สรุปความเห็นทางกฎหมายของคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดิน ที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (พ.ศ. 2531 – ปัจจุบัน)

สรุปความเห็นทางกฎหมายของคณะกรรมการ
พจิ ารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมทดี นิ
เกยี วกบั การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรม

สํานักกฎหมาย
กองฝึ กอบรม
กรมทดี นิ กระทรวงมหาดไทย

คาํ นาํ

กรมที่ดินมีภารกิจสําคัญเก่ียวกับการคมุ ครองสิทธิในที่ดินของบุคคลและจัดการท่ีดิน
ของรัฐ โดยการรังวัดและทําแผนท่ี การออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน การใหบริการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย การสงเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย และการจัดการขอมูล
สารสนเทศท่ีดิน เพ่ือใหบุคคลมีความมั่นคงในการถือครองที่ดินและไดรับบริการท่ีมีประสิทธิภาพ
ตลอดจนการบริหารจัดการท่ีดินของรัฐใหเปนไปอยางมีประสิทธิภาพและเกิดประโยชนสงู สุด โดยถือ
ปฏิบัติตามหลักเกณฑ วิธีการท่ีบัญญัติไวในประมวลกฎหมายที่ดินอันเปนกฎหมายหลักที่สําคัญ
และกฎหมายท่ีเกีย่ วของตอการปฏิบัติงานของกรมทีด่ ิน

แตอยางไรก็ตามในการปฏิบัติงานก็มีปญหาท่ีแตกตางกันไปและบางคร้ังหาขอยุติ
ไมได จึงตองสงเรื่องให “คณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน” ซ่ึงประกอบดวย
ผูบรหิ ารของกรมท่ีดินรวมถึงที่ปรกึ ษาจากหนวยงานตาง ๆ ซ่ึงลวนแลวแตมีความรูและประสบการณ
เปน อยา งสงู เปนผูพจิ ารณาวินจิ ฉยั ปญหาดังกลาว และยังไดเปนแนวบรรทัดฐานใหพนักงานเจาหนา ท่ี
ใชประกอบการปฏบิ ัติหนา ที่ใหเปนไปโดยถูกตอง รวดเร็ว และเกิดความเปนธรรมแกประโยชนมหาชน
และประโยชนของเอกชนที่เก่ียวของ จึงไดรวบรวมและประมวลความเห็นของคณะกรรมการพิจารณา
ปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดินซง่ึ ผานความเห็นชอบของกรมท่ีดิน ท่ีเก่ียวกับการออกหนังสือแสดงสิทธิ
ในท่ีดินเปนองคความรู เร่ือง “สรุปความเห็นทางกฎหมายของคณะกรรมการพิจารณาปญหา
ขอกฎหมายของกรมที่ดิน เกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซ่ึงเปนการดําเนินการจัดการ
ความรูตามแผนจัดการความรูข องกรมท่ีดิน ประจําปงบประมาณ พ.ศ. ๒๕๖๕ ทั้งน้ี เพ่ือความสะดวก
สาํ หรบั ศกึ ษา คนควา และอางองิ ในการปฏบิ ัติงานของพนกั งานเจา หนาท่ีกรมท่ีดิน หรอื ผูสนใจที่จะทํา
ความเขาใจถึงสิทธิและหนาที่ตามท่ีบัญญัติไวในกฎหมาย รวมทั้งเพ่ือประโยชนในการพัฒนา
การบริหารราชการแผน ดนิ ใหเ กดิ ประสทิ ธภิ าพ โปรง ใส และเปนธรรม

กรมท่ีดนิ หวังเปนอยา งยง่ิ วา การรวบรวมและประมวลความเห็นของคณะกรรมการพิจารณา
ปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดินในโอกาสน้ี จะอํานวยประโยชนในการนําไปใชศึกษาคนควาและ
ปฏิบัติงาน ตลอดจนอางอิงในการใหบริการประชาชนไดเปนอยางดี ซ่ึงจะทําใหการปฏิบัติงาน
ตามภารกจิ สาํ เรจ็ ลลุ ว งไปไดอ ยา งมปี ระสทิ ธิภาพสงผลใหเกดิ ประโยชนสูงสดุ ตอประชาชนผูรบั บริการ

สาํ นกั กฎหมาย
กองฝกอบรม
กรมทดี่ ิน กระทรวงมหาดไทย

๒

สารบญั หนา

เรอื่ ง ๑
๒
๑. ต้ังบริษทั จํากดั ขน้ึ รับโอนทีด่ ินไวเพ่ือประโยชนแกคนตา งดาว
๒. การโอนทรัพยส นิ ที่เปน อสงั หาริมทรัพยข องบรษิ ทั เดนิ อากาศไทย จํากดั ๕
๖
ไปเปน ของ บรษิ ัท การบนิ ไทย จํากดั ๘
๓. การอายดั ทีด่ นิ จงั หวดั ภเู กต็
๔. การกาํ หนดราคาทีด่ นิ เพ่ือใชเ ปนทนุ ทรัพยในการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรม ๙
๕. ผลดี ผลเสีย ในการเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี น กรณี นาย ส. เปน โจทกฟอง ๑๑
๑๒
กรมที่ดินตอศาลแพง ๑๓
๖. การกําหนดสทิ ธใิ นที่ดินของคนตางดา ว ๑๔
๗. จดทะเบียนท่ีดนิ อยรู ะหวา งจํานอง ๑๖
๘. นาย พ. กับพวก และนาง พ. กบั พวกขอรับโอนทีด่ ินจดั สรรตามคําพพิ ากษา ๑๗
๙. หารือการจดทะเบยี นตามคาํ พพิ ากษาตามยอม ๑๘
๑๐. การอายัดทด่ี ิน ๑๙
๑๑. การเพิกถอนการจดทะเบยี นโอนทด่ี ินใหเ ปนทางสาธารณประโยชน ๒๐
๑๒. การแจงราคาซ้อื ขายท่ดี นิ เปน เทจ็ ๒๑
๑๓. การขอไดมาซึ่งที่ดนิ โดยการครอบครอง
๑๔. วิธจี ดแจงครอบจาํ นองและวธิ ีจดทะเบียนปลอดจาํ นอง
๑๕. การจดทะเบยี นประเภทไดมาโดยการครอบครองโดยไมได น.ส. ๓ ก. ฉบับผถู ือมา
๑๖. การเรยี กเก็บคา ธรรมเนียมคาํ ขอแบงแยกทุกประเภท

๓

เรือ่ ง หนา

๑๗. หารือผมู อี ํานาจจดั การหางหุนสวนฯ และบริษทั เปน บุคคลเดียวกัน ๒๒

๑๘. การขอรับมรดกที่ดินตามหลกั ฐาน “นาซาร” ๒๔

๑๙. หารือการขอจดทะเบยี นภาระจํายอม บรษิ ัท แสนสําราญ จํากัด ๒๕

๒๐. ขอใหจดทะเบยี นระงับจาํ นองและโอนกรรมสิทธ์หิ องชุดใหแ กผ ซู อ้ื ๒๖

๒๑. การเพิกถอนการจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรมตามคําพิพากษา ๒๗

๒๒. ผูจดั การมรดก (มีพินยั กรรม) ขายทรพั ยมรดกตามพินัยกรรม ๒๘

๒๓. หารือการแบงกรรมสิทธ์ิรวมทด่ี ินราย นางสาว ศ. กับพวก ๓๐

๒๔. การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทจาํ นอง ๓๒

๒๕. รอ งเรยี นการอายัดท่ดี ิน ๓๓

๒๖. ผูจ ัดการมรดก (มีพินัยกรรม) ขายทรพั ยมรดกตามพนิ ยั กรรม ๓๔

๒๗. การตรวจการจัดเกบ็ คา ธรรมเนียม ภาษีเงินไดและอากรแสตมป ๓๕

๒๘. ขออายดั ทีด่ ินราย นาย จ. ๓๖

๒๙. หารือกรณีการแบงแยกท่ดี ินท่ีมสี ภาพเปนถนนราย บริษัท เครดิตฟองซเิ อร แอล พี เอ็น จํากัด ๓๗

๓๐. ขอใหงดการบันทึกถอยคําผซู ้อื (กรณีที่มีการดําเนนิ คดใี นช้ันศาลเก่ยี วกบั อสงั หาริมทรพั ย ๓๘

ทป่ี ระสงคจ ะจดทะเบยี น)

๓๑. นาย ว. หารอื เกี่ยวกับภาระจํายอมท่ีดิน ๓๙

๓๒. ผจู ดั การมรดกขายท่ีดินของผรู ับพนิ ยั กรรม ๔๐

๓๓. ขอความเปน ธรรมเพราะท่ีดินถูกอายัดโดยไมช อบดวยกฎหมาย ๔๑

๓๔. ปญหาการใหค วามยนิ ยอมของคสู มรสในการรบั มรดกตกทอด ๔๒

๓๕. นาง ค. รอ งเรียนขอความเปน ธรรมเกยี่ วกบั การโอนทดี่ นิ ๔๓

๓๖. หารือการอายดั ๔๔

๔

เรือ่ ง หนา

๓๗. หารือทางปฏิบัตเิ กย่ี วกบั การอายัดทดี่ ิน ๔๕
๓๘. บรษิ ัทจํากดั ที่จดทะเบยี นเสร็จการชําระบัญชีแลว ขอใหท ด่ี ิน ๔๖
๓๙. การขออายดั ทดี่ นิ อางพินยั กรรมปลอม ๔๙
๔๐. คดั คา นคําส่ังยกเลกิ อายัดทด่ี ิน ๕๐
๔๑. ขอแกไ ขการจดทะเบียนแบงกรรมสิทธ์ิรวม ๕๑
๔๒. ขอหารือเกี่ยวกับการอายัดที่ดิน ๕๒
๔๓. ขออายดั ทีด่ นิ ๕๓
๔๔. ขอใหเพิกถอนการอายดั ทด่ี ิน ๕๕
๔๕. การจดั สงโฉนดทด่ี ินและสารบบทีด่ ิน ๕๖
๔๖. ใหเพิกถอนการอายัดทดี่ ิน ๕๗
๔๗. การจดทะเบยี นขยายกาํ หนดเวลาไถจากขายฝาก ๕๘
๔๘. ปญหาการปฏิบัตติ ามพระราชบญั ญัตกิ ารธนาคารพาณชิ ย พ.ศ. ๒๕๐๕ (ทแ่ี กไขเพิ่มเติม) ๖๒
๔๙. รอ งเรยี นขอความเปนธรรม ๖๕

๕๐. การไดมาซ่ึงที่ดนิ ของบุคคลสัญชาติไทยที่มีคูสมรสเปนตา งดา ว ๖๖
๕๑. ผลของนติ กิ รรมตัวแทนกระทําการแทนโดยฝาฝน มาตรา ๘๐๕ แหงประมวลกฎหมาย ๖๘

แพง และพาณชิ ย ๖๙
๕๒. การจาํ นองเพมิ่ หลักทรัพย (ไมเ พ่มิ วงเงิน) ๗๑
๕๓. การออกกฎหรือขอบงั คับทีจ่ าํ กดั สทิ ธิและเสรีภาพตามรัฐธรรมนูญ ๗๒
๕๔. ขอใหเ พิกถอนการจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธ์ิ ๗๓
๕๕. สทิ ธใิ นการถือครองท่ดี นิ ของคนสญั ชาตไิ ทยท่ีสมรสกบั คนตางดา ว ๗๔
๕๖. การจดทะเบยี นโอนมรดก

๕

เร่อื ง หนา

๕๗. การจดทะเบยี นสิทธิเก็บกนิ ตลอดชวี ิตในหองชุด ๗๕
๕๘. กลา วโทษคูสญั ญากรณีแจงความเท็จใหพนกั งานเจา หนา ที่จดทะเบียนในประเภท “ให” ๗๖

แตตามเจตนาท่ีแทจรงิ ประสงคจ ะ “ขาย” จะแกไขรายการจดทะเบียนใหถูกตอ งไดหรือไม ๗๗
๕๙. คา ธรรมเนยี มการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธกิ ารไถจากขายฝาก ๗๘
๖๐. คาํ สง่ั ที่ ๔/๒๕๐๒ ของกรมท่ีดนิ ลงวันที่ ๒๙ พฤษภาคม ๒๕๐๒ เร่อื ง จดทะเบยี น
๗๙
ประเภท “หามโอน” ขอ (๔) ผดิ พลาด ๘๐
๖๑. ขอใหต รวจสอบ ส.ค. ๑ ๘๒
๖๒. คา ธรรมเนยี มการจดทะเบียนโอนมรดกสทิ ธิการไถจากขายฝาก ๘๔
๖๓. การเรียกเก็บคา ธรรมเนยี มจํานองตามหลักเกณฑท่คี ณะรัฐมนตรีกําหนด ๘๖
๖๔. การเพิกถอนนิตกิ รรม ๘๘
๖๕. การฟองศาลตามมาตรา ๖๐ แหงประมวลกฎหมายทีด่ นิ ๘๙
๖๖. การประเมนิ ราคาสงิ่ ปลูกสรา ง (ทย่ี งั ไมเ สรจ็ ) ๙๑
๖๗. เพิกถอนรายการจดทะเบยี น ๙๒
๖๘. จาํ หนา ยท่ดี นิ ของบคุ คลตา งดาวตามประมวลกฎหมายท่ีดิน ๙๓
๖๙. รองเรียนกลาวหา บรษิ ทั ปารค ดี เวลลอปเมนท จํากดั ๙๔
๗๐. หารือการเพิกถอนรายการจดทะเบยี นตามคาํ พพิ ากษา ๙๕
๗๑. การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมใหผูซ ้ือท่ดี ินจัดสรร ๙๖
๗๒. อทุ ธรณคําส่งั ไมร ับคําขอจดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ัดการมรดกตามคําสั่งศาล
๗๓. การเพิกถอนรายการจดทะเบียนตามคาํ สง่ั ศาล

๖

เร่ือง หนา

๗๔. หารอื เรอื่ งการจดทะเบียนแบงไดม าโดยการครอบครอง ๙๘
๗๕. การยกเวน คาธรรมเนยี มและคาใชจ ายในการรงั วัดออกโฉนดท่ีดนิ ตามผลการประชุม ๙๙

เม่อื วันที่ ๑๙ มีนาคม ๒๕๔๕ ๑๐๑
๗๖. หารอื การจดทะเบยี นเวนคนื ท่ีดนิ ๑๐๒
๗๗. ขอความรวมมือและอาํ นวยความสะดวกในการคดั ลอกขอมลู ที่ดิน
๑๐๓
เพ่ือจัดทําแผนทภ่ี าษีและทะเบยี นทรัพยส นิ ๑๐๔
๗๘. ต้งั คณะกรรมการสอบสวนตามความในมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทด่ี ิน ๑๐๕
๗๙. เพกิ ถอนรายการจดทะเบียน ๑๐๖
๘๐. ตง้ั คณะกรรมการสอบสวนตามความในมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายที่ดนิ ๑๐๘
๘๑. ตง้ั คณะกรรมการสอบสวนตามความในมาตรา ๖๑ แหง ประมวลกฎหมายที่ดิน
๘๒. สภาทนายความขอความรว มมือใหกรมท่ีดนิ ยอมรับการรบั รองลายมอื ชื่อและเอกสาร ๑๑๐
๑๑๑
ทร่ี ับรองโดยทนายความผผู านการอบรมหลักสตู ร “ทนายความผูท าํ คํารบั รอง ๑๑๒
ลายมือชือ่ และเอกสาร” ๑๑๔
๘๓. การปดประกาศของสํานักงานทด่ี นิ สว นแยก ๑๑๕
๘๔. ทบทวนแนวทางปฏบิ ัตติ ามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายทดี่ นิ ๑๑๖
๘๕. เพกิ ถอนรายการจดทะเบียนท่ีดิน ๑๑๘
๘๖. หารือการเรียกเก็บคาธรรมเนียมการรังวดั แบง หักเปนทางสาธารณประโยชน ๑๒๐
๘๗. การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมท่ีดินระหวา งการจํานอง
๘๘. สทิ ธิการถือครองทีด่ ิน ตามมาตรา ๙๓ และมาตรา ๙๕ แหงประมวลกฎหมายทด่ี ิน
๘๙. เพกิ ถอนการโอนท่ดี ิน
๙๐. สทิ ธิการถอื ครองที่ดนิ ตามมาตรา ๙๓ และมาตรา ๙๕ แหง ประมวลกฎหมายทดี่ ิน

๗

เร่อื ง หนา

๙๑. มูลนิธิพระหฤทัยอุปถมั ภขอรับโอนท่ดี นิ ๑๒๒
๙๒. มซิ ซงั โรมันคาทอลิกกรุงเทพมหานคร ขอรบั ใหหองชุด ๑๒๔
๙๓. การโอนสง่ิ ปลูกสรา งหรือทดี่ ินพรอมส่ิงปลกู สรา งโดยไมม ีหลักฐานการไดมาของสงิ่ ปลูกสราง ๑๒๕
๙๔. การเพ่ิมสารบญั จดทะเบยี น (ใบตอ) ๑๒๖
๙๕. การระงบั การจดทะเบียนเกี่ยวกบั ทด่ี ินหรือการแจงใหคูก รณีทขี่ อจดทะเบียนทราบวา ๑๒๗

อสงั หารมิ ทรัพยท่ีขอจดทะเบียนมกี ารฟองรองกันอยใู นศาล ๑๒๙
๙๖. การตรวจสอบบคุ คลมพี ฤติการณป ลอมแปลงสัญชาติ ๑๓๑
๙๗. นาย ค. สัญชาตญิ ปี่ นุ ขอใหไดรบั ยกเวน การขายมรดกหองชดุ ๑๓๓
๙๘. หารือการจดทะเบยี นยกเลิกภาระจาํ ยอม ๑๓๕
๙๙. การเรียกเกบ็ คา ธรรมเนยี มในการตรวจสอบหลกั ทรพั ยจ ากส่ือบันทึกขอมลู ดว ยระบบ
๑๓๗
เทคโนโลยสี ารสนเทศหรอื ส่อื อิเลก็ ทรอนกิ สอื่น
๑๐๐. สาํ นักงานประกนั สงั คมขอใหทบทวนการเรยี กเก็บคาธรรมเนยี มในการตรวจ ๑๓๙

หลกั ฐานทะเบียนท่ีดิน การขอคัดขอถา ยสาํ เนาเอกสาร และการตรวจสอบหลกั ทรพั ย
๑๐๑. หารือการแจงการครอบครองท่ีดิน ตามมาตรา ๕ แหงพระราชบญั ญตั ใิ หใ ช

ประมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

เรือ่ งที่ ๑ ตั้งบรษิ ทั จาํ กัดขึ้นรบั โอนทดี่ ินไวเพ่ือประโยชนแ กค นตา งดา ว

เรือ่ งเสรจ็ ที่ -

เจา ของเรอ่ื ง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนทีด่ นิ (กองทะเบยี นทดี่ ิน)

ประเด็นพิจารณา

ควรแกกฎหมายกรณีต้ังบริษัทจํากัดข้ึนรับโอนที่ดินไวเพื่อประโยชนแกคนตางดาว
หรือไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน ครั้งท่ี ๒/๒๕๓๑ เม่ือวันท่ี ๙ มีนาคม
๒๕๓๑ (วาระ ๓)

๑. เหน็ ควรแกไขประมวลกฎหมายท่ีดิน ดงั น้ี
๑.๑ ใหมีการนําบทบัญญัติวาดวยการกําหนดสิทธิในท่ีดินมาใช ซึ่งจํากัดการถือสิทธิ

ในทดี่ นิ ของบุคคล
๑.๒ ใหเพิ่มเติม (๕) ลงในมาตรา ๙๗ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน ซ่ึงมีขอความวา

“(๕) นติ ิบคุ คลใดในมาตราน้ีท่ผี จู ัดการ หรอื กรรมการเปนคนตา งดาว”

๒. เห็นชอบดวยกับมาตรการสอบสวนเร่ืองราวขอไดมาซึ่งที่ดินของนิติบุคคล
เพ่อื ประโยชนหรือแทนคนตางดา วซง่ึ กรมที่ดินไดเ สนอกระทรวงมหาดไทยไปแลว (ตามบันทกึ ดว นที่สุด
ท่ี มท ๐๗๐๑/๓๑๘ ลงวันที่ ๑๖ กุมภาพนั ธ ๒๕๓๑)

๓. ใหกําหนดเปนนโยบายของรัฐวาในกรณีที่นิติบุคคลซื้อท่ีดินไปแลว ใหมีมาตรการ
ตดิ ตามผลระยะหลงั โดยใหห นวยงานของทางราชการที่ชํานาญการในดานน้ีดําเนินการ

ความเห็นของกรมท่ีดนิ เห็นชอบ

๒

เรื่องที่ ๒ การโอนทรัพยสินทีเ่ ปน อสงั หารมิ ทรพั ยข องบริษทั เดินอากาศไทย จาํ กดั ไปเปน ของ
บรษิ ัท การบินไทย จํากัด

เรอื่ งเสร็จที่ ๑๖/๒๕๓๑

เจา ของเร่ือง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นที่ดนิ (กองทะเบียนท่ีดิน)

ประเดน็ พจิ ารณา

กรณีการรวมบริษัท เดนิ อากาศไทย จํากัด กับบริษัท การบินไทย จํากัด โดยการโอน
ทรัพยสินและหนี้สินทั้งหมดของบริษัท เดินอากาศไทย จํากัด ตามมูลคาท่ีปรากฏในบัญชี (Book
Value) ไปเปนของบริษัท การบินไทย จํากัด จะเรียกเก็บคาธรรมเนียมอยางไร กลาวคือ จะเรียกเก็บ
คาธรรมเนยี มตามราคาประเมินฯ โดยถอื ราคาประเมินฯ ในวันท่ีไดมีการตกลงราคากัน หรือจะเรียกเก็บ
คาธรรมเนียมตามราคาประเมินฯ โดยถือราคาประเมินฯ ในวันท่ีไดมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
(ราคาประเมินสูงกวา ราคาที่ผขู อจดทะเบยี นแสดง)

มตคิ ณะกรรมการพจิ ารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ดี ิน ครั้งที่ ๔/๒๕๓๑ เมอื่ วนั ท่ี ๒๙ มนี าคม
๒๕๓๑ (วาระ ๓)

การโอนรายนีร้ าคาทรพั ยท ่ีผขู อจดทะเบียนแสดงนั้นตํา่ กวาราคาประเมินทุนทรัพยของ
ทางราชการ ดังน้นั จึงใหถือราคาประเมินทุนทรัพยในวันท่ีไดม ีการตกลงราคาเปนเกณฑในการคํานวณ
ราคาประเมินทุนทรัพยเพ่ือเรียกเก็บคาธรรมเนียมเพราะคูกรณีทั้งสองฝายเปนรัฐวิสาหกิจ ทั้งน้ี
โดยปฏิบัตติ ามคําสงั่ กระทรวงมหาดไทย ท่ี ๓๓๔/๒๕๒๖ ลงวนั ท่ี ๑๓ มิถนุ ายน ๒๕๒๖

แตในเร่ืองท่ีจะใหถือวันใดเปนวันที่ไดมีการตกลงราคาเปนเกณฑในการคํานวณราคา
ประเมนิ ทนุ ทรพั ยน น้ั ทป่ี ระชุมมีความเห็นแตกตางกนั เปน ๒ ฝา ย กลา วคือ

ฝา ยเสียงขางมากเห็นวา บริษัท เดินอากาศไทย จํากัด ไดมีการประชุมวิสามัญผูถือหุน
เมื่อวันท่ี ๒๘ ธันวาคม ๒๕๓๐ ซ่ึงที่ประชุมมีมติเห็นชอบดวยตามท่ีหัวหนาฝายบัญชีชี้แจงวา
คณะกรรมการไดตกลงใชมูลคาทรัพยสินสวนที่เปนอสังหาริมทรัพย ณ วันท่ี ๓๐ กันยายน ๒๕๓๐
เปน ราคาตกลงที่จะทําการโอนซึ่งกันและกัน และบริษัท การบินไทย จาํ กัด ไดม ีการประชุมใหญผูถ ือหุน
สามัญประจําป ๒๕๓๐ เมื่อวันท่ี ๒๙ ธันวาคม ๒๕๓๐ ซึ่งที่ประชุมมีมติอนุมัติการดําเนินการตาม
รายงานที่วาใหบรษิ ัท การบินไทย จํากัด รับโอนทรัพยสนิ และหน้ีสินของบริษัท เดินอากาศไทย จํากัด
ตามมูลคา ท่ปี รากฏในบัญชี (Book Value) ของบรษิ ัท เดนิ อากาศไทย จํากัด โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย

๓

ตกลงใหใชมูลคาทรัพยส ิน ณ วันที่ ๓๐ กันยายน ๒๕๓๐ เปนราคาทีจ่ ะทําการโอนซง่ึ กันและกัน ดังนั้น
ควรถือเอาวันท่ีที่ประชุมใหญผูถือหุนของบริษัทฯ ทั้งสองมีมติใหโอนทรัพยสินดังกลาว คือวันท่ี ๒๙
ธนั วาคม ๒๕๓๐ เปนวันท่ไี ดมีการตกลงราคาเปนเกณฑในการคํานวณราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย

ฝายเสียงขางนอยเห็นวา ควรถือเอาวันที่บริษัทฯ ทั้งสองไดตกลงทําสัญญาโอนกิจการกัน
ณ กระทรวงคมนาคม ตามเอกสารท่ีแจกในท่ีประชุม คือ ถือวันที่ ๑ กุมภาพันธ ๒๕๓๑ เปนเกณฑ
ในการคํานวณราคาประเมินทุนทรัพย เพราะคําส่ังกระทรวงมหาดไทย ท่ี ๓๒๔/๒๕๒๖ ลงวันที่ ๑๓
มิถุนายน ๒๕๒๖ ไดกําหนดใหถือราคาประเมินทุนทรัพยในวันท่ีไดมีการตกลงราคาเปนเกณฑในการ
คํานวณฯ ซึ่งเรื่องน้ีบริษัทฯ ท้ังสองไดตกลงทําสัญญาโอนกิจการ ทรัพยสินและหนี้สินระหวางกัน
เม่ือวันที่ ๑ กุมภาพันธ ๒๕๓๑ โดยระบุไวในขอ ๒ วา “บรรดาทรัพยสินของผูโอน สวนท่ีเปน
อสังหาริมทรัพยตามงบดลุ ณ วันท่ี ๓๐ กันยายน ๒๕๓๐ มีมูลคารวม ๓๑,๓๖๘,๕๓๓.๕๒ บาท ฯลฯ
ซ่งึ ผูโอนและผูร ับโอนไดต กลงโอนกรรมสทิ ธก์ิ นั ตามมูลคาน้ี ฯลฯ” จึงถือไดวาวันท่ี ๑ กุมภาพันธ ๒๕๓๑
เปนวันที่บริษัทฯ ท้ังสองไดมีการตกลงราคากันเขาหลักเกณฑตามนัยคําส่ังของกระทรวงมหาดไทย
ดังกลาว สวนวันท่ี ๒๘ ธันวาคม ๒๕๓๐ เปนวันที่บริษัท เดินอากาศไทย จํากัด จัดใหมีการประชุม
ผถู อื หุนของตน และวนั ท่ี ๒๙ ธนั วาคม ๒๕๓๐ กเ็ ปนวันทบี่ ริษัท การบินไทย จาํ กดั จัดใหมีการประชุมผูถือหุน
ของตนเทา นน้ั มไิ ดม กี ารตกลงรวมกันแตอ ยางใด ดังน้ัน วันท่ี ๒๙ ธนั วาคม ๒๕๓๐ จึงไมใชว ันทบ่ี ริษัทฯ
ท้ังสองไดมีการตกลงราคาเปนเกณฑในการคํานวณฯ (ตามคําส่ังกระทรวงมหาดไทยที่อางถึง)
เพราะในวนั ดงั กลา วตา งฝา ยตางประชมุ ผถู ือหนุ ของตนเทา น้ัน

หมายเหตุ ฝายขางมากมี ๔ เสียง ฝายขางนอยมี ๓ เสียง และอีก ๒ ทาน งดไมออกเสียง
ความเห็นกองวิชาการ (กองนิติการ) ไดใหนิติกรยืมเอกสารท่ีเก่ียวของกับเรื่องน้ีทั้งหมดมาจาก
กองทะเบียนทด่ี ิน และไดต รวจสอบแลว ปรากฏวา

๑. บรษิ ทั เดินอากาศไทย จํากัด ไดแจงมตทิ ี่ประชุมผูถือหุน เมื่อวันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๕๓๐
ซงึ่ ท่ปี ระชุมมีมตเิ หน็ ชอบในหลักการโอนทรัพยส ินและหนี้สินของบริษัทไปใหบริษัท การบินไทย จํากัด ทราบ
และแจงดวยวา หากท่ีประชุมใหญผูถือหุนของบริษัท การบินไทย จํากัด มีมติเห็นชอบแลว ใหแจง
บรษิ ทั เดนิ อากาศไทย จํากัด ทราบดว ย ท้ังนี้ ตามหนังสอื ที่ ฝธ ๖๒๗๙/๑๘๕๒ ลงวันท่ี ๒๘ ธนั วาคม ๒๕๓๐

เห็นวา หนังสือน้ีเปนคําเสนอของบริษัท เดินอากาศไทย จํากัด ท่ีจะทําสัญญากับ
บรษิ ัท การบนิ ไทย จํากัด

๒. บริษทั การบินไทย จํากัด ไดแ จงมติทีป่ ระชุมใหญผูถอื หนุ เมอ่ื วนั ท่ี ๒๙ ธนั วาคม ๒๕๓๐
ซ่ึงที่ประชุมมีมติอนุมัติให บริษัท การบินไทย จํากัด รับโอนทรัพยสินและหน้ีสินของบริษัท เดินอากาศไทย
จาํ กัด ตามมูลคาทป่ี รากฏในบญั ชี (Book Value) โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย ตกลงใหใชมลู คาทรัพยสิน

๔

ณ วนั ที่ ๓๐ กันยายน ๒๕๓๐ เปนราคาทจี่ ะทําการโอนซง่ึ กันและกัน ไปใหบริษัท เดินอากาศไทย จาํ กัด
ทราบ ตามหนังสือ บริษัท การบินไทย จํากัด ที่ กบ ๐๑/๙๙๔ ลงวันท่ี ๓๐ ธันวาคม ๒๕๓๐ ซ่ึงบรษิ ัท
เดินอากาศไทย จาํ กดั ไดร ับทราบแลว เมอ่ื วนั ที่ ๓๐ ธนั วาคม ๒๕๓๐

เห็นวา การแจงรับโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพยดังกลาวของ บริษัท การบินไทย
จํากัด นี้ เปนการแสดงเจตนาทําคําสนองตอบรับ และยอมเกิดเปนสัญญาข้ึนแตเวลาเมื่อคําบอกกลาว
สนองไปถงึ ผเู สนอ (บรษิ ัท เดินอากาศไทย จํากัด) ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๖๑
วรรคหนึ่ง ดังน้ัน จึงตองถอื ราคาประเมินทุนทรัพยฯ ในวันที่ ๓๐ ธนั วาคม ๒๕๓๐ เปนเกณฑในการคํานวณ
ราคาประเมินทุนทรัพย เพ่ือเรียกเก็บคาธรรมเนียม ตามคําสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ ๓๒๔/๒๕๒๖
ลงวันท่ี ๑๓ มิถนุ ายน ๒๕๒๖ หาใชว นั ท่ี ๒๙ ธนั วาคม ๒๕๓๐ ดังท่กี องทะเบยี นท่ดี นิ เสนอไม

ความเห็นของกรมท่ดี ิน เห็นชอบ

๕

เรือ่ งที่ ๓ การอายดั ทด่ี นิ จังหวัดภเู ก็ต

เรอ่ื งเสร็จท่ี ๑๙/๒๕๓๑

เจา ของเร่ือง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนท่ีดิน (กองทะเบยี นที่ดิน)

ประเด็นพิจารณา

จังหวัดภูเก็ตหารือเก่ียวกับเรื่องอายัดทีด่ ิน ๒ ประเดน็ คือ การนับระยะเวลารับอายัด
จะตอ งนบั ระยะเวลาตามมาตรา ๑๕๘ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย คือ มิใหนับวันแรก (วันที่
ขออายัด) รวมเขาดวยหรือตองนับวันท่ีอายัดรวมเขาดวย อีกประเด็นหนึ่ง คือ การที่ผูขออายัด
นําหลกั ฐานสําเนาคาํ ฟองมาแสดงดว ยจะมีผลใหการอายดั สิ้นสดุ ลงหรอื ไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดนิ ครั้งที่ ๘/๒๕๓๑ เมื่อวันท่ี ๒๔ ตลุ าคม
๒๕๓๑ (วาระ ๓.๑)

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๓ (กฎหมายเกา) ใหรบั อายัดไวไดมีกําหนด ๖๐ วัน
นบั แตว ันที่ขออายดั ซึ่งทาํ ใหการอายัดน้ันมีผลนับแตวันท่ีเจาพนักงานที่ดินสั่งรับอายัดไว แตในมาตรานี้
มิไดบัญญัติเร่ืองวิธีการคํานวณระยะเวลาเร่ิมตนเกี่ยวกับการรับอายัดไวชัดแจงวาใหนับวันที่ขออายัด
รวมเขา ดวย หรอื ใหเ ร่มิ นับวนั ใดเปน ตน ไป จึงตองนําบทบญั ญตั ิมาตรา ๑๕๘ แหงประมวลกฎหมายแพง
และพาณชิ ย มาใชบังคบั โดยอนโุ ลม โดยมิใหน ับวนั แรกแหง ระยะเวลานนั้ รวมเขา ดว ย

คําฟองท่ีไดยื่นตอศาลและศาลไดมีคําสั่งไวในคําฟองแลว ถือไดวาเปนหลักฐานการยื่นฟอง
ตามมาตรา ๘๓ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน

ความเหน็ ของกรมทดี่ นิ เห็นชอบ

๖

เรอื่ งที่ ๔ การกาํ หนดราคาที่ดนิ เพ่ือใชเ ปนทุนทรัพยใ นการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรม

เร่ืองเสรจ็ ท่ี ๖/๒๕๓๒

เจาของเรือ่ ง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นท่ดี นิ (กองทะเบียนท่ีดนิ )

ประเด็นพจิ ารณา

๑. จังหวัดปทมุ ธานีไดห ารือกรมท่ีดนิ วา เมื่อวันท่ี ๒๕ ธันวาคม ๒๕๓๐ คณะกรรมการ
ประเมินทุนทรัพยประจําจังหวัดไดกําหนดจํานวนทุนทรัพยในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เพ่ือเรยี กเกบ็ คาธรรมเนียมในทอ งท่ีตําบลเชียงรากใหญ ตาํ บลบานปทุม และตําบลเชียงรากนอ ย อําเภอ
สามโคก จังหวัดปทุมธานี ในหนวยท่ี ๑ เปนหนวยที่ดินติดถนนสายบางพูน - ศูนยศิลปาชีพพิเศษบางไทร
(สายใหม) ขางละ ๑๒๐ เมตร ตารางวาละ ๓๗๕ บาท หรือไรละ ๑๕๐,๐๐๐ บาท โดยปรากฏรูปถนน
ในแผนท่ีประกอบบญั ชดี วย ซ่ึงถนนสายดงั กลาวยังไมมกี ารกอสรา งและจงั หวัดขอคงราคาหนว ยดังกลาว
ไวตามเดิม แมย ังไมป รากฏวา มีถนน สว นในการประเมนิ ทนุ ทรัพยฯ จังหวดั พิจารณาเห็นควรใหพนกั งาน
เจาหนาท่ีถือราคาประเมินในหนวยที่ ๕ ซึ่งเปนหนวยสุดทายของแตละตําบลหรือหนวยอื่น ๆ
ท่เี ก่ียวของ จะเปน การชอบดว ยระเบียบและกฎหมายหรือไมป ระการใด

๒. พระราชกฤษฎีกากําหนดเขตที่ดินในบริเวณท่ีที่จะเวนคนื ในทองท่ีอําเภอบางไทร
จังหวัดพระนครศรีอยุธยา และอาํ เภอคลองหลวง อาํ เภอสามโคก อาํ เภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี
พ.ศ. ๒๕๓๑ ลงประกาศในราชกจิ จานเุ บกษา เลม ๑๐๕ ตอนที่ ๑๘๓ วันท่ี ๙ พฤศจกิ ายน ๒๕๓๑

๓. สํานักกลางประเมินราคาทรัพยสินเห็นวา การท่ีคณะอนุกรรมการประจําจังหวัด
ประเมินหนวยราคาท่ีดินไวเปนการลวงหนา โดยแสดงรูปถนนปรากฏในแผนที่ประกอบบัญชีกําหนด
จํานวนราคาท่ีดิน และกําหนดหนวยท่ีดินติดถนนสายบางพูน - ศูนยศิลปาชีพพิเศษบางไทร (สายใหม) ข้ึน
โดยขอเท็จจริง ถนนสายดังกลาวยังไมมีการกอสราง นับเปนการไมชอบดวยระเบียบกระทรวงมหาดไทย
วาดวยการกําหนดจํานวนทุนทรัพยฯ พ.ศ. ๒๕๓๐ ขอ ๘ (๒) ซ่ึงวางหลักเกณฑใหคณะอนุกรรมการ
ประจําจังหวัดกําหนดหนวยท่ีดินตามสภาพความเปนจริง เห็นควรแจงใหจังหวัดปทุมธานียกเลิกบัญชี
กําหนดจํานวนราคาท่ีดินฯ เฉพาะหนวยท่ี ๑ ท่ีไมชอบดวยระเบียบกระทรวงมหาดไทย วาดวย

๗

การกําหนดจํานวนทุนทรัพยฯ พ.ศ. ๒๕๓๐ และจัดทําบัญชีกําหนดจํานวนราคาท่ีดินฯ หนวยดังกลาว
เสยี ใหมใ หถ กู ตอ ง

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน คร้ังท่ี ๒/๒๕๓๒ เม่ือวันท่ี ๕ เมษายน
๒๕๓๒ (วาระ ๓.๔)

กองวิชาการไดเสนอคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดินพิจารณาแลว
ในคราวประชุม คร้ังที่ ๒/๒๕๓๒ เมื่อวันท่ี ๕ เมษายน ๒๕๓๒ ซึ่งที่ประชุมมีมติวาเม่ือที่ดินบริเวณ
ดังกลาว (หนวยท่ี ๑) ยังมิไดมีถนนตัดผาน แตตามหลักฐานบัญชีกําหนดจํานวนราคาท่ีดินตามราคาตลาด
เพื่อใชเปนทุนทรัพยสําหรับเรียกเก็บคาธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตั้งแตวันที่ ๑
มกราคม ๒๕๓๑ ถึงวนั ที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๓๔ ตําบลเชียงรากใหญ ตําบลบานปทุม และตําบลเชียงรากนอย
อําเภอสามโคก ไดมีแผนที่แนบทายบัญชีดังกลาวแสดงเขตถนนสายบางพูน - ศูนยศิลปาชีพพิเศษบางไทร
(สายใหม) ไวดว ย จึงเปน การคลาดเคลอื่ นตอ ความเปนจรงิ เห็นควรแนะนาํ ใหจังหวัดปทมุ ธานี พิจารณา
ดําเนินการแกไขใหเ ปนการถูกตอง

ความเหน็ ของกรมที่ดิน เห็นชอบ

๘

เรอื่ งที่ ๕ ผลดี ผลเสยี ในการเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี น กรณี นาย ส. เปนโจทกฟองกรมทด่ี ิน
ตอศาลแพง

เรื่องเสรจ็ ท่ี ๓/๒๕๓๒

เจา ของเร่อื ง สํานกั มาตรฐานการทะเบยี นที่ดิน (กองทะเบยี นทดี่ ิน)

ประเด็นพิจารณา

นาย ช. ไดลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอํานาจและมอบใหนาย ส. เก็บรักษาไว ไดถูก
ลักขโมยไป โดยยังมิไดมีการเขียนขอความใด ๆ การเพิกถอนรายการจดทะเบียนที่ไมชอบดวยกฎหมาย
โดยอางวามีผูล ักหนังสือมอบอํานาจมากรอกขอความแลวนํามาทํานิติกรรมขายฝาก นิติกรรมขายฝาก
ที่จดทะเบียนไวจะชอบดว ยกฎหมายหรือไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน คร้ังที่ ๓/๒๕๓๒ วันท่ี ๙ มิถุนายน
๒๕๓๒ (วาระ ๓)

กรณีขอเท็จจริงของเร่ืองนี้ถือไมไดวา เปนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตอ
พนักงานเจาหนาท่ีตามกฎหมาย แตกอนท่ีจะขีดฆารายการจดทะเบียนท้ังสองรายการออก
ใหเจาพนักงานที่ดินบันทึกถอยคํายินยอมของธนาคารกรุงไทย จํากัด นาย ช. และนาย ส. ไวเปน
หลกั ฐานดว ย โดยเฉพาะนาย ส. ขอใหบนั ทกึ ไวดว ยวายินยอมเลกิ คดีตอ กรมที่ดนิ

ความเห็นของกรมที่ดิน เหน็ ชอบ

๙

เรื่องที่ ๖ การกาํ หนดสิทธิในทีด่ ินของคนตา งดา ว

เรอื่ งเสรจ็ ที่ -

เจา ของเรอ่ื ง สํานักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน (กองทะเบยี นที่ดิน)

ประเด็นพจิ ารณา

สํานักงานสงเสริมการลงทุนหารือกรณีผูไดรับอนุญาตจัดตั้งโรงเรียนเอกชนประเภท
โรงเรียนนานาชาติเปนสมาคม ซ่ึงสมาชิกเปนคนตา งดาวเกินกวากึ่งหน่ึง จะขอถือกรรมสิทธิ์ทีด่ นิ เพื่อใช
ในการจัดต้ังโรงเรยี นดังกลาวไดห รือไม มีขอกําหนดเก่ียวกับจํานวนที่ดินที่จะไดรับอนุญาตใหถือครอง
และขัน้ ตอนขอดาํ เนนิ การอยา งใด

มตคิ ณะกรรมการพจิ ารณาปญ หาขอ กฎหมายของกรมที่ดิน คร้ังท่ี ๒/๒๕๓๓ เม่ือวันที่ ๗ กุมภาพันธ
๒๕๓๓ (วาระ ๓.๑)

ทป่ี ระชมุ มีความเห็นเปน สองฝาย
ฝายท่ีหน่ึงเห็นวา สมาคมที่มีสมาชิกเปนคนตางดาวเกินกวาก่ึงจํานวน เปนนิติบุคคล
ทมี่ สี ิทธิในท่ดี นิ ไดเสมือนคนตา งดาว ตามนัยมาตรา ๙๗ (๓) แหงประมวลกฎหมายที่ดิน และมีสทิ ธิ์ไดมา
ซึ่งทีด่ ินเพือ่ ใชเปน ท่ีสรางโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งเปนการใชเพื่อการกุศลสาธารณะไดไมเกิน ๕ ไร แตการ
จะไดมาซ่ึงสิทธิในท่ีดินตองเปนไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกําหนดโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๘ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
และตองไดร ับอนุญาตจากรัฐมนตรี ตามนัยมาตรา ๙๙ ประกอบกับมาตรา ๘๖ วรรคสอง แหงประมวล
กฎหมายท่ดี นิ
ฝายที่สองเห็นวา การจะไดมาซ่ึงสิทธิในที่ดินของนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แหง
ประมวลกฎหมายทดี่ นิ จะตอ งอยูในบังคบั มาตรา ๘๖ แหง ประมวลกฎหมายท่ีดิน กลาวคือ การจะไดมา
ซ่ึงที่ดินตองอาศัยสนธิสัญญาซ่ึงบัญญัติใหมีกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรัพยได เม่ือปจจุบันไมมีบท
สนธิสัญญาดังกลาวนิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน จึงไมอาจไดมาซ่ึงท่ีดินได
แมวาจะขออนุญาตรัฐมนตรีตามความในมาตรา ๘๖ วรรคสอง รัฐมนตรีก็ไมมีอํานาจท่ีจะอนุญาต
ซึ่งเร่ืองทํานองน้ีไดมีคําพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยเปนบรรทัดฐานไวแลวคอื คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๘๘/๒๔๙๒
คําพิพากษาฎีกาท่ี ๔๙๓/๒๕๑๐ และคําพิพากษาฎีกาที่ ๗๓๕/๒๕๑๓ ดังน้ัน จึงเห็นวาสมาคมที่มี
สมาชิกเปนคนตางดาวเกินกวากึ่งจํานวนตามมาตรา ๙๗ (๓) แหงประมวลกฎหมายท่ีดินไมอาจไดมาซ่ึงสิทธิ
ในทด่ี ินเพ่ือใชเปน ท่ีสรา งโรงเรียนนานาชาตไิ ด

๑๐

โดยท่ีเรื่องน้ีจะเปนบรรทัดฐานในการปฏิบัติงานของพนักงานเจาหนาท่ีตอไป เม่ือมี
ความเห็นแตกตางกันเปนสองฝาย จึงมีมติใหสงเร่ืองน้ีไปหารือคณะกรรมการกฤษฎีกาไดพิจารณา
วนิ จิ ฉยั กอ น
ความเห็นของกรมทด่ี ิน เหน็ ชอบ (ความเห็นกฤษฎีกา เรื่องเสร็จท่ี ๔๘๔/๒๕๓๓ สรุปไดวา เมื่อใน
ปจจุบันไมมีสนธิสัญญาใดระบุใหคนตางดาวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ มีกรรมสิทธ์ิใน
อสงั หารมิ ทรัพยในประเทศไทยได สมาคมทมี่ ีสมาชิกเปนคนตางดาวเกินกวากึ่งจํานวนซ่ึงเปน นิติบุคคล
ตามมาตรา ๙๗ จึงไมอ าจไดมาซึ่งสิทธใิ นทดี่ ินตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ )

๑๑

เรอื่ งที่ ๗ จดทะเบยี นที่ดนิ อยูระหวางจํานอง

เรอ่ื งเสรจ็ ที่ ๑/๒๕๓๓

เจาของเรื่อง สาํ นักมาตรฐานการทะเบยี นท่ีดิน (กองทะเบยี นทดี่ ิน)

ประเดน็ พิจารณา

กรณีผูขอไดยื่นคําขอจดทะเบียนขายท่ีดินตราจองท่ีตราวา “ไดทําประโยชนแลว”
เลขที่ ๖๔ ตอสํานกั งานจดทะเบียนที่ดินกลาง ซ่ึงจากการตรวจสอบเอกสารของผขู อแลวเห็นวาอยูใน
หลักเกณฑที่ควรดําเนินการใหได แตตามสารบัญจดทะเบียนปรากฏวาที่ดินแปลงดังกลาวไดมีการ
จดทะเบียนจํานองไว และไมปรากฏรายการจดทะเบียนไถถอนแตอยางใด มีการจดทะเบียนโอนเปล่ียนมือ
มาแลวหลายคร้ัง และผูขายใหถอยคํารับทราบวาทด่ี ินไดจดทะเบียนจํานองไวแลว แตไมส ามารถติดตอ
ผูรบั จํานองหรือทายาทของผูรบั จํานองได เพราะไมทราบวาเปนใคร มภี ูมลิ ําเนาอยทู ่ีใด รวมท้งั ไมทราบ
วามีการชําระหนี้จํานองหรือทําการใด ๆ อันทําใหจํานองระงับไปหรือไม โดยผูขายยืนยันใหพนักงาน
เจาหนาที่จดทะเบียนขายที่ดินแปลงน้ีใหตามความประสงค ซึ่งงานจดทะเบียนท่ีดินกลางมีความเห็นวา
ควรดําเนนิ การใหผ ขู อได แตจะเปนการขัดกบั คําส่งั กรมทดี่ นิ ที่ ๙/๒๕๐๐ ลงวันท่ี ๒๐ กันยายน ๒๕๐๐
หรอื ไม

มติคณะกรรมการพจิ ารณาปญหาขอ กฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งท่ี ๔/๒๕๓๓ เมื่อวันท่ี ๒๖ มิถุนายน
๒๕๓๓ (วาระ ๓.๒)

ที่ประชุมมีมติวาพนักงานเจาหนาที่ดําเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใหแกผูขอได
แตกอนจดทะเบียนฯ ใหสอบถามที่อยูของผูรับจํานองจากนายทะเบียนทองถิ่นตามที่อยูที่ปรากฏใน
หลักฐานสารบบทีด่ ินกอ น ถาทราบท่ีอยกู ใ็ หม ีหนงั สอื สอบถามผรู บั จํานองวา จะยนิ ยอมใหขายที่ดินรายนี้
หรอื ไม แตถาไมอ าจทราบท่ีอยไู ด ก็ใหดําเนนิ การตอไปได

ความเห็นของกรมท่ดี ิน เห็นชอบ

๑๒

เรื่องท่ี ๘ นาย พ. กบั พวก และนาง พ. กบั พวก ขอรับโอนที่ดนิ จัดสรรตามคําพพิ ากษา

เร่ืองเสรจ็ ท่ี ๓/๒๕๓๓

เจา ของเรอ่ื ง สาํ นักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี ิน (กองทะเบียนท่ีดิน)

ประเดน็ พจิ ารณา

นาย พ. กับพวก และนาง พ. กับพวก มหี นังสือรอ งเรียนตอกรมทด่ี ินวา บริษัท เอส พี โอ
เอน็ จาํ กดั ทําสัญญารับเงินมัดจําจองซ้ือที่ดินและบานจัดสรร หมูบา นศิริทรัพย แลวไมยอมทําสญั ญาจะซ้ือ
จะขายให บางรายปลูกสรางบานเสร็จแลว แตไมตดิ ตั้งมาตรวัดกระแสไฟฟาและประปา บางรายยังไม
ปลูกสรางบาน ติดตอทวงถามใหปฏิบัติตามสัญญาต้ังแตป พ.ศ. ๒๕๒๘ ก็ผัดผอนเรื่อยมาจนปด
สํานักงาน เม่ือป พ.ศ. ๒๕๓๒ นาย พ. จึงฟองบังคับจนศาลมีคําพิพากษาตามยอมใหโอนได แตเจาพนักงาน
ที่ดนิ ไมจ ดทะเบยี นให เพราะเปนท่ดี นิ จัดสรรโครงการสว นทยี่ งั ไมไดร บั ใบอนญุ าตใหทาํ การจัดสรรทดี่ ิน

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งที่ ๖/๒๕๓๓ เม่ือวันที่ ๑๕
พฤศจิกายน ๒๕๓๓ (วาระ ๓)

1. การไดท่ีดินมาโดยคําพิพากษาตามยอม ถือวาเปนการไดมาโดยนิติกรรม
ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหน่งึ แหง ประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย

2. เจตนารมณของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน
๒๕๑๕ ก็เพื่อที่จะคุมครองผูบริโภคซ่ึงตามประกาศของคณะปฏิวัติดังกลาวขอ ๑๐ ก็บัญญัติแตเพียงวา
“หา มมใิ หผ ูใดทาํ การจดั สรรท่ีดนิ เวนแตจะไดรับอนญุ าตจากคณะกรรมการ” มิไดมีบทบัญญัติหามผูซื้อ
ที่ดินจัดสรรท่ียังมิไดรับใบอนุญาตแตอยางใด ประกอบกับเรื่องน้ีศาลไดมีคําพิพากษาตามยอมไวแลว
กใ็ หดําเนนิ การจดทะเบยี นได แตก อนดาํ เนินการจดทะเบียนใหบันทึกถอยคําผูรับโอนไวดวยวา ผูรับโอน
ยนิ ยอมที่จะรบั โอนท่ีดนิ ตามสภาพที่เปน อยูแ ละไมต ดิ ใจเกี่ยวกบั การจัดทาํ สาธารณปู โภคในที่ดนิ แปลงน้ี

3. ใหกองนติ ิการประสานงานกบั กองควบคุมธุรกิจทีด่ ินเพื่อดําเนินคดีกับผูจัดสรรท่ีดิน
ตอ ไป

ความเหน็ ของกรมที่ดิน เห็นชอบ

๑๓

เรอื่ งท่ี ๙ หารอื การจดทะเบยี นตามคาํ พิพากษาตามยอม

เร่อื งเสรจ็ ท่ี -

เจา ของเรื่อง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ (กองทะเบยี นที่ดิน)

ประเด็นพิจารณา

นางสาว ส. ย่ืนคําขอจดทะเบยี นขายท่ดี ินเฉพาะสว นโฉนดทีด่ นิ เลขที่ ๔๖๔๙ อําเภออนิ ทรบ ุรี
ซึ่งมีผูถือกรรมสิทธร์ิ วม ๔ คน ใหแก นาย ย. ตามคําพิพากษาตามยอม แตจากการสอบสวนปรากฏวา
ท่ดี นิ ตามโฉนดที่ดินดังกลาวศาลไดมีคําพิพากษาใหบุคคลรวม ๑๐ คน ไดมาโดยการครอบครองในที่ดิน
บางสวนและคดีถึงที่สุดแลวรวม ๕ คดี และเนื่องจากผูท่ีไดกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามคําพิพากษา
ดังกลาวยังไมมาจดทะเบียนการไดมาตอพนักงานเจาหนาท่ี จึงเปนปญหาวาพนักงานเจาหนาท่ีจะรับ
จดทะเบียนใหนางสาว ส. ไดหรือไม และจะเปนการละเมิดสิทธิของผูไดมาโดยการครอบครองปรปกษ
แตย ังมิไดจ ดทะเบยี นหรอื ไม

มตคิ ณะกรรมการพจิ ารณาปญ หาขอกฎหมายของกรมที่ดนิ ครั้งท่ี ๔/๒๕๓๔ เม่ือวันที่ ๒๓ เมษายน
๒๕๓๓ (วาระ ๓.๒)

โดยท่ีเร่ืองนี้มีความเห็นแตกตางกันเปนสองฝาย จึงมีมติใหสงเร่ืองนี้ไปหารือ
คณะกรรมการกฤษฎีกาไดพ ิจารณาวนิ ิจฉยั กอน

ความเห็นของกรมท่ีดิน เหน็ ชอบ

หมายเหตุ ความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา เรื่องเสร็จที่ ๓๘๔/๒๕๓๔ สรุปไดวา
“....พนักงานเจาหนา ทต่ี อ งดาํ เนนิ การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมใหแ กผคู รอบครองปรปกษทง้ั หมดเสียกอน
เพือ่ ใหท ราบจาํ นวนเนอื้ ท่ีทดี่ นิ ทีเ่ หลืออยูท่นี างสาว ส. และเจาของกรรมสิทธิ์รวมผูอ่ืนยังคงมีกรรมสิทธใิ์ น
โฉนดที่ดนิ แปลงดงั กลาว แลวจึงจะรับจดทะเบียนการโอนขายท่ีดินเฉพาะสวนระหวางนางสาว ส. กับนาย ย.
ตามคําพิพากษาตามยอมไดตอไป”

๑๔

เร่อื งที่ ๑๐ การอายัดท่ีดนิ

เร่อื งเสรจ็ ท่ี ๗/๒๕๓๔

เจา ของเร่อื ง สํานักมาตรฐานการทะเบยี นทดี่ ิน (กองทะเบยี นทด่ี ิน)

ประเดน็ พิจารณา

นาย ซ. คนตางดาวสัญชาติอินเดีย โดยนางสาว น. ผูรับมอบ ไดย่ืนคําขออายัดท่ีดิน
โฉนดท่ีดินเลขท่ี ๒๑๕๙๑๓ และ ๒๑๕๙๑๘ เขตพระโขนง กรงุ เทพมหานคร ซึ่งมีชื่อบริษัท อ็อกชฟอรด แมนู
แฟคเจอร่ิง จํากัด เปนผูถือกรรมสิทธิ์ โดยอางวาบริษัทฯ ผิดสัญญาไมยอมโอนกรรมสิทธ์ิที่ดินใหแกตน
ตามกําหนด ตามสัญญาจะซื้อจะขายท่ีดิน ซ่ึงเจาพนักงานท่ีดินไดส่ังรับอายัดไว และผูขออายัดไดนําสําเนา
ใบเสรจ็ รับเงนิ คา ธรรมเนยี มศาลแพงและคําฟอ งคดีหมายเลขดาํ ที่ ๒๔๓๙๒/๒๕๓๓ ลงวันท่ี ๔ ธนั วาคม ๒๕๓๓
มาแสดงตอ พนกั งานเจาหนา ท่ีแลว ตอมานาย ส. กรรมการบรษิ ทั ฯ ไดม หี นังสอื ฉบับลงวันที่ ๑๓ มีนาคม ๒๕๓๔
ขอใหสั่งยกเลกิ การรับอายัดท่ีดินดังกลาว เน่ืองจากผูขออายัดเปนคนตางดาวไมอาจถือกรรมสิทธ์ิในที่ดินได
เพราะขดั ตอ มาตรา ๘๖ แหงประมวลกฎหมายท่ดี นิ จึงเปนการรบั อายัดไวไ มชอบดวยกฎหมาย

มติคณะกรรมการพจิ ารณาปญ หาขอ กฎหมายของกรมทดี่ ิน ครั้งที่ ๔/๒๕๓๔ เมอ่ื วันที่ ๒๓ เมษายน
๒๕๓๔ (วาระที่ ๓.๓)

เม่อื ขอ เท็จจรงิ ปรากฏวาสัญญาจะซอ้ื จะขายท่ดี ินพรอมส่งิ ปลกู สรางทผี่ ูขออายัดนํามาแสดง
ระบุวา ผูจะขายยอมใหผูจะซ้ือนําบุคคลหรือนิติบุคคลอ่ืนเปนผูรับโอนกรรมสิทธ์ิแทนตามสัญญาน้ีได
ยอมเปนสัญญาตางตอบแทนผูกพันคูกรณี ผูจะซื้อมีสิทธิที่จะโอนการซ้ือขายท่ีดินใหแกผูรับโอนได
ตามขอสัญญา และสัญญาดังกลาวไมขัดตอกฎหมาย ไมเปนโมฆะ (เทียบคําพิพากษาฎีกาที่ ๑๘๐ /๒๕๐๒
และ ๖๑๗/๒๕๐๒) จึงเห็นวาผูขออายัดยอมเปนผูม ีสวนไดเสียในท่ดี ินอาจจะฟองบังคบั ใหมีการจดทะเบียน
หรือเปล่ียนแปลงทางทะเบียนได ตามนัยมาตรา ๘๓ แหงประมวลกฎหมายที่ดนิ การส่ังรบั อายดั ดงั กลาว
จึงเปน การชอบดวยกฎหมาย แตเร่ืองนี้บรษิ ัทฯ อา งวาเปนการรบั อายดั ไวโดยไมชอบดว ยกฎหมาย

การอายดั ที่ดินดังกลา วพิจารณาได ๒ ประเด็น คอื
๑. การอายัดเพื่อจะไปฟองบังคับโอนท่ีดินใหตนเองซึ่งเปนคนตางดาวนั้น รับอายัด
ไมได
๒. การขออายัดเพื่อจะไปฟองบังคับโอนใหบุคคลอ่ืนตามท่ีปรากฏในสัญญานั้น
รบั อายดั ได

๑๕

เมื่อเจาหนาที่ส่ังรับอายัดไวถือวา เปนการรับอายัดในประเดน็ ที่สอง การอายัดจึงชอบ
แตเ ม่ือผูขออายัดไปฟองคดีปรากฏวาเปนการฟองเพ่ือโอนใหแกตนเอง จึงถือวาเปนการฟองไมตรงตาม
ประเดน็ ที่ขออายัดในประเดน็ ท่ีสอง ดงั น้ัน การอายดั จงึ สน้ิ สุดลงตามความเห็นของกองทะเบยี นที่ดิน
ความเหน็ ของกรมทด่ี ิน เหน็ ชอบ

๑๖

เร่อื งที่ ๑๑ การเพิกถอนการจดทะเบยี นโอนท่ดี ินใหเปนทางสาธารณประโยชน

เรื่องเสร็จที่ ๑๙/๒๕๓๔

เจา ของเรื่อง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทดี่ ิน (กองทะเบียนท่ดี นิ )

ประเดน็ พิจารณา

นาย อ. รองเรียนเก่ียวกับการจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินเลขที่ ๕๑๑๐ ใหเปนทาง
สาธารณประโยชนวา ตามสภาพความเปนจริงแลวโฉนดที่ดินแปลงดังกลาว ซ่ึงขนาดกวาง ๕ เมตร
ยาวประมาณ ๑๕๐ เมตร เปนทางที่ประชาชนใชสัญจรทั่วไปประมาณ ๑๐๐ เมตร สวนระยะตอไป
ประมาณ ๕๐ เมตร ผรู องไดค รอบครองอยูไมมีสภาพเปนทางที่ประชาชนใชสญั จรแตอยา งใด และโฉนดท่ีดิน
ตามโฉนดเลขที่ ๕๑๑๓ ซึ่งผูรองเปนผูถือกรรมสิทธิ์นั้นมีสภาพเปนทางท่ีประชาชนทั่วไปใชสัญจรอยู
จึงขอใหกรมท่ีดินพิจารณาเพิกถอนการจดทะเบียนดังกลาวตามมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน
เพื่อเปนการถกู ตองตามสภาพที่ดนิ

มติคณะกรรมการพิจารณาปญ หาขอกฎหมายของกรมที่ดิน ครัง้ ที่ ๖/๒๕๓๔ เม่อื วันท่ี ๙ กรกฎาคม
๒๕๓๔ (วาระ ๓.๒)

๑. เม่ือโฉนดท่ีดิน เลขท่ี ๕๑๑๓ ในสวนท่ีมีสภาพเปนทางสาธารณะยังปรากฏช่ือของ
นาย อ. เปนผถู ือกรรมสทิ ธิ์ โดยไมปรากฏทางทะเบียนวาเปนทางสาธารณะแตอยางใด จึงยังถือไมไดวา
เปนทางสาธารณะ เนื่องจากนาย อ. ไดรับประโยชนจากขอสันนิษฐานของกฎหมาย และโดยที่
คาํ พพิ ากษาของศาลฎีกาเปนเพียงแนวเทียบเคยี งในการพจิ ารณาเทา น้นั จงึ ไมสามารถบังคบั ไดในกรณนี ี้

๒. ใหกองสํารวจและควบคุมที่ดินของรัฐสอบถามกรุงเทพมหานครวาระยะ ๕๐ เมตร
ของทางสาธารณะตามโฉนดเลขที่ ๕๑๑๐ ประชาชนไดเลิกใชประโยชนแลวหรือไม และหากจะ
ดําเนินการออกพระราชกฤษฎีกาถอนสภาพเพื่อแลกเปลี่ยนท่ีดินทั้งสองแปลงดังกลาว หากกรุงเทพมหานคร
ตอบยนื ยันชดั เจนวาประชาชนไดเลิกใชประโยชนรว มกันแลว และไมขัดของ ก็ใหกองสํารวจและควบคุม
ทีด่ นิ ของรัฐดาํ เนินการออกพระราชกฤษฎีกาถอนสภาพและแลกเปลีย่ นทด่ี นิ ดังกลา วตอไปได

ความเห็นของกรมทดี่ ิน เห็นชอบ

๑๗

เรอ่ื งท่ี ๑๒ การแจงราคาซอื้ ขายที่ดนิ เปน เทจ็

เรอ่ื งเสร็จท่ี -

เจาของเรือ่ ง สํานกั มาตรฐานการทะเบียนทดี่ ิน (กองทะเบียนทด่ี ิน)

ประเด็นพิจารณา

แจงพนักงานเจาหนาท่ีวาไมมีสิ่งปลูกสรางแตขอเท็จจริงมีอยู ๑ หลัง และแจงราคา
ซอื้ ขายใหตาํ่ ลงกวา ที่ตกลงซ้อื ขายกันจรงิ เพ่ือจะไดเสียคา ธรรมเนียมและภาษีนอ ยลง

มตคิ ณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมทด่ี ิน ครั้งท่ี ๑/๒๕๓๕ เมือ่ วนั ท่ี ๒๒ มกราคม
๒๕๓๕ (วาระ ๓.๑)

การทํานิติกรรมรายน้ีคูสัญญาไดแจงตอพนักงานเจาหนาท่ีวา “ไมมีสิ่งปลูกสราง”
แตข อ เท็จจรงิ ปรากฏวา มบี านอยู ๑ หลงั บนทีด่ นิ นัน้ อาจตคี วามไดสองนัยคือ

๑. ทแี่ จงวา “ไมมีส่ิงปลกู สราง” หมายความวา ไมไ ดขายส่ิงปลูกสรา งดว ย
๒. ในทด่ี ินนนั้ ไมม ีส่ิงปลกู สรา ง
อยางไรกต็ ามไมวา จะตคี วามตามขอ ๑ หรอื ขอ ๒ แมจะเปน การแจง เท็จเพราะมีส่ิงปลูกสราง
อยูก็ตาม กรมที่ดินก็ไมเกิดความเสียหายเพราะไมมีกรณีที่ตองเรียกเก็บคาธรรมเนียมโอนสิ่งปลูกสราง
เน่ืองจากกรณีนี้คูสัญญายังไมประสงคจะจดทะเบียนขายส่ิงปลูกสรางตามประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชย มาตรา ๔๕๖ แตคูสัญญาตองการจะใหสิ่งปลูกสรางตกเปนของผูซ้ือโดยวิธีใดหรือไม ยังไม
ปรากฏขอเท็จจริงในขณะนี้ ประกอบกับการแจงราคาซ้ือขายตํ่ากวาท่ีตกลงกัน เห็นวา เปนการขอ
จดทะเบียนขายเฉพาะที่ดินเทานั้น กรณีจึงยังไมอาจถือวาเปนการแจงขอความอันเปนเท็จตอ
เจา พนักงานตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา ๑๓๗

ความเห็นของกรมที่ดิน เหน็ ชอบ

๑๘

เร่อื งที่ ๑๓ การขอไดม าซึ่งทด่ี นิ โดยการครอบครอง

เรอ่ื งเสรจ็ ท่ี ๙/๒๕๓๕

เจาของเรื่อง สาํ นักมาตรฐานการทะเบยี นทดี่ นิ (กองทะเบียนที่ดิน)

ประเด็นพิจารณา

๑. การทศ่ี าลอุทธรณ ไดมีคาํ พิพากษาถึงที่สุดยืนตามคาํ พิพากษาศาลช้ันตนวา ใหนาย ช.
จําเลย ไปถอนคําขอออกใบแทนหนังสือรับรองการทําประโยชน พรอมเอกสารท่ีเก่ียวของทั้งหมด
ตอ นายอาํ เภอแมส าย หากจําเลยไมปฏิบัตติ ามใหถือเอาคาํ พิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจําเลยนั้น
ถอื วา ศาลไดมีคาํ พิพากษาเปนอยางอ่ืนตามนัยมาตรา ๖๓ วรรคสอง แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน และใบแทน
ไดถกู ยกเลกิ ไปโดยผลของคาํ พิพากษาแลว หรอื ไม

๒. น.ส. ๓ ก. เลขท่ี ๓๗๖๘ ตําบลโปงผา ที่ไดออกใหแก นาย ช. ไปนั้น มีผลตาม
กฎหมายหรอื ไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอ กฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งท่ี ๖/๒๕๓๕ เม่ือวันท่ี ๕ มิถุนายน
๒๕๓๕ (วาระ ๔.๔)

การที่ศาลอุทธรณไดมีคําพิพากษาถึงที่สุดยืนตามคําพิพากษาศาลช้ันตนวา ใหนาย ช.
ไปถอนคําขอออกใบแทนหนังสือรับรองการทําประโยชน ฉบับที่ ๓๖๑๘/๒๕๒๗ พรอมเอกสารท้ังหมดตอ
นายอําเภอแมสาย หากจําเลยไมปฏิบัตติ ามใหถือเอาคําพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจําเลยถือวา
ศาลไดมีคําพิพากษาหรือคําส่ังเปนอยางอ่ืนตามนัยมาตรา ๖๓ วรรคสอง แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน
ใบแทน น.ส. ๓ เลขท่ี ๓๓๔ จึงถูกยกเลิกตามคําพิพากษาดังกลาว เมื่อใบแทน น.ส. ๓ เลขท่ี ๓๓๔
ถูกยกเลิก น.ส. ๓ ก. เลขท่ี ๓๗๖๘ ตาํ บลโปงผา กถ็ ูกยกเลิกไปโดยปริยาย

ความเหน็ ของกรมท่ีดิน เหน็ ชอบ

๑๙

เร่อื งท่ี ๑๔ วธิ จี ดแจงครอบจํานองและวิธีจดทะเบยี นปลอดจํานอง
เรื่องเสร็จที่ -
เจาของเรื่อง สาํ นักมาตรฐานการทะเบียนทด่ี นิ (กองทะเบียนทดี่ ิน)
ประเด็นพจิ ารณา

คาํ สั่งท่ี ๑๔/๒๕๐๐ เรื่อง การจดแจง ครอบจํานองและวธิ ีการจดทะเบยี นปลอดจาํ นอง
ลงวันท่ี ๑๔ พฤศจกิ ายน ๒๕๐๐ ขอ ๙ ชอบดวยกฎหมายหรอื ไม
มติคณะกรรมการพจิ ารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน คร้ังที่ ๖/๒๕๓๕ เม่ือวันท่ี ๕ มถิ ุนายน
๒๕๓๕ (วาระ ๔.๕)

ใหกองทะเบียนทดี่ ินซอมความเขาใจเกี่ยวกับแนวทางปฏิบัติในการทําบันทึกขอตกลง
และการเรยี กเก็บคาธรรมเนียม ตามคาํ สง่ั ท่ี ๑๔/๒๕๐๐ เร่ือง วิธีการการจดแจง ครอบจํานองและวิธีการ
จดทะเบียนปลอดจํานอง ลงวนั ท่ี ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ ขอ ๙ และขอ ๗
ความเหน็ ของกรมที่ดิน เหน็ ชอบ

๒๐

เรอื่ งท่ี ๑๕ การจดทะเบียนประเภทไดมาโดยการครอบครองโดยไมได น.ส. ๓ ก. ฉบบั ผถู อื มา

เรอ่ื งเสร็จที่ ๑/๒๕๓๖

เจาของเร่อื ง สํานกั มาตรฐานการทะเบยี นท่ดี นิ (กองทะเบยี นทด่ี นิ )

ประเด็นพิจารณา

จังหวัดนครราชสีมาหารือกรณีการจดทะเบียนประเภทไดมาโดยการครอบครองโดยไมได
น.ส. ๓ ก. ฉบับผูถือมา เจาหนาที่ดําเนินการรับคําขอออกใบแทนและประกาศออกใบแทนไมมีกรณีคัดคาน
จึงสรางใบแทนและออกใบแทน น.ส. ๓ ก. ไปแลว จังหวัดเห็นควรจดทะเบียนประเภทไดมาโดยการ
ครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แหง ประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย จึงนาจะมีสิทธิออกใบแทน น.ส. ๓ ก. ได
โดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ ขอ ๘ (๔) โดยอนุโลม การออกใบแทนดังกลาวจึงนาจะชอบดวยกฎหมาย
และจดทะเบียนไดมาโดยการครอบครองใหได แตกรณีดังกลาวยังไมมกี ารวางแนวทางปฏิบัติไว จึงหารือวา
กรณีดงั กลาวขางตนจะสามารถออกใบแทนใหแ กผ ขู อไดหรือไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอ กฎหมายของกรมทด่ี ิน ครง้ั ท่ี ๑/๒๕๓๖ เมอ่ื วนั ท่ี ๘ กมุ ภาพนั ธ
๒๕๓๖ (วาระ ๔.๑)

การทเ่ี จาพนักงานท่ีดินจะดาํ เนินการออกใบแทนหนังสือรับรองการทําประโยชนใหกับ
ผูขอไดน้ัน จะตองไดความตามนัย มาตรา ๖๓ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน กลาวคือ หนังสือรับรอง
การทาํ ประโยชนจ ะตอ งเปน อนั ตราย ชํารุด หรือสูญหายดว ยประการใด ๆ ดังน้ัน เม่ือขอเทจ็ จริงของเรอื่ งนี้
ไมป รากฏวา น.ส. ๓ ก. เลขที่ ๒๗๙๗ ตาํ บลโนนแดง อาํ เภอประทาย จังหวัดนครราชสีมา เปนอันตราย
ชํารุด หรือสูญหาย ซ่ึงอยูในหลักเกณฑที่สามารถดําเนินการออกใบแทนตามนัยดังกลาวได การที่
เจาพนักงานที่ดินไดดําเนินการออกใบแทน น.ส. ๓ ก. ดังกลาวจึงไมชอบ เม่ือผูขอจดทะเบียนไดมา
โดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มิไดยื่นคําขอพรอมดวย
หนงั สอื แสดงสิทธิในที่ดนิ เจา พนักงานท่ีดนิ จงึ ไมอ าจจดทะเบียนดังกลาวใหผ ูขอได

ความเห็นของกรมทีด่ ิน เหน็ ชอบ

๒๑

เร่อื งที่ ๑๖ การเรยี กเก็บคาธรรมเนยี มคาํ ขอแบงแยกทุกประเภท

เรื่องเสร็จที่ ๓/๒๕๓๖

เจาของเร่ือง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนทด่ี นิ (กองทะเบยี นทีด่ ิน)

ประเดน็ พจิ ารณา

การเรียกเก็บคาธรรมเนียมคําขอการแบงแยกทุกประเภท เชน แบงแยกในนามเดิม
การแบงขาย และแบงให แบงกรรมสทิ ธริ์ วม ฯลฯ จะตองเรียกเก็บอยา งไร

มตคิ ณะกรรมการพิจารณาปญ หาขอ กฎหมายของกรมที่ดิน ครั้งที่ ๑/๒๕๓๖ เม่ือวันที่ ๘ กุมภาพันธ
๒๕๓๖ (วาระ ๔.๓)

ตามมาตรา ๗๙ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน ระบุวา ผมู ีสิทธิในท่ีดินประสงคจะแบงแยกท่ีดนิ
ออกเปนหลายแปลงใหยื่นคําขอตอพนักงานเจาหนาท่ีตามมาตรา ๗๑ และจะตองจดทะเบียนสิทธแิ ละ
นิติกรรมก็ใหจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียกอน แลวจึงออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับใหมน้ัน
เห็นวา การแบงแยกในประเภทซึ่งไมมีบุคคลอื่นนอกจากที่ปรากฏในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินไดยื่นคําขอ
แบงแยกไวแลว เชน กรณีแบงในนามเดิม แบงกรรมสิทธ์ิรวม เปนตน ในวันจดทะเบียนพนักงานเจาหนาท่ี
ไมตองเรียกเก็บคาธรรมเนียมคาคําขอจดทะเบียนแบงแยกอีก แตถาการแบงแยกในประเภทที่มีบุคคลอื่น
ซ่ึงมใิ ชผูมีชอื่ ในหนังสือแสดงสิทธิในทด่ี นิ นั้นมาย่ืนคําขอดวย เชน กรณีแบงให แบงขาย แบงโอนมรดก
เปนตน ในวันจดทะเบียนใหพนักงานเจาหนาที่เรียกเก็บคาธรรมเนียม คาคําขอจดทะเบียนแบงแยก
เน่อื งจากมีคูกรณที ่ตี อ งมาขอทาํ สัญญา และจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมให

ความเหน็ ของกรมท่ีดนิ เห็นชอบ

๒๒

เรอ่ื งที่ ๑๗ หารอื ผูมีอาํ นาจจัดการหางหุนสว นฯ และบริษทั เปน บคุ คลเดยี วกัน

เรอ่ื งเสร็จที่ ๕/๒๕๓๖

เจา ของเร่ือง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนท่ดี นิ (กองทะเบียนที่ดนิ )

ประเด็นพิจารณา

นาย ป. ขอทราบความหมายของบทบัญญัติ มาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย ซ่ึงแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติใหใชบทบัญญัติบรรพ ๑ แหงประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย ที่ตรวจชําระใหม พ.ศ. ๒๕๓๕ มคี วามหมายวา อยางไร

มตคิ ณะกรรมการพจิ ารณาปญหาขอ กฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งที่ ๑/๒๕๓๖ เมื่อวันท่ี ๘ กุมภาพันธ
๒๕๓๖ (วาระ ๕)

ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๔ ซ่ึงแกไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
ใหใ ชบ ทบญั ญัติบรรพ ๑ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย ที่ตรวจชําระใหม พ.ศ. ๒๕๓๕ บัญญัติ
ถึงกรณที ี่ประโยชนไดเสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชนไดเสียของผูแทนนิติบุคคลนน้ั โดยเฉพาะ หาได
บัญญัติถึงกรณีที่มีประโยชนไ ดเสียของนิติบุคคลกับนติ ิบุคคลท่ีมีผูแทนของนิติบุคคลเปนบุคคลเดียวกัน
ขัดกันไม ดังน้ัน การที่นิติบุคคลใดกระทํานิติกรรมใด ๆ กับนิติบุคคลอื่นโดยมีผูแทนของนิติบุคคล
เปนบุคคลเดียวกัน จงึ สามารถกระทําไดไมขดั ตอประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย มาตรา ๗๔ แตอ ยา งใด

ในการพจิ ารณาเร่ืองน้ี ทา นรองอธิบดี (นายนิกร เวชภตู ิ) ไดเ สนอปญ หาท่ีเก่ียวของกับ
มาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย อีก ๓ ประการ ใหคณะกรรมการฯ พิจารณาหาขอยุติ
เพ่ือไดแจงพนักงานเจาหนาท่ถี อื เปนแนวทางปฏบิ ัตติ อไป คือ

๑. นาย ก. เปนเจาของที่ดินท่ีประสงคจะจํานองที่ดินของตนกับธนาคาร เพ่ือประกันหน้ี
ของบรษิ ัท เอ ซึ่งมี นาย ก. เปนกรรมการผูจัดการบริษัท เอ ดังนี้จะกระทําไดหรือไม ที่ประชุมเห็นวา
นาย ก. สามารถนาํ ท่ดี นิ ของตนไปจํานองกับธนาคารเพ่ือประกันหน้ี บรษิ ัท เอ ได เพราะกรณีน้ีมิใชเปน
เรื่องประโยชนไดเสยี ของบริษัท เอ ขดั กับประโยชนไ ดเสยี ของ นาย ก. ซึ่งเปนผูแทนของบริษัท เอ กรณี
จึงไมต อ งดวยบัญญัตมิ าตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย

๒. บริษัท เอ มี นาย ก. เปนกรรมการผูจัดการ ประสงคจะจํานองที่ดนิ ของบริษัทกับ
ธนาคารเพื่อประกันหนี้ของ นาย ก. โดยนาย ก. เปนผูแทนลงนามแทนบริษัท เอ ดังน้ีจะกระทําได
หรือไม ที่ประชมุ เห็นวา กรณีน้ีถือไดวาประโยชนไดเสยี ของนาย ก. ซ่ึงเปนผูแทน ของบริษัท เอ ขัดกับ

๒๓

ประโยชนของบริษัท เอ จึงไมสามารถจดทะเบียนจํานองรายน้ีได ตองหามตามประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย มาตรา ๗๔

๓. บริษทั เอ ประสงคจ ะจาํ นองท่ีดนิ ของบริษทั กับธนาคารเพ่ือประกันหน้ีของบริษัท บี
โดยทั้งบริษัท เอ และ บริษัท บี มี นาย ก. เปนผูแทน ลงนามแทนบริษัท เอ และบริษัท บี ดังนี้
จะกระทําไดหรือไม ที่ประชุมเห็นวา ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๔ บัญญัติถึงกรณี
ที่ประโยชนไดเสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชนไดเสียของผูแทนของนิติบุคคลนั้นโดยเฉพาะ หาได
บัญญัติถึงกรณีประโยชนไดเสียของนิติบุคคลกับนิติบุคคลท่ีมีผูแทนของนิติบุคคลเปนบุคคลเดียวกัน
ขัดกันไม ดังนั้น พนักงานเจาหนาท่ีจึงสามารถจดทะเบียนจํานองรายน้ีได ไมขัดตอประมวลกฎหมาย
แพง และพาณชิ ย มาตรา ๗๔ แตอยางใด

ความเห็นของกรมทด่ี ิน เห็นชอบ

หมายเหตุ เวียน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๐๘๔๒๙ ลงวันท่ี ๒๖ มีนาคม ๒๕๓๖ เร่ือง การจดทะเบียน
ตามมาตรา ๗๔ แหง ประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย

๒๔

เร่ืองที่ ๑๘ การขอรับมรดกทด่ี นิ ตามหลักฐาน “นาซาร”
เร่อื งเสร็จท่ี ๑๙/๒๕๓๖
เจา ของเร่อื ง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นท่ีดิน (กองทะเบยี นท่ีดิน)
ประเด็นพจิ ารณา

เมื่อผูขอรับโอนมรดกท่ีดินนําหลักฐานพินัยกรรมตามหลักกฎหมายอิสลามคือ
“นาซาร” มาย่ืนคาํ ขอตอพนักงานเจาหนาที่ พนักงานเจาหนาท่ีจะดําเนินการรบั จดทะเบียนโอนมรดก
ใหเปนไปตาม “นาซาร” ได หรือจะตองใหผูขอไปรองตอศาลเพ่ือใหดะโตะยุติธรรมวินิจฉัยกอน
เปน เรือ่ ง ๆ ไป
มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอ กฎหมายของกรมที่ดนิ ครัง้ ท่ี ๙/๒๕๓๖ เมื่อวันที่ ๑ ธันวาคม
๒๕๓๖ (วาระ ๔.๓)

การดําเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจาหนาที่ตองดําเนินการ
ตามกฎหมายแพงและพาณิชย เม่ือ “นาซาร” สมบูรณเปนพินัยกรรมตามประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย พนักงานเจาหนาท่ีก็สามารถดําเนินการจดทะเบียนโอนมรดกตามหลักฐาน “นาซาร” ได
โดยไมจ ําเปน ตอ งใหดะโตะ ยตุ ธิ รรมวินจิ ฉยั ช้ขี าดขอกฎหมายกอน
ความเหน็ ของกรมทด่ี ิน เหน็ ชอบ

๒๕

เรื่องท่ี ๑๙ หารือการขอจดทะเบียนภาระจาํ ยอม บรษิ ทั แสนสาํ ราญ จํากัด

เร่อื งเสรจ็ ท่ี ๒/๒๕๓๗

เจาของเรื่อง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทีด่ นิ (กองทะเบยี นท่ีดนิ )

ประเด็นพจิ ารณา

พนักงานเจาหนาท่ีจะดําเนินการจดทะเบียนภาระจํายอมเรื่องทางเดินบางสวน
เพื่อประโยชนแ กหองชดุ หรอื ที่ดนิ ท่ีต้ังอาคารชดุ ไดหรอื ไมอ ยางไร

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งที่ ๒/๒๕๓๗ เม่ือวันที่ ๔ มีนาคม
๒๕๓๗ (วาระ ๔.๑)

เมื่อขอเท็จจริงเร่ืองน้ีปรากฏวา นิติบุคคลอาคารชุดบานไขมุกไดมีการจดทะเบียน
เปนอาคารชุดตามกฎหมายและเจาพนักงานท่ีดินไดจดแจงในโฉนดที่ดินตามมาตรา ๙
แหงพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แลว ตามมาตรา ๑๐ แหงพระราชบัญญัติฉบับดังกลาว
ไดบัญญัติหามมิใหจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมเก่ียวกับที่ดินดังกลาวอีกตอไป ดงั นั้น นิติบุคคลอาคารชุด
บานไขมุกจึงไมอาจนําโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑๖๓๐๒ ซึ่งเปนท่ีดินท่ีตั้งอาคารชุดมาจดทะเบียนเปน
สามยทรพั ยเรอื่ งทางเดินบางสวนของท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑๕๑๕๑ ได อยา งไรก็ตาม เม่ือหองชุดแตละหอง
ในอาคารชุดเปนอสังหาริมทรัพยและมีหนังสือกรรมสิทธ์ิหองชุดซ่ึงสามารถนํามาจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมทุกประเภทไดเชน เดียวกับโฉนดที่ดนิ แลว พนักงานเจาหนาท่ีจึงชอบท่จี ะจดทะเบียนภาระจํายอม
ใหโฉนดทด่ี นิ เลขท่ี ๑๕๑๕๑ อาํ เภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ ของบรษิ ัท แสนสําราญ จํากัด บางสวน
ตกเปนภารยทรัพยของหองชุดแตละหองของอาคารชุดบานไขมุกไดโดยอนุโลม ปฏิบัติตามคําสั่ง
กรมทีด่ ิน ที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวนั ที่ ๒๙ มิถนุ ายน ๒๕๐๔

ความเหน็ ของกรมทีด่ นิ เห็นชอบ

๒๖

เรื่องที่ ๒๐ ขอใหจ ดทะเบยี นระงับจํานองและโอนกรรมสทิ ธ์ิหองชดุ ใหแกผ ซู ื้อ
เรื่องเสร็จที่ ๘/๒๕๓๗
เจา ของเรอ่ื ง สํานักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ (กองทะเบยี นทด่ี นิ )
ประเดน็ พิจารณา

ผูท่ีซื้อหองชุดจากการขายทอดตลาดตามคําสั่งศาลในคดีแพง มีความประสงค
ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิหองชุด แตผูขอมิไดนําหนังสือรับรองหน้ีอันเกิดจากคาใชจายตามมาตรา ๑๘
แหงพระราชบัญญตั อิ าคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จากผูจ ดั การนติ ิบคุ คลอาคารชดุ มาแสดง พนักงานเจาหนาที่
จะดําเนินการจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธใิ์ นหองชดุ ใหแ กผูขอโดยไมมีหนังสอื รับรองหนด้ี ังกลาวไดห รือไม
มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน คร้ังท่ี ๒/๒๕๓๗ เมื่อวันที่ ๔ มีนาคม
๒๕๓๗ (วาระ ๔.๓)

เมื่อขอ เทจ็ จริงเรือ่ งน้ปี รากฏวา ศาลแพง ไดม หี นังสือ ที่ ยธ ๐๒๐๘/๓๕๓๘ ลงวันท่ี ๒๗
มกราคม ๒๕๓๖ ถงึ เจาพนักงานท่ดี ินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ยืนยนั ใหพนักงานเจาหนาท่ีจดทะเบียน
ระงับจํานองและโอนกรรมสิทธ์ิหองชุดใหแก นาง อ. ดังน้ัน พนักงานเจาหนาที่จึงตองจดทะเบียนระงับจํานอง
และโอนกรรมสทิ ธ์ิหองชดุ ใหแ ก นาง อ. ผซู ือ้ หอ งชุดจากการขายทอดตลาดตามคําสง่ั ศาลตอไป
ความเหน็ ของกรมท่ดี ิน เห็นชอบ

๒๗

เรอ่ื งท่ี ๒๑ การเพกิ ถอนการจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมตามคาํ พิพากษา

เร่ืองเสร็จที่ ๓/๒๕๓๗

เจาของเรอื่ ง สาํ นักมาตรฐานการทะเบยี นท่ีดิน (กองทะเบียนทด่ี ิน)

ประเดน็ พิจารณา

เมื่อศาลมีคําพิพากษาใหเพิกถอนรายการจดทะเบียนขายเฉพาะสวนระหวาง นาง ม.
(ผูจัดการมรดกนาย ล.) ผูขาย กับ นาย ช. ผูซ้ือแลว คําพิพากษาของศาลดังกลาวจะมีผลให
การจดทะเบียนแบงหักเปนทางสาธารณประโยชนและแบงกรรมสิทธิ์รวมระหวาง นาย บ. นาย ช.
และนาง ม. ตองถูกเพิกถอนไปดว ยหรอื ไม

มติคณะกรรมการพจิ ารณาปญหาขอกฎหมายของกรมทด่ี นิ ครั้งท่ี ๓/๒๕๓๗ เม่ือวันท่ี ๔ พฤษภาคม
๒๕๓๗ (วาระ ๔.๑)

เม่ือศาลอุทธรณไดมีคาํ พิพากษาใหเพิกถอนการซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๙๒๔ เฉพาะสวน
ระหวา งนาง ม. (ผูจ ดั การมรดกนาย ล.) กบั นาย ช. โดยใหท ี่ดนิ เฉพาะสวนดังกลาวกลับคืนเปนมรดกของ
นาย ล. ตามเดิมแลว คําพิพากษาของศาลดงั กลาวจงึ หามผี ลบังคับไปถึงบคุ คลภายนอกที่มิไดเปนคูความ
ในคดนี ้ีดวยแตอยา งใดไม ประกอบกับขอเท็จจริงเร่ืองน้ีปรากฏวา นาย บ. มิไดซ อื้ ที่ดินสวนท่ีเปนทรัพยม รดก
ของนาย ล.และมิไดเปนคูความในคดีน้ี อีกทั้ง ศาลอุทธรณก็หาไดมีคําพิพากษาใหเพิกถอนรายการ
จดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะสวน ระหวางนาง ม. กับ นาย บ. และรายการอื่น ๆ ดวยแตอยางใดไม
ดังนั้น พนักงานเจาหนาท่ีจึงไมอาจอางเอาคําพิพากษาของศาลอุทธรณมาเพิกถอนรายการจดทะเบียน
อื่น ๆ นอกเหนือจากคําพิพากษาได แตเ พอ่ื ใหกรณขี องเรือ่ งนเี้ ปน ไปตามนัยคําพิพากษาของศาลอุทธรณ
ดังกลาวจึงเห็นควรใหพนักงานเจาหนาที่ดําเนินการแกไขชื่อจาก “นาย ช.” มาเปนช่ือ “นาง ม.
ผจู ดั การมรดกนาย ล.” ทุกรายการ

ความเห็นของกรมทดี่ นิ เหน็ ชอบ

๒๘

เร่อื งที่ ๒๒ ผูจ ัดการมรดก (มีพนิ ัยกรรม) ขายทรัพยมรดกตามพินัยกรรม

เรอ่ื งเสร็จท่ี -

เจา ของเร่ือง สํานักมาตรฐานการทะเบียนทด่ี ิน (กองทะเบยี นที่ดนิ )

ประเดน็ พิจารณา

ในกรณีท่ีเจามรดกตามพินัยกรรมระบุใหผูจัดการมรดกนําทรัพยสินโดยเฉพาะโฉนดที่ดิน
ตามพินัยกรรมมากอต้ังมูลนิธิ ผูจัดการมรดกจะนําโฉนดท่ีดินน้ันมาขายเพื่อนําเงินสวนหน่ึงมาบริจาค
ใหกับมัสยิด โรงเรียนสอนศาสนา และกิจการกุศลอ่ืน ๆ ตามท่ีระบุไวในพินัยกรรม และประนีประนอม
ยอมความกบั ผูค รอบครองปรปกษไดหรือไม

มติคณะกรรมการพจิ ารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน ครั้งที่ ๕/๒๕๓๗ ลงวันที่ ๑๑ กรกฎาคม
๒๕๓๗ (วาระ ๔.๒)

มตทิ ปี่ ระชุมมีความเหน็ เปน ๒ ฝา ย
ฝายท่ีหนึ่ง เห็นวา แมพินัยกรรมของนาย ห. จะระบุใหนําท่ีดินมรดกมาจัดต้ังมูลนิธิ
แตเมอ่ื การจัดการมรดกดังกลาวมีเหตุขัดขอ ง กลา วคอื ผูจัดการมรดกอา งวาท่ดี ินตามพินัยกรรม นาย ม.
นาย ป. ไดร อ งตอศาลขอไดม าโดยการครอบครองปรปกษ ผจู ดั การมรดกก็มีอํานาจท่ีจะขายที่ดินน้นั เพื่อ
นาํ เงนิ ท่ีขายไดไปประนปี ระนอมยอมความกบั ผรู องครอบครองปรปกษ และนําเงนิ สวนที่เหลือมาบริจาค
ใหม สั ยดิ โรงเรยี นสอนศาสนา และกิจการกุศลอื่น ๆ ตามท่ีระบุไวในพินัยกรรมได เพราะถือวา ผูจัดการมรดก
กระทาํ การอันจาํ เปน เพ่ือใหการเปนไปตามคําสงั่ แจงชัด หรอื โดยปริยายแหงพินัยกรรม และเพื่อจัดการ
ทรพั ยม รดกทัว่ ไป ตามมาตรา ๑๗๑๙ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย (ตามนัยคําพิพากษาฎีกา
ท่ี ๑๒๓๖/๒๔๙๑ และฎีกาที่ ๑๗๐๑/๒๕๒๐) สวนผูจัดการมรดกจะนําเงินท่ีขายไดไปดําเนินการดังท่ี
กลาวอางหรือไม เปนเร่ืองที่ผูมีสวนไดเสยี จะตองวา กลาวเอากับผูจัดการมรดก มิใชเร่ืองของพนักงาน
เจา หนาท่จี ะตอ งพจิ ารณา
ฝายท่ีสอง เห็นวา เม่ือนาย ห. เจามรดกไดทําพินัยกรรมระบุไวโดยชัดแจงวา ใหนํา
ท่ีดินมรดกมาจัดตั้งมูลนิธิ ผูจัดการมรดกยอมตองจัดการไปตามคําสั่งตามพินัยกรรม ไมมีอํานาจนําท่ีดินน้ัน
ไปจําหนา ยจายโอนใหแกบุคคลภายนอก เพราะเปนการจัดการนอกเหนือคําส่งั ในพินัยกรรม ซง่ึ ไมอาจ
กระทําได (ตามนัยบันทกึ สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เดือนกันยายน ๒๕๑๕ เร่ือง ผูจัดการมรดก
โอนทรัพยใ นกองมรดกใหบ ุคคลภายนอกพินยั กรรม)

๒๙

เม่ือมีความเห็นเปนสองฝาย ท่ีประชุมจึงมีมติใหนําปญหาเรื่องนี้หารือสํานักงาน
คณะกรรมการกฤษฎีกาตอ ไป
ความเห็นของกรมท่ีดนิ เหน็ ชอบ
ความเห็นคณะกรรมการกฤษฎีกา เรอ่ื งเสร็จ ท่ี ๘๔๗/๒๕๓๗ “............เมอื่ ขอเทจ็ จริงในเรอื่ งน้ปี รากฏวา
มีการฟองรองคดีอยูในศาล จึงไมอาจพิจารณาใหความเห็นทางกฎหมายในเร่ืองดังกลาวได เพราะเปน
กรณเี ขาลักษณะตามขอ ๙ (๑) แหงระเบียบคณะกรรมการกฤษฎีกา วาดวยการรับปรึกษาใหความเห็น
ทางกฎหมายของกรรมการรางกฎหมาย พ.ศ. ๒๕๒๒ ที่กําหนดวา กรรมการรางกฎหมายจะไมพิจารณา
ใหค วามเห็นทางกฎหมายในเรือ่ งท่มี ีการฟองคดีอยใู นศาล”

๓๐

เรอ่ื งที่ ๒๓ หารือการแบงกรรมสิทธิ์รวมทด่ี นิ ราย นางสาว ศ. กับพวก

เรอื่ งเสร็จท่ี ๑๒/๒๕๓๗

เจาของเรือ่ ง สํานักมาตรฐานการทะเบยี นทีด่ ิน (กองทะเบยี นที่ดิน)

ประเดน็ พจิ ารณา

การทน่ี าง บ. ไดขายทด่ี ินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๖๗๐๓ ใหแก นางสาว ศ. กับพวกรวม ๒๔ คน
โดยวิธีใหผูซื้อเขาถือกรรมสิทธ์ิรวมในท่ีดินแลวมาขอรังวัดแบงกรรมสิทธิ์รวมเปนแปลงยอย เชนน้ี นาง บ.
จะตองยืน่ คําขออนญุ าตทําการจัดสรรท่ีดนิ กอ นหรือไม

มติคณะกรรมการพจิ ารณาปญ หาขอ กฎหมายของกรมที่ดิน คร้ังท่ี ๖/๒๕๓๗ ลงวันท่ี ๑๘ กรกฎาคม
๒๕๓๗ (วาระ ๔.๑)

การท่ีนาง บ. จัดจําหนายท่ีดิน โฉนดที่ดินเลขที่ ๑๖๗๐๓ โดยใหผูซ้ือเขาถือกรรมสิทธิ์รวม
หลายครัง้ จนมีชื่อผูถือกรรมสิทธิ์รวมในท่ีดินแปลงดังกลาว คือ นางสาว ศ. กับพวกรวม ๒๔ คน เสร็จแลว
ไดมาย่ืนคําขอรังวดั แบงกรรมสิทธ์ิรวมเปนท่ีดินแปลงยอย ๒๕ แปลง โดยมีการกันพ้ืนท่ีบางสวนใหเปน
ถนนนั้น ถือไดวานาง บ. ดําเนินการจัดจําหนายท่ีดินติดตอกันเปนแปลงยอยมีจํานวนตั้งแตสิบแปลงข้ึนไป
โดยมีการจัดใหมีสาธารณูปโภคซึ่งเขาลักษณะเปนการจัดสรรท่ีดินตามขอ ๑ แหงประกาศของ
คณะปฏิวัติฉบับท่ี ๒๘๖ (พ.ศ. ๒๕๑๕) เมื่อท่ีดินดังกลาว นาง บ. ผูจัดสรรที่ดินมิไดรับใบอนุญาตจาก
คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน นาง บ. ยอมมีความผิดฐานทําการจัดสรรที่ดินโดยมิไดรับ
ใบอนุญาตจากคณะกรรมการตามขอ ๑๐ ประกอบขอ ๓๕ แหงประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี ๒๘๖
(พ.ศ. ๒๕๑๕) นาง บ. จะอางวาท่ีดินแปลงดงั กลาวเปนที่ดินจัดสรรรายเกาซ่ึง นาง น. และนาง บ. ไดแจง
การจัดสรรท่ีดนิ ตามขอ ๓๒ แหงประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี ๒๘๖ (พ.ศ. ๒๕๑๕) ไวแลว ตาม จ.ส. ๑
เลขรับท่ี ๑๐๘ ลงวันที่ ๒๐ มีนาคม ๒๕๑๖ จึงไมตองขออนุญาตทําการจัดสรรท่ีดินน้ันอีก เพราะการ
รังวัดแบงแยกท่ีดินในคร้ังนี้ไมตรงกับแผนผังและโครงการตามท่ีไดย่ืนแบบแสดงรายการและแสดง
หลักฐานการจัดสรรที่ดนิ ไวตาม จ.ส. ๑ เลขรับที่ ๑๐๘ ลงวันท่ี ๒๐ มีนาคม ๒๕๑๖ นาง บ. จึงมไิ ดรับ
ประโยชนจากขอ ๓๒ แหงประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี ๒๘๖ (พ.ศ. ๒๕๑๕) (ตามนัยหนังสือ
สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ท่ี นร ๐๕๐๑/๒๘๐ ลงวันท่ี ๓๐ กุมภาพันธ ๒๕๒๗) เห็นควรให
กองนิตกิ ารประสานงานกับกองควบคุมธรุ กิจท่ดี นิ ดาํ เนนิ คดีกับนาง บ. ผจู ัดสรรทดี่ ินตอไป

๓๑

สําหรับประเด็นเรื่องการขอรังวัดแบงกรรมสิทธ์ิรวมโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑๖๗๐๓ น้ัน
เมอ่ื ขณะน้โี ฉนดทีด่ นิ มชี ่อื นางสาว ศ. กับพวกรวม ๒๔ คน ผูถอื กรรมสิทธิ์รวมยอมมีสิทธิย่นื คําขอรงั วัด
แบงกรรมสิทธร์ิ วมไดตามมาตรา ๑๓๖๓ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย แตกอนที่เจาพนักงานท่ีดิน
จะดําเนินการจดทะเบียนใหบันทึกถอยคําผูขอดวยวา ผูขอยอมรับท่ีดินตามสภาพที่ขอรังวัดแบงแยก
โดยไมต ิดใจเก่ียวกบั การจัดทําสาธารณปู โภคในทดี่ ินแปลงนี้
ความเห็นของกรมทด่ี ิน เห็นชอบ

๓๒

เรือ่ งท่ี ๒๔ การจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรมประเภทจาํ นอง

เรือ่ งเสรจ็ ท่ี ๑๑/๒๕๓๗

เจาของเร่อื ง สํานักมาตรฐานการทะเบียนที่ดนิ (กองทะเบียนทดี่ นิ )

ประเดน็ พจิ ารณา

ในการจดทะเบียนจํานองที่คูกรณีไดระบุวงเงินท่ีผูรับจํานองแตละรายรับจํานองไว
แยกจากกันในสัญญาฉบับเดียวกัน ดังนี้ ถือวาเปนการจํานองรายเดียวหรือหลายราย และพนักงาน
เจา หนา ที่จะเรียกเกบ็ คา ธรรมเนียมอยา งไร

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน คร้ังท่ี ๖/๒๕๓๗ เมื่อวันที่ ๑๒
กรกฎาคม ๒๕๓๗ (วาระ ๔.๓)

การที่บริษัท โมเดอรนโฮมดีเวลลอปเมนท จํากัด ย่ืนคําขอจดทะเบียนจํานอง
เปน ประกันรวม ๕ โฉนด กับผูรับจํานอง ๕ ราย โดยกําหนดแยกวงเงินการรับจํานองของผูรบั จํานองแตล ะราย
และอัตราดอกเบี้ยท่ีแตกตางกัน แมจ ะมีผลทําใหผรู ับจํานองแตล ะรายเปนผูรับจํานองในลําดับเดยี วกัน
แตกไ็ มถ ือวาการจํานองดงั กลาวเปนการจํานองเพื่อเปนประกันหน้ีแตเพียงรายหนึ่งรายเดียวและผูรับจํานอง
แตละรายก็มิไดเปนเจาหนี้รวมกัน ดังน้ัน ในการเรียกเก็บคาธรรมเนยี มจํานองในกรณเี ชน นี้จึงตองเรียกเก็บ
คาธรรมเนียมจากวงเงินจํานองท่ีมีตอผูรับจํานองแตละรายโดยเรียกเก็บคาธรรมเนียมรอยละ ๑
แตอยางสูงไมเกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๐ (พ.ศ. ๒๕๓๔) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ เม่ือขอเท็จจริงในเร่ืองนี้ปรากฏวามีผูรับจํานอง ๕ ราย แตละราย
คดิ คํานวณคาธรรมเนยี มแลวเกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท จึงตองเรยี กเก็บรายละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท รวมเปนเงนิ
คา ธรรมเนยี มทงั้ สิ้น ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท (หนงึ่ ลานบาทถวน)

ความเหน็ ของกรมที่ดิน เห็นชอบ

๓๓

เรอ่ื งท่ี ๒๕ รองเรียนการอายัดที่ดนิ

เรือ่ งเสรจ็ ท่ี ๑๕/๒๕๓๗

เจา ของเร่อื ง สํานกั มาตรฐานการทะเบยี นทดี่ นิ (กองทะเบยี นทดี่ นิ )

ประเดน็ พิจารณา

กรณีท่ีผูขายที่ดินขออายัดท่ีดินตอเจาพนักงานท่ีดินโดยอางวา ผูซื้อชําระราคาที่ดิน
ไมครบถวนจึงขออายัดท่ีดินเพื่อไปฟองตอศาลใหบังคับผูซ้ือชําระราคาที่ดินกรณีหนึ่ง หรือขออายัด
เพ่ือใหศาลเพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายอีกกรณีหน่ึง เจาพนักงานท่ีดินจะรับอายัดตามมาตรา ๘๓
แหง ประมวลกฎหมายทีด่ ิน ไดหรอื ไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน ครงั้ ที่ ๙/๒๕๓๗ เม่ือวันท่ี ๗ กันยายน
๒๕๓๗ (วาระ ๔.๒)

กรณีท่ีผขู ายท่ีดินขออายัดที่ดินเพ่ือไปฟองศาลใหบังคับผูซ้ือชําระราคาทีด่ ินท่ียังชําระ
ไมครบถวน ไมถือวาผูขายที่ดินประสงคจะฟองบังคับใหมีการจดทะเบียนหรือใหมีการเปลี่ยนแปลง
ทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินที่ขออายัด อีกทั้งการฟองบังคับใหชําระราคาท่ีดินก็เปนการบังคับชําระหนี้
ทั่วไป กรณจี ึงไมอยูในหลกั เกณฑท่ีเจาพนกั งานที่ดนิ จะรับอายัดตามมาตรา ๘๓ แหงประมวลกฎหมาย
ท่ีดินได สว นกรณที ผ่ี ูขายที่ดนิ อางวาผซู ้อื ชาํ ระราคาทีด่ นิ ไมค รบถวนจึงไดขออายัดท่ีดนิ เพ่ือฟองบังคับให
เพกิ ถอนการจดทะเบยี นซ้ือขายน้นั แสดงใหเห็นวาผูข ายที่ดินประสงคจ ะฟองบงั คบั ใหม ีการเปลี่ยนแปลง
ทางทะเบียนเก่ียวกับที่ดินที่ขออายัดโดยตรง กรณีเชนน้ีถือไดวาผูขายที่ดินเปนผูมีสวนไดเสียในที่ดิน
อันอาจจะฟองบังคบั ใหมกี ารเปลยี่ นแปลงทางทะเบยี นไดตามนัยมาตรา ๘๓ แหงประมวลกฎหมายท่ดี ิน
เจาพนักงานทีด่ ินจึงตองรบั อายัดท่ีดนิ ในกรณดี ังกลา ว

ความเห็นของกรมท่ีดิน เห็นชอบ

๓๔

เรือ่ งท่ี ๒๖ ผจู ดั การมรดก (มีพินัยกรรม) ขายทรพั ยม รดกตามพินัยกรรม
เร่อื งเสร็จท่ี -
เจาของเร่ือง สาํ นักมาตรฐานการทะเบียนทดี่ นิ (กองทะเบยี นทด่ี นิ )
ประเดน็ พจิ ารณา

เรื่องสืบเนอ่ื งจากการประชมุ คร้งั ที่ ๕/๒๕๓๗ ลงวันที่ ๑๑ กรกฎาคม ๒๕๓๗ (เรื่องที่ ๒๘)
มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งที่ ๑/๒๕๓๘ เมื่อวันท่ี ๑๖ มีนาคม
๒๕๓๘ (วาระ ๕.๑)

คณะกรรมการกฤษฎีกาแจงวา ไมอาจพิจารณาใหความเห็นทางกฎหมายในเรื่อง
ดังกลาวได เพราะเปนกรณีเขาลักษณะตามขอ ๙ (๑) แหงระเบียบคณะกรรมการกฤษฎีกาวาดวยการ
รับปรึกษาใหความเห็นทางกฎหมายของกรรมการรางกฎหมาย พ.ศ. ๒๕๒๒ ท่ีกําหนดวา กรรมการ
รา งกฎหมายจะไมพิจารณาใหความเหน็ ทางกฎหมายในเรื่องท่ีมีการฟอ งรอ งเปนคดอี ยูในศาล ดังนั้น จึงเห็นควร
ใหสํานักงานท่ีดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะป สอบถามผลคดีที่มีการฟองรองเก่ียวกับท่ีดินแปลงน้ี
จาก นาง อ. กบั พวก ผูข อจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมวา คดถี งึ ท่ีสุดหรือไมอยา งไร และเมื่อคดีเปนท่ยี ุติ
ประการใด ใหห ารอื สาํ นกั งานคณะกรรมการกฤษฎีกาตอไป (ความเหน็ กฤษฎกี าเรื่องเสร็จที่ ๘๔๗/๒๕๓๗)
ความเหน็ ของกรมท่ีดิน เหน็ ชอบ

๓๕

เรอ่ื งท่ี ๒๗ การตรวจการจัดเกบ็ คาธรรมเนียม ภาษเี งินไดแ ละอากรแสตมป

เรือ่ งเสรจ็ ท่ี ๑/๒๕๓๘

เจา ของเรอื่ ง สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทีด่ ิน (กองทะเบยี นท่ดี ิน)

ประเดน็ พิจารณา

กรณีจดทะเบียนซื้อขายท่ีดินท่ีไดมีการตกลงกันระหวางคูสัญญา ใหธนาคาร
เพอ่ื การเกษตรและสหกรณการเกษตร ผูซื้อ เปน ผูเสียเงินคาธรรมเนียม ธนาคารฯ จะไดรับการยกเวนไมตอง
เสียเงินคาธรรมเนียม ตามมาตรา ๔๑ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติธนาคารเพ่ือการเกษตรและ
สหกรณการเกษตร พ.ศ. ๒๕๐๙ ซึ่งแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติธนาคารเพ่ือการเกษตรและ
สหกรณก ารเกษตร (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๒๕ หรือไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน คร้ังที่ ๑/๒๕๓๘ เม่ือวันที่ ๑๖ มีนาคม
๒๕๓๘ (วาระ ๔.๑)

เม่ือขอเท็จจริงเร่ืองนี้ปรากฏวา การจดทะเบียนซื้อขายที่ดินโฉนดเลขท่ี ๓๖๖ ตําบล
กระบีใ่ หญ อําเภอเมอื ง จังหวัดกระบ่ี ไดมีการตกลงกนั ระหวางคสู ัญญาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ฉบับลงวันที่ ๘
เมษายน ๒๕๓๕ ใหธนาคารเพ่ือการเกษตรและสหกรณการเกษตร ผูซ้ือ เปนผูเสียเงินคา ธรรมเนียมแลว
ขอตกลงดังกลาวยอมมีผลผูกพันธนาคารฯ ที่จะตองปฏิบัติตามขอตกลงเชนวาน้ัน อยางไรก็ตาม
เมื่อบทบัญญัติในมาตรา ๔๑ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติธนาคารเพ่ือการเกษตรและสหกรณ
การเกษตร พ.ศ. ๒๕๐๙ ซึ่งแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติธนาคารเพ่ือการเกษตรและสหกรณ
การเกษตร (ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๒๕ ไดบัญญัติใหธนาคารฯ ท่ีเขาเกี่ยวของกับกิจการใดท่ีกฎหมาย
กําหนดใหมีการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมไดรับยกเวนไมตอ งเสียคาธรรมเนยี มแลว การจดทะเบียน
ซอ้ื ขายทด่ี นิ รายน้ธี นาคารฯ ก็ยอ มไดประโยชนจากบทบัญญัติดังกลา วในอันที่จะไดรบั ยกเวนไมตองเสีย
คา ธรรมเนยี ม ทาํ นองเดียวกบั เรอ่ื งการแกไขทุนทรพั ยในสญั ญาซอ้ื ขายที่ดิน (ระหวาง นาย ช. ผูขาย กับ
ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณการเกษตร ผูซ้ือ) ตอบขอหารือจังหวัดพิษณุโลก ตามหนังสือ
กรมที่ดนิ ที่ มท ๐๗๐๘/๒๔๘๐๖ ลงวันท่ี ๒๘ พฤศจิกายน ๒๕๓๑

ความเห็นของกรมท่ดี ิน เหน็ ชอบ

๓๖

เรอ่ื งท่ี ๒๘ ขออายดั ท่ดี นิ ราย นาย จ.

เรื่องเสรจ็ ที่ ๘/๒๕๓๘

เจาของเรอ่ื ง สํานักมาตรฐานการทะเบยี นที่ดนิ (กองทะเบยี นที่ดิน)

ประเดน็ พิจารณา

กรณที น่ี าย พ. ผูจะซื้อที่ดินโฉนดเลขท่ี ๕๘๖๓ และ ๑๐๓๘๖ ตาํ บลปากน้ําโพ อําเภอ
เมืองนครสวรรค จังหวัดนครสวรรค จากนาย ว. กับนาง ห. ผูถือกรรมสิทธ์ิที่ดินตามสัญญาจะซ้ือจะขาย
ฉบับลงวันท่ี ๑ มิถุนายน ๒๕๓๖ ไดทําสัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินท้ังสองแปลงดังกลาวใหแกนาย จ.
อีกทอดหนึ่งตามสัญญาจะซ้ือจะขาย ฉบับลงวันท่ี ๒๗ มกราคม ๒๕๓๗ นั้น ถือไดหรือไมวานาย จ.
เปนผูมีสวนไดเสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะฟองบังคับใหมกี ารจดทะเบียนหรอื ใหมีการเปล่ียนแปลง
ทางทะเบยี นซ่งึ เจาพนักงานทด่ี ินจะรับอายัดตามมาตรา ๘๓ แหง ประมวลกฎหมายทีด่ นิ ได

มตคิ ณะกรรมการพจิ ารณาปญ หาขอกฎหมายของกรมที่ดนิ ครั้งที่ ๒/๒๕๓๘ เมื่อวนั ท่ี ๑๑ เมษายน
๒๕๓๘ (วาระ ๔.๒)

การท่ีนาย จ. ขออายัดที่ดินโฉนดเลขท่ี ๕๘๖๓ และ ๑๐๓๘๖ ตําบลปากนํ้าโพ
อําเภอเมืองนครสวรรค จังหวัดนครสวรรค โดยอางวาเดิมนาย พ. ไดทําสัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินกับนาย ว.
และนาง ห. ผถู ือกรรมสทิ ธทิ์ ีด่ นิ ตามสญั ญาจะซอื้ จะขาย ฉบับลงวันท่ี ๑ มิถุนายน ๒๕๓๖ ตอมานาง พ.
ไดทําสัญญาจะขายท่ีดินท้ังสองแปลงดังกลาวใหแกตนอีกทอดหนึ่งตามสัญญาจะซ้ือจะขาย ฉบับลงวันท่ี ๒๗
มกราคม ๒๕๓๗ จึงขออายัดทีด่ ินเพอ่ื ไปดําเนินการฟองรอ งตอศาลขอใหบังคับจดทะเบียนโอนท่ีดนิ พรอม
สิ่งปลูกสรางใหแกตนน้ัน แมนาย จ. จะมิไดทําสัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินกับนาย ว. และนาง ห. ผูถือ
กรรมสทิ ธ์ทิ ่ีดิน แตตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา ๘๓ ก็มิไดบังคับถึงขนาดวา ผูขออายัดตองมีนิติสัมพันธ
กับเจาของท่ีดินโดยตรง กฎหมายเพียงแตบัญญัติวาผูขออายัดท่ีดินตองเปนผูมีสวนไดเสียในท่ีดิน
อนั อาจจะฟอ งบงั คบั ใหมกี ารจดทะเบยี นหรือใหม กี ารเปลีย่ นแปลงทางทะเบียนไดเทาน้ัน ดังน้ัน เมื่อเหตผุ ล
ท่ีนาย จ. ผูขออายัดกลาวอางมีมูลท่ีอาจจะฟองบังคับใหมีการจดทะเบียนหรือใหมีการเปลี่ยนแปลง
ทางทะเบียนไดแลว กรณีเชนนี้ยอมถือไดวา นาย จ. เปนผูมีสวนไดเสียในที่ดินตามนัยมาตรา ๘๓
แหงประมวลกฎหมายทดี่ ิน เจาพนักงานทดี่ นิ จึงตอ งรับอายัดท่ดี ินในกรณดี งั กลาว

ความเห็นของกรมทด่ี ิน เหน็ ชอบ

๓๗

เรอ่ื งท่ี ๒๙ หารือกรณีการแบงแยกท่ีดินที่มีสภาพเปนถนนราย บริษัท เครดิตฟองซิเอร แอล พี
เอ็น จํากัด

เรื่องเสร็จที่ ๔/๒๕๓๘

เจา ของเรอื่ ง สํานกั มาตรฐานการทะเบียนทด่ี นิ (กองทะเบยี นที่ดนิ )

ประเดน็ พจิ ารณา

ที่ดินสวนท่ีกันพ้ืนท่ีไวเปนสาธารณูปโภคประเภทถนน จะนํามาแบงแยกเพื่อรวมกับ
ท่ีดนิ แปลงขางเคียงหรอื เพอื่ นาํ ไปจาํ หนายจะกระทาํ ไดหรือไม

มตคิ ณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน ครั้งที่ ๒/๒๕๓๘ เมื่อวันที่ ๑๑ เมษายน
๒๕๓๘ (วาระ ๔.๓)

โฉนดที่ดินเลขท่ี ๒๘๘๘ ตําบลชองนนทรี (บางโพงพาง) อําเภอยานนาวา (เมือง)
กรุงเทพมหานคร และโฉนดท่ีดินเลขที่ ๕๓๒๖ ตําบลชองนนทรี (บางโพงพาง) อําเภอพระโขนง
(พระโขนง) กรุงเทพมหานคร เปนที่ดินท่ีผูจัดสรรท่ีดินไดกันพื้นท่ีไวเปนสาธารณูปโภคประเภทถนน
ซงึ่ จะตอ งตกอยูในภาระจํายอมเพือ่ ประโยชนแกที่ดินที่จัดสรร ตามขอ ๓๐ แหงประกาศของคณะปฏิวตั ิ
ฉบับที่ ๒๘๖ (พ.ศ. ๒๕๑๕) แลว การท่ีจะพิจารณาอนุญาตให บริษัท เครดิตฟองซิเอร แอล พี เอ็น
จํากัด แกไขเปล่ียนแปลงผังเมือง โครงการ โดยการนําที่ดินทั้งสองแปลงดังกลาวมาขอแบงแยกใหผิดแผก
แตกตางไปจากแผนผงั โครงการท่ี บรษิ ัท นครไทยการลงทุน จํากัด ผูจัดสรรทีด่ ิน (รายเกา) ไดย่ืนไวตาม
แบบรายการและหลักฐานการจัดสรรท่ีดินตามขอ ๓๒ แหงประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี ๒๘๖
ลงวนั ที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ (จ.ส. ๑) เลขที่ ๘๕ ลงวนั ที่ ๒๐ มีนาคม ๒๕๑๖ ไดห รือไมน้ัน ยอมอยู
ในอํานาจหนาที่ของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรท่ีดินท่ีจะพิจารณาอนุญาต อยางไรก็ตาม
การพิจารณาอนุญาตใหบริษัทฯ ดาํ เนินการตามนัยดังกลาวจะตองไมเปนเหตุใหประโยชนแหงภาระจํายอม
ลดไปหรอื เสื่อมความสะดวก ตามขอ ๓๐ แหงประกาศของคณะปฏวิ ตั ิฉบบั ดงั กลาวดว ย

ความเหน็ ของกรมทดี่ ิน เห็นชอบ

๓๘

เรือ่ งที่ ๓๐ ขอใหงดการบันทึกถอยคําผูซ้ือ (กรณีท่ีมีการดําเนินคดีในช้ันศาลเก่ียวกับ
อสงั หาริมทรพั ยทปี่ ระสงคจะจดทะเบยี น)

เรือ่ งเสรจ็ ท่ี ๑๕/๒๕๓๘

เจาของเร่ือง สาํ นักมาตรฐานการทะเบยี นท่ีดนิ (กองทะเบียนทด่ี นิ )

ประเด็นพิจารณา

พนกั งานเจาหนา ที่จะงดการบันทึกถอยคําคกู รณที ่ีมาขอจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรม
เพื่อใหรับทราบถึงกรณีท่ีมีการดําเนินคดีในช้ันศาลเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยท่ีคูกรณีดังกลาวประสงค
จะจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมไดห รอื ไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน คร้ังท่ี ๕/๒๕๓๘ เม่ือวันที่ ๓ ตุลาคม
๒๕๓๘ (วาระ ๔)

ทป่ี ระชมุ มีความเหน็ เปน ๒ ฝาย ดงั น้ี
ฝายที่ ๑ (๙ เสยี ง) เห็นวา โดยท่ีกรมที่ดินถูกฟองเปนจําเลยในคดีรวมอยูดว ย เมื่อเปน
การปองกันความเสียหายท่ีผูรับโอนจะกลาวอางวาไดรับโอนโดยพนักงานเจาหนาที่ปกปดขอเท็จจริง
ถึงเรอื่ งฟองรองดาํ เนนิ คดีเก่ยี วกบั อสังหารมิ ทรพั ยนน้ั ในศาล จึงเห็นควรแจงใหผูรับโอนทราบถึงกรณที ี่มี
เรื่องฟองรองดําเนินคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยนั้นในศาล และบันทึกไวเปนหลักฐาน แตห ากพนักงาน
เจาหนาท่ีไดแจงใหผูรับโอนทราบแลวแตผูรับโอนไมยอมลงช่ือรับทราบการแจง ก็ควรใหพนักงาน
เจาหนาท่ีบันทึกการแจงไวเปนหลักฐาน โดยมีเจาหนาท่ีลงชื่อเปนพยานดว ย ๒ คน แลวจึงจดทะเบียน
ใหผูข อตอไป
ฝายท่ี ๒ (๒ เสียง) เห็นวา ไมควรแจงใหผูรับโอนทราบ ตามนัยความเห็นฝายท่ีหน่ึง
เนอื่ งจากไมม กี ฎหมายสนับสนุนใหพ นักงานเจาหนา ทม่ี ีอาํ นาจดาํ เนินการเชน นั้นได

ความเห็นของกรมทดี่ ิน เหน็ ชอบกับความเหน็ ท่ี ๑

หมายเหตุ ถูกกลับหลักโดย เร่ืองท่ี ๑๐๖ เร่ือง การระงับการจดทะเบียนเกี่ยวกับท่ีดินหรือการแจงให
คกู รณีทีข่ อจดทะเบียนทราบวาอสงั หาริมทรัพยท ่ีขอจดทะเบยี นมีการฟอ งรองกันอยใู นศาล

๓๙

เร่ืองท่ี ๓๑ นาย ว. หารอื เกย่ี วกบั ภาระจํายอมทีด่ นิ

เร่อื งเสรจ็ ที่ ๑๔/๒๕๓๘

เจา ของเรื่อง สํานกั มาตรฐานการทะเบียนที่ดนิ (กองทะเบียนท่ีดนิ )

ประเดน็ พิจารณา

การแบงกรรมสิทธ์ิรวม ออกเปนแปลงยอยจํานวน ๖๖ แปลง (รวมแปลงคง) แลว
แยกกันถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินคนละ ๑ - ๕ แปลง จากน้ันผูถือกรรมสิทธ์ิรวมแปลงแบงแยกบางแปลง
ไดแบงแยกในนามเดมิ ออกเปนแปลงยอยตอเนื่องออกไปอีก ๑-๒ แปลง รวมเปนท่ดี ินแปลงยอยทั้งหมด
๗๓ แปลง (รวมแปลงคง) แลวจําหนาย และมีการกันพื้นท่ีเปนถนนผานที่ดินแปลงยอยทุกแปลงอันเปน
การแสดงออกโดยปริยายวาจะจัดใหมีสาธารณูปโภคภายในโครงการ การแบงกรรมสิทธิ์รวมที่ดิน
ดังกลาว จึงมิใชการแบงกรรมสิทธิ์รวมธรรมดา แตเปนการแบงกรรมสิทธิ์รวมในลักษณะเปนการ
โอนขายที่ดนิ บางแปลง บางแปลงเปน การโอนใหทายาท และบางแปลงไมไ ดมีการโอนจําหนาย จะถือวา
เปน การจัดสรรทดี่ นิ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบบั ท่ี ๒๘๖ ลงวนั ที่ ๒๔ พฤศจกิ ายน ๒๕๑๕ หรอื ไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งท่ี ๗/๒๕๓๘ เม่ือวันท่ี ๒๒
พฤศจิกายน ๒๕๓๘ (วาระ ๔.๓)

การที่จะพิจารณาวาพฤติการณอยางไร เปนการจัดสรรที่ดินหรือไมเปนปญหา
ขอเท็จจริง หากขอเท็จจริงเปนท่ียุติวาพฤติการณดังกลาวเขาลักษณะเปนการจัดสรรท่ีดิน ก็จะตอง
ถือปฏิบัติตามมติที่ประชุมคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายในคราวประชุม ครั้งที่ ๖/๒๕๓๖
เมื่อวันที่ ๒๑ กรกฎาคม ๒๕๓๖ กลาวคอื สาธารณูปโภคที่เกิดจากการจัดสรรที่ดินท่ีผูดาํ เนนิ การไดจัด
ใหมขี ึ้น ตองตกอยูภายในภาระจํายอมเพื่อประโยชนแกที่ดินจัดสรร ซึ่งผูจัดสรรหรือผูรับโอนกรรมสิทธิ์
คนตอ ไปตองบํารุงรกั ษากิจการดังกลาว และจะกระทําการใด ๆ อันเปนเหตุใหประโยชนแหงภาระจํายอม
ลดไปหรือเสอ่ื มความสะดวกมิได ตามขอ ๓๐ แหงประกาศของคณะปฏวิ ตั ิ ฉบับท่ี ๒๘๖ (พ.ศ. ๒๕๑๕)

ความเหน็ ของกรมทดี่ นิ เหน็ ชอบ

๔๐

เรอื่ งท่ี ๓๒ ผูจดั การมรดกขายที่ดินของผรู บั พินัยกรรม

เร่อื งเสร็จที่ ๙/๒๕๓๘

เจาของเรือ่ ง สํานักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ (กองทะเบยี นท่ดี นิ )

ประเดน็ พจิ ารณา

เมอ่ื เจา มรดกทาํ พนิ ยั กรรมมีขอกาํ หนดยกทดี่ ิน (เพยี งบางสวนของโฉนดทด่ี ิน) ใหแกวัด
ผจู ดั การมรดกจะนาํ ทดี่ ินนนั้ (ทั้งแปลง) ไปขายใหแกบุคคลภายนอกโดยอางวา เพื่อนาํ เงนิ มาแบงปนกัน
ตามสวน เพราะไมสามารถตกลงกันไดวาสวนใดเปนของทายาทและสวนใดเปนของวัด เชนน้ีจะกระทําได
หรอื ไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ีดิน ครั้งที่ ๗/๒๕๓๘ เมื่อวันท่ี ๒๒
พฤศจิกายน ๒๘๓๘ (วาระ ๔.๔)

เหน็ ชอบตามความเห็นของกองทะเบยี นทดี่ นิ กลาวคือเมื่อที่ดินแปลงนี้ตกเปนที่ของวดั
ตามขอกําหนดพินัยกรรม ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๕๙๙ และมาตรา ๑๖๗๓ แลว
เจาอาวาสวัดหลักสยี่ อมไมอ าจตกลงหรอื ยนิ ยอมใหผจู ัดการมรดกขายที่ดินสวนของวดั ใหแกบุคคลอ่ืนได
เน่ืองจากขดั ตอมาตรา ๓๔ แหงพระราชบัญญัติคณะสงฆ พ.ศ. ๒๕๐๕ แกไ ขเพิ่มเตมิ โดยพระราชบัญญัติ
คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕

ความเหน็ ของกรมท่ดี นิ เห็นชอบ

๔๑

เรอื่ งท่ี ๓๓ ขอความเปน ธรรมเพราะที่ดนิ ถูกอายัดโดยไมชอบดวยกฎหมาย

เรื่องเสร็จท่ี -

เจาของเร่อื ง สาํ นักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน (กองทะเบยี นทีด่ ิน)

ประเดน็ พิจารณา

๑. ผูขออายัดไดขออายัดในนามผูถือหุน (ในฐานะสวนตัว) แตในการฟองคดีไดฟอง
ในนามบรษิ ัทฯ เมอื่ ผขู ออายัดนําคําฟองดังกลาวมาแสดงตอพนกั งานเจาหนา ทภ่ี ายในกําหนด

๒. บริษทั ฯ มีผูชําระบญั ชีแลว ผูข ออายดั จะฟองบรษิ ัทฯ ไดหรอื ไม

มติคณะกรรมการพิจารณาปญหาขอกฎหมายของกรมที่ดิน ครั้งที่ ๒/๒๕๓๙ เมื่อวันท่ี ๑๕
กุมภาพนั ธ ๒๕๓๙ (วาระ ๒.๑)

แมในคําฟองระบุวา บริษัท ซิลเวอรเลคเอนเตอรไพรส จํากัด เปนโจทกฟองก็ตาม
แตนาย ซ. ผูขออายัดก็เปนผูไปดําเนินการทางศาลแทนบริษัทฯ การดําเนินการนี้จะไปดําเนินการ
โดยอาศัยอํานาจอะไรก็ได และคําขอทายฟองก็เปนการขอเพ่ือใหทรัพยส ินกลับคืนมาเปนของบริษัทฯ
มิใชเพ่ือประโยชนของตนเองถือไดว าการกระทําดังกลาวของนาย ซ. เปนการกระทําแทนบริษัทฯ จึงเขา
หลักเกณฑตามมาตรา ๘๓ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อนาย ซ. นําคําฟองตามประเด็นท่ีขออายัด
มาแสดงตอ พนักงานเจาหนาที่ภายในกําหนดเวลาท่ีขออายัด การอายัดยอ มมีผลตอไปจนกวาศาลจะสั่ง
ใหถ อนการอายดั หรอื มีคําพิพากษาหรือคําสั่งถงึ ทีส่ ุด (กฎหมายเกา )

ความเหน็ ของกรมทด่ี นิ เห็นชอบ

๔๒

เรอื่ งท่ี ๓๔ ปญ หาการใหความยินยอมของคูสมรสในการรับมรดกตกทอด
เรอ่ื งเสร็จท่ี ๒/๒๕๓๙
เจา ของเร่อื ง สํานักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี ิน (กองทะเบยี นที่ดนิ )
ประเดน็ พิจารณา

กรณีคูสมรสฝายใดฝายหนึ่งนพเงินสินสมรสมาซ้ือท่ีดิน คูสมรสอีกฝายหนึ่งตองให
ความยนิ ยอมหรอื ไม
มติคณะกรรมการพจิ ารณาปญหาขอกฎหมายของกรมท่ดี นิ คร้งั ที่ ๓/๒๕๓๙ เน่อื งวันที่ ๒๖ เมษายน
๒๕๓๙ (วาระ ๔.๒)

ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๔๗๖ แกไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
แกไขเพ่ิมเติมโดยประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย (ฉบับที่ ๑๐) พ.ศ. ๒๕๓๓ มิไดบัญญัติบังคับวาการซื้อ
อสังหาริมทรัพย สามรและภรรยาจะตองจัดการรวมกันหรือไดรับความยินยอมจากอีกฝายหนึ่ง ดังนั้น
คูสมรสฝายใดฝายหนึ่งจึงสามารถนําเงินสินสมรสซื้ออสังหาริมทรัพยโดยไมจําตองไดรับความยินยอมจาก
คสู มรสอีกฝา ยหนงึ่ ได และเพื่อใหก ารปฏบิ ตั งิ านของพนักงานเจาหนา ท่ีเก่ียวกับเร่อื งน้ีเปนไปในแนวทาง
เดียวกนั ใหก องทะเบียนทด่ี นิ แจงความเห็นตามนัยดงั กลา วใหพ นกั งานเจาหนาทท่ี ราบและถือปฏบิ ตั ิตอไป
ความเหน็ ของกรมทด่ี นิ เห็นชอบ