อสัสั สั งสั งหา ริริม ริ ม ริ ทรัรัพ รั พ รั ย์ย์ ย์ย์ Real estate
สารบัญ หน้า 1 ความหมายของอสังสัหาริมริทรัพรัย์ 2 ประเภทของอสังสัหาริมริทรัพรัย์ 3 กฎหมายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ ที่เกี่ยวข้อข้งกับนิตินิ ติกรรมการซื้อซื้-ขาย 6 กฎหมายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ ที่เกี่ยวข้อข้งกับค่าใช้จ่ช้าจ่ยเมื่อมื่เกิดการซื้อซื้-ขาย 7 กฎหมายใหม่ ว่าว่ด้วยการปล่อยเช่าช่และเก็บค่าเช่าช่อาคาร ที่อยู่อยู่าศัย 8 ข้อ ข้ ดี ในการลงทุนทุอสังสัหาริมริทรัพรัย์ 9 ข้อ ข้ เสีย สี ในการลงทุนทุอสังสัหาริมริทรัพรัย์
อสังสัหาริมริทรัพรัย์ คือ งานที่มนุษนุย์ต้ย์ ต้ องการ เป็น ป็ หนึ่งนึ่ในปัจปัจัยจั 4 คือ ที่อยู่อ ยู่ าศัยไม่ว่ ม่ า ว่ จะเป็น ป็ ใน รูปแบบ เช่า ช่ ซื้อซื้ขาย เป็น ป็ อาชีพชีที่กว้า ว้ งสามารถ ทำ ได้หลายแขนง นายหน้า น้ ตัวแทน ผู้พัผู้ ฒพันา รีโรีนเวท ลงทุนทุสามารถสร้า ร้ งรายได้ไม่มี ม่ ขีมีดขีจำ กัด ต้องลงทุนทุกับตัวเองให้มีคมีวามรู้ค รู้ วามสามารถ ในด้านต่างๆที่จำ เป็น ป็ เช่น ช่ ทางด้านภาษา การเงิน การธนาคาร ผู้ปผู้ ระกอบการพัฒพันา สร้า ร้ งบ้า บ้ นขาย สร้า ร้ งเพื่อพื่ปล่อยเช่า ช่ ซื้อซื้มา ขายไป ความหมายของอสัง สั หาริมริทรัพ รั ย์ อสัสั สั งสั งหาริริม ริ ม ริ ทรัรัพ รั พ รั ย์ย์ ย์ย์ 1
1. อสังสัหาริมริทรัพรัย์เย์พื่อพื่การเกษตร (สวนเกษตร หรือรืการจัดจัสรรที่ดิน เพื่อพื่การทำ การเกษตร) 2. อสังสัหาริมริทรัพรัย์อย์สังสัหาริมริทรัพรัย์ เพื่อพื่การอยู่อยู่าศัย (บ้าบ้นเดี่ยว ทาวน์เน์ฮาส์ อาคารชุด ฯลฯ) 3. อสังสัหาริมริทรัพรัย์เย์พื่อพื่การพาณิชณิย์ (อาคารสำ นักนังานศูนย์กย์ารค้า โรงแรม ตลาดสด ฯลฯ) 4. อสังสัหาริมริทรัพรัย์เย์พื่อพื่การอุตสาหกรรม (มินิมิแนิ ฟคตอรี่ สวน อุตสาหกรรม หรือรืเขตอุตสหกรรม) 5. อสังสัหาริมริทรัพรัย์เย์พื่อพื่การพักพัผ่อน (โรงแรมตากอากาศ รีสรีอร์ตร์อาคารชุดตากอากาศ ฯลฯ) ประเภทของอสัสัง สั ง สั หาริริมริริทรัรัพ รั พ รั ย์ย์ ย์ย์ 2
อสังสัหาริมริทรัพรัย์ถืย์ ถือเป็น ป็ เรื่อรื่งสำ คัญอันดับแรกทางด้านกฎหมาย ที่นักนัลงทุนทุจำ เป็น ป็ ต้องรู้ เพราะเมื่อมื่เกิดการซื้อซื้ขาย เปลี่ยนมือมื อสังสัหาริมริทรัพรัย์ จะมีทั้มี ทั้งเรื่อรื่งการทำ หนังนัสือสืสัญสัญาซื้อซื้ขายบ้าบ้น และคอนโด การจดทะเบียบีน เอกสารสิทสิธิ์ การโอน โดยในเรื่อรื่ง ของนิตินิ ติกรรม สิ่งสิ่ที่นักนัลงทุนทุควรรู้ คือกฎหมายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ มีดัมี ดังนี้ กฎหมายอสัง สั หาริมริทรัพ รั ย์ ที่เกี่ยวข้อ ข้ งกับนิตินิ ติกรรมการซื้อ ซื้-ขาย 3
4
2. สัญสัญาจะซื้อซื้จะขาย สัญสัญานี้กฎหมายไม่ไม่ด้บังบัคับว่าว่จะต้องทำ แต่เพื่อพื่ เป็น ป็ การแสดงเจตนาว่าว่จะมีกมีารซื้อซื้ขายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ เกิดขึ้นขึ้จริงริในอนาคต โดยผู้ขผู้ ายได้ทำ หนังนัสือสืสัญสัญาซื้อซื้ ขายบ้าบ้นฉบับบันี้ขึ้นขึ้มา เพื่อพื่ ให้ผู้ซื้อซื้วางเงินมัดมัจำ ก่อนและ ภายหลังจึงจึจะสามารถนำ ไปใช้เช้ป็น ป็ หลักฐานทางกฎหมาย ได้ หากมีกมีารโกงเงินมัดมัจำ หรือรืมีกมีารผิดสัญสัญาที่ผู้ซื้อซื้ผู้ ขายตกลงกันไว้ เป็น ป็ ต้น 1. สัญสัญาซื้อซื้ขายเสร็จ ร็ เด็ดขาดหรือรืสัญสัญาซื้อซื้ขาย ที่จะใช้ใช้นการจดทะเบียบีนต่อเจ้าจ้หน้าน้ที่ เป็น ป็ สัญสัญาที่กฎหมายบังบัคับให้ต้องมี โดยผู้ที่ผู้ ที่ กำ ลัง ทำ การซื้อซื้ขายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ไย์ม่ว่ม่าว่จะเป็น ป็ โครงการ คอนโดใกล้รถไฟฟ้าฟ้เพื่อพื่ลงทุนทุหรือรืทาวน์โน์ฮม บ้าบ้น เดี๋ยวโครงการใหม่ แต่ถ้าหากไม่พม่บว่าว่มีกมีารทำ สองขั้นขั้ ตอนตามที่กล่าวมา ทางกฎหมายจะถือว่าว่การซื้อซื้ขาย เป็น ป็ โมฆะ 5
ค่าธรรมเนียม เมื่อมื่เกิดการซื้อซื้ขายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ค่ย์ ค่าใช้จ่ช้าจ่ยเหล่านี้มีผมีลต่อการตั้ง ราคาซื้อซื้ขายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ใย์ห้ได้กำ ไรเพราะส่วส่นต่างการจ่าจ่ยค่อน ข้าข้งเยอะโดยส่วส่นใหญ่จญ่ะใช้รช้าคาประเมินมิจากกรมธนารักรัษ์เป็น ป็ ตัว กำ หนดราคาในการเสียสีค่าธรรมเนียมการโอนบ้าบ้นคอนโดฯและภาษี โดยประกอบด้วยกัน 4 รายการ คือ กฎหมายอสังสัหาริมริทรัพรัย์เย์กี่ยวกับค่าธรรมเนียมกำ หนดว่าว่ทุกทุครั้งรั้ ที่มีกมีารจดทะเบียบีนการโอนกรรมสิทสิธิ์จธิ์ะต้องมีกมีารจ่าจ่ยค่า ธรรมเนียมในอัตราร้อร้ยละ2%จากราคาประเมินมิ ไม่มีม่ข้มีอข้ยกเว้นว้ กฎหมายอสัง สั หาริมริทรัพ รั ย์ที่ ย์ ที่ เกี่ยวข้อ ข้ ง กับค่าใช้จ่ ช้ า จ่ ยเมื่อ มื่ เกิดการซื้อ ซื้ ขายอสัง สั หาริมริทรัพ รั ย์ ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าจ่ย ค่าอากรแสตมป์ผู้ป์ขผู้ ายจำ เป็น ป็ ต้องชำ ระแต่เพียพีงผู้เผู้ดียวในอัตรา 0.5%จากราคาประเมินมิหรือรืราคาตลาดขึ้นขึ้อยู่กัยู่ กับว่าว่ราคาใดสูงสูกว่าว่ซึ่งซึ่ จะได้รับรัการยกเว้นว้ก็ต่อเมื่อมื่การซื้อซื้ขายสังสัหาริมริทรัพรัย์มีย์กมีารเสียสีภาษี ธุรกิจเฉพาะ ผู้ขผู้ ายที่ครอบครองอสังสัหาริมริทรัพรัย์เย์ป็น ป็ ระยะเวลาน้อน้ยกว่าว่ 5 ปีหปีรือรื มีชื่มีชื่อชื่อยู่ใยู่นทะเบียบีนบ้าบ้นนานกว่าว่ 1 ปี จะต้องเสียสีภาษีธุรกิจเฉพาะ ใน อัตราร้อร้ยละ 3.3 จากราคาประเมินมิหรือรืราคาตลาดขึ้นขึ้อยู่กัยู่ กับว่าว่ราคา ใดสูงสูกว่าว่ เมื่อมื่ผู้ขผู้ ายมีรมีายได้จากการขายอสังสัหาริมริทรัพรัย์จึย์งจึจำ เป็น ป็ ที่จะต้องเสียสี ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หักณที่จ่าจ่ยตามที่กฎหมายกำ หนดค่าใช้จ่ช้าจ่ย ส่วส่นนี้ผู้ขผู้ ายจึงจึต้องเป็น ป็ คนรับรัผิดผิชอบทั้งหมดโดยพิจพิารณาจาก จำ นวนปีที่ปี ที่ ถือครองหากมีกมีารซื้อซื้ขายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ภย์ายในปีเปีดียวกัน นับนัเป็น ป็ การถือครอง1ปี 6
1. ห้ามไม่ใม่ห้มีกมีารเก็บค่าเช่าช่ล่วงหน้าน้เกินจำ นวน 1 เดือนพร้อร้ม รับรัเงินประกัน ซึ่งซึ่ทางผู้เผู้ช่าช่สามารถที่จะยกเลิกสัญสัญาได้ จะต้อง มีกมีารบอกล่วงหน้าน้ไม่ต่ำม่ ต่ำกว่าว่ 30 วันวั อัตราค่าไฟและค่าน้ำ และค่าใช้จ่ช้าจ่ยอื่นๆ ผู้ใผู้ห้เช่าช่ต้องส่งส่ ใบแจ้งจ้ หนี้และรายละเอียดต่างๆให้กับผู้เผู้ช่าช่ล่วงหน้าน้ไม่ต่ำม่ ต่ำกว่าว่ 7 วันวั ก่อนถึงกำ หนดชำ ระ เมื่อมื่มีกมีารแจ้งจ้ยกเลิกสัญสัญาตามกำ หนดที่ถูกถูต้อง ทางผู้ใผู้ห้เช่าช่จะ ต้องคืนเงินค่าประกันให้กับทางผู้เผู้ช่าช่ทันที ยกเว้นว้จะมีค่มี ค่าใช้จ่ช้าจ่ย เพิ่มพิ่เติมหลังจากตรวจสอบความเสียสีหายภายในที่อยู่อยู่าศัย 2.กฎหมายควบคุมคุการปล่อยเช่าช่คนต่างชาติ ข้อข้นี้กฎหมายอสังสัหาริมริทรัพรัย์ไย์ทยไม่ไม่ด้ห้ามใดๆ เกี่ยวกับการเช่าช่ เพียพีงแต่ก่อนจะปล่อยเช่าช่ผู้ใผู้ห้เช่าช่ต้องปฏิบัติบั ติข้อข้บังบัคับตาม กฎหมาย ดังนี้ ผู้ใผู้ห้เช่าช่หรือรืเจ้าจ้ของคอนโดฯ ต้องแจ้งจ้ข้อข้มูลชาวต่างชาติที่เข้าข้ พักพั ในห้องชุดของตนกับที่ทำ การตรวจคนเข้าข้เมือมืง และผู้เผู้ช่าช่ที่ เป็น ป็ ชาวต่างชาติจะต้องได้รับรัอนุญนุาตให้อยู่ใยู่นราชอาณาจักจัร เป็น ป็ การชั่วชั่คราวในช่วช่งเวลาที่ย้าย้ยเข้าข้พักพัอาศัยนั้นนั้ด้วย นอกจากนี้ผู้เผู้ช่าช่ต่างชาติไม่สม่ามารถเข้าข้พักพั ได้เกิน 3 คนต่อ คือ ห้ามไม่ใม่ห้มีกมีารเก็บค่าเช่าช่ล่วงหน้าเกินจำ นวน 1 เดือน พร้อร้มรับรัเงินประกัน ซึ่งซึ่ทางผู้เผู้ช่าช่สามารถที่จะยกเลิกสัญสัญาได้ โดยจะต้องมีกมีารบอกล่วงหน้าน้ไม่ต่ำม่ ต่ำกว่าว่ 30 วันวั อัตราค่าไฟและค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์และค่าใช้จ่ช้าจ่ยอื่นๆผู้ใผู้ห้เช่าช่ต้องส่งส่ ใบแจ้งจ้หนี้และรายละเอียดต่างๆให้กับผู้เผู้ช่าช่ล่วงหน้าน้ไม่ต่ำม่ ต่ำกว่าว่ 7 วันวั ก่อนถึงกำ หนดชำ ระ กฎหมายใหม่ว่ ม่ า ว่ ด้วยการปล่อยเช่า ช่ และเก็บค่าเช่า ช่ อาคารที่อยู่อ ยู่ าศัย 7
1. ได้ผลตอบแทนหลายด้าน ปล่อยเช่าช่เก็บเงินรายเดือนได้ ซึ่งซึ่สามารถนำ ค่าเช่าช่นี้มา ผ่อผ่น อสังสัหาริมริทรัพรัย์อีย์ อีกหนึ่งนึ่ที่ ซึ่งซึ่ส่วส่นนี้ถือเป็น ป็ กำ ไร หรือรืสุดสุท้ายหาก ต้องการขายต่อก็จะได้เงินทั้งจากการขาย และส่วส่นต่างจากค่าเช่าช่ อีกด้วย 2. เหมือมืนเป็น ป็ เจ้าจ้นายตัวเอง สามารถลงทุนทุในอสังสัหาริมริทรัพรัย์ไย์ด้ เพราะการลงทุนทุนี้สามารถกำ หนดและควบคุมคุรายรับรัรายจ่าจ่ย และจัดจัการปัญปัหาต่างๆได้ มีอิมี อิสระในการคิดและลงมือมืทำ 3. ความผันผัผวนต่ำ ราคาอสังสัหาริมริทรัพรัย์ไย์ม่ไม่ด้เกิดขึ้นขึ้ภายใน วันวัหรือรืสองวันวัแต่ใช้รช้ะยะเวลานานเป็น ป็ ปีๆปีกว่าว่จะมีกมีารขึ้นขึ้หรือรืลง ของราคา ทำ ให้นักนัลงทุนทุส่วส่นใหญ่จญ่ะค่อนข้าข้งมั่นมั่ ใจในการลงทุนทุ ในอสังสัหาริมริทรัพรัย์ มั่นมั่ ใจได้ว่าว่เงินต้นจะไม่หม่ายไปอย่าย่งรวดเร็ว ร็ แน่นน่อน 4. สามารถให้ผู้อื่ผู้ อื่นมาลงทุนทุให้ได้ ก็คือเงินของธนาคารนั่นนั่เอง นัก ลงทุนทุบางครั้งรั้อาจจะกู้เกู้งินจากธนาคารได้เกือบ 100% หาก การลงทุนทุประสบความสำ เร็จ ร็ ก็ถือว่าว่คุณคุสามารถทำ กำ ไร ได้ โดยไม่ต้ม่ ต้องควักวัเงินตัวเองเลย “ข้อ ข้ ดี” ในการลงทุน ทุ อสัง สั หาริมริทรัพ รั ย์ 8
1. สภาพคล่องต่ำ อสังสัหาริมริทรัพรัย์เย์ป็น ป็ ทรัพรัย์ที่ย์ ที่ ต้องใช้ เงินก้อนใหญ่ใญ่นการซื้อซื้ขาย ดังนั้นนั้อาจจะต้องใช้รช้ะยะเวลา เป็น ป็ เดือน หรือรืเป็น ป็ ปีใปีนการตัดสินสิ ใจ 2. ต้องใช้เช้วลาหาอสังสัหาริมริทรัพรัย์ที่ย์ ที่ ดี เป็น ป็ เรื่อรื่งยากที่จะหา สิ่งสิ่ที่ดีที่สุดสุต้องใช้เช้วลาหาสิ่งสิ่ที่เหมาะสมกับนักนัลงทุนทุทั้งราคา และทำ เล รวมถึงขั้นขั้ตอนในการติดต่อหรือรืหาเงินทุนทุ จากธนาคาร ทั้งหมดนี้ต้องอาศัยความอดทนและความทุ่มทุ่เท เป็น ป็ อย่าย่งมาก 3. ค่าใช้จ่ช้าจ่ยในการซ่อซ่มแซมสูงสูอาจจะเป็น ป็ ต้นทุนทุที่หลายคน มองข้าข้มไป เพราะอสังสัหาริมริทรัพรัย์ ไม่ไม่ด้เพียพีงแค่ซื้อซื้มาทิ้งไว้ หรือรืคิดว่าว่มีคมีนเช่าช่แล้วจะสบาย แต่อสังสัหาริมริทรัพรัย์ ก็ต้องได้รับรัการดูแดูล เอาใจใส่ด้ส่ ด้วยการซ่อซ่มแซมให้ดูใดูหม่อม่ยู่เยู่สมอ เพราะหากปล่อยละเลยไม่สม่นใจก็จะทำ ให้อยู่ใยู่นสภาพทรุดโทรม มูลค่าก็อาจจะลดลงไปด้วยทั้งนี้ อย่าย่งที่แจ้งจ้ ให้ทราบแล้วว่าว่ การลงทุนทุทุกทุการลงทุนทุมีคมีวามเสี่ย สี่ ง “ข้อ ข้ เสีย สี ” ในการลงทุน ทุ อสัง สั หาริมริทรัพ รั ย์ 9
บรรณนุกรม https://www.homezoomer.com https://www.sansiri.com 10