กฏหมายอาคาร

กฎหมายอาคาร

นางสาวธิดารตั น์ นอ้ มจรณา 62544201017-3
นางสาวธีรพร โควานันท์ 62544201019-9

นางสาวพลอยลดา อุดมโรจนพชั ร์ 62544201025-6







กฎหมายอาคาร อาคารสูงรวมกนั ทุกช้นั
ไม่เกิน 3000 ตร.ม.
อาคารสูงมีพ้ ืนที่อาคารรวมกนั ทุกช้นั เกิน 3000 ตรม. ตอ้ งมีดา้ นใด
ดา้ นหน่ึงยาวไม่นอ้ ยกว่า 12 ม. ตดิ ถนนสาธารณะ ทมี่ ีเขตทางไม่นอ้ ยกว่า 18 ม.

อาคารสูงไม่ว่าจะอยูใ่ นระดบั เหนือพ้ นื ดินหรือระดบั ตา่ กว่าพ้ ืนดิน หา่ งจาก
เขตทด่ี ินของผอู้ ่ืนหรอื ถนนสาธารณะไม่นอ้ ยกว่า 6 m. แตไ่ ม่รวมถึงสว่ นทเ่ี ป็ น
ฐานรากของอาคาร

กฎหมายอาคาร

กฎหมายอาคาร อาคารสูงตอ้ งจดั ใหม้ ีถนนทม่ี ีพ้ นื ผิวการจารจรกวา้ งไม่นอ้ ยกว่า 6 m.
ที่ปราศจากสิง่ ปกคลมุ เพือ่ ใหร้ ถดบั เพลิงเขา้ ออกไดโ้ ดยสะดวก

เวน้ โดยรอบ 6 m.

หา่ งจากเขตที่ดินผอู้ ่ืน6 เมตร

สงู มากกวา่ 23 m.

เวน้ โดยรอบ 6 m.

เวน้ โดยรอบ 6 m.



กฎหมายควบคุมอาคารตามขอ้ บญั ญตั ิ
กรุงเทพมหานคร

อาคารพาณิชย์ อาคารพาณิชย์ อาคารที่มีความสูง อาคารท่ีมคี วามสงู
โรงงานอตุ สาหกรรม โรงงานอตุ สาหกรรม ไมเ่ กิน 15 เมตร 15 เมตรข้ นึ ไป
ตอ้ งมีท่ีวา่ งโดยรอบไม่ ตอ้ งมที ่ีวา่ ง โดยรอบ
คลงั สินคา้ คลงั สินคา้ นอ้ ยกวา่ 1 เมตร
อาคารสาธารณะ อาคารสาธารณะ ยกเวน้ บา้ นพกั อาศยั ไมน่ ้อยกวา่
อาคารสูงเกิน 2 ช้นั หรือ อาคารสูงเกิน 3 ช้นั ที่มพี ้ ืนที่ไมเ่ กนิ 300 2 เมตร
อาคารท่ีมีความสงู ไมม่ ที ี่วา่ งดา้ นหน้า
มากกวา่ 8 เมตร อาคารอยูอ่ าศยั สูงไม่ ตารางเมตร
ใหม้ ที ี่วา่ งดา้ นหน้า เกิน 3 ช้นั ใหม้ ที ่ีวา่ ง
อาคารกวา้ งไมน่ ้อยกวา่ ดา้ นหนา้ อาคารกวา้ ง
6 เมตร ยกเวน้ อาคาร ไมน่ อ้ ยกวา่ 12 เมตร
อยูอ่ าศยั สงู ไมเ่ กนิ 3 ช้นั
ที่ไมอ่ ยรู่ ิมทางสาธารณะ

กฎหมายอาคาร

แนวอาคาร อาคารท่ัวไป

เง่ือนไข 23 m.

1. อาคารท่ีมีความสูงไม่เกิน 9 เมตร >3 m. 9 m.
ผนังหรือระเบียงตอ้ งอยู่ห่างเขตท่ีดิน >3 m.
ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
ระดับ
2. อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร พ้ ืนดิน
แต่ไม่เกิน 23 เมตร ผนังหรือระเบียง
ตอ้ งอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร แนวเขตที่ดิน
ระยะเวน้ ของผนังที่มีช่องเปิ ดหรือระเบียง
แนวเขตที่ดิน

หา้ มย่ืนอาคาร
ล้าสาธารณะ

ท่ีสาธารณะ

กฎหมายอาคาร
ความสูงอาคาร

ถนนแคบ ลาดข้ ึน
2:1

2 ลาดข้ ึน

1 60 m. 2:1

ถนนสายท่ีแคบ

AB ถนนใหญ่ ถนนสายท่ีกวา้ ง
ความสูงของอาคารที่ต้ังอยู่ท่ีมุมถนนสองสาย

เง่ือนไข เง่ือนไข
อาคารสูงได้ 2 เท่าของระยะแนวทางสาธารณะ มุมถนน 2 สายขนาบกันใหถ้ ือระยะความสูงของถนนใหญ่
กับระยะร่นถอย อาคาร = 2 x [a+b] ในช่วง 60 เมตรแรกของอาคาร ส่วนลึกเลย 60 เมตร
A = ทางสาธารณะ[ถนน+ทางเทา้ สองทาง] เขา้ ไปตามถนนแคบ [set back] 2 : 1
B = ระยะร่นถอยจากแนวท่ีดิน

ระยะร่นถอยจากทางสาธารณะ กฎหมายอาคาร

3 m. ตึกแถว 10 m. ตึกแถว
พาณิชย์
พาณิชย์ อุตสาหกรรม
อุตสาหกรรม สาธารณะ
สาธารณะ
เงื่อนไข ทางสาธารณะกวา้ ง น้อยกว่า 10 เมตร ตอ้ งร่นถอย
เง่ือนไข ทางสาธารณะกวา้ ง น้อยกว่า6 เมตร ตอ้ งร่นถอย อาคารจาก แนวถนนไม่น้อยกว่า 1/10 ของความกวา้ ถนน
อาคารจาก ก่ึงกลางทางไม่น้อยกว่า 3 เมตร
2 m. ตึกแถว
6 m. ตึกแถว
พาณิชย์
พาณิชย์ อุตสาหกรรม
อุตสาหกรรม สาธารณะ
สาธารณะ
เงื่อนไข ทางสาธารณะกวา้ ง น้อยกว่า 20 เมตร ตอ้ งร่นถอย
เงื่อนไข ทางสาธารณะกวา้ ง น้อยกว่า 10 เมตร ตอ้ งร่นถอย อาคารจาก แนวถนนมากกว่าหรือเท่ากับ 2 เมตร
อาคารจาก ก่ึงกลางทางไม่น้อยกว่า 6 เมตร

 ความสูงหอ้ ง ส่วนประกอบอาคาร

ปรับอากาศ
ไม่ปรับอากาศ

กฎหมายอาคาร

 ผนัง / หนา้ ต่าง / ช่องเปิ ด : ขนาด,วัสดุ

 หอ้ งน้า : จานวนสุขภัณฑ์

 อื่น ๆ



กฎหมายอาคาร

ส่วนประกอบอาคาร

กฎหมายอาคาร

อาคารอยอู่ าศยั

ลักษณะบนั ได

X> 0.8 m.
Y< 3.0 m.
Z> 1.9 m.

ชานพกั Z อาคารอื่น ช้นั บน < 300 ตรม.

X X> 1.2 m.

Y< 4.0 m.

Z> 2.1 m.

พ้ นื ท่หี นา้ บนั ได Y อาคารอ่ืน ช้นั บน > 300 ตรม.

X X> 1.5 m.
X
Y< 4.0 m.

Z> 2.1 m.

กฎหมายอาคาร

คิดเป็ นอัตราส่วนความลาดชันไม่ควรเกิน 1 : 7
ตวั อยา่ งเช่น

“ ทางลาดข้ ึนลงสาหรบั รถยนตร์ ะหว่าง
ช้ันต่างๆ ลาดชันไดไ้ ม่เกินรอ้ ยละสิบหา้
”

อาคารจอดรถยนต์ พ.ศ. 2521 1
อาคารจอดรถยนต์ Slope Ramp 1 : 7 หรือ 15% 7

อาคารจอดรถ Ramp หน่ึงช่วงสูงนอ้ ยกว่าหรือเท่ากับ 5 เมตร กฎหมายอาคาร
หรือมีชานพกั ยาวมากกว่าหรือเท่ากับ 6 เมตร
5
อาคารจอดรถยนต์ MAX
Ramp หนึ่งช่วงสูง < 5 >5
หรือมีชานพักยาว > 6

6
MIN

“ อาคารจอดรถยนต์ “

อาคารจอดรถยนตเ์ ชิง Ramp ห่างเขตที่ดิน กฎหมายอาคาร
มากกว่าหรือเท่ากับ 6 เมตร อาคารจอดรถยนต์ พ.ศ. 2521

6 เมตร

“ อาคารจอดรถยนต์ “

กฎหมายอาคาร

อาคารจอดรถยนต์ ตอ้ งมีหอ้ งน้า ท่ีปัสสาวะ อ่างลา้ งมือ ดงั น้ ี

1-50 คนั 51-200 มากกว่า
200 คนั
1
1
2
1 2
1
1 1

1

1

“ อาคารจอดรถยนต์ ”

อาคารสูง 4 ช้นั ส่วนประกอบของอาคารหนีไฟ
หนีไฟทางอากาศ
เง่ือนไข

1. อาคารสูงมากกว่าหรือเท่ากับ 4 ช้ัน ตอ้ งมีบันไดหนีไฟ
2. โรงมหรสพ,หอประชุม มากกว่าหรือเท่ากับ 2 ช้ันตอ้ งมีบันไดหนีไฟ
3. อาคารขนาดใหญ่ , อาคารขนาดใหญ่พิเศษ, อาคารสูงตอ้ งมีบันไดหนีไฟ
4. อาคารสูงมากกว่า 7 ช้ันหรือสูงมากกว่า 23 เมตร ตอ้ งมีทางหนีไฟทาง
อากาศ

กฎหมายอาคาร

อาคารสงู ตอ้ งจดั ใหม้ ีชอ่ งทางเฉพาะสาหรบั บุคคลภายนอกเขา้ ไปบรรเทาสาธารณะ ภยั ท่ีเกิดใน
อาคารไดท้ ุกช้นั ช่องทางเฉพาะน้ ีจะเป็ นลิฟตด์ บั เพลิงหรือชอ่ งบนั ไดหนีไฟกไ็ ดแ้ ละทุกช้นั ตอ้ งจดั ใหม้ หี อ้ งวา่ งท่ีมีพ้ นื ที่
ไมน่ อ้ ยกวา่ 5.00 ตารางเมตรมีดา้ นแคบที่สุดไมน่ ้อยกวา่ 2.50 เมตรติดตอ่ กบั ชอ่ งทางน้ ีและเป็ นบริเวณที่ปลอดจาก
เปลวไฟและควนั เชน่ เดียวกนั ของบนั ไดหนีไฟและเป็ นที่ต้งั ของหวั ฉีดน้าดบั เพลงประจาช้นั ของอาคาร

อาคารสงู

กฎหมายอาคาร

กฎหมายอาคาร เงื่อนไข

ส่วนประกอบอาคาร ตึกแถว หรือบา้ นแถวที่มีจานวนช้ันไม่เกิน 4 ช้ัน
หรือสูงไม่เกิน 15 เมตรจากระดับถนน บันไดหนีไฟ
- บันไดหนีไฟ ไฟจะอยู่ในแนวดิ่งก็ได้ แต่ตอ้ งมีชานพักบันได
ทุกช้ันบันไดช้ันสุดทา้ ยอยู่สูงจากระดับพ้ ืนดิน
ความลาดชัน > 60 ได้

[ เป็ นบันไดลิงได้ ]

ชานพัก

> 40 ซม.

> 60 ซม.

บนั ไดหนีไฟ กฎหมายอาคาร

บนั ไดหนีไฟ
ภายนอกอาคาร

- ผนังทึบกอ่ สนิท ดว้ ยวสั ดุทนไฟ
- ทนไฟมากกวา่ หรือเท่ากบั 1 ชวั่ โมง

เง่ือนไข
- ระยะหา่ งของบนั ไดหนีไฟ มากกวา่ หรือ เท่ากบั 60 ม. สามารถใชบ้ นั ไดหลกั

เป็ นบนั ไดหนีไฟได้
- ระยะหา่ งจากประตูหอ้ งถึงปลายทางเดินตนั
มากกวา่ หรือเท่ากบั 10 ม.
- วดั ระยะตามเเนวทางเดินถึงจุดกลางประตูท้งั สอง

ส่วนประกอบอาคาร กฎหมายอาคาร
ทางไปสู่บันไดหนีไฟ
- หนีไฟทางอากาศ

ท่ีว่างใชเ้ ป็ นทางหนี
ไฟทางอากาศมากกว่า
หรือเท่ากับ 10 m.



กฎหมายอาคาร

อาคารสูงตอ้ งจดั ใหม้ ีพ้ นื ท่ีบรรเทาสาธารณภยั
- ลิฟทด์ บั เพลิง
- พ้ นื ทีบรรเทาสาธารณภยั มากกวา่ หรือเท่ากบั 6.00ม. บริเวณโถง
หนา้ ลิฟทท์ ่ีดบั เพลิงหรือชอ่ งบนั ไดหนีไฟ ทุกช้นั อาคาร
- ภายในพ้ นื ที่บรรเทาสาธารณภยั มชี ่องระบายอากาศหรือระบบ
อากาศภายใน
- ตสู้ ายฉีดดบั เพลิงประจาช้นั

ระบบควบคุมควนั ไฟ

กฎหมายอาคาร













กฎหมายฟ้ ื นฟูสมรรถภาพคนพิการ - ประตู ถา้ เป็ นบานพบั ใหเ้ ปิ ดจากดา้ นนอกไมม่ ธี รณีประตู
สามารถเปิ ดคา้ งได้ ไมน่ ้อยกวา่ 90 องศา กวา้ งไมน่ ้อยกวา่ 0.80
ลิฟต์
- มีราวจบั จากประตูเขา้ ไปถึงหอ้ งอาบน้า และ หอ้ งสว้ ม
สงู ไมน่ อ้ ยกวา่ 0.80 m.

- ติดต้งั สญั ญาณไฟสาหรบั เตือนภยั หรือเรียกหา
พ้ นื ท่ีภายในหอ้ งสว้ ม กวา้ งยาวไมน่ อ้ ยกวา่ 1.70x1.70m.

- กอ๊ กน้า และ ที่ใส่สบเู่ หลว ใชช้ นิดกา้ นหรือแบบกด

- ความกวา้ งของประตูลิฟท์ ไมน่ อ้ ยกวา่ า 0.85
- ขนาดของหอ้ งลิฟท์ กวา้ ง ยาว ไมน่ อ้ ยกวา่ 1.10x1.10m.
- ป่ ุมกดลิฟต์ ใหอ้ ยูส่ ูงจากพ้ ืนระหวา่ ง 0.90-1.20m.
- ภายในลิฟทใ์ หม้ รี าวจบั สงู จากพ้ ืนไมน่ ้อยกวา่ 0.80m.

ท่ีจอดรถยนต์ ขนาดของที่จอดรถ 1 คัน
ขนาดของท่ีจอดรถยนต์ จอดต้ังฉาก 2.40 x 5.00

5.00 m

2.40 m

ที่จอดรถ 1 คัน ขนาด
2.40 x 5.00-6.00 เมตร หรือ
2.50 x 6.00 เมตร

กฎหมายอาคาร

กฎหมายอาคาร

ถนนและทางรถว่ ิง

5.00 m 5.00 m

ONEWAY > 3.50 m. TWOWAY
ที่จอดรถยนต์
> 6.00 m.

ที่จอดรถยนต์

กฎหมายอาคาร

ท่ีจอดรถยนต์

• รูปแบบของการจอดรถยนต์

2.40

ขนาดจอด 1 คัน 6.00 > 60 องศา
จอดขนาน
2.40 x 6.00 ขนาดจอด 1 คัน

จอดทามุม > 60 องศา

2.40 x 5.50

5.00

> 30 องศา

ขนาดจอด 1 คัน ขนาดจอด 1 คัน 2.40
จอดต้ังฉาก
จอดทามุม > 30 องศา 2.40 x 5.00

2.40 x 6.00

ทางเขา้ ออกของรถยนต์ ถนน กฎหมายอาคาร

 ทางเขา้ ออกของรถยนต์ Y ทางเขา้ ออก
เดินรถทางเดียว x > 3.5 m.
ถนน x เดินสองทาง x > 6.0 m.
ระยะห่างปากทางเขา้ ออกรถ
สะพาน Z อาคารทัว่ ไป Y > 20 m.
โรงมรสพ Y > 50 m.
อาคารทัว่ ไป Z > 50 m.
โรงมรสพ > 100 m.

กฎหมายอาคาร

ท่ีว่าง

OS. ท่ีว่างอาหาร {open space}
10% ของพ้ ืนท่ี site สาหรับอาคารสาธารณะ
30% ของพ้ ืนที่ site สาหรับอาคารสาพักอาศัย

OS = Site Area – Building Coverage

ส่วนของอาคารท่ีมีความสูงเกิน
1.20 m. ไม่นับเป็ นที่ว่างอาคาร

OSR. อัตราส่วนของพ้ ืนท่ีว่างต่อพ้ ืนท่ีอาคารรวม {Open Space Ratio}

O.S.R.
= open space

X 100 %
gross area

การคดิ พ้ืนท่ีสีเขยี ว สม.{ส่ิงแวดลอ้ ม} กฎหมายอาคาร

กาหนดให้ พ้ ืนท่ีสีเขียว 1 ตรม. / คน โรงแรม 2 คน/หอ้ ง
อาคารพาณิชยกรรม 7 ตร.ม.
50 % ของพ้ นื ท่ีสีเขียวท้งั หมด อาคารสานักงาน 9 ตร.ม.
จดั ไวใ้ นพ้ นื ท่ีช้นั ลา่ ง อาคารพักอาศัย
นอ้ ยกว่า 35 ตร.ม. คิด 3 คน/ หอ้ ง
50 % ของพ้ นื ทสี่ ีเขียวช้นั ลา่ ง มากกว่า 35 ตร.ม.คิด5 คน/ หอ้ ง
ตอ้ งเป็ นไมย้ นื ตน้
ไมย้ ืนตน้
และ > 50 % ของ open space
พ้ ืนท่ีสีเขียวยงั ่ ยนื

ทางเดิน 5
อาคารจอดรถยนต์ พ.ศ.2521
อาคารจอดรถยนตต์ า่ กวา่ ระดบั ดินตอ้ งมีระบบ
ระบายอากาศหมดใน 15 นาที

6

อาคารจอดรถยนตม์ ากกวา่ หรือเท่ากนั 3 เมตร
จานวน 2 ดา้ นยาวรวม50% ของเสน้ รอบรูป

กฎหมายอาคาร

กฎหมายฟ้ ื นฟูสมรรถภาพคนพิการ

ท่ีจอดรถใหม้ ีขนาด 3.80 x 6.00 m.

ทจ่ี อดรถ ท่จี อดรถคนพิการ

ไม่เกิน 50 คนั อยา่ งนอ้ ย 1 คนั
51 แตไ่ ม่เกิน 100 คนั อยา่ งนอ้ ย 2 คนั
2 คนั บวกกบั 1 คนั
มากกวา่ 100 คนั ของทกุ 100 คนั

กฎหมายฟ้ ื นฟูสมรรถภาพคนพิการ

ทางเขา้ ออกท่ี - ใหม้ ีทางเขา้ ออกสาหรบั เกา้ อ้ ีเขน็ คนพิการท่ีบริเวณจาหน่ายสนิ คา้ อยา่ ง
เครือ่ งก้นั หรือ 1 ช่อง กวา้ งไมน่ ้อย 0.80 m
ช่องบรกิ าร
- ใหม้ ชี อ่ งจา่ ยเงินสาหรบั เขน็ คนพิการ
อยา่ งนอ้ ย 1 ชอ่ งกวา้ งไมน่ ้อยกวา่ 0.80 m

0.80 m

ชอ่ งสาหรบั เกา้ อ้ ีเข็น