเว้น
ภาษอี ากรทง้ั จํานวน สว่ นการจดทะเบียนโอนตาม (๓) ได้รบั ลดหยอ่ นค่าธรรมเนยี มสาํ หรบั จํานวนเงินท่ีนําไป
ชาํ ระหนใี้ ห้แก่เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบนั การเงิน และเรยี กเกบ็ ในอัตราปกตสิ าํ หรบั ราคาประเมินทุนทรพั ย์ส่วนที่เกิน
จํานวนเงนิ ที่นาํ ไปชาํ ระหน้ีดังกล่าว ในสว่ นของการยกเว้นภาษีอากร ยกเว้นให้เฉพาะส่วนที่ไม่เกินกว่า
หน้ที ค่ี า้ งชําระอยู่กับสถาบนั การเงิน หรอื มภี าระผกู พันตามสัญญาประกันหน้กี บั สถาบันการเงิน ตามความท่ี
ปรากฏในแบบหนงั สอื รบั รองการโอนอสังหารมิ ทรพั ย์ของลกู หนฯี้ ทา้ ยประกาศอธบิ ดกี รมสรรพากร
(๔) การจดทะเบยี นจาํ นองอสงั หาริมทรัพยห์ รือห้องชดุ ระหวา่ งลกู หนข้ี องสถาบนั การเงิน
กับเจา้ หนท้ี เี่ ป็นสถาบันการเงนิ หรือระหวา่ งลูกหน้ขี องเจ้าหน้อี ืน่ กบั เจา้ หนี้อ่ืนตามนยั ข้อ ๒ (๓) ของประกาศ
กระทรวงมหาดไทยทสี่ ง่ มาตามหนังสอื ที่อ้างถงึ หมายความรวมถงึ การจดทะเบียนขึน้ เงนิ จากจํานองดว้ ย และ
ได้รับลดหย่อนคา่ ธรรมเนยี มจากจาํ นวนเงินจาํ นองทั้งจาํ นวน
๒.๒ การจดทะเบยี นโอนและจํานองอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดท่ีจะได้รับลดหย่อน
คา่ ธรรมเนียมและยกเวน้ ภาษอี ากรกรณปี รบั ปรุงโครงสร้างหน้ี นอกจากเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอจดทะเบียน
ตอ้ งนาํ มาแสดงตามปกตแิ ลว้ ผขู้ อจดทะเบียนต้องส่งมอบหนังสือรับรองหน้ีที่ต้องดําเนินการปรับปรุง
โครงสร้างหน้ีตามหลกั เกณฑ์การปรบั ปรงุ โครงสรา้ งหนขี้ องสถาบันการเงินทีธ่ นาคารแหง่ ประเทศไทยประกาศ
กําหนดตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบบั ที่ ๕๑๗) พ.ศ. ๒๕๕๔ ซ่ึงต้องมีข้อความอย่างน้อยตามแบบท่ีแนบ
ท้ายประกาศอธิบดีกรมสรรพากร และถา้ เป็นการโอนตาม (๓) นอกจากหนังสอื รับรองหน้ีฯ ทต่ี อ้ งส่งมอบใหแ้ ลว้
ผ้ขู อจดทะเบยี นยงั ตอ้ งสง่ มอบหนงั สือรบั รองการโอนอสงั หาริมทรัพย์ของลูกหนีใ้ หแ้ กผ่ อู้ ืน่ ซง่ึ มิใช่เจ้าหนี้ท่ีเป็น
สถาบนั การเงนิ เพือ่ นาํ เงินทไี่ ด้จากการโอนอสงั หารมิ ทรพั ย์ไปชําระหน้แี ก่เจ้าหน้ีทเี่ ปน็ สถาบันการเงิน เพ่ือ
ขอรับสิทธิประโยชน์ทางภาษอี ากรตามพระราชกฤษฎกี าฯ (ฉบับท่ี ๕๑๗) พ.ศ. ๒๕๕๔ ซึ่งต้องมีข้อความ
อยา่ งนอ้ ยตามแบบท่ีแนบท้ายประกาศอธิบดีกรมสรรพากรให้แก่เจา้ พนกั งานที่ดินขณะจดทะเบยี นดว้ ย
๒๐
๒.๓ เพอ่ื ใหท้ ราบว่าการจดทะเบียนโอนและจาํ นองข้างตน้ ไดร้ ับลดหย่อนค่าธรรมเนียมและ
ยกเวน้ ภาษีอากรเพราะเหตใุ ด ในการจดทะเบียนพนกั งานเจ้าหนา้ ที่จึงต้องระบุข้อความลงในคําขอจดทะเบียนฯ
หนงั สอื สัญญา บนั ทกึ ขอ้ ตกลง ตลอดจนใบเสร็จรับเงนิ ดว้ ยขอ้ ความวา่ “ยกเว้นภาษอี ากรตามพระราชกฤษฎกี าฯ
(ฉบบั ท่ี ๕๑๗) พ.ศ. ๒๕๕๔ และลดหย่อนคา่ ธรรมเนยี มตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันท่ี ๓๐
มนี าคม ๒๕๕๔” ส่วนในการจดทะเบยี นจํานองให้ระบุในเอกสารดังกล่าวว่า “ลดหย่อนค่าธรรมเนียมตาม
ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวนั ท่ี ๓๐ มีนาคม ๒๕๕๔”
๒.๔ กรณีผู้ขอจดทะเบยี นขอคืนค่าธรรมเนยี มและภาษีอากรท่ีเสียไป เนื่องจากขณะจดทะเบียนยัง
ไม่มีการบงั คับใช้พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบบั ท่ี ๕๑๗) พ.ศ. ๒๕๕๔ หรือบังคบั ใช้พระราชกฤษฎกี าฯ ดังกล่าว
แลว้ แต่ผูข้ อจดทะเบียนมิไดแ้ จ้งตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ที่ว่า เป็นการขอจดทะเบียนอันเนอื่ งมาจากการปรับปรุง
โครงสร้างหน้ี หรือผู้ขอมไิ ดส้ ง่ มอบหนังสือรบั รองหนี้ฯ และหนงั สอื รับรองการโอนอสังหาริมทรพั ยข์ องลูกหนี้ฯ
ซง่ึ ออกตามความในพระราชกฤษฎกี าฯ (ฉบับที่ ๕๑๗) พ.ศ. ๒๕๕๔ ให้แก่พนักงานเจ้าหน้าท่ีขณะ
จดทะเบยี นเปน็ เหตุให้ผู้ขอจดทะเบยี นเสียค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในอตั ราปกติ หากข้อเท็จจริงภายหลัง
ปรากฏวา่ การจดทะเบยี นโอนและจํานองน้ัน เป็นการปรับปรุงโครงสร้างหน้ีตามหลักเกณฑ์การปรับปรุง
โครงสร้างหนี้ของธนาคารแหง่ ประเทศไทย และเปน็ การจดทะเบียนท่อี ยใู่ นหลักเกณฑ์ตามข้อ (๑) (๒) (๓)
หรือ (๔) ประกอบกบั ผูข้ อจดทะเบียนมีหลกั ฐานหนงั สือรบั รองหนี้ฯ หนงั สือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์
ของลกู หน้ีฯ มาแสดงเพ่อื ขอคืนคา่ ธรรมเนียมในสว่ นที่พนักงานเจา้ หน้าที่เรียกเก็บไว้เกินกว่าร้อยละ ๐.๐๑
หากพนกั งานเจ้าหน้าท่พี ิจารณาแล้วเหน็ ว่า กรณที จ่ี ดทะเบยี นไปอยใู่ นหลักเกณฑ์ไดร้ บั ลดหย่อนค่าธรรมเนียม
และยกเว้นภาษีอากร กช็ อบทจี่ ะดําเนนิ การเพอ่ื ใหม้ ีการคืนค่าธรรมเนยี มในส่วนทพี่ นกั งานเจา้ หน้าท่ีเรียกเก็บ
ไวเ้ กนิ ได้ โดยการถอนคืนค่าธรรมเนียมทไ่ี ด้มีการนําส่งเป็นรายได้ให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้ว
ในทางปฏบิ ัตติ อ้ งสง่ เร่อื งขอคนื ค่าธรรมเนยี มนนั้ ให้องคก์ รปกครองสว่ นทอ้ งถิ่นเจ้าของเงินรายได้เพ่ือถอนคืน
คา่ ธรรมเนียมใหแ้ กผ่ ูข้ อจดทะเบยี น โดยดาํ เนนิ การตามกฎหมายและระเบยี บขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
ในส่วนท่ีเกีย่ วขอ้ ง และเพอื่ ใหท้ ราบว่าเหตใุ ดจึงมีการคนื คา่ ธรรมเนียมก่อนดําเนินการคืนค่าธรรมเนียมให้
พนักงานเจ้าหนา้ ที่เพ่ิมเติมชอื่ ประเภทการจดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดนิ ทง้ั ฉบับสาํ นักงานที่ดินและ
ฉบับเจ้าของท่ีดิน ตลอดจนเอกสารท่ีเกยี่ วข้องใหเ้ ป็นไป ตามข้อ (๑) (๒) (๓) และ (๔) นอกจากนี้ในคําขอจดทะเบียนฯ
หนงั สือสญั ญา บนั ทึกขอ้ ตกลง ตลอดจนใบเสร็จรับเงิน ใหร้ ะบุข้อความการยกเว้นภาษีอากรและลดหย่อน
ค่าธรรมเนียมตามความในข้อ ๒.๓ แล้วแตก่ รณีดว้ ย สาํ หรบั การขอคนื ภาษีอากรท่เี สียไป ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
แนะนาํ ผขู้ อจดทะเบียนนาํ เอกสารหลักฐานไปย่ืนขอคนื ภาษีอากรท่กี รมสรรพากรหรอื สรรพากรพื้นท่ีท่ีผู้ขอคืน
มีภมู ิลาํ เนาอยู่ หรือตดิ ตอ่ สอบถามไปทศ่ี ูนย์ขอ้ มูลกรมสรรพากร โทรศพั ท์หมายเลข ๑๑๖๑
มาตรการที่ใช้บงั คับถงึ วนั ท่ี ๓๑ ธนั วาคม ๒๕๕๕
๑. มาตรการสนับสนุนเขตพฒั นาพิเศษเฉพาะกจิ ใช้บังคับตั้งแตว่ ันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๓
ถึงวนั ท่ี ๓๑ ธันวาคม ๒๕๕๕ สําหรับการโอนขาย แลกเปล่ยี น ให้ โอนมรดกใหแ้ ก่ทายาท (ไม่รวมถึงการ
จดทะเบยี นโอนชาํ ระหนแี้ ละโอนชําระหนี้จํานอง และสาํ หรบั การจํานองรวมถงึ การโอนสิทธกิ ารรบั จํานอง ซึ่ง
๒๑
อสังหารมิ ทรพั ยแ์ ละหอ้ งชดุ ที่ตงั้ อยู่ในทอ้ งท่ีจังหวัดนราธวิ าส จงั หวัดปัตตานี จังหวัดยะลา จังหวัดสงขลา
เฉพาะในทอ้ งทอ่ี าํ เภอจะนะ อาํ เภอนาทวี อําเภอเทพา และอําเภอสะบ้าย้อย และจังหวัดสตูล (ศึกษา
แนวทางปฏิบตั ไิ ด้จากหนังสอื กรมที่ดนิ ดว่ นที่สดุ ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๓๔๗ ลงวันท่ี ๖ มกราคม ๒๕๕๓
และดว่ นท่สี ุด ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๔๓๓๔ ลงวันที่ ๘ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๕๓)
๑.๑ การโอนขาย แลกเปลยี่ น ให้ โอนมรดกใหแ้ ก่ทายาท เรยี กเก็บดงั น้ี
- ค่าธรรมเนยี ม รอ้ ยละ ๐.๐๑ จากราคาประเมิน
- ภาษเี งนิ ได้นิตบิ ุคคลหกั ณ ทีจ่ า่ ย เรียกเก็บปกติ
- ภาษเี งินไดบ้ ุคคลธรรมดาหัก ณ ท่จี า่ ย คํานวณดว้ ยวิธีการคาํ นวณภาษีหัก ณ ท่ีจ่าย
ตามปกติตามมาตรา ๕๐ (๕) แห่งประมวลรษั ฎากร แลว้ นํามาเปรียบเทยี บกับอตั ราร้อยละศูนย์จุดหนึ่งจาก
ราคาประเมินทนุ ทรพั ย์ จํานวนเงนิ ใดตํา่ กว่าเรยี กเกบ็ ตามจาํ นวนต่าํ กว่านน้ั
- ภาษีธรุ กิจเฉพาะ เรียกเก็บร้อยละ ๐.๑๑ (รวมภาษที อ้ งถ่นิ ) โดยคํานวณจากราคา
ทนุ ทรพั ยท์ ผ่ี ขู้ อแสดงหรือราคาประเมินทุนทรพั ยเ์ พือ่ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า กรณอี สังหารมิ ทรพั ยต์ ดิ จาํ นองให้คํานวณยอดรายรบั จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวม
กับภาระจาํ นองทตี่ ิดกบั ทรัพย์นัน้ ด้วย ตามข้อ ๖ ของหนังสือกรมสรรพากร ด่วนทสี่ ุด ท่ี กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑
ลงวันท่ี ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เรอ่ื ง การจัดเก็บภาษีธรุ กิจเฉพาะตามประมวลรัษฎากรซึ่งกรมท่ีดินเรียกเก็บ
เพื่อกรมสรรพากร เวียนโดยหนงั สอื กรมทด่ี ิน ดว่ นทีส่ ุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว๐๐๙๐๕ ลงวันท่ี ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒
- อากรแสตมป์ ร้อยละ ๐.๕ ของราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดงหรือราคาประเมิน
แล้วแตร่ าคาใดสูงกว่า
๑.๒ การจํานองและการโอนสทิ ธกิ ารรบั จาํ นอง ร้อยละ ๐.๐๑ จากวงเงนิ จํานองหรอื วงเงิน
จาํ นองท่ีโอนใหแ้ กก่ นั แต่อย่างสงู ไม่เกนิ ๒๐๐,๐๐๐ บาท หรอื อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท สําหรับ
การใหส้ นิ เชอื่ เพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รฐั มนตรกี ําหนด แตถ่ า้ เปน็ การโอนสิทธิการรับจํานองห้อง
ชุดตามกฎหมายวา่ ด้วยอาคารชุดเรียกเก็บร้อยละ ๐.๐๑ ของจาํ นวนเงินจํานองท่โี อนกันโดยไม่มีเพดานการ
เรยี กเก็บ ตามหนงั สอื กรมทดี่ นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๖๓๘ ลงวนั ท่ี ๓๐ มกราคม ๒๕๕๐
๒. การโอนอสงั หาริมทรพั ยใ์ นการปฏริ ปู ท่ดี ินเพื่อเกษ ตรกรรม ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๒๖
มกราคม ๒๕๕๓ ถงึ วันท่ี ๓๑ธนั วาคม ๒๕๕๕ สาํ หรับกรณเี จ้าของทีด่ ินขายอสังหารมิ ทรพั ย์ (ไม่รวมห้องชุด)
ให้แก่ ส.ป.ก.เพอ่ื นาํ ไปใชใ้ นการปฏิรปู ทด่ี ินเพ่ือเกษตรกรรม และกรณี ส.ป.ก. ขายอสังหาริมทรัพย์ (ไม่รวมห้องชุด)
ใหแ้ ก่เกษตรกรผเู้ ช่าซ้ือท่ีดนิ (ศึกษาแนวทางปฏิบัติได้จากหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๕๒๗๕ ลงวันท่ี
๑๕ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๕๓)
- ค่าธรรมเนียม
(๑) ส่วนทเี่ จ้าของท่ีดิน (ผูข้ าย) หรือเกษตรกรผ้เู ชา่ ซอ้ื (ผซู้ ื้อ) มีหน้าท่ตี ้องชําระตาม
กฎหมาย (ครึ่งหนึง่ ) รอ้ ยละ ๐.๐๑
๒๒
(๒) ส่วนที่ ส.ป.ก. มหี นา้ ทีต่ อ้ งชาํ ระตามกฎหมายไดร้ ับการยกเว้นไม่ต้องเรียกเก็บ
ตามมาตรา ๓๘ แห่ง พ.ร.บ. การปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘
- ภาษอี ากร
(๑) กรณีเจา้ ของทดี่ นิ ขายอสังหาริมทรัพยใ์ ห้แก่ ส.ป.ก. เรยี กเกบ็ ภาษีอากรตามปกติ
(๒) กรณี ส.ป.ก. ขายอสังหารมิ ทรพั ยใ์ หแ้ กเ่ กษตรกรผู้เช่าซ้อื ไม่ตอ้ งเรียกเกบ็ ภาษีอากร
มาตรการท่ไี ม่มีกําหนดเวลาสน้ิ สุดใช้บงั คับ
๑. การยกให้อสงั หาริมทรัพย์ (ไม่รวมถงึ ห้องชดุ ) แก่มูลนิธิหรือสมาคม ซึ่งเป็นองค์การกุศล
สาธารณะ ตามประกาศกระทรวงการคลงั เฉพาะในสว่ นทม่ี ลู นธิ ิหรือสมาคมฯ ได้มาเม่ือรวมกบั ท่ีดินทีม่ อี ยกู่ อ่ นแลว้
ไม่เกิน ๒๕ ไร่ เรยี กเก็บร้อยละ ๐.๐๑ สว่ นท่ีเกนิ ๒๕ ไร่ เรียกเก็บในอัตราปกติ ภาษอี ากร เรียกเกบ็ ปกติ
๒. การโอนอสังหารมิ ทรพั ยแ์ ละหอ้ งชุดอันเนื่องมาจากดําเนินการตามคําขอประนอมหนี้หรือ
แผนฟ้นื ฟกู จิ การของลูกหนท้ี ศ่ี าลไดม้ ีคําส่งั เหน็ ชอบตามกฎหมายว่าดว้ ยล้มละลาย คา่ ธรรมเนยี มเรยี กเกบ็ ปกติ
ยกเว้นภาษเี งินได้ ภาษธี รุ กิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ตามพระราชกฤษฎกี าฯ ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร
(ฉบับที่ ๓๔๐) พ.ศ. ๒๕๔๑ ใชบ้ ังคับตัง้ แตว่ ันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๑ เป็นต้นไป โดยไม่มีกําหนดเวลาส้ินสุด
ของการบังคบั ใช้
๓. การจาํ นองอสังหารมิ ทรัพยต์ ามประมวลกฎหมายท่ดี ิน (ไมร่ วมถงึ ห้องชุด) สําหรับการให้
สนิ เช่อื เพ่อื ฟ้นื ฟคู วามเสียหายจากอุทกภัย อคั คภี ัย วาตภยั หรือมหนั ตภัยอื่น ทัง้ นี้ ตามหลักเกณฑ์ท่ีรัฐมนตรี
กําหนด เรยี กเก็บร้อยละ ๐.๐๑ ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ฯ ข้อ ๒ (๗) (ญ) และระเบียบ
กระทรวงมหาดไทย วา่ ดว้ ยหลักเกณฑ์เกย่ี วกบั การจดทะเบียนจาํ นอง สําหรบั การใหส้ ินเชอื่ เพื่อฟน้ื ฟคู วามเสยี หาย
จากอทุ กภยั อคั คภี ยั วาตภยั หรือมหนั ตภัยอนื่ พ.ศ. ๒๕๔๒ ภาษอี ากรไม่มีกรณตี ้องเรียกเกบ็
------------------------------------------------
๒๓
คําบรรยาย
เรอื่ ง การเรยี กเกบ็ ภาษีอากรตามประมวลรัษฎากรในการจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรม
เก่ยี วกบั อสังหาริมทรัพยต์ ามประมวลกฎหมายท่ดี ิน
โครงการการประชมุ เพือ่ แลกเปลี่ยนเรียนรู้
วันท่ี ๒๔ พฤษภาคม ๒๕๕๔
---------------------------------------------------
โดย นางยุพา แตงเสง็
ตําแหนง่ นกั วิชาการท่ีดนิ ชํานาญการ
สาํ นักมาตรฐานการทะเบียนทด่ี นิ
ความนาํ
ตามประมวลรษั ฎากรกําหนดใหผ้ ู้มีหนา้ ทเ่ี สยี ภาษีอากรจากการโอนอสงั หาริมทรัพย์ต้องย่ืนแบบและชําระ
ภาษีอากรต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะท่ีจดทะเบียน และพนักงานเจ้าหน้าที่
ผ้รู บั จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมมีหนา้ ที่เรยี กเก็บภาษเี งนิ ได้หกั ณ ทีจ่ า่ ย ภาษีธรุ กิจเฉพาะ และอากรแสตมป์
พร้อมทั้งนําส่งเงินภาษีอากรเป็นรายได้แผ่นดินตามระเบียบที่รัฐมนตรีกําหนด นอกจากนี้ยังห้ามพนักงาน
เจ้าหน้าท่ีลงนามรับรู้ ยอมให้ทําหรือบันทึกไว้จนกว่าจะได้รับเงินภาษีท่ีนําส่งไว้ครบถ้วนถูกต้องแล้ว โดยได้มี
ประกาศกระทรวงการคลัง ว่าดว้ ยการแต่งตั้งเจ้าพนักงาน (ฉบับท่ี ๑๐) เร่ือง แต่งต้ังเจ้าพนักงานประเมินตาม
ประมวลรัษฎากร ประกาศ ณ วันท่ี ๒๗ กุมาพันธ์ พ.ศ. ๒๕๒๕ แต่งตั้งให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นเจ้าพนักงานประเมินตามมาตรา ๑๖ แห่งประมวล
รัษฎากร เฉพาะในกรณีที่เกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และประกาศ
กระทรวงการคลัง ว่าด้วยการแต่งตั้งเจ้าพนักงาน (ฉบับท่ี ๑๑) เรื่อง แต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่อากรแสตมป์
ตามประมวลรัษฎากร ประกาศ ณ วันที่ ๑๑ มิถุนายน พ.ศ. ๒๕๒๕ แต่งตั้งให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่อากร
แสตมป์ ตามมาตรา ๑๐๓ แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
อสงั หาริมทรัพย์
ประเดน็ สาํ คัญในการบรรยาย ประกอบด้วยหวั ขอ้ ดังนี้
๑. กฎหมายและระเบยี บเกีย่ วกับการเรยี กเก็บภาษีอากร
๒. หลักเกณฑแ์ ละวิธกี ารในการเรียกเกบ็ ภาษีอากร
๓. แนวทางปฏบิ ตั ิกรณีเรยี กเกบ็ ภาษอี ากรไว้ไม่ถกู ตอ้ ง
๑. กฎหมายและระเบยี บเกีย่ วกบั การเรียกเกบ็ ภาษีอากร
บทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากรในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการเรียกเก็บภาษีอากรในหน้าท่ีของ
พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีตามประมวลกฎหมายที่ดนิ มีดงั นี้
ภาษีเงนิ ได้บุคคลธรรมดา
- ประมวลรษั ฎากร มาตรา ๑๖, ๓๙, ๔๐ (๘), ๔๑ ทวิ, ๔๘, ๔๙ ทวิ, ๕๐, ๕๒, ๖๓
๒๔
- ประกาศกระทรวงการคลัง ว่าด้วยการแต่งต้ังเจ้าพนักงาน (ฉบับที่ ๑๐) เรื่อง แต่งตั้ง
พนักงานประเมินตามประมวลรัษฎากร ลงวันที่ ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๓๕๒๕ กําหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นเจ้าพนักงานประเมินตามมาตรา ๑๖ แห่งประมวล
รัษฎากร เฉพาะในกรณีที่เก่ียวกับการจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเร่ิมใช้บังคับตั้งแต่วันที่
๒๗ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๒๕ เปน็ ต้นไป
- ระเบียบกระทรวงการคลัง ว่าด้วยการรับชําระและนําส่งภาษีอากรจากการขาย
อสงั หารมิ ทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๒ ลงวนั ท่ี ๒๓ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๔๒
- คําส่ังกรมสรรพากรท่ี ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวันท่ี ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๔๓ เร่ือง การเสีย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน
อสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ (เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๓๑๒๒๒ ลงวันที่ ๓๐ พฤศจิกายน
๒๕๔๓ เร่อื ง ภาษเี งนิ ได้หัก ณ ทจี่ า่ ย จากการเวนคืนอสงั หารมิ ทรัพย์)
ภาษีเงินได้นิตบิ คุ คล
- ประมวลรัษฎากร มาตรา ๖๙ ทวิ ๖๙ ตรี, ๗๐
ภาษธี ุรกิจเฉพาะ
- ประมวลรัษฎากร มาตรา ๙๑, ๙๑/๑ (๗๗/๑), ๙๑/๒, ๙๑/๖, ๙๑/๗, ๙๑/๘ (วรรคสาม), ๙๑/๑๐
- พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรษั ฎากร วา่ ด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทาง
คา้ หรอื หากําไร (ฉบบั ที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ (เวยี นตามหนงั สอื กรมทีด่ ิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวันท่ี
๑๑ มกราคม ๒๕๔๒
อากรแสตมป์
- ประมวลรัษฎากร มาตรา ๑๐๓, ๑๑๙, ๑๒๑, ๑๒๓ ตรี
- ประกาศกระทรวงการคลัง ว่าด้วยการแต่งต้ังเจ้าพนักงาน (ฉบับที่ ๑๑) เร่ือง แต่งต้ัง
พนักงานเจ้าหน้าท่ีอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร ประกาศ ณ วันท่ี ๑๑ มิถุนายน ๒๕๒๕ กําหนดให้
พนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็น
พนักงานเจ้าหน้าที่อากรแสตมป์ตามมาตรา ๑๐๓ แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรมเกยี่ วกับอสังหาริมทรพั ย์
๒. หลกั เกณฑ์และวิธีการในการเรยี กเก็บภาษีอากร
ภาษเี งนิ ได้บุคคลธรรมดา
ในการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใน
ฐานะเจ้าพนักงานประเมินตามประมวลรัษฎากร ตามประกาศกระทรวงการคลัง ว่าด้วยการแต่งต้ังเจ้าพนักงาน
(ฉบับท่ี ๑๐) เร่ือง แต่งต้ังเจ้าพนักงานประเมินตามประมวลรัษฎากร ประกาศ ณ วันที่ ๒๗ กุมาพันธ์
พ.ศ. ๒๕๒๕ มีหน้าทตี่ ้องเรยี กเกบ็ ภาษีเงินไดห้ ัก ณ ทจ่ี ่าย ตามประมวลรัษฎากร
๒๕
ประมวลรัษฎากรเฉพาะมาตราทเ่ี กยี่ วขอ้ งกบั การเรยี กเก็บภาษีเงินได้หกั ณ ทจี่ ่าย ในหนา้ ที่ของเจ้าพนักงานท่ีดิน
มาตรา ๑๖ “เจ้าพนักงานประเมนิ ” หมายความวา่ บุคคลหรอื คณะบคุ คลซงึ่ รฐั มนตรแี ต่งต้งั
มาตรา ๓๙ ในหมวดน้ี เว้นแต่ขอ้ ความจะแสดงใหเ้ หน็ เป็นอย่างอน่ื
……….ฯลฯ……….
“ขาย” หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลยี่ น ให้ โอนกรรมสทิ ธิ์ หรอื สิทธิครอบครองใน
อสังหารมิ ทรัพย์ไม่วา่ ดว้ ยวธิ ีใด และไม่วา่ จะมีคา่ ตอบแทนหรือไม่ แตไ่ ม่รวมถึง
(๑) ขาย แลกเปลี่ยน ให้ หรือโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่
สว่ นราชการหรือรัฐวิสาหกิจ ที่มิใช่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามหลักเกณฑ์ เง่ือนไข และราคาหรือมูลค่า
ตามที่กําหนดโดยพระราชกฤษฎกี า
(๒) การโอนโดยทางมรดก ใหแ้ ก่ทายาท ซึ่งกรรมสทิ ธ์หิ รือสทิ ธคิ รอบครองในอสงั หาริมทรพั ย์
มาตรา ๔๐ เงนิ ได้พึงประเมินนน้ั คือเงินได้ประเภทตอ่ ไปน้รี วมตลอดถึงเงินคา่ ภาษีอากรท่ผี ้จู ่ายเงินหรอื
ผอู้ น่ื ออกแทนใหส้ ําหรับเงนิ ได้ประเภทตา่ ง ๆ ดังกล่าวไมว่ ่าในทอดใด
……….ฯลฯ……….
(๘) เงนิ ได้จากการธรุ กจิ การพาณิชย์ การเกษตร การอุตสาหกรรม การขนส่ง หรอื การอนื่ นอกจาก
ที่ระบุไว้ใน (๑) ถงึ (๗) แลว้
มาตรา ๔๑ ทวิ ในกรณีการโอนกรรมสทิ ธ์หิ รือสทิ ธคิ รอบครองในอสังหารมิ ทรพั ย์ โดยไม่มคี า่ ตอบแทน
ให้ถือวา่ ผู้โอนเป็นผมู้ เี งนิ ได้ และต้องเสียภาษีตามบทบัญญัตใิ นส่วนนี้
……….ฯลฯ……….
มาตรา ๔๘ เงินได้พึงประเมินตอ้ งเสียภาษีเงนิ ไดด้ งั ต่อไปน้ี
(๑) เงนิ ได้พงึ ประเมินเมื่อได้หักตามมาตรา ๔๒ ทวิ ถงึ มาตรา ๔๗ หรอื มาตรา ๕๗ เบญจ
แลว้ เหลอื เท่าใดเปน็ เงนิ ไดส้ ุทธิ ต้องเสยี ภาษีในอัตราท่ีกําหนดในบัญชีอตั ราภาษีเงินได้ทา้ ยหมวดน้ี
(๒) สําหรบั ผู้มีเงินได้พึงประเมนิ ต้งั แต่ ๖๐,๐๐๐ บาทข้ึนไป การคาํ นวณภาษตี าม (๑) ใหเ้ สยี
ไม่นอ้ ยกวา่ รอ้ ยละ ๐.๕ ของยอดเงินไดพ้ งึ ประเมนิ
(๓) ……………………………………………………….
(๔) ผู้มเี งินไดจ้ ะเลอื กเสียภาษีโดยไมต่ ้องนําไปรวมคาํ นวณภาษตี าม (๑) และ (๒) ก็ได้
เฉพาะเงินไดต้ ามมาตรา ๔๐ (๘) ทไ่ี ด้รับจากการขายอสงั หารมิ ทรัพย์อนั เป็นมรดกหรอื อสังหาริมทรัพยท์ ี่ได้มา
โดยมไิ ด้มงุ่ ในทางการคา้ หรือหากาํ ไร ดงั ต่อไปน้ี
(ก) เงนิ ได้จากการขายอสงั หารมิ ทรพั ย์อันเปน็ มรดกหรอื อสงั หารมิ ทรพั ย์ทไ่ี ด้จากการให้
โดยเสน่หา ให้หกั คา่ ใช้จ่ายรอ้ ยละ ๕๐ ของเงินได้ เหลอื เท่าใดถือเปน็ เงินไดส้ ุทธิ แลว้ หารดว้ ยจาํ นวนปีทถี่ อื ครอง
ไดผ้ ลลัพธ์เป็นเงนิ เทา่ ใด ใหค้ าํ นวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ไดเ้ ทา่ ใดใหค้ ูณด้วยจาํ นวนปที ถี่ ือครองผลลัพธ์ท่ีได้
เป็นเงินภาษีที่ต้องเสยี
๒๖
(ข) เงนิ ไดจ้ ากการขายอสงั หารมิ ทรพั ย์ท่ีได้มาโดยทางอ่ืนนอกจาก (ก) ให้หกั คา่ ใช้จา่ ยได้
ตามท่ีกําหนดโดยพระราชกฤษฎกี า เหลอื เทา่ ใดถือเป็นเงนิ ได้สทุ ธแิ ล้วหารดว้ ยจาํ นวนปีท่ีถอื ครอง ได้ผลลพั ธ์เป็น
เท่าใดใหค้ ํานวณภาษตี ามอัตราภาษีเงนิ ได้ ได้เท่าใดให้คณู ดว้ ยจาํ นวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ท่ีไดเ้ ป็นเงินภาษที ต่ี ้องเสีย
ในกรณีทเี่ สียภาษีโดยไม่นําไปรวมคํานวณภาษตี าม (๑) และ (๒) เมื่อคํานวณภาษีแลว้ ต้องเสยี
ไม่เกินร้อยละ ๒๐ ของราคาขาย
……….ฯลฯ……….
คําว่า “จํานวนปีทถี่ อื ครอง” ใน (ก) หรอื (ข) หมายถงึ จํานวนปีนับตัง้ แตป่ ีท่ไี ดก้ รรมสทิ ธิ์
หรอื สิทธคิ รอบครองในอสงั หารมิ ทรัพย์ ถึงปที ี่โอนกรรมสทิ ธหิ์ รือสทิ ธิครอบครองในอสงั หาริมทรพั ยน์ ้นั ถ้าเกนิ
สบิ ปีให้นบั เพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหน่งึ ปี
……….ฯลฯ……….
มาตรา ๔๙ ทวิ ในกรณีท่ีเป็นการโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมีหรือ
ไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาท่ีซ้ือขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์น้ันจะเป็นอย่างไรก็ตาม
ให้เจ้าพนักงานประเมินกําหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์น้ันโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันท่ีมีการโอนน้ัน
มาตรา ๕๐ ให้บุคคล หา้ งหุ้นสว่ น บริษัท สมาคม หรือคณะบคุ คล ผูจ้ า่ ยเงินไดพ้ ึงประเมินตามมาตรา ๔๐
หักภาษเี งนิ ไดไ้ ว้ทุกคราวที่จา่ ยเงนิ ได้พึงประเมนิ ตามวธิ ีดงั ต่อไปน้ี
……….ฯลฯ……….
(๕) ในกรณเี งินได้พึงประเมนิ ตามมาตรา ๔๐ (๘) เฉพาะที่จา่ ยใหแ้ กผ่ ูร้ บั ซึ่งขาย
อสังหารมิ ทรัพย์ ให้คาํ นวณหักดังต่อไปนี้
(ก) สาํ หรับอสงั หารมิ ทรัพย์อันเปน็ มรดกหรืออสงั หาริมทรัพย์ทีไ่ ด้รับจากการให้โดย
เสนห่ า ใหค้ าํ นวณภาษตี ามเกณฑ์ในมาตรา ๔๘ (๔) (ก) เป็นเงนิ ภาษีท้ังสนิ้ เทา่ ใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น
(ข) สาํ หรับอสังหาริมทรัพยท์ ่ไี ดม้ าโดยทางอ่ืนนอกจาก (ก) ใหห้ กั ค่าใช้จา่ ยเป็น
การเหมาตามท่ีกําหนดโดยพระราชกฤษฎกี า แลว้ คํานวณภาษตี ามเกณฑ์ในมาตรา ๔๘ (๔) (ข) เปน็ เงนิ ภาษี
ทง้ั ส้ินเทา่ ใด ใหห้ ักเปน็ เงนิ ภาษีไวเ้ ทา่ น้ัน
(๖) ในกรณีการโอนกรรมสิทธห์ิ รือสิทธิครอบครองในอสงั หาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้
ผโู้ อนหักภาษีตามเกณฑใ์ น (๕) โดยถอื วา่ ผ้โู อนเปน็ ผู้จ่ายเงินได้
มาตรา ๕๒ บุคคล ห้างหนุ้ สว่ น บริษทั สมาคม หรือคณะบคุ คลซ่งึ มหี นา้ ทีห่ กั ภาษีตามมาตรา ๕๐ (๑)
(๒) (๓) และ (๔) ต้องนําเงินภาษีท่ตี นมีหน้าท่ีต้องหักไปสง่ ณ ทว่ี า่ การอําเภอภายในเจด็ วันนับแต่วันทจ่ี ่ายเงินไม่ว่า
ตนจะไดห้ ักภาษไี วแ้ ล้วหรอื ไม่
ภาษีท่คี ํานวณหักไว้ตามมาตรา ๕๐ (๕) และ (๖) ให้ผู้มีหน้าทีห่ ักภาษีนําส่งต่อพนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีผ้รู บั
จดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมในขณะที่มีการจดทะเบยี น และหา้ มพนักงานเจา้ หน้าท่ลี งนามรับรู้ ยอมให้ทําหรอื
บนั ทึกไว้จนกว่าจะได้รับเงนิ ภาษีท่นี ําส่งไว้ครบถ้วนถูกต้องแลว้ และในกรณที ี่ไม่มกี ารจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรม
ให้นาํ สง่ ตามวรรคหนงึ่
๒๗
ภาษีหกั ณ ที่จ่าย ตามวรรคสองใหส้ ง่ เป็นรายได้แผ่นดินตามระเบยี บทรี่ ฐั มนตรีกาํ หนด
มาตรา ๖๓ บคุ คลใดถกู หกั ภาษไี ว้ ณ ทจ่ี า่ ย และนาํ ส่งแลว้ เปน็ จํานวนเกินกวา่ ทคี่ วรต้องเสียภาษตี าม
ส่วนนี้ บุคคลน้ันมสี ิทธิได้รับเงินจํานวนท่เี กินนน้ั คนื แต่ตอ้ งยื่นคาํ ร้องต่อเจา้ พนักงานประเมินภายใน ๓ ปี นับแต่
วันสดุ ท้ายแห่งปซี งึ่ ถูกหกั ภาษีเกนิ ไป
คําส่ังกรมสรรพากร ที่ ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวันท่ี ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๔๓ เรื่อง การเสียภาษีเงิน
ได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
(เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๓๑๒๒๒ ลงวันที่ ๑๐ พฤศจิกายน ๒๕๔๓ เร่ือง ภาษีเงินได้
หัก ณ ท่ีจา่ ย จากการเวนคืนอสังหาริมทรพั ย์)
“ขอ้ ๒ คําว่า “ขาย” ในการจดั เกบ็ ภาษเี งินได้ หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลย่ี น ให้
โอนกรรมสิทธิห์ รือสิทธิครอบครองในอสงั หาริมทรัพย์ไม่ว่าดว้ ยวิธีใด และไมว่ ่าจะมีคา่ ตอบแทนหรือไม่ ตามมาตรา ๓๙
แห่งประมวลรัษฎากร แต่ไม่รวมถงึ
(๑) การขาย แลกเปล่ียน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรอื สทิ ธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยใ์ ห้แก่
ส่วนราชการหรอื รัฐวิสาหกจิ ทม่ี ิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิตบิ คุ คลในกรณดี ังต่อไปนี้
(ก) การให้ การโอนกรรมสทิ ธ์ิหรือสิทธคิ รอบครองในอสังหาริมทรัพยโ์ ดยไม่มีคา่ ตอบแทน
(ข) การแลกเปล่ยี นกรรมสิทธิ์หรอื สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรพั ย์กับสว่ นราชการ
หรือรัฐวสิ าหกิจทม่ี ใิ ชบ่ รษิ ทั หรือหา้ งหนุ้ ส่วนนติ บิ คุ คลเฉพาะในกรณที สี่ ่วนราชการหรือรัฐวสิ าหกจิ นนั้ มไิ ด้มีการ
จ่ายค่าตอบแทนเปน็ อย่างอืน่ นอกจากอสังหาริมทรัพย์ท่ีแลกเปลย่ี นน้นั
(๒) การโอนโดยทางมรดกให้แกท่ ายาท ซ่งึ กรรมสทิ ธหิ์ รอื สิทธคิ รอบครองในอสงั หาริมทรัพย์
ขอ้ ๓ ผมู้ หี นา้ ทเ่ี สยี ภาษเี งนิ ไดบ้ ุคคลธรรมดา หมายถึง บคุ คลธรรมดา ผู้ถงึ แก่ความตาย กองมรดกทย่ี งั
ไมไ่ ด้แบง่ หา้ งหุ้นสว่ นสามญั หรือคณะบคุ คลทม่ี ิใช่นติ ิบุคคล
ข้อ ๔ การขายอสงั หาริมทรพั ย์ กรณีท่ีมีการถือกรรมสิทธิ์รวม ผมู้ หี น้าที่เสียภาษเี งนิ ได้บุคคลธรรมดาตาม
ขอ้ ๓ มีหน้าที่ต้องเสียภาษี ดงั น้ี
(๑) กรณกี ารถอื กรรมสทิ ธิ์รวมเกิดขนึ้ เน่ืองจากการไดร้ บั มรดก การให้โดยเสนห่ า
การครอบครองปรปกั ษ์ หรอื จากการท่เี จ้าของอสงั หาริมทรพั ย์ใหบ้ คุ คลอ่นื เข้าถือกรรมสทิ ธิร์ วมในภายหลงั ให้
บคุ คลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธ์ริ วมเสียภาษีเงินไดใ้ นฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยกเงนิ ได้ตามสว่ นของแตล่ ะคนทม่ี ี
สว่ นอย่ใู นอสังหาริมทรพั ย์ทถ่ี ือกรรมสทิ ธิ์รวม
(๒) กรณกี ารถือกรรมสทิ ธร์ิ วมเกิดขึ้นเนือ่ งจากการทาํ นิติกรรมซือ้ ขาย ขายฝาก หรอื แลกเปล่ยี น
โดยเขา้ ถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมพรอ้ มกนั ใหเ้ สยี ภาษเี งนิ ได้ในฐานะห้างหุน้ สว่ นสามญั หรอื คณะบุคคลที่มิใช่นิตบิ คุ คล
แต่หากไม่ได้มีการเข้าถือกรรมสิทธ์ิรวมพร้อมกัน ให้บุคคลแต่ละคนท่ีถือกรรมสิทธ์ิรวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะ
บคุ คลธรรมดา โดยแยกเงนิ ได้ตามส่วนของแต่ละคนท่ีมสี ่วนอย่ใู นอสังหาริมทรพั ย์ทถ่ี อื กรรมสิทธ์ิรวม
๒๘
ข้อ ๕ การคาํ นวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหารมิ ทรัพย์ ใหค้ ํานวณจากราคาขาย
อสงั หาริมทรัพยท์ ี่เจา้ พนกั งานประเมนิ กําหนดข้ึนในกรณโี อนกรรมสิทธ์ิหรือสทิ ธคิ รอบครองในอสังหารมิ ทรัพยโ์ ดย
มีหรือไม่มคี ่าตอบแทน ไมว่ า่ ราคาทซี่ ื้อขายกันตามปกตใิ นท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นน้ั จะเป็นอยา่ งไรก็ตาม
โดยถือตามราคาประเมินทุนทรพั ย์เพ่ือเรยี กเก็บคา่ ธรรมเนยี มจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายทีด่ นิ
ซึ่งเปน็ ราคาท่ีใชอ้ ยู่ในวนั ท่ีมีการโอนนนั้ ตามมาตรา ๔๙ ทวิ แหง่ ประมวลรษั ฎากร
ขอ้ ๖ วธิ ีปฏบิ ัติในการเสยี ภาษีเงนิ ได้บคุ คลธรรมดาผจู้ ่ายเงินไดใ้ หแ้ กผ่ รู้ บั ซงึ่ ขายอสังหาริมทรพั ย์ มหี นา้ ท่ีหักภาษี ณ
ทจี่ ่ายและนาํ ส่งเงนิ ภาษตี ่อพนักงานเจ้าหนา้ ทีผ่ ู้รบั จดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมในขณะทมี่ ีการจดทะเบียนดงั นี้
(๑) สําหรบั อสงั หาริมทรัพยอ์ ันเปน็ มรดกหรอื อสงั หาริมทรัพยท์ ่ไี ดร้ บั จากการใหโ้ ดยเสน่หา
ให้หักคา่ ใชจ้ า่ ยร้อยละ ๕๐ ของเงนิ ได้ เหลอื เท่าใดถอื เปน็ เงินได้สุทธแิ ลว้ หารด้วยจาํ นวนปีท่ถี ือครอง ไดผ้ ลลพั ธ์
เป็นเงนิ เท่าใด ใหค้ ํานวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ไดเ้ ท่าใดให้คณู ด้วยจาํ นวนปีที่ถอื ครอง ผลลัพธ์ท่ไี ดเ้ ปน็ เงิน
ภาษีท่ตี ้องเสีย
(๒) สําหรับอสังหารมิ ทรัพยท์ ี่ได้มาโดยทางอืน่ นอกจาก (๑) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา
ตามทีก่ ําหนดโดยพระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรษั ฎากรวา่ ดว้ ยการกําหนดคา่ ใชจ้ ่ายท่ยี อมให้หกั
จากเงนิ ได้พงึ ประเมินจากการขายอสงั หาริมทรัพย์ เหลอื เท่าใดถือเปน็ เงนิ ไดส้ ุทธิแลว้ หารดว้ ยจํานวนปที ถ่ี ือครอง
ได้ผลลพั ธเ์ ปน็ เงนิ เท่าใด ใหค้ าํ นวณภาษตี ามอตั ราภาษีเงินได้ ไดเ้ ท่าใดใหค้ ูณด้วยจํานวนปีที่ถอื ครอง ผลลพั ธ์
ท่ีไดเ้ ป็นเงินภาษีที่ต้องเสยี
คาํ วา่ “จาํ นวนปที ถ่ี ือครอง” ตามวรรคหน่งึ (๑) และ (๒) หมายถึง จาํ นวนปีนับตั้งแต่ปีท่ไี ด้
กรรมสิทธิ์หรอื สทิ ธคิ รอบครองในอสังหารมิ ทรัพย์ ถงึ ปที ่ีโอนกรรมสิทธิ์หรอื สทิ ธคิ รอบครองในอสงั หาริมทรัพย์
น้นั ถา้ เกินสบิ ปใี หน้ บั เพยี งสบิ ปีและเศษของปใี หน้ ับเปน็ หน่ึงปี
กรณีการโอนกรรมสทิ ธหิ์ รือสทิ ธคิ รอบครองในอสงั หาริมทรัพยโ์ ดยไม่มคี ่าตอบแทน ถอื ว่าผ้โู อน
เปน็ ผจู้ า่ ยเงนิ ได้ ผู้โอนมีหนา้ ทีห่ กั ภาษี ณ ที่จา่ ย และนําสง่ เงินภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธแิ ละ
นิตกิ รรมในขณะทมี่ ีการจดทะเบยี น โดยถือปฏบิ ัตติ ามหลักเกณฑ์และวิธีการตามวรรคหน่ึง
ภาษีหัก ณ ท่จี ่าย ตาม (๑) และ (๒) เฉพาะกรณีเงินได้จากการขายอสังหารมิ ทรัพยท์ ไี่ ด้มาโดย
มิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากําไรที่ต้องชําระในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สํานักงานที่ดิน
เมอื่ คํานวณภาษีแลว้ ต้องไม่เกนิ รอ้ ยละ ๒๐ ของราคาขาย
ข้อ ๗ ผู้มเี งินไดจ้ ากการขายอสงั หารมิ ทรัพย์ตามขอ้ 6 จะเลือกเสยี ภาษีโดยไมน่ ําไปรวมคาํ นวณภาษกี บั
เงนิ ได้อืน่ ตามมาตรา ๔๘ (๑) และ (๒) แห่งประมวลรษั ฎากร ไดด้ ังนี้
(๑) เงนิ ไดจ้ ากการขายอสังหาริมทรัพยอ์ ันเป็นมรดก อสงั หารมิ ทรัพย์ทไ่ี ด้รับจากการให้โดยเสน่หา
หรืออสังหาริมทรัพย์ทีไ่ ด้มาโดยมไิ ดม้ ุ่งในทางการค้าหรือหากําไร ซ่งึ ได้ถูกหักภาษี ณ ท่ีจ่าย นาํ สง่ ไวแ้ ล้ว
(๒) เงินไดจ้ ากการขายอสังหาริมทรพั ย์ทีไ่ ด้มาโดยมิไดม้ ุง่ ในทางการค้าหรอื หากาํ ไร แต่ได้ย่ืน
รายการแสดงเงนิ ไดจ้ ากการขายอสังหารมิ ทรัพย์ดังกลา่ ว และคํานวณภาษีโดยหกั ค่าใชจ้ ่ายตามความจาํ เปน็ และ
สมควร โดยจํานวนภาษีที่คาํ นวณไดต้ อ้ งไม่เกนิ ร้อยละ ๒๐ ของราคาขาย และเมื่อนาํ ภาษีหัก ณ ทีจ่ ่าย ตาม
ขอ้ ๖ มาหักออกแล้ว มภี าษีที่ชาํ ระไวเ้ กิน ผูม้ เี งนิ ได้มีสทิ ธขิ อคนื ภาษี
๒๙
เงนิ ได้จากการขายอสงั หาริมทรัพยต์ ามวรรคหนง่ึ หมายความรวมถงึ เงินไดจ้ ากการขายอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ไี่ มเ่ ขา้
ลักษณะเป็นการขายอสงั หารมิ ทรัพย์ ตามพระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรษั ฎากร ว่าด้วยการขายอสงั หารมิ ทรัพย์ท่ีเปน็ ทาง
ค้าหรอื หากําไร (ฉบบั ท่ี ๓๔๒)พ.ศ.๒๕๔๑ ซงึ่ ไดถ้ ูกหกั ภาษี ณที่จา่ ยและนาํ ส่งตามขอ้ 6ไวแ้ ล้ว
ขอ้ ๘ ผ้มู ีเงนิ ไดจ้ ากการขายอสงั หารมิ ทรัพยต์ ามมาตรา ๔ (๖) แหง่ พระราชกฤษฎกี าออกตามความ
ในประมวลรัษฎากร วา่ ดว้ ยการขายอสังหาริมทรพั ย์ที่เป็นทางคา้ หรือหากําไร (ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ ทไี่ ด้
กระทําภายในหา้ ปีนับแตว่ ันท่ีได้มาซึ่งอสงั หาริมทรัพย์นั้น ซึง่ ได้ถูกหกั ภาษี ณ ทจี่ ่าย นําส่ง ตามข้อ ๖ และไดเ้ สีย
ภาษีธรุ กจิ เฉพาะไว้แลว้ เมือ่ ถึงกําหนดยืน่ รายการเพ่ือเสยี ภาษีเงนิ ได้ ให้ไดร้ ับยกเว้นไมต่ ้องนาํ เงนิ ได้จากการขาย
อสงั หาริมทรัพยด์ งั กลา่ วมารวมคาํ นวณเพ่อื เสยี ภาษีเงนิ ได้ เฉพาะกรณผี ู้มเี งินไดด้ ังกลา่ ว ไมข่ อรับเงินภาษีทถ่ี ูกหัก
ไวน้ ัน้ คนื หรือไม่ขอเครดติ เงนิ ภาษีท่ถี ูกหักไวน้ ้นั ไม่วา่ ท้ังหมดหรือบางส่วน
ขอ้ ๙ ผมู้ ีเงนิ ไดจ้ ากการขายอสังหารมิ ทรัพย์ท่ีไดม้ าโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากําไร ซง่ึ ไดถ้ ูกหกั ภาษี ณ
ที่จ่าย และนาํ ส่งไวต้ ามข้อ ๖ ต้องนําเงินไดจ้ ากการขายอสงั หารมิ ทรพั ย์มารวมคาํ นวณภาษีกับเงินไดอ้ นื่ ตาม
มาตรา ๔๘ (๑) และ (๒) แหง่ ประมวลรษั ฎากร โดยตอ้ งคาํ นวณหกั ค่าใช้จ่ายตามความจําเป็นและสมควร
ข้อ ๑๐ การโอนกรรมสิทธหิ์ รอื สทิ ธคิ รอบครองในอสงั หาริมทรัพย์ ดงั ตอ่ ไปน้ี ไม่อยใู่ นบังคบั ตอ้ งเสียภาษี
เงนิ ไดบ้ ุคคลธรรมดา
(๑) การโอนโดยทางมรดกซ่ึงกรรมสิทธิห์ รือสิทธคิ รอบครองในอสงั หาริมทรัพยใ์ หแ้ ก่ทายาท
ไมว่ า่ จะเป็นทายาทโดยธรรมหรอื ทายาทโดยพนิ ัยกรรม
(๒) การโอนกรรมสิทธิห์ รอื สิทธิครอบครองในอสังหารมิ ทรัพย์ใหแ้ กบ่ ตุ รโดยชอบด้วยกฎหมาย
ของตนเองโดยไม่มีคา่ ตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดงั กลา่ วไม่รวมถงึ บุตรบุญธรรม
(๓) การโอนกรรมสทิ ธ์หิ รอื สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์อนั เปน็ มรดกหรือที่ไดร้ ับจากการ
ให้โดยเสนห่ าทต่ี ัง้ อยู่นอกเขตกรงุ เทพมหานคร เทศบาล สขุ าภบิ าล หรือเมืองพัทยา หรอื การปกครองท้องถิ่นอื่น
ทีม่ ีกฎหมายจัดต้ังขึ้นโดยเฉพาะ ท้งั นี้ เฉพาะการโอนในสว่ นท่ไี มเ่ กิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตลอดปีภาษีนั้น
(๔) การโอนกรรมสิทธใิ์ นทรัพยส์ นิ ให้แก่สว่ นราชการหรือรฐั วิสาหกจิ ทีม่ ใิ ช่บรษิ ัทหรือ
หา้ งหุ้นส่วนนติ บิ คุ คล เฉพาะกรณีท่ีผโู้ อนไดร้ บั คา่ ตอบแทนเปน็ สทิ ธใิ นการใชท้ รัพย์สินทโ่ี อนนั้นเพื่อกิจการผลติ
สนิ ค้าของตนเอง
(๕) การเวนคนื อสังหารมิ ทรัพยต์ ามกฎหมายว่าด้วยการเวนคนื อสังหาริมทรัพย์ ท้ังน้ี เฉพาะ
ทด่ี นิ ทีต่ ้องเวนคืนและอสงั หารมิ ทรัพย์อื่นบนท่ีดินที่ต้องเวนคนื
(๖) กรณสี ิทธิครอบครองในอสงั หาริมทรัพยต์ ้องตกไปเปน็ ของบุคคลอนื่ ตามมาตรา ๑๓๖๗
แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการถูกแยง่ การครอบครองและมิได้ฟ้องคดเี พือ่ เอาคืนซึ่งการ
ครอบครองนน้ั ภายในหนึ่งปนี ับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา ๑๓๗๕ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และ
พาณชิ ย์ หรือโดยการสละเจตนาครอบครองหรือไมย่ ึดถืออสงั หาริมทรพั ย์นัน้ ต่อไป ซึ่งเปน็ เหตใุ ห้การครอบครอง
ส้ินสดุ ลงตามมาตรา ๑๓๗๗ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจา้ ของสิทธิครอบครองเดิมไม่อยูใ่ นข่าย
ตอ้ งเสียภาษีเงินได้อสงั หารมิ ทรัพยท์ ี่บุคคลอื่นไดส้ ิทธคิ รอบครองไปตามวรรคหนึ่ง เป็นเงนิ ได้พึงประเมินตามมาตรา
๓๙ แหง่ ประมวลรษั ฎากร ผ้ไู ด้สิทธคิ รอบครองจะต้องนํามาคาํ นวณภาษีเงินไดต้ ามปกติ
๓๐
(๗) กรณกี รรมสทิ ธ์ิในอสงั หาริมทรัพย์ต้องตกไปเปน็ กรรมสทิ ธ์ิของบุคคลอนื่ โดยการครอบครองปรปักษ์
ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของกรรมสิทธเิ์ ดิมไม่อยู่ในขา่ ยต้องเสียภาษีเงนิ ได้
อสังหารมิ ทรัพย์ที่ได้เปน็ กรรมสทิ ธโ์ิ ดยการครอบครองปรปักษ์ตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมนิ ตามมาตรา ๓๙
แหง่ ประมวลรัษฎากรของผไู้ ด้กรรมสทิ ธิ์ ซ่งึ จะต้องนํามาคาํ นวณภาษีเงนิ ได้ตามปกติ
(๘) การแบง่ สินสมรสท่ีเปน็ อสงั หารมิ ทรัพย์ซ่ึงมรี าคาของแตล่ ะฝ่ายเทา่ กนั ไมถ่ อื เปน็ การ
“ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ไมต่ อ้ งเสียภาษีเงนิ ได้
(๙) การแก้ไขหรือการเพมิ่ เตมิ ชอ่ื คสู่ มรสในเอกสารสิทธเิ กย่ี วกบั อสังหาริมทรัพย์ซง่ึ เป็น
สินสมรส ไมถ่ ือเปน็ การ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แหง่ ประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสยี ภาษีเงนิ ได้
(๑๐) กรณคี รอบครองอสงั หาริมทรพั ย์ที่อย่ใู กล้เคยี งกัน เนือ้ ทเ่ี ทา่ กัน แตถ่ อื โฉนดทด่ี นิ ไวผ้ ดิ
สบั เปลีย่ นกัน เมอ่ื ได้ขอให้เจ้าพนกั งานทด่ี นิ แกไ้ ขชอื่ ในโฉนดใหเ้ ปน็ การถูกต้องแล้วโดยมิไดม้ เี จตนาแลกเปลย่ี น
ทด่ี นิ กัน ไม่ถอื เปน็ การ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แหง่ ประมวลรษั ฎากร ไมต่ อ้ งเสยี ภาษีเงนิ ได้
(๑๑) กรณีปรากฏหลกั ฐานชัดแจง้ ว่าเปน็ ตวั แทนถือกรรมสิทธิห์ รือสิทธิครอบครองใน
อสงั หารมิ ทรัพย์แทนตวั การ เม่อื ตัวแทนจดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธ์หิ รือสทิ ธคิ รอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืน
ให้แกต่ วั การโดยไมไ่ ด้รับเงนิ หรอื ประโยชน์อ่ืนใดเป็นการตอบแทน การโอนดงั กล่าว ไม่ถอื เป็นการ “ขาย”
ตามมาตรา ๓๙ แหง่ ประมวลรษั ฎากร ไมต่ ้องเสียภาษีเงินได้
ขอ้ ๑๑ การโอนกรรมสิทธ์หิ รือสิทธิครอบครองในอสงั หาริมทรัพย์ ในกรณดี ังต่อไปน้ี พนักงานเจ้าหน้าที่
ไมต่ ้องกาํ หนดจํานวนเงินเพ่ิมขน้ึ ในการจดั เกบ็ อากรแสตมป์ ตามมาตรา ๑๒๓ ตรี แหง่ ประมวลรัษฎากร
(๑) กรณกี ารโอนกรรมสิทธ์ิหรอื สทิ ธิครอบครองในอสังหารมิ ทรัพยโ์ ดยการขายให้แก่
สว่ นราชการ องค์การของรัฐบาลตามความในมาตรา ๒ แห่งประมวลรัษฎากร เทศบาล สขุ าภบิ าล องคก์ าร-
บริหารราชการสว่ นทอ้ งถ่นิ หรือรฐั วสิ าหกิจ ให้ถอื วา่ จํานวนเงนิ ท่ีผจู้ ่ายเงินดังกลา่ วจา่ ยนนั้ เปน็ จํานวนเงินทไี่ ด้รบั
จากการขายอสงั หาริมทรัพย์นนั้ ตามปกติแลว้
(๒) กรณีการขายทอดตลาดอสงั หาริมทรัพย์ ซ่งึ ส่วนราชการหรอื หนว่ ยงานตามท่กี ล่าวใน (๑)
เป็นผทู้ อดตลาด ใหถ้ อื วา่ จาํ นวนเงนิ ค่าขายทอดตลาดน้ันเป็นจํานวนเงินทไี่ ด้รบั จากการขายอสงั หาริมทรัพย์น้นั
ตามปกติแล้ว
(๓) กรณที ่ีมกี ารเวนคนื อสังหาริมทรัพยต์ ามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคนื อสงั หาริมทรัพย์ให้ถอื วา่
จํานวนเงินคา่ ทดแทนจากการเวนคนื ดงั กลา่ วเป็นจาํ นวนเงินทีไ่ ด้รบั จากการขายอสังหาริมทรัพย์นนั้ ตามปกตแิ ล้ว
ขอ้ ๑๒ ระเบยี บ ข้อบังคับ คาํ สั่ง หนงั สือตอบข้อหารือ หรือทางปฏบิ ตั ใิ ดท่ีขดั หรือแยง้ กบั คาํ สัง่ น้ีให้
เป็นอนั ยกเลิก
ภาษีเงนิ ไดน้ ติ ิบุคคล
กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเป็นผู้ขายหรือผู้โอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองใน
อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลรัษฎากรกําหนดให้ผู้จ่ายเงินได้หักภาษีเงินได้ไว้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ ๑ ของ
ราคาขาย (ทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ในการเรียกเก็บ
คา่ ธรรมเนยี มตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ แล้วแต่จํานวนเงนิ ใดจะสูงกว่ากนั แลว้ นําส่งพนกั งานเจา้ หนา้ ทผี่ ู้รับ
๓๑
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะท่ีมีการจดทะเบียน โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มีหนา้ ที่เรียกเกบ็ ภาษเี งนิ ได้นิตบิ ุคคลหกั ณ ท่จี า่ ย เพอื่ กรมสรรพากร ดงั นี้
มาตรา ๖๙ ทวิ ภายใตบ้ งั คบั มาตรา ๗๐ ถา้ รัฐบาล องคก์ ารของรัฐบาล เทศบาล สุขาภบิ าล หรอื
องค์การบรหิ ารราชการสว่ นทอ้ งถิ่นอ่นื เปน็ ผู้จ่ายเงนิ ได้พงึ ประเมินตามมาตรา ๔๐ ใหก้ บั บรษิ ัทหรอื หา้ งหนุ้ สว่ นนติ ิบคุ คลใด
ให้คํานวณหกั ภาษเี งนิ ได้ไว้ ณ ท่จี า่ ยในอตั รารอ้ ยละ ๑ ภาษีท่ีหักไว้นใ้ี ห้ถือเป็นเครดิตในการคาํ นวณภาษเี งินได้
ของบริษัทหรือห้างหนุ้ ส่วนนิติบุคคลตามรอบระยะเวลาบัญชที ีห่ กั ไว้น้นั ในการนี้ให้นาํ มาตรา ๕๒ มาตรา ๕๓
มาตรา ๕๔ มาตรา ๕๘ และมาตรา ๕๙ มาใชบ้ งั คบั โดยอนุโลม
มาตรา ๖๙ ตรี ให้บุคคล หา้ งหนุ้ สว่ น บรษิ ทั สมาคม หรือคณะบคุ คลผ้จู า่ ยเงนิ ได้พงึ ประเมิน ตาม
มาตรา ๔๐ (๘) เฉพาะทจี่ ่ายให้กับบริษัทหรือห้างห้นุ สว่ นนิติบุคคลซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์ คํานวณหักภาษีเงินได้ไว้
ณ ทีจ่ า่ ยในอตั ราร้อยละ ๑ แล้วนาํ ส่งพนักงานเจา้ หนา้ ท่ีผู้รบั จดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรมในขณะท่ีมีการจดทะเบียน
และใหน้ ําความในมาตรา ๕๒ วรรคสอง และวรรคสาม มาใชบ้ งั คบั โดยอนโุ ลม
ภาษีที่หักไว้และนาํ ส่งตามวรรคหน่ึง ให้ถือเป็นเครดิตในการคาํ นวณภาษีเงินได้ของบริษัทหรือ
ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ถูกหักภาษีตามรอบระยะเวลาบัญชีที่หักไว้นั้น
ในทางปฏิบตั พิ นกั งานเจา้ หน้าท่ีจะเรียกเกบ็ ภาษเี งนิ ไดน้ ิติบคุ คลหัก ณ ทจี่ ่าย ในอตั ราร้อยละ ๑ โดย
คํานวณจากจํานวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรม หรอื ราคาประเมนิ ทุนทรพั ย์เพ่อื เรยี กเก็บ
คา่ ธรรมเนยี มจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรม แลว้ แต่อย่างใดจะมากกวา่ ตามหนังสือกรมสรรพากร ด่วนทส่ี ุด ที่
กค ๐๘๐๒/๒๑๑๒ ลงวันที่ ๗ ตุลาคม ๒๕๓๔ เรื่อง ภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ กรณกี ารจดทะเบียนสทิ ธิ
และนติ ิกรรม เวียนตามหนังสอื กรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๑๕๔ ลงวนั ท่ี ๒๘ ตลุ าคม ๒๕๓๔
ถ้ารัฐบาล องค์การของรัฐบาล เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารราชการส่วนท้องถ่ินอื่นเป็น
ผ้จู า่ ยเงนิ ไดใ้ หแ้ กบ่ รษิ ัทหรือห้างหนุ้ สว่ นนิติบคุ คล ผจู้ ่ายเงินได้มีหน้าที่คํานวณภาษีเงินได้ไว้ ณ ที่จ่าย ในอัตรา
ร้อยละ ๑ และนําส่ง ณ ที่ว่าการอําเภอ (มาตรา ๖๙ ทวิ และมาตรา ๗๐) พนักงานเจ้าหน้าท่ีไม่ต้องเรียกเก็บ
ภาษีเงนิ ไดน้ ิติบุคคลหกั ณ ทจ่ี า่ ยไวใ้ นขณะจดทะเบียน ตามนยั หนงั สอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๗๐๖/๔๔๓๗ ลงวันที่
๑ มิถนุ ายน ๒๕๔๘ เวยี นตามหนงั สอื กรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๑๙๒๘ ลงวันที่ ๑๙ กรกฎาคม ๒๕๔๘
ภาษธี ุรกิจเฉพาะ
กรมสรรพากรได้มีการปรับปรุงการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสําหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือ
หากําไร ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ ๓๔) พ.ศ. ๒๕๔๑ ซ่ึงผลของกฎหมาย
ดงั กลา่ ว เป็นเหตใุ หผ้ มู้ หี นา้ ท่เี สยี ภาษธี รุ กิจเฉพาะ สําหรบั การขายอสงั หาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากําไร ตาม
มาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่งประมวลรษั ฎากร มหี น้าที่ตอ้ งยน่ื แบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะในขณะจดทะเบียน
สทิ ธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับชําระภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรม และกรมท่ีดินต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะเพ่ือกรมสรรพากรตามกฎหมายดังกล่าว ทั้งนี้ วันเริ่มใช้บังคับ
ในการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะของกรมที่ดินเพ่ือกรมสรรพากรเริ่มใช้บังคับสําหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรมต้ังแต่วนั ท่ี ๓๑ มกราคม ๒๕๔๒ เปน็ ตน้ มา
๓๒
ประมวลรษั ฎากรเฉพาะมาตราท่เี กีย่ วข้องกับการเรียกเก็บภาษีธรุ กิจเฉพาะ ในหนา้ ท่ขี องเจ้าพนกั งานทดี่ นิ
มาตรา ๙๑ ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีอากรประเมนิ
มาตรา ๙๑/๑ ในหมวดนี้
(๑) “รายรบั ” หมายความวา่ เงนิ ทรัพย์สิน คา่ ตอบแทน หรอื ประโยชน์ใด ๆ อนั มมี ลู คา่ ที่
ได้รับหรอื พึงไดร้ ับไม่วา่ ในหรือนอกราชอาณาจกั รอันเน่ืองมาจากการประกอบกจิ การ
(๒) “มลู คา่ ” หมายความวา่ ราคาตลาดของทรัพยส์ ิน ของกิจการ ของคา่ ตอบแทน หรือของ
ประโยชนใ์ ด ๆ
(๓) “ราคาตลาด” หมายความวา่ ราคาทซ่ี ื้อขายกนั หรอื ที่คิดค่าบริการกันตามความเปน็ จรงิ ทั่วไป
ในขณะใดขณะหน่ึง
ในกรณีทร่ี าคาตลาดมีหลายราคาหรือไม่อาจทราบราคาตลาดไดแ้ น่นอน ให้อธบิ ดโี ดยอนุมัติ
รฐั มนตรีมีอาํ นาจประกาศใช้เกณฑ์คาํ นวณเพอื่ ใหไ้ ดร้ าคาตลาดเป็นมลู คา่ ของสินค้าหรือบรกิ ารได้
(๔) “ขาย” หมายความรวมถึงสญั ญาจะขาย ขายฝาก แลกเปล่ียน ให้ ให้เช่าซือ้ หรอื จาํ หนา่ ย
จ่ายโอนไม่ว่าจะมปี ระโยชน์ตอบแทนหรือไม่
ใหน้ ําบทนิยามคําวา่ “บุคคล” “บคุ คลธรรมดา” “คณะบุคคลทีม่ ิใชน่ ติ ิบคุ คล” “นิติบุคคล”
“ตวั แทน” “สถานประกอบการ” และ “เดอื นภาษี” ตามมาตรา ๗๗/๑ มาใชบ้ งั คบั
(มาตรา ๗๗/๑ ในหมวดน้ี เวน้ แต่ขอ้ ความจะแสดงให้เหน็ เปน็ อย่างอืน่
(๑) “บคุ คล” หมายความวา่ บคุ คลธรรมดา คณะบคุ คลที่มิใชน่ ติ บิ ุคคลหรือนติ บิ ุคคล
(๒) “บุคคลธรรมดา” หมายความรวมถงึ กองมรดก
(๓) “คณะบุคคลทีม่ ิใช่นติ บิ คุ คล” หมายความวา่ หา้ งห้นุ ส่วนสามญั กองทนุ หรอื มลู นธิ ิท่ี
มใิ ชน่ ิติบคุ คล และให้หมายความรวมถึงหน่วยงาน หรือกจิ การของเอกชนที่กระทาํ โดยบุคคลธรรมดาตัง้ แตส่ องคน
ขึ้นไปอนั มิใช่นติ บิ ุคคล
(๔) “นิติบุคคล” หมายความวา่ บริษทั หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามมาตรา ๓๙ องคก์ าร
ของรฐั บาลตามมาตรา 2 สหกรณ์ และองค์กรอนื่ ที่กฎหมายกําหนดให้เปน็ นติ ิบุคคล
……….ฯลฯ……….
(๘) “ขาย” หมายความวา่ จําหน่าย จา่ ย โอนสินค้าไม่วา่ จะมปี ระโยชนห์ รือค่าตอบแทนหรอื ไม่ ……….)
มาตรา ๙๑/๒ ภายใตบ้ งั คบั มาตรา ๙๑/๔ การประกอบกิจการดังต่อไปน้ีในราชอาณาจักรให้อยู่
ในบงั คับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามบทบัญญตั ิในหมวดนี้
……….ฯลฯ……….
(๖) การขายอสังหารมิ ทรัพย์เปน็ ทางค้าหรือหากําไร ไมว่ า่ อสังหาริมทรพั ย์น้ันจะได้มาโดยวิธใี ด
ก็ตาม ท้งั น้ี เฉพาะที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธกี าร และเง่ือนไขตามทีก่ าํ หนดโดยพระราชกฤษฎกี า
……….ฯลฯ……….
๓๓
มาตรา ๙๑/๕ ฐานภาษีสําหรบั การประกอบกิจการตามบทบญั ญตั ิในหมวดนี้ ได้แก่ รายรบั ดังต่อไปนี้
ท่ีผมู้ หี นา้ ทเ่ี สยี ภาษีไดร้ ับหรือพงึ ไดร้ ับเนื่องจากการประกอบกิจการ
……….ฯลฯ……….
(๖) สําหรับกิจการขายอสังหารมิ ทรัพยเ์ ป็นทางคา้ หรอื หากําไรตามมาตรา ๙๑/๒ รายรบั จาก
การประกอบกิจการ คอื รายรับกอ่ นหักรายจ่ายใด ๆ ทงั้ สิ้น
……….ฯลฯ……….
มาตรา ๙๑/๖ อัตราภาษีธรุ กิจเฉพาะมีดงั ตอ่ ไปนี้
……….ฯลฯ……….
(๓) ร้อยละ ๓.๐ สําหรับรายรับตามมาตรา ๙๑/๕ นอกจากกรณตี าม (๑) และ (๒)
มาตรา ๙๑/๗ ใหบ้ คุ คลซ่ึงประกอบกิจการที่อยภู่ ายใต้บังคบั ของหมวดนีม้ หี นา้ ทเ่ี สียภาษตี าม
บทบัญญัตใิ นหมวดน้ี
มาตรา ๙๑/๘ ใหผ้ มู้ หี น้าท่เี สียภาษธี รุ กจิ เฉพาะ เสียภาษโี ดยคํานวณจากฐานภาษีตามมาตรา 91/5
ในเดือนภาษีของผู้มหี นา้ ที่เสยี ภาษธี ุรกิจเฉพาะ ..................................................
……….ฯลฯ……….
(วรรคสาม) “ความในวรรคหน่งึ และวรรคสองมิใหใ้ ช้บังคับแก่ผมู้ หี น้าท่เี สียภาษีธุรกจิ เฉพาะสําหรับ
กจิ การขายอสังหาริมทรพั ยเ์ ป็นทางคา้ หรือหากาํ ไรตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) และใหผ้ มู้ หี น้าทีเ่ สยี ภาษกี รณีดังกล่าว
เสยี ภาษโี ดยคํานวณจากฐานภาษตี ามมาตรา ๙๑/๕ (๖) ในขณะทจ่ี ดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมเกย่ี วกับอสงั หา-
รมิ ทรพั ย์น้ัน ตามอตั ราภาษีท่ีกาํ หนดไวใ้ นมาตรา ๙๑/๖ รวมท้งั มีสิทธอิ ุทธรณ์การประเมนิ ภาษีตามบทบญั ญัติ
ว่าดว้ ยการอุทธรณใ์ นส่วน ๒ หมวด ๒ ลกั ษณะ ๒”
มาตรา ๙๑/๑๐ ให้ผู้มหี นา้ ทเี่ สียภาษยี ื่นแบบแสดงรายการภาษีตามแบบที่อธิบดีกําหนดโดยให้
ย่นื เป็นรายเดอื นภาษี พรอ้ มกับชาํ ระภาษี ถา้ มี ไม่วา่ ผู้มหี น้าทเ่ี สียภาษีจะมรี ายรบั ในเดือนภาษีหรือไม่กต็ าม
……….ฯลฯ……….
(วรรคหา้ ) “ความในวรรคหนง่ึ ถงึ วรรคสม่ี ิให้ใช้บังคบั แกก่ ารย่ืนแบบแสดงรายการภาษีและการ
ชําระภาษขี องผมู้ ีหนา้ ที่เสียภาษีธรุ กิจเฉพาะสําหรบั กจิ การขายอสงั หารมิ ทรพั ย์เปน็ ทางค้าหรือหากําไรตามมาตรา
๙๑/๒ (๖) และให้ผู้มีหน้าท่ีเสียภาษีกรณีดังกล่าวยื่นแบบแสดงรายการภาษีตามแบบที่อธิบดีกําหนดในขณะ
จดทะเบียนสิทธแิ ละนติ ิกรรมเก่ยี วกับอสงั หาริมทรัพย์ พร้อมกับชําระภาษีต่อพนักงานเจ้าหนา้ ทผ่ี รู้ ับจดทะเบียน
สทิ ธิและนิติกรรมนั้น
ในการชาํ ระภาษีตามวรรคห้า ใหก้ รมที่ดนิ เรียกเก็บภาษีธุรกจิ เฉพาะเพ่ือกรมสรรพากรและห้าม
พนักงาน เจา้ หนา้ ทลี่ งนามรับรู้ ยอมใหท้ ําหรือบันทึกไว้จนกว่าจะได้รบั เงินภาษีท่ตี ้องชําระใหค้ รบถ้วนถกู ต้องแล้ว
ภาษที ี่ได้ชาํ ระแลว้ ตามวรรคห้าใหส้ ่งเป็นรายได้แผ่นดินตามระเบียบท่รี ฐั มนตรีกาํ หนด
มาตรา ๙๑/๑๑ การขอคนื ภาษธี ุรกิจเฉพาะ ใหก้ ระทําได้ตามเงื่อนไขดังต่อไปน้ี
(๑) ให้ผู้มหี น้าท่ีเสียภาษีมสี ทิ ธิยนื่ คาํ ร้องขอคนื ภาษี ภายในสามปีนับแตว่ ันพน้ กาํ หนดเวลายื่นแบบ
แสดงรายการภาษี
……….ฯลฯ……….
๓๔
หลักเกณฑก์ ารจัดเกบ็ ภาษีธุรกจิ เฉพาะ ใหถ้ อื ปฏบิ ตั ติ ามหนังสอื กรมสรรพากร ด่วนท่สี ดุ ที่ กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑
ลงวนั ที่ ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เวียนโดยหนงั สอื กรมทดี่ นิ ด่วนทส่ี ดุ ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวนั ที่ ๑๑
มกราคม ๒๕๔๒ ได้ซ้อมความเขา้ ใจเก่ียวกับการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะสาํ หรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทาง
ค้าหรอื หากาํ ไร ตามพระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรัษฎากร วา่ ดว้ ยการขายอสงั หารมิ ทรัพย์เปน็ ทาง
คา้ หรอื หากําไร (ฉบับที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
ผู้มีหน้าที่ตอ้ งเสียภาษีธรุ กจิ เฉพาะ
๑. บุคคลธรรมดา คณะบุคคลทมี่ ิใช่นติ บิ ุคคล นิตบิ ุคคล (ตามประมวลรัษฎากร มาตรา ๗๗/๑)
๒. ขาย หมายถงึ หมายความว่า จาํ หน่าย จ่าย โอนสินคา้ ไม่ว่าจะมปี ระโยชน์หรือค่าตอบแทนหรือไม่ (มาตรา ๙๑/๑ (๔))
๓. อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ ๓ (ต้องเรียกเก็บโดยรวมภาษีรายได้ท้องถ่ินอีก ๑๐ % ของภาษีธุรกิจ
เฉพาะ) จงึ เรียกเก็บในอัตรารอ้ ยละ ๓.๓ (รวมภาษีทอ้ งถ่นิ ) ตามหนงั สือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๓๒๐๕๖
ลงวันที่ ๑๗ กันยายน ๒๕๔๒)
๔. ห้ามพนักงานเจ้าหนา้ ที่ดําเนนิ การจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมให้แก่ผ้ขู อจดทะเบียน จนกว่าจะได้รับเงินภาษี
ท่ตี อ้ งชําระให้ครบถว้ นถูกตอ้ งแลว้ (ตามประมวลรษั ฎากร มาตรา ๙๑/๑๐ วรรคห้า)
กรณไี ม่ถือเป็นการขายทไ่ี ม่ตอ้ งเสียภาษธี รุ กิจเฉพาะ
๑. เจ้าของที่ดนิ เสยี กรรมสทิ ธ์ิหรือสิทธคิ รอบครองในที่ดินตามมาตรา ๑๓๘๒
๒. นิติบุคคลถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ขอรับเงินค่าทดแทน ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน
ประมวลรัษฎากร ว่าดว้ ยการยกเว้นรษั ฎากร (ฉบบั ท่ี ๒๙๕) พ.ศ. ๒๕๓๙
๓. ไดร้ ับยกเวน้ ตามพระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรษั ฎากร ว่าด้วยการขายอสังหารมิ ทรัพย์เป็นทาง
คา้ หรอื หากําไร (ฉบบั ที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ มาตรา ๔ (๖) (ก – ช)
การคํานวณภาษีธรุ กิจเฉพาะ
๑. กรณีราคาขายสูงกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ คํานวณจากราคาขาย
๒. กรณีราคาขายตาํ่ กว่าราคาประเมนิ ทุนทรพั ย์ คํานวณจากราคาประเมินทุนทรพั ย์
๓. กรณีตาม (๑) และ (๒) กรณตี ิดจํานอง คํานวณยอดรายรับจากการขายตาม (๑) หรือ (๒) รวมกับภาระจํานอง
๔. กรณีผู้ซ้ือออกค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมแทนผู้ขาย ให้นําเงินค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือ
ค่าธรรมเนียมที่ผู้ซ้ือออกแทน รวมกับยอดรายรับตาม (๑) (๒) หรือ (๓) เป็นฐานในการคํานวณภาษีธุรกิจ
เฉพาะ (ตามหนังสอื กรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๔๓๙๕๓ ลงวันที่ ๙ ธันวาคม ๒๕๔๒)
สาระสําคญั ท่ีควรทราบ
๑. กรณผี ถู้ ือกรรมสิทธ์ริ วมขายอสังหาริมทรัพย์ไปเมื่อพน้ ๕ ปนี บั แต่วนั ทจี่ ดทะเบยี นรับโอนมาไม่ตอ้ งเสยี ภาษี
ธุรกิจเฉพาะ ตามหนงั สือกรมทีด่ ิน ดว่ นทส่ี ุด ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวนั ท่ี ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒
และหนงั สือกรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๒๔๙๒๕ ลงวนั ที่ ๑๑ สงิ หาคม ๒๕๕๓
๒. กรณกี ารขายฝาก ตามหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวนั ท่ี ๒๘ มิถนุ ายน ๒๕๔๓
๓๕
(๑) การขายฝากอสงั หาริมทรพั ย์ ถ้าได้กระทําภายใน ๕ ปีนบั แต่วนั ทไี่ ด้มาซงึ่ อสงั หารมิ ทรัพยน์ น้ั
เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหารมิ ทรัพย์เป็นทางค้าหรอื หากําไร อยใู่ นบงั คบั ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๒) กรณีการรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายในเวลาทีก่ าํ หนดไวใ้ นสัญญาหรือภายในเวลาที่
กฎหมายกําหนดก่อนวันท่ี ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ไม่ถือเป็นการขายตามมาตรา ๙๑/๑ (๔) แห่งประมวลรัษฎากร
เน่อื งจากการใชส้ ิทธไิ ถท่ รัพย์สินท่ขี ายฝากคืนเป็นการใช้สทิ ธิเรียกร้องตามมาตรา ๔๙๑ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ และถือวา่ กรรมสิทธิใ์ นทรพั ยส์ ินที่ขายฝากไมเ่ คยตกไปแก่ผูร้ บั ซื้อฝากเลย ตามมาตรา ๔๙๒ แหง่
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยก์ ่อนการแก้ไขเพิม่ เติมโดยพระราชบญั ญัตแิ ก้ไขเพิม่ เติมประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ (ฉบบั ท่ี ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ ผ้รู บั ไถ่อสังหาริมทรัพยจ์ งึ ไมต่ ้องนําสนิ ไถ่ไปเสยี ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ
กรณีการรับไถอ่ สังหารมิ ทรัพย์จากการขายฝากหรอื การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝาก โดยการวาง
ทรัพย์ต่อสํานกั งานวางทรัพยภ์ ายในเวลาท่กี าํ หนดไว้ในสญั ญาหรอื ภายในเวลาทกี่ ฎหมายกําหนด ตั้งแตว่ นั ท่ี ๑๐ เมษายน
๒๕๔๑ ทรพั ยส์ ินทข่ี ายฝากยอ่ มตกเปน็ กรรมสทิ ธขิ์ องผ้ไู ถต่ ้งั แต่เวลาชําระสินไถห่ รอื วางทรัพย์ตามมาตรา ๔๙๒ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซ่ึงแกไ้ ขเพิม่ เติมโดยพระราชบัญญัติแกไ้ ขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
(ฉบบั ที่ ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ ดังนัน้ การไถอ่ สังหารมิ ทรัพยจ์ ากการขายฝากภายใน ๕ ปี นบั แตว่ ันที่รับซ้ือฝากยอ่ มเขา้
ลกั ษณะเปน็ การขายอสงั หารมิ ทรัพย์เป็นทางคา้ หรือหากาํ ไรตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) แหง่ ประมวลรษั ฎากร แตไ่ ดร้ บั
ยกเว้นภาษีธรุ กจิ เฉพาะตามมาตรา ๓(๑๕) แหง่ พระราชกฤษฎีกาออกตาม ความในประมวลรัษฎากร วา่ ด้วยการกาํ หนด
กิจการที่ได้รับยกเวน้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔ ซ่งึ แก้ไขเพมิ่ เติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับท่ี ๓๖๕)
พ.ศ. ๒๕๔๓ ผู้รับไถ่อสังหาริมทรัพย์จึงไมต่ อ้ งเสีย ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ
(๓) กรณีผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ไถ่ถอนการขายฝากภายหลังกําหนดเวลาไถ่ตามสัญญาหรือภายหลัง
กาํ หนดเวลาท่กี ฎหมายกาํ หนด เข้าลกั ษณะเปน็ การขายอสังหารมิ ทรัพย์ระหว่างผูร้ บั ซ้ือฝากกบั ผู้ขายฝาก ถ้าการขาย
อสังหารมิ ทรัพย์ของผรู้ ับซื้อฝากดังกล่าวไดก้ ระทําภายใน ๕ ปีนบั แตว่ นั ท่ีรับซ้ือฝากอสังหาริมทรัพย์น้ัน เข้าลักษณะเป็น
การขายอสังหารมิ ทรัพยเ์ ปน็ ทางค้าหรือหากาํ ไร ผู้รับซ้ือฝากมีหนา้ ท่ีต้องเสยี ภาษธี รุ กิจเฉพาะ
(๔) การขายอสงั หารมิ ทรัพย์ทไี่ ดก้ รรมสิทธใิ์ นทรพั ยส์ ินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก ถ้าการขายอสงั หารมิ ทรัพย์
ดงั กลา่ วได้กระทาํ ภายใน ๕ ปีนบั แตว่ นั ทรี่ ับซื้อฝากอสังหารมิ ทรพั ยน์ นั้ เข้าลักษณะเปน็ การขายอสังหาริมทรพั ยเ์ ปน็ ทาง
ค้าหรอื หากาํ ไร ผู้รบั ซ้อื ฝากมหี นา้ ทต่ี ้องเสยี ภาษีธุรกจิ เฉพาะ
(๕) กรณีผขู้ ายฝากได้ไถ่ถอนการขายฝาก และต่อมาไดข้ ายอสงั หาริมทรัพยน์ น้ั ไป
(ก) กรณีไถ่ถอนการขายฝากภายในเวลาท่กี าํ หนดไวใ้ นสญั ญา หรือภายในเวลาท่ีกฎหมาย
กําหนดท่ีได้กระทําก่อนวันท่ี ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ การนับระยะเวลาการได้มาใหน้ ับระยะเวลาท่ีขายฝาก
รวมเขา้ ดว้ ย เนื่องจากทรัพย์สนิ ท่ีขายฝากน้นั ถา้ ไถภ่ ายในกําหนดเวลาตามสัญญา ถือว่ากรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ย์สนิ
ไมเ่ คยตกไปเป็นของผซู้ ้ือฝากตามมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ กอ่ นการแก้ไขเพิม่ เติม
โดยพระราชบญั ญัติแก้ไขเพ่ิมเตมิ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ (ฉบับท่ี ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
กรณีไถถ่ อนการขายฝากภายในเวลาทกี่ ําหนดไวใ้ นสัญญาหรือภายในเวลาทก่ี ฎหมายกําหนด
ท่ีได้กระทําต้ังแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ทรัพย์สินท่ีขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธ์ิของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่
ชําระสินไถ่หรือวางทรัพย์ ตามมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติมโดย
๓๖
พระราชบญั ญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับท่ี ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ อย่างไรก็ดี หาก
ต่อมาได้มีการขายอสังหาริมทรัพย์ภายหลังท่ีได้ไถ่จากการขายฝาก ซ่ึงเม่ือรวมระยะเวลาการได้มาซ่ึงอสังหาริมทรัพย์
กอ่ นการขายฝาก ระยะเวลาระหว่างการขายฝากและระยะเวลาภายหลังจากการขายฝากแล้วเกิน ๕ ปี ย่อมได้รับ
ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา ๓ (๑๕) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วย
การกําหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๔๓ ซ่ึงแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราช
กฤษฎีกาฯ (ฉบบั ท่ี ๓๖๕ ) พ.ศ. ๒๕๔๓
(ข) กรณไี ถ่ถอนการขายฝากภายหลังกาํ หนดเวลาไถ่ตามสัญญาหรือภายหลังกําหนดเวลา
ทก่ี ฎหมายกาํ หนด การนบั ระยะเวลาการได้มาใหเ้ ร่มิ นับตั้งแตว่ ันทไ่ี ด้ไถ่ถอนการขายฝาก”
อากรแสตมป์
ในการจดทะเบียนโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับจดทะเบียน
สิทธแิ ละนติ ิกรรมในฐานะพนักงานเจ้าหนา้ ท่ีอากรแสตมปต์ ามประมวลรษั ฎากร ( ตามประกาศกระทรวงการคลงั
ว่าด้วยการแต่งต้ังเจ้าพนักงาน (ฉบับที่ ๑๑) ประกาศ ณ วันที่ ๑๑ มิถุนายน ๒๕๒๕) มีหน้าที่เรียกเก็บ
อากรแสตมป์เปน็ ตวั เงนิ ในฐานะใบรับ ตามลักษณะตราสาร ๒๘ (ข) แห่งบัญชอี ัตราอากรแสตมป์ ทา้ ยหมวด ๖
ลักษณะ ๒ แห่งประมวลรัษฎากร สําหรับจํานวนเงินต้ังแต่ ๒๐๐ บาทข้ึนไป ทุก ๒๐๐ บาท หรือเศษของ
๒๐๐ บาท ต่อ ๑ บาท และตามมาตรา ๑๑๙ แห่งประมวลรัษฎากร กําหนดห้ามมิให้พนักงานเจ้าหน้าที่
ลงนามรับรู้ ยอมให้ทําหรือบันทึกไว้จนกว่าการจดทะเบียนโอนหรือก่อต้ังสิทธิน้ันจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์
ครบจํานวนตามอัตราที่กําหนดแล้ว เว้นแต่ในการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์น้ันได้เสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว หรือมีกรณีได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร พนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงไม่ต้อง
เรียกเกบ็ อากรแสตมปใ์ บรับ ซ่ึงการรับชําระอากรแสตมป์เป็นตัวเงินพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมต้องบันทึกข้อความไว้
ในตราสารต้นฉบับ คู่ฉบับ และสําเนาทุกฉบับว่า “ได้ชําระค่าอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน………..บาทแล้วตาม
ใบเสร็จรับเงินเล่มท่ี…….เลขท่ี……ลงวันท่ี……….” พร้อมกับลงลายมือชื่อในฐานะพนักงานเจ้าหน้าที่อากรแสตมป์
และวันเดอื นปีที่บันทึกข้อความในเอกสารดังกล่าวด้วย (ระเบียบกระทรวงการคลัง ว่าด้วยการรับชําระและนําส่ง
ภาษอี ากรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๒ ลงวันท่ี ๒๓ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๔๒)
ประมวลรษั ฎากรเฉพาะมาตราทเ่ี กีย่ วข้องกับการเรียกเก็บอากรแสตมป์หนา้ ทขี่ องเจ้าพนักงานที่ดนิ
มาตรา ๑๐๓ ในหมวดนี้ เวน้ แต่ข้อความจะแสดงใหเ้ ห็นเป็นอยา่ งอ่นื
……….ฯลฯ……….
“ใบรับ” หมายความวา่
(ก) บนั ทกึ หรือหนงั สอื ใด ๆ ทเ่ี ปน็ หลกั ฐานแสดงวา่ ได้รบั ได้รับฝากหรอื ได้รับชาํ ระเงินหรือตว๋ั เงิน หรอื
(ข) บันทกึ หรอื หนงั สือใด ๆ ทเ่ี ป็นหลักฐานแสดงวา่ หนี้หรอื สิทธิเรียกรอ้ งไดช้ ําระหนีป้ ลดให้แล้ว บนั ทึก
หรือหนังสอื ท่ีกล่าวนั้นจะมลี ายมอื ชอื่ ของบุคคลใด ๆ หรอื ไม่ ไม่สาํ คัญ
“พนกั งานเจา้ หน้าที่” หมายความวา่ เจ้าพนักงานซ่ึงรัฐมนตรีแต่งตง้ั
……….ฯลฯ………
๓๗
มาตรา ๑๑๙ ตราสารซ่ึงเจ้าพนกั งานรฐั บาลหรือเทศบาลตอ้ งลงนามหรือรบั ร้กู ด็ ี ตราสารซ่งึ ต้องทําตอ่
หนา้ เจา้ พนักงานรัฐบาลหรอื เทศบาลก็ดี ตราสารซง่ึ ต้องใชเ้ จา้ พนกั งานรฐั บาลหรือเทศบาลลงบนั ทกึ กด็ ี หา้ มมใิ ห้
เจ้าพนักงานลงนามรับรู้ ยอมใหท้ ําหรอื บันทึกไวจ้ นกว่าจะไดเ้ สียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจํานวนตามอัตราในบัญชี
ท้ายหมวดนแ้ี ละขดี ฆา่ แลว้ แต่ทั้งน้ีไมเ่ ป็นการเสื่อมสิทธิทจี่ ะเรยี กเงนิ เพ่ิมอากรตามมาตรา ๑๑๓ และมาตรา ๑๑๔
มาตรา ๑๒๑ ถ้าฝา่ ยท่ตี ้องเสียอากรเปน็ รฐั บาล เจา้ พนกั งานผูก้ ระทํางานของรัฐบาลโดยหน้าที่ บคุ คล
ผกู้ ระทาํ การในนามของรฐั บาล องคก์ ารบริหารราชการส่วนทอ้ งถน่ิ สภากาชาดไทย วัดวาอาราม และองคก์ าร
ศาสนาใด ๆ ในราชอาณาจกั รซง่ึ เปน็ นิตบิ คุ คล อากรเปน็ อันไมต่ ้องเสยี แต่ข้อยกเว้นนม้ี ใิ ห้ใช้แก่องคก์ ารของรัฐบาล
ทใี่ ชท้ นุ หรอื ทนุ หมนุ เวยี นเพ่ือประกอบการพาณชิ ย์ หรอื การพาณชิ ยซ์ งึ่ องค์การบริหารราชการส่วนทอ้ งถนิ่ เป็น
ผูจ้ ดั ทํา
มาตรา ๑๒๓ ตรี ถ้าพนักงานเจ้าหนา้ ทมี่ ีเหตุอันควรเชื่อว่าจาํ นวนเงินท่แี สดงไว้ในใบรับตามลกั ษณะ
แห่งตราสาร ๒๘ (ข) และ (ค) แหง่ บัญชีอัตราอากรแสตมปต์ ่าํ ไป พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีมีอํานาจกําหนดจาํ นวนเงินที่
แสดงไวใ้ นใบรับนน้ั ตามจาํ นวนเงนิ ทสี่ มควรได้รบั ตามปกติและให้ผ้อู อกใบรับมหี น้าทีเ่ สยี คา่ อากรจากจาํ นวนเงนิ ที่
กาํ หนดนั้น
ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เก่ียวกับอากรแสตมป์ (ฉบบั ท่ี ๒๑) เร่ือง กาํ หนดวิธีการชําระอากรเป็นตัวเงนิ แทนการ
ปดิ แสตมป์อากรสําหรบั ตราสาร ๒๘. (ข) แหง่ บัญชีอตั ราอากรแสตมป์ ประกาศ ณ วนั ท่ี ๔ มถิ นุ ายน พ.ศ.
๒๕๒๕ (เวยี นตามหนังสอื กรมที่ดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๓๓๙๔๘ ลงวันท่ี ๑ เมษายน ๒๕๓๙
“ข้อ ๑ ให้ผอู้ อกใบรบั สาํ หรับการโอนหรอื ก่อตัง้ สิทธิใด ๆ เกย่ี วกับอสังหาริมทรพั ย์ ในเม่อื นติ ิกรรมที่
เป็นเหตใุ หอ้ อกใบรับน้นั มกี ารจดทะเบียนตามกฎหมายเสยี อากรแสตมปต์ ามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘. (ข) แหง่
บญั ชอี ัตราอากรแสตมป์ ทา้ ยหมวด ๖ ในลักษณะ ๒ แหง่ ประมวลรษั ฎากร ดังนี้
(๑) ในกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตอ่ พนักงานเจา้ หน้าทผี่ ู้รับจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมตาม
ประมวลกฎหมายที่ดิน ใหช้ าํ ระคา่ อากรแสตมป์เปน็ ตวั เงนิ ตอ่ พนักงานเจ้าหนา้ ทผ่ี รู้ บั จดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรม
นั้น ๆ กอ่ นหรอื ในวนั ที่มีการรับจดทะเบียนดังกล่าว และใหพ้ นักงานเจา้ หน้าท่ีดังกล่าวนาํ เงินค่าอากรแสตมปท์ ี่
ไดร้ ับชําระน้ัน ส่งเปน็ รายได้แผ่นดินตามระเบยี บของทางราชการ
ตราสารดังกล่าวถือว่าปิดแสตมป์บริบูรณก์ ็ต่อเมื่อไดม้ ีการบันทกึ ข้อความไว้ในตราสารต้นฉบบั ค่ฉู บบั
และสําเนาทุกฉบบั ว่า “ไดช้ ําระค่าอากรแสตมปเ์ ป็นตวั เงนิ ………..บาทแล้วตามใบเสรจ็ รับเงนิ เลม่ ที่…….เลขท่ี……ลง
วันท่ี……….” พรอ้ มกับลงลายมอื ชอ่ื ในฐานะพนกั งานเจ้าหนา้ ทีอ่ ากรแสตมป์และวันเดือนปที ี่บนั ทกึ ขอ้ ความใน
เอกสารดงั กล่าว
……….ฯลฯ……….
ขอ้ ๒ ประกาศนใ้ี ห้ใช้บงั คับเมื่อพ้นกําหนดหกสบิ วันนับแตว่ นั ถัดจากวันประกาศราชกิจจานเุ บกษา
เป็นต้นไป”
๓๘
การรบั ชําระและนําส่งภาษีอากรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ พนกั งานเจ้าหน้าทตี่ ้องถือปฏิบตั ิตาม
ระเบียบกระทรวงการคลงั วา่ ด้วย การรับชําระและนาํ สง่ ภาษีอากรจากการขายอสังหาริมทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๔๒
ลงวนั ท่ี ๒๓ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๔๒
๓. แนวทางปฏิบตั กิ รณีเรียกเก็บภาษอี ากรไวไ้ มถ่ ูกตอ้ ง
๓.๑ กรณีพนักงานเจ้าหนา้ ที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้รับชําระภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย และ
หรือค่าอากรแสตมป์ไว้ไม่ครบถ้วนถูกต้อง หน้าที่ในการติดตามจัดเก็บภาษีอากร เป็นหน้าท่ีของเจ้าพนักงาน
ประเมินและเจ้าหน้าที่อากรแสตมป์ สังกัดกรมสรรพากร ตามหนังสือกรมสรรพากร ท่ี กค ๐๘๐๒/๑๙๙๘๙
ลงวันท่ี ๖ ตุลาคม ๒๕๓๖ เรื่อง ภาษีเงินได้ การหักภาษี ณ ท่ีจ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เวียนโดย
หนงั สือกรมท่ีดนิ (โดยกองนิติการ) ดว่ นมาก ที่ มท ๐๖๑๒/ว ๒๘๗๗๐ ลงวันท่ี ๒๘ ตลุ าคม ๒๕๓๖
๓.๒ พนักงานเจ้าหน้าท่ีตามประมวลกฎหมายที่ดินมีหน้าท่ีเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะตามประมวลรัษฎากร
ควบคู่กับภาษีท้องถ่ินตามข้อบัญญัติขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไว้เพื่อกรมสรรพากร สําหรับการคืน
ภาษี ธุรกิจเฉพาะทั้งสองส่วนอยู่ในความรับผิดชอบของกรมสรรพากรท่ีจะพิจารณา พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม
ประมวลกฎหมายที่ดินจึงไม่มีหน้าท่ีคืนภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีท้องถ่ิน ตามหนังสือกรมสรรพากร ท่ี กค
๐๗๒๗/๑๒๓๘๑ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๕๕๐ เรื่อง การคืนภาษีธรุ กจิ เฉพาะจากการขายอสงั หาริมทรัพย์
เวียนโดยหนังสอื กรมท่ีดนิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๓๕๐๕ ลงวนั ที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๑
---------------------------------------------------
๓๙
ประเด็นปญั หา ถาม - ตอบ เกี่ยวกบั การเรยี กเก็บภาษธี ุรกจิ เฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ข้อ ๑ จดทะเบียนขายฝากท่ีดินและไถ่จากขายฝากรวมหลายคร้ัง สุดท้ายจดทะเบียนขาย จะนับระยะเวลา
การไดม้ าซึ่งทด่ี ินเพอื่ คาํ นวณภาษธี รุ กจิ เฉพาะต้ังแต่วันจดทะเบียนได้มาซ่ึงที่ดินคร้ังแรกจนถึงวันจด
ทะเบยี นขาย หรอื ตัง้ แต่วันจดทะเบยี นไถ่จากขายฝากครั้งสดุ ท้ายจนถึงวนั จดทะเบียนขาย
ตอบ ควรนับระยะเวลาการได้มาเพื่อคํานวณภาษีธุรกิจเฉพาะต้ังแต่วันท่ีจดทะเบียนไถ่จากขายฝากคร้ัง
สุดท้ายจนถึงวันจดทะเบียนขาย เพราะหากเริ่มนับการได้มาซึ่งท่ีดินตั้งแต่วันที่จดทะเบียนได้ที่ดินมาครั้งแรก
จนถงึ วันท่จี ดทะเบียนขาย ก็เทา่ กับเปน็ การใหส้ ิทธปิ ระโยชน์ซ้ําซ้อน เพราะในการจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก
ครงั้ แรกไดร้ ับสิทธิยกเว้นภาษธี ุรกจิ เฉพาะแล้ว
ข้อ ๒ หลักเกณฑก์ ารมีชือ่ ในทะเบียนบา้ นตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่า
หน่ึงปีนับแตว่ นั ท่ไี ดม้ าซ่ึงอสงั หาริมทรพั ย์ รวมถงึ มชี ื่อทะเบียนบา้ นในฐานะผอู้ าศยั ด้วยหรอื ไม่
ตอบ ผู้ที่มีช่ือปรากฏในทะเบียนบ้านว่าเป็น “เจ้าบ้าน” หรือ “ผู้อยู่อาศัย” มิได้แสดงว่าผู้น้ันเป็นผู้ถือ
กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือเป็นเจ้าของบ้านแต่อย่างใด การพิจารณาว่าผู้ใดเป็น “เจ้าของบ้าน” จะพิจารณาจาก
หลักฐานการขออนุญาตปลูกสร้างหรือหลักฐานอ่ืนที่ผู้ขอนํามาแสดง เพราะหลักสําคัญก็คือบุคคลใดเป็น
“เจ้าของบ้าน” ต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิในบ้านนั้นด้วย ซึ่งอาจจะเป็นกรณีซื้อบ้านมาพร้อมที่ดิน หรือผู้ซื้อ
ท่ีดินปลกู สรา้ งบา้ นเอง เปน็ ตน้
ข้อ ๓ จดทะเบียนซื้อที่ดินมานานกว่าห้าปีแล้ว จึงแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย เพ่ือจําหน่ายในทาง
การค้าหากําไร ในการจดทะเบียนขายที่ดินแปลงย่อยน้ันต่อไปต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
หรอื ไม่
ตอบ หากเป็นการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทําถนนหรือส่ิงสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คําม่ันว่าจะจัดให้มี
ส่ิงดังกล่าว ย่อมอยู่ในหลักเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวล
รัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหารมิ ทรัพย์เปน็ ทางคา้ หรือหากําไร (ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ มาตรา ๔ (๔)
๔๐
ขอ้ ๔ “การได้มาซง่ึ อสงั หารมิ ทรัพย์ไม่พร้อมกัน” ตอ่ มาจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดพร้อมกัน
จะนบั ระยะเวลาการได้มาซ่งึ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ พอื่ คาํ นวณเรยี กเกบ็ ภาษีธุรกจิ เฉพาะอยา่ งไร
ตอบ หากเปน็ การได้มาซงึ่ ท่ดี นิ และสิ่งปลกู สร้างไม่พร้อมกัน เช่น นาย ก. ซ้ือท่ีดินเปล่ามาแล้วเป็นเวลา
๗ ปี ภายหลังจึงได้ปลูกบ้าน หลังจากปลูกบ้านมาได้ ๒ ปี จึงจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมบ้านไป โดย
นาย ก. ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านดังกล่าว การนับระยะเวลาการได้มา ๕ ปี จึงต้องนับตั้งแต่สร้างบ้านจนถึง
วันท่ีจดทะเบยี นขายทีด่ ินและบ้านออกไป เมือ่ สรา้ งบา้ นมาเปน็ เวลา ๒ ปี การขายที่ดินพร้อมบ้านนั้นจึงต้อง
เสยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะทง้ั ที่ดนิ และบา้ น
หากเป็นการได้มาซ่งึ ที่ดินไมพ่ รอ้ มกัน เชน่ กรณีสามีและภริยาได้ร่วมกันซ้ือท่ีดิน ๑ แปลง ลงช่ือ
คู่สมรสเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิ ต่อมาสามีตายและไม่มีบุตร ท่ีดินคร่ึงหน่ึงจึงตกเป็นของภริยาโดยทางมรดก ใน
การทีภ่ รยิ าจดทะเบียนขายทด่ี นิ ท้งั แปลงไปภายใน ๕ ปีนบั แต่วันที่จดทะเบียนซ้ือมา ที่ดินส่วนหน่ึงได้มาทาง
มรดกจากสามี (ก่ึงหน่ึง) ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ท่ีดินอีกส่วนหน่ึงภริยาซื้อมาต้ังแต่แรกและขายไปภายใน
๕ ปีนับแต่วนั ทจี่ ดทะเบยี นซอ้ื มาต้องเสียภาษธี ุรกจิ เฉพาะ ตามแนวทางปฏิบตั ทิ กี่ รมสรรพากรแจ้งให้ทราบตาม
หนงั สอื กรมสรรพากร ด่วนท่ีสุด ที่ กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวันท่ี ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เวียนโดยหนังสือ
กรมทด่ี นิ ดว่ นทสี่ ุด ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวันที่ ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒
ขอ้ ๕ กรณี นาย ก. และ นาย ข. ซื้อท่ีดินมาพร้อมกัน แต่ นาย ข. เป็นคนขออนุญาตปลูกสร้างบ้าน
เพียงคนเดียว ต่อมา นาย ก. และ นาย ข. ขอจดทะเบียนขายบ้านและท่ีดินทั้งแปลง ที่ดินจด
ทะเบยี นซอ้ื มาเกนิ ห้าปี แต่บ้านปลูกไม่ถึงห้าปี และท้ังสองคนไม่ได้ย้ายช่ือเข้าอยู่ในทะเบียนบ้าน
จะตอ้ งเรียกเกบ็ ภาษี ธรุ กจิ เฉพาะหรือไม่ อย่างไร
ตอบ แม้นาย ข. เพียงคนเดียวเป็นผู้ขออนุญาตปลูกบ้าน โดย นาย ก. มิได้โต้แย้งคัดค้าน จึงควรถือว่า
นาย ก. และ นาย ข. เป็นเจ้าของบ้านร่วมกัน เมื่อเป็นกรณีท่ีดินร่วมกันซ้ือมากว่า ๕ ปี แต่ร่วมกันปลูกสร้างบ้าน
ขน้ึ ภายหลังนบั มาจนถึงวันจดทะเบียนขายเป็นระยะเวลา ๒ ปี เป็นกรณีที่ดินและส่ิงปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน
ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาอย่างหลัง เมื่อได้บ้านมาเพียง ๒ ปี ใน
การจดทะเบียนขายท่ีดินพร้อมบ้านจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามแนวทางปฏิบัติท่ีกรมสรรพากรแจ้งให้
ทราบตามหนังสอื กรมสรรพากร ด่วนทสี่ ุด ท่ี กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวนั ที่ ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เวียน
โดยหนังสอื กรมทีด่ ิน ดว่ นทสี่ ุด ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวนั ที่ ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒
๔๑
ข้อ ๖ นาย ก. ซ้ือที่ดินมาระหว่างสมรสกับ นาง จ. โดยจดทะเบียนซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เม่ือ
วันท่ี ๓ กรกฎาคม ๒๕๔๐ แต่ลงช่ือนาย ก. เพียงคนเดียว นาย ก. และนาง จ.จดทะเบียนหย่า
และมาจดทะเบียนแบ่งทรัพยส์ ินระหว่างสมรสเม่ือวันท่ี ๘ พฤศจิกายน ๒๕๕๒ โดยตกลงให้ท่ีดิน
ดังกล่าวเป็นชื่อนาง จ. ทั้งแปลง วันท่ี ๑๐ มีนาคม ๒๕๕๔ นาง จ. ขอจดทะเบียนขายที่ดิน
ดงั กล่าว ตอ้ งเรยี กเก็บภาษีธุรกจิ เฉพาะอยา่ งไร
ตอบ ตามปัญหาซื้อที่ดินมาเมื่อ ๓ กรกฎาคม ๒๕๔๐ แต่ลงชื่อ นาย ก.ไว้เพียงคนเดียว เมื่อ ก.และ จ.
หย่ากนั แลว้ ไปจดทะเบียนแบ่งทรัพย์สินระหว่างสมรสเมื่อ ๘ พฤศจิกายน ๒๕๕๒ โดยตกลงให้ที่ดินดังกล่าว
มีช่ือ นาย จ.เพียงคนเดียว ต่อมา ๑๐ มีนาคม ๒๕๕๔ นาง จ. จดทะเบียนขาย จะเรียกเก็บธุรกิจเฉพาะ
อย่างไร
เรื่องนใ้ี นการเรียกเก็บภาษธี รุ กจิ เฉพาะกรมสรรพากรได้มีหนังสือซ้อมความเข้าใจเก่ียวกับการจัดเก็บ
ภาษีธุรกจิ เฉพาะ ตามหนังสอื ดว่ นทีส่ ดุ ที่ กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวนั ท่ี ๖ มกราคม ๒๕๔๒ และกรมที่ดินแจ้งเวียน
ไปตามหนังสือ ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวันที่ ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒ “วันที่ได้มา” ได้แก่วันท่ีจดทะเบียน
โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ฉะนั้น วันที่จดทะเบียนในกรณีนี้ก็คือวันท่ี
จดทะเบียนแบง่ ทรัพยส์ ินระหวา่ งสมรส วนั ท่ี ๘ พ.ย. ๕๒ (ให้ดูคําสั่งกรมสรรพากร ท่ี ป. ๘๒/๒๕๔๒ ท่ีแจก
ไปประกอบ) แต่ถ้าวันทีซ่ อ้ื มาใส่ชื่อ ก. และ จ.ไว้ทัง้ สองคน ต่อมาจดทะเบียนแบ่งทรัพย์สินระหว่างสมรส แล้ว
มีชือ่ นาง จ.เพียงคนเดียว หลังจากน้ันมีการขายต่อไป การเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจะเรียกเก็บจากส่วนที่ได้มาจาก
การจดทะเบียนแบ่งทรัพย์สินระหว่างค่สู มรสภายใน ๕ ปี สว่ นทีไ่ ด้มาของเดมิ เกนิ ๕ ปี กจ็ ะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ข้อ ๗ ซื้อท่ีดินมา ๔ แปลง ไม่พร้อมกัน แล้วนํามารวมโฉนดและแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย ๘ แปลง
เสรจ็ แลว้ ขายที่ดนิ แปลงแยก จะมีวิธคี ดิ ภาษธี รุ กิจเฉพาะอย่างไร
ตอบ ในการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องดูตามคําสั่งกรมสรรพากรที่ ป. ๘๒/๒๕๔๒ ข้อ ๓ ว่าเข้า
หลกั เกณฑต์ ามข้อ ๓ (๔) หรอื ไม่ กล่าวคือ เปน็ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (๑) (๒) หรือ(๓)
เฉพาะกรณที ีม่ ีการแบง่ ขายหรือแบ่งแยกไวเ้ พ่ือขาย โดยได้จัดทําถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอ่ืนหรือให้คําม่ันว่า
จะจัดให้มสี ิ่งดังกลา่ ว กรณนี จ้ี ะตอ้ งเรยี กเกบ็ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
แต่ถ้าไม่เข้าหลกั เกณฑ์ตามข้อ ๓ (๑) ถึง (๕) แล้ว กจ็ ะไปเข้าหลกั เกณฑต์ าม (๖) คือ เป็นการขาย
อสงั หารมิ ทรพั ยท์ ่ไี ดก้ ระทาํ ภายใน ๕ ปี ก็จะตอ้ งเสียภาษีธรุ กจิ เฉพาะ ส่วนไหนท่ีได้มาเกิน ๕ ปี ก็ไม่ต้องเสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คําสงั่ กรมสรรพากร ท่ี ป. ๘๒/๒๕๔๒ ข้อ ๓ “การขายอสงั หารมิ ทรัพยท์ ีต่ อ้ งเสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ไดแ้ ก่ การขายอสงั หารมิ ทรัพยเ์ ฉพาะท่ตี อ้ งจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรม ดงั ตอ่ ไปนี้
(๑) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซ่ึงได้รับอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการ
ควบคมุ การจัดสรรทด่ี ิน
๔๒
(๒) การขายหอ้ งชุดของผู้ประกอบกจิ การซ่งึ เป็นผูจ้ ดทะเบียนอาคารชดุ ตามกฎหมายว่าดว้ ยอาคารชุด
(๓) การขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพ่ือขาย รวมถึงการขายท่ีดินอันเป็นท่ีต้ังของ
อาคารดังกล่าว
(๔) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (๑) (๒) หรือ (๓) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือ
แบง่ แยกไว้เพ่อื ขาย โดยไดจ้ ัดทาํ ถนนหรอื สิ่งสาธารณปู โภคอนื่ หรือให้คํามนั่ วา่ จะจัดให้มสี ง่ิ ดังกล่าว
(๕) การขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล ตามมาตรา ๗๗/๑
แห่งประมวลรัษฎากร เว้นแต่กรณีที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลได้ถูกส่วนราชการ องค์การของรัฐบาล
หรือรัฐวิสาหกจิ ซึง่ มใิ ช่บรษิ ัทหรือหา้ งหุน้ สว่ นนิตบิ ุคคลเวนคืนท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์บนท่ีดินพร้อมท่ีดิน ซึ่ง
มสี ิทธทิ จ่ี ะได้รับเงินทดแทนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสงั หารมิ ทรัพย์ แตบ่ ริษัทหรอื ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
น้ันไม่ขอรับเงินค่าทดแทนดังกล่าว การขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีมีไว้ในการประกอบกิจการโดยการถูกเวนคืน
ดังกล่าวไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ท้ังน้ี ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวล
รษั ฎากร วา่ ดว้ ยการยกเว้นรษั ฎากร (ฉบบั ที่ ๒๙๕) พ.ศ. ๒๕๓๙
(๖) การขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีไม่เข้าลักษณะตาม (๑) (๒) (๓) (๔) หรือ (๕) ท่ีได้กระทําภายในห้าปี
นับแตว่ ันท่ีไดม้ าซงึ่ อสังหารมิ ทรพั ยน์ นั้ เว้นแต่จะเขา้ ข้อยกเว้นตามทกี่ ล่าวในข้อ 4
(ก) “วันท่ีได้มา” ไดแ้ กว่ นั ทีจ่ ดทะเบียนรบั โอนกรรมสทิ ธ์ิหรือสทิ ธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
(ข) “การนับระยะเวลาการได้มา” ให้เร่ิมนับระยะเวลาต้ังแต่วันท่ีได้มาจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยการนับระยะเวลาให้นับตามมาตรา 193/5 แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ในกรณีที่ท่ีดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กําหนดเวลาห้าปีให้ถือตาม
ระยะเวลาการไดม้ าซงึ่ ทีด่ ิน หรอื อาคารหรือส่ิงปลูกสรา้ งทไี่ ด้มาภายหลงั ”
ข้อ ๘ กรณีทด่ี นิ และบา้ นได้มาไม่พร้อมกัน กําหนดเวลา ๕ ปี ให้คํานวณนับจากระยะเวลาการได้มา
ซึ่งที่ดินหรือส่ิงปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง ถ้าเป็นการได้มาซึ่งที่ดินหลายแปลงไม่พร้อมกัน เช่น
แปลงท่ี ๑ , ๒ และ ๓ จดทะเบียนซ้ือมาเกิน ๕ ปี แปลงท่ี ๔ และ ๕ จดทะเบียนซื้อมา ๓ ปี
คํานวณเรียกเกบ็ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะอย่างไร
ตอบ การคํานวณเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเรียกเก็บแยกส่วนตามการได้มา เพราะในคําสั่ง
กรมสรรพากร ที่ ป. ๘๒/๒๕๔๒ ข้อ ๓ (๖) วรรคท้าย กําหนดไว้เฉพาะกรณีท่ีดินและอาคารหรือส่ิงลูกสร้าง
แต่กรณีนี้เป็นกรณที ีด่ นิ กบั ท่ีดนิ
ขอ้ ๓ (๖) วรรคท้าย “ ในกรณีท่ีท่ีดินและอาคารหรือส่ิงปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กําหนดเวลา
ห้าปีใหถ้ ือตามระยะเวลาการไดม้ าซึ่งทดี่ นิ หรืออาคารหรอื สิง่ ปลูกสรา้ งทไี่ ดม้ าภายหลัง”
๔๓
ข้อ ๙ โฉนดท่ีดินและบ้านเป็นกรรมสิทธ์ิของนาย ก. และนาย ข. และทั้งสองคนย้ายชื่อเข้าทะเบียน
บ้านเกนิ กวา่ หนง่ึ ปีแล้ว ต่อมานาย ก. จะขายที่ดินและบ้านส่วนของตนให้แก่นาย ข. ผู้ถือกรรมสิทธ์
รวม จะได้รับการยกเว้นไมต่ ้องเรียกเกบ็ ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่
ตอบ การขายอสงั หาริมทรพั ยก์ รณีท่ีมกี ารถอื กรรมสิทธิ์รวมซ่ึงเกิดข้ึนเนื่องจากการทํานิติกรรมซื้อขาย ขายฝาก
แลกเปล่ียน โดยเข้าถือกรรมสิทธ์ิรวมพร้อมกันและได้ขายไปภายใน ๕ ปี นับแต่วันท่ีได้มา ต้องเสียภาษีธุรกิจ
เฉพาะ เสียในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลท่ีมิใช่นิติบุคคล ไม่สามารถนําเงื่อนไขการมีช่ืออยู่ใน
ทะเบยี นบ้านมาใชส้ ิทธิยกเว้นได้ แต่ถ้าหากเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมไม่พร้อมกัน ให้เสียแยกตามรายรับของแต่ละ
คนท่มี สี ว่ นอย่ใู นอสังหารมิ ทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวม ตามข้อ ๗ (๒) คําสั่งกรมสรรพากร ท่ี ป.๘๒/๒๕๔๒
ข้อ ๗ “การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีท่ีมีการถือกรรมสิทธิ์รวม ท่ีได้ขายไปภายใน 5 ปีนับแต่วันท่ี
ได้มาซงึ่ ต้องเสียภาษธี รุ กิจเฉพาะตามขอ้ ๓ (๖)
(๑) ………
(๒) กรณีการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดข้ึนเน่ืองจากการทํานิติกรรมซ้ือขาย ขายฝาก หรือ
แลกเปลี่ยน โดยเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมพร้อมกัน ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะ
บุคคลท่ีมิใช่นิติบุคคล แต่หากไม่ได้มีการเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมพร้อมกัน ให้บุคคลแต่ละคนท่ีถือกรรมสิทธิ์รวม
เสยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ โดยแยกรายรับของแต่ละคนท่มี ีส่วนอยูใ่ นอสงั หารมิ ทรัพย์ท่ีถือกรรมสิทธิร์ วม”
ภาษีเงนิ ไดบ้ ุคคลธรรมดา หัก ณ ทจ่ี า่ ย
ข้อ ๑๐ ซื้อท่ีดินพร้อมบ้านแต่เพราะเจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคนกัน จึงต้องแยกขายโดย
เม่ือครบกําหนดประกาศขายบ้านแล้ว จึงไปจดทะเบียนขายท่ีดินและบ้านในวันเดียวกันแต่คน
ละสัญญา เวลาจดทะเบียนขายต่อคิดภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่ายอย่างไร รวมฐานโดยถือว่าได้มา
พรอ้ มกัน หรือแยกฐานโดยถอื วา่ ซ้ือมาคนละคราว
ตอบ ถือว่าผู้ขายได้ส่ิงปลูกสร้างมาไม่พร้อมกับที่ดินท่ีใช้ในการปลูกสร้าง เวลาเสียภาษีต้องคํานวณแยกฐาน
ตามหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๐๑๓ ลงวันที่ ๖ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๓๔ และหนังสือเวียน
กรมทด่ี ิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๑๗๕๑๑ ลงวันที่ ๒๖ มถิ นุ ายน พ.ศ. ๒๕๓๙
ข้อ ๑๑ การนับระยะเวลาถือครองท่ีดินเพื่อคํานวณเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ
แตกตา่ งกนั หรือไม่ หากตา่ งกันเพราะเหตุใด
ตอบ มคี วามแตกตา่ งกัน เน่ืองจากการนับปีถือครองกรณีภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย จํานวนปีจะนับต้ังแต่ปีท่ีได้
กรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
๔๔
นนั้ ซงึ่ ถา้ เกินสิบปใี หน้ ับเพยี งสิบปแี ละเศษของปีให้นับเป็นหน่ึงปี (มาตรา ๔๘ แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบ
คําสงั่ กรมสรรพากร ท่ี ป.๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวนั ที่ ๒๔ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๓) สว่ นปถี อื ครองกรณีภาษีธุรกิจเฉพาะ
วนั ทีไ่ ดม้ าได้แก่วันทจ่ี ดทะเบียนรบั โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยเร่ิมนับระยะเวลา
ต้งั แตว่ นั ที่ไดม้ าจนถงึ วันท่ีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธคิ รอบครองในอสังหาริมทรัพย์น้ัน (นับวันชนวัน) ตามมาตรา
๑๙๓/๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น จดทะเบียนการได้มาวันท่ี ๑ มกราคม๒๕๕๐ จะครบ ๕ ปี
ในวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๕ (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนที่สุด ที่ กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวันท่ี ๖ มกราคม
๒๕๔๒ เวียนโดยหนังสอื กรมที่ดิน ดว่ นทสี่ ดุ ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวนั ท่ี ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒)
ขอ้ ๑๒ ภาษเี งินไดบ้ ุคคลธรรมดาหัก ณ ท่จี ่าย เหตใุ ดจงึ ไม่เรียกเก็บในอัตราคงท่ีเช่นเดียวกับภาษีเงินได้
นติ ิบุคคลหัก ณ ทจ่ี ่าย และมีแนวโนม้ วา่ จะแกไ้ ขกฎหมายให้เรียกเกบ็ อัตราคงทห่ี รือไม่
ตอบ ในการจัดเก็บภาษีเงินได้ กรมท่ีดินเคยนําเรียนกระทรวงมหาดไทยทราบถึงปัญหาความยุ่งยากซับซ้อน
ในการคํานวณภาษี และใหค้ ืนหนา้ ท่ีในการจัดเก็บให้แกก่ รมสรรพากรเปน็ ผดู้ าํ เนินการ และใหป้ รับปรุงวิธีการ
คิดคํานวณการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เสียใหม่ให้เข้าใจง่าย เพ่ือเป็นการแบ่งเบาภาระของพนักงาน
เจ้าหน้าที่ ซ่ึงกระทรวงมหาดไทยก็ได้แจ้งให้ทางกระทรวงการคลังทราบ เพื่อดําเนินการแต่ได้รับแจ้งจาก
กระทรวงการคลังว่า การที่กําหนดให้เจ้าพนักงานท่ีดินเก็บก็เพ่ืออํานวยสะดวกให้แก่ผู้เสียภาษี เน่ืองจาก
ในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิฯ ผู้เสียภาษีสามารถชําระภาษีได้โดยไม่ต้องไปติดต่อหลายหน่วยงาน และ
หลักเกณฑ์ท่ีใช้ในการคํานวณภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ ท่ีใช้อยู่ในปัจจุบันก็เหมาะสมแล้ว ณ เวลาน้ี ยังไม่มี
แนวโน้มวา่ จะแก้ไขกฎหมายให้เรยี กเกบ็ อัตราคงที่หรือไม่
ข้อ ๑๓ กรณีบิดาท่ีไม่ชอบด้วยกฎหมายยกที่ดินให้แก่บุตรโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนทําไมจึงต้องเสีย
ภาษเี งินไดห้ กั ณ ทีจ่ า่ ย ทั้งทผี่ ยู้ กใหเ้ ป็นบิดาและไม่มีเงินได้จากการให้
ตอบ ตามคําสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ข้อ ๑๐ (๒) กําหนดให้การโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิ
ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเอง โดยไม่มีค่าตอบแทนและไม่รวมถึง
บุตรบุญธรรม ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และตามคําสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.๘๒/
๒๕๔๒ ข้อ ๔ (๔) กําหนดให้การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน
ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังน้ัน กรณี
บิดาท่ีไม่ชอบด้วยกฎหมายยกให้ที่ดินแก่บุตรโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน จึงต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
และภาษีธุรกจิ เฉพาะเน่ืองจากไม่อยู่ในหลกั เกณฑท์ ี่ได้รับยกเวน้ ดงั กลา่ ว
๔๕
ขอ้ ๑๔ นาย ก. ซ้ือที่ดินท้ังแปลงโดยเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมสี่คร้ังไม่พร้อมกันแต่ภายในปีเดียวกัน เมื่อขาย
ทดี่ ินดงั กล่าวทงั้ แปลงจะคดิ ภาษเี งินไดห้ กั ณ ทจี่ ่ายอยา่ งไร
ตอบ กรณีน้ีมูลเหตุของการได้มาซ่ึงกรรมสิทธ์ิที่ดินเป็นอย่างเดียวกันคือการเข้าถือกรรมสิทธ์ิรวม และวันท่ี
ได้มาอยู่ในปีเดียวกัน ในการขายที่ดินดังกล่าวให้คํานวณภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่ายรวมกัน ตามนัยหนังสือ
กรมสรรพากร ด่วนท่ีสุด ที่ กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวันท่ี ๑๔ มีนาคม ๒๕๓๗ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท
๐๖๑๐/ว ๑๙๑๕๔ ลงวันที่ ๑๙ กรกฎาคม ๒๕๓๗ ซ่ึงพิจารณาว่า กรณีนําที่ดินหลายแปลงมารวมเป็นที่ดิน
แปลงเดียวกัน ถ้ามีมูลเหตุของการได้มาซ่ึงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอย่างเดียวกัน และวันได้มาซึ่ง
กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในปีเดียวกัน เมื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในท่ีดินน้ันไป การคํานวณ
ภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ให้คํานวณรวมกัน แต่ถ้าวันได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองต่างปีกัน การ
คํานวณภาษเี งนิ ได้ หัก ณ ทจ่ี า่ ย ใหแ้ ยกคํานวณตามจํานวนเน้ือทีด่ นิ และจาํ นวนปที ี่ถอื ครองในทด่ี ินแต่ละแปลง
ข้อ ๑๕ กรณีจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่ง ป.พ.พ. ต้องเรียก
เก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ ถ้าต้องเรียกเก็บจะให้นับระยะเวลาถือ
ครองต้ังแต่ศาลมีคาํ สั่งถึงที่สุด หรือตั้งแต่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามมาตรา
๑๓๘๒ และกรณีจดทะเบยี นขายทีด่ ินซึ่งได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์จะให้นับระยะเวลาการถือ
ครองเพื่อเรยี กเกบ็ ภาษีเงินได้หัก ณ ทจ่ี ่าย และภาษธี รุ กจิ เฉพาะตงั้ แต่เมอ่ื ใด
ตอบ ตามคําถามนีต้ ้องแยกตอบเป็น ๒ ขน้ั ตอน คอื
ขัน้ ตอนการจดทะเบียนไดม้ าโดยการครอบครองฯ
การจดทะเบียนไดม้ าโดยการครอบครองฯ ไมอ่ ยใู่ นบงั คบั ต้องต้องเสียภาษเี งินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ตาม
คําสงั่ กรมสรรพากร ท่ี ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ขอ้ ๑๐ (๗) (แต่อสังหาริมทรัพย์ท่ีได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง
ปรปักษ์ เปน็ เงนิ ไดพ้ ึงประเมินตามมาตรา ๓๙ ประมวลรษั ฎากรของผู้ได้กรรมสิทธ์ิซึ่งต้องนํามาคํานวณภาษีเงิน
ได้ตามปกติ) สําหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา
๑๓๘๒ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ถือเป็นการขายตามมาตรา ๙๑/๑ (๔) แห่งประมวลรัษฎากร
เจ้าของกรรมสทิ ธเ์ิ ดิมจงึ ไม่ใช่ผูข้ าย จงึ ไมต่ อ้ งเรียกเก็บภาษธี รุ กจิ เฉพาะ (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนท่ีสุด ที่ กค
๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวันท่ี ๖ มกราคม ๒๕๔๒ ข้อ ๑(๓)
ขัน้ ตอนการจดทะเบยี นขายอสังหาริมทรพั ยท์ ไี่ ดม้ าโดยการครอบครองฯ
เรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่ายตามปกติ โดยนับจํานวนปีถือครองต้ังแต่ปีท่ีได้กรรมสิทธิ์ใน
อสังหาริมทรัพย์ (ครบ ๑๐ ปี) จนถึงปีที่จดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาน้ันต่อไป (คําส่ังกรมสรรพากร
ท่ี ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ข้อ ๑๐ (๖) (ปีท่ีได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง (ครบ ๑๐ ปี) มิใช่ปีท่ีจดทะเบียนได้มา
โดยการครอบครอง โดยพิจารณาจากคําพพิ ากษาของศาล และตอ้ งเป็นคาํ พิพากษาถงึ ที่สุดแลว้ )
๔๖
สําหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ เรียกเก็บตามปกติหากอยู่ในหลักเกณฑ์ท่ีต้องเรียกเก็บ โดยนับระยะเวลา
การได้มาตั้งแต่วันท่ีได้มาจนถึงวันโอนกรรมสิทธ์ิ “วันที่ได้มา” คือวันจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ใน
อสงั หารมิ ทรัพย์ (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนทส่ี ุด ท่ี กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวนั ที่ ๖ มกราคม ๒๕๔๒)
อากรแสตมป์
ข้อ ๑๖ โดยหลักการในการโอนอสังหาริมทรัพย์เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับการยกเว้นอากร
แสตมป์ หมายถึงอากรแสตมป์ใบรับเพยี งอย่างเดยี ว หรือรวมถงึ อากรแสตมปค์ ฉู่ บบั ด้วย
ตอบ ตามมาตรา ๑๐๔ ประมวลรษั ฎากร กาํ หนดให้ตราสารที่ระบุไว้ในบัญชีท้ายประมวลรัษฎากรต้องปิด
แสตมป์บริบรู ณ์ตามอัตราทก่ี าํ หนด บัญชีทา้ ยประมวลรษั ฎากร
ข้อ ๒๓ (ก) กําหนดว่า คูฉ่ บับหรอื คฉู่ กี แห่งตราสาร ถ้าต้นฉบับเสียอากรไม่เกิน ๕บาท ค่าอากรแสตมป์
๑ บาท (ข) ถา้ เกิน ๕ บาท คา่ อากรแสตมป์ ๕ บาท
ข้อ ๒๘ (ข) กําหนดว่า ใบรับสําหรับการโอน หรอื ก่อต้งั สิทธใิ ด ๆ เกีย่ วกับอสงั หารมิ ทรพั ย์ ในเม่อื
นิติกรรมท่ีเป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย ถ้าใบรับตาม (ข) มีจํานวนเงินต้ังแต่ ๒๐๐
บาทข้ึนไปทกุ ๒๐๐ บาท หรอื เศษของ ๒๐๐ บาท เสีย ๑ บาท
ยกเวน้ ไมต่ ้องเสยี อากรใบรับสาํ หรับจํานวนเงนิ ท่ีผรู้ บั ตอ้ งเสียภาษีมูลคา่ เพิม่ หรอื ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ
ดังน้ัน การโอนอสังหาริมทรัพยเ์ ม่ือเสียภาษธี รุ กิจเฉพาะแล้ว จะไดร้ ับยกเว้นไม่ต้องเสยี อากร
แสตมปใ์ บรับตามข้อ ๒๘ (ข) เทา่ นั้น ไม่รวมอากรแสตมปค์ ่ฉู บบั ตามข้อ ๒๓ (ก) ดว้ ย
ข้อ ๑๗ กรณีผู้ขอจดทะเบียนถามว่า เหตุใดบิดามารดายกที่ดินให้แก่บุตรต้องเสียค่าอากรแสตมป์ จะ
ใหเ้ จา้ หน้าท่ีชีแ้ จงผ้ขู ออยา่ งไร
ตอบ ตามหนังสือกรมสรรพากร ด่วนที่สุด ที่ กค ๐๗๐๖/ก ๑๒๑๖ ลงวันท่ี ๒๙ พฤศจิกายน ๒๕๔๕ เวียน
ตามหนงั สือกรมทด่ี นิ ท่ี ๐๕๑๕/ว ๓๖๙๕๗ ลงวันที่ ๑๓ ธนั วาคม ๒๕๔๕ ได้พจิ ารณาวา่ หนังสอื สัญญาให้ที่ดิน
ถือเป็นใบรับ ซ่ึงกระทําต่อหน้าเจ้าพนักงานท่ีดิน และได้จดทะเบียนนิติกรรมตามกฎหมาย จึงอยู่ในบังคับต้อง
เสียอากรแสตมป์ตามลักษณะตราสาร ๒๘ (ข) และ มาตรา ๑๐๔ แห่ง ประมวลรัษฎากร ดังนั้น การยกท่ีดิน
ให้โดยไม่มีค่าตอบแทนจึงต้องเสียอากรแสตมป์ โดยต้องเสียอากรแสตมป์จากทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิ
และนติ กิ รรม หรือราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย์เพือ่ เรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวล
กฎหมายทีด่ นิ แลว้ แตอ่ ย่างใดจะมากกวา่
๔๗
คา่ ธรรมเนยี ม
ข้อ ๑๘ การจดทะเบียนประเภท “ถอนคืนการให้” และการจดทะเบียน “โอนคืนเจ้าของเดิม” เพราะ
เหตโุ อนสับแปลงหรอื ผิดแปลง ต้องเสยี ค่าธรรมเนียมไมไ่ ด้รบั การยกเว้นเพราะเหตใุ ด
ตอบ (๑) การจดทะเบียนประเภท “ถอนคืนการให้” เป็นกรณีที่ศาลมีคําส่ังหรือคําพิพากษาถึงที่สุดให้
ถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับให้ประพฤติเนรคุณ คําส่ังหรือคําพิพากษาศาลดังกล่าวมีผลให้ผู้รับให้ต้องโอน
อสังหาริมทรัพย์ท่ีรับให้มาคืนให้แก่ผู้ให้ มิได้มีผลให้นิติกรรมให้ท่ีกระทําไปแล้วไม่ชอบด้วยกฎหมายถึงขนาด
ต้องถูกยกเลิกเพิกถอนแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อมีผู้นําคําสั่งหรือคําพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลดังกล่าวมา
ขอจดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องรับจดทะเบียนประเภท “ถอนคืนการให้” โดยเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมและภาษีอากรตามแนวทางปฏิบัติในหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๓๒๔๑ ลงวันท่ี ๕
พฤศจิกายน ๒๕๔๕ ไม่ใช่เพิกถอนรายการจดทะเบียนให้ตามนัยมาตรา ๖๑ วรรคแปด แห่งประมวล
กฎหมายทด่ี ินแตอ่ ย่างใด
(๒) สําหรับการจดทะเบียนโอนคืนเจ้าของเดิมเน่ืองมาจากโอนสับแปลงหรือผิดแปลง หากความปรากฏ
เป็นท่ีแน่ชัดว่า การจดทะเบียนโอนสับแปลงหรือผิดแปลงเป็นการจดทะเบียนท่ีคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วย
กฎหมาย ย่อมอยู่ในหลักเกณฑ์ท่ีจะต้องแก้ไขหรือเพิกถอนรายการจดทะเบียนให้เป็นการถูกต้องได้ตามมาตรา ๖๑
แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน วิธีการทั่วไปก็คือยกรายการจดทะเบียนในแต่ละแปลงโอนสับกัน การแก้ไขตาม
มาตรา ๖๑ นไ้ี มม่ ีกรณตี ้องเสียค่าธรรมเนียมภาษีอากร แตถ่ ้าต่างฝ่ายต่างตอ้ งโอนที่ดินไขว้สับกันเพราะไม่อยู่
สามารถแกไ้ ขตามมาตรา ๖๑ ได้ ในการจดทะเบียนโอนยอ่ มต้องเสียคา่ ธรรมเนียมการโอนตามกฎหมาย
ข้อ ๑๙ การแกไ้ ขหลกั ฐานทางทะเบียนทดี่ นิ อันเน่อื งมาจากการตกลงซ้ือขายที่ดินก่อนพระราชกฤษฎีกา
กําหนดแนวเขตบริเวณท่ีดินที่จะเวนคืนฯ ใช้บังคับ หรือเน่ืองมาจากตกลงซื้อขายกัน
เมื่อพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวสิ้นผลบังคับไปแล้ว จะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ภาษีอากร
หรอื ไม่
ตอบ การแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนที่ดินตามนัยมาตรา ๑๑ แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืน
อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียม ภาษีอากร ต่อเมื่อเป็นการดําเนินการอัน
เนอ่ื งมาจากท่ีเจ้าของท่ดี นิ และหนว่ ยงานที่เวนคืนได้มีการตกลงซ้ือขายท่ีดินท่ีถูกเวนคืนภายในกําหนดอายุพระ
ราชกฤษฎกี าฯ การตกลงซื้อขายกันกอ่ นหรือภายหลงั พระราชกฤษฎกี าสิ้นผลบงั คับ ย่อมเป็นเร่ืองซื้อขายปกติ
จงึ ตอ้ งเสียคา่ ธรรมเนยี ม ภาษอี ากรตามกฎหมาย
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
Home
Explore
การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2554)
View in Fullscreen
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน (KM ปี 2554)
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search