ทรัพย์

การแย่งการครอบครองนัน้ จะเกดิ ขน้ึ ไดก้ แ็ ต่ในทด่ี นิ ของผูอ้ ่นื เท่านัน้ (ฎ.3991/2541 , 261/2545 ,
4659/2549) อาจเป็นการแย่งเอาตวั ทรพั ย์โดยตรงหรอื เพยี งแต่โต้แยง้ คดั ค้านสทิ ธิครอบครองในเม่อื ผู้
โตแ้ ยง้ ไดย้ ดึ ถอื ครอบครองทรพั ยส์ นิ นนั้ อยกู่ อ่ นแลว้ กไ็ ด้

ผอู้ าศยั ฟ้องผซู้ อ้ื ฝากขอใหเ้ พกิ ถอน การขายฝาก ถอื วา่ เป็นการเปลย่ี นลกั ษณะแหง่ การยดึ ถอื แลว้
จงึ เป็นการแย่งการครอบครองนับแต่นนั้ และเม่อื ผซู้ ้อื ฝากซ่งึ ถูกฟ้องไดฟ้ ้องแยง้ ขอใหข้ บั ไล่ผอู้ าศยั ตอ้ ง
ถอื ว่าไดม้ กี ารฟ้องเอาคนื ซ่งึ การครอบครองแลว้ แมค้ ดนี ัน้ ศาลจะจําหน่ายคดขี องผผูอ้ าศยั อนั ทําใหฟ้ ้อง
แยง้ ตกไปกต็ าม หากผูซ้ ท้อื ฝากมาฟ้องผูอ้ าศยั เกนิ 1 ปีนับแต่วนั แยง้ การครอบครองกถ็ อื ว่าไม่ขาดสทิ ธิ
ฟ้องตามม.1375 เพราะตอ้ งถอื วนั ฟ้องแยง้ เป็นการฟ้องแลว้ (ฎ.2476/2536)

การท่ี จพง.ออก นส.3 ใหจ้ าํ เลยยงั ไม่ถอื ว่าเป็นการ รบกสนหรอื แยง่ การครอบครองของโจทก์ แต่
เมอ่ื จาํ เลยยน่ื คาํ คดั คา้ นการขอรบั รองการทาํ ประโยชน์ จงึ ถอื เป็นการโตแ้ ยง้ สทิ ธขิ องโจทกแ์ ลว้ และเรมิ่ นบั
กาํ หนดเวลาฟ้องตงั้ แต่นนั้ (ฎ.468/2508)

การฟ้องขบั ไล่โดยอาศยั สญั ญาประนีประนอมยอมความหรอื สญั ญาใหอ้ าศยั ไม่ใช่เป็นการถูฏแย่ง
การครอบครอง ไมอ่ ยใู่ นบงั คบั ของม.1375 (ฎ.392/2532)

ขอออกโฉนดทบั ท่ี นส.3 ของโจทก์แล้วมกี ารจดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธสิ ์ บื ต่อกนั มาโดยมไิ ดเ้ ขา้
ครอบครองทด่ี นิ ยงั ไมถ่ อื วา่ เป็นการแยง่ การครอบครอง (ฎ.369/2538)

ผแู้ พค้ ดถี ูกยดึ ทด่ี นิ ขายทอดตลาดและมผี ซู้ อ้ื ได้ แมผ้ แู้ พค้ ดจี ะยงั คงยดึ ถอื ทด่ี นิ นนั้ อยตู่ ่อมาเกนิ 1 ปี
ก็ต้องถือว่าเป็นการยดึ ถือเพราะเป็นเจ้าของท่ีดินเดิมทํากินต่อเน่ืองมาโดยผู้ซ้ือยงั ไม่ประสงค์จะขบั ไล่
เน่ืองจากอยใู่ นระหว่างขอออก นส.3 และขอจดทะเบยี นรบั โอนการยดึ ถอื ดงั น้ี หากไมม่ พี ฤตกิ ารณ์ใดๆ
ข้ึนใหม่อันแสดงว่าเป็นการแย่งการครอบครองแล้ว ก็จะนํากําหนด 1 ปีตามม.1375 มาใช้มิได้ (ฎ.
1945/2520)

การครอบครองในเวลาหา้ มโอนกระทาํ มไิ ด้ (ฎ.909/2531)
ฎ.540/2522 โจทก์ซอ้ื ทด่ี นิ จาก ส. และไดค้ รอบครองตลอดมา ไดอ้ อกนส.3 ในนาม ส. เม่อื ส.
ตาย จาํ เลยบุตร ส. ขอรบั มรดกต่ออาํ เภอ ดงั น้ีมใิ ชแ่ ยง่ การครอบครอง แมเ้ กนิ 1 ปี โจทกก์ ฟ็ ้องได้
ฎ.2652/2522 โจทก์ครอบครองท่ดี นิ จําเลยขอ นส.3 โจทก์คดั คา้ น แม้ จพง.จะออก นส.3 ให้
จาํ เลย กไ็ มใ่ ชเ่ รอ่ื งแยง่ ฯ (ฎ.2136/2523 , 2230/2525 , 795/2533 , 3089/2537 , 633/2538 )
ผถู้ อื สทิ ธติ ามประทานบตั รและครอบครองทด่ี นิ แลว้ ต่อมาประทานบตั รหมดอายุ คงเหลอื แต่สทิ ธิ
ครอบครองทม่ี อี ยู่ ตอ้ งฟ้องขบั ไล่ผบู้ ุกรกุ ภายใน 1 ปี (ฎ.653/2540)
ถา้ เป็นทส่ี ามธารณสมบตั ฯิ ผูค้ รอบครองภายหลงั จะอา้ งระยะเวลาฟ้องเอาคนื ตาม ม.1375 มาเป้น
ขอ้ ต่อสผู้ คู้ รอบครองกอ่ นมไิ ด้ (ฎ.23/2538)
ตอ้ งฟ้องนับแต่เวลาถูกแย่งฯ มใิ ช่นับแต่รู้ (ฎ.209/2500 , 108/2517) และผูม้ สี ทิ ธคิ รอบครองไม่
จาํ เป็นตอ้ งทราบวา่ ตนถูกแยง่ ฯ (ฎ.5211/2533)

ฎ.1026/2512 โจทกฟ์ ้องภายใน 1 ปี แต่ศาลยกฟ้องโดยไมต่ ดั สทิ ธฟิ ้องใหม่ โจทกย์ อ่ มมาฟ้องใหม่
ไดแ้ มเ้ กนิ 1 ปี เพราะเป็นการฟ้องต่อเน่ือง

ฎ.1275/2526 ศาลสงั่ แยกฟ้องจาํ เลย คําสงั่ นัน้ ยอ่ มไม่ลบลา้ งผลแห่งการย่นื ฟ้องนัน้ การทโ่ี จทก์
ฟ้องจําเลยใหม่เป็นกรณีสบื เน่ืองจากฟ้องเดมิ เม่อื ฟ้องเดมิ ไดฟ้ ้องภายใน 1 ปี ฟ้องใหม่จงึ ไม่ถอื ว่าหมด
สทิ ธฟิ ้องเกนิ 1 ปี

สทิ ธคิ รอบครองทด่ี นิ ทจ่ี ะถูกแย่งตาม ม.1375 ต้องเป็นของผอู้ ่นื ไม่หมายถงึ ทน่ิ ทต่ี นเป็นผูม้ สี ทิ ธิ
ครอบครองเอง เม่อื ล.2 และ ล.3 ต่อสู้ว่าได้ซ้ือท่ีดินของ ล.1 โดยสุจรติ ลมั สี ทิ ธิครอบครองแล้วจึงไม่
ก่อใหเ้ กดิ ประเดน็ ขอ้ พพิ าทเรอ่ื งแยง่ การครอบครอง (ฎ.3550/2539 , 6286/2539 , 6380/239)

ฎ.1382/2506 ม.1386 ใหน้ ําเรอ่ื งอายุความมาใชบ้ งั คบั ในเร่อื งอายุความไดส้ ทิ ธคิ รอบครองดว้ ยโดย
อนุโลม ฉะนนั้ จงึ นําเรอ่ื งอายคุ วามสะดุดหยดุ ลงมาใชแ้ ก่การฟ้องคดเี พ่อื เอาคนื ซง่ึ การครอบครองได้ ฟ้อง
โจทก์ทร่ี ะบุถงึ เร่อื งโจทก์ไปรอ้ งอําเภอว่าจําเลยบุกรุกล้อมมรวั้ จําเลยยอมรอ้ื รวั้ กบั อําเภอแลว้ เช่นน้ีอย่าง
น้อยกม็ ผี ลเป็นการรบั สภาพตามสทิ ธขิ องโจทก์ ซง่ึ เป็นเหตุใหอ้ ายคุ วามสะดุดหยดุ ลงอยา่ งหน่ึง

แต่ ฎ.828/2490 ,1657/2513 , 3044/2522 , 314-316/2525 ไม่ทาํ ใหอ้ ายุความสะดุหยุดลงเพราะ
มใิ ชเ่ ป็นการฟ้อง

ม.1386 น่าจะเป็นอายคุ วามตาม ม.1382 , 1383 มากกวา่ ระยะเวลาฟ้องรอ้ งตาม ม.1374 , 1375
การครอบครองในระหว่างการดําเนินคดี ต้องถือว่าเป็นการครอบครองแทนผูช้ นะคดี จะอา้ งว่า
ครอบครองโดยเจตนาจะยดึ ถอื เพ่อื ตนตาม ม.1367 ไม่ได้ และจะอา้ งกําหนดฟ้องเรยี กคนื การครอบครอง
ตาม ม.1375 ยนั ผชู้ นะคดกี ไ็ มไ่ ด้ (ฎ.546/2535 , 2921/2535 , 465/2540)
3.ผมู้ ีสิทธิครอบครองมีสิทธิได้ดอกผล
ม.1376 “ถ้าจะต้องส่งทรพั ยส์ ินคืนให้แก่ผ้มู ีสิทธิเอาคืนไซร้ ท่านให้นําบทบญั ญตั ิ ม.412-
418 แห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บงั คบั โดยอนุโลม”
4. ผมู้ ีสิทธิครอบครองมีสิทธิโอนสิทธิครอบครองได้
ม.1378 “การโอนไปซึ่งการครอบครองนัน้ ย่อมทาํ ได้โดยส่งมอบทรพั ยส์ ินท่ีครบครอง”

มายถงึ สทิ ธคิ รอบครองมใิ ชก่ ารครอบครองยดึ ถอื ทรพั ยส์ นิ ธรรมดา
ฎ.779/2535 , 675/2550 ซ้อื ทด่ี นิ สค.1 มไิ ดท้ ําเป็นหนังสอื และจดทะเบยี นตกเป็นโมฑะตาม ม.
456 แต่ผขู้ ายไดส้ ง่ มอบทด่ี นิ ใหผ้ ซู้ อ้ื เขา้ ครอบครองแลว้ ผซู้ อ้ื ยอ่ มไดส้ ทิ ธคิ รอบครอง
ฎ.3586/2537 แลกเปลย่ี นทด่ี นิ มอื เปลา่ เพยี งสละสทิ ธคิ รอบครองใหแ้ ก่กนั กม็ ผี ลสมบรู ณ์
ม.1379 “ถ้าผู้รับโอนหรือผู้แทนยึดถือทรัพย์สิ นอยู่แล้ว ท่านว่าการโอนไปซ่ึงการ

ครอบครองจะทาํ เพียงแสดงเจตนากไ็ ด้”

ฎ.419/2525 สญั ญาขายฝากทด่ี นิ มอื เปล่ามขี อ้ ความว่าถา้ ไม่ไถ่ถอนภายในกําหนดยอมมอบทด่ี นิ
นัน้ ใหผ้ ูซ้ ้อื ฝากถอื ครองกรรมสทิ ธติ ์ ่อไป และจะทําการโอนกรรมสทิ ธใิ ์ หต้ ่อไปในภายหลงั เป็นการแสดง
เจตนาสละการครอบครองใหผ้ ซู้ อ้ื ฝากแลว้

ม.1380 “การโอนไปซ่ึงการครอบครองย่อมเป็นผล แม้ผโู้ อนยงั ยึดถอื ทรพั ยส์ ินอยู่ ถ้าผโู้ อน
แสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรพั ยส์ ินนัน้ แทนผรู้ บั โอน

ถ้าทรพั ยส์ ินนัน้ ผ้แู ทนของผ้โู อนยึดถืออยู่ การโอนไปซึ่งการครอบครองจะทาํ โดยผ้โู อนสงั่
ผแู้ ทนว่า ต่อไปให้ยึดถือทรพั ยส์ ินไว้แทนผรู้ บั โอนกไ็ ด้”

ว.1 เช่น ขายทด่ี นิ ไปแลว้ ขอเช่าอย่ตู ่อ ว.2 มคี นเช่าบอกใหร้ วู้ ่าขายไปแลว้ ใหย้ ดึ ถอื ในฐานะของผู้
เชา่ ของผซู้ อ้ื

ม.1377 “ถ้าผ้คู รอบครองสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือทรพั ย์สินต่อไปไซร้ การ
ครอบครองย่อมสิ้นสดุ ลง

ถา้ มีเหตอุ นั มีสภาพเป็นเหตชุ วั่ คราวมีมาขดั ขวางมิให้ผคู้ รอบครองยึดถือทรพั ยส์ ินไซร้ ท่าน
ว่าการครอบครองไมส่ ิ้นสดุ ลง”

ฎ.252/2480 , 607/2506 อพยพทอดทง้ิ ทด่ี นิ ไปเป็นเวลา 10 ปีเศษ แมจ้ ะถูกบุคคลอ่นื หลอกลวง
วา่ ทางราชการตอ้ งการทด่ี นิ คนื กห็ าใชเ่ ป็นเหตุขดั ขอ้ งชวั่ คราวมาขดั ขวางการครอบครองไม่ (ฎ.519/2535)

ฎ.142/2485 , 142/2492 ทาํ สญั ญากเู้ งนิ และมอบทน่ี าใหท้ าํ กนิ ต่างดอกเบย้ี กาํ หนดไถ่ถอนใน 1 ปี
เมอ่ื พน้ กาํ หนดแลว้ ไมไ่ ถ่ ดงั น้ียงั ไมถ่ อื เป็นการแสดงเจตนาสละสทิ ธคิ รอบครอง แต่ถา้ มขี อ้ ความในสญั ญา
ว่าถ้าไม่มเี งนิ มาไถ่ถอนภายในกําหนด ถือว่าผู้กู้ได้สละสทิ ธิครอบครองให้ผู้ให้กู้แล้ว (ฎ.107/2493 ,
1469/2494 , 1465/2520)

ฎ.939/2493 เขา้ ครอบครองทด่ี นิ รกรา้ ง โดยตงั้ ใจว่าเม่อื ทางราชการตอ้ งการกจ็ ะคนื ให้ เพยี งมี
เจตนาเทา่ น้ีจะถอื วา่ ไมเ่ จตนายดึ ถอื เพอ่ื ตนหรอื สละเจตนาครอบครองยงั มไิ ด้

ฎ.679/2488 ขายฝากทาํ สญั ญากนั เอง แมผ้ ซู้ อ้ื ฝากจะครอบครองมาชา้ นานเท่าใด กถ็ อื ว่ามใิ ชเ่ ป็น
การท่ผี ูข้ ายฝากมอบท่ดี นิ โดยสละเป็นการซ้อื ขาย แต่เป็นการมอบโดยมขี อ้ ไขว่าวนั หลงั จะเอาคนื จงึ
ไมไ่ ดก้ รรมสทิ ธโิ ดยการครอบครองปรปกั ษ์ แต่ถา้ ในสญั ญาขายฝากมขี อ้ ความว่าถา้ ครบกาํ หนดแลว้ ไมไ่ ถ่
ใหถ้ อื เป็นกรรมสทิ ธกิ ด็ ี ใหห้ ลุดเป็นสทิ ธกิ ด็ ี ใหข้ าดกด็ ี หรอื ขอ้ ความอ่นื ทาํ นองน้ี ฎ.409/2493 , 630/2496
, 219/2509 วินิจฉัยว่าเจตนาสละสทิ ธิครอบครองแล้ว ผู้ซ้ือฝากจงึ ได้สทิ ธิครอบครองไปทนั ที สทิ ธิ
ครอบครองไดม้ าเมอ่ื ยดึ ถอื ทรพั ยส์ นิ และโดยเจตนายดึ ถอื เพอ่ื ตนเทา่ นนั้ ไดม้ าทนั ทไี มต่ อ้ งการเวลาอยา่ งใด

สาธารณสมบตั ฯิ ประเภททร่ี กรา้ งวา่ งเปล่าหรอื ทด่ี นิ เวนคนื ทด่ี นิ ทอดทง้ิ ตามม.1304 (1) ราษฎรอาจ
มสี ทิ ธิครอบครองใช้ยนั บุคคลอ่ืนซ่ึงมใิ ช่รฐั ได้ ส่วนสาธารณสมบตั ิฯประเภทราษฎร์ใช้ร่วมกนั หรอื เพ่อื
ประโยชน์ของแผ่นดนิ โดยเฉพาะ ม.1304 (2)และ(3) ราษฎรไมอ่ าจมสี ทิ ธคิ รอบครองไดเ้ ลยไม่ว่าจะใชย้ นั
ระหวา่ งกนั เองหรอื ต่อแผน่ ดนิ

การครอบครองปรปักษ์
ม.1382 “บคุ คลใดครอบครองทรพั ยส์ ินของผ้อู ื่นไว้โดยสงบและโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนาเป็ น
เจ้าของ ถ้าเป็ นอสงั หาฯได้ครอบครองติดต่อกนั เป็ นเวลา 10 ปี ถ้าเป็ นสงั หาฯ ได่ครอบครอง
ติดต่อกนั เป็นเวลา 5 ปี ไซร้ ท่านว่าบคุ คลนัน้ ได้กรรมสิทธ์ิ”

ฎ.1055/2534 เม่อื บา้ นเป็นส่วนควบของทด่ี นิ โจทก์ กรณีจงึ มใิ ช่เร่อื งทโ่ี จทก์ครอบครองปรปกั ษ์
บา้ นซง่ึ เป็นของตนเอง

การจะไดก้ รรมสทิ ธทิ ์ รพั ยส์ นิ ของผอู้ ่นื นนั้ จะตอ้ งเป็นทรพั ยส์ นิ ทเ่ี จา้ ของมกี รรมสทิ ธอิ ์ ยู่ ถา้ เจา้ ของมี
เพยี งสทิ ธคิ รอบครองจะใชก้ ารครอบครองปรปกั ษ์มาบงั คบั เพ่อื ใหไ้ ดก้ รรมสทิ ธมิ ์ ไิ ด้ ทด่ี นิ นัน้ จะต้องเป็น
ทด่ี นิ มโี ฉนดหรอื ตราจองจงึ จะมกี รรมสทิ ธไิ ์ ด้ (ฎ.4527/2536) การครอบครองปรกปกั ษ์ทด่ี นิ จะต้องเรมิ่ นับ
แต่วนั ทท่ี ด่ี นิ นนั้ ไดอ้ อกโฉนดทด่ี นิ แลว้

แมไ้ มร่ วู้ า่ ทรพั ยน์ นั้ เป็นของผอู้ ่นื กอ็ าจไดก้ รรมสทิ ธไิ ์ ด้ (ฎ.3214/2531 , 1259/2535 , 2546/2540)
หรอื เขา้ ใจผดิ ว่าทรพั ยส์ นิ ของผอู้ ่นื เป็นของตนเองกย็ อ่ มไดก้ รรมสทิ ธิ ์ (ฎ.1921/2536) การนบั ระยะเวลานับ
แต่ครอบครอง มใิ ชน่ บั แต่วนั ทร่ี วู้ า่ เป็นของผอู้ น่ื (ฎ.2641/2550)

เครอ่ื งหมายการคา้ เป็นทรพั ยส์ นิ ทางปญั ญามใิ ชอ่ สงั หาฯหรอื สงั หาฯ จงึ ครอบครองปรปกั ษ์มไิ ด้ (ฎ.
677/2532 , 9544/2542) ลขิ สทิ ธกิ ์ เ็ ชน่ เดยี วกนั (ฎ.846/2534)

ฎ.5352/2539 จาํ เลยปลกู บา้ นในทด่ี นิ ของโจทกเ์ พราะเขา้ ใจว่าเป็นทด่ี นิ ของบุตรจาํ เลยทย่ี นิ ยอมให้
จาํ เลยอาศยั แสดงวา่ จาํ เลยมไิ ดค้ รอบครองดว้ ยเจตนาเป็นเจา้ ของจงึ ไมไ่ ดก้ รรมสทิ ธิ ์

ทําสญั ญาจะซ้อื จะขาย และผูจ้ ะขายมอบท่ดี นิ ใหผ้ ู้จะซ้อื ครอบครองสญั ญาว่าจะไปโอนภายหลงั
ตอ้ งถอื วา่ ผจู้ ะซอ้ื ครอบครองแทนผจู้ ะขายเทา่ นนั้ (ฎ.1232/2491 , 1072/2497 , 1915/2520)

ทาํ สญั ญายกทด่ี นิ ใหร้ บั รองวา่ จะแบ่งแยกใหใ้ นภายหลงั ถา้ ไมแ่ บ่งใหย้ อมใหฟ้ ้องตามสญั ญา แสดง
ว่ายกทด่ี นิ ใหโ้ ดยการทํานิตกิ รรมและจดทะเบยี นการครอบครองทพ่ี พิ าทจงึ ถอื ว่าอาศยั สทิ ธขิ องผูจ้ ะยกให้
การทผ่ี จู้ ะรบั ยกใหต้ ่อเตมิ ขยายบา้ น และใชป้ ระโยชน์จากทพ่ี พิ าท มใิ ช่เป็นการบอกกล่าวเปลย่ี นลกั ษณะ
การยดึ ถอื ดงั นนั้ ผจู้ รั บั ยกใหไ้ มไ่ ดก้ รรมสทิ ธ(ิ ์ฎ.227/2532)

กเู้ งนิ มอบทด่ี นิ ใหท้ าํ กนิ ต่างดอกเบย้ี และถา้ ครบ 6 เดอื นไมไ่ ดไ้ ถ่ถอนจะไมเ่ กย่ี วขอ้ งกบั ทด่ี นิ ดงั น้ี
ถา้ พน้ กาํ หนดถอื วา่ ผใู้ หก้ คู้ รอบครองโดยเจตนาเป็นเจา้ ของ (ฎ.870/2486)

การครอบครองทรพั ยต์ ามสญั ญาซง่ึ จะตอ้ งชาํ ระเงนิ ตอบแทนต่อไปนนั้ จะถอื วา่ มเี จตนาเป็นเจา้ ของ
ยงั มไิ ดจ้ นกวา่ จะไดช้ าํ ระเงนิ ใหค้ รบถว้ นเสยี ก่อน (ฎ.989/2509)

ครอบครองระหวา่ งเป็นความอา้ งครอบครองไมไ่ ด้ (ฎ.2608/2516)
ทด่ี นิ กรรมสทิ ธริ ์ วมยงั ไม่ไดแ้ บ่ง เจา้ ของรวมคนหน่ึงครอบครองส่วนใดกถ็ อื ว่าครอบครองแทนคน
อ่นื ดว้ ย เมอ่ื จดทะเบยี นแบง่ แยกใหเ้ จา้ ของรวมเป็นสว่ นสดั แลว้ ระยะเวลาครอบครองปรปกั ษ์จงึ เรมิ่ นบั ตงั้ แต่
มกี ารแบ่งแยกนนั้ (ฎ.546/2536)
ฎ.250/2547 นบั ระยะเวลาตงั้ แต่มกี ารแสดงเจตนาไปถงึ เจา้ ของรวมคนอ่นื เป้นตน้ ไป
พรบ.จดั รูป ห้ามโอนภายใน 5 ปี ผู้ครอบครองจะนําระยะเวลาท่หี ้ามโอนมานับเปป็นระยะเวลา
ครอบครองมไิ ด้ (ฎ.334/2532)
การครอบครองติดต่อกนั มีข้อยกเว้นตาม

ม.1384 “ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรพั ย์โดยไม่สมคั รใจและได้คืนภายในเวลา 1 ปี
นับตงั้ แต่วนั ขาดยึดถือหรือได้คืนโดยฟ้ องคดีภายในกาํ หนดนัน้ ไซร้ ท่านมิให้ถือว่าการครอบครอง

สะดดุ หยดุ ลง”
ในเร่อื งขาดการยดึ ถอื ในเร่อื งการครอบครองปรปกั ษ์จะต้องนํา ม.1384 มาใชบ้ งั คบั จะนําม.1377

มาใชม้ ไิ ด้ เพราะเป็นเรอ่ื งสทิ ธคิ รอบครอง
การครอบครองติดต่อกนั นัน้ ไม่จําเป็นท่ผี ูค้ รอบครองจะต้องครอบครองติดต่อกนั จนครบกําหนด

เสมอไปอาจมกี ารโอนการครอบครองใหแ้ ก่กนั และในกรณีเช่นน้ีผูร้ บั โอนย่อมนับระยะเวลาครอบครองครงั้
ก่อนมารวมกบั ระยะเวลาครอบครองของตนไดต้ าม

ม.1385 “ถ้าโอนการครอบครองให้แก่กนั ผ้รู บั โอนจะนับเวลาซึ่งผ้โู อนครอบครองอยู่ก่อน

นัน้ รวมเข้ากบั เวลาครอบครองของตนกไ็ ด้ ถ้าผ้รู บั โอนนับรวมเช่นนัน้ และถ้ามีข้อบกพร่องใน

ระหว่างครอบครองของผโู้ อนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนัน้ อาจยกขึน้ เป็นข้อต่อส้ผู รู้ บั โอนได้”

1. การครอบครองครงั้ ก่อนๆ ต้องเขา้ หลกั เกณฑ์ ม.1382 2. ต้องเป็นการโอนการครอบครอง
เชน่ มอบการครอบครองโดยการให้ (ฎ.3653/2541) หรอื ซอ้ื ขายหรอื รบั มรดก (ฎ.80/2517)

ก. ครอบครองปรปกั ษม์ า 9 ปีแลว้ สละไป ต่อมา ข.เขา้ ครอบครองต่อ ข.จะนําเวลา 9 ปีมารวมมไิ ด้
แรแยง่ การครอบครองจากคนก่อน กไ็ มถ่ อื เป็นการโอนการครอบครอง

ขอ้ บกพรอ่ ง เช่น ก.ครอบครองมา 5 ปี ขาดการครอบครองไป 2 ปี กลบั มาครอบครองอกี 1 ปี แลว้
โอนให้ ข. ข.นบั เวลาของ ก.ไดเ้ พยี ง 1 ปีเทา่ นนั้

การทค่ี นก่อนครอบครองจนไดก้ รรมสทิ ธแิ ์ ลว้ จงึ โอน ในกรณีเช่นน้ีมใิ ช่เป็นการโอนการครอบครอง
แลว้ แต่เป็นการโอนกรรมสทิ ธิ ์ ถา้ ไมจ่ ดทะเบยี นกเ็ ขา้ ม.1299 ว.2

ฎ.1835/2497 ผซู้ อ้ื รบั โอนการครอบครองทด่ี นิ โดยรวู้ ่าเป็นของผอู้ ่นื มใิ ชข่ องผโู้ อนขาย ผโู้ อนขาย
เป็นเพยี งผูค้ รอบครองแทนเจา้ ของท่แี ทจ้ รงิ เท่านัน้ เช่นน้ีผูร้ บั โอนย่อมจะอ้างการครอบครองปรปกั ษ์ยนั
เจา้ ของทแ่ี ทจ้ รงิ หาไดไ้ ม่

ฎ.1072/2497 ผจู้ ะขายจะมอบทใ่ี หผ้ จู้ ะซอ้ื เขา้ ครอบครองสญั ญาจะไปโอนกรรมสทิ ธใิ ์ นภายหลงั นัน้
จะอา้ งวา่ ครอบครองปรปกั ษม์ ไิ ด้ เพราะถอื เป็นการครอบครองแทนผจู้ ะขายเทา่ นนั้

ฎ.901/2492 ซอ้ื ทด่ี นิ โดยทาํ สญั ญาซอ้ื ขายกนั เอง แลว้ ครอบครองเกนิ 10 ปี ผทู้ ข่ี ายทด่ี นิ ใหค้ อื ผทู้ ่ี
รบั จาํ นองมาจากเจา้ ของเดมิ ดงั น้ี ฝา่ ยผซู้ อ้ื รบั โอนมาเพยี งสทิ ธจิ าํ นองจากผรู้ บั จาํ นองและเขา้ ครอบครองทน่ี ้ี
ในฐานะผรู้ บั จํานองเท่านนั้ ฝา่ ยผซู้ อ้ื จะอา้ งการครอบครองปรปกั ษ์ซง่ึ เป็นการเปลย่ี นฐานะการครอบครอง
เดมิ จะตอ้ งแสดงเจตนาแจง้ ใหเ้ จา้ ของทด่ี นิ ในโฉนดทราบเสยี กอ่ น

ฎ.707/2506 การทผ่ี จู้ าํ นองตกลงใหผ้ ูร้ บั จาํ นองขายทรพั ยท์ จ่ี ํานองไดก้ ่อนหน้ึถงึ กําหนดชาํ ระเป็น
การฝ่าฝืน ม.711 นัน้ มผี ลเพยี งไม่สมบูรณ์โดยฝ่ายใดฝ่ายหน่ึงจะเรียกร้องให้อีกฝ่ายต้องปฏิบตั ิตาม
ขอ้ ตกลงไมไ่ ดเ้ ทา่ นนั้ แต่ถา้ ผรู้ บั จาํ นองเอาทรพั ยน์ นั้ ขายใหแ้ ก่บุคคลอน่ื ตามขอ้ ตกลงโดยผจู้ าํ นองรเู้ หน็ ดว้ ย

และมไิ ดท้ กั ทว้ งอย่างใดทงั้ ผูซ้ ้อื กไ็ ดค้ รอบครองอย่างเป็นเจ้าของโดยสงบและเปิดเผยเป็นเวลา 20 ปีแล้ว
ดงั น้ีผซู้ อ้ื ไดก้ รรมสทิ ธิ ์ ผจู้ าํ นองจะอา้ งความไมส่ มบรู ณ์นนั้ มาขอไถ่ถอนจาํ นองอกี มไิ ด้

ฎ.69/2511 จํานองท่ดี นิ ไวต้ ่อมาไดต้ ใี ชห้ น้ีผูร้ บั จํานอง แมจ้ ะมไิ ดท้ ําเป็นหนังสอื และจดทะเบยี น
ผรู้ บั จํานองและทายาทซง่ึ ไดค้ รอบครองอย่างเป็นเจา้ ของโดยสงบและเปิดเผยกว่า 10 ปี ยอ่ มไดก้ รรมสทิ ธิ ์
สทิ ธไิ ถ่จาํ นองยอ่ มระงบั

นิตบิ ุคคลกอ็ าจครอบครองปรปกั ษไ์ ด้ เชน่ วดั (ฎ.295/2501 , 1253/2481 , 944-945/2497)
ฎ.239/2514 มสั ยดิ อสิ ลามอาจไดก้ รรมสทิ ธติ ์ ามม.1382 ได้
แต่ตอ้ งนบั การครอบครองตงั้ แต่วนั เป็นนิตบิ ุคคลเป็นตน้ ไป (ฎ.1991/2523)
ฎ.6497/2539 ซอ้ื ทด่ี นิ มาคนละแปลง แต่ครอบครองสบั แปลงกนั กอ็ าจไดก้ รรมสทิ ธใิ ์ นทด่ี นิ แปลงท่ี
ครอบครองอยนู่ นั้ โดยการครอบครองปรปกั ษ์ได้
ฎ.227/2481 ซ้ือท่ีดินมาโดยไม่ได้ทําเป็นหนังสอื และจดทะเบียน แต่ได้ครอบครองอย่างเป็น
เจา้ ของมากวา่ 10 ปี ยอ่ มไดก้ รรมสทิ ธิ ์
ฎ.1088/2519 , 5432/2536 การนับระยะเวลาครอบครองตดิ ต่อกนั ตามม.1382 ถอื เอาระยะเวลา
ของฝ่ายผูค้ รอบครองเท่านัน้ ไม่ต้องพจิ ารณาถงึ ตวั เจ้าของอสงั หาฯท่ถี ูกครอบครองว่าจะโอนกรรมสทิ ธิ ์
ใหแ้ ก่ผใู้ ดหรอื ไม่ ทงั้ ไมจ่ ําตอ้ งถอื เอาทางฝา่ ยเจา้ ของอสงั หาฯแต่ละคนทร่ี บั โอนมาเป็นเกณฑใ์ นการเรมิ่ นับ
ระยะเวลาใหมท่ ุกครงั้ ทม่ี กี ารเปลย่ี นตวั เจา้ ของ
ทางแกข้ องผรู้ บั โอนกรรมสทิ ธทิ ์ างทะเบยี นยอ่ มเป็นไปตาม ม.1299 ว.2 คอื ถา้ เป็นการรบั โอนโดย
สุจรติ เสยี ค่าตอบแทนและจดทะเบยี นสทิ ธโิ ดยสุจรติ แลว้ สทิ ธขิ องผคู้ รอบครองปรปกั ษ์ยอ่ มไม่อาจใชย้ นั
ผรู้ บั โอนดงั กล่าวได้ การครอบครองปรปกั ษ์ทม่ี อี ยกู่ ่อนนนั้ จงึ สน้ิ ไป เช่นน้ี ผคู้ รอบครองปรปกั ษ์จงึ ตอ้ งเรมิ่
ครอบครองเป็นปรปกั ษ์ต่อเจา้ ของคนใหมเ่ ป็นการเรมิ่ ตน้ ใหมอ่ กี (ฎ.2595/2541 , 5801/2544 , 2722/2547)
เม่อื ไดก้ รรมสทิ ธโิ ์ ดยการครอบครองปรปกั ษ์แลว้ แมผ้ ูไ้ ดม้ าไม่ไดย้ ดึ ถือครอบครองทําประโยชน์
ก่อนย่ืนคําร้องขอแสดงกรรมสิทธิ ์ แต่ตราบใดท่ียงั ไม่มีผู้อ่ืนมาแย่งกรรมสทิ ธิไ์ ป ก็หาทําให้ผู้นัน้ เสีย
กรรมสทิ ธไิ ์ ปไม่ เพราะไมม่ ี กม.ใดบญั ญตั ใิ หก้ รรมสทิ ธสิ ์ น้ิ สดุ ลงโดยการไมใ่ ช้ (ฎ.1611/2536)
ถ้าเป็ นการครอบครองทรพั ยสินอนั ได้มาโดยการกระทําผิด ระยะเวลาการครอบครอง

ปรปักษ์ต้องเป็ นไปตาม
ม.1383 “ทรพั ยส์ ินอนั ได้มาโดยการกระทาํ ผิดนัน้ ท่านว่าผกู้ ระทาํ ผิดหรือผรู้ บั โอนไม่สจุ ริต

จะได้กรรมสิทธ์ิโดยอายุความกแ็ ต่เม่ือพ้นกาํ หนดอายุความอาญา หรือพ้นเวลาท่ีกาํ หนดไว้ใน

มาตราก่อน ถา้ กาํ หนดไหนยาวกว่าท่านให้ใช้กาํ หนดนัน้ ”

ผกู้ ระทาํ ความผดิ หรอื ผรู้ บั โอนทรพั ยน์ นั้ ต่อจากผกู้ ระทาํ ผดิ โดยรวู้ ่าเป็นทรพั ยท์ ไ่ี ดม้ าโดยการกระทาํ
ผดิ ตอ้ งครอบครองปรปกั ษ์จนกว่าจะพน้ อายุความฟ้องรอ้ งในคดอี าญาสําหรบั ความผดิ นัน้ ๆ หรอื จนกว่า
จะพน้ กาํ หนดเวลาตามม.1382 สดุ แลว้ แต่กาํ หนดระยะเวลาใดจะยาวกวา่ กนั

ม.1386 “บทบญั ญตั ิว่าด้วยอายุความในประมวลกฎหมายยี้ ท่านให้ใช้บงั คบั ในเรื่องอายุ
ความได้สิทธิอนั กล่าวไว้ในลกั ษณะนี้โดยอนุโลม”

บทบัญญัติท่ีจะนํามาใช้กับอายุความได้สิทธิตามม.1382 และ 1383 นัน้ น่าจะมีเฉพาะแต่
บทบญั ญตั ทิ เ่ี กย่ี วกบั อายคุ วามสะดุดหยดุ ลงเทา่ นนั้ (ฎ.1382/2506 บทบญั ญตั วิ า่ ดว้ ยอายุความสะดุดหยุด
ลงยอ่ มนํามาใชก้ บั การฟ้องคดเี พอ่ื เอาคนื ซง่ึ การครอบครองตามม.1375 ไดด้ ว้ ย)

ภารจาํ ยอม

ม.1387 “อสงั หาฯ อาจต้องตกอยู่ในภารจาํ ยอมอนั เป็ นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรบั กรรม
บางอย่างซึ่งกระทบถึงทรพั ยส์ ินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอนั มีอยู่ในกรรมสิทธ์ิ
ทรพั ยส์ ินนัน้ เพ่ือประโยชน์แก่อสงั หาฯ อ่ืน”

ภารจาํ ยอมจะเกดิ ขน้ึ ไดก้ ต็ ่อเมอ่ื ประกอบดว้ ยหลกั เกณฑ์
1. มอี สงั หาฯ 2 อสงั หาฯดว้ ยกนั (ฎ.4013/2540 ภารจํายอมเหนือทด่ี นิ แปลงหน่ึงจะเกดิ ขน้ึ ไดก้ เ็ พ่อื
ประโยชน์แก่ท่ีดินแปลงอ่นื เท่านัน้ ) และอสงั หาฯนัน้ ไม่จําเป็นต้องเป็นท่ดี ินเสมอไป บ้านเรอื นก็อาจ
ก่อให้เกิดภารจํายอม หรอื ตกอยู่ใต้ภารจํายอมได้ และอสงั หาฯทงั้ 2 น้ีไม่จําเป็นต้องอยู่ติดต่อกนั (ฎ.
898/2510) แมม้ คี ลองสาธารณะคนั่ อยกู่ อ็ าจเป็นทางภารจาํ ยอมได้ (ฎ.1004/2536)
แต่ ฎ.269/2539 การใชท้ างในทด่ี นิ ของบุคคลหน่ึงจะตกเป็นภารจํายอมโดยอายุความกต็ ้องเพ่อื
ประโยชน์แก่ทด่ี นิ ของบุคคลอ่นื เทา่ นนั้ ไมใ่ ชเ่ พ่อื ประโยชน์แก่ตวั บา้ นซง่ึ เจา้ ของบา้ นอาศยั สทิ ธปิ ลูกอยบู่ น
ทด่ี นิ ของบุคคลอ่นื เจา้ ของบา้ นจงึ ไมอ่ าจอา้ งการไดส้ ทิ ธทิ างภารจาํ ยอมโดยอายคุ วาม
2. อสงั หาฯ ทงั้ 2 จะตอ้ งเป็นของเจา้ ของต่างคนกนั (ฎ.2666/2531 เดมิ ทด่ี นิ เป็นแปลงเดวี กนั ผอู้ ยู่
ในทด่ี นิ ใชส้ ทิ ธฐิ านะบรวิ ารและใชโ้ ดยอาศยั อาํ นาจจากเจา้ ของเดมิ ซง่ึ เป็นเจา้ ของทด่ี นิ รายเดยี วกนั เกดิ ภาร
จาํ ยอมไมไ่ ด)้ การเป็นเจา้ ของต่างคนกนั นนั้ ถอื ตามความจรงิ แมจ้ ะยงั มไิ ดแ้ ยกโฉนดออกจากกนั กต็ าม (ฎ.
890/2520 โจทกไ์ ดก้ รรมสทิ ธโิ ์ ดยการครอบครองปรปกั ษ์ทด่ี นิ ส่วนหน่ึงแต่ยงั มไิ ดแ้ บ่งแยกโฉนด นอกนัน้
เป็นของจาํ เลยลอ้ มรอบทด่ี นิ ของโจทกอ์ ยู่ แมท้ ด่ี นิ ของโจทกแ์ ละจาํ เลยอยใู่ นโฉนดเดยี วกนั แต่เม่อื แยกกนั
ครอบครองเป็นเจา้ ของคนละแปลงเป็นส่วนสดั ทางซ่งึ อยู่ในท่ดี นิ ของจําเลย ย่อมตกเป็นภารจํายอมแก่
ทด่ี นิ ของโจทกโ์ ดยอายคุ วาม)
ฎ.1054/2534 ได้กรรมสทิ ธทิ ์ ่ดี นิ อนั เป็นสามยทรพั ย์มาโดยทางมรดก แมย้ งั ไม่ไดเ้ ปล่ยี นช่อื ใน
โฉนดกถ็ อื วา่ อยใู่ นฐานะเป็นเจา้ ของสามยทรพั ย์ มอี าํ นาจฟ้องใหเ้ ปิดทางภารจาํ ยอมได้
ทด่ี นิ นส.3 ก็เป็นอสงั หาฯท่ตี กเป็นภารจํายอมเพ่อื ประโยชน์แก่ทด่ี นิ นส.3 อกี แปลงหน่ึงได้ (ฎ.
6847/2539)
3. อสงั หาฯอนั หน่ึงเรยี กว่าภารยทรพั ย์ต้องรบั กรรมบางอย่างหรอื ถูกตดั ทอนสทิ ธิบางอย่างเพ่อื
ประโยชน์แก่อสงั หาฯอน่ื เรยี กวา่ สามยทรพั ย์ ความสาํ คญั อยทู่ ว่ี า่ กรรมบางอยา่ งหรอื สทิ ธทิ ถ่ี ูกตดั ทอนนนั้
ทาํ ใหส้ ามยทรพั ยไ์ ดร้ บั ประโยชน์หรอื ไดร้ บั ความสะดวกขน้ึ หรอื ไม่ ถา้ เป็นเพยี งประโยชน์หรอื ความสะดวก
แกต่ วั บุคคลโดยไมเ่ กย่ี วกบั อสงั หาฯแลว้ ยอ่ มจะเกดิ ภารจาํ ยอมขน้ึ มไิ ด้

ฎ.1700/2512 คูพพิ าทระหว่างทด่ี นิ โจทก์จําเลยใชเ้ ป็นทางเรอื ผ่านเขา้ ออกมา 20 กว่าปี ต่อมา
โจทกจ์ าํ เลยทาํ หนงั สอื รบั รองวา่ คพู พิ าทเป็นทางเรอื และทางน้ําทโ่ี จทกจ์ าํ เลยใชร้ ว่ มกนั จาํ เลยจะไมก่ ่อสรา้ ง
อะไรลงในคูพพิ าท ดงั น้ีคูพพิ าทเป็นภารจํายอม จําเลยมหี น้าท่ีทงั้ ตามกฎหมายและหนังสอื รบั รองท่ี
จะตอ้ งงดเวน้ ไมท่ าํ การใดลงในคใู หเ้ สอ่ื มประโยชน์แกโ่ จทก์

แมเ้ จา้ ของอสงั หาฯจะมไิ ดใ้ ชส้ อยภารยทรพั ยเ์ อง แต่เม่อื คนใดบนอสงั หาฯไดใ้ ชส้ อยกเ็ กดิ ภารจํา
ยอมได้ (ฎ.335/2485) หรอื เม่อื ผูใ้ ช้ทางพพิ าทไดฟ้ ้องคดขี อใหเ้ ปิดทางอนั ตกอยู่ในภารจํายอมแล้ว แม่
ต่อมาผนู้ นั้ จะไดโ้ อนขายทด่ี นิ สามยทรพั ยใ์ หผ้ อู้ ่นื หลงั จากทศ่ี าลชนั้ ตน้ พพิ ากษาแลว้ กไ็ มท่ าํ ใหอ้ ํานาจฟ้อง
ระงบั ไป (ฎ.1052/2534)

บุคคลท่ีอยู่บนสามยทรพั ย์ตลอดจนแขกของเจ้าของสามยทรพั ย์มีสิทธิใช้สอยภารยทรพั ย์ได้
เช่นเดยี วกนั (ฎ.31273/2482) นอกน้ีผอู้ าศยั สทิ ธขิ องผซู้ อ้ื ในสามายทรพั ย์ เช่นผเู้ ช่าซอ้ื และผทู้ าํ สญั ญาจะ
ซอ้ื สามยทรพั ย์ กม็ สี ทิ ธใิ นภารทรพั ยด์ ว้ ย (ฎ.984-985/2539) แต่เจา้ ของสามยทรพั ยจ์ ะเปิดทด่ี นิ ของตน
ใหเ้ จา้ ของทด่ี นิ แปลงอ่นื เขา้ มาใชท้ างภารจาํ ยอมดว้ ยไมไ่ ด้ (ฎ.2320/2539)

ใชท้ ด่ี นิ เพ่อื ประโยชน์การคา้ น้ําแขง็ หาไดไ้ ม่ (ฎ.11-13/2503) ใชท้ างสาํ หรบั วางสนิ คา้ จาํ หน่าย ก็
ไม่เก่ยี วกบั ประโยชน์ของอสงั หาฯ ไม่เกดิ ภารจํายอม (ฎ.8727/2544) แต่ถ้าอสงั หาฯได้ใช้เพ่อื ประโยชน์
เกย่ี วกบั การคา้ ดว้ ย ภารจํายอมกย็ อ่ มมไี ด้ เช่น เจา้ ของโรงสใี นทด่ี นิ แปลงหน่ึงใชท้ ด่ี นิ ของจาํ เลยผ่านเขา้
ออก แมจ้ ะใชท้ างนนั้ เพอ่ื ประโยชน์การบรรทุกขา้ วไปขายดว้ ยกย็ งั คงไดส้ ทิ ธภิ ารจาํ ยอม (ฎ.1204/2511)

ผทู้ จ่ี ะฟ้องบงั คบั ภารจาํ ยอมตอ้ งเป็นเจา้ ของอสงั หาฯ เทา่ นนั้ ทส่ี าธารณสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ โจทก์
ไมใ่ ชเ่ จา้ ของทด่ี นิ ไมม่ อี าํ นาจฟ้องบงั คบั ภารจาํ ยอม (ฎ.1963/2537) ผเู้ ช่าหรอื ผอู้ าศยั ไมอ่ าจมสี ทิ ธใิ นภารจาํ
ยอมจงึ ไมม่ อี ํานาจฟ้อง (ฎ.738/2503 , 1466/2505 , 269/2539) การเป็นเจา้ ของถอื ตามความเป็นจรงิ แม้
ยงั มไิ ดร้ บั โอนทางทะเบยี นกต็ าม (ฎ.1054/2534) ทรพั ยท์ จ่ี ะตกอยู่ภายใต้ภารจํายอมต้องเป็นอสงั หาฯ
เทา่ นนั้ ฉะนนั้ เจา้ ของเทา่ นนั้ ทจ่ี ะถกู ฟ้องได้ ผเู้ ชา่ ไมอ่ าจจะถูกฟ้องบงั คบั ภารจาํ ยอมได้ (ฎ.11-13/2503)

การได้มาซึ่งภารจาํ ยอม ไดม้ า 3 วธิ ดี ว้ ยกนั
1. โดยนิ ติกรรม การทํานิติกรรมเพ่อื ใหไ้ ด้มาซ่งึ ภารจํายอมน้ีต้องอยู่ภายใต้ ม.1299 ว.1 ด้วย

และสิทธิน้ีย่อมตกทอดแก่ทายาทตามม.1599 ,1600 เพราะตามกฎหมายหรือโดยสภาพมใิ ช่เป็นสทิ ธิ
เฉพาะตวั ของคสู่ ญั ญาโดยแท้ (ฎ.1227/2533)

2. โดยอายคุ วาม ม.1401 “ภารจาํ ยอมอาจได้มาโดยอายคุ วาม ท่านให้นําบทบญั ญตั ิว่าด้วย
อายคุ วามได้สิทธิอนั กล่าวไว้ในลกั ษณะ 3 แห่งยรรพนี้มาใช้บงั คบั โดยอนุโลม”

ทน่ี ํามาใชค้ อื ม.1382 คอื โดยสงบ โดยเปิดเผย และดว้ ยเจตนาจะใหไ้ ดส้ ทิ ธภิ ารจาํ ยอมตดิ ต่อกนั
10 ปี ย่อมไดภ้ ารจํายอม โดยไม่จําเป็นว่าจะตอ้ งมปี ระชาชนทวั่ ไปหรอื บุคคลอ่นื ใชเ้ ป็นประจําดว้ ยหรอื ไม่
(ฎ.5583/2536) และไม่ต้องคํานึงว่าภารยทรพั ยน์ ัน้ จะเป็นของผใู้ ดหรอื เจา้ ของสามยทรพั ยจ์ ะตอ้ งรวู้ ่าใคร
เป็นเจา้ ของภารยทรพั ยน์ นั้ (ฎ.3059/2545)

การไดภ้ ารจํายอมโดยอายุความน้ี อาจนําม.1381 มาใชบ้ งั คบั ได้ และถ้าเป็นภารจํายอมเกย่ี วกบั
ทางเดนิ แมจ้ ะยา้ ยทางเดนิ เพราะมคี วามจาํ เป็นทางฝา่ ยเจา้ ของทด่ี นิ แต่หากยงั อยใู่ นทด่ี นิ แปลงเดยี วกนั ก็
นบั ระยะเวลาตดิ ต่อกนั ได้

ฎ.1134/2516 , 446/2541 ผูใ้ ชท้ างเดนิ โดยความยนิ ยอมของเจา้ ของทด่ี นิ อาจไดภ้ ารจํายอมโดย
อายคุ วามได้ ถา้ ต่อมาไดใ้ ชท้ างโดยอาการทถ่ี อื สทิ ธเิ ป็นปรปกั ษ์ต่อเจา้ ของทด่ี นิ การทผ่ี ใู้ ชท้ างตอ้ งยา้ ยทาง
ทใ่ี ชอ้ ยเู่ ดมิ ไปใชท้ างใหมใ่ นทด่ี นิ แปลงเดยี วกนั เพราะเจา้ ของทด่ี นิ ปลูกบา้ นทบั ทางนนั้ เป็นไปเพ่อื ประโยชน์
ของเจา้ ของทด่ี นิ จงึ ตอ้ งนบั อายคุ วามทางภารจาํ ยอมตดิ ต่อกนั

ฎ.1466/2505 แมผ้ เู้ ชา่ จะไมม่ สี ทิ ธบิ งั คบั ภารจาํ ยอม แต่ถา้ ต่อมาผเู้ ชา่ ไดก้ ลายเป้นเจา้ ของอสงั หาฯ
กม็ สี ทิ ธใิ นภารจํายอมไดแ้ ละมสี ทิ ธนิ บั ระยะเวลาตอนเป็นผเู้ ช่าทไ่ี ดใ้ ชภ้ ารทรพั ยร์ วมเขา้ กบั ตอนเป็นเจา้ ของ
อสงั หาฯได้ เพราะการใชภ้ ารยทรพั ย์ ไมจ่ าํ เป็นทเ่ี จา้ ของอสงั หาฯตอ้ งใชเ้ อง

ฎ.721/2518 ผูร้ บั โอนกรรมสทิ ธทิ ์ ด่ี นิ นับเวลาทเ่ี จา้ ของเดมิ เดนิ ผ่านท่ดี นิ ตดิ ต่อกนั เพ่อื ไดภ้ ารจํา
ยอมเหนือทด่ี นิ นนั้ ได้ ถา้ เลกิ ใช้ หากกลบั มาใชใ้ หมไ่ มถ่ งึ 10 ปี ยงั ไมไ่ ดภ้ ารจาํ ยอม การกลบั มาเยย่ี มบา้ น
เดอื นละ 2-3 ครงั้ ไมเ่ ป็นการใชท้ างพพิ าท

ฎ.1404/2539 ภารจํายอมก่อตัง้ ข้ึนสําหรับเจ้าของสามยทรัพย์ การท่ีผู้เช่าท่ีดินจาก
กระทรวงการคลงั ขนสง่ ไปรษณียใ์ นกจิ การของผเู้ ช่าผา่ นทด่ี นิ ผอู้ ่นื มไิ ดเ้ ป็นการใชแ้ ทนหรอื ทาํ ในนามหรอื
เพ่ือประโยชน์ของกระทรวงการคลัง แม้จะใช้มานานกว่า 10 ปี ก็ไม่ก่อให้เกิดภารจํายอมแก่
กระทรวงการคลงั

ฎ.1788/2541 โจทกเ์ ป็นเจา้ ของทด่ี นิ แปลงหน่ึงใชท้ างพพิ าทยงั ไมถ่ งึ 10 ปี แมเ้ จา้ ของทด่ี นิ แปลง
อ่นื ไดใ้ ชท้ างเพ่อื ประโยชน์แก่ทด่ี นิ ของเขาเกนิ 10 ปี แต่เม่อื มไิ ดใ้ ชเ้ พ่อื ประโยชน์แก่ทด่ี นิ ของโจทก์ จงึ นํา
ระยะเวลาทเ่ี จา้ ของทด่ี นิ แปลงอ่นื ใชป้ ระโยชน์ในทางนัน้ มารวมเพ่อื ใหท้ ด่ี นิ ของโจทกไ์ ดภ้ ารจาํ ยอมโดยอายุ
ความไมไ่ ด้

ฎ.4013/2541 เดมิ ทด่ี นิ ของโจทกแ์ ละทด่ี นิ ของจําเลยท่ี 2 เป็นทด่ี นิ แปลงเดยี วกนั โดยมี ฮ. และ
บ. เป็นเจา้ ของร่วมกนั แม้ ฮ. จะใชท้ ด่ี นิ ส่วนหน่ึงเดนิ เกนิ กว่า 10 ปีแลว้ ก่อนขายใหโ้ จทก์ กไ็ ม่ก่อใหเ้ กดิ
ภารจํายอมเหนือทด่ี นิ ของ ฮ. ก่อนซอ้ื ทด่ี นิ จาก ฮ. ย่อมไม่ก่อใหเ้ กดิ ภารจํายอมเหนือทด่ี นิ ดงั กล่าวเช่นกนั
ดงั นัน้ การนับเวลาการไดภ้ ารจํายอมโดยอายุความยงั ไม่เรมิ่ ต้น จงึ ไม่อาจนําเวลาดงั กล่าวนับรวมกนั ได้
ต่อมาเม่อื มกี ารแบ่งแยกทด่ี นิ ออก และมกี ารโอนใหเ้ ป็นของโจทกแ์ ปลงหน่ึงและของจําเลยท่ี 2 อกี แปลง
หน่ึงหน่ึงแล้ว หลงั จากนัน้ การใชท้ างส่วนท่ผี ่านท่ดี นิ ของจําเลยท่ี 2 จงึ เป็นการใช้อสงั หาฯของผูอ้ ่นื โดย
ปรปกั ษ์อนั จะก่อใหเ้ กดิ ภารจาํ ยอมได้ อายุความทจ่ี ะไดภ้ ารจาํ ยอมตอ้ งเรม่ิ นบั ตงั้ แต่เวลาไดม้ กี ารแบ่งแยก
และโอนกรรมสทิ ธใิ ์ หแ้ กโ่ จทก์ (ฎ.3223/2542)

ฎ.5236/2546 จําเลยสรา้ งฐานรากของโรงเรอื นซ่งึ เป็นส่วนทฝ่ี งั อยู่ใต้ดนิ รุกล้ําเขา้ ไปในทด่ี นิ ของ
โจทกโ์ ดยมเี จตนาเพ่อื ซ่อนเรน้ ปกปิดการกระทาํ ทไ่ี มช่ อบของตน ไมอ่ จถอื ไดว้ ่าจาํ เลยครอบครองทด่ี นิ สว่ น

ทร่ี ุกล้ําของโจทก์โดยเปิดเผยตาม ม.1382 ประกอบ ม.1401 แมจ้ ะครอบครองนานเพยี งใด กไ็ ม่ไดส้ ทิ ธิ
ภารจาํ ยอมในทด่ี นิ ดงั กล่าว

ข้อสงั เกต 1. การใชภ้ ารยทรพั ยโ์ ดยขออาศยั กด็ ี โดยถอื วสิ าสะกด็ ี ไมถ่ อื เป็นการใชโ้ ดยความ

สงบและเปิดเผยดว้ ยเจตนาจะใหไ้ ดส้ ทิ ธภิ ารจาํ ยอม
ฎ.342/2486 โจทกอ์ าศยั เดนิ ผา่ นทด่ี นิ แมจ้ ะนานเพยี งใดกไ็ มท่ าํ ใหเ้ กดิ ภารจาํ ยอม
ฎ.217/2501 วิสาสะ พจนานุกรรม วิเคราะห์ศพั ท์ว่า คุ้นเคยสนิทสนม การถือว่าเป็นกนั เอง

โจทกไ์ ดถ้ อื วสิ าสะใชท้ างเดนิ ผา่ นทด่ี นิ ของจาํ เลยทางพพิ าทกไ็ มต่ กเป็นภารจาํ ยอม
ฎ.1563/2550 การอยู่ร่วมกนั ของคนในชนบทตามปกติจะใช้ท่ดี นิ ขา้ งเคยี งเป็นทางผ่านโดยถือ

วสิ าสะ อนั เป็นการเออ้ื เฟ้ือเออ้ื อาทรต่อกนั ของคนในสงั คมการใชท้ างในลกั ษณะน้ีจงึ ถอื ไม่ไดว้ ่าเป็นการใช้
ทางลกั ษณะปรปกั ษ์

ภารจาํ ยอมอาจเกดิ จากการยนิ ยอมอนุญาตใหใ้ ชท้ างในเบอ้ื งตน้ ก่อน ต่อมาเม่อื เรมิ่ ใชท้ างแลว้ หาก
ผใู้ ชไ้ ดใ้ ชท้ างนนั้ โดยเจา้ ของมไิ ดห้ วงหา้ ม ทาํ ใหเ้ กดิ ภารจาํ ยอมโดยอายคุ วามได้ (ฎ.2782/2540)

ฎ.605-606/2544 บดิ าจาํ เลยทาํ สญั ญาจะซอ้ื ขายทด่ี นิ ใหโ้ จทกโ์ ดยรบั รองว่าจะจดั ใหม้ ที างเดนิ ออก
สู่ทางสาธารณะได้ซ่งึ เป็นขอ้ ตกลงคล้ายภารจํายอม เม่อื ไม่จดทะเบียนจงึ ไม่บรบิ ูรณ์ แต่ใช้ได้ระหว่าง
คสู่ ญั ญา การทโ่ี จทกใ์ ชท้ างพพิ าทเดนิ ผา่ นทด่ี นิ ดงั กล่าวทจ่ี าํ เลยรบั มรดกมาเกนิ 10 ปี แมเ้ ดมิ โจทกจ์ ะเขา้ ใจ
ว่าเดนิ โดยอาศยั สทิ ธติ ามสญั ญาดงั กล่าว แต่เม่อื โจทก์มเี จตนาถอื เอาเป็นทางเดนิ ผ่าน ถอื ไดว้ ่าโจทก์ใช้
ทางพพิ าทโดยสงบ และเปิดเผยดว้ ยเจตนาใชเ้ ป็นทางเขา้ ออก จงึ ตกเป็นภารจาํ ยอม

การใช้ทางโดยเสยี เงนิ ค่าตอบแทนแก่เจา้ ของท่ดี นิ ไม่เป็นการใชท้ างอนั เป็นปรปกั ษ์ต่อเจา้ ของ
ทด่ี นิ (ฎ.5310-5311/2537) แต่กรณีทจ่ี าํ เลยตกลงใหโ้ จทกใ์ ชท้ างพพิ าทซง่ึ อย่ใู นทด่ี นิ ของจําเลยเขา้ ออกสู่
ทางสาธารณะตลอดไป ยอ่ มไมม่ สี ทิ ธหิ า้ มมใิ หโ้ จทกใ์ ชท้ างพพิ าทได้ ถอื ว่าโจทกใ์ ชท้ างเสมอื นว่าตนมสี ทิ ธิ
ทจ่ี ะใชไ้ ดโ้ ดยมไิ ดอ้ าศยั สทิ ธขิ องจาํ เลย เป็นการใชส้ ทิ ธเิ ป็นปรปกั ษ์ต่อเจา้ ของทาง เม่อื ใชเ้ กนิ 10 ปี จงึ ได้
ภารจาํ ยอม (ฎ.1406/2538

2. อายุความ 10 ปีตามม.1401 และ 1382 ยอ่ มใชบ้ งั คบั แก่อสงั หาฯทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นทด่ี นิ
มอื เปลา่ หรอื ทด่ี นิ มโี ฉนดกต็ าม

ฎ.1568/2504 อายุความไดส้ ทิ ธทิ จ่ี ะนํามาใชแ้ ก่ภารจํายอมโดยอนุโลมตามม.1401 นัน้ ไดแ้ ก่อายุ
ความตามม.1382 สว่ นอายคุ วามตามม.1375 หาใชอ่ ายคุ วามไดส้ ทิ ธไิ ม่

อายคุ วาม 10 ปี นบั ต่อจากเจา้ ของอสงั หาฯคนก่อนไดต้ ามม.1385 (ฎ.7828/2547)
3. การไดภ้ ารจาํ ยอมโดยอายคุ วามตามม.1401 แมจ้ ะเป็นการไดท้ รพั ยส์ ทิ ธใิ นอสงั หาฯโดยทางอ่นื ฯ
ซง่ึ น่าจะอย่ใู นบงั คบั ม.1299 ว.2 กต็ าม แต่ฎ.800/2502 , 1470/2503 แมภ้ ารจาํ ยอมทไ่ี ดม้ าโดยอายุความ
จะมไิ ดจ้ ดทะเบยี นการไดม้ า กใ็ ชย้ นั ต่อบุคคลภายนอกผรู้ บั โอนในภารยทรพั ยโ์ ดยสุจรติ เสยี ค่าตอบแทน
และจดทะเบยี นสทิ ธโิ ดยสจุ รติ ได้ ภารจาํ ยอมจะสน้ิ ไปไดต้ ามม.1397 และ 1399 เทา่ นนั้ ผทู้ ไ่ี ดภ้ ารจาํ ยอมมา

โดยอายุความยงั มสี ทิ ธิฟ้องเรยี กใหเ้ จ้าของภารทรพั ย์จดทะเบยี นใหไ้ ด้ เพราะถือว่าเป็นการจําเป้นเพ่อื
รกั ษาสทิ ธภิ ารจาํ ยอมตามม.1391 (ฎ.1524/2518 , 4345/2536)

4. การใชส้ อยภารจํายอมทจ่ี ะไดภ้ ารจํายอมโดยอายุความไม่ตอ้ งใชต้ ลอดเวลา แต่ตอ้ งใชส้ ม่าํ เสมอ
ตดิ ต่อกนั มาครบ 10 ปี

ฎ.1311/2506 , 1120/2509 เดนิ ผา่ นทุกปีเม่อื สน้ิ ฤดทู ํานาเป็นเวลากว่า 10 ปี ยอ่ มไดภ้ ารจาํ ยอม
แมโ้ จทกจ์ ะมไิ ดใ้ ชท้ างในฤดทู าํ นากไ็ มท่ าํ ใหก้ ารใชท้ างนนั้ ขาดตอนไมต่ ดิ ต่อกนั

ฎ.5595/2541 ใชท้ างเฉพาะในชว่ งฤดเู กบ็ เกย่ี วขา้ ว ยอ่ มทาํ ใหท้ างนนั้ ตกเป็นภารจาํ ยอมเฉพาะแต่
ในชว่ งฤดเู กบ็ เกย่ี วขา้ วเทา่ นนั้ มใิ ชเ่ ป็นภารจาํ ยอมตลอดทงั้ ปี

5. ภารจาํ ยอมโดยอายคุ วามนนั้ เคยใชอ้ ยา่ งไรและแคไ่ หนกไ็ ดภ้ ารจาํ ยอมเทา่ นนั้
ฎ.1996/2516 ใชก้ ระบอื และลอ้ เกวยี นผ่านไปทํานาชวั่ ระยะเวลาไถหว่านปกั ดําตอนหน่ึง และใช้
ตอนเกบ็ เกย่ี วขนขา้ วอกี ตอนหน่ึง ดงั น้ีภารจาํ ยอมมเี พยี งระยะเวลาทาํ นาตอนหน่ึง และระยะเวลาตอนเกบ็
เกย่ี วอกี ตอนหน่ึงเทา่ นนั้ หาใชต่ กเป็นภารจาํ ยอมตลอดทงั้ ปีไม่
ฎ.3193/2537 โจทกไ์ ดภ้ ารจํายอมเป็นทางเดนิ กวา้ งไม่เกนิ 1 เมตร แมต้ ่อมาจะมกี ารขยายเป็น
ทางกวา้ ง 2.5 เมตร แต่เมอ่ื ใชท้ างน้ีนบั แต่วนั ขยายทางยงั ไมถ่ งึ 10 ปี ภารจาํ ยอมในทางพพิ าทจงึ มเี พยี ง 1
เมตรเทา่ นนั้
ฎ.3217-3218/2537 ทางตกอยใู่ นภารจาํ ยอมเพยี งใหค้ นและยานพาหนะผา่ นเขา้ ออกสถู่ นน ดงั นนั้
การก่อสรา้ งหลงั คาคลุมทางพพิ าท การทําประตูปิดกนั้ ทางมใิ ช่การอนั จําเป็นเพ่อื รกั ษาและใชภ้ ารจํายอม
แมเ้ จ้าของภารยทรพั ยค์ นเดมิ อนุญาตไว้ ผูร้ บั โอนภารยทรพั ยค์ นใหม่กม็ สี ทิ ธถิ อนการอนุญาตโดยใหร้ ้อื
ออกไปได้
3. โดยผลแห่งกฎหมาย ไมต่ ้องคํานึงว่าเจา้ ของภารยทรพั ยจ์ ะตกลงยนิ ยอมดว้ ยหรอื ไม่ และไม่

ตอ้ งอาศยั อายุความ 10 ปี เช่น ม.1312 ปลูกโรงเรอื นรุกล้ําโดยสุจรติ ม.1352 วางท่อน้ํา ท่อระบายน้ํา
สายไฟฟ้า

การจดั สรรทด่ี นิ ภายหลงั ประกาศคณะปฏวิ ตั ิ ฉบบั ท่ี 286 ใชบ้ งั คบั ถนนซง่ึ เป็นสาธารณูปโภคทผ่ี ู้
จดั สรรทด่ี นิ ไดจ้ ดั ใหม้ ขี น้ึ ยอ่ มตกอยใู่ นภารจํายอมแก่ทด่ี นิ ทจ่ี ดั สรร โดยมาคํานึงวา่ เป็นการจดั สรรทไ่ี ดร้ บั
อนุญาตหรอื ไม่ (ฎ.4041/2541)

เจ้าของสามยทรพั ยแ์ ละเจ้าของภารยทรพั ยต์ ่างมีสิทธิและหน้าที่ต่อกนั ดงั นี้
สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของสามยทรพั ย์
1. เจ้าของสามยทรพั ยไ์ ม่มีสิทธิจะทาํ การใดให้เกิดภารเพ่ิมขึน้ แก่ภารยทรพั ย์
ม.1388 “เจ้าของสามยทรพั ยไ์ ม่มีสิทธิทาํ การเปลี่ยนแปลงในภารยทรพั ยห์ รอื ในสามยทรพั ย์
ซ่ึงทาํ ให้เกิดภารเพ่ิมขึน้ แก่ภารยทรพั ย”์

เช่นไดภ้ ารจํายอมเป็นทางเดนิ กวา้ ง 1 เมตร จะทําถนนใหม่กวา้ ง 3 เมตรเพ่อื ใหร้ ถยนตว์ งิ่ ไดย้ ่อม
มไิ ด้ (ฎ.5114/2540) การทําถนนคอนกรตี บนทางภารจํายอมไม่ถือเป็นการเพมิ่ ภารจํายอม หรอื จด

ทะเบยี นภารจํายอมว่าเป็นทางเดนิ แต่กลบั ใชเ้ ป็นทางรถ โดยไมไ่ ดเ้ พมิ่ ความกวา้ งของทาง กไ็ ม่ถอื เป็น
การเพม่ิ ภาระ (ฎ.1730/2503 , 3551/2543)

ใชร้ ถยนตบ์ รรทกุ ดนิ วสั ดุอุปกรณ์กอ่ สรา้ ง เคร่อื งมอื เครอ่ื งจกั รในการก่อสรา้ งและสง่ิ อ่นื ๆ ผา่ นเขา้
ออกเพ่อื สรา้ งอาคารคอนโดมเิ นียมและตกึ แถวกไ็ ด้ (ฎ.224-225/2540) ทด่ี นิ ทต่ี กอยใู่ นภารจาํ ยอมเพยี งให้
เป็นทางเดนิ การปกั เสาไฟฟ้า วางสายไฟฟ้าและทอ่ ประปาบานทางภารจาํ ยอม ยอ่ มเป็นการเปลย่ี รแปลง
ในภารยทรพั ยซ์ ง่ึ ทาํ ใหเ้ กดิ ภาระเพม่ิ ขน้ึ (ฎ.3378/2511 , 214/2521) ภารจาํ ยอมเป็นทางรถเดนิ ได้ โดยมี
สญั ญาว่าจะต้องไม่ใชท้ างอนั เป็นการรบกวนปกติสุขของผูอ้ ยู่ขา้ งเคยี งหรอื สงั คม การใช้รถยนต์บรรทุก
ขนาดใหญ่จาํ นวนมากมาบรรทุกสนิ คา้ เขา้ ออกสรา้ งความเดอื ดรอ้ นแก่ผอู้ ยใู่ นหม่บู า้ น ยอ่ มทาํ ใหเ้ กดิ ภาระ
เพม่ิ ขน้ึ (ฎ.5613/2540) การทโ่ี จทกท์ ําแผงเหลก็ ปิดกนั้ ถนนหน้าอาคารพาณิชยข์ องโจทกห์ รอื จอดรถจกั ร
ยายยนตห์ รอื วางวสั ดบุ นทางเทา้ กเ็ ป็นการทาํ ใหเ้ กดิ ภาระเพมิ่ ขน้ึ (ฎ.4050/2545)

ม.1389 “ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปล่ียนแปลงไป ท่านว่าความ
เปล่ียนแปลงนัน้ ไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรพั ยท์ ่ีจะทาํ ให้เกิดภาระเพ่ิมขึน้ แก่ภารยทรพั ยไ์ ด้”

เช่น ไดภ้ ารจาํ ยอมนําเกวยี นผ่านทด่ี นิ ภารยทรพั ย์ เพ่อื ไปบรรทุกขา้ วเปลอื กหลงั ฤดูทาํ นาเพยี งปี
ละ 3 เดอื น ต่อมาเจา้ ของสามยทรพั ยเ์ ปลย่ี นเป็นทาํ นาปีละ 2 ครงั้ จงึ ตอ้ งใชเ้ กวยี นผา่ นทด่ี นิ ภารยทรพั ยป์ ี
ละ 6 เดอื นเชน่ น้ียอ่ มไมไ่ ด้

2. เจ้าของสามยทรพั ยม์ ีสิทธิทาํ การใดๆ เพื่อรกั ษาและใช้ภารจาํ ยอมได้โดยเสียค่าใช้จ่าย

ของตนเอง
ม.1391 “เจ้าของสามยทรพั ยม์ ีสิทธิทาํ การทุกอย่างอนั จาํ เป็ นเพื่อรกั ษาและใช้ภารจาํ ยอม

แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรพั ย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่
ภารยทรพั ยไ์ ด้กแ็ ต่น้อยท่ีสดุ ตามพฤติการณ์

เจ้าของสามยทรพั ยต์ ้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรกั ษาซ่อมแซมการท่ได้ทาํ ไปแล้วให้เป็นไป

ด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรพั ยไ์ ด้รบั ประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่ง

ประโยชน์ท่ีได้รบั ”

ฎ.1648/2505 ผทู้ ไ่ี ดภ้ ารจาํ ยอมมาโดยอายคุ วามมสี ทิ ธขิ ดุ ก่นหวั คนั นาซง่ึ อยใู่ นเสน้ ทางอนั เป็นภาร
จาํ ยอมไดเ้ ทา่ ทจ่ี าํ เป็นเพอ่ื รกั ษาและใชภ้ ารจาํ ยอมนนั้ โดยไมต่ อ้ งใหม้ คี าํ พพิ ากษาว่าทด่ี นิ นนั้ ตกเป็นภารจาํ
ยอมเสยี กอ่ น

ฎ.2526/2536 การขอใหบ้ งั คบั ไปจดทะเบยี นสทิ ธภิ ารจํายอมในโฉนด เป็นการกระทําอนั จําเป็น
เพอ่ื รกั ษาสทิ ธขิ องเจา้ ของสามยทรพั ยต์ ามม.น้ีประการหน่ึง (ฎ.4345/2536 ถงึ แมเ้ ป็นการไดภ้ ารจาํ ยอมมา
โดยอายคุ วาม)

ฎ.5273/2538 มสี ทิ ธถิ มทางภารจาํ ยอมใหส้ งู เสมอกบั ถนนทท่ี างราชการไดก้ ่อสรา้ งขน้ึ
สิทธิและหน้าท่ีของเจ้าของภารยทรพั ย์

1. เจ้าของภารยทรพั ย์ จะทาํ การใดอนั เป็ นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจาํ ยอมลดไปหรือเส่ือม
ความสะดวกไปมิได้

ม.1390 “ท่านมิให้เจ้าของภารยทรพั ยป์ ระกอบกิจกรรมใดๆ อนั จะเป็ นเหตุให้ประโยชน์

แห่งภารจาํ ยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก”

เจ้าของภารยทรัพย์จะกระทํามิได้ หากกระทําไปย่อมถือเป็นการละเมิดสิทธิของเจ้าของ
สามยทรพั ย์ (ฎ.898/2510) แต่ผทู้ ไ่ี ดภ้ ารจํายอมมาโดยนิตกิ รรมหรอื อายุความโดยไม่ถูกตอ้ งสมบูรณ์ไม่มี
สทิ ธยิ ก ม.น้ีขน้ึ อา้ งได้ (ฎ.2915-2916/2535)

แต่การตงั้ เสาทําคานปิดกนั้ มใิ ห้รถยนต์บรรทุกขนาดใหญ่ผ่านเขา้ ออก ส่วนรถยนต์นัง่ รถยนต์
บรรทุกขนาดเล็กผ่านได้ ไม่เป็นการทําให้ประโยชน์แห่งภารจํายอมลดไปหรอื เส่ือมความสะดวก (ฎ.
5613/2540) จําเลยทําสตกิ เกอรใ์ หแ้ ก่ผูอ้ ยู่อาศยั ในศูนยก์ ารคา้ สาํ หรบั ตดื รถยนต์เพ่อื นํารถเขา้ ไปจอดหรอื
เขา้ ออกในศูนยก์ ารคา้ ไดท้ ุกทางตลอดเวลาโดยสะดวกและไม่เสยี ค่าจอดรถไม่เป็นการทําใหป้ ระโยชน์แห่ง
ภารจํายอมลดไปหรอื เส่อื มความสะดวก (ฎ.4050/2545) หากเจา้ ของสามยทรพั ยไ์ ดร้ บั ความเสยี หายจาก
การกระทาํ ของเจา้ ของภารยทรพั ยก์ ย็ อ่ มจะมสี ทิ ธเิ รยี กรอ้ งคา่ เสยี หายฐานละเมดิ ตามม.420 ไดด้ ว้ ย

ฎ.2120/2542 จาํ เลยจดทะเบยี นยอมใหท้ ด่ี นิ บางสว่ นเป็นภารจาํ ยอมแก่ทด่ี นิ โจทกเ์ ป็นทางเขา้ ออก
การทจ่ี าํ เลยตดิ ตงั้ ป้ายโฆษณาใกลบ้ รเิ วณทางเขา้ ออกและปลูกตน้ อโศกอนิ เดยี ตามแนวยาวของทางภารจํา
ยอมโดยไม่กดี ขวางรถยนต์ท่แี ล่นเขา้ ออกจากทางภารจํายอม จงึ ไม่ทําใหป้ ระโยชน์ในการใชท้ างภารจํา
ยอมของโจทกล์ ดลงหรอื เสอ่ื มความสะดวกไป

ฎ.3551/2543 บรษิ ทั ท.เป็นนิตบิ ุคคลต่างหากจากจําเลย การทจ่ี ําเลยซง่ึ เป็นเจา้ ของภารยทรพั ย์
ยอมใหร้ ถยนตข์ องบรษิ ทั ท. และรถยนตข์ องผมู้ าตดิ ต่อธุรกจิ กบั บรษิ ทั ท. จอดในทางภารจาํ ยอมในลกั ษณะ
ปิดกนั้ หรอื กดี ขวางการใชท้ างของโจทกท์ าํ ใหเ้ กดิ ความไมส่ ะดวกในการใชท้ างภารจาํ ยอม ย่อมเป็นเหตุให้
ประโยชน์แหง่ ภารจาํ ยอมลดไปหรอื เสอ่ื มความสะดวก โจทกม์ สี ทิ ธหิ ์ า้ มจาํ เลยประกอบการดงั กล่าวได้

2. เจ้าของภารยทรพั ยม์ ีสิทธิขอให้ย้ายภารจาํ ยอมไปยงั ส่วนอื่นของภารยทรพั ยไ์ ด้ ในเมอื่ ไม่
ทาํ ให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรพั ยล์ ดน้อยลงไป และต้องเป็นการเกิดประโยชน์แก่เจ้าของ

ภารยทรพั ยด์ ้วย

ม.1392 “ถ้าภารจาํ ยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรพั ย์ เจ้าของทรพั ยน์ ัน้ อาจเรียก

ให้ย้ายไปยงั ส่วนอื่นได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนัน้ เป็ นประโยชน์แก่ตนและรบั เสียค่าใช้จ่าย

ทงั้ นี้ต้องไมท่ าํ ให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรพั ยล์ ดน้อยลง”

ฎ.2583/2537 โจทก์ได้ภารจํายอมในทางพพิ าทในท่ดี นิ ของจําเลย ต่อมาจําเลยขอใหย้ า้ ยทาง
พพิ าทไปยงั สว่ นอ่นื ของทด่ี นิ จาํ เลยเพอ่ื ประโยชน์ของจาํ เลย ทางเสน้ ใหมจ่ งึ ตกเป็นภารจาํ ยอมแทนทางเดมิ
ตามม.1392 (ฎ.4570/2540)

ลกั ษณะสาํ คญั ของภารจาํ ยอม

1. ภารจํายอมตกติดไปกับสามยทรพั ย์หรือสิทธิอื่นเช่นจํานองเสมอไป ไม่ว่าจะดอน
สามยทรพั ยใ์ ห้ผใู้ ด หรือจาํ นองสามยทรพั ยแ์ ก่ผใู้ ด เว้นแต่จะตกลงไว้ในสญั ญาก่อตงั้ ภารจาํ ยอมไว้
เป็ นอย่างอ่ืน

ม.1393 “ถ้ามิได้กาํ หนดไว้เป็ นอย่างอื่นในนิ ติกรรมอนั ก่อให้เกิดภารจาํ ยอมไซร้ ท่านว่า
ภารจาํ ยอมย่อมติดไปกบั สามยทรพั ยซ์ ึ่งได้จาํ หน่ายหรือตกไปในบงั คบั แห่งสิทธิอื่น

ท่นว่าจะจาํ หน่าย หรือทาํ ให้ภารจาํ ยอมตกไปในบงั คบั แห่งสิทธิอื่นต่างหากจากสามยทรพั ย์
ไม่ได้”

ไม่ว่าสามยทรพั ยน์ นั้ จะโอนไปเป็นของผใู้ ด (ฎ.446/2541) หรอื ตกเป็นของผใู้ ดโดยอาศยั การบงั คบั
แห่งสทิ ธอิ ่นื เช่น เม่อื สามยทรพั ย์ถูกนําไปจํานองและถูกบงั คบั จํานอง ภารจํายอมย่อมตกติดไปเพ่อื
ประโยชน์แก่สามยทรพั ยอ์ ยเู่ สมอ เพราะภารจาํ ยอมเกดิ ขน้ึ เพ่อื ประโยชน์แก่อสงั หาฯ มใิ ช่เพอ่ื ประโยชน์แก่
เจา้ ของอสงั หาฯ

จาํ นองภารจาํ ยอมโดยมไิ ดจ้ าํ นองสามยทรพั ยด์ ว้ ยมไิ ด้ ทงั้ น้ีเพราะภารจาํ ยอมจะเกดิ ขน้ึ เองมไิ ดเ้ วน้
แต่จะเกดิ ขน้ึ เพอ่ื ประโยชน์แกอ่ สงั หาฯอ่นื เทา่ นนั้ ฉะนนั้ หากไมม่ สี ามยทรพั ยก์ จ็ ะจาํ หน่ายเฉพาะภารจาํ ยอม
มไิ ด้

2. ภารจาํ ยอมย่อมตกติดไปกบั ภารยทรพั ยเ์ สมอ ไม่ว่าภารยทรพั ยจ์ ะโอนไปเป็นของผใู้ ด (ฎ.
800/2502) เวน้ แต่ถา้ เป็นภารจาํ ยอมซง่ึ ไดม้ าโดยนิตกิ รรม และนิตกิ รรมนัน้ กําหนดใหภ้ ารจาํ ยอมระงบั ไป
เมอ่ื มกี ารเปลย่ี นเจา้ ของ

เจ้าของภารยทรพั ย์ยงั คงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ ์ จึงมีสิทธิขายท่ีดินภารยทรัพย์ได้เสมอ (ฎ.
2058/2549)

3. การแบง่ แยกภารยทรพั ยก์ ด็ ี หรือการแบง่ แยกสามยทรพั ยก์ ด็ ี หากส่วนท่ีแบง่ แยกยงั ติด
ภารจาํ ยอมอยู่ หรือภารจาํ ยอยงั เป็นประโยชน์แก่สามยทรพั ยส์ ่วนที่แบ่งแยกอย่ภู ารจาํ ยอมกห็ าสิ้น
ไปเพราะการแบง่ แยกภารยทรพั ย์ หรือสามยทรพั ยไ์ ม่

ม.1394 “ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรพั ย์ ท่านว่าภารจาํ ยอมยงั คงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกไป
แต่ถ้าในส่วนใดภารจาํ ยอมนัน้ ไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรปู การ ท่านว่าเจ้าของส่วนนัน้ จะเรียกให้พ้น

จากภารจาํ ยอมกไ็ ด้”
ม.1395 “ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรพั ย์ ท่านว่าภารจาํ ยอมยงั คงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุก

ส่วนที่แยกออกนัน้ แต่ถ้าภารจาํ ยอมนัน้ ไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรปู การเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้
ท่านว่าเจ้าของภารยทรพั ยจ์ ะเรียกให้พ้นจากภารจาํ ยอมอนั เก่ียวกบั ทรพั ยส์ ่วนนัน้ กไ็ ด้”

เร่ืองแบ่งแยกสามยทรพั ย์ เช่นท่ีดินแปลงหน่ึงอยู่ภายใต้ภารจํายอมใช้เป็นทางเดิน ต่อมา
สามยทรพั ยน์ ัน้ ถูกแบ่งเป็น 2 แปลงและโอนใหแ้ ก่ผอู้ ่นื ไป ภารจาํ ยอมนัน้ กต็ อ้ งถอื ว่ายงั มอี ย่เู พ่อื ประโยชน์
แกส่ ามยทรพั ยท์ งั้ 2 แปลงนนั้ ต่อไป (ฎ.2320/2539) แต่ถา้ เน่ืองจากการแบ่งสามยทรพั ย์ ทาํ ใหภ้ ารจาํ ยอม
เป็นอนั ไรป้ ระโยชน์แก่สามยทรพั ยส์ ว่ นใดทแ่ี บ่งไป หรอื โดยสภาพของภารจาํ ยอมทาํ ใหส้ ามยทรพั ยส์ ว่ นท่ี

แบ่งไปนัน้ ไม่อาจใช้ภารจํายอมนัน้ ต่อไปเจ้าของภารยทรพั ย์จะเรยี กร้องให้พ้นจากภารจํายอมเฉพาะท่ี
เกย่ี วกบั สามยทรพั ยส์ ว่ นทแ่ี บง่ แยกกไ็ ด้

หากเป็นการไดม้ าโดยเจา้ ของรวมคนใดคนหน่ึงของสามยทรพั ย์ ก็ถอื ว่าเจา้ ของรวมคนอ่นื ๆ ได้
ภารจาํ ยอมนนั้ ดว้ ย

ม.1396 “ภารจาํ ยอมซ่ึงเจ้าของรวมแห่งสามยทรพั ยค์ นหนึ่งได้มาหรือใช้อยู่นัน้ ท่านให้ถือ

ว่าเจ้าของได้มาหรอื ใช้อย่ดู ้วยกนั ทกุ คน”
การระงบั สิ้นไปแห่งภารจาํ ยอม

1. เมอ่ื มนี ิตกิ รรมระหวา่ งเจา้ ของสามยทรพั ยแ์ ละเจา้ ของภารยทรพั ยต์ กลงใหภ้ ารจาํ ยอมทม่ี อี ยรู่ ะงบั
สน้ิ ไป ตอ้ งทําเป็นหนังสอื และจดทะเบยี น จงึ จะมผี ลบรบิ ูรณ์ใชย้ นั ต่อบุคคลภายนอกได้ แต่ ฎ.356/2516
ทาํ สญั ญายอมระงบั ขอ้ พพิ าทเรอ่ื งภารจาํ ยอมกบั เจา้ ของภารยทรพั ยจ์ นศาลมคี าํ พพิ ากษาไปแลว้ ค่คู วามทงั้
2 ฝ่ายต้องผูกพนั ตามคําพพิ ากษานัน้ ดงั นัน้ เจา้ ของสามยทรพั ยจ์ งึ ไม่มสี ทิ ธนิ ําภารจํายอมมายนั เจา้ ของ
ภารยทรพั ยไ์ ด้ ผรู้ บั โอนสามยทรพั ยจ์ งึ ไมม่ สี ทิ ธใิ ชภ้ ารจาํ ยอมนนั้ เชน่ กนั

2. ถ้าภารจํายอมไดม้ าโดยนิตกิ รรมซ่งึ กําหนดระยะเวลาของภารจํายอมไว้ ย่อมระงบั ไปเองเม่อื
ครบกาํ หนดเวลานนั้ โดยไมต่ อ้ งจดทะเบยี น เชน่ เจา้ ของภารจาํ ยอมทาํ สญั ญาเป็นหนงั สอื และจดทะเบยี นให้
เจา้ ของสามยทรพั ยม์ สี ทิ ธเิ ดนิ ผา่ นทด่ี นิ ของตนมกี าํ หนด 10 ปี เมอ่ื ครบ 10 ปีภารจาํ ยอมนนั้ ยอ่ มระงบั สน้ิ ไป

3. ถา้ มแี บง่ แยกภารยทรพั ยห์ รอื สามยทรพั ยแ์ ละสว่ นทแ่ี บง่ แยกไมต่ กอยภู่ ายใตภ้ ารจาํ ยอม หรอื ไม่
อาจใชภ้ ารจาํ ยอมเหนือสว่ นทแ่ี บง่ แยก หรอื ไมเ่ ป็นประโยชน์แก่สว่ นทแ่ี บง่ แยกต่อไปตามรปู การ

4. เมอ่ื ภารยทรพั ย์ หรอื สามยทรพั ยส์ ลายไปทงั้ หมด
ม.1397 “ถา้ ภารยทรพั ยห์ รอื สามยทรพั ยส์ ลายไปทงั้ หมด ท่านว่าภารจาํ ยอมสิ้นไป”
มปี ญั หาสาํ หรบั ภารจาํ ยอมบางประเภท ซง่ึ ตดิ ภารยทรพั ยเ์ พยี งบางสว่ นเท่านนั้ เช่นภารจาํ ยอมใน
ทางเดนิ หากภารยทรพั ย์เฉพาะส่วนท่เี ป็นทางเดนิ พงั ลงน้ําไปหมด แต่ภารทรพั ย์สว้ นอ่นื ท่มี ไิ ด้ตกอยู่
ภายใต้ภารจํายอมนัน้ ยงั อยู่ จะถอื ว่าภารจํายอมในทางเดนิ นัน้ ระงบั ไปไดห้ รอื ไม่ เพราะยงั เรยี กไม่ไดว้ ่า
ภารยทรพั ยไ์ ดส้ ลายไปทงั้ หมด ในกรณีน้ีน่าจะตอ้ งถอื วา่ ภารจาํ ยอมนนั้ สน้ิ ไปแลว้ เพราะถอื ว่าภารยทรพั ย์
สว่ นทอ่ี ยภู่ ายใตภ้ ารจาํ ยอมไดส้ ลายไปทงั้ หมดแลว้
5. เมอ่ื ภารยทรพั ยแ์ ละสามยทรพั ยต์ กเป็นของเจา้ ของคนเดยี วกนั
ม.1398 “ถ้าภารยทรพั ยแ์ ละสามยทรพั ยต์ กเป็ นเจ้าของคนเดียวกนั ท่านว่าเจ้าของจะให้
เพิกถอนการจดทะเบียนภารจาํ ยอมกไ็ ด้ แต่ถ้ายงั มิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภารจาํ ยอมยงั คงมีอยู่

ในส่วนบคุ คลภายนอก”

เช่น เจ้าของท่แี ปลง ก. ได้ภารจํายอมในทางเดนิ เหนือท่ดี นิ แปลง ข. โดยนิติกรรมซ่งึ ได้ทําเป็น
หนงั สอื และจดทะเบยี นถูกตอ้ งแลว้ ต่อมาเจา้ ของทด่ี นิ แปลง ก. ไดซ้ อ้ื ทด่ี นิ แปลง ข. ดงั น้ีแมภ้ ารจาํ ยอมใน
ทางเดนิ จะระงบั ไปกต็ าม หากเจา้ ของทด่ี นิ แปลง ก. มไิ ดจ้ ดทะเบยี นเพกิ ถอนภารจาํ ยอมนนั้ และถา้ ต่อมา

เจ้าของท่ีดินแปลง ก. ได้ขายท่ีดินแปลง ก. ให้ผู้อ่นื ไป ผู้ซ้ือมสี ิทธิในทางเดินเหนือท่ดี ินแปลง ข. นัน้
เสมอื นวา่ ภารจาํ ยอมยงั มไิ ดส้ น้ิ ไป

ถา้ ไดม้ าโดยอายุความและมไิ ดจ้ ดทะเบยี น หากภารยฯและสามยฯตกมาเป็นของเจา้ ของเดยี วกนั
แลว้ ภารจาํ ยอมนนั้ ยอ่ มระงบั ไปโดยไมต่ อ้ งมกี ารจดทะเบยี น และสามารถใชย้ นั ต่อบุคคลภายนอกไดด้ ว้ ย
เพราะภารจาํ ยอมทไ่ี ดม้ าโดยอายุความนนั้ เม่อื ระงบั สน้ิ ไปแลว้ ผใู้ ดจะไดภ้ ารจาํ ยอมโดยอายุความใหมต่ อ้ ง
นบั อายคุ วามใหม่

ฎ.1044/2496 ทด่ี นิ 2 แปลง เมอ่ื ตกไดแ้ กเ่ จา้ ของเดยี วกนั แลว้ แมจ้ ะเคยมภี ารจาํ ยอมมาก่อน ภาร
จาํ ยอมนัน้ ยอ่ มสน้ิ ไปและแมเ้ จา้ ของจะใชท้ างผา่ นในทด่ี นิ นนั้ กเ็ ป็นเร่อื งใชอาํ นาจกรรมสทิ ธไิ ์ มใ่ ช่ภารจํายอม
ฉะนนั้ เมอ่ื ขายทด่ี นิ แปลงหน่ึงใหบ้ ุคคลอ่นื ไปยงั ไมถ่ งึ 10 ปี จงึ ยงั ไมก่ ่อใหเ้ กดิ ภารจาํ ยอมโดยอายคุ วามตาม
ม.1401

6. เมอ่ื มไิ ดใ้ ชภ้ ารจาํ ยอมถงึ 10 ปี
ม.1399 “ภารจาํ ยอมนัน้ ถา้ มิได้ใช้ 10 ปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป”

ไม่ว่าจะไดม้ าโดยนิตกิ รรม หรอื อายุความ หากไม่ใชถ้ งึ 10 ปี ย่อมระงบั สน้ิ ไป (ฎ.3940/2540 ,
673/2546) การระงบั ภารจาํ ยอมโดยวธิ นี ้ีหากเป็นภารจาํ ยอมทไ่ี ดม้ าโดยไดจ้ ดทะเบยี น การระงบั กต็ อ้ งจด
ทะเบยี นดว้ ย มฉิ ะนนั้ ไมบ่ รบิ รู ณ์ จะใชย้ นั บุคคลภายนอกมไิ ดเ้ ลย

อายุความไดส้ ทิ ธภิ ารจาํ ยอมหรอื อายุความเสยี สทิ ธภิ ารจาํ ยอมมใิ ชอ้ ายุความฟ้องรอ้ ง การวนิ ิจฉยั
ขอ้ กฎหมายทว่ี าภารจาํ ยอมสน้ิ ไปแลว้ โดยอายคุ วาม ศาลจงึ ยกขน้ึ เองได้ (ฎ.178/2506)

7. เม่อื ภารจํายอมหมดประโยชน์แก่สามยฯ หรอื มปี ระโยชน์เหลอื อยู่น้อยมากไม่คุ้มกบั ภาระท่ี
ภารยฯตอ้ งรบั อยู่

ม.1400 “ถ้าภารจาํ ยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรพั ยไ์ ซร้ ท่านวาภารจาํ ยอมนัน้ สิ้นไป แต้

ถา้ ความเป็นไปมีทางให้กลบั ใช้ภารจาํ ยอมได้ไซร้ ท่านว่าภารจาํ ยอมนัน้ กลบั มีขึน้ อีก แต่ต้องยงั ไม่

พ้นอายคุ วามท่ีระบไุ ว้ในมาตราก่อน

ถ้าภารจาํ ยอมยงั เป็ นประโยชน์แก่สามยทรพั ยอ์ ยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกบั ภาระอนั ตกอยู่แก่

ภารยทรพั ยแ์ ล้ว ประโยชน์นัน้ น้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรพั ยจ์ ะขอให้พ้นจากภารจาํ ยอม

ทงั้ หมด หรือแต่บางส่วนกไ็ ด้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน”

ฎ.1276/2494 เม่อื โจทก์ไดส้ ทิ ธภิ ารจํายอมในทางเดนิ แล้ว แมต้ ่อมาโจทก์มที างเขา้ ออกทางอ่นื
แต่ทางนัน้ ไม่ใช่ทางสาธารณะและอาจถูกปิดเม่อื ใดก็ได้ ไม่เรยี กว่าทางท่ตี กอยู่ในภารจํายอมนัน้ หมด
ประโยชน์อนั ทาํ ใหภ้ ารจาํ ยอมสน้ิ ไป

ฎ.7238/2537 การทพ่ี จิ ารณาวา่ ภารจาํ ยอมหมดปะโยชน์หรอื ไม่ ตอ้ งพจิ ารณาถงึ สามยทรพั ยเ์ ป็น
สําคญั มใิ ช้พจิ ารณาถงึ ตวั บุคคงท่อี ยู่ในสามยทรพั ย์ แมต้ วั บุคคลดงั กล่าวจะมไิ ด้ใชภ้ ารยทรพั ย์ แต่ถ้า
ภารยทรพั ยย์ งั มปี ระโยชน์ต่อสามยทรพั ยอ์ ยกู่ จ็ ะถอื วา่ ภารจาํ ยอมหมดประโยชน์แกส่ ามยทรพั ยไ์ มไ่ ด้

ฎ.5200/2538 คําว่าหมดประโยชน์ตามม.น้ี หมายความว่าไม่สามารถจะใช้ประโยชน์ต่อไปได้
ในขณะใดขณะหน่ึง เพราะหากกลบั ใชภ้ ารจาํ ยอมไดเ้ มอ่ื ใด ภารจาํ ยอมกก็ ลบั มขี น้ึ มาอกี แต่ตอ้ งยงั ไมพ่ น้
อายคุ วามตามม.1399

ม.1400 ว.2 คา่ ทดแทนน้ีควรจะตอ้ งคาํ นวณตามสว่ นแหง่ ระยะเวลาภารจาํ ยอมทเ่ี หลอื อยู่ หากภาร
จาํ ยอมนัน้ มกี ําหนดระยะเวลาไวแ้ ละไดม้ กี ารชาํ ระค่าทดแทนเพ่อื หารใชภ้ ารจาํ ยอมไวแ้ ลว้ หากเป็นภารจาํ
ยอมทไ่ี มม่ กาํ หนดเวลา หรอื มไิ ดช้ าํ ระค่าทดแทนกนั ไว้ เชน่ ภารจาํ ยอมทไ่ี ดม้ าโดยอายคุ วาม คา่ ทดแทนก็
ตอ้ งเป็นไปตามทเ่ี จา้ ของภารยฯและสามยฯตกลงกนั หรอื ศาลจะชข้ี าดตามพฤตกิ ารณ์แหง่ คดี

สิทธิอาศยั
หมายถงึ สทิ ธทิ จ่ี ะอยใู่ นโรงเรอื นของผอู้ ่นื โดยไมเ่ สยี คา่ เชา่ หรอื ผลประโยชน์อน่ื ใดตอบแทน
ม.1402 “บุคคลใดได้รบั สิทธิอาศยั ในโรงเรือน บุคคลนัน้ ย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนัน้ โดย
ไมต่ ้องเสียค่าเช่า”
จะต้องเป็นการอยู่อาศยั คอื ใชโ้ รงเรอื นนัน้ เป็นทก่ี นิ อยู่หลบั นอน จะใชเ้ ป็นทท่ี ําการคา้ หรอื ธุรกจิ
อย่างอ่นื มไิ ด้ หากเป็นการใชเ้ พ่อื กจิ การคา้ แลว้ อาจจะกลายเป็นสทิ ธเิ กบ็ กนิ ไปได้ ตามปพพ.นัน้ ตอ้ งเป็น
การอยอู่ าศยั ในโรงเรอื นของผอู้ น่ื เทา่ นนั้
สทิ ธอิ าศยั น้ีมใิ ช่เฉพาะแต่ผทู้ รงสทิ ธอิ าศยั เท่านัน้ ทจ่ี ะอยู่ในโรงเรอื นได้ บุคคลในครอบครวั เช่น
สามี ภรยิ า ลูกหลาน ญาตพิ นี ้องและบุคคลในครวั เรอื น เช่นคนใชข้ องผอู้ าศยั จะอย่ดู ว้ ยกไ็ ด้ เวน้ แต่นิติ
กรรมกอ่ ตงั้ สทิ ธอิ าศยั นนั้ จะไดร้ ะบุไวว้ า่ อยไู่ ดเ้ ฉพาะผทู้ รงสทิ ธอิ าศยั เทา่ นนั้
ม.1405 “สิทธิอาศยั นัน้ ถ้ามิได้จาํ กดั ไว้ชดั แจ้งว่าให้เพื่อประโยชน์แก่ผ้อู าศยั เฉพาะตวั ไซร้
บคุ คลในครอบครวั และในครวั เรือนของผอู้ าศยั จะอย่ดู ้วยก้ได้”
ฎ.998/2540 จาํ เลยอย่กู นิ เป็นสามภี รรยากบั ส. ซง่ึ เป็นบุตรของ ล. โดยไมไ่ ดจ้ ดทะเบยี นสมรสกนั
เม่อื ล. ยอมใหจ้ ําเลยเขา้ มาอยู่ในบ้านทเ่ี ป็นของโจทก์ทใ่ี ห้ ล. อยู่ตลอดชวี ติ ร่วมกบั ตน ถอื ไดว้ ่าจําเลยมี
ฐานะเป็นบุคคลในครอบครวั และครวั เรอื นของ ล. ผมู้ สี ทิ ธอิ าศยั ในบา้ นตามม.1405 แลว้ แมต้ ่อมา ล. จะไป
รกั ษาตวั อยทู่ จ่ี งั หวดั อ่นื และไม่ไดอ้ ย่ใู นบา้ น ล. กย็ งั มไิ ดส้ ละสทิ ธอิ ย่อู าศยั ในบา้ น ยงั คงมสี ทิ ธอิ ย่อู าศยั ใน
บา้ นไดต้ ลอดเวลาทย่ี งั มชี วี ติ อยู่ จาํ เลยจงึ มสี ทิ ธอิ ยใู่ นบา้ นได้ โจทกจ์ งึ ไมม่ สี ทิ ธฟิ ้องขบั ไลจ่ าํ เลย
ผทู้ รงสทิ ธมิ สี ทิ ธเิ กบ็ ดอกผลธรรมดา เชน่ ผลไม้ ใบไมท้ อ่ี ยใู่ นทด่ี นิ ทป่ี ลูกโรงเรอื นนนั้ หรอื ผลจิ ผล
ของทด่ี นิ เชน่ แรธ่ าตุ เหด็ ในทด่ี นิ นนั้ มาใชไ้ ด้ แต่ตอ้ งใชเ้ พยี งทจ่ี าํ เป็นแก่ความตอ้ งการของครวั เรอื นเท่านนั้
จะนําไปคา้ ขายหรอื นําไปแจกจา่ ยผอู้ น่ื มไิ ด้
ม.1406 “ถ้าผอู้ าศยั มิได้ห้ามไว้ชดั แจ้ง ผอู้ าศยั จะเกบ็ เอาดอกผลธรรมดาหรือผลแห่งท่ีดิน
มาใช้เพียงที่จาํ เป็นแก่ความต้องการของครวั เรือนกไ็ ด้”
ลกั ษณะสาํ คญั ประการหน่ึงของสทิ ธอิ าศยั นนั้ คอื เป็น สิทธิเฉพาะตวั
ม.1404 “สิทธิอาศยั นัน้ จะโอนกนั ไมไ่ ด้แมโ้ ดยทางมรดก”

แต่ถา้ ผทู้ ใ่ี หส้ ทิ ธอิ าศยั นนั้ ยนิ ยอมใหม้ กี ารโอนสทิ ธอิ าศยั ไดก้ ไ็ มน่ ่าจะมอี ะไรหา้ ม แต่จะตอ้ งเป็นการ
ยนิ ยอมในขณะโอนสทิ ธอิ าศยั มใิ ช่เป็นการยนิ ยอมไวล้ ่วงหน้า เพราะการยนิ ยอมล่วงหน้าย่อมจะขดั กบั ม.
1404

สิทธิอาศยั จะเกิดขึ้นได้กแ็ ต่โดยนิ ติกรรมเท่านัน้ จะได้มาโยอายุความดงั เช่นภารจาํ ยอม
มิได้ และต้องทําเป็นหนังสอื และจดทะเบยี น มฉิ ะนัน้ ไม่บรบิ ูรณ์เป็นทรพั ยสทิ ธิ แต่ยงั คงบงั คบั กนั ไดใ้ น

ฐานะบุคคลสทิ ธิ (ฎ.760/2507 , 655/2508)
ฎ.4736/2533 การทโ่ี จทก์อนุญาตใหจ้ ําเลยอยู่อาศยั ในหอ้ งแถวของโจทก์ มใิ ช่เป็นสทิ ธอิ าศยั ทงั้

มไิ ดท้ าํ เป็นหนังสอื และจดทะเบยี นจงึ ไม่บรบิ ูรณ์เป็นทรพั ยสทิ ธิ ไมอ่ าจนําบรรพ 4 ลกั ษณะ 5 ว่าดว้ ยสทิ ธิ
อาศยั มาใชบ้ งั คบั ใหจ้ าํ เลยในฐานะผอู้ าศยั รบั ผดิ ต่อโจทกไ์ ด้

กาํ หนดเวลาสิทธิอาศยั นิตกิ รรมทก่ี ่อตงั้ กําหนดเวลาไวห้ รอื ไม่กไ็ ด้ ถ้ามไิ ดก้ ําหนด ผูใ้ หส้ ทิ ธิ

อาศัยจะบอกเลิกสิทธิอาศัยเสียเม่ือไรก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามสมควร หากนิติกรรม
กาํ หนดเวลาไว้ จะกาํ หนดเกนิ กวา่ 30 ปี ไมไ่ ด้ อาจจะกาํ หนดเวลาตลอดชวี ติ ของผทู้ รงสทิ ธอิ าศยั กไ็ ด้

ม.1403 “สิทธิอาศยั นัน้ ท่านว่าจะก่อให้เกิดโดยมีกาํ หนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผ้อู าศยั

ได้”
ถ้าไม่มีกาํ หนดเวลา ท่านว่าสิทธินัน้ จะเลิกเสียในเวลาใดๆ กไ็ ด้แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

แก่ผอู้ าศยั ตามสมควร
ถ้าให้สิทธิอาศยั โดยมีกาํ หนดเวลา กาํ หนดเวลานัน้ ท่านมิให้เกิน 30 ปี ถ้ากาํ หนดไว้นาน

กว่านัน้ ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี การให้สิทธิอาศยั จะต่ออายกุ ไ็ ด้ แต่ต้องกาํ หนดเวลาไม่เกิน 30 ปี นับ

แต่วนั ทาํ ต่อ”

การบาํ รงุ รกั ษาซ่อมแซม
ม.1407 “ผใู้ ห้อาศยั ไมจ่ าํ ต้องบาํ รงุ รกั ษาทรพั ยส์ ินให้อย่ใู นความซ่อมแซมอนั ดี

ผอู้ าศยั จะเรียกให้ชดใช้ค่าใช้จ่ายซึ่งได้ออกไปในการทาํ ให้ทรพั ยด์ ีขึน้ หาได้ไม”่
หน้าที่ของผทู้ รงสิทธิอาศยั
ม.1409 “ท่านให้นําบทบญั ญตั ิแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยหน้าท่ีและความรบั ผิดของผู้

เช่าอนั กล่าวไว้ในม. 552 – 555 ม.558 ,562 และ 563 มาใช้บงั คบั โดยอนุโลม”

ม.552 ผเู้ ชา่ จะใชท้ รพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ เพอ่ื การอยา่ งอ่นื นอกจากทใ่ี ชก้ นั ตามประเพณนี ิยมปกตมิ ไิ ด้
ม.553 ผูเ้ ช่าจําต้องสงวนทรพั ยยส์ นิ ท่เี ช่าเช่นวญิ ญูชนจะพงึ สงวนทรพั ยส์ นิ ของตนและต้องบํารุง
ซ่อมแซมเลก็ น้อยดว้ ย
ม.554 ผใู้ หเ้ ชา่ จะบอกเลกิ สญั ญาเชา่ ได้ ถา้ ผเู้ ชา่ ละเลยไมป่ ฏบิ ตั ติ ามม.552 , 553
ม.555 ผเู้ ชา่ ตอ้ งยอมใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ หรอื ตวั แทนเขา้ ตรวจดทู รพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ เป็นครงั้ คราว
ม.558 ผเู้ ชา่ จะดดั แปลงต่อเตมิ ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ มไิ ด้ เวน้ แต่จะไดร้ บั อนุญาตก่อน มฉิ ะนนั้ ตอ้ งรบั ผดิ

ม.562 ผูเ้ ช่าต้องรบั ผดิ ในความสูญหายหรอื บุบสลายอนั เกดิ แก่ทรพั ยส์ นิ ท่เี ช่าเน่ืองจากความผดิ
ของผเู้ ชา่ หรอื ของบุคคลผอู้ ยกู่ บั ผเู้ ชา่

ม.563 อายุความฟ้องเก่ียวกับสญั ญาเช่าว่าผู้ให้เช่าต้องฟ้องเสียภายใน 6 เดือนนับแต่วนั ส่ง
ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ คนื

มสี ทิ ธแิ ต่เฉพาะทจ่ี ะอยใู่ นโรงเรอื นเทา่ นนั้ ไมม่ สี ทิ ธใิ นทด่ี นิ ดว้ ย หากปลกู สรา้ ง หรอื ต่อเตมิ โรงเรอื น
ออกไปอนั เขา้ ลกั ษณะเป็นสว่ นควบของทด่ี นิ หรอื ของโรงเรอื นแลว้ ยอ่ มตกเป็นของเจา้ ของทด่ี นิ หรอื เจา้ ของ
โรงเรอื น จะอา้ งขอ้ ยกเวน้ ตามม.146 มไิ ด้

การระงบั ของสิทธิอาศยั
ม.1408 “เมื่อสิทธิอาศยั สิ้นลง ผอู้ าศยั ต้องส่งทรพั ยส์ ินคืนแก่ผใู้ ห้อาศยั ”
เหตุทส่ี ทิ ธอิ าศยั จะระงบั สน้ิ ลง
1. นิติกรรมมิได้กําหนดระยะเวลาไว้ ผู้ให้สิทธิอาศัยมีสิทธิบอกเลิกเม่ือใดก็ได้โดยบอกกล่าว
ลว่ งหน้า
2. นิตกิ รรมกาํ หนดระยะเวลา ยอ่ มระงบั ไปเมอ่ื สน้ิ ระยะเวลานนั้
3. ผทู้ รงสทิ ธอิ าศยั ตายไมว่ า่ เมอ่ื ใด
4. โรงเรอื นทใ่ี หอ้ าศยั นนั้ สลายไปทงั้ หมด แต่ถา้ เจา้ ของโรงเรอื นสรา้ งโรงเรอื นขน้ึ ใหม่ และยงั อยใู่ น
กําหนดเวลาท่กี ่อตงั้ สทิ ธอิ าศยั สทิ ธิอาศยั จะกลบั มขี ้นึ มาอกี ได้หรอื ไม่เป็นปญั หาอยู่ แต่เม่อื คดิ ว่าสทิ ธิ
อาศยั ได้ระงบั ไปครงั้ หน่ึงแล้ว จะเกดิ ใหม่น่าจะต้องมนี ิติกรรมก่อตงั้ กนั ใหม่ จะอาศยั นิติกรรมเดมิ มไิ ด้
เพราะนิตกิ รรมเมน่าจะตอ้ งสน้ิ ผลไปเมอ่ื โรงเรอื นตามนิตกิ รรมนนั้ สลายไปทงั้ หมดแลว้
เมอ่ื สทิ ธอิ าศยั ระงบั กต็ อ้ งมกี ารจดทะเบยี น มฉิ ะนนั้ ไมบ่ รบิ รู ณ์

สิทธิเหนือพืน้ ดิน
หมายถงึ สทิ ธทิ บ่ี ุคคลหน่ึงไดเ้ ป็นเจา้ ของโรเรอื น สง่ิ ปลูกสรา้ งหรอื สงิ่ เพาะปลูกบนทด่ี นิ หอื ใต้ดนิ
ของผอู้ ่นื โดยจะเสยี คา่ เชา่ คา่ ตอบแทนใหเ้ จา้ ของทด่ี นิ ดว้ ยหรอื ไมก่ ไ็ ด้
ม.1410 “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพืน้ ดินเป็นคณุ แก่บคุ คลอื่นโดยให้บคุ คลนัน้ มี
สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรอื น สิ่งปลกู สรา้ งหรอื สิ่งเพาะปลกู บนดินหรอื ใต้ดินนัน้
จะก่อให้เกดิ ขน้ึ ได้เฉพาะแต่ท่ดี นิ เท่านัน้ ผูอ้ นุญาตจะต้องเป็นเจา้ ของท่ดี นิ เท่านัน้ จะต้องแปล
รวมถงึ เจา้ ของทด่ี นิ มอื เปลา่ ดว้ ย (ฎ.6188/2545)
สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ น้ีคลา้ ยกบั การใหเ้ ชา่ ทด่ี นิ เพอ่ื ปลกู โรงเรอื น สงิ่ ปลกู สรา้ งหรอื สง่ิ เพาะปลูกมาก คง
ต่างกนั ในขอ้ ท่วี ่าถ้าเป็นการเช่าต้องเสยี ค่าเช่า แต่สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ จะเสยี ค่าเช่า ค่าตอบแทนอย่างอ่นื
หรอื ไมก่ ไ็ ด้ และการเช่าถา้ ไม่เกนิ 3 ปี ไมต่ อ้ งจดทะเบยี น แต่สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ ไม่ว่าจะมรี ะยะเวลาเท่าใด
ตอ้ งทาํ เป็นหนงั สอื และจดทะเบยี นเสมอ
การมสี ทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ ยอ่ มจะทาํ ใหโ้ รงเรอื นและสงิ่ ปลกู สรา้ งไมเ่ ป็นสว่ นควบ

ผทู้ รงสทิ ธมิ เี พยี งกรรมสทิ ธใิ ์ นโรงเรอื น ฯลฯ เท่านนั้ ไมม่ สี ทิ ธอิ ยา่ งใดในทด่ี นิ เลย จงึ ไมม่ สี ทิ ธฟิ ้อง
ขอแบ่งเอากรรมสทิ ธหิ ์ รอื คา่ เชา่ จากทด่ี นิ นนั้ (ฎ.505/2511)

สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ มใิ ชส้ ทิ ธเิ ฉพาะตวั จงึ โอนกนั ต่อไปได้ หรอื อาจรบั มรดกกนั ได้ เวน้ แต่นิตกิ รรม
กอ่ ตงั้ จะหา้ มไว้

ม.1411 “ถ้ามิได้กาํ หนดไว้เป็นอย่างอ่ืนในนิติกรรมอนั ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพืน้ ดินไซร้ ท่าน
ว่าสิทธินัน้ อาจโอนได้และรบั มรดกกนั ได้”

จะไดม้ าโดยนิตกิ รรมเทา่ นนั้ และตอ้ งทาํ เป็นหนงั สอื และจดทะเบยี น ตามม.1299
กาํ หนดเวลาสิทธิเหนือพืน้ ดิน
ม.1412 “สิทธิเหนือพื้นดินนัน้ จะก่อให้เกิดโดยมีกาํ หนดเวลาหรือตลอดชีวิตเจ้าของท่ีดิน
หรอื ตลอดชีวิตผทู้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดินนัน้ กไ็ ด้
ถ้าก่อให้เกิดสิทธิเหนือพืน้ ดินโดยมีกาํ หนดเวลาไซร้ ท่านให้นําบทบญั ญตั ิม.1403 ว.3 มาใช้

บงั คบั โดยอนุโลม” (ไมเ่ กนิ 30 ปี)
ม.1413 “ถ้าสิทธิเหนือพืน้ ดินนัน้ ไม่มีกาํ หนดเวลาไซร้ ท่านว่าค่กู รณีฝ่ ายใดจะบอกเลิกเสีย

ในเวลาใดกไ็ ด้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่อีกฝ่ ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจาํ ต้องให้แก่

กนั ไซร้ ท่านว่าต้องบอกกล่าวล่วงหน้าปี หนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปี หน่ึง”

การทจ่ี ะถอื ว่ามคี ่าเช่านัน้ จะต้องเป็นการใหเ้ ป็นเงนิ หรอื ผลประโยชน์อ่นื ตอบแทนเป็นคราวๆไป
ถา้ ใหเ้ งนิ หรอื ผลประโยชน์อ่นื ครงั้ เดยี วในตอนทาํ นิตกิ รรม และผทู้ รงสทิ ธไิ มจ่ าํ ตอ้ งใหเ้ งนิ หรอื ผลประโยชน์
อย่างใดตอบแทนเป็นคราวๆ อกี แล้วไม่น่าจะเรยี กว่ามคี ่าเช่า ฉะนัน้ การบอกเลกิ จงึ ไม่จําต้องบอกกล่าว
ล่วงหน้า 1 ปี

การระงบั สิ้นไปของสิทธิเหนือพืน้ ดิน

1. เมอ่ื สน้ิ ระยะเวลาทก่ี าํ หนดไวใ้ นนิตกิ รรมก่อตงั้ สทิ ธิ
2. เมอ่ มกี ารบอกเลกิ สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ ตามม.1413
3. เมอ่ื นิตกิ รรมกอ่ ตงั้ สทิ ธฯิ หา้ มรบั มรดกสทิ ธฯิ สทิ ธฯิ ยอ่ มระงบั ไปเพราะความตายของผทู้ รงสทิ ธฯิ
4. เม่อื มกี ารบอกเลกิ ตาม ม.1414 “ถ้าผทู้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดินละเลยไม่ปฏิบตั ิตามเง่ือนไขอนั
เป็นสาระสาํ คญั ซ่ึงระบไุ ว้ในนิติกรรมก่อตงั้ สิทธินัน้ กด็ ี หรือถ้ามีค่าเช่าซ่ึงจะต้องให้แก่กนั แต่ผทู้ รง
สิทธิเหนือพืน้ ดินละเลยไม่ชาํ ระถึง 2 ปี ติดๆกนั กด็ ี ท่านว่าค่กู รณีอีกฝ่ ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือ
พืน้ ดินกไ็ ด้”

แบง่ ไดเ้ ป็น 2 กรณคี อื
ก. ไมป่ ฏบิ ตั ติ ามเง่อื นไขอนั เป็นสาระสาํ คญั ทร่ี ะบุไวใ้ นนิตกิ รรมก่อตงั้ เช่นหา้ มโอนแต่ไปโอน หรอื
นิตกิ รรมใหป้ ลกู ไดเ้ ฉพาะโรงเรอื นอยอู่ าศยั แต่ไปสรา้ งโรงแรม
ข. เม่อื จะต้องใหค้ ่าเช่า ไม่ชําระค่าเช่าถงึ 2 ปีตดิ ๆกนั ไม่ว่าจะกําหนดเป็นรายเดอื นหรอื รายปีก็
ตาม ตอ้ งคา้ งจนครบ 2 ปีตดิ ต่อกนั

การบอกเลกิ ตามม.1414 น้ีไมต่ อ้ งบอกกลา่ งล่วงหน้ากอ่ น
สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ ไมร่ ะงบั ไปเพราะเหตุโรงเรอื น สงิ่ ปลกู สรา้ งหรอื สงิ่ เพาะปลกู สลายไป
ม.1415 “สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุท่ีโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกสลาย
ไป แมก้ ารสลายนัน้ จะเป็นเพราะเหตสุ ดุ วิสยั ”
การระงบั จะตอ้ งทาํ เป็นหนงั สอื และจดดทะเบยี นตาม ม.1299 และ 1301 ดว้ ย
เม่อื สทิ ธเิ หนือทด่ี นิ ระงบั ไปแลว้ ตอ้ งรอื ถอนโรงเรอื น ฯลฯ ของตนออกไปและทําใหท้ ด่ี นิ คงสภาพ
เดมิ เวน้ แต่ถา้ เจา้ ของทด่ี นิ ประสงคจ์ ะซอ้ื โรงเรอื น ฯลฯ ตามราคาทอ้ งตลาด ผทู้ รงสทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ ตอ้ ง
ยอมขายให้ เวน้ แต่จะมเี หตุผลสมควรในอนั ทจ่ี ะไมย่ อมขายใหน้ นั้
ม.1413 “เม่ือสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ส่ิง
เพาะปลกู ของตนไปกไ็ ด้ แต่ต้องทาํ ให้ที่ดินเป็นตามเดิม
ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รือ้ ถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่าน
ว่าผทู้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดินจะไมย่ อมขายไม่ได้ เว้นแต่เหตอุ นั สมควร”
ตอ้ งเป็นการขอซอ้ื เมอ่ื สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ ระงบั ไปแลว้ หากยงั อยใู่ นกาํ หนดเวลา หากเจา้ ของทด่ี นิ จะ
ขอซอ้ื ผทู้ รงสทิ ธจิ ะไมย่ อมขายใหก้ ไ็ ด้
เหตุอนั ควร เช่น ผทู้ รงสทิ ธปิ ์ ระสงคจ์ ะรอ้ื โรงเรอื นไปปลูกเองเพราะยากจน หรอื โรงเรอื น ฯลฯ นัน้
เป็นลกั ษณะพเิ ศษสาํ หรบั ผทู้ รงสทิ ธิ เป็นตน้
การซอ้ื ของเจา้ ของทด่ี นิ แมจ้ ะมไิ ดม้ กี าณโอนทะเบยี นกนั กต็ าม ยอ่ มน่าจะตกเป็นของเจา้ ของทด่ี นิ
ทนั ทตี ามหลกั เร่อื งส่วนควบ (ฎ.561/2488 , 1995/2522) เพราะสทิ ธเิ หนือพ้นื ดนิ เพยี งแต่ทําใหโ้ รงเรอื น
ฯลฯ ในทด่ี นิ ของผอู้ น่ื ไมต่ กเป็นสว่ นควบตามม.146 เทา่ นนั้

สิทธิเกบ็ กิน
หมายถงึ สทิ ธทิ จ่ี ะเขา้ ครอบครองใชแ้ ละถอื เอาประโยชน์จากอสงั หาฯของผอู้ ่นื โดยจะเสยี ค่าเช่าหรอื
ผลประโยชน์ตอบแทนหรอื ไมก่ ไ็ ด้
ม.1417 “อสงั หาฯอาจต้องตกอยู่ในบงั คบั สิทธิเกบ็ กินอนั เป็ นเหตุให้ผ้ทู รงสิทธินัน้ มีสิทธิ
ครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรพั ยส์ ินนัน้
ผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินมีอาํ นาจจดั การทรพั ยส์ ิน
ผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินในป่ าไม้ เหมืองแร่ หรือท่ีขดุ หิน มีสิทธิทาํ การแสวงประโยชน์จากป่ าไม้
เหมอื งแร่ หรอื ท่ีขดุ หินนัน้ ”
เป็นทรพั ยสทิ ธชิ นิดท่ตี ดั ทอนอํานาจกรรมสทิ ธขิ ์ องเจ้าของอสงั หาฯมากกว่าทรพั ยสทิ ธชิ นิดอ่นื ๆ
คอื สทิ ธขิ องเจา้ ของทรพั ยส์ นิ ตามม.1336 โอนมาเป็นของผทู้ รงสทิ ธเิ กบ็ กนิ เกอื บทงั้ หมด คงเหลอื เพยี งสทิ ธิ
ทจ่ี ะจาํ หน่ายทรพั ยส์ นิ เทา่ นนั้ สทิ ธคิ รอบครอง สทิ ธทิ จ่ี ะใชส้ อย ถอื เอาประโยชน์จากทรพั ยส์ นิ เช่น ดอกผล

สทิ ธทิ จ่ี ะจดั การทรพั ยส์ นิ ตลอดจนสทิ ธจิ ะใหป้ ลดเปลอ้ื งการรบกวนการครอบครองตามม.1374 สทิ ธทิ จ่ี ะ
ไดค้ นื ซง่ึ การครอบครองตามม.1375 ยอ่ มตกเป็นของผทู้ รงสทิ ธเิ กบ็ กนิ ทงั้ สน้ิ

สทิ ธเิ กบ็ กนิ นัน้ จะก่อใหเ้ กดิ ขน้ึ เหนืออสงั หาฯใดๆ กไ็ ดเ้ ช่น โรงเรอื น สง่ิ ปลูกสรา้ งอย่างอ่นื หรอื
ทด่ี นิ แต่จะก่อขน้ึ เหนือสงั หาฯมไิ ด้ จะเสยี ค่าเช่าหรอื ไม่กไ็ ด้ จะต้องเป็นการใชห้ รอื ถอื เอาประโยชน์จาก
อสงั หาฯ ของผอู้ น่ื โดยมไิ ดร้ ะบุหรอื จาํ กดั การใช้

ผูท้ รงสทิ ธเิ ก็บกนิ มอี ํานาจจดั การทรพั ยส์ นิ ท่ตี นได้สทิ ธเิ ก็บกนิ แต่การจดั การจะต้องไม่เป็นการ
เปลย่ี นแปลงสภาพของทรพั ยส์ นิ ในสาระสาํ คญั

ฎ.807/2503 การทโ่ี จทกย์ กกรรมสทิ ธใิ ์ นทด่ี นิ และตกึ ทจ่ี าํ เลยเชา่ ใหแ้ ก่บุตร ดดยยงั สงวนสทิ ธเิ กบ็
กนิ ไวต้ ่อไปจนตลอดชวี ติ โจทกย์ อ่ มมสี ทิ ธคิ รอบครอง ใชแ้ ละถอื เอาซง่ึ ประโยชน์แหง่ ทด่ี นิ และตกึ แถวนัน้
ไดแ้ ต่ผเู้ ดยี ว เจา้ ของกรรมสทิ ธหิ ์ ามสี ทิ ธเิ ช่นวาน้ีไม่ ในระหว่างทส่ี ทิ ธเิ กบ็ กนิ ยงั ไมส่ น้ิ ไป โจทกจ์ งึ มสี ทิ ธิ
จะจดั ใหเ้ ชา่ ตกึ พพิ าทเพอ่ื เกบ็ เอาผลประโยชน์จากการเชา่ ได้

สิทธิเกบ็ กินเป็นสิทธิเฉพาะตวั ยอ่ มจะโอนกนั ต่อไปมไิ ด้ เพยี งแต่ผทู้ รงสทิ ธอิ าจโอนการใชส้ ทิ ธิ

ของตนใหผ้ อู้ ่นื ไดเ้ ทา่ นนั้ (ม.1422)
สิทธิเกบ็ กินจะได้มาโดยทางนิ ติกรรมเท่านัน้ ต้องทําเป็นหนังสอื และจดทะเบยี น มฉิ ะนัน้ ไม่

บรบิ ูรณ์ แต่ใชบ้ งั คบั กนั ไดใ้ นฐานะบุคคลสทิ ธริ ะหวา่ งคสู่ ญั ญา จะใชย้ นั บุคคลภายนอกไมไ่ ด้ โดยไมค่ าํ นึง
วา่ บุคคลภายนอกจะรถู้ งึ ขอ้ สญั ญามาก่อนหรอื ไมก่ ต็ าม (ฎ.6872/2539)

ม.1418 “สิทธิเกบ็ กินนัน้ จะก่อให้เกิดโดยมีกาํ หนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผ้ทู รงสิทธิก็

ได้
ถา้ ไม่มีกาํ หนดเวลา ท่านให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเกบ็ กินมีอย่ตู ลอดชีวิตผทู้ รงสิทธิ
ถา้ มีกาํ หนดเวลา ท่านให้นําบทบญั ญตั ิม.1403 ว.3 มาใช้บงั คบั โดยอนุโลม
ถ้าผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินัน้ ย่อมสิ้นไปเสมอ”

ในกรณที ท่ี รพั ยส์ นิ ซง่ึ ตกอยภู่ ายใตส้ ทิ ธเิ กบ็ กนิ สลายไปนนั้
ม.1419 “ถ้าทรพั ยส์ ินสลายไปโดยไม่ได้ค่าทดแทนไซร้ ท่านว่าเจ้าของไม่จาํ ต้องทาํ ให้คืนดี
แต่ถ้าเจ้าของทาํ ให้ทรพั ยส์ ินคืนดีขึน้ เพียงใด ท่านว่าสิทธิเกบ็ กินกก็ ลบั มีขึน้ เพียงนัน้
ถ้าได้ค่าทดแทนไซร้ ท่านว่าเจ้าของหรือผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินน ต้องทาํ ให้ทรพั ยส์ ินคืนดีเพียงที่
สามารถทาํ ได้ตามจาํ นวนเงินค่าทดแทนที่ได้รบั และสิทธิเกบ็ กินกลบั มีขึน้ เพียงที่ทรพั ยส์ ินกลบั คืนดี
แต่ถ้าพ้นวิสยั ที่จะทาํ ให้กลบั คืนดีได้ สิทธิเกบ็ กินกเ็ ป็ นอนั สิ้นไป และค่าทดแทนนัน้ ต้องแบ่งกนั
ระหว่างเจ้าของทรพั ยส์ ินและผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินตามส่วนแห่งความเสียหายของตน
วิธีนี้ให้ใช้บงั คบั โดยอนุโลมถึงกรณีซึ่งทรพั ยส์ ินถกู บงั คบั ซื้อและกรณีซึ่งทรพั ยส์ ินสลายไป
แต่บางส่วน หรอื การทาํ ให้คืนดีนัน้ พ้นวิสยั ในบางส่วน”

ในกรณที ไ่ี มไ่ ดค้ า่ ทดแทน เจา้ ของอสงั หาฯไมม่ หี น้าทต่ี อ้ วทาํ ใหค้ นื ดี ตอ้ งหมายถงึ วา่ การสลายมไิ ด้
เป็นความผดิ ของฝ่ายใด ถ้าเป็นความผดิ ของผู้ทรงสทิ ธิเก็บกิน ผู้ทรงสทิ ธิต้องรบั ผดิ ตามม.1420 ถ้า

เป็นควมผดิ ของเจา้ ของทรพั ยส์ นิ เจา้ ของทรพั ยส์ นิ กย็ อ่ มจะตอ้ งรบั ผดิ ต่อผทู้ รงสทิ ธเิ กบ็ กนิ ตามหลกั สญั ญา
ทวั่ ๆไป

ในกรณีทไ่ี ดค้ า่ ทดแทน เช่น เอาประกนั ภยั และไดค้ ่าสนิ ไหมทดแทนมา หรอื มผี มู้ าทาํ ละเมดิ และได้
ค่าสนิ ไหมทดแทน เจา้ ของทรพั ยส์ นิ หรอื ผูท้ รงสทิ ธเิ กบ็ กนิ สุดแลว้ แต่ผูใ้ ดเป็นผไู้ ดค้ ่าทดแทนมาตอ้ งทําให้
ทรพั ยส์ นิ ทส่ี ลายนนั้ คนื ดเี ทา่ ทจ่ี ะทาํ ไดจ้ ากคา่ ทดแทนทไ่ี ดร้ บั

แต่ถงึ แมจ้ ะไดค้ า่ ทดแทนมา กไ็ มอ่ าจจะทาํ ใหท้ รพั ยส์ นิ นนั้ กลบั คนื ไดเ้ ลยแลว้ สทิ ธเิ กบ็ กนิ ยอ่ มเป็น
อนั ระงบั ไป แต่ตอ้ งนําเงนิ ค่าทดแทนมาแบ่งกนั ระหว่างเจา้ ของทรพั ยส์ นิ และผเู้ กบ็ กนิ ตามส่วนแห่งความ
เสยี หายของแต่ละคน

หน้าท่ีและความรบั ผิดของผทู้ รงสิทธิเกบ็ กิน
ม.1420 “เม่ือสิทธิเกบ็ กินสิ้นลง ผทู้ รงสิทธิต้องส่งทรพั ยส์ ินคืนแก่เจ้าของ
ถา้ ทรพั ยส์ ินสลายไป หรือเส่ือมราคาลง ผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินต้องรบั ผิด เว้นแต่จะพิสจู น์ได้ว่า
ความเสียหายนัน้ มิได้เกิดขึน้ เพราะความผิดของตน
ถ้าผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินใช้ทรพั ยส์ ินสิ้นเปลือ้ งไปโดยมิชอบ ท่านว่าต้องทาํ ให้มีมาแทน
ถ้าทรพั ยส์ ินเสื่อมราคาเพราะการใช้ตามควรไซร้ ท่านว่าผ้ทู รงสิทธิเกบ็ กินไม่จาํ ต้องใช้ค่า

ทดแทน”
ม.1421 “ในการใช้สิทธิเกบ็ กินนัน้ ผ้ทู รงสิทธิต้องรกั ษาทรพั ย์สินเสมอกบั ที่วิญญูชนพึง

รกั ษาทรพั ยส์ ินของตนเอง”
ม.1424 “ผ้ทู รงสิทธิเกบ็ กินจาํ ต้องสงวนภาวะแห่งทรพั ยส์ ินมิให้เปล่ียนในสาระสาํ คญั กบั

ต้องบาํ รงุ รกั ษาปกติและซ่อมแซมเลก็ น้อยด้วย
ถ้าจาํ เป็ นต้องซ่อมแซมใหญ่ หรือมีการสาํ คญั อนั ต้องทาํ เพื่อรกั ษาทรพั ยส์ ินไซร้ ท่านว่าผู้

ทรงสิทธิเกบ็ กินต้องแจ้งแก่เจ้าของทรพั ยส์ ินโดยพลนั และต้องยอมให้จดั ทาํ การนัน้ ๆไป ถ้าเจ้าของ
ทรพั ย์สินละเลยเสีย ท่านว่าผ้ทู รงสิทธิเก็บกินจะจดั ทําการนัน้ ไปโดยให้เจ้าของทรพั ย์สินออก

ค่าใช้จ่ายกไ็ ด้”
หากเจา้ ของทรพั ยส์ นิ ไมย่ อมออกคมา่ ใชจ้ า่ ย ผทู้ รงสทิ ธกิ ม็ สี ทิ ธฟิ ้องได้
ม.1426 “ในระหว่างท่ีสิทธิเก็บกินยงั มีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออกค่าใช้จ่ายในการจดั การ

ทรพั ยส์ ินตลอดจนเสียภาษีอากร กบั ทงั้ ต้องใช้ดอกเบยี้ หนี้สินซ่ึงติดพนั ทรพั ยส์ ินนัน้ ”

ผทู้ รงสทิ ธริ บั ผดิ แต่ดอกเบย้ี เทา่ นนั้ แต่หาตอ้ งรบั ผดิ ในตน้ เงนิ ไม่
ม.1427 “ถ้าจเของทรพั ยส์ ินต้องการ ผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินจาํ ต้องเอาทรพั ยส์ ินประกนั วินาศภยั
เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของทรพั ยส์ ิน และถ้าทรพั ยส์ ินนัน้ ได้เอาประกนั ภยั ไว้แล้วผ้ทู รงสิทธิเกบ็ กิน

ต้องต่อสญั ญาประกนั นัน้ เม่อื ถึงคราวต่อ
ผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินต้องเสียเบีย้ ประกนั ภยั ระหว่างที่สิทธิของตนยงั มีอย่”ู

จะเกดิ ขน้ึ ต่อเม่อื เจา้ ของทรพั ย์สนิ ประสงค์ แต่แมเ้ จา้ ของทรพั ยส์ นิ จะไม่ต้องการใหม้ กี ารประกนั
วนิ าศภยั หากผทู้ รงสทิ ธปิ ระสงคจ์ ะเอาประกนั ภยั เองกย็ อ่ มได้ เม่อื เจา้ ของทรพั ยส์ นิ ตอ้ งการนนั้ ตอ้ งระบุให้
เจา้ ของทรพั ยส์ นิ เป็นผรู้ บั ประโยชน์ เบย้ี ประกนั ภยั คงเสยี ตลอดเวลาทย่ี งั มสี ทิ ธเิ กบ็ กนิ เทา่ นนั้

การโอนการใช้สิทธิ
ม.1422 “ถ้ามิได้กาํ หนดไว้เป็ นอย่างอื่นในนิ ติกรรมอนั ก่อให้เกิดสิทธิเกบ็ กินไซร้ ท่านว่าผู้
ทรงสิทธินัน้ จะโอนการใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอกกไ็ ด้ ในกรณีเช่นนัน้ เจ้าของทรพั ยส์ ินอาจ

ฟ้ องร้องผรู้ บั โอนโดยตรง”

เพยี งแต่บุคคลภายนอกเขา้ มาครอบครอง ถอื เอาประโยชน์และจดั การทรพั ยส์ นิ ในนามผูท้ รงสทิ ธิ
เกบ็ กนิ เท่านัน้ หากมคี วามเสยี หายเกดิ ขน้ึ ผทู้ รงสทิ ธยิ งั คงตอ้ งรบั ผดิ ต่อเจา้ ของทรพั ยส์ นิ อยู่ แต่เจา้ ของ
ทรพั ยส์ นิ จะฟ้องรอ้ งผรู้ บั โอนการใชส้ ทิ ธโิ ดยตรงเองกไ็ ดเ้ หมอื นกนั

การโอนการใช้สทิ ธิเก็บกินนัน้ มใิ ช่เป็นการได้มาซ่ึงทรพั ยสทิ ธิจงึ ไม่ต้องทําเป็นหนังสอื และจด
ทะเบยี น และแมผ้ รู้ บั โอนตาย สทิ ธเิ กบ็ กนิ กไ็ มร่ ะงบั

ถา้ นิตกิ รรมหา้ มโอนไว้ การโอนการใชส้ ทิ ธเิ กบ็ กนิ ยอ่ มกระทาํ มไิ ดเ้ ชน่ กนั
สิทธิและหน้าท่ีของเจ้าของทรพั ยส์ ิน
ม.1423 “เจ้าของทรพั ยส์ ินจะคดั ค้านมิให้ใช้ทรพั ยส์ ินในทางอนั มิชอบด้วยกฎหมาย หรือมิ

สมควรกไ็ ด้
ถ้าเจ้าของพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของตนตกอยู่ในภยนั ตราย ท่านว่าจะเรียกให้ผ้ทู รงสิทธิเกบ็ กิน

ในทรพั ยส์ ินนัน้ ไว้เพ่ือตนเอง
ถ้าผ้ทู รงสิทธิเกบ็ กินละเลยไม่หาประกนั มาให้ภายในเวลาอนั ควรซึ่งกาํ หนดให้เพื่อการนัน้

หรือถ้าผ้ทู รงสิทธิเกบ็ กินมินําพาต่อคาํ คดั ค้านแห่งเจ้าของ ยงั คงใช้ทรพั ยส์ ินนัน้ ในทางอนั มิชอบ
ด้วยกฎหมายหรือมิสมควรไซร้ ท่านว่าศาลจะตงั้ ผรู้ กั ษาทรพั ยเ์ พื่อจดั การทรพั ยส์ ินแทนผ้ทู รงสิทธิ
เกบ็ กินกไ็ ด้ แต่เมอื่ หาประกนั มาให้แล้ว ศาลจะถอนผรู้ กั ษาทรพั ยท์ ่ีตงั้ ขึน้ นัน้ กไ็ ด้”

ถ้าเจ้าของทรพั ยส์ นิ คดั คา้ นมใิ หใ้ ช้ทรพั ยส์ นิ ในทางมชิ อบหรอื ไม่สมควรแล้ว ผูท้ รงยงั ฝ่าฝืนหรอื
เรยี กใหห้ าประกนั แลว้ แต่ผทู้ รงละลเยไม่จดั หาประกนั ภายในกําหนด เจา้ ของทรพั ยส์ นิ จะบอกเลกิ สญั ญา
ก่อตงั้ มไิ ด้ คงทําไดเ้ พยี งรอ้ งขอต่อศาลใหศ้ าลตงั้ ผูร้ กั ษาทรพั ยเ์ พ่อื จดั การทรพั ยส์ นิ นัน้ แทนผูท้ รงเท่านัน้
แต่ผรู้ กั ษาทรพั ยส์ นิ กม็ หี น้าทเ่ี พยี งจดั การแทนผูท้ รงเท่านัน้ สทิ ธคิ รอบครองและการถอื เอาประโยชน์จาก
ทรพั ยส์ นิ ยงั คงเป็นของผทู้ รงอยเู่ ชน่ เดมิ

ม.1425 “ค่าใช้จ่ายอนั เป็นการจรนัน้ ท่านว่าเจ้าของต้องเป็นผอู้ อกแต่เพื่อจะออกค่าใช้จ่าย
เช่นว่านี้ หรือค่าใช้จ่ายตามความในม.ก่อนเจ้าของจะจาํ หน่ายทรพั ยส์ ินบางส่วนกไ็ ด้ เว้นแต่ผทู้ รง
สิทธิเกบ็ กินจะเตม็ ใจทดรองเงินตามที่จาํ เป็นโดยไม่คิดดอกเบยี้ ”

ค่าใช้จ่ายอนั เป็นการจรคอื ค่าใช้จ่ายในกรณีพเิ ศษซ่ึงเกิดเป็นครงั้ คราว มใิ ช่ค่าบํารุงรกั ษาหรอื
ซอ่ มแซมตามปกติ เชน่ น้ําทว่ มสวนผลไมค้ า่ ใชจ้ า่ ยในการสบู น้ําออกยอ่ มเป็นการจร หรอื มพี ายพุ ดั บา้ นพงั
ไปบางสว่ นการซ่อมแซมใหด้ นี ้ีเรยี กวา่ เป็นคา่ ใชจ้ า่ ยจรไดเ้ หมอื นกนั

หากเจา้ ของทรพั ยส์ นิ ไม่มเี งนิ เพยี งพอ จะขายทรพั ยส์ นิ ภายใต้สทิ ธเิ กบ็ กนิ นัน้ ไปบางส่วนเพ่อื นํา
เงนิ มาชําระค่าใชจ้ ่ายนัน้ กไ็ ด้ เวน้ เสยี แต่ผูท้ รงสทิ ธจิ ะยอมออกเงนิ ทดรองจ่ายไปก่อนโดยไม่คดิ ดอกเบ้ยี
เงนิ ท่อี อกทดรองย่อมเรยี กคนื จากเจ้าของทรพั ยส์ นิ ไดใ้ นภายหลงั ทรพั ย์สนิ ส่วนท่แี บ่งขายไปนัน้ น่าจะ
ปลอดจากสทิ ธเิ กบ็ กนิ ดว้ ย มฉิ ะนนั้ ยอ่ มไมม่ ปี ระโยชน์อนั ใดแก่ผซู้ อ้ื

อายคุ วามฟ้ องรอ้ ง
ม.1428 “คดีอนั เกี่ยวกบั สิทธิเกบ็ กินในระหว่างเจ้าของทรพั ยส์ ินกบั ผทู้ รงสิทธิเกบ็ กิน หรือ
ผ้รู บั โอนนัน้ ท่านห้ามมิให้ฟ้ องเม่ือเกินปี หนึ่งนับแต่วนั ท่ีสิทธิเกบ็ กินสุดสิ้นลง แต่ในคดีท่ีเจ้าของ
ทรพั ยส์ ินเป็นโจทกน์ ัน้ ถ้าเจ้าของไมอ่ าจรวู้ ่าสิทธิเกบ็ กินสดุ สิ้นลงเมื่อใด ท่านให้นับอายคุ วามปี หน่ึง
นัน้ นับตงั้ แต่เวลาที่เจ้าของทรพั ยส์ ินได้รู้ หรอื ควรร้วู ่าสิทธิเกบ็ กินสดุ สิ้นลง”
เช่น เม่อื ผู้ทรงสทิ ธติ ายโดยเจ้าของทรพั ย์สนิ ไม่รู้ ในกรณีเช่นน้ีเรมิ่ นับกําหนดเวลาเม่อื เจ้าของ
ทรพั ยส์ นิ รูห้ รอื ควรจะไดร้ ูว้ ่าสทิ ธเิ กบ็ กนิ นัน้ สน้ิ สุดลง แมจ้ ะเกนิ 10 ปีนับแต่วนั ทส่ี ทิ ธเิ กบ็ กนิ สน้ิ สุดกไ็ ม่มี
กฎหมายบญั ญตั หิ า้ มไว้
การระงบั สิ้นไปของสิทธิเกบ็ กิน
1. เมอ่ื ครบกาํ หนดระยะเวลาตามนิตกิ รรมกอ่ ตงั้
2. เม่ือนิติกรรมระงบั สิทธิเก็บกินก่อนครบกําหนด แต่จะบริบูรณ์ต่อเม่ือทําเป็นหนังสือและจด
ทะเบยี น
3. เมอ่ื ผทู้ รงสทิ ธติ าย
4. เม่อื ทรพั ยส์ นิ สลายไปทงั้ หมด และเป็นการพน้ วสิ ยั ทจ่ี ะใหก้ ลบั คนื ดไี ด้ แต่ฎ.681-713/2494 จด
ทะเบยี นสทิ ธวิ า่ โจทกม์ สี ทิ ธคิ รอบครองใชแ้ ละถอื เอาประโยชน์แหง่ ทรพั ยส์ นิ ในทด่ี นิ ยอ่ มหมายความวา่ สทิ ธิ
เกบ็ กนิ ทงั้ ทด่ี นิ และสง่ิ ปลกู สรา้ ง ฉะนนั้ แมส้ งิ่ ปลกู สรา้ งจะสลายสทิ ธเิ กบ็ กนิ กย็ งั มอี ยู่ คอื จะปลกู สรา้ งใหมไ่ ด้
เจา้ ของทด่ี นิ ไมม่ สี ทิ ธขิ ดั ขวาง

ภารติดพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์
ม.1429 “อสงั หาฯอาจต้องตกอย่ใู นภารติดพนั อนั เป็ นเหตุให้ผ้รู บั ประโยชน์มีสิทธิได้รบั การ
ชาํ ระหนี้เป็นคราวๆ จากทรพั ยส์ ินนัน้ หรอื ได้ใช้และถอื เอาซ่ึงประโยชน์แห่งทรพั ยส์ ินตามที่ระบไุ ว้”
คล้ายภารจํายอมและสทิ ธเิ กบ็ กนิ มาก ผดิ กนั แต่ว่าภารจํายอมต้องเพ่อื ประโยชน์แก่งอสงั หาฯอ่นื
แต่ภารตดิ พนั ฯ เพอ่ื ประโยชน์แก่ผใู้ ดกไ็ ดโ้ ดยผนู้ นั้ ไมจ่ าํ ตอ้ งเป็นเจา้ ของอสงั หาฯ เชน่ สทิ ธขิ องเจา้ ของทด่ี นิ
แปลง ก. ในอนั ทจ่ี ะเดนิ ผา่ นทด่ี นิ แปลง ข. เป็นสทิ ธใิ นภารจาํ ยอม แต่ถา้ ก. ไมม่ ที ด่ี นิ หรอื บา้ นเรอื นของตน
เลย แต่มสี ทิ ธเิ ดนิ ผ่านทด่ี นิ แปลง ข. สทิ ธชิ นิดน้ีเป็นสทิ ธใิ นภารตดิ พนั ในอสงั หาฯ และต่างกบั สทิ ธเิ กบ็ กนิ

ในขอ้ ทว่ี ่าสทิ ธเิ กบ็ กนิ ผทู้ รงสทิ ธไิ ดค้ รอบครองทรพั ยส์ นิ และมสี ทิ ธไิ ดใ้ ชแ้ ละถอื เอาประโยชน์จากทรพั ยส์ นิ
โดยไมจ่ าํ กดั การใชแ้ ละการถอื เอาประโยชน์ แต่ภารตดิ พนั ฯ ผรู้ บั ประโยชน์ไมไ่ ดส้ ทิ ธคิ รอบครอง เพยี งแต่
มสี ทิ ธไิ ดร้ บั ชาํ ระหน้ีจากทรพั ยส์ นิ นนั้ เป็นครงั้ คราวหรอื ไดใ้ ชแ้ ละถอื เอาประโยชน์จากทรพั ยสทิ ธเิ ฉพาะตาม
ตกลงกนั ไวเ้ ทา่ นนั้

ต้องเป็นภาระท่เี ก่ยี วกบั ตวั ทรพั ย์สนิ โดยตรง มใิ ช่เก่ียวกบั ตวั บุคคล หน้ีท่ตี ้องชําระให้แก่ผู้รบั
ประโยชน์เป็นคราวๆ กต็ อ้ งเอาจากตวั ทรพั ย์

ฎ.972/2508 ภารติดพนั ฯ ต้องเป็นภาระท่ีเก่ียวกบั ตวั ทรพั ย์ ยกท่ีดินให้โดยผู้รบั สญั ญาว่าจะ
อุปการะเลย้ี งดูและทําศพผูย้ กให้ ดงั น้ีไมเ่ กย่ี วกบั ภาระในทรพั ยท์ ย่ี กให้ จงึ ไม่เป็นการใหส้ ง่ิ ทม่ี ภี ารตดิ พนั
ตามกฎหมาย

ฎ.87/2532 ยกทด่ี นิ ใหโ้ ดยมเี งอ่ื นไขวา่ ผรู้ บั ยกใหต้ อ้ งสง่ ขา้ วเปลอื กใหโ้ จทกป์ ีละ 20 ถงั ไมถ่ อื เป็น
การใหท้ รพั ยส์ นิ โดยมคี า่ ภารตดิ พนั

จะตอ้ งชาํ ระเป็นครงั้ คราว ถา้ ชาํ ระเป็นกอ้ นครงั้ เดยี วคราวเดยี วแลว้ ไมต่ อ้ งชาํ ระอกี หาใช่ภารตดิ พนั
ในอสงั หาฯไม่

เป็นทรพั ยสทิ ธทิ ก่ี วา้ งขวางกวา่ ทรพั ยสทิ ธปิ ระเภทต่างๆ
ภารตดิ พนั ฯ จะไดม้ าโดยนิตกิ รรมเท่านัน้ จะบรบิ ูรณ์เม่อื ทําเป็นหนงั สอื และจดทะเบยี น หากอสงั
หาฯนนั้ เป็นเจา้ ของรวม ตอ้ งพจิ ารณาม.1361 ดว้ ย
ม.1430 “ภารติดพนั ในอสงั หาฯ นัน้ จะก่อให้เกิดโดยมีกาํ หนดเวลาหรือตลอดชีวิตแห่งผรู้ บั

ประโยชน์กไ็ ด้
ถ้าไม่มีกาํ หนดเวลา ท่านให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าภารติดพนั ในอสงั หาฯ มีอย่ตู ลอดชีวิตผรู้ บั

ประโยชน์
ถ้ามีกาํ หนดเวลา ท่านให้นําบทบญั ญตั ิ ม.1403 ว.3 มาใช้บงั คบั โดยอนุโลม” (30ปี)

เป็นสทิ ธเิ ฉพาะตวั เวน้ แต่จะไดร้ บั อนุญาตไวใ้ นนิตกิ รรมก่อตงั้ ภารตดิ พนั นนั้ ใหโ้ อนกนั ได้
ม.1431 “ถา้ มิได้กาํ หนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอนั ก่อให้เกิดภารติดพนั ไซร้ ท่านว่าภาร
ติดพนั ฯ นัน้ จะโอนกนั ไม่ได้แมท้ างมรดก”
ม.1433 “ถ้าเจ้าของทรพั ย์สินมิได้ชําระหนี้ตามภารติดพนั ไซร้ ท่านว่านอกจากทางแก้
สาํ หรบั การไม่ชาํ ระหนี้ ผรู้ บั ประโยชน์อาจขอให้ศาลตงั้ ผรู้ กั ษาทรพั ยเ์ พ่ือจดั การทรพั ยส์ ินและชาํ ระ
หนี้แท่นเจ้าของ หรือสงั่ ให้เอาทรพั ย์สินออกขายทอดตลาด และเอาเงินที่ขายได้จ่ายให้ผู้รบั
ทรพั ยส์ ินตามจาํ นวนท่ีควรได้ เพราะเจ้าของทรพั ยส์ ินไม่ชาํ ระหนี้ กบั ทงั้ ค่าแห่งภารติดพนั ด้วย
ถ้าเจ้าของทรพั ยส์ ินหาประกนั มาให้แล้ว ศาลจะไม่ออกคาํ สงั่ ตงั้ ผ้รู กั ษาทรพั ย์ หรือคาํ สงั่

ขายทอดตลาด หรอื จะถอนผรู้ กั ษาทรพั ยท์ ่ีตงั้ ขึน้ ไว้นัน้ กไ็ ด้”

บญั ญตั แิ ต่เฉพาะเร่อื งไมช่ ําระหน้ีเป็นคราวๆ เท่านนั้ มไิ ดก้ ล่าวถงึ การทเ่ี จา้ ของทรพั ยส์ นิ ไมย่ อมให้
ผรู้ บั ประโยชน์ไดใ้ ชแ้ ละถอื เอาประโยชน์จากทรพั ยส์ นิ ฉะนัน้ ทางแก้ของผูร้ บั ประโยชน์จงึ ต้องฟ้องบงั คบั
ตามนิตกิ รรมกอ่ ตงั้ ตาม ปพพ.ม.213 และหากเสยี หายกอ็ าจเรยี กรอ้ งคา่ เสยี หายตาม ม.222

การขายทอดตลาดน้ีผู้รบั ประโยชน์มสี ทิ ธิร้องขอต่อศาลได้ทนั ทีโดยไม่ต้องฟ้องเรยี กร้องหน้ีสนิ
เสยี ก่อน และผซู้ อ้ื ยอ่ มไดท้ รพั ยน์ นั้ ไปโดยปลอดจากภารตดิ พนั ในอสงั หาฯ นอกจากจะอย่ภู ายใตบ้ งั คบั ม.
1429 – 1433 แลว้ ยงั ตอ้ งอยภู่ ายใตบ้ งั คบั แหง่ บทบญั ญตั ใิ นเรอ่ื งภารจาํ ยอมเกอื บทงั้ หมด

ม.1434 “ท่านให้นํา ม.1388 – 1395 และ ม.1397 ถึง 1400 มาใช้บงั คบั ถึงภารติดพนั ฯ โดย

อนุโลม

ใหน้ ําเร่อื งภารจํายอมเกอื บทงั้ หมดมาบงั คบั กบั ภารตดิ พนั ยกเวน้ เพยี ง ม. 1396 ซง่ึ เป็นเร่อื งเจา้
อขงรวม สามยทรพั ยไ์ ดส้ ทิ ธภิ ารจํายอมและ ม.1401 ซ่งึ เป็นเร่อื งการไดภ้ ารจํายอมโดยอายุความเท่านัน้
การนํามาใชโ้ ดยอนุโลมน้ี คาํ วา่ เจา้ ของสามยทรพั ยจ์ งึ หมายถงึ เจา้ ของทรพั ยส์ นิ ทต่ี กอยภู่ ายใตภ้ ารตดิ พนั

ความระงบั ไปแห่งภารติดพนั ฯ

1. เมอ่ื ครบกาํ หนดระยะเวลาตามนิตกิ รรมก่อตงั้ หรอื หากมไิ ดก้ าํ หนด เมอ่ื ผรู้ บั ประโยชน์ตาย
2. เมอ่ื ทาํ นิตกิ รรมระงบั ภารตดิ พนั ฯ กอ่ นระยะเวลาทก่ี าํ หนดไว้ โดยทาํ เป็นหนงั สอื และจดทะเบยี น
3. เมอ่ื ผรู้ บั ประโยชน์ตายไมว่ ่าในกรณใี ด เวน้ แต่นิตกิ รรมก่อตงั้ จะอนุญาตใหภ้ ารตดิ พนั โอนไปยงั
ทายาทของผรู้ บั ประโยชน์ได้
4. เมอ่ื ผา้ รบั ประโยชน์ขอใหน้ ําทรพั ยอ์ อกขายทอดตลาดเพอ่ื นําเงนิ มาชาํ ระหน้ีของตนตาม ม.1433
5. เมอ่ื ผรู้ บั ประโยชน์และเจา้ ของอสงั หาฯ กลายเป็นบุคคลเดยี วกนั ดดยอนุโลม ม.1388
6. เมอ่ื อสงั หาฯภายใตภ้ ารตดิ พนั สลายไปทงั้ หมด
7. เมอ่ื ผรู้ บั ประโยชน์มไิ ดใ้ ชอ้ สงั หาฯภายใตภ้ ารตดิ พนั ถงึ 10 ปี อนุโลม ม.1399
8. เม่อื เจา้ ของภารตดิ พนั บอกเลกิ สทิ ธขิ องผูร้ บั ประโยชน์เพราะเหตุผูร้ บั ประโยชน์ละเลยไม่ปฏบิ ตั ิ
ตามเงอ่ื นไขอนั เป็นสาระสาํ คญั ทก่ี าํ หนดไวใ้ นนิตกิ รรมกอ่ ตงั้ ฯ
ม.1432 “ถ้าผ้รู บั ประโยชน์ละเลยไม่ปฏิบตั ิตามเง่ือนไขอนั เป็ นสาระสาํ คญั ซ่ึงระบุไว้ในนิ ติ
กรรมก่อตงั้ ภารติดพนั นัน้ ไซร้ ท่านว่าค่กู รณีอีกฝ่ ายหน่ึงจะบอกเลิกสิทธิของผ้รู บั ประโยชน์เสียก็

ได้”

การระงบั ยอ่ มบรบิ ูรณ์เม่อื ไดท้ ําเป็นหนงั สอื และจดทะเบยี น เวน้ แต่ถา้ เป็นการระงบั ไปตามกําหนด
ระยะเวลาทก่ี าํ หนดในนิตกิ รรมก่อตงั้ หรอื เมอ่ื อสงั หาฯภายใตภ้ ารตดิ พนั สลายไปทงั้ หมด