TOPIK 4 PROSEDUR PROSES KELULUSAN PELAN BANGUNAN
Hasil pembelajaran kursus (HPK)/ Course learning outcome (CLO)
Topik 4: Prosedur proses kelulusan pelan bangunan 4.0 PENGEMUKAAN PELAN KELULUSAN BANGUNAN 4.1 Menerangkan prosedur pengemukaan pelan bangunan 11 2 HPK 1 Teori / Ujian 4.2 Mengetahui senarai semak, tata kerja dan proses pembayaran pengemukaan pelan kelulusan bangunan 12 2 HPK 1 4.3 Membentangkan Kerja lapangan berkaitan prosedur dan tata kerja pengemukaan pelan kelulusan bangunan mengikut kehendakkehendak Pihak Berkuasa Tempatan 13-14 4 HPK 3 Pembentangan
Menerangkan Prosedur Pengemukaan Pelan Bangunan 4.1
UKBS 1984: Bahagian II PENGEMUKAAN PELAN-PELAN UNTUK DILULUSKAN
4. (I) Semua pelan bangunan yang dikemukakan kepada Dato Bandar untuk diluluskan, sebagai tambahan kepada kehendakkehendak seksyen 70 Akta, hendaklah- (a) dideposilkan di pejabal Dato Bandar bersama dengan fee yang ditetapkan bagi pengemukaan pelan-pelan itu mengikut Jadual Pertama Undang-Undang Kecil ini; (b) mengandungi suatu pernyataan yang menunjukkan maksud bangunan yang dikemukakan pelannya itu hendak didiri dan digunakan; (c) mengandungi perakuan orang-orang berkelayakan itu bersama dengan Borang A sebagaimana dinyatakan dalam Jadual Kedua Undang-Undang Kecil ini yang baginya mereka masing-masing bertanggungjawab; dan (d) dilampirkan bersama-samanya suatu salinan bersetem pelan tapak yang relevan yang diluluskan oleh Dato Bandar dan diperakukan dalam masa dua belas bulan kalendar sebelum tarikh pelan-pelan bangunan itu didepositkan, melainkan jika selainnya dikecualikan di bawah mana-mana undang-undang berhubungan dengan perancangan. (2) Tiap-tiap pelan, lukisan atau kiraan berkenaan dengan sesuatu bangunan hendaklah dikemukakan oleh orang berkelayakan.
5. (1) Dato Bandar, jika pada pendapatnya sesuatu pelan, lukisan atau kiraan itu adalah di luar kekompetenan orang berkelayakan yang mengemukakannya, boleh mengembalikan pelan, lukisan atau kiraan itu. (2) Datuk Bandar hendaklah menerima mana-mana pelan, lukisan atau kiraan yang telah dikembalikan jika pelan, lukisan atau kiraan itu dikemukakan semula bersama dengan suatu perakuan daripada pihak berkuasa berkenaan yang bertanggungjawab bagi pendaftaran orang yang berelayakan itu, memperakuai bahawa pelan, llukisan atau kiraan itu adalah di dalam kekompetan orang berkelayakan yang mengemukakannya. 6. Jika di bawah Undang-Undang Kecil ini sesualu pelan, lukisan atau kiraan berhubungan dengan sesuatu bangunan dikehendaki supaya dikemukakan oleh orang berkelayakan. tiada apa-apa pembinaan atau pembinaan lanjut bangunan itu boleh dijalankan melainkan orang berkelayakan itu atau mana-mana orang yang diberi kuasa olehnya dengan waiar mengakujanji untuk mengawasi pembinaan dan pemancangan tanda. mengikut mana berkenaan, bangunan itu. 7. Semua pelan yang dikemukakan hendaklah ditandatangani oleh orang berkelayakan dan oleh pemunya atau ejennya dan hendaklah mengandungi alamat penuh pemunya itu.
8. (1) Orang berkelayakan yang mengemukakan pelan-pelan itu hendaklah bertanggungjawab atas pelaksanaan wajar semua kerja dan hendaklah terns bertanggungjawab sedemikian sehingga kerja-kerja itu siap melainkan- (a) dengan persetujuan Dato Bandar orang berkelayakan lain dilantik unluk mengambil alih; atau (b) Dato Bandar bersetuju menerima penarikan balik alau pengganliannya atas permintaan pemunya dengan syaral bahawa pembinaan bangunan itu belum lagi bermula. (2) Jika Dato Bandar bersetuju menerima penarikan balik atau penggantian orang berkelayakan di bawah perenggan (1) (b) kerja-kerja itu tidak boleh dimulakan sehingga orang berkelayakan lain dilanlik untuk mengambil alih. (3) Jika mana-mana orang berkelayakan yang telah mengemukakan apa-apa pelan, lukisan atau kiraan berkenaan dengan sesuatu bangunan telah mati atau menjadi bank rap atau tidak boleh dijumpai atau pendaftarannya telah dipotong daripada daftar atau o.leh apa-apa sebab lain telah berhenti daripada menjalankan amalannya, maka pemunya atau penduduk itu hendaklah dengan seberapa segera yang praktik melantik orang berkelayakan yang lain Ia1tuk bertindak bagi pihaknya dan untuk mengemukakan keterangan yang mencukupi kepada Dato Bandar mengenai keadaan itu, dan kerja-kerja tidak akan diteruskan atau disambung sehingga seorang berkelayakan yang lain telah dilantik untuk mengambil alih.
9. (1) Semua pelan bangunan hendaklah didepositkan dalam tiga salinan atau dalam seberapa banyak salinan yang dikehendaki oleh Dato Bandar. (2) Satu set pelan-pelan itu hendaklah dibuat alas linen atau bahan lain yang tahan dipakai dan tahan lama dan set ini bersama dengan satu set lagi, hendaklah disimpan oleh Dato Bandar dan set ketiga hendaklah dikembalikan setelah diluluskan. (3) Jika pelan-pelan itu tidak diluluskan, satu set pelan-pelan itu hendaklah dikembalikan dengan suatu pernyataan menerangkan sebab atau sebab-sebab ia tidak diluluskan. (4) Tiada apa-apa pun dalam undang-undang kecil ini boleh melarang set tambahan pelan-pelan didepositkan jika difikirkan bahawa dengan berbuat demikian kerja Dato Bandar boleh dipercepatkan.
10. (1) Semua pel an hendaklah dilukiskan mengikut skel-skel berikut: (a) Pelan tapak – tidak kurang daripada 1: 1000 (b) Pelan-pelan punca atau tempat – apa-apa skel yang sesuai (c) Semua pelan angunan am yang lain – tidak kurang daripada 1:100 kecuali dalam hal-hal tertentu di mana saiz bangunan itu menyebabkan lukisan mengikut skel ini tidak praktik dimuatkan dalam had kertas itu atau apabila ukuran lukisan tidak sesuai, pihak berkuasa tempatan boleh menggunakan budi bicaranya untuk membenarkan pelan-peln itu dikemukakan mengikut skel yahng lebih kecil tetapi bagaimanapun skel itu tidak boleh kurang daripada 1: 200. (d) Pelan lakar untuk tidak kurang daripada 1:200 diluluskan pada dasarnya. (2) semua pelan hendaklah dilukiskan dalam Sistem Unit Antarabangsa.
11. (1) Semua pelan berkenaan dengan sesuatu bangunan hendaklah, melainkan tidak berkenaan, mengandungi yang berikut: (a) suatu pelan tapak yang menunjukkan- (i) tapak lot bangunan yang dicadangkan itu bersama dengan nombor lot dan nombor seksyennya; (ii) jalan masuk ke tapak itu dan jalan dan nama jalan itu; (iii) jaraknya daripada tengah dan tepi jalan yang ditunjukkan dengan terang atas salah satu daripada pelan-pelan itu; (iv) dimensi lot itu; (v) garisan-garisan lengkap bagi saliran air permukaan dan air kotor dan takat kadar alir parit-parit yang dicadangkan itu; (vi) skel, titik Utara dan nombor-nombor lot atau bangunan yang bersampingan; (vii) dimensi kelegaan di antara bangunan yang dicadangkan itu dengan sempadan-sempadan; (viii) semua garis pelarasan tanah atau bangunan yang dicadangkan untuk membaikkan jalan, sungai atau saliran dan yang seumpamanya, jika berkenaan, menunjukkan lebar jalan baharu atau jalan baharu yang dicadangkan itu serta sambungannya dengan jalan awam yang berhampiran sekali; (ix) paras tanah tapak yang sedia ada dan yang dicadangkan.
(b) suatu pelan lantai bagi tiap-tiap tingkat kecuali apabila tingkat-tingkat lain itu adalah bersamaan atau serupa, yang mengandungi maklumat berikut- (i) dimensi berangka mengenai panjang dan lebar bangunan itu dan bilik-biliknya dan ketebalan dinding-dindingnya; (ii) dimensi berangka mengenai ruang buka semua pintu dan tingkap, kawasan ruang udara yang mendapat cahaya matahari, kawasan belakang dan ruang-ruang terbuka bangunan itu; (iii) dimensi berangka di antara dinding-dinding, tembok-tembok sam but dan tiang-tiang besi di atas pelan asas tapak bangunan itu; (iv) garisan salinan kekal tapak itu dengan anak-anak panah yang menunjukkan arab alirannya, parit-parit yang ke dalamnya ia disalur keluar dan sail parit-parit itu; (v) nama dan kegunaan bilik-bilik.
(c) muka-muka keratan lintang, membujur dan muka-muka keratan lain untuk menggambarkan dengan nyata binaan bangunan itu dan menunjukkan- (i) paras tanah yang sedia ada dan paras tanah baharu yang dicadangkan jika paras tapak itu hendak ditinggi at au direndahkan; (ii) paras jalan, parit isi jalan dan jalali kaki lima (jika bangunan itu bersempadanan dengan jalan); (iii) lebar dan dalamnya asas tapak dan ketebalan dinding, dinding sekat dan lantainya; (iv) tingginya tingkat, tangga, pintu, tingkap dan lubang pengudaraannya; (v) sail, tempat letak dan arab gelegar lantai dan rasuk dan binaan bumbungnya; dan (vi) bahan-bahan yang hendak digunakan dalam pembinaan struktur itu. (d) tampak depan, belakang dan sisi yang menunjukkan- (i) paras lorong jalan kaki, jalan kaki lima, jalan yang bersampingan dan paras bahagian sarna yang dicadangkan; (ii) sebahagian daripada tampak bangunan bersampingan yang sedia ada menunjukkan paras lantai, kepala tembok utama, parapet dan tinggi berandanya; (iii) bahan-bahan yang dicadangkan untuk dinding, tingkap dan bumbung, jika berkenaan dan boleh dilihat.
(2) Orang berkelayakan atau pemunya atau penduduk itu, mengikut mana yang berkenaan, hendaklah memberi pihak Dato Bandar apa-apa maklumat tambahan sebagaimana dikehendaki oleh Dato Bandar. (3) Semua pelan hendaklah sarna ada dicetak dengan terang dan tidak boleh dipadam atau dilukis dengan warna hitam dan bahanbahan yang berlainan ditunjukkan dengan warna-warna tertentu dan semua struktur yang sedia acta ditunjukkan dengan warna neutral. 12. (1) Dato Bandar boleh walaupun ia masih belum meluluskan apa-apa pelan, lukisan atau kiraan mengenai bangunan lersebut, membenarkan pembinaan bangunan atau jenis bangunan sedemikian jika orang berkelayakan yang mengemukakan pelan, lukisan atau kiraan itu mematuhi undang-undang kecil 4 dan memperakui bahawa pembinaan itu tidak akan melanggar perunlukanperunlukan Akta alau Undang-Undang Kecil ini. (2) Pemberian sesuatu kebenaran di bawah perenggan (1) tidak boleh melucutkan kuasa Dato Bandar untuk memberi araban bertuJis mengenai bangunan itu.
13. (I) Dalam pelan-pelan yang dikemukakan bagi membuat tambahan atau perubahan kepada sesuatu bangunan, termasuk memecah bahagi bilik-bilik, bahagian-bahagian bangunan itu, jika ada, yang hendak dimusnahkan hendaklah ditunjukkan dengan garisan bertitik dan kerja-kerja baharu hendaklah sarna ada diwarnakan dengan warna merah atau hitam keseluruhannya. (2) Semua parit air permukaan atau air kotor, tangga, tingkap dan pintu dan semua tubing cahaya din pengudaraan bangunan itu yang sedia ada hendaklah ditunjukkan atas pelan-pelan tersebut. 14. Jika dikehendaki oleh Dato Bandar pelan-pelan yang dikemukakan untuk diluluskan hendaklah disertakan dengan spesifikasi semua bahan yang dicadang hendak digunakan.
15. (1) Satu salinan pelan-pelan struktur yang lengkap bagi bangunan yang dicadangkan itu bersama dengan satu salinan yang bolch dibaca mcngcnai kiraan-kiraan strukturnya hendaklah dikcmukakan scbclum pembinaan dimulakan. (2) Tiap-tiap pe1an struktur yang lengkap hendaklah dibuat di atas kertas dan tiap-tiap salinan hendaklah mengandungi perakuan yang dibuat oleh orang berkelayakan scperti dalam Borang A sebagaimana dinyatakan dalam Jadual Kedua Undang-Undang Kecil ini yang bennaksud bahawa butir-butir itu adalah mengikut Undang-Undang Kecil ini dan orang yang mengemukakannya bersetuju menerima tanggungjawab sepenuhnya. (3) Semua pelan struktur hendaklah ditanda dengan terang untuk menunjukkan beban guna yang setiap sistem lantai atau setiap bahagian telah direkabentuk. 16. Walau apa pun peruntukan perenggan (2) undang-undang kecil 15 Dato Bandar boleh memeriksa mana-mana pelan atau kiraan struktur dan dalam berbuat demikian boleh menolak mana-mana pelan atau kiraan struktur yang tidak mengikut Undang-Undang Kecil ini dan jika ia menolak pelan atau kiraan tersebut ia boleh menghendaki orang berkelayakan itu mengemukakan semula pelan atau kiraan struktur baharu berkenaan dengan bahagian yang ditolak itu.
17. (1) Pelan-pelan lakar boleh dikemukakan bagi pembinaan kecil, perubahan dan tambahan kecil sebagai ganti pelan yang di\uluskan dan permit boleh dikeluarkan sebagai kebenaran untuk menjalankan kerja sedemikian jika pelan-pelan itu mematuhi kehendak-kehendak Undang-Undang Kecil ini, dengan syarat bahawa jika pad a pendapat Dato Bandar kerja-kerja yang terlibat itu menghendaki pengemukaan pelan-pelan bangunan yang biasa, maka pelan-pelan itu hendaklah dikemukakan mengikut UndangUndang Kecil ini. (2) Permit botch dikeluarkan mengikut apa-apa terma dan syarat sebagaimana difikirkan patut oleh Dato Bandar bagi mendirikan apa-apa pagar yang memasuki kawasan lorong jalan kaki.
Permohonan Pengemukaan Pelan Bangunan Untuk Kelulusan
Mengetahui Senarai Semak, Tata Kerja Dan Proses Pembayaran Pengemukaan Pelan Kelulusan Bangunan 4.2
Sijil Kelayakan Menduduki (CFO) Sijil Kelayakan Menduduki atau CFO merupakan satu dokumen rasmi yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) bagi mengesahkan sesuatu bangunan telah siap dibina selamat dan selesa untuk didiami. Mengikut Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1994 (UKBS), tiada seorang pun boleh menduduki atau membenarkan menduduki mana-mana bahagian bangunan melainkan CFO atau Sijil Kelayakan Menduduki Sementara (TCFO) telah dikeluarkan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Akta 133). Sekiranya tidak mematuhi kepada Akta ini boleh menyebabkan orang berkenaan didakwa.
CFO boleh dikeluarkan setelah syaratsyarat yang ditetapkan dalam UndangUndang Kecil 25 UKBS 1984 dipatuhi. CFO akan dikeluarkan setelah : Orang yang mengemukakan pelan seperti arkitek telah memperakui dalam borang permohonan iaitu Borang E secara bertulis mereka telah mengawasi pembinaan bangunan itu dan sepanjang pengetahuan dan kepercayaan mereka bangunan tersebut dibina mematuhi UKBS dan bersetuju menerima tanggungjawab sepenuhnya mengenai bahagian-bahagian yang berkaitan dengan mereka. Syarat-syarat yang ditetapkan oleh PBT semasa kelulusan pelan bangunan bagi keperluan asas seperti jalan akses, landskap, tempat letak kereta, parit, air dan elektrik, lif, pili bomba, pembetungan dan pembuangan sampah dan lainlain disediakan. Lazimnya, keperluan asas ini diakui oleh agensi teknikal berkenaan seperti Jabatan Bekalan Air (JBA), Tenaga Nasional (PNB), Jabatan Pembetungan, Jabatan Bomba dan Penyelamat, Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS), Jabatan Kerja Raya (JKR) dan lain-lain. Syarat lain seperti pembayaran sumbangan bagi infrastruktur, hal tanah seperti kelulusan pelan bangunan juga perlu dipatuhi. Pegawai PBT telah memeriksa bangunan berkenaan
Permohonan kelulusan CFO hanya boleh dikemukakan oleh orang yang mengemukakan pelan seperti arkitek (pemaju) yang mengesahkan dalam Borang E bahawa ia telah mengawasi pembinaan penyiapan bangunan berkenaan. PBT hanya akan meluluskan pengeluaran CFO apabila segala syarat-syarat yang ditetapkan dipatuhi. Ini adalah untuk memastikan bangunan tersebut selamat didiami oleh pembeli. Pindaan kepada UKBS 1984 telah buat pada tahun 1999 bagi membolehkan; • Banglo yang dibina berasingan tidak perlu memohon CFO tetapi arkitek atau pelukis pelan berdaftar perlu mengeluarkan Sijil Pengakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance).
Bagi bangunan lain, CFO dianggap telah dikeluarkan walaupun PBT berkaitan masih belum mengeluarkannya dalam tempoh 14 hari dari tarikh penerimaan permohonan CFO (borang E) yang lengkap diterima. Pembeli-pembeli rumah yang ingin membuat pengubahsuaian atau menambah bangunan kediaman hanya dibolehkan setelah CFO dikeluarkan oleh PBT. Walau bagaimanapun, tuan rumah perlu memohon kebenaran daripada PBT terlebih dahulu. Pemaju adalah bertanggungjawab ke atas bangunan dalam tempoh selama 18 bulan dari tarikh pengeluaran pemilikan kosong bangunan atau disebut serah kunci. Sekiranya berlaku kecacatan bangunan seperti kebocoran bumbung, kebocoran paip air dan sebagainya dalam tempoh tersebut ia merupakan tanggungjawab pemaju. Kegagalan struktur seperti keretakan tiang, rasuk, lantai atau mendapan bangunan merupakan tanggungjawab jurutera perunding bagi sepanjang umur bangunan berkenaan. Pemilik rumah yang menghadapi masalah ini hendaklah melaporkan kepada PBT berkenaan berserta dengan butiran dan gambar bagi memudahkan kerja penyiasatan. Di bawah, UKBS Undang-Undang Kecil 258, PBT boleh menyuruh jurutera perunding asal yang mengemukakan pelan berkenaan membuat laporan untuk menjelaskan punca kegagalan dalam tempoh yang ditetapkan oleh PBT. Jurutera perunding yang gagal mematuhi atau tidak memberi kerjasama, pihak PBT atau pemilik bangunan boleh membuat laporan kepada Lembaga Jurutera Perunding bagi tindakan selanjutnya.
Perakuan Siap Dan Pematuhan (Ccc) Kerajaan telah bersetuju memperkenalkan sistem pengeluaran CCC yang dikeluarkan oleh para Profesional sebagai menggantikan pengeluaran CFO yang dahulunya oleh PBT. Pengenalan sistem perakuan baru ini dibuat setelah mengambilkira kelebihan dan kebaikannya berasaskan kajian menyeluruh yang dijalankan oleh Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan (KPKT) bersama-sama dengan pihak-pihak yang terlibat secara langsung atau yang mempunyai kepentingan dalam industri pembinaan.
Keadah pengeluaran CCC oleh para professional adalah satu usaha kea rah pendekatan self-regulation dan selfcertification, iaitu, konsisten dengan hasrat Kerajaan seperti yang terkandung dalam langkah 70 (d) Strategi Baru Merangsang Pertumbuhan Ekonomi Negara. Ia bertujuan mempertingkatkan lagi kecekapan sistem penyampaian perkhidmatan pemajuan projek menerusi usaha-usaha mengurangkan karenah birokrasi. Pengenalan CCC akan menyumbang kepada pengurangan kos menjalankan perniagaan di negara ini di samoing memudahkan para pelabur berurusan denga pihak Kerajaan. Sistem CCC bukan satu konsep baru. Ia merupakan peluasan sistem yang telahpun digunapakai bagi rumah berasingan yang dibina secara tunggal kepada lain-lain ketegori bangunan. Pindaan UKBS pada tahun 1999 telah membolehkan rumah berasingan seperti banglo dikecualikan daripada memohon CFO dan bagi Arkitek Profesional atau Pelukis Pelan Berdaftar mengeluarkan CCC selaku Orang Yang Mengemukakan (OMP). Sistem berkenaan telah dilaksanakan tanpa masalah sejak diperkenalkan dan kini dalam sistem CCC pemakaiannya diperluaskan kepada lain-lain kategori bangunan.
Dari sudut akauntabiliti terhadap keselamatan dan keselesaan bangunan, pengambilalihan tugas mengeluarkan sijil perakuan ini oleh para professional lebih merupakan satu formality. Ini adalah kerana di bawah sistem pengeluaran CFO, para professional sememangnya diwajibkan memberi pengesahan terhadap isu keselamatan dan kelayakan menduduki bangunan. Selain itu, pemberian tanggungjawab mengeluarkan sijil perakuan bangunan oleh para profesional juga dianggap satu langkah wajar. Ini adalah memandangkan mereka merupakan pihak yang paling memahami pemajuan sesuatu projek kerana terlibat secara langsung dalam keseluruhan fasa pembangunannya; iaitu, dari peringkat kerja-kerja persiapan memulakannya hingga ke peringkatperingkat pembinaan dan penyiapan projek. Satu ciri penambahbaikan kepada sistem CCC ialah notis milikan kosong (notice of vacant possession – VP) boleh dikeluarkan bersekali dengan CCC yang kini berada dalam kawalan para professional. Faktor ini akan menyumbang kepada penyelesaian masalah yang sering berlaku di bawah sistem pengeluaran CFO di mana pembeli rumah memperolehi kunci rumah tetapi tidak boleh mendudukinya kerana CFO belum dikeluarkan lagi.
CARTA ALIRAN KERJA KELULUSAN BANGUNAN
SENARAI SEMAK PERMOHONAN PELAN BANGUNAN MELALUI URUSETIA UNIT PUSAT SETEMPAT (OSC)
Lampiran A (COVER HADAPAN – WARNA KUNING MUDA)
Proses Pembayaran Pengemukaan Pelan Kelulusan Bangunan