รายงานคู่มืออธิบายมาตราฐานการบัญชี ฉบับ40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

รายงาน

คู่มืออธิบายมาตรฐานการบญั ชี ฉบบั ท่ี 40
เร่ือง อสังหาริมทรัพย์เพ่ือการลงทนุ

จดั ทาโดย

นางสาวนภสั สร พงษ์เถื่อน ปวส.1/2 เลขท่ี 16
นางสาวบุญญสิ า รุ่งเจริญ ปวส.1/3 เลขท่ี 1
นางสาวเบญจมาศ บุดดีขนั ธ์ ปวส.1/3 เลขท่ี 2
นางสาวมธุรดา ศรีสวสั ด์ิ ปวส.1/3 เลขท่ี 5

สาขาการบญั ชี

เสนอ

อาจารย์นิพร จุทยั รัตน์
รายงานเล่มนีเ้ ป็ นส่วนหนึ่งของวชิ า สัมมนาเชิงปฏิบตั ิการวชิ าชีพบญั ชี

ภาคเรียนท2่ี ปี การศึกษา 2565
วทิ ยาลยั อาชีวศึกษาชลบุรี



รายงาน

คู่มืออธิบายมาตรฐานการบัญชี ฉบบั ที่ 40
เร่ือง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

จดั ทาโดย

นางสาวนภัสสร พงษ์เถ่ือน ปวส.1/2 เลขท่ี 16
นางสาวบุญญสิ า รุ่งเจริญ ปวส.1/3 เลขท่ี 1
นางสาวเบญจมาศ บุดดีขันธ์ ปวส.1/3 เลขท่ี 2
นางสาวมธุรดา ศรีสวสั ด์ิ ปวส.1/3 เลขท่ี 5

สาขาการบัญชี

เสนอ

อาจารย์นิพร จุทยั รัตน์
รายงานเล่มนีเ้ ป็ นส่วนหนึ่งของวชิ า สัมมนาเชิงปฏบิ ตั กิ ารวชิ าชีพบัญชี

ภาคเรียนที2่ ปี การศึกษา 2565
วทิ ยาลยั อาชีวศึกษาชลบุรี

คานา

รายงานเล่มน้ีจะทาข้ึนเพื่อเป็นส่วนหน่ึงของวชิ าสัมมนาการศึกษาอสังหาริมทรัพยเ์ พ่อื การลงทุนเพอ่ื ให้ได้
ศึกษาความรู้เก่ียวกบั การลงทุนเก่ียวกบั อสังหาริมทรัพยโ์ ดยไดศ้ ึกษาผา่ นแหล่งขอ้ มลู ตา่ งๆอาทิเช่นหนงั สือวารสาร
และแหลง่ ความรู้ตามเวบ็ ไซตต์ า่ งๆโดยรายเลม่ น้ีมีเน้ือหาเกี่ยวกบั กฎหมายอสงั หาอสงั หาริมทรัพยเ์ พือ่ การลงทนุ

มาตรฐานการบญั ชีฉบบั น้ีเป็นไปตามเกณฑท์ ่ีกาหนดข้ึนโดยมาตรฐานการบญั ชีฉบบั ท่ี 40 เร่ือง
อสังหาริมทรัพยเ์ พอ่ื การลงทนุ ซ่ึงเป็นฉบบั ปรับปรุงของคณะกรรมการมาตรฐานการบญั ชี ซ่ึงเผยแพร่เมื่อ
27 กมุ ภาพนั ธ์ 2563

คณะผจู้ ดั ทา

สารบญั

หนา้

บทนา 1

คานิยาม คาศพั ท์ และคาอธิบายรายการหรือธุรกรรมที่สาคญ 1

การบนั ทึกบญั ชี 3

การโอน 4

การจาหน่าย 8

การแสดงรายการและการเปิ ดเผยขอ้ มูล 8

การปฏิบตั ิในช่วงเปล่ียนแปลง 11

ผลกระทบต่องบการเงินของกิจการ และกลุมอตุ สาหกรรมที่ไดร้ ับผลกระทบ 11

ค่มู ืออธบิ ายมาตรฐานการบญั ชนี ้ี ไม่ถอื เป็นส่วนหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

คู่มอื อธิบายมาตรฐานการบญั ชี ฉบบั ที่ 40
เรื่อง อสงั หาริมทรพั ยเ์ พอื่ การลงทุน

บทนา
มาตรฐานการบัญชี ฉบับท่ ี 40 เร่ ือง อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน ครอบคลุมถึง

อสังหาริมทรัพย์ท่ กี ิจการถือครอง และมีรายได้จากค่าเช่าหรือการเพ่ ิมข้ึนของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
ท้งั น้ีมิใช่เพ่ ือใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของกจิ การ หรือ
ขายตามลักษณะการประกอบธุรกจิ ตามปกติ โดยมาตรฐานการบัญชีฉบับน้ีระบุให้กิจการจัดประเภท
อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน เป็นรายการแยกต่างหากจากสินทรัพย์ท่ใี ช้ดาเนินงานประเภทอ่นื ท้งั น้ี
เพ่ ือให้การวิเคราะห์งบการเงนิ สามารถทาได้อย่างแม่นยามากข้นึ

มาตรฐานการบัญชีฉบับน้ีให้ทางเลือกในการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนตาม
วิธีมูลค่ายุติธรรมหรือวิธีราคาทุน หากเลือกใช้วิธีราคาทุน กิจการยังคงมีหน้าท่ ีต้องเปิ ดเผยถึงมูลค่า
ยุติธรรมสาหรับอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนดังกล่าว ท้งั น้ีหากเลือกใช้วิธมี ูลค่ายุติธรรม ผลต่างจาก
การเปล่ ยี นแปลงในมลู ค่ายุติธรรมท่เี กิดข้นึ จะถูกรับร้ใู นกาไรหรือขาดทุนทนั ที ท้งั น้ีอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือ
การลงทนุ ทกุ ประเภทท่จี ัดประเภทเป็นอสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทนุ ต้องบันทกึ โดยใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม

มาตรฐานการบัญชีฉบับน้ีไม่รวมถึงสินทรัพย์ท่ ีกิจการให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน และ
สนิ ทรัพยท์ ่ถี อื ไว้เพ่ ือขายตามมาตรฐานการรายงานทางการเงนิ ฉบบั ท่ ี 5 เร่ ือง สนิ ทรัพย์ไม่หมุนเวียนท่ ี
ถือไว้เพ่ ือขายและการดาเนินงานท่ ียกเลิก สาหรับ สิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ท่ ีนามาให้เช่าต่อ
สามารถจัดประเภทเป็นอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนหรือไม่กไ็ ด้ แต่หากจัดเป็นอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือ
การลงทนุ จะต้องวัดมลู ค่าด้วยวธิ มี ลู ค่ายุติธรรมเทา่ น้ัน

คานยิ าม คาศพั ท์ และคาอธิบายรายการหรือธุรกรรมทีส่ าคญั

อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ (ท่ ีดินและ/หรืออาคาร พร้อมท้ัง
ส่วนควบของท่ดี ินหรืออาคาร) ท่กี ิจการมีไว้เพ่ ือหาประโยชนจ์ ากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพ่ ิมข้นึ ของ
มูลค่าสนิ ทรัพย์ หรือท้งั สองอย่าง ตวั อย่างเช่น

• ท่ดี ินท่กี จิ การถือครองไว้เพ่ ือหวังกาไรจากการเพ่ ิมมูลค่าของท่ดี ินน้ันในระยะยาว มากกว่าถือ
ครองไว้เพ่ ือขายในระยะส้นั ในการดาเนนิ งานปกตขิ องกจิ การ

• ท่ดี นิ ท่กี จิ การถือครองไว้โดยท่ปี ัจจุบนั ยงั มไิ ด้ระบุวตั ถุประสงค์ของการใช้ในอนาคต
• อาคารท่ ีกิจการเป็ นเจ้าของ (หรือสินทรัพย์สิทธิการใช้ ท่ ีเก่ ียวข้องกับอาคารท่ ีกิจการ

ครอบครอง) และให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าดาเนินงาน (ไม่ว่าจะเป็นหน่ ึงสัญญาหรือมากกว่า
หน่ งึ สญั ญา)

สภาวิชาชีพบัญชี ในพระบรมราชูปถัมภ์ (เผยแพร่ 27 กุมภาพนั ธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 1

ค่มู อื อธบิ ายมาตรฐานการบญั ชนี ้ี ไม่ถอื เป็นสว่ นหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

• อาคารท่ ยี ังไม่มีผู้เช่าซ่ ึงกิจการถือครองไว้เพ่ ือให้เช่าต่อภายใต้สัญญาเช่าดาเนินงานไม่ว่าจะ
เป็นหน่ ึงสญั ญาหรือมากกว่าหน่ ึงสญั ญา

• อสงั หาริมทรัพย์ท่อี ยู่ระหว่างก่อสร้าง หรือพัฒนา สาหรับการใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการ
ลงทนุ ในอนาคต

ท้งั น้ี อสงั หาริมทรัพย์ท่กี จิ การมีไว้เพ่ ือใช้ในการผลิตหรือจดั หาสนิ ค้าหรือให้บริการ หรือใช้ใน
การบริหารงานของกจิ การ หรือขายตามลักษณะการประกอบธุรกจิ ตามปกติ ไม่ถือเป็นอสงั หาริมทรัพย์
เพ่ ือการลงทุน ตวั อย่างของอสงั หาริมทรัพย์ท่ไี ม่ใช่อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทนุ เช่น

• กิจการท่ ปี ระกอบธุรกิจด้านการค้าขายท่ ดี ิน ให้ถือว่าท่ ดี ินท่ ีถือครองเป็ นส่วนหน่ ึงของสินค้า
คงเหลอื ตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับท่ ี 2 เร่ ือง สนิ ค้าคงเหลอื

• อสงั หาริมทรัพย์ท่มี ไี ว้ใช้งาน (ดมู าตรฐานการบัญชี ฉบบั ท่ ี 16 เร่ ือง ท่ดี นิ อาคารและอุปกรณ์
และมาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับท่ ี 16 เร่ ือง สัญญาเช่า) รวมถึงอสงั หาริมทรัพย์ท่ ี
กจิ การถอื ครองเพ่ อื ใช้ภายในกจิ การในอนาคต

• อสงั หาริมทรัพยท์ ่กี จิ การถอื ครองเพ่ ือการพัฒนาในอนาคตและนามาใช้ภายในกจิ การในเวลาต่อมา
• อสงั หาริมทรัพยท์ ่ใี ช้ประโยชน์โดยพนกั งาน
• อสงั หาริมทรัพย์ท่มี ีไว้ใช้งานรอการจาหน่าย
• อสงั หาริมทรัพยท์ ่ใี ห้กจิ การอ่นื เช่าภายใต้สญั ญาเช่าการเงนิ

นอกจากน้ี อสังหาริมทรัพย์บางอย่างประกอบด้วยส่วนท่ ีกิจการถือไว้เพ่ ือหาประโยชน์จาก
รายได้ค่าเช่าหรือจากการเพ่ ิมข้ึนของมูลค่าของสนิ ทรัพย์ และส่วนท่กี จิ การถือครองเพ่ ือใช้ในการผลิต
หรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของกิจการ ถ้าแต่ละส่วนสามารถแยกขาย
(หรือแยกให้เช่าภายใต้สญั ญาเช่าการเงิน) กจิ การต้องบันทกึ ส่วนต่าง ๆ แยกจากกนั แต่ถ้าไม่สามารถ
แยกส่วนขายได้ กิจการจะบันทกึ อสงั หาริมทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนได้ต่อเม่ ือสดั ส่วน
ของอสังหาริมทรัพย์ท่ ีกิจการถือไว้เพ่ ือใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ใน
การบริหารงานของกจิ การน้ันไม่มนี ัยสาคญั

ในบางกรณี กิจการอาจเป็ นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ท่ ีให้เช่าและถูกใช้งาน โดยบริษัทใหญ่
หรือบริษัทย่อยอ่ ืนของกิจการ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่ถือเป็ นอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนใน
งบการเงนิ รวมของกิจการเหล่าน้นั ท้งั น้ีเพราะสนิ ทรัพยเ์ หล่าน้นั จดั เป็นอสงั หาริมทรัพย์ท่มี ีไว้ใช้งานใน
ภาพรวมของกลุ่มกิจการ อย่างไรก็ตาม หากมองเฉพาะกิจการท่ ีเป็ นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
อสงั หาริมทรัพย์น้ันถือเป็นอสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ ือการลงทุนถ้าอสงั หาริมทรัพยน์ ้ัน เป็นไปตามคานิยามท่ ี
กาหนดไว้ ดังน้ัน ผ้ใู ห้เช่าจงึ บนั ทกึ อสงั หาริมทรัพย์น้ันเป็นอสังหาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทนุ ในงบการเงิน
เฉพาะของกจิ การได้

สภาวชิ าชีพบญั ชี ในพระบรมราชูปถมั ภ์ (เผยแพร่ 27 กุมภาพนั ธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 2

ค่มู อื อธบิ ายมาตรฐานการบญั ชนี ้ี ไม่ถือเป็นส่วนหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

การบนั ทึกบญั ชี

การรบั รูร้ ายการและการวดั มูลค่าเมอื่ รบั รูร้ ายการ

กจิ การต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่ กี จิ การเป็นเจ้าของเป็นสินทรัพย์ เม่ ือมีความ
เป็นไปได้ค่อนข้างแน่ท่ กี ิจการจะได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกจิ ในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการ
ลงทุน และสามารถวัดราคาทุนของอสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ ือการลงทุนได้อย่างน่าเช่ ือถือ ท้งั น้ีกิจการต้องวัด
มูลค่าเม่ ือเร่ ิมแรกของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่ ีกิจการเป็ นเจ้าของด้วยราคาทุน ซ่ ึงรวมถึง
ต้นทุนในการทารายการ

กิจการต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่ ีถือครองโดยผู้เช่าเป็ นสินทรัพย์สิทธิการใช้
และวัดมูลค่าเม่ ือเร่ ิมแรกด้วยราคาทุนตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับท่ ี 16 เร่ ือง สัญญา
เช่า

การวดั มูลค่าภายหลงั การรบั รูร้ ายการ

กจิ การสามารถวัดมลู ค่าอสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทุนภายหลังการรับร้รู ายการได้ 2 วธิ ี

1. วิธีมูลค่ายุติธรรม กิจการต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนด้วยวิธีมูลค่า
ยุติธรรม ณ วันส้ินรอบระยะเวลารายงาน และรับรู้กาไรหรือขาดทุนท่ ีเกิดข้ึนจากการเปล่ ียนแปลง
มูลค่ายุติธรรมในงบกาไรขาดทุนสาหรับงวด เม่ ือผู้เช่าใช้ วิธีมูลค่ายุติธรรมในการวัดมูลค่า
อสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่ถี ือครองเป็นสินทรัพย์สทิ ธกิ ารใช้ กิจการต้องวัดมูลค่าสินทรัพย์สิทธิ
การใช้ดงั กล่าวด้วยมูลค่ายุตธิ รรม ไม่ใช่วดั มลู ค่าของอสงั หาริมทรัพย์อ้างอิง

2. วิธีราคาทุน กิจการต้องวัดอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนด้วยราคาทุน หักค่าเส่ือมราคา
สะสม และผลขาดทุนจากการด้ อยค่าสะสม (ถ้ ามี) พร้ อมท้ังเปิ ดเผยมูลค่ายุติธรรมของ
อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทุนดังกล่าวด้วย

กจิ การต้องเลือกใช้วธิ ีวัดมลู ค่าวิธเี ดยี วกันสาหรับอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่มี ีอยู่ท้งั หมด
ของกจิ การ ยกเว้นอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนประเภทสทิ ธกิ ารเช่าท่ตี ้องใช้วิธมี ูลค่ายุติธรรมเท่าน้ัน
ท้งั น้ี มาตรฐานการบัญชีฉบับน้ีสนับสนุนแต่ไม่ได้บังคับให้มูลค่ายุติธรรมต้องหาจากผู้ประเมินราคา
อสิ ระเทา่ น้นั ไม่ว่ากจิ การจะเลือกวธิ วี ัดมูลค่าวธิ ใี ดกต็ าม

มาตรฐานการบัญชี ฉบับท่ ี 8 เร่ ือง นโยบายการบัญชี การเปล่ ียนแปลงประมาณการทางบัญชี
และข้อผิดพลาด ระบวุ ่ากจิ การจะเปล่ ยี นแปลงนโยบายการบัญชโี ดยสมัครใจกต็ ่อเม่ อื การเปล่ ียนแปลง
น้ันทาให้ข้อมลู ท่แี สดงในงบการเงินน่าเช่ ือถือและเก่ยี วข้องกบั การตัดสนิ ใจมากข้นึ ท้งั น้ีมีความเป็นไป
ได้น้อยมากท่ ีการเปล่ ียนแปลงจากวิธีมูลค่ายุติธรรมเป็นวิธีราคาทุนจะทาให้ข้อมูลท่ นี าเสนอมีความ
เก่ยี วข้องกบั การตดั สนิ ใจมากข้นึ กว่าเดมิ

ในกรณีท่ ไี ม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเช่ ือถือและต่อเน่ ือง ตัวอย่างเช่น รายการซ้ือ
ขายทางการตลาดท่เี ทยี บเคียงได้ไม่เกดิ ข้นึ บ่อย (เช่น มีรายการเกดิ ข้ึนน้อย และราคาเสนอซ้ือไม่เป็น

สภาวชิ าชพี บญั ชี ในพระบรมราชูปถมั ภ์ (เผยแพร่ 27 กุมภาพันธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 3

ค่มู ืออธบิ ายมาตรฐานการบญั ชีน้ี ไม่ถอื เป็นสว่ นหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

ปัจจุบันหรือราคาของรายการซ้ือขายท่สี ามารถสังเกตได้บ่งช้ีว่าผู้ขายถูกบังคับขาย) และการวัดมูลค่า
ยุติธรรมด้วยวธิ อี ่ นื (เช่น การประมาณการโดยใช้ประมาณการกระแสเงนิ สดคิดลด) ไม่สามารถจัดทาได้
กจิ การต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีราคาทุนท่ กี าหนดให้ถือปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชี
ฉบับท่ ี 16 เร่ ือง ท่ ดี ิน อาคารและอุปกรณ์ สาหรับอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่กี ิจการเป็นเจ้าของ
หรือตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับท่ ี 16 เร่ ือง สัญญาเช่า สาหรับอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ
การลงทุนท่ ีถือครองโดยผู้เช่าเป็ นสินทรัพย์สิทธิการใช้ โดยสมมติให้ มูลค่าคงเหลือขอ ง
อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ ือการลงทุนเทา่ กบั ศูนย์

หากกิจการกาหนดว่ามูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่ ีอยู่ในระหว่าง
การก่อสร้างน้ันไม่สามารถวัดมูลค่าได้อย่างน่าเช่ ือถือ แต่กิจการคาดว่าจะสามารถประมาณมูลค่า
ยุติธรรมได้อย่างน่าเช่ ือถือเม่ ือการก่อสร้างน้ันเสร็จส้ิน กิจการต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ
การลงทุนท่ ีอยู่ในระหว่างการก่อสร้างน้ันด้วยวิธีราคาทุน จนกระท่ังสามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้
อย่างน่าเช่ ือถอื หรือเม่ อื การกอ่ สร้างเสรจ็ ส้นิ (แล้วแต่เหตุการณ์ใดจะเกดิ กอ่ น)

อย่างไรกต็ าม กิจการยังคงต้องวัดมูลค่าอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนอ่ ืนด้วยมูลค่ายุติธรรม
รวมถึง อสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่อี ยู่ในระหว่างก่อสร้าง ในกรณีดังกล่าว แม้ว่ากิจการอาจใช้วิธี
ราคาทุนสาหรับอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนหน่ ึงรายการ กิจการยังคงต้องใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม
สาหรับอสงั หาริมทรัพยร์ ายการท่เี หลืออ่นื ๆ ต่อไป

การโอน

การโอนอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนไปยังบัญชีอ่ ืน ๆ หรือโอนจากบัญชีอ่ ืน ๆ มาเป็ น
อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนเฉพาะเม่ ือมีการเปล่ ียนแปลงการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์น้ัน การ
เปล่ ียนแปลงในการใช้งานเกิดข้ึนเม่ ืออสังหาริมทรัพย์น้ันเป็ นไปตามคานิยามหรือส้ินสุดการเป็นไป
ตามคานิยามของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนและมีหลักฐานของการเปล่ ียนแปลงการใช้งาน การ
เปล่ ียนแปลงความต้ังใจของฝ่ ายบริหารแต่เพียงอย่างเดียวสาหรับการใช้ของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้
หลกั ฐานสาหรับการเปล่ ยี นแปลงการใช้งานตัวอย่างของหลกั ฐานการเปล่ ยี นแปลงรวมถึง

• เร่ ิมมีการใช้งานอสงั หาริมทรัพย์ภายในกิจการเองหรือการพัฒนาของอสงั หาริมทรัพย์ภายใน
กจิ การเอง ทาให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนไปเป็นอสงั หาริมทรัพย์ท่มี ีไว้ใช้
งาน

• เร่ ิมมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือมีไว้ขาย ทาให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการ
ลงทนุ ไปเป็นสนิ ค้าคงเหลือ

• ส้นิ สุดการใช้งานอสงั หาริมทรัพย์ภายในกจิ การเอง ทาให้มีการโอนจากอสงั หาริมทรัพย์ท่มี ีไว้
ใช้งานไปเป็นอสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทนุ และ

สภาวิชาชพี บัญชี ในพระบรมราชูปถมั ภ์ (เผยแพร่ 27 กมุ ภาพันธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 4

ค่มู อื อธบิ ายมาตรฐานการบญั ชีน้ี ไม่ถือเป็นส่วนหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

• เร่ ิมสัญญาเช่าแบบดาเนินงานกับกิจการอ่ ืน ทาให้ มีการโอนจากสินค้าคงเหลือไปเป็ น
อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทุน

หากกิจการเลือกใชว้ ิธีราคาทุน การโอนระหว่างอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนอสงั หาริมทรัพย์
ท่มี ีไว้ใช้งานและสนิ ค้าคงเหลือจะไม่ทาให้มูลค่าตามบัญชีของอสงั หาริมทรัพย์น้ันเปล่ ียนแปลงและจะไม่
ทาให้ราคาทุนของอสังหาริมทรัพยท์ ่ใี ช้ในการวัดมูลค่าหรือการเปิ ดเผยข้อมูลเปล่ ียนแปลง

หากกจิ การเลือกใชว้ ิธีมูลค่ายุติธรรม
• ในการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทนุ ท่บี ันทกึ ด้วยมูลค่ายุติธรรมไปเป็นอสังหาริมทรัพย์

ท่ มี ีไว้ใช้งานหรือสินค้าคงเหลือ ต้องใช้มูลค่ายุติธรรม ณ วันท่ มี ีการเปล่ ียนแปลงการใช้งาน
เป็นราคาทุนของอสงั หาริมทรัพย์ท่จี ะบันทกึ เป็น ท่ดี นิ อาคารและอุปกรณ์ หรือสนิ ค้าคงเหลอื
• หากอสงั หาริมทรัพย์ท่มี ีไว้ใช้งานได้เปล่ ียนมาเป็นอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนซ่ ึงบันทกึ ด้วย
มูลค่ายุติธรรม กิจการต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับท่ ี 16 เร่ ือง ท่ ีดิน อาคารและ
อุปกรณ์สาหรับอสังหาริมทรัพย์ท่ ีกิจการเป็ นเจ้าของ และตามมาตรฐานการายงานทางการเงิน
ฉบับท่ ี 16 เร่ ือง สัญญาเช่า สาหรับอสังหาริมทรัพย์ท่ถี ือครองโดยผ้เู ช่าเป็นสินทรัพย์สทิ ธิการใช้
จนถงึ วันท่มี ีการเปล่ ยี นแปลงการใช้งาน กจิ การต้องปฏิบัติกบั ผลต่างท่เี กดิ ข้ึน ณ วันน้ัน ระหว่าง
มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์ กับมูลค่ายุติธรรมด้วยวิธีการเดียวกับการตีราคาใหม่
ตามท่ ีกาหนดในมาตรฐานการบัญชี ฉบับท่ ี 16 เร่ ือง ท่ ีดิน อาคารและอุปกรณ์ นอกจากน้ี
กิจการต้องคิดค่าเส่อื มราคาของอสังหาริมทรัพย์ท่ มี ีไว้ใช้งาน (หรือสินทรัพย์สิทธิการใช้) และ
รับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของสินทรัพย์จนถึงวันท่ ีอสังหาริมทรัพย์น้ันได้เปล่ ียนมาเป็ น
อสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทุน

• กรณีมูลค่าตามบญั ชีของสินทรัพยล์ ดลงให้รับรู้ในกาไรหรือขาดทุน ยกเว้นมี
“ส่วนเกินทุนจากการตรี าคาสนิ ทรัพย์” ในส่วนของผ้ถู ือหุ้นให้ลดส่วนเกินทุนดังกล่าว
จนหมดเสยี ก่อนในกาไรขาดทุนเบด็ เสรจ็ อ่นื

• กรณมี ูลค่าตามบญั ชีของสินทรพั ยเ์ พมิ่ ข้ ึน
• หากมูลค่าตามบัญชีท่เี พ่ ิมข้นึ เป็นการกลับรายการผลขาดทุนจากการด้อยค่าของ
สนิ ทรัพยท์ ่เี คยบันทกึ ไว้ จานวนท่เี พ่ ิมข้นึ ให้รับร้ใู นกาไรหรือขาดทุนสาหรับงวด
• ส่วนท่ เี พ่ ิมข้ึนหลังการกลับรายการผลขาดทุนจากการด้อยค่า(ถ้ามี) ให้รับรู้
ในกาไรขาดทุนเบด็ เสรจ็ อ่ นื และเพ่ ิมส่วนเกินทุนจากการตีราคาสนิ ทรัพย์ใน
ส่วนของเจ้าของ หากมีการจาหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนในเวลา
ต่อมา ให้โอนส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์ไปยังกาไรสะสมโดยไม่
รับร้ผู ่านกาไรหรือขาดทนุ

• การโอนจากสินค้าคงเหลือไปเป็นอสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทนุ ท่จี ะบันทกึ ด้วยมูลค่ายุติธรรม
กจิ การต้องรับรู้ผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ณ วันท่โี อน กบั มูลค่าตาม
บัญชกี อ่ นการโอนในกาไรหรือขาดทนุ สาหรับงวด

สภาวิชาชพี บัญชี ในพระบรมราชูปถมั ภ์ (เผยแพร่ 27 กุมภาพันธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 5

ค่มู อื อธบิ ายมาตรฐานการบญั ชีน้ี ไม่ถือเป็นส่วนหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

• เม่ ือกิจการเสรจ็ ส้ินการก่อสร้างหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่ ีสร้างข้ึนเอง
ท่จี ะบันทกึ ด้วยมูลค่ายุติธรรม กจิ การต้องรับรู้ผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมของอสงั หาริมทรัพย์
ณ วันเสรจ็ ส้นิ กบั มลู ค่าตามบญั ชกี อ่ นหน้าน้นั ในกาไรหรือขาดทุนสาหรับงวด

สรปุ การเปลีย่ นแปลงการใชง้ านกรณที ี่กิจการเลอื กใชว้ ิธีมูลค่ายุติธรรม

การเปลยี่ นแปลงการใชง้ าน การโอน รบั รูก้ าไรขาดทุน
จากมูลคา่ ยตุ ิธรรม

ก) เร่ มิ มกี ารใช้งานอสงั หารมิ ทรพั ยภ์ ายในกจิ การ IP -> PPE -
ข) ส้นิ สดุ การใช้งานอสงั หารมิ ทรพั ยภ์ ายในกจิ การ PPE -> IP
สว่ นเกนิ ทนุ จากการตรี าคา
สนิ ทรพั ย์ ตาม TAS16

ค) เร่ มิ มีการพัฒนาอสงั หาริมทรพั ยเ์ พ่ ือมไี ว้ขาย IP -> Inventory -

ง) เร่ มิ สญั ญาเช่าแบบดาเนินงานกบั กจิ การอ่นื Inventory -> IP งบกาไรขาดทนุ

(IP = อสงั หารมิ ทรัพย์เพ่ อื การลงทุน PPE = ท่ดี ิน อาคารและอปุ กรณ์ Inventory = สนิ ค้าคงเหลือ)
ตวั อย่างกรณีกิจการเปลี่ยนประเภทอสงั หาริมทรพั ยจ์ าก สินคา้ คงเหลือ ไปเป็ น อสงั หาริมทรพั ย์
เพอื่ การลงทุน

บริษัท เอ จากดั มีท่ดี ินของบริษัทท่มี ีไว้เพ่ ือขายลักษณะการประกอบธุรกิจโดยปกติของบริษัท โดย ณ
วันท่ ี 31 ธันวาคม 25X1 ท่ ีดินดังกล่าวมีราคาทุน 100 บาท ต่อมาเม่ ือวันท่ ี 31 ธันวาคม 25X2
บริษัท เอ จากัดเปล่ ียนการใช้งานท่ ดี ินดังกล่าวเป็ นท่ ดี ินให้เช่าเน่ ืองจากยกเลิกแผนการขายท่ ีดิน ณ
วนั ท่มี กี ารโอนเปล่ ยี นประเภท ท่ดี นิ ดงั กล่าวมรี าคาดังน้ี

กรณีที่ 1 มูลค่ายุติธรรมของที่ดิน เท่ากบั 110 บาท บริษทั ลงบนั ทึกบญั ชีดงั น้ ี

เดบิต อสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทนุ – ท่ดี ินเช่า 110

เครดติ สนิ ค้าคงเหลอื – ท่ดี ิน 100

กาไรจากการเปล่ ยี นแปลงประเภทท่ดี นิ (PL) 10

กรณที ี่ 2 มูลค่ายุติธรรมของที่ดนิ เท่ากบั 90 บาท บริษทั ลงบนั ทึกบญั ชีดงั น้ ี

เดบิต อสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทนุ – ท่ดี นิ เช่า 90

ขาดทนุ จากการเปล่ ยี นแปลงประเภทท่ดี นิ (PL) 10

เครดิต สนิ ค้าคงเหลอื – ท่ดี นิ 100

(PL – รับร้ผู ่านรายการกาไรหรือขาดทนุ )

สภาวิชาชีพบัญชี ในพระบรมราชูปถมั ภ์ (เผยแพร่ 27 กมุ ภาพันธ์ 2563) คู่มืออธบิ าย TAS 40 หน้า 6

ค่มู อื อธบิ ายมาตรฐานการบญั ชนี ้ี ไม่ถอื เป็นส่วนหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

ตัวอย่างกรณีกิจการเปลี่ยนประเภทอสงั หาริมทรัพยจ์ าก ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ไปเป็ น
อสงั หาริมทรพั ยเ์ พอื่ การลงทนุ

บริษัท ก จากัด มีท่ ดี ินของบริษัทท่ มี ีไว้เพ่ ือสร้างอาคารโรงงานในอนาคต โดย ณ วันท่ ี 31 ธันวาคม
25X1 ท่ ีดินดังกล่าวมีราคาทุน 100 บาท และมีส่วนเกินทุนจากการตีราคาท่ ีดินจานวน 20 บาท
ต่อมาเม่ ือวันท่ ี 31 ธันวาคม 25X2 บริษัท ก จากัดเปล่ ียนการใช้งานท่ ีดินดังกล่าวเป็ นท่ ีดินให้เช่า
เน่ ืองจากยกเลิกแผนการพัฒนาอาคารโรงงาน ณ วันท่มี กี ารโอนเปล่ ยี นประเภท ท่ดี นิ ดังกล่าวมรี าคาดังน้ี

กรณีที่ 1 มูลค่ายุติธรรมของทีด่ ิน เท่ากบั 110 บาท บริษทั ลงบนั ทึกบญั ชีดงั น้ ี

เดบิต อสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทนุ – ท่ดี นิ เช่า 110
ส่วนเกนิ ทนุ จากการตีราคาท่ดี นิ (OCI) 10
เครดิต ท่ดี ิน
120

กรณีที่ 2 มูลค่ายุติธรรมของที่ดนิ เท่ากบั 90 บาท บริษทั ลงบนั ทึกบญั ชีดงั น้ ี

เดบติ อสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทนุ – ท่ดี ินเช่า 90
ส่วนเกนิ ทุนจากการตรี าคาท่ดี นิ (OCI) 20
ขาดทนุ จากการด้อยค่าท่ดี นิ (PL) 10
เครดิต ท่ดี นิ
120

กรณที ี่ 3 มูลค่ายุติธรรมของทีด่ ิน เท่ากบั 130 บาท บริษทั ลงบนั ทึกบญั ชีดงั น้ ี

เดบติ อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทุน – ท่ดี ินเช่า 130

เครดติ ท่ดี ิน 120

สว่ นเกนิ ทนุ จากการตีราคาท่ดี นิ (OCI) 10

จากกรณีท่ ี 3 ต่อมาในวันท่ ี 31 ธันวาคม 25X3 บริษัทขายท่ ีดินเช่าในราคา 150 บาท บริษัทลง
บันทกึ บญั ชดี งั น้ี

เดบิต เงนิ สด 150
เครดติ อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทนุ – ท่ดี ินเช่า 130
กาไรจากการขายอสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทนุ (PL)
20

เดบิต สว่ นเกนิ ทุนจากการตรี าคาท่ดี ิน 30
เครดติ กาไรสะสม 30

(OCI – รับร้ผู ่านรายการกาไรขาดทนุ เบด็ เสรจ็ อ่นื )
(PL – รับร้ผู ่านรายการกาไรหรือขาดทุน)

สภาวชิ าชพี บัญชี ในพระบรมราชูปถมั ภ์ (เผยแพร่ 27 กมุ ภาพันธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 7

ค่มู ืออธบิ ายมาตรฐานการบญั ชีน้ี ไม่ถอื เป็นสว่ นหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงนิ

การจาหนา่ ย

การจาหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนอาจเกิดจากการขายหรือการทาสัญญาเช่าเงินทุน
โดยกิจการต้องตัดรายการอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนออกจากงบแสดงฐานะการเงินเม่ ือกิจการ
จาหน่ายหรือเลิกใช้อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนน้ันอย่างถาวร และคาดว่าจะไม่ได้รับประโยชน์เชิง
เศรษฐกิจในอนาคตอีก ในการกาหนดวันท่ ถี ือเป็นวันจาหน่ายอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน กิจการ
ต้องใช้เกณฑต์ ามท่กี าหนดในมาตรฐานการรายงานทางการเงนิ ฉบบั ท่ ี 15 เร่ ือง รายได้จากสัญญาท่ที า
กบั ลกู ค้า หรือมาตรฐานการบัญชี ฉบบั ท่ ี 17 เร่ ือง สญั ญาเช่า

ตวั อย่างที่ 1

ในปี 25X0 กิจการก่อสร้างอาคารสานักงานสาหรับให้เช่าด้วยมูลค่าต้นทุนในการก่อสร้าง
ท้งั ส้นิ 100 ล้านบาท และเร่ ิมรับร้รู ายได้จากการให้เช่าต้งั แต่วันท่ ี 1 มกราคม 25X1 ต่อมา ณ วันส้นิ
ปี 25X1 อาคารดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรมซ่ ึงประเมินโดยผู้ประเมินราคาอิสระด้วยวิธรี ายได้ (Income
approach) จานวนเงนิ 120 ล้านบาท อาคารหลังดงั กล่าวมอี ายุการให้ประโยชน์โดยประมาณ 20 ปี

วิธีมูลค่ายุติธรรม วิธีราคาทุน

งบแสดงฐานะการเงิน ณ วนั ที่ 31 ธนั วาคม 25X1 งบแสดงฐานะการเงิน ณ วนั ท่ี 31 ธนั วาคม 25X1
... ...

สนิ ทรัพยไ์ ม่หมนุ เวยี น 120 บาท สนิ ทรพั ย์ไม่หมุนเวียน
อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ พ่ อื การลงทนุ อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทุน – สทุ ธิ 95 บาท

… …

งบกาไรขาดทนุ สาหรบั ปี ส้ ินสุดวนั ท่ี 31 ธนั วาคม 25X1 งบกาไรขาดทุน สาหรบั ปี ส้ ินสดุ วนั ท่ี 31 ธนั วาคม 25X1
… …

กาไรจากการตีราคาอสงั หาริมทรพั ย์ฯ 20 บาท ค่าเส่อื มราคา – อสงั หารมิ ทรพั ย์ฯ (5) บาท

การแสดงรายการและการเปิ ดเผยขอ้ มูล

ขอ้ มูลทีจ่ าเป็ นตอ้ งเปิ ดเผยไมว่ ่ากิจการใชว้ ิธีมูลค่ายตุ ิธรรมหรือวิธีราคาทนุ

• วธิ กี ารวดั มูลค่าภายหลงั การรับร้รู ายการ (วิธมี ูลค่ายุติธรรมหรือวิธรี าคาทนุ )
• รายได้ค่าเช่าจากอสงั หาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทนุ
• ค่าใช้จ่ายในการดาเนินงานทางตรงท่ เี กิดจากอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนซ่ ึงก่อให้เกิด

รายได้ค่าเช่าสาหรับงวด และไม่ได้ก่อให้เกดิ รายได้ค่าเช่าสาหรับงวด
• ระดับท่ ีมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน (ซ่ ึงได้มีการวัดมูลค่าหรือ

เปิ ดเผยข้อมูลไว้ในงบการเงิน) ได้มีการประเมินโดยผู้ประเมินอิสระซ่ ึงมีคุณสมบัติของ
ผู้เช่ ียวชาญในวิชาชีพและมีประสบการณ์ในทาเลท่ ีต้ังและประเภทของอสังหาริมทรัพย์
เพ่ ือการลงทุนท่ ีมีการประเมินน้ัน หากไม่มีการประเมินดังกล่าวกิจการต้องเปิ ดเผย
ข้อเทจ็ จริงไว้ด้วย

สภาวิชาชีพบญั ชี ในพระบรมราชูปถัมภ์ (เผยแพร่ 27 กมุ ภาพันธ์ 2563) คู่มืออธบิ าย TAS 40 หน้า 8

ค่มู อื อธบิ ายมาตรฐานการบญั ชีน้ี ไม่ถอื เป็นส่วนหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

ขอ้ มูลที่ตอ้ งเปิ ดเผยเพมิ่ เติมหากกิจการใชว้ ิธีมูลค่ายุติธรรม

• เปิ ดเผยข้อมูลในการกระทบยอดระหว่างมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการ
ลงทนุ ณ วันต้นงวดกบั วันส้นิ งวด โดยแสดงถึงรายการผลกาไรหรือขาดทุนสุทธจิ ากการตี
ราคาให้เป็นมลู ค่ายุติธรรม

• สาหรับอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนท่กี จิ การไม่ได้วดั มูลค่าด้วยวิธมี ูลค่ายุติธรรม เพราะ
มูลค่ายุติธรรมไม่สามารถวัดได้อย่างน่าเช่ ือถือ จะต้องเปิ ดเผยข้อเทจ็ จริงเพ่ ิมเติมตามท่ ี
กาหนดในมาตรฐานการบัญชี

ขอ้ มูลทีต่ อ้ งเปิ ดเผยเพมิ่ เติมหากกจิ การใชว้ ิธีราคาทนุ

• มูลค่าตามบัญชีก่อนหักค่าเส่ือมราคาสะสมและค่าเส่ือมราคาสะสม (รวมกับผลขาดทุน
จากการด้อยค่าของสนิ ทรัพยส์ ะสม) ณ วันต้นงวดและส้นิ งวด

• เปิ ดเผยข้อมูลการกระทบยอดระหว่างมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน
ณ วันต้นงวดกบั วนั ส้นิ งวด

• มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน ในกรณีท่ ีไม่สามารถวัดได้อย่าง
น่าเช่ ือถือให้กจิ การเปิ ดเผยข้อเทจ็ จริงเพ่ ิมเติมตามท่กี าหนดในมาตรฐานการบญั ชี

• วิธกี ารคดิ ค่าเส่อื มราคาท่ใี ช้ และอายุการให้ประโยชน์หรืออตั ราค่าเส่อื มราคาท่ใี ช้

ตวั อย่างที่ 2

จากตวั อย่างท่ ี 1 กจิ การต้องเปิ ดเผยรายละเอยี ดของอสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ อื การลงทนุ ดังต่อไปน้ี

วิธีมูลค่ายตุ ิธรรม วิธีราคาทนุ

อสงั หาริมทรัพยเ์ พ่ ือการลงทนุ ของกจิ การ อสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนของกจิ การ

เป็ นอาคารสานักงานให้ เช่า โดยกิจการบันทึก เป็ นอาคารสานักงานให้ เช่า โดยกิจการบันทึก

มูลค่าเร่ ิมแรกของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน มูลค่าเร่ ิมแรกของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน

ด้ วยราคาทุน ซ่ ึงรวมต้ น ทุ น การท ารายการ ด้ วยราค าทุน ซ่ ึงรวม ต้ น ทุน การทารายการ

หลังจากน้ันกิจการจะบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ หลังจากน้ันกิจการจะบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ

การลงทุนด้วยมูลค่ายุติธรรมซ่ ึงประเมินโดยผู้ การลงทุนด้วยราคาทุนหักค่าเส่อื มราคาสะสมและ

ประเมินราคาอิสระและรับรู้การเปล่ ียนแปลง ค่าเผ่ือการด้อยค่าสะสม (ถ้าม)ี

มูลค่ายุติธรรมใน กาไรหรือขาดทุน ผู้ประเมิน ค่าเส่ือมราคาของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ

ร าค าอิ ส ร ะ ป ร ะ เมิ น มู ล ค่ า ยุ ติ ธ ร ร ม ข อ ง การลงทุนคานวณจากราคาทุนโดยวิธเี ส้นตรงตาม

อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนโดยใช้วิธีพิจารณา อายุการให้ประโยชน์ของอาคารสานักงานให้เช่า

จากรายได้ ข้ อสมมติฐานท่ ีสาคัญ ท่ ีใช้ ในการ โดยประมาณ 20 ปี

ประเมินมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ

สภาวิชาชีพบญั ชี ในพระบรมราชูปถัมภ์ (เผยแพร่ 27 กมุ ภาพันธ์ 2563) คู่มืออธบิ าย TAS 40 หน้า 9

ค่มู ืออธบิ ายมาตรฐานการบญั ชนี ้ี ไม่ถือเป็นสว่ นหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงนิ

วิธีมูลค่ายุติธรรม วิธีราคาทนุ

การลงทุนประกอบด้วย พ้ืนท่ ีเช่า อัตราการเช่า การลงทุน ณ วันท่ ี 31 ธันวาคม 25X1 และ

รายได้ค่าเช่า อตั ราคิดลด อัตราผลตอบแทนและ 25X0 แสดงได้ดงั น้ี

อตั ราการเตบิ โตระยะยาวของค่าเช่า 25X1 25X0
100 100
รายการกระทบยอดอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ ราคาทนุ (5) (0)
95 100
การลงทนุ มีดงั น้ี ค่าเส่อื มราคาสะสม
มูลค่าตามบญั ชี – สทุ ธิ

มลู ค่าตามบัญชีต้นงวด 100 ล้านบาท รายการกระทบยอดอสงั หาริมทรพั ย์เพ่ ือการลงทนุ มดี งั น้ี

กาไรจากการเปล่ ยี นแปลงเป็นมลู ค่ายุตธิ รรม มลู ค่าตามบญั ชี - สทุ ธิ ต้นงวด 100 ล้านบาท

20 ล้านบาท ค่าเส่อื มราคาสาหรับปี (5) ล้านบาท

มลู ค่าตามบญั ชีส้นิ งวด 120 ล้านบาท มลู ค่าตามบัญชี – สทุ ธิ ส้นิ งวด 95 ล้านบาท

มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ

ในปี 25X1 กิจการมีรายได้ค่าเช่าจาก การลงทุน ณ วันท่ ี 31 ธันวาคม 25X1 เท่ากับ

อสังหาริมทรัพย์เพ่ อื การลงทุนจานวน 5 ล้านบาท 120 ล้านบาท ซ่ ึงประเมินโดยผู้ประเมินราคา

โดยมีค่าใช้จ่ายในการดาเนินงานทางตรงท่ ีเกิด อิสระโดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ ข้อสมมติฐาน

จากอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนซ่ ึงก่อให้เกิด ท่ ีสาคัญท่ ีใช้ในการประเมินมูลค่ายุติธรรมของ

รายได้ ค่าเช่าสาหรับงวด และไม่ได้ก่อให้ เกิด อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนประกอบด้ วย

รายได้ค่าเช่าสาหรับงวดจานวน 0.5 ล้านบาท พ้ืนท่ เี ช่า อัตราการเช่า รายได้ค่าเช่า อัตราคิดลด

และ 0.2 ล้านบาท ตามลาดับ อัตราผลตอบแทนและอัตราการเติบโตระยะยาว

ของค่าเช่า

มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือ

ก า ร ล ง ทุ น ณ วั น ท่ ี 31 ธั น ว า ค ม 25X0

ไม่สามารถวัดได้อย่างน่าเช่ ือถือเน่ ืองจากไม่มี

ราคาตลาดเทยี บเคียงท่เี หมาะสม และรายรับจาก

การให้เช่ายังไม่แน่นอน ท้งั น้ีกิจการคาดว่ามูลค่า

ยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนจะอยู่

ระหว่าง 100 ถงึ 150 ล้านบาท

ในปี 25X1 กิจการมีรายได้ค่าเช่าจาก
อสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนจานวน 5 ล้านบาท
โดยมีค่าใช้จ่ายในการดาเนินงานทางตรงท่ ีเกิด
จากอสังหาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุนซ่ ึงก่อให้เกิด
รายได้ ค่าเช่าสาหรับงวด และไม่ได้ก่อให้ เกิด
รายได้ค่าเช่าสาหรับงวดจานวน 0.5 ล้านบาท
และ 0.2 ล้านบาท ตามลาดับ

สภาวชิ าชพี บัญชี ในพระบรมราชูปถัมภ์ (เผยแพร่ 27 กุมภาพันธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 10

ค่มู อื อธบิ ายมาตรฐานการบญั ชีน้ี ไม่ถือเป็นสว่ นหน่ ึงของมาตรฐานการรายงานทางการเงนิ
การปฏิบตั ิในช่วงเปลยี่ นแปลง

หากกจิ การเลือกใช้
• วธิ รี าคาทุน ให้กจิ การใช้วิธปี รับปรุงย้อนหลัง
• วิธมี ลู ค่ายุติธรรม ให้กจิ การใช้วิธปี รับปรุงย้อนหลงั เท่าท่เี คยเปิ ดเผยมลู ค่ายุติธรรมใน
งวดก่อน ท้งั น้ีให้เป็นไปตามข้อกาหนดของการปฏบิ ัตใิ นช่วงเปล่ ียนแปลงสาหรับการ
นาวิธีการวัดมูลค่ายุติธรรมตามท่กี าหนดในมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับท่ ี 13
เร่ ือง การวดั มูลค่ายุตธิ รรม มาถอื ปฏบิ ตั ิ

ผลกระทบต่องบการเงนิ ของกจิ การ และกล่มุ อตุ สาหกรรมที่ไดร้ บั ผลกระทบ
• มาตรฐานการบัญชีฉบับน้ีทาให้กิจการสามารถนางบการเงินมาวิเคราะห์หาอัตราส่วนสินทรัพย์ท่ ี

ก่อให้เกดิ รายได้หลกั และรายได้อ่นื ของกจิ การได้อย่างแม่นยามากข้นึ
• มาตรฐานการบัญชีฉบบั น้ีกาหนดให้ต้องประเมินมูลค่ายุติธรรมของอสงั หาริมทรัพย์เพ่ ือการลงทุน

ไม่ว่าจะเลือกวัดมูลค่าด้วยวิธีมูลค่ายุติธรรม หรือราคาทุน ทาให้มีต้นทุนในการจัดทางบการเงิน
เพ่ ิมข้นึ (แม้มาตรฐานการบัญชฉี บับน้ีมิได้บงั คบั ให้ต้องใช้ผ้ปู ระเมินราคาอสิ ระเสมอไป)
• ผ้ไู ด้รับผลกระทบคือกลุ่มบริษัทท่ ีมีท่ดี ิน หรืออาคารท่ยี ังไม่มีวัตถุประสงค์ในการใช้งานท่แี น่นอน
เน่ ืองจากต้องปรับปรุงรายการในงบการเงินทุกคร้ังท่ มี กี ารเปล่ ียนประเภทระหว่างอสังหาริมทรัพย์
เพ่ ือการลงทุน และอสังหาริมทรัพย์ท่ ีใช้ในการดาเนินงานตามวัตถุประสงค์ในการใช้ งานท่ ี
เปล่ ยี นแปลงไป
• ในกรณีท่ ีกลุ่มกิจการมีการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่กลุ่มกิจการด้วยกันเอง อาจทาให้การจัด
ประเภทสาหรับอสังหาริมทรัพย์ท่ ใี ห้เช่าน้ันมีความแตกต่างกันในงบการเงินเฉพาะกิจการและงบ
การเงนิ รวมของกล่มุ กจิ การ

********************

สภาวิชาชพี บัญชี ในพระบรมราชูปถัมภ์ (เผยแพร่ 27 กมุ ภาพนั ธ์ 2563) คู่มอื อธบิ าย TAS 40 หน้า 11