PEMILIKAN RUMAH MAMPU MILIK DI KALANGAN BUMIPUTERA

Oleh Penyelidikan, Analitik dan Teknologi Maklumat (RAIT) PEMILIKAN RUMAH MAMPU MILIK DI KALANGAN BUMIPUTERA

Hak cipta terpelihara @ oleh TERAJU Hak cipta terpelihara. Kertas penyelidikan atau mana-mana bahagian daripadanya tidak boleh diterbitkan semula atau digunakan dalam apa cara sekalipun tanpa kebenaran bertulis daripada TERAJU kecuali untuk penggunaan petikan ringkas dalam ulasan.

1 Hierarki teori keperluan Maslow 2 https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2019/10/623134/definisi-sebenar-rumah-mampu-milik-perlu-ditetapkan Rumah kediaman boleh dianggap sebagai satu keperluan asas bagi setiap individu selain daripada makanan, minuman dan pakaian1. Rumah kediaman tidak hanya merujuk kepada tempat perlindungan semata-mata tetapi ia juga merujuk kepada pemilikan serta kepentingan ekonomi dan sosial jangka panjang. Pada masa ini, pemilikan rumah memerlukan modal dan komitmen kewangan yang tinggi samada di bandar dan luar bandar (Khazanah Research Institute, 2019). Oleh yang demikian, kerajaan telah memperkenalkan rumah mampu milik dimana ianya mampu memberi sinar baru buat mereka yang ingin memiliki rumah. Menurut United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT, 2011), rumah mampu milik didefinisikan sebagai rumah yang memenuhi keperluan asas seperti mempunyai ruang tidur, ruang dapur, bilik air dan tandas2. PENDAHULUAN 1

rumah Menyedari kepentingan pemilikan rumah kediaman oleh rakyat, pihak kerajaan telah mengambil langkah yang proaktif dalam menangani keperluan ini iaitu telah mula merangka dasar-dasar yang berkaitan sejak kemerdekaan lagi. Perkembangan dasar perumahan di Malaysia boleh dibahagikan kepada 5 fasa, iaitu Dasar Perumahan Awal Kemerdekaan (1957 - 1970), Dasar Perumahan untuk Mengatasi Masalah Kemiskinan (1970 - 1985), Dasar Perumahan Berfokuskan Pasaran (1986 - 1997), Dasar Perumahan untuk Menghapuskan Setinggan (1998 - 2011), dan Dasar Perumahan Mampu Milik Negara (2012-kini) (Jabatan Perumahan Negara Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, 2018). Dasar Perumahan Mampu Milik Negara mendefinisi rumah mampu milik sebagai rumah dengan nilai ambang di bawah RM300,000. Terdapat dua jenis rumah mampu milik iaitu jenis pertama ialah rumah yang harga jualannya dikawal oleh kerajaan persekutuan atau kerajaan negeri seperti Rumah Selangorku (RSKU) dan rumah Perbadanan PR1MA Malaysia (PR1MA). Manakala, jenis kedua pula, adalah rumah mampu milik yang dipacu oleh permintaan pasaran dimana ada negeri yang jualan hartanahnya adalah di bawah nilai ambang RM300,000 tetapi tidak dikategorikan sebagai rumah mampu milik. Kemampuan seseorang individu untuk membeli rumah tidak bergantung kepada faktor lokaliti atau geografi semata-mata (Jabatan Perumahan Negara Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, 2018). Berdasarkan kenyataan di atas, konsep rumah mampu milik biasanya menunjukkan hubungan di antara perbelanjaan pemilikan perumahan seperti harga pembelian, gadai janji, jenis rumah, kawasan dan lain-lain dengan pendapatan isi rumah. Pembangunan pesat di kawasan bandar telah menarik ramai orang terutamanya golongan muda untuk berhijrah ke bandar disebabkan oleh faktor tarikan ekonomi, sosial dan sebagainya. Dijangkakan bahawa migrasi penduduk luar bandar ke dalam bandar di Malaysia akan bertambah setiap tahun. 2

Rajah 1: Jumlah Penduduk & Penduduk Bandar, Malaysia Trend peningkatan penduduk bandar dalam Rajah 1 jelas menunjukkan bahawa terdapatnya sumbangan yang signifikan dalam penambahan migrasi dari luar bandar4 ke bandar5 setiap tahun di Malaysia. Pada tahun 2020, Malaysia mempunyai lebih kurang 76 peratus penduduknya tinggal di kawasan bandar berbanding 50 peratus tahun 1990. Ini di sebabkan peningkatan kadar pertumbuhan tahunan terkompaun (CAGR) penduduk bandar adalah 5.13%, manakala CAGR bagi penduduk Malaysia hanya berada pada paras 2.93%. Menurut laporan survei migrasi 20186, sebanyak 524,100 penduduk telah berhijrah pada tahun 2018 di mana 89.3% dari jumlah tersebut adalah merupakan migrasi dalaman. Migrasi merupakan pergerakan, perpindahan atau penghijrahan penduduk dari satu tempat ke satu tempat yang lain sama ada merentasi sempadan antarabangsa mahupun sempadan negeri (Usman & Tarmiji 2010; International Organization for Migration (IOM) 2011). Migrasi dalaman bermaksud pergerakan, perpindahan atau penghijrahan penduduk antara negeri atau dalam negeri (Jabatan Perangkaan 2018). Migrasi dari luar bandar ke bandar menyumbang 19.8% kepada migrasi dalaman (rajah 2). Antara faktor-faktor utama migrasi dalam negara adalah mengikuti keluarga (44.2 peratus), kerjaya (24.3 peratus), menukar persekitaran (22.4 peratus) dan perkahwinan dan penceraian (4.8 peratus), pendidikan (3.3 peratus) dan lain-lain (1.0 peratus)7. Faktor-faktor ini merupakan pendorong utama kepada peningkatan migrasi penduduk luar bandar ke dalam bandar dan memburukkan lagi krisis pemilikan perumahan dimana bekalan rumah kediaman mampu milik tidak dapat menyaingi permintaan yang ada dalam pasaran (Jabatan Perangkaan Malaysia, 2019). Sumber: Pertubuhan Bangsa-bangsa Bersatu, bahagian penduduk. Prospek Urbanisasi Dunia: Semakan 20183. 3 Nilai 2020 diunjur berdasarkan pertumbuhan dari tahun 2018 dan 2019. 4 Kawasan luar bandar ialah kawasan yang diwartakan dan mempunyai jumlah penduduk kurang daripada 10,000 orang serta kawasan yang tidak diwartakan, dikelaskan sebagai luar bandar. 5 Kawasan bandar ialah kawasan yang diwartakan serta kawasan tepu bina yang bersempadan dengannya dan gabungan kedua-dua kawasan ini mempunyai penduduk seramai 10,000 orang atau lebih semasa Banci Penduduk dan Perumahan 2000. 6 Laporan Survei Migrasi, Malaysia, 2018 Jabatan Statistik Malaysia (DOSM) 7 Sumber: Laporan Survei Migrasi Malaysia, 2018. Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM) 2018 3

peratus lain-lain Rajah 2: Statistik migrasi penduduk 2018 STATISTIK TERPILIH MIGRASI PENDUDUK 2018 MIGRASI ANTARA NEGERI (28.5 %) MIGRASI DALAM NEGERI (60.8 %) SEBAB-SEBAB UTAMA MIGRASI DALAMAN 32.4 juta 1.6% 89.3% 10.7% 98.4% 9.5 ribu orang -22.5 ribu orang 66.9% 6.3% 19.8% 7.0% 44.2% 22.4% 24.3% 4.8% 3.3% 1.0% Sumber: Jabatan Perangkaan Malaysia, 2019 4

Senario pertambahan penduduk setiap tahun dan perpindahan penduduk dari luar bandar ke bandar menyumbang kepada kepadatan penduduk di sesebuah lokaliti. Permintaan terhadap rumah mampu milik untuk didiami meningkat tetapi peningkatan permintaan ini tidak selari dengan pendapatan isi rumah yang diperolehi. Berdasarkan hujah-hujah di atas, dua persoalan bermain diminda seperti “Berapakah jumlah penawaran dan permintaan unit rumah mampu milik di Malaysia? dan “Adakah golongan Bumiputera mampu untuk memiliki rumah tersebut?” Bagi menjawab persoalan ini, satu kajian terhadap kemampuan Bumiputera dalam pemilikan rumah telah dijalankan. Secara terperinci objektif kajian adalah seperti berikut: i. Mengukur bekalan unit rumah mampu milik yang di bina di Malaysia ii. Mengkaji ketidakseragaman di antara harga rumah dengan tingkat pendapatan Bumiputera iii. Mengkaji faktor-faktor yang mempengaruhi pemilikan rumah kediaman Di samping itu, pendapatan isi rumah turut memainkan peranan penting dalam hal ini kerana kesukaran untuk membeli atau memiliki rumah akan bertambah jika tidak disokong dengan pendapatan yang kukuh8. Jadual 1 menunjukkan pendapatan penengah isi rumah bulanan bagi semua golongan pendapatan telah meningkat dengan golongan berpendapatan tinggi (T20) mencatatkan peningkatan sebanyak RM1,883 atau dengan kadar pertumbuhan terkompaun (CAGR) sebanyak 4.6 peratus pada tahun 2019 berbanding dengan tahun 2016 dan diikuti dengan golongan berpendapatan pertengahan (M40) dengan pertambahan sebanyak RM818 atau 4.2 peratus dalam CAGR. Golongan berpendapatan terendah (B40) pula mengalami peningkatan paling rendah dengan peningkatan hanya 1.8 peratus dalam CAGR atau RM166 diantara tahun-tahun tersebut. Pendapatan Penengah Isi Rumah Golongan Pendapatan Median Pendapatan 2016 Median Pendapatan 2019 CAGR Tertinggi 20% (T20) RM13,148 RM15,031 4.6% Pertengahan 40% (M40) RM6,275 RM7,093 4.2% Terendah 40% (B40) RM3,000 RM3,166 1.8% Sumber: Pendapatan isi rumah bulanan penengah 2019, Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM). Jadual 1: Pendapatan Penengah Isi Rumah B40, M40 dan T20 Malaysia 8 Sumber: Faktor Mempengaruhi Pemilikan Rumah dalam Kalangan Isi Rumah Berpendapatan Sederhana, http://journalarticle.ukm.my 5

6 KAEDAH KAJIAN Kajian ini melihat kepada bekalan rumah kediaman mampu milik yang dibina di seluruh Malaysia dengan meneliti ketidaksamaan dalam permintaan rumah kediaman mampu milik dan membandingkannya dengan bekalan rumah yang telah di bina setakat ini. Selain itu, kajian ini juga membuat perbandingan diantara pengiraan rumah kediaman mampu milik yang dipelopori oleh Bujang (2017)9 dengan kaedah Median Multiple bagi melihat faktor -faktor yang mempengaruhi pemilikan rumah kediaman mampu milik di kalangan Bumiputera. Mengikut klasifikasi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dan National House Buyer Asscociation Malaysia10, klasifikasi rumah kediaman mampu milik di Malaysia boleh dikelaskan dalam 3 kategori iaitu: Jenis Rumah Mampu Milik Luas Lantai Harga Rumah Kos Rendah 700 kps RM150,00 sehingga RM300,00 Kos Sederhana Rendah 750-800 kps Kos Sederhana 800-990 kps 9 Bujang (2017). Factors Influencing The Housing Affordability Stress Among Bumiputera. International Journal of Real Estate Studies, Volume 11 Number 4. 10 Klasifikasi Rumah mampu milik dari National House Buyer Association of Malaysia, 2019 Jadual 2: Klasifikasi Rumah Mampu Milik, Malaysia Sumber: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT)

kalangan PERBINCANGAN DAN HASIL KAJIAN Peningkatan migrasi penduduk luar bandar ke kawasan bandar telah memberi kesan kepada permintaan dan penawaran rumah kediaman mampu milik di seluruh negara. Ini kerana permintaan terhadap rumah kediaman mampu milik bukan hanya bergantung kepada jumlah kepadatan penduduk dalam satu kawasan, tetapi juga kepada bekalan rumah kediaman mampu milik yang tersedia ada. Untuk menjawab objektif pertama kajian, data merujuk kepada unit rumah mampu milik dimana yang masih dibina dan telah siap diperolehi daripada Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) telah dianalisa dan dapatan kajian menunjukkan bekalan perumahan rumah mampu milik dari tahun 2017 sehingga 2020. Dapatan kajian mendapati secara sebanyak 78,528 unit rumah mampu milik telah dibina manakala 142,110 unit rumah mampu milik sedang dibina dan 323,342 unit sedang dalam perancangan untuk dibina dari tahun 2017 sehingga 2020(Rujuk Jadual 3). Selangor mencatatkan jumlah tertinggi status pelaksanaan rumah mampu milik diikuti W.P. Kuala Lumpur dan Johor. Berdasarkan Rajah 3, Perlis mencatatkan unit rumah kediaman mampu milik siap dibina paling rendah (1,125 unit) di ikuti Wilayah Persekutuan Labuan (1,282 unit) dan Terengganu (3,402 unit). Sebaliknya, bekalan rumah kediaman mampu milik yang paling banyak dicatatkan adalah di negeri Selangor, Kuala Lumpur, Johor, Sabah dan Pahang dengan 20,489 unit, 38,698 unit, 19,498 unit, 16,713 unit dan 15,126 unit telah dan sedang dibina. Manakala bagi menjawab objektif kedua, dapatan kajian mendapati wujudnya ketidakseragaman diantara permintaan dan penawaran rumah mampu milik di Malaysia. Dianggarkan seramai 1,754,441 (33.6% daripada 5,221,550) keluarga Bumiputera yang masih belum memiliki rumah tetapi hanya 8.8% (220,638) rumah mampu milik (siap+sedang dibina) yang ada dipasaran dimana sebanyak 1,533,803 keluarga Bumiputera belum memiliki rumah. Berdasarkan Jadual 3, keluarga Bumiputera di Pulau Pinang (911,900), Kelantan (517,950) dan Selangor (513,703) mencatatkan jumlah tertinggi keluarga yang belum memiliki rumah. Manakala keluarga Bumiputera di Perlis (16,852), W.P. Labuan (25,692) dan Sarawak (48,461) mencatatkan jumlah terendah keluarga yang belum memiliki rumah. Dapatan kajian mendapati, sejak tahun 2012, penawaran rumah kediaman baharu yang mampu milik adalah kurang berbanding dengan permintaan . Keadaan ini bertambah buruk dengan purata bekalan rumah kediaman baharu adalah jauh lebih rendah dengan kebanyakan rumah kediaman yang dilancarkan menjurus kepada kategori harga tidak mampu milik . 11 Berdasarkan dapatan kajian bertajuk Housing Prices and Affordability In Malaysia dianggarkan permintaan terhadap perumahan mampu milik adalah sebanyak 48%. Dengan mengambil kira anggaran populasi Bumiputera pada tahun 2021 adalah 69.9%, permintaan terhadap perumahan mampu milik dikalangan Bumiputera adalah 33.6%. 12 Sumber: Dasar Perumahan Mampu Milik Malaysia, 2019 13 Sumber: Mesrakan Rumah Mampu Milik, Berita Harian Mac 1 2018 7

Jadual 3: Status Pelaksanaan Rumah Mampu Milik Mengikut Negeri, Permintaan dan Penawaran, Julai 2018 Hingga 31 Disember 2020 Negeri Siap Bina Rancang Bumiputera Saiz Isi Rumah (A) Permintaan (Jumlah keluarga) (B) Penawaran (Siap+Bina) A-B Selangor 20,489 21,071 2, 99,427 3.8 110,000 555,263 41,560 513,703 W.P. Kuala Lumpur 11,335 27,363 1, 34,347 3.9 680,800 430,974 38,698 392,276 Johor 6, 968 12,515 1, 30,334 4.4 789,100 406,614 19,483 387,131 Sabah 6, 107 5, 10,606 503 3.9 617,400 158,308 16,713 141,595 Pahang 5, 045 10,081 37,075 3.7 668,400 180,649 15,126 165,523 Kedah 4, 6, 593 5, 266 1, 666 3.8 279,700 336,763 10,859 325,904 Melaka 4, 9, 106 512 1, 16,522 3.5 446,100 413,171 13,618 399,553 Sarawak 4, 4, 041 5, 011 132 3.9 220,400 8, 56,513 052 48,461 Perak 3, 388 15,447 21,306 3.6 774,200 215,056 18,835 196,221 Kelantan 3, 4, 360 134 2, 10,068 4.5 364,500 7, 525,444 494 517,950 W.P. Putrajaya 3, 329 3, 800 2, 812 4 013,100 4, 503,275 129 499,146 P. Pinang 2, 8, 089 370 3, 37,581 3.9 597,200 922,359 10,459 911,900 N.Sembilan 1, 8, 426 7, 377 1, 096 4.7 196,500 9, 254,574 803 244,771 Terengganu 2, 860 7, 542 369 3.3 718,200 3, 217,636 402 214,234 W.P.Labuan 780 502 323 3.8 102,500 1, 26,974 282 25,692 Perlis 612 1, 513 781 4.3 77,300 1, 17,977 125 16,852 Jumlah 78,528 142,110 323,342 20,655,400 63 5,221,550 5, 220,638 000,912 Purata 4, 8, 908 882 1, 20,209 4 290,963 326,347 13,790 312,557 Sumber: Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) Nota: Jumlah isi rumah adalah berbeza-beza mengikut negeri dan didalam julat 3.3 – 4.7 Ini menunjukkan bahawa, masalah ketidakseragaman dalam permintaan dan penawaran rumah terutama dalam rumah mampu milik di dalam negara semakin meruncing. Di samping itu, hasil dapatan kajian ini juga selari dengan laporan dari Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dalam Dasar Perumahan Mampu Milik tahun 2019, yang merumuskan bahawa secara purata, bekalan rumah mampu milik adalah jauh lebih rendah dari pertambahan isi rumah dan Bumiputera merupakan pihak yang paling terkesan kerana kebanyakan rumah yang ada dalam pasaran termasuk dalam kategori rumah tidak mampu milik. Dan objektif ketiga pula merungkai faktor-faktor yang mempengaruhi pemilikan rumah kediaman di kalangan Bumiputera adalah jumlah pendapatan yang tidak mencukupi, harga rumah yang terlampau tinggi dan kemampuan memiliki rumah. i. Pendapatan Kemampuan memiliki rumah di Malaysia boleh di ukur dengan menggunakan kaedah dari gandaan median (Median Multiple)15 yang telah banyak digunakan dalam penentuan rumah mampu milik di Malaysia. Pendekatan ini sering digunakan oleh pihak kerajaan sebagai indikator utama dalam menilai kemampuan dalam pemilikan rumah kediaman 14 Kenyataan media oleh Ketua Pegawai Eksekutif MyProperty Data, Thor Joe Hock kepada Berita Harian mengenai ketidakmampuan dalam pemilikan rumah mampu milik dalam negara, Ogos 25, 2020. 15 Bujang (2017) menggunakkan kaedah pemilikan rumah berdasarkan 30 peratus dari jumlah pendapatan manakala Median Multiple merupakan pendekatan yang dibangunkan oleh Demographia International untuk menilai pasaran rumah mampu milik yang disyorkan oleh Bank Dunia. 8

memandangkan pendekatan menggunakan baki pendapatan dan bebanan lain dalam kos perumahan, akan menjadikan harga rumah kediaman lebih tinggi. Kaedah ini mengandaikan bahawa sesebuah rumah kediaman boleh dianggap sebagai mampu milik jika harga rumah tersebut kurang daripada tiga kali pendapatan tahunan median (gandaan median 3.0) dan formulanya adalah seperti berikut:16 Harga Rumah Kediaman Mampu Milik=[(Pendapatan Penengah x 12) x 3.0] Kaedah Median Multiple menggunakan nisbah harga rumah dengan pendapatan kasar isi rumah secara tahunan dengan andaian bahawa sesebuah rumah dianggap mampu untuk dibeli jika harga rumah itu tersebut adalah kurang daripada tiga kali pendapatan median tahunan isi rumah. Jadual 4 di bawah menunjukkan tahap kemampuan pemilikan rumah kediaman berdasarkan tingkat pendapatan yang berbeza. Jika kerajaan menetapkan harga bagi rumah kediaman mampu milik adalah sekitar RM300,000 dan ke bawah, seseorang individu tersebut perlu memperolehi pendapatan sekurang-kurangnya sebanyak RM100,000 setahun atau RM8,333 sebulan dimana kategori isi rumah M40. Berdasarkan unjuran pendapatan bulanan penengah bagi kategori isi rumah B40, dianggarkan harga rumah mampu milik yang mampu dibeli oleh B40 adalah RM158,742 dimana harga rumah mampu milik tersebut adalah separuh daripada harga minimum rumah mampu milik ditetapkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Manakala kategori isi rumah M40, dianggarkan harga rumah mampu milik yang mampu dibeli oleh M40 adalah berada diantara julat RM193,122 - RM353,862. Kategori Isi Rumah Min Max Median Pendapatan Penengah Tahunan (Y) Harga Rumah (0.3Y) B40 B1 RM2,500 RM1,250 RM15,000 RM45,000 B2 RM2,501 RM3,169 RM2,835 RM34,020 RM102,060 B3 RM3,170 RM3,969 RM3,570 RM42,834 RM128,502 B4 RM3,970 RM4,849 RM4,410 RM52,914 RM158,742 M40 M1 RM4,850 RM5,879 RM5,365 RM64,374 RM193,122 M2 RM5,880 RM7,099 RM6,490 RM77,874 RM233,622 M3 RM7,110 RM8,699 RM7,905 RM94,854 RM284,562 M4 RM8,700 RM10,959 RM9,830 RM117,954 RM353,862 T20 T1 RM10,961 RM15,039 RM13,000 RM156,000 RM468,000 T2 RM15,040 RM22,560 RM270,720 RM812,160 16 Median Multiple terdiri daripada 4 tahap iaitu Mampu (<3.0), Agak Tidak Mampu (3.1-4.0), Sangat Tidak Mampu (4.1-5.0) dan Benar Tidak Mampu (>5.1) Sumber: Pusat Maklumat Harta Tanah Negara dan Jabatan Perangkaan Malaysia 2020 Nota: *Pendapatan bulanan penengah Bumiputera pula, pada tahun 2020 (RM3,227) **Harga rumah adalah berdasarkan pinjaman perumahan selama 30 tahun dengan kadar bunga 3.44% Jadual 4: Pemilikan Rumah Kediaman Mampu Milik 9

kediaman Hal ini amat membimbangkan kerana 41.8 peratus daripada isi rumah Bumiputera terdiri daripada kumpulan berpendapatan rendah B40 manakala 38.4 peratus pula terdiri dari kumpulan berpendapatan sederhana M4017. Ini jelas menunjukkan bahawa sebahagian besar Bumiputera tidak mampu untuk membeli rumah kediaman mampu milik, di mana agihan pendapatan bagi isi rumah yang berpendapatan rendah adalah lebih besar dan tidak menyamai dengan tingkat harga rumah kediaman mampu milik yang sedia ada. Julat perbezaan yang besar jelas menunjukkan bahawa, tingkat pendapatan seseorang mempunyai peranan penting dalam pemilikan perumahan termasuk rumah kediaman mampu milik. ii. Harga rumah yang tinggi Rajah 3 menunjukkan analisa keadaan semasa perumahan di Malaysia menggunakan kaedah pengiraan gandaan median atau nisbah harga rumah kediaman berbanding pendapatan Bumiputera seperti di atas. Daripada rajah berkenaan, gandaan median bagi kesemua negeri adalah melebihi garis gandaan median mampu milik (3.0) kecuali negeri Melaka. Negeri Sarawak pula mencatatkan indeks gandaan median paling tinggi iaitu pada nilai 10.8 diikuti dengan Sabah, 10.2 dan Kelantan, 8.3. Rajah 3: Nisbah Harga Rumah Dan Pendapatan Bumiputera bagi B40 Dan M40, 2020 3.4 3.8 3.0 4.5 2.4 3.3 3.6 3.2 3.9 3.1 3.3 3.6 4.8 5.0 3.3 3.2 3.3 7.6 7.7 5.6 8.3 5.0 6.8 6.1 6.4 7.4 6.3 7.0 6.9 10.2 10.8 6.0 5.9 6.3 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 Nisbah Median Mul �ple 3.0 M40 B40 Garis Mampu Milik Sumber: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) , Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM), 2020 17 Had pendapatan isi rumah pada tahun 2019 untuk B40 adalah dibawah RM4,859 dan M40 sekitar RM4,850 sehingga RM10,959 10

“ Seiring dengan laporan Jabatan Pemantauan dan Pengawasan Kewangan Bank Negara Malaysia (BNM) 2019, kebanyakan rakyat Malaysia dikategorikan sebagai ‘sangat tidak terjangkau’ dan ‘tidak terjangkau’ untuk memiliki rumah kediaman berdasarkan nilai harga semasa dan piawaian standard antarabangsa . 11

Hasil kajian ini menunjukkan bahawa kebanyakan Bumiputera B40 dan M40 tidak mampu untuk membeli rumah kediaman mampu milik kerana secara purata harga rumah kediaman baharu pada tahun 2020 adalah RM369,769 berbanding harga maksimum rumah kediaman mampu milik yang mampu dibeli hanya RM295,00018. Ini kerana, harga kediaman rumah di Malaysia yang melambung tinggi memberi kesan kepada pemilikan rumah kediaman khususnya bagi Bumiputera yang mempunyai jurang pendapatan yang tinggi19. Seiring dengan laporan Jabatan Pemantauan dan Pengawasan Kewangan Bank Negara Malaysia (BNM) 2019, kebanyakan rakyat Malaysia dikategorikan sebagai ‘sangat tidak terjangkau’ dan ‘tidak terjangkau’ untuk memiliki rumah kediaman berdasarkan nilai harga semasa dan piawaian standard antarabangsa20. Kemampuan membeli rumah kediaman bukan sahaja diukur dari aspek tahap pendapatan isi rumah semata-mata tetapi juga didorong oleh pelbagai faktor seperti tahap pendidikan, jenis pekerjaan, umur, status perkahwinan dan sebagainya yang berkadar langsung dengan harga rumah di dalam pasaran. iii. Kemampuan memiliki rumah Peningkatan ketara harga hartanah di negara ini menunjukkan bahawa jumlah rakyat yang mampu membeli rumah mampu milik terus berkurang. Malah, ini berlaku ketika kadar pendapatan penengah isi rumah terbukti tidak mencatat sebarang peningkatan sekali ganda sejak beberapa tahun lalu, demikian menurut MyProperty Data Sdn Bhd. Analisis daripada MyProperty Data menunjukkan bahawa rumah berharga RM300,000 dan ke bawah pada tahun 2000 adalah sebanyak 86.14 peratus atau 35,226 daripada sejumlah 40,896 transaksi yang dijalankan. Pada 2009, angka itu menurun kepada 65.31 peratus (42,985 daripada 65,816 transaksi) manakala pada 2019 ianya hanya sekitar 32.37 peratus (11,173 daripada 34,518 transaksi), Ketua Pegawai Eksekutif MyProperty Data, Thor Joe Hock, menyatakan pada dasarnya menunjukkan bahawa Malaysia kini berdepan isu kemampuan memiliki rumah dan bukannya isu kekurangan rumah mampu milik ketika inflasi terus ketara sejak kemuncak pasaran pada 201121. 18 Trend harga rumah Malaysia 2010-2020, NAPIC 19 Jurang antara Wilayah dalam Konteks Pemerkasaan Bumiputera, Khazanah Research Institute 2020 20 Sesi BNM Bersama media “Household Indebtedness’ 2019. Artikel penuh: https://www.sinarharian.com.my/article/53874/BERITA/Nasional/Rakyat-tidak-mampu-beli-rumah-dedah-Bank-Negara 21 https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2020/08/724497/rakyat-semakin-tidak-mampu-miliki-rumah-myproperty-data Jadual 5: Transaksi Pembelian Rumah berharga RM300,000 dan ke bawah Tahun Bekalan Rumah Transaksi Pembelian Peratus 2000 40,896 35,226 86.14% 2009 65,816 42,985 65.61% 2019 35,518 11,173 32.37% 12

CADANGAN Secara amnya, penduduk Malaysia terutamanya Bumiputera masih tidak mampu untuk memiliki rumah. Kebanyakan perumahan baru yang dilancarkan menjurus kepada kategori rumah tidak mampu milik yang rata-rata mempunyai harga RM500,000 dan keatas. Walaupun terdapat banyak usaha dalam menambah bilangan rumah namun begitu, masih terdapat ruang besar diantara permintaan dan penawaran rumah mampu milik ketika ini. Cadangan dibahagikan kepada 3 bahagian iaitu, program atau inisiatif jangka pendek, sederhana dan panjang. Penerangan adalah seperti di bawah: A. Program/Inisiatif Jangka Pendek Program dan inisiatif Jangka Pendek disasarkan bagi menangani masalah memiliki rumah semasa. Antara inisiatif yang diperkenalkan oleh kerajaan di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) bagi mengatasi permasalahan ini adalah: i. Program Perumahan bagi Isi Rumah Berpendapatan Rendah (B40) • Program Perumahan Rakyat (PPR) telah dilancarkan bagi menangani permintaan rumah kediaman mampu milik di kalangan isi rumah B40 terutama di Kawasan bandar di seluruh negara. PPR telah dibangunkan untuk menyediakan kemudahan perumahan mampu milik samada dibeli atau disewa yang lengkap dengan infrastruktur dengan kemudahan asas serta lokasi yang sesuai. ii. Skim Perumahan bagi Isi Rumah Berpendapatan Rendah (B40) dan Pertengahan (M40) • Program Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) telah dilancarkan pada tahun 2011 bertujuan menyediakan rumah kediaman mampu milik di kawasan bandar kepada isi rumah yang berpendapatan rendah dah sederhana yang memperoleh pendapatan di antara RM2,500 hingga RM10,000 sebulan. Program ini juga menyediakan kemudahan sewa beli termasuk skim pembiayaan 110% telah diperkenalkan pada tahun 2014 untuk membantu pembeli rumah kediaman PR1MA22. 22 Pembeli PR1MA ditawar pinjaman perumahan 110 peratus: https://www.bharian.com.my/taxonomy/term/5/2014/11/18681/pembeli-rumah-pr1ma-ditawar-pinjaman-110-peratus 13

yang menyediakan • Program Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia (PPA1M) dan Rumah Wilayah Persekutuan (RUMAWIP) diperkenalkan untuk menbantu penjawat awam yang terdiri daripada rumah kediaman kos rendah, sederhana rendah dan kos sederhana yang bermula dari harga RM42,000 sehingga RM300,000 di kawasan bandar seperti di Wilayah Persekutuan. iii. Skim Perumahan Mampu Milik Swasta (MyHome) • Skim Perumahan mampu milik yang diperkenalkan pada April 2014 menyediakan subsidi sehingga RM30,000 seunit kepada pemaju swasta bagi membolehkan pembeli dalam kalangan golongan isi rumah berpendapatan bulanan tidak melebihi RM3,000 untuk memiliki rumah kediaman pertama. Dibawah Program dan inisiatif Jangka Sederhana, salah satu cadangan jangka masa sederhana adalah mengeluarkan notis tender bagi satu lokasi tanah milik kerajaan. Didalam notis tender tersebut, mana-mana pihak boleh mengemukakan kertas cadangan untuk membina rumah mampu milik dengan ciri-ciri dibawah: i. Harga maksimum rumah yang di jual adalah RM150,000. ii. Saiz rumah sekurang-kurangnya 700 kps. iii. Mengikut spesifikasi garis panduan daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dari segi keselamatan, kemudahan, alam sekitar dan sebagainya. Selain itu, pembeli rumah tersebut adalah tertakluk kepada terma dan syarat seperti berikut: i. Rumah tersebut hanya dibenarkan untuk dijual kepada kategori isi rumah B40 sahaja pada harga yang dibeli pada 10 tahun pertama. Selepas tempoh 10 tahun, rumah tersebut boleh dijual pada harga maximum mengikut definisi rumah mampu milik yang ditetapkan oleh kerajaan. Pada tahun 2021, rumah mampu milik adalah rumah dibawah paras RM300,000. ii. Maklumat pembeli dipaparkan di laman sesawang bagi mewujudkan ketelusan transaksi. iii. Rumah mampu milik tidak boleh disewakan atau di biarkan kosong. Tuan rumah mestilah menjadikan rumah tersebut sebagai rumah utama mereka. iv. Hanya satu pembeli untuk pemilikan satu rumah mampu milik. Cadangan kedua adalah, pihak kerajaan haruslah mengkaji semula definisi rumah mampu milik memandangkan hanya Bumiputera M40 di Melaka sahaja yang mampu membeli rumah dengan harga RM300,000 (rajah 3). Di bawah program atau inisiatif jangka panjang, isu berkaitan rumah yang tidak terjual (overhang), menarik perhatian Unit Peneraju Agenda Bumiputera (TERAJU) sebagai sebuah agensi kerajaan di bawah Jabatan Perdana Menteri yang menyelaras pembangunan sosioekonomi Bumiputera di Malaysia. Melalui salah satu inisiatif TERAJU melalui bidang keutamaan pemilikan kekayaan, pendekatan perumahan secara berterusan atau “housing needs B. Program/Inisiatif Jangka Sederhana C. Program/Inisiatif Jangka Panjang 14

continuum” mencerminkan keperluan perumahan di Malaysia melalui: i. Mencari penyelesaian yang menyeluruh bagi membantu isi rumah dalam semua peringkat untuk mengakses rumah kediaman yang berpatutan dan sesuai dengan peredaran masa. ii. Menyediakan kerangka yang lebih telus dan jelas dalam mekanisme harga dan jenis kediaman sebelum beralih ke pemilikan iii. memperbaiki garis panduan semasa dan kaedah pengumpulan data yang ada dengan memahami tahap keperluan perumahan yang berbeza. Pihak kerajaan perlu membantu menyediakan perumahan yang berpatutan kepada semua rakyat dimana setiap penduduk dapat memanfaatkan sepenuhnya potensi diri mereka. Inisiatif-inisiatif ini dilihat dapat mengurangkan jurang ketidaksepadanan secara signifikan melalui cadangan penyewaan sehingga mampu memiliki rumah sendiri berdasarkan mekanisma harga yang dicadangkan dalam inisiatif TERAJU. Inisiatif ini pada masa yang sama dapat memenuhi permintaan rumah mampu milik yang kian meningkat setiap tahun. Secara kesimpulannya, kerajaan sedar bahawa setiap rakyat negara ini perlu memiliki sebuah rumah kediaman namun demikian, ia bukan perkara yang mudah kerana terdapat jurang yang besar dalam permintaan dan penawaran rumah kediaman mampu milik dalam pasaran perumahan negara. Kerajaan juga telah menggerakkan beberapa inisiatif penting bagi mengatasi masalah ini dengan mewujudkan pelbagai program dan skim perumahan yang membantu pelbagai peringkat masyarakat terutama Bumiputera dalam pemilikan rumah kediaman mampu milik. Hai ini turut dibantu dengan sokongan pihak swasta yang bergabung dengan pihak kerajaan bagi membina lebih banyak perumahan mampu milik untuk rakyat Malaysia. KESIMPULAN 15

terutama Besar, J. A., Mohd Razali, S. I., & Che Rose, R. A. (2020). Faktor Mempengaruhi Pemilikan Rumah dalam Kalangan Isi Rumah Berpendapatan Sederhana. Akademika 90(1), 115-127. doi:https://doi.org/10.17576/akad-2020-90IK1-09 Bujang, Shapee, Abu Zarin, & Ismail. (2017). Factors Influencing the Housing Affordability Stress Among Bumiputera. International Journal of Real Estate Studies, 11(4). Department of Statistics Malaysia. (2018). Laporan Survei Migrasi, Malaysia. Kuala Lumpur: Department of Statistics Malaysia. Department of Statistics Malaysia. (2019). Household Income and Basic Amenitites Survey Report 2019. Kuala Lumpur: Department of Statistics Malaysia. Hamid, H. A. (2020). Jurang antara Wilayah dalam Konteks Pemerkasaan Bumiputera. Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute. Retrieved from http://www.krinstitute.org/assets/contentMS/img/template/editor/Views%20Jurang%20wilayah%20dan%20kaum.pdf Huzaini, N. B. (2019, October 30). Definisi sebenar rumah mampu milik perlu ditetapkan. Retrieved September 11, 2021, from Berita Harian Online: https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2019/10/623134/definisi-sebenar-rumah-mampu-milik-perlu-ditetapkan International Organization for Migration. 2011. World Migration Report 2011: Communicating Effectively About Migration. Switzerland: International Organization for Migration. Jabatan Perumahan Negara. (2018). Dasar Perumahan Negara (2018-2025). Jabatan Perumahan Negara, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Pautan: https://www.pmo.gov.my/wp-content/uploads/2019/07/Dasar_Perumahan_Negara_2018-2025__.pdf Liu, J., & Ong, H. Y. (2021). Can Malaysia’s National Affordable Housing Policy Guarantee Housing Affordability of Low-Income Households? Sustainability, 13(8841). doi:https://doi.org/10.3390/su13168841 Khazanah Research Institute (2019). Agenda Perumahan: Peranan Kerajaan, Pasaran Dan Masyarakat. Sebuah Laporan Khas Bagi Penggubalan Dasar Perumahan Negara (2018 – 2025), Malaysia: http://www.krinstitute.org/assets/contentMS/img/- template/editor/Pemerkasaan%20Agenda%20Perumahan%20(Full%20Report)%20-%20BM%20Version.pdf Maslow, A. (1943). A Theory of Human Motivation. Psychological Review, 50(4), 370–396. Mohd Amin, K. A. (2019, October 24). Rakyat tidak mampu beli rumah, dedah Bank Negara. Retrieved from Sinar Harian Online: https://www.sinarharian.com.my/article/53874/BERITA/Nasional/Rakyat-tidak-mampu-beli-rumah-dedah-Bank-Negara Othman, A. F. (2014, November 20). Pembeli rumah PR1MA ditawar pinjaman 110 peratus. Retrieved September 11, 2021, from Berita Harian Online: https://www.bharian.com.my/taxonomy/term/5/2014/11/18681/pembeli-rumah-pr1ma-ditawar-pinjaman-110-peratus Tan Abdullah , I. H. (2018, March 1). Mesrakan rumah mampu milik. Retrieved September 11, 2021, from Berita Harian Online: https://www.bharian.com.my/kolumnis/2018/03/394328/mesrakan-rumah-mampu-milik The Sun Daily. (2021, June 9). 81% of residential property buys in Klang Valley went to investors. Retrieved September 11, 2021, from The Sun Daily Online: https://www.thesundaily.my/local/81-of-residential-property-buys-in-klang-valley-went-to-investors-DJ7946137 The World Bank. (2020, June 8). COVID-19 to Plunge Global Economy into Worst Recession since World War II. Retrieved September 11, 2021, from The World Bank: https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2020/06/08/- covid-19-to-plunge-global-economy-into-worst-recession-since-world-war-ii Usman Hj Yaakob & Tarmiji Masron. 2010. Isu-isu Kependudukan Dan Migrasi Di Malaysia. Pulau Pinang: Penerbit Universiti Sains Malaysia. Valuation and Property Services Department. (n.d.). Key Statistics. Retrieved September 11, 2021, from National Property Information Centre: https://napic.jpph.gov.my/portal/key-statistics RUJUKAN 16

www.teraju.gov.my