กฎหมายควบคุมอาคารสูง

ผูจดัทำนนาางยสาธวนปะิยพพัฒรนนเาลนศิาอนมคิรมวิว6ฒั2น54642250414022021-0353-8

มCรหoาเาnชชวมียsทิtงงยใคrหาuลลมcลัยtาเนiทวoนชิคnาาโนTMโeลcยahtีneorlioaglsya4nd

“อาคารสูง”

ตามพ.ร.บ.ควบคมุอาคาร
หมายความวาอาคารท่บีคุคลอาจเขาอยู
หรือใชสอยไดที่มคีวามสงูตั้งแต23เมตรขึน้ไป
การวดัความสูงของอาคาร
ใหวดัจากระดบัพ้ืนดินท่ีกอสรางถึงพน้ืดาดฟา
สำหบอาคารจ่ัวหรอืปั้นหยา
ใหวัดจากระดับพื้นดนิท่กีอสราง
ถงึยอดผนงัของช้นัสูงสดุ

23.00mขึ้นไป
23.00mขึ้นไป

((พพกกฎ.ฉฎ.ฉศศกบกบ..รับร2ับ2ะะท5ท5ทท3ี่3่ีรร335ว5ว33)ง)งคพอคพออวอวรรบะกบะกรรคตคตาามุาพชุมาพชมบอมบอ..คศาัญคศาญัคค.ว.วญญ22าาาา5มร5ตัมรัต22ใใิิน2น2

หมวดที่1ลกัษณะของอาคารเนอ้ืทว่ีาง
ของภายนอกอาคารและแนวอาคาร

ทด่ีินที่ชเป็นท่ีต้ังของอาคารสูงเนือ้ที่มเกิน30,000ตารางเมตร
ดานใดดานหนึ่งของท่ีดนิยาวไมนอยกวา12.00เมตร
ตดิถนนสาธารณะที่มทีางกวางไมนอยกวา10.00เมตร
ยาวตอเนื่องกนัโดยตลอดจนไปเช่ือมตอกับ
ถนนสาธารณะอ่ืนท่มีเีขตทางกวางไมนอยกวา
10.00เมตร

ทดี่นิท่ีชเปน็ทตี่้ังของอาคารสูงเนือ้ทีเ่กนิ30,000ตารางเมตร
ดานใดดานหนง่ึของทดี่นิยาวไมนอยกวา12.00เมตร
ติดถนนสาธารณะที่มีทางกวางไมนอยกวา18.00เมตร
ยาวตอเน่อืงกันโดยตลอดจนไปเช่ือมตอกบั
ถนนสาธารณะอ่นืทมี่ีเขตทางกวางไมนอยกวา
18.00เมตร

6.0ไม0นเอมยตกรวา 6.00ไมเมนตอยรกวา

พ้นืที่ จะอยูนระยะหามกอสราง
อาคารบางชนดิหรอืบางประเภทริมถนน
หรือทางหลวงตามขอบัญญัติทองถน่ิ

หรือตามกฎหมายทีเ่กยี่วของก็ด

สวนที่เปน็ขอบเขตนอกสุดของอาคารสงู
ไมวาจะอยูนระดับเหนอืพื้นดนิหรือตำกวา
ระดับพนื้ดินตองหางจากเขตท่ดีินของผอูน่ื
หรือถนนสาธารณะไมนอยกวา6.00เมตร
ทงั้นี้ไมรวมสวนท่เีปน็รากฐานของอาคาร

ในกรณทีี่มีขอบัญญัติทองถ่ิน
หรือกฎหมายท่เีกี่ยวของกำหนดแนวสราง
หรอืขยายถนนใชบงัคบัใหเรม่ินับความกวาง

ของถนนตัง้แตแนวท่ตีิดพนื้ทด่ีิน

อาคารสงูทกี่อสรางขน้ึ อาคารสูงทีอ่ยูอาศัยตองมพีน้ิทว่ีาง
ตองมคีาสูงสดุของอัตราสวน ไมนอยกวารอยละ30ของพ้นืท่ี

พนื้ทอี่าคารรวมกันทกุช้ัน พน้ืทีข่องอาคารท่ีตา่กวาระดบัพืน้ดนิ
ของอาคารทุกหลัง หามใชเปน็ทีอ่ยอูาศัย

ตอพื้นทดี่ินไมเกิน10:1

อาคารพาณิชยโรงงานอาคารสาธารณะ
และอาคารอืน่ท่ีมดชเปน็ทอี่ยูอาศยั

ตองมที่ีวางไมนอยกวารอยละ10
แตถาอาคารนนั้ใชเป็นท่ีอยอูาศัยรวมดวย

อ้งมทีีว่างไมนอยกวารอยละ30

อาคารสูงทม่ีพีื้นของอาคาร
ทตี่่ากวาระดบัพนื้ดินตองมรีะบบ
ระบายอากาศกับบำบัดนา้เสีย
และระบายนา้ท้งิแยกกบัสวนเหนือพน้ืดิน

อาคารสูงท่ีมพี้นืทข่ีองอาคารท่ีตา่กวาระดบั
ถนนหนาอาคารตง้ัแตชน้ัท่ี3ลงไป

ลิฟต หรือต่ากวาระดบัถนนหนาอาคารตัง้แต
7.00เมตรลงไปตองจัดใหมี

บนัไดหนีฟ ประตแูละผนัง
เปน็วัสดทุนไฟ
แผนผังอาคาร
ควรติดไวทีเ่ห็นไดชดั

หมวด2 ระบบระบายอากาศระบบไฟฟา

และระบบความปลอดภัยเีกีย่วกับอคัคีภัยหรอืภัยพิบัติอยางอืน่

การระบายอากาศในอาคารสงูตองจดัใหมีการระบายอากาศ
โดยวิธธีรรมชาติหรอืโดยวิธีกล

การระบายอากาศโดยวธิธีรรมชาติใหช
เฉพาะกับหองในอาคารท่ีมผีนังดานนอก
อาคารอยางนอยหน่ึงดานจดัใหมชีองเปดิสู
ภายนอกอาคารไดเชนประตูหนาตางหรือ
บานเกลด็พ้นืท่ีของชองเปิดนี้ตองเปิดไดม
นอยกวารอยละ10ของพนื้ที่

การระบายอากาศโดยวธิกีลใหชกับ
หองในอาคารลกัษณะใดก็ดดยจดั

ใหมีกลอุปกรณขับเคลื่อนอากาศ

การระบายอากาศในอาคารสูงตองมกีารนำอากาศ
ภายนอกเขามาในพ้นืท่ปีบภาวะอากาศหรอืดูด
อากาศจากภายในพน้ืทป่ีบภาวะอากาศ

อาคารท่ีมีถงภายในอาคารเปน็ชองเปิดทะลพุน้ื
ของอาคารต้งัแตสองชัน้ขึ้นไปและไมมผีนงัปิดลอม
ตองจดัใหมรีะบบควบคมุการแพรกระจายของควัน
ทีส่ามารถทำงานไดดยอตัโนมตัเิมอ่ืเกดิเพลิงไหม

อาคารสูงตองมีระบบจายพลังงานไฟฟาเพอ่ื
การแสงสวางหรอืกำลังซ่ึงตองมีการเดินสาย
และติดต้งัอุปกรณ ฟฟาตามมาตรฐานของการไฟฟา
นครหลวงหรือการไฟฟาสวนภมูิภาค

อาคารสูงตองมีระบบปองกันอันตรายจากฟาผาซ่งึ
ประกอบดวยเสาลอฟา
สายลอฟาสายตัวนำสายนำลงดิน
และหลักสายดินท่ีเชอ่ืมโยงกัน

อาคารสูงตองมีระบบจายพลังงาน
ไฟฟาสำรองสำหบกรณีฉุกเฉิน
แยกเปน็อิสระจากระบบอ่ืน

อาคารสงูตองมรีะบบสัญญาณเตอืน
เพลงิไหมทุกชนั้

อาคารสูงตองมรีะบบปองกนัเพลงิไหมซง่ึ
ประกอบดวยระบบทอยนืทีเ่ก็บน้าสำรอง
และหวับนา้ดับเพลิง

อาคารสูงตองติดตัง้เครอืงดับเพลิงแบบมือถือตาม
ชนดิและขนาดทีเหมาะสมสำหบดบัเพลิงที่เกดิจาก
ประเภทของวสัดทุ่ีมีนแตละชัน้โดยใหมี1คร่อืงตอ
พืน้ทอี่าคารไมเกนิ1,000ตารางเมตรทุกระยะ

อาคารสงูตองจัดใหมีระบบดับเพลงิอัตโนมัติเชน
SPRIKLESYSTEM หรือระบบอ่นืท่เีทยีบเทาทสี่ามารถ
ทำงานไดดวยตัวเองทนัทีเมื่อมีเพลิงไหม

อาคารสูงตองมบีันไดหนีฟจากชั้นสงูสดุ
หรอืดาดฟาสพู้นืดนิอยางนอย2บันได
แตละบันไดหนีฟตองอยูหางกันไมเกิน
60.00เมตร

หมวด3ระบบบำบดัน้าเสยีและระบายนา้ทง้ิ

การระบบบำบัดนา้เสยีและการระบายนา้ทง้ิ
ตองดำเนินการโดยผูดบใบอนญุาตเปน็ผู

ประกอบวชิาชพีวศิวกรรมควบคมุตง้ัแต
ประเภทสามัญวศิวกรขน้ึไป

การระบายน้าฝนออกจากอาคารสูงจะระบายลงสูแหลง
รองบน้าทงิ้โดยตรงก็ดแตตองไมกอใหเกดิ
ภยนัตรายตอสุขภาพชีวติรางกายหรอืทพยสนิ
หรอืกระทบกระเทอืนตอการกษาคุณภาพสิง่แวดลอม

หมวดท่ี4ระบบประปา ระบบทอจายน้าตองมีวธิีปองกนั

อาคารสูงตองมทีี่เกบ็น้า มิหส่งิปนเปื้อนจากภายนอกเขาไป
ใชสำรองทส่ีามารถจายน้าได ในทอจายน้าได

ในชั่วโมงการใชน้าสงูสดุได

ไมนอยกวา2ช่วัโมง

ในอาคารสูงตองมีการจดัเกบ็ หมวดที่5ระบบกำจดั
ขยะมูลฝอยโดยวิธีขนลำเลียง ขยะมลูฝอย
หรอืทง้ิลงปลองทงิ้มูลฝอย
ที่พักรวมมูลฝอยตองมรีะยะจากอาคารสงู
มากกวา4เมตร และสถานที่เกบ็อาหารไมนอยกวา4เมตร
แตถาท่ีพกัรวมมลูฝอยความจุเกนิ3ลกูบาศกเมตร
ตองมรีะยะหางจากอาคารมากกวา10.00เมตร

หมวดที่6ระบบลฟิต

อาคารสูงตองจัดใหมลีิฟตดับเพลงิ
อยางนอย1ชุด

อาคารสงูที่เป็นอาคารสาธารณะ
มี4ชัน้ขน้ึไปตองจัดใหมลีฟิต
สำหบเคลอื่นยายผปูระสบภัย
หรือผปูวยฉกุเฉนิอยางนอย1ชดุ

ใหมคีำแนะนำอธบิายการใชการขอความชวยเหลอื
การใชความชวเหลือและขอหามใช