NURNATASHA DAMIA BINTI ABDUL JAMALUDDIN

LAPORAN PROJEK LATIHAN
INDUSTRI

SIJIL PENILAIAN HARTA TANAH
SESI 2018/2019

NAMA : NURNATASHA DAMIA BINTI ABDUL
JAMALUDDIN
NO . KAD MATRIK
NO. KAD PENGENALAN : SPHT 15-18-019
PENYELIA JPPH KL : 000910 – 14 - 0038
PENYELIA INSPEN : En. Muhammad Yazid Bin Shamir
: Sr. Halimatul Saeidah Binti Abdul Ghani

ISI KANDUNGAN MUKA SURAT
(BAHAGIAN A)
1-3
TAJUK 4
BIL 5

1.0 Latar Belakang Organisasi 6-8
2.0 Struktur Organisasi (Pentadbiran dan Kewangan) 9 - 17
3.0 Struktur Organisasi Keseluruhan JPPH KL

Jawatan dan Skop Kerja Setiap / Kumpulan
4.0

Kakitangan
5.0 Proses Kerja Penilaian di JPPH KL

PENGHARGAAN

Alhamdulillah dan bersyukur kepada Allah s.w.t di atas limpah dan kurniaNya dapat juga
saya menyiapkan tugasan untuk laporan Latihan Industri dengan jayanya. Pertama sekali,
saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur kerana memberikan saya peluang untuk menjalani
Latihan Industri selama 3 bulan 4 hari bersama mereka. Kemudian, saya ingin mengucapkan
jutaan terima kasih kepada penyelia saya iaitu En. Muhammad Yazid Bin Shamir serta semua
kakitangan JPPH Kuala Lumpur yang sentiasa membantu saya selama tempoh saya menjalani
Latihan Industri ini.

Banyak pengalaman dan ilmu yang telah saya peroleh sepanjang bergelar sebagai seorang
pelajar praktikal di sana. Pelbagai ilmu yang telah saya peroleh terutamanya dalam bidang
penilaian seperti mendaftar masuk kes, melawat periksa kawasan kes yang terlibat dan
banyak lagi. Selain itu, saya juga ingin mengucapkan jutaan terima kasih kepada pihak
Institut Penilaian Negara yang memberikan peluang kepada saya untuk mendapat
pengalaman dalam melakukan kerja – kerja yang telah diberikan.

Akhir sekali, harapan saya agar pihak Institut Penilaian Negara (INSPEN) dapat
menerima tugasan yang telah saya siapkan. Perkara ini adalah supaya saya dapat meneruskan
pembelajaran saya untuk semester terakhir di sana bagi sesi 2018/2019.

BAHAGIAN A

ORGANISASI DAN
PROSES KERJA

1. LATAR BELAKANG JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN

HARTA DI MALAYSIA
1.1. Penubuhan JPPH Malaysia

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia (JPPH Malaysia) Kementerian
Kewangan Malaysia bermula sebagai Bahagian Penilaian pada 1 Jun 1957. Kini, JPPH
mempunyai seramai 2,101 orang pegawai dan staf di mana 260 daripadanya adalah penilai
professional. Fungsi dan aktiviti JPPH diperkembangkan bagi memenuhi keperluan
kepakaran yang berkaitan dengan industri harta tanah.

Jabatan Penilaian ini diketuai oleh Ketua Pengarah Penilaian di mana fungsi &
tugasnya termaktub di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981 ( Akta 242 ).
Akta tersebut juga memperuntukkan bahawa Ketua Pengarah Penilaian dilantik sebagai
Presiden Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah, Malaysia. Ketua Pengarah
Penilaian yang terkini ialah Sr. Haji Mohd Khairudin Bin Abd Halim.

JPPH beroperasi dari 52 cawangannya yang meliputi Semenanjung Malaysia, Sabah
dan Sarawak di mana mempunya 14 Pengarah Penilaian Negeri dan 38 Penilai Daerah. Selain
itu, JPPH telah menubuhkan sebuah pusat latihan dan penyelidikan yang dikenali sebagai
Institut Penilaian Negara (INSPEN) di Bangi, Selangor.

1

1.2. Peranan JPPH

 Menjadi penasihat kepada kerajaan dan agensinya dalam semua perkara berkaitan harta
tanah seperti penilaian, perundingan dan perkhidmatan penilaian.

 Perunding kepada kerajaan dan agensinya dalam menyediakan perkhidmatan
perundingan harta tanah khususnya berkaitan kajian kemungkinan, pengurusan harta
tanah dan agensi harta tanah.

 Memberi bantuan kepada Kementerian Kewangan dalam pelaksanaan polisi berkaitan
harta tanah.

 Membuat pengumpulan, penerbitan dan menyebarkan maklumat berkaitan harta tanah.
 Memberikan latihan dalam bidang berkaitan penilaian harta tanah dan perkhidmatan

harta.
 Membuat pelaksanaan berkaitan penyelidikan dan pembangunan dalam bidang harta

tanah.
1.3. Perkhidmatan di Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia

JPPH Malaysia memberi nasihat kepada Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri, Badan-
Badan Berkanun dan Pihak Berkuasa Tempatan mengenai perkara berkaitan dengan
penilaian dan perkhidmatan harta. Berdasarkan kepada Piagam Pelanggan, JPPH
menawarkan khidmat seperti berikut:

1.3.1 Aktiviti Penilaian dan Perkhidamatan Harta

i. Cukai Keuntungan Harta Tanah

ii. Duti Harta Pusaka

iii. Duti Setem

iv. Nilaian

v. Pembelian / Penjualan

vi. Pemberimilikan Tanah

2

vii. Pengambilan Tanah
viii. Pengubahan Kategori Kegunaan Tanah

ix. Penswastaan & Pengkorporatan
x. Pinjaman Perumahan Kerajaan
xi. Sewaan / Pajakan
xii. Sumbangan Membantu Kadar (SMK)
xiii. Kadaran

1.3.2. Aktiviti Informasi Harta Tanah
NAPIC merupakan akronim kepada National Property Information Centre atau Pusat
Maklumat Harta Tanah Negara yang ditubuhkan bagi tujuan memantau pertumbuhan
industry harta tanah di seluruh negara.

Objektif penubuhan NAPIC ialah untuk menyediakan maklumat tepat, komprehensif dan
menepati masa serta memberi gambaran yang betul mengenai permintaan dan penawaran
pasaran harta tanah kepada agensi kerajaan, pemaju harta tanah dan pihak-pihak lain yang
terlibat dengan industri harta tanah.

3

2. STRUKTUR ORGANISASI BAHAGIAN PENTADBIRAN DAN KEWANGAN
JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN KUALA LUMPUR

TUAN HAJI BASARUDDIN BIN MOHD NASIR NUR SYAHIRAH BINTI MD
PENGARAH PENILAIAN NEGERI GRED VU7 RODZI

KHALID BIN ABDUL MUTALIB SU PEJABAT (N19/22/29/32)
PENILAI DAERAH GRED W54
DAYANGKU KHAIRUNISSA
FARIDAH BINTI ABDUL RAHIM ATHIRA BINTI AWANGKU
PEN. PENILAI DAERAH W48
SAIFUDDIN
SU PEJABAT (N19/22/29/32)

BAHAGIAN KEWANGAN BAHAGIAN PENTADBIRAN

ZARINA BINTI NAIM ABDUL HADI BIN NORSAINI LATIFAH BINTI HJ JAAFAR
PEMB. TADBIR (KEW) (W22) KUP PEG. KHID PELANGGAN PEMB. TADBIR (P/O) (N19)
(PKP) (N19)
SHAHRIZAD BIN SUHAIMI
PEMB. TADBIR (KEW) (W19) AMINAH BINTI MOHD ZAIN SITI HARYATI BINTI HASSAN
PEMB. TADBIR (P/O) (N19) PEMB. TADBIR (P/O) (N19)

ROSE AZLINA BINTI MOHD MOHAMAD HAFIZUDDIN BIN
RESAD ABD WAHAB

PEMB. TADBIR (P/O) (N19) PEMB. TADBIR (P/O) (N19)

NUR FADHILAH SURIANA BINTI JASMAN
MUHAMMAD NUBLI PEMB. TADBIR (P/O) (N19)
PEMB. TADBIR (P/O) (N19)

BADRULZAMAN BIN ROSLI BIN MOKHTAR NOOR AZRIEL BIN MIZI BIN MAROK
ALIAS PEMB. OPERASI (N14) BAHARUDDIN PEMANDU (H11)

PEMB. OPERASI (N14) TAUFIK HIDAYAT BIN PEMB. OPERASI (N11)
ABDUL RAOF
ROSLI BIN BAKAR NOR IRWAN BIN ZHAZLI
PEMB. OPERASI (N11) PEMB. OPERASI PEMB. OPERASI (N11)
(N11)

4

3. STRUKTUR ORGANISASI JABATAN PENILAIA

AN DAN PERKHIDMATAN HARTA KUALA LUMPUR

4. TUGAS DAN TANGGUNGJAWAB PENILAI DAERAH DAN PEGAWAI MENGIKUT
UNIT DI JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN HARTA

Penilai Daerah  Pengurusan Tadbir
(Gred W48)  Memastikan kehadiran semua pegawai semasa mengadakan latihan.
 Memproses dan memperakukan penanggungan kerja (P&P) kepada
Ibu Pejabat untuk semua jawatan dalam skim yang sama atau
berlainan.

 Pengurusan Kewangan
 Merancang, menyediakan dan menguruskan belanjawan tahunan.
 Menghantar draf perjanjian/ kontrak ke Ibu Pejabat seperti tempoh
yang ditetapkan..

 Tugas Lain
 Menghadiri mahkamah sebagai saksi pakar.
 Bertanggungjawab terhadap pengurusan rekod, keselamatan dan
perpustakaan.
 Mengendalikan Latihan Industri pelajar.

Pegawai Penilaian  Kerja Ikhtisas
(Gred W44/ W41)  Menyemak dan meluluskan kerja penilaian
 Menghadiri mesyuarat, perbincangan dan perundingan berkaitan
dengan tugas ikhtisas.
 Mengkaji dan menyemak rayuan penilaian.

 Rujukan Mahkamah
 Mengendalikan semua kes Rujukan Mahkamah
 Memastikan laporan nilaian dan laporan jawapan bertulis yang
dirujuk ke mahkamah menepati standard Jabatan.

Penolong Pegawai  Pengurusan
Penilaian  Menggalakkan kreativiti dan inovasi dalam melaksanakan tugas.
(GredW36/W32/ W29)  Menguruskan aduan awam, khidmat pelanggan dan kaunter.
 Menguruskan data, rekod, fail dan aset Jabatan.

 Kajian & penyelidikan
 Menyediakan kertas kajian dan penyelidikan bagi tujuan penerbitan
seperti mana ditentukan oleh Jabatan.
 Menjalankan kajian berkaitan bidang tugas penilaian untuk kegunaan
dalaman Jabatan.

 Informasi
 Menyelaras dan menjalankan kerja pengumpulan data dan informasi
harta tanah.
 Menyelaras dan menjalankan kerja pemasukan data melalui PRISM.
 Menyimpan dan menyelenggara Fail Induk & Fail Maklumat Harta
Tanah..

Pembantu Penilaian  Kerja Pemetaan
(Gred W26/ W22/ W17)  Menyemak pelan di Jabatan Ukur dan Pemetaan, serta Pejabat Tanah

atau Pejabat Pendaftar Hakmilik.
 Membantu menyediakan dokumen sokongan sebagaimana diarahkan..

 Audit Teknikal
 Membantu menjalankan kerja audit teknikal.

 Membantu menyediakan laporan audit teknikal.


Pelukis Pelan  Kerja Ikhtisas

(GredW22/JA19/W19)  Menjalankan tugas pemetaan dan melukis pelan berkaitan kerja

penilaian harta tanah, informasi dan penyelidikan.

2

 Menyemak pelan di Jabatan Ukur dan Pemetaan, Pejabat Tanah atau
Pejabat Pendaftar Hakmilik.

 Pengurusan
 Menjalankan audit peta setiap enam bulan
 Bertanggungjawab dari segi pengawalan peta kadaster digital, alat
lukisan dan asset lain di dalam bilik pelan.

Penolong Pegawai  Pengurusan dan Pentadbiran
Teknologi Maklumat  Menulis program bagi system aplikasi mengikut spesifikasi program
(Gred FA29) yang ditentukan.
 Menjalankan kerja operasi backup data untuk semua system ICT
dalam Pusat Data.

Pembantu Tadbir (Gred  Pentadbiran dan Pengurusan

N22/W22/N19)  Menjalankan tugas – tugas perkeranian dan operasi.

 Memproses pengumpulan data dan maklumat.

 Kewangan

 Menyediakan anggaran belanjawan tahunan..

 Menyemak dan menandatangani baucer pembayaran.

Pembantu Operasi  Pengurusan dan Pentadbiran
(Gred N11)  Membuat Salinan, menyusun dan menjilidkan dokumen.
 Mengendali pergerakan fail, penghantaran dan pendaftaran surat &
dokumen.
 Membungkus surat, dokumen dan barang yang hendak dihantar atau
pos serta menghantar ke pejabat pos.

3

5 . PROSES KERJA PENILAIAN DI JPPH KUALA LUMPUR
4

5.1 Peringkat Penerimaan Permohonan
Permohonan yang diterima hendaklah disemak dan disaring mengikut terma rujukan
permohonan bagi memastikan hanya permohonan yang lengkap didaftarkan. Bagi
maksud pendaftaran kes, perkara berikut perlu dipastikan:
a) maksud penilaian
b) maklumat harta tanah adalah lengkap.
c) kepentingan yang perlu dinilai.
d) bahagian yang perlu dinilai.
e) tarikh nilaian.
Permohonan yang lengkap perlulah didaftarkan dalam VIS menggunakan kod
VIS yang tepat :

5

Di JPPH Kuala Lumpur, setiap kes kecuali kes duti setem yang diterima akan
dibahagikan mengikut unit kawasan seperti berikut:

KAWASAN MUKIM/BANDAR/PEKAN

Kawasan 1 Bandar Kuala Lumpur

Kawasan 2 Kuala Lumpur
Pekan Salak South
Bandar Sungai Besi
Bandar Putrajaya
Dengkil

Kawasan 3 Petaling
Cheras
Bandar Petaling Jaya
Pekan Petaling
Pekan Kuala Pauh

Kawasan 4 Batu
Pekan Batu
Kawasan 5 Pekan Kepong
Pekan Sg. Penchala
Kawasan 6 Damansara
Kawasan 7 Setapak
Pekan Setapak
Pekan Batu Caves
Hulu Kelang
Ampang
Harta tanah strata / Standard
Sewaan

6

5.2 Peringkat Memproses Permohonan
Langkah seterusnya adalah mengenal pasti harta subjek yang akan dinilai, sama ada
nilai modal atau nilai sewa yang lebih sesuai diguna pakai. Menentukan asas nilaian
dan kaedah yang akan digunakan bagi perancangan proses seterusnya iaitu
pengumpulan maklumat dan lawat periksa.

5.3. Peringkat Pengumpulan Maklumat
Langkah seterusnya adalah pengumpulan maklumat terdiri daripada maklumat dalaman dan
maklumat luaran.
i. Maklumat Dalaman
Maklumat dalaman adalah maklumat primer yang berkaitan dengan harta subjek. Ia
boleh diperolehi melalui lawat periksa dan semakan di pejabat berkaitan.
ii. Maklumat Luaran
Maklumat luaran adalah maklumat sekunder penting yang mempengaruhi nilai harta
tersebut seperti dasar kerajaan, kos binaan, keadaan ekonomi semasa dan
sebagainya. Maklumat ini boleh diperolehi dari agensi kerajaan atau agensi
yang berkaitan.
Berikut merupakan prosedur lawat periksa:
5.3.1 Langkah I – Prosedur Sebelum Lawat Periksa

I. Pemerhatian awal boleh dibuat melalui aplikasi pemetaan seperti Smart
Kadaster, Map Info, Google Map, dan aplikasi lain yang boleh memaparkan
imej data satelit bagi membantu mengenalpasti lokasi sebenar harta tanah,
bentuk, keadaan rupa bumi, jalan masuk, persekitaran termasuk sama ada
terdapat bangunan, atau tanah kosong.
7

II. Sediakan borang JPPH/T/3/A, pelan lokasi, pelan tapak, pelan kadestra (RSS)
atau pelan dari satelit yang menunjukkan kedudukan harta tanah untuk
dibawa semasa lawat periksa.

III. Jika perbandingan perlu dilawat periksa, pastikan maklumat dan pelan
perbandingan dibawa bersama.

IV. Maklumat yang akan dikumpulkan mestilah sesuai dengan kaedah penilaian
yang digunakan. Contohnya, jika Kaedah Pelaburan digunakan, ukuran
ruang pejabat mesti dibuat berasaskan kepada ukuran luas lantai bersih.

V. Bagi harta tanah yang sukar diukur periksa, dapatkan pelan lantai bangunan
dibina (as-built drawing). Contohnya bagi bangunan hotel, pusat membeli
belah dan kilang binaan khas.

VI. Bagi harta tanah yang sukar ditentukan lokasi atau tidak boleh dimasuki,
hubungi tuan tanah, peguam atau pihak berkepentingan dan buat temu janji
untuk lawat periksa.

VII. Rancang perjalanan untuk lawat periksa dengan sistematik. Susunkan fail
mengikut arah aliran jalan yang sesuai supaya dapat menjimatkan masa dan
kos perjalanan.

VIII. Peralatan yang perlu disediakan:

a) Kad kuasa
b) Papan klip (clip board) dengan kertas kosong yang mencukupi
c) Laser measurement tool
d) Kamera, jika perlu
e) Kalkulator
f) Surat/ kad temu janji lawat periksa, jika perlu
g) Pen/ Pensil

8

5.3.2 Langkah II – Prosedur Semasa Lawat Periksa
I. Borang JPPH/T/3/A akan digunakan untuk memudahkan lawat periksa.
Penggunaan borang tersebut memberikan satu sistem lawat periksa yang
piawai dan praktikal.
II. Perkara berikut hendaklah diberi perhatian:
a) Sebelum memasuki kawasan harta tanah, dapatkan kebenaran daripada
pemilik atau penghuni dengan menunjukkan kad kuasa, jika perlu.
b) Melawat bahagian luar bangunan sebelum bahagian dalam bangunan.
c) Mulakan ukuran dari kiri ke kanan; dari depan ke belakang.
d) Ukur periksa bangunan dari tingkat ke tingkat.
e) Lukiskan pelan kasar dan catatkan ukuran beserta kemasan bangunan, tarikh
dibina dan keadaan bangunan. Jika disewa dapatkan maklumat sewaan
berkenaan.
f) Maklumat keterangan harta tanah yang dikumpul perlu dicatat atau diisi
terus di Bahagian B, borang JPPH/T/3/A.
g) Jenis ukuran yang diambil adalah bergantung kepada jenis dan maksud
nilaian. Contohnya bagi maksud kes sewaan pejabat adalah berbeza dari kes
insurans kebakaran. Bagi kes sewaan, nilaian adalah berasaskan kepada
keluasan yang boleh disewakan, manakala bagi kes insurans kebakaran,
nilaian adalah berasaskan kepada keluasan kasar. Jenis keluasan lantai serta
definisinya adalah berasaskan kepada Uniform Method Of Measurement Of
Buildings yang disediakan oleh Pertubuhan Jurukur DiRaja Malaysia (RISM)
Semua ukuran hendaklah dalam unit metrik.

9

h) Jika ukuran disalin daripada pelan lantai bangunan dibina (as-built drawing),
ukuran tersebut hendaklah disemak semula di tapak dan dicatatkan ukuran
yang betul jika didapati ukuran berlainan.

III. Lakukan lawat periksa ke atas perbandingan, jika perlu.

5.3..3 Langkah III – Prosedur Selepas Lawat Periksa
I. Masukkan maklumat di Bahagian B, borang JPPH/T/3/A ke dalam sistem
VIS.
II. Lukisan lakar yang dibuat semasa lawat periksa hendaklah dilukis semula
dengan kemas. Jenis kemasan bagi lantai dan siling perlu dicatat dalam pelan
bangunan dengan menggunakan istilah kependekan yang betul.
III. Pelan yang perlu disediakan bagi setiap kes adalah seperti berikut:
a) Pelan Lokasi
Pelan ini memberi gambaran tentang kedudukan lot yang dinilai dan
kegunaan serta pembangunan di sekitarnya. Ia boleh dilukis mengikut skala
atau tanpa skala.
b) Pelan Tapak
Pelan ini menunjukkan harta tanah terlibat dan kedudukan bangunan
jika ada serta menandakan lot bersebelahan harta tanah tersebut.
c) Pelan Bangunan
Pelan bangunan hendaklah menunjukkan lukisan lantai bangunan ibu
dan ansilari, ukuran, pengiraan luas lantai serta kemasan.

10

d) Pelan Perbandingan
Pelan ini menunjukkan kedudukan lot subjek dan kesemua lot perbandingan.

5.4. Peringkat Memilih Perbandingan
Penilaian memerlukan bukti pasaran untuk menyokong nilaian yang dijalankan. Langkah
seterusnya adalah untuk memilih perbandingan yang terdiri daripada transaksi jual beli,
sewaan, dan kos binaan yang berada dalam pangkalan data jabatan atau dari industri.

5.5. Peringkat Menjalankan Penilaian
Setelah semua maklumat lengkap, langkah seterusnya adalah dengan menjalankan nilaian
menggunakan pendekatan dan kaedah yang bersesuaian. Amalan yang terbaik adalah
menggunakan dua kaedah, di mana kaedah yang kedua digunakan sebagai semakan. Nilai
yang di perolehi dari dua kaedah ini perlu dirumuskan (reconciliation).
Jadual berikut menunjukkan pendekatan penilaian bersama kaedah penilaian yang berkaitan:

PENDEKATAN Pendekatan Pasaran Pendekatan Pendapatan Pendekatan Kos
PENILAIAN (Market Approach) (Income Approach) (Cost Approach)

KAEDAH Kaedah Kaedah Pelaburan Kaedah Kos
PENILAIAN Perbandingan
Kaedah Keuntungan

Kaedah Baki

Kaedah Aliran Tunai
Terdiskaun

11

5.6 Peringkat Melapor Nilaian
Melapor nilaian adalah langkah terakhir di dalam proses kerja penilaian di mana nilaian
disampaikan kepada agensi pemohon. Melapor nilaian mempunyai piawaian yang perlu
dipatuhi.
Terdapat empat (4) format pelaporan nilaian iaitu:
a. Sijil Nilaian Cetakan VIS
Sijil ini dijana daripada VIS selepas kes siap. Sijil ini digunakan untuk kes Duti
Setem (manual), Harta Pusaka Kecil, Harta Pusaka Kecil (Kenderaan), Cukai
Keuntungan Harta Tanah, Pinjaman Perumahan (Ikhtisas), Bayaran Peringkat
Bina Rumah, Pemberimilikan Tanah dan Perlanjutan Milikan Tanah serta
Tukar Syarat.
Berikut merupakan contoh Sijil Nilaian untuk Cukai Keuntungan Harta Tanah:

12

b. Borang Permohonan Nilaian
Pelaporan nilaian melalui cara ini adalah dengan mengisi atau melengkapkan borang
yang telah dikemukakan oleh pihak yang memohon. Maklumat yang biasa perlu
dilengkapkan adalah:

 Tarikh nilaian
 Nilai dalam angka dan perkataan
 Tandatangan pegawai (nama pegawai, jawatan, b.p PD/ PPN)
Antara agensi pemohon yang mempunyai borangnya yang sendiri adalah Amanah
Raya Berhad dan Pejabat Duti Harta Pusaka.
c. Surat Nilaian
Antara kes penilaian yang menggunakan kaedah pelaporan bersurat adalah kes
Pembelian & Penswastaan, Kerja Tambahan, Bayaran Peringkat Kerja Tambahan,
Guaman Sivil Ringkas (Nilaian Kali Ke 2 Insolvensi) dan Cagaran. Terdapat juga
keadaan di mana kes Tukar Syarat dan Pemberimilikan perlu dilaporkan secara
bersurat untuk memberi penjelasan terperinci.
d. Laporan Nilaian
Laporan nilaian hendaklah disediakan bagi kes Pengambilan Tanah, semua kes yang
melibatkan bayaran ikhtisas, kes yang dirujuk kepada mahkamah seperti Guaman
Sivil, kes Penswasataan, kes Pembelian, kes yang dirujuk kepada Ibu Pejabat untuk
kelulusan dan lain-lain kes yang dengan jelasnya dinyatakan dalam surat
permohonan.

13

5.7 Peringkat Menyelenggara Rekod
Semua kerja nilaian hendaklah direkod dan diselenggara dengan sistematik untuk rujukan
masa akan datang. Bagi kes yang sesuai untuk dijadikan perbandingan, maklumat hendaklah
dimasuk dalam Sistem Rekod Informasi Harta Kawasan.

5.8 Kerja Peta/ GIS
Langkah terakhir adalah mengemaskini maklumat spatial sama ada dalam sistem GIS atau
secara manual. Kerja Peta/ GIS hendaklah sentiasa dikemaskini kerana ia menjadi rujukan
teras kepada proses penilaian.

14

BAHAGIAN B
LAPORAN NILAIAN

Ruj. Tuan : PTGKL/6/PTS/2019/18
Ruj. Kami : JPPH: W0 T 175/14/000/44/20033
Tarikh : 06/05/2019

PEJABAT PENGARAH TANAH DAN GALIAN
WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR
ARAS G-6, RUMAH PERSEKUTUAN
JALAN SULTAN HISHAMUDDIN
50678 KUALA LUMPUR
WILAYAH PERSEKUTUAN

Tuan,

Permohonan Nilaian Untuk Tukar Syarat
Adalah saya dengan hormatnya merujuk kepada surat tuan bertarikh 11/04/2019 berhubung dengan
perkara di atas.

2. Pada pendapat saya nilai pasaran bagi harta berkenaan adalah seperti di bawah :-

Tarikh Nilaian : 19/04/2019

Kegunaan Tanah Asal : Kegunaan Tanah Baru:
Pembangunan Campuran Pembangunan Campuran

i No. Lot : LOT 20033 No. Hakmilik : PN 52986
Seksyen/Blok : 98 Mukim/Bandar:Bandar Kuala Lumpur
Jenis Pegangan : Kekal Daerah : Kuala Lumpur
Keluasan (hektar/mp) : 28,540.0000 mp Negeri : W.P Kuala Lumpur
Kadar Nilaian (sehektar/smp) : RM 4,800.00 smp
Nilai Pasaran RM136,990,000.00

(Ringgit Malaysia:Satu Ratus Tiga Puluh Enam Juta Sembilan Ratus Sembilan Puluh Ribu
Sahaja)

3. Untuk makluman tuan nilaian tersebut hanya boleh digunapakai selama tempoh enam (6)
bulan dari tarikh nilaian di atas. Nilaian semula prlu dibuat selepas tamat tempoh tersebut.

Sekian, terima kasih.

“BERKHIDMAT UNTUK NEGARA”

Saya yang menjalankan amanah,

ARBA’YAH BINTI AHMAD
Penilai Daerah
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Kuala Lumpur
Kementerian Kewangan Malaysia.

JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN HARTA
KEMENTERIAN KEWANGAN MALAYSIA
TINGKAT 1, 1 SENTRAL

KUALA LUMPUR SENTRAL, JALAN TRAVERS
50470 KUALA LUMPUR

LAPORAN DAN NILAIAN
KE ATAS 20033,

SEKSYEN 98, BANDAR KUALA LUMPUR
DAERAH KUALA LUMPUR

WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR

1.0 PENDAHULUAN
Pejabat ini telah menerima permohonan dari Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Wilayah
Persekutuan melalui surat rujukan PTGKL/6/PTS/2019/18 bertarikh 11 April 2019 untuk
menentukan Nilai Pasaran harta tanah bagi maksud Tukar Syarat.

Sila rujuk Salinan Surat Permohonan di LAMPIRAN A

2.0 TARIKH LAWAT PERIKSA
Lawat periksa ke atas harta tanah berkenaan dan kawasan sekitarnya telah dijalankan pada 19
April 2019 oleh Encik Muhammad Yazid Bin Shamir (Pegawai Penilaian) dan Encik Ahmad
Shahir Bin Mohamed (Pembantu Penilaian) dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.

3.0 TARIKH NILAIAN
Tarikh nilaian bagi harta tanah subjek adalah pada tarikh lawat periksa iaitu pada 19 April
2019.

19

4.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK
Butir-butir hakmilik sepertimana dalam salinan hakmilik adalah seperti berikut:-

Sila rujuk Salinan Hakmilik seperti di LAMPIRAN B.
20

5.0 LOKASI DAN PERSEKITARAN

Lot subjek terletak di kawasan Jalan Klang Lama iaitu kira-kira 8 kilometer ke arah barat
daya daripada Pusat Bandaraya Kuala Lumpur. Lot subjek boleh dihubungi dari Pusat
Bandaraya Kuala Lumpur melalui Jalan Tun HS Lee, Jalan Syed Putra dan Jalan Klang Lama.

Secara keseluruhannya, pembangunan sekitar lot subjek merupakan kawasan pembangunan
bercampur yang terdiri daripada perdagangan, perumahan dan institusi. Pembangunan
perdagangan adalah seperti Mid Valley Mega Mall, The Gardens Mall, The Scott Garden dan
Nexus Bangsar South.

Skim perumahan yang berhampiran adalah Saville Residence, OBD Garden Tower,
Kondominium Faber Ria, Pepallion Desahill, Kondominium Desa Permai, Taman Desa,
Taman Bukit Desam Taman Bukit Angkasa Kampung Pantai dan sebagainya. Balai Polis
Brickfields, Vikas International School dan Tham Wan Wah Temple terletak berhampiran
bertentangan dengan lot subjek.

Stesen Komuter terhampir adalah Stesen Seputeh dan Stesen Angkasapuri.

Sila rujuk Pelan Lokasi di Lampiran C.

6.0 KETERANGAN HARTA TANAH
Lot subjek mempunyai keluasan 28,540.00 meter persegi sebagaimana yang tercatat dalam
hakmilik. Tapak ini mempunyai bentuk tidak sekata, rupabuminya adalah rata. Kedudukan
tapak ini adalah separas dengan jalan masuk iaitu Jalan Klang Lama. Lot subjek bersempadan
dengan Sungai Klang di arah Barat.

Semasa lawat periksa dijalankan, terdapat pembangunan yang hampir siap di atas lot subjek
dan terdapat jalan yang baru siap dibina menyeberangi Sungai Klang menghubungkan Pantai
Dalam di sebelah lot subjek.

Sila rujuk LAMPIRAN D untuk Pelan Tapak dan LAMPIRAN E untuk Gambar Harta
Tanah subjek.

21

7.0 KEMUDAHAN ASAS
Pengangkutan awam seperti teksi, bas dan Komuter boleh didapati di kawasan berhampiran
lot subjek. Stesen Komuter berhampiran adalah Stesen Seputeh dan Stesen Angkasapuri.
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur juga menyediakan perkhidmatan perbandaran di kawasan
berkenaan.

8.0 PERANCANGAN
Semakan maklumat perancangan yang telah dijalankan di Jabatan Perancang dan Kawalan
Bangunan, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur mendapati lot subjek telah dizonkan sebagai
Pembangunan Bercampur dengan Nisbah Plot 1:4.
Sila rujuk LAMPIRAN F untuk Maklumat Perancangan

9.0 ASAS NILAIAN
Asas nilaian adalah berdasarkan Nilai Pasaran. Nilai Pasaran didefinisikan berdasarkan
Malaysian Valuation Standard (MVS) seperti berikut:-
“Market Value is the estimated amount for which an asset and liability should exchange
on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length
transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably,
prudently and without compulsion.”

22

Nilaian adalah berdasarkan kepada Nilai Pasaran dengan mengambilkira perkara-perkara
seperti berikut:

i) Tarikh nilaian ialah pada 19 April 2019;
ii) Kategori kegunaan tanah ’bangunan’ dengan syarat nyata ’Tanah ini

hendaklah digunakan untuk pembangunan bercampur bagi tujuan
pangsapuri, small office home office (SOHO) dan ruang perniagaan
sahaja’.
iii) Pegangan tanah adalah pajakan 99 tahun (tarikh luput pajakan 11 Mei 2113
dengan baki pajakan 94 tahun);
iv) Zoning adalah Pembangunan Bercampur dengan Nisbah Plot 1:4;
v) Keluasan tanah adalah 28,540 meter persegi;
vi) Harta tanah berkenaan bebas dari segala sekatan dan bebanan;
vii) Tapak dengan pemilikan kosong.

10.0 KAEDAH PENILAIAN

10.1 KAEDAH PERBANDINGAN

Kaedah penilaian yang digunakan ialah Kaedah Perbandingan yang berdasarkan bukti-bukti
jual beli harta tanah sebanding di kawasan sekitar. Kaedah Perbandingan adalah berasaskan
kepada prinsip bahawa bukti jualan atau balasan yang dibayar untuk sesuatu harta tanah yang
sebanding adalah merupakan nilai pasaran harta tanah tersebut. Di dalam kaedah ini bukti-
bukti jual beli harta-harta sebanding dianalisa dan diselaraskan untuk faktor-faktor perbezaan
yang terdapat pada harta yang dinilai. Pelarasan atau pengubahsuaian hendaklah dibuat untuk
menunjukkan perbezaan antara harta tanah yang terlibat dengan harta tanah yang dijadikan
perbandingan.

Peratusan ketidaksamaan terhadap faktor masa, saiz, topografi tanah, jenis dan keadaan
sekitar, perancangan, densiti pembangunan, perintah pembangunan (DO) dan sebagainya
hendaklah diambil perhatian semasa membuat perkiraan.

23

10.2 KAEDAH BAKI
Kaedah Baki digunakan untuk menilai sesuatu harta tanah yang mempunyai potensi
pembangunan atau pembangunan semula berdasarkan kegunaan tanah yang tertinggi dan
terbaik (highest and best use) . Kaedah ini amat sesuai digunakan untuk menilai harta tanah
yang mempunyai pelan tata atur yang telah diluluskan atau dicadangkan.
Kaedah Baki adalah berasaskan prinsip bahawa nilai pasaran sesuatu harta tanah adalah
bergantung kepada potensi pambangunan harta tanah tersebut. Melalui Kaedah Baki, potensi
pembangunan harta tanah tersebut dapat ditunjukkan oleh perbezaan antara nilai
pembangunan kasar dan jumlah kos pembangunan.

11.0 BUKTI-BUKTI PERBANDINGAN
Sila rujuk LAMPIRAN G untuk Butir-butir Perbandingan dan LAMPIRAN H untuk
Pelan Perbandingan.

12.0 PENDAPAT NILAIAN
Berdasarkan kepada bukti-bukti pindahmilik tanah pembangunan perdagangan di kawasan
sekitar adalah antara RM3,600.00 semeter persegi hingga RM5,313.35 semeter persegi pada
tahun 2015 hingga 2016. Sementara nilaian pejabat bagi tanah perdagangan telah dinilai pada
kadar RM3,000.00 semeter persegi hingga RM5,100.00 semeter persegi bergantung kepada
kategori tanah, syarat nyata, luas, jenis pegangan dan zoning serta nisbah plot.

Selepas mengambikira faktor yang mempengaruhi nilaian, kadar tanah dengan kegunaan
tanah “Bangunan”, syarat nyata “Pembangunan Bercampur” dan zon perancangan
“Pembangunan Bercampur” dengan nisbah plot 1:4 adalah RM4,800.00 semeter persegi
bagi pajakan 99 tahun.
Sila rujuk Pelarasan Kaedah Perbandingan di LAMPIRAN I .

24

13.0 NILAIAN

Setelah mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai seperti masa, lokasi,
lapisan/jalan masuk, kategori guna tanah, saiz, rupabumi dan zon perancangan melalui kaedah
perbandingan, maka Nilai Pasaran yang berpatutan dan munasabah bagi Lot 20033, Bandar
Kuala Lumpur Seksyen 98, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur pada tarikh nilaian 19
April 2019 adalah sebanyak RM139,990,000.00 (Ringgit Malaysia: Seratus Tiga Puluh
Sembilan Juta Sembilan Ratus Sembilan Puluh Ribu Sahaja).

Disediakan oleh: Disemak/Diluluskan oleh:

t.t t.t

NURNATASHA DAMIA BINTI ABDUL SR ARBA’YAH BINTI AHMAD
JAMALUDDIN
Pegawai Penilaian Penilai Daerah
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta
Kuala Lumpur Kuala Lumpur
Kementerian Kewangan Malaysia Kementerian Kewangan Malaysia

Disemak/Diluluskan oleh:

t.t

SR ABDUL RAZAK BIN YUSAK
Pengarah Penilaian Negeri
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta
Kuala Lumpur
Kementerian Kewangan Malaysia

25