คู่มืออธิบายมาตราฐานการบัญชี ฉบับ40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

คู่มืออธิบายมาตรฐานการ
บัญชี ฉบับที่40



อสังหาริมทรัพย์เพื่อการ
ลงทุน

วัตถุประสงค์

เพื่อกำหนดวิธีปฏิบัติทางบัญชีสำหรับ
อสังหาริมทรัพย์

เพื่อการลงทุนและกำหนดการเปิด
เผยข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

ขอบเขต



มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ต้องถือปฏิบัติกับการ
รับรู้รายการ การวัดมูลค่าและการเปิดเผยข้อมูล

เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน



มาตรฐานการบัญชีฉบับนี้ไม่ถือปฏิบัติกับรายการ
ทุกรายการดังต่อไปนี้

1. สินทรัพย์ชีวภาพ 2. สัมปทานเหมืองแร่และ
ที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรม ทรัพยากรแร่ เช่น น้ำมัน

ทางการเกษตร ก๊าซธรรมชาติและ
(ดูมาตรฐานการบัญชี ทรัพยากรที่ ไม่สามารถ

ฉบับที่ 41 สร้างขึ้นใหม่ได้ซึ่ง
เรื่องเกษตรกรรม คล้ายคลึงกัน
และมาตรฐานการบัญชี
ฉบับที่ 16 เรื่อง ที่ดิน)

ความหมาย

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
หมายถึง อสังหาริมทรัพย์

(ที่ดินและ/หรืออาคาร พร้อมทั้ง ส่วนควบของที่ดินหรือ
อาคาร) ที่กิจการมีไว้เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า
หรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ หรือทั้งสองอย่าง
ตัวอย่างเช่น ที่ดินที่กิจการถือครองไว้เพื่อหวังกำไร

จากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินนั้นในระยะยาว

5 ประเภทลงทุนอสังหาที่นักลงทุนมือใหม่จำเป็นต้องรู้จัก

•มูลค่าตามบัญชี •ราคาทุน
หมายถึง จำนวนเงินของ หมายถึง จำนวนเงินสดหรือรายการเทียบเท่าเงินสดที่
สินทรัพย์ที่รับรู้ในงบแสดง กิจการจ่ายไปหรือมูลค่ายุติธรรมของสิ่งตอบแทนอื่น
ที่กิจการ มอบให้เพื่อให้ได้มาซึ่งสินทรัพย์ ณ เวลาที่ได้
ฐานะการเงิน

สินทรัพย์นั้นมา

หรือ ณ เวลาที่ก่อสร้างสินทรัพย์นั้น
หรือหากเป็นไปได้ ให้รวมถึง จำนวนที่แบ่งมาเป็นราคาทุน
ของสินทรัพย์ที่รับรู้เมื่อเริ่มแรกตามที่กำหนดไว้ใน
มาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับอื่น
เช่น มาตรฐาน การรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 2 เรื่อง

การจ่ายโดย ใช้หุ้นเป็นเกณฑ์

•มูลค่ายุติธรรม หมายถึง ราคาที่จะได้รับจากการขายสินทรัพย์หรือจะ
จ่าย เพื่อโอนหนี้สินในรายการที่เกิดขึ้นในสภาพปกติ
ระหว่างผู้ร่วมตลาด ณ วันที่วัดมูลค่า
(ดูมาตรฐาน การรายงานทางการเงิน
ฉบับที่ 13 เรื่อง การวัด มูลค่ายุติธรรม)

•อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน หรือ
อาคาร หรือส่วนของ อาคารที่ถือครอง) โดยเจ้าของหรือโดยผู้เช่าเป็น

สินทรัพย์สิทธิการใช้
เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือ จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าของ

สินทรัพย์ หรือทั้งสองอย่าง ทั้งนี้ไม่ได้มีไว้เพื่อ



1) ใช้ในการผลิตหรือ 2) ขายตามลักษณะ
จัดหาสินค้าหรือ ให้ การประกอบธุรกิจ ตาม
บริการ หรือใช้ในการ
บริหารงานของกิจการ ปกติ

• อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้งาน หมาย

ถึง อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง (โดย
เจ้าของ หรือโดย ผู้เช่าเป็นสินทรัพย์สิทธิ

การใช้) เพื่อใช้ในการผลิต หรือจัดหา
สินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหาร

งานของกิจการ

การรับรู้รายการ



กิจการต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่กิจการเป็นเจ้าของสินทรัพย์

เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขทุกข้อต่อไปนี้

1. มีความเป็นไปได้ค่อน 2. สามารถวัด
ข้างแน่ที่กิจการจะได้รับ
ประโยชน์เชิงเศรษฐกิจ ราคาทุนของ
อสังหาริมทรัพย์
ในอนาคต เพื่อการลงทุนได้
จากอสังหาริมทรัพย์ อย่างน่าเชื่อถือ

เพื่อการลงทุน

การวัดมูลค่าเริ่มแรก



•บันทึกด้วยราคาทุน รวมถึงต้นทุนในการทำรายการได้มาโดยการซื้อราคาทุน
•ราคาซื้อ
•รายจ่ายทางตรงที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาสินทรัพย์ ต้นทุนการกู้ยืมได้มา
ภายใต้สัญญาเช่าราคาทุน ( =ตามที่กำหนดใน TAS 17 )มูลค่าที่ต่ำกว่าระหว่าง
มูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์
•มูลค่าปัจจุบันของจำนวนขั้นต่ำที่ต้องการจ่ายตามสัญญาเช่า

บริการทางกฎหมาย ค่าภาษีในการโอนสินทรัพย์
และต้นทุนในการทำรายการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

•กิจการต้องวัดมูลค่าเมื่อเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่กิจการ
เป็นเจ้าของด้วย ราคาทุน ซึ่งรวมถึงต้นทุนในการทำรายการ

•ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้มาโดยการซื้อ
ประกอบด้วย ราคาซื้อ และรายจ่ายโดยตรงใดๆ ที่เกี่ยวกับการจัดหาสินทรัพย์
ตัวอย่างของรายจ่ายโดยตรงที่เกี่ยวกับการจัดหา สินทรัพย์ได้แก่ ค่า
ธรรมเนียมวิชาชีพสำหรับบริการทางกฎหมาย ค่าภาษีในการโอนสินทรัพย์ และ
ต้นทุนในการทำรายการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ

วิธีราคาทุน
ราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสมและค่าเผื่อการด้อยค่า ตามที่กำหนดในTAS 16 ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ เปิดเผยมูลค่า
ยุติธรรม

งบแสดงฐานะการเงิน
สินทรัพย์-ราคาทุน XX
หัก ค่าเสื่อมราคาสะสม XX
ค่าเผื่อการด้อยค่าสะสม XX



งบกำไรขาดทุน
ค่าใช้จ่าย XXค่าเสื่อมราคา XX

วิธีมูลค่ายุติธรรม



แสดงที่มูลค่ายุติธรรม ส่วนต่าง กําไร/ขาดทุน) บันทึกในกำไรขาดทุน
งบแสดงฐานะการเงิน
สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน-ราคายุติธรรม XX
งบกำไรขาดทุน
รายได้/ค่าใช้จ่ายกำไร/ขาดทุนที่ไม่เกิดขึ้น XX

การวัดอสังหาสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
หากอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าที่เกิดจากญญาเช่าดำเนินงานเป็นไปตามคำนิยาม

→→ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน > กิจการสามารถเลือกได้

ไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน -->บันทึกสัญญาเช่าตาม TAS 17
เรื่อง สัญญาเช่า

ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน --> บันทึกเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการ
ลงทุนโดยใช้

วิธีมูลค่ายุติธรรมเท่านั้น

ทางเลือกนี้เป็นการพิจารณาอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการไป

การโอน
กิจการต้องโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังบัญชีอื่นๆ หรือ
โอนจากบัญชีอื่นๆ มาเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเฉพาะเมื่อมีการ
เปลี่ยนแปลงการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์นั้นการเปลี่ยนแปลงในการ
ใช้งานเกิดขึ้นเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปตามคำนิยามหรือมาตรฐาน

การบัญชีฉบับที่40 ตามประกาศสภาวิชาชีพบัญชีที่ 41/2562
ลงวันที่13 สิงหาคม 2562

สิ้นสุดการเป็นไปตามคำนิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและมี
หลักฐานของการเปลี่ยนแปลงการใช้งานการเปลี่ยนแปลงความตั้งใจ
ของฝ่ายบริหารแต่เพียงอย่างเดียว สำหรับการใช้ของอสังหาริมทรัพย์

ไม่ได้ให้หลักฐานสำหรับการเปลี่ยนแปลงการใช้งาน

ตัวอย่างของหลักฐานของการเปลี่ยนแปลง

1. เริ่มมีการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเองหรือการพัฒนาของ
อสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเองทำให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไป
เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน

2. เริ่มมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อมีไว้ขาย ทำให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการลงทุนไปเป็นสินค้าคงเหลือ

3. สิ้นสุดการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเองทำให้มีการโอนจาก
อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานไปเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

4. เริ่มสัญญาเช่าแบบดำเนินงานกับกิจการอื่น ทำให้มีการโอนจากสินค้าคงเหลือไปเป็น
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

•ในการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่
บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรมไปเป็น

อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน หรือสินค้าคงเหลือ



ต้องใช้มูลค่ายุติธรรม ณ วันที่มีการเปลี่ยนแปลง
การใช้งานเป็นราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่
จะบันทึกตามมาตรฐานการบัญชี
ฉบับที่ 16 เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์


มาตรฐานการรายงานทางการเงิน
ฉบับที่ 16 เรื่อง สัญญาเช่า หรือมาตรฐานการ
บัญชีฉบับที่ 2 เรื่อง สินค้าคงเหลือ

การบัญชีเกี่ยวกับการโอนหมวดอสังหาริมทรัพย์



•การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
(การปรับปรุงของมาตรฐานการบัญชีฉบับทที่40 เรื่อง อสังหาริมทรัพย์

เพื่อการลงทุน) ทำให้เกิดการปรับปรุงย่อหน้าที่57 และ 58
กิจการต้องถือปฏิบัติตามการปรับปรุง



•แม้ว่าจะมีข้อกำหนดกิจการได้รับอนุญาตให้ถือปฏิบัติตามการปรับปรุง
โดยวิธีปรับย้อนหลังตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 8

เรื่อง นโยบายการบัญชีการเปลี่ยนแปลงประมาณการทางบัญชีและ
ข้อผิดพลาด ก็ต่อเมื่อมีความเป็นไปได้ที่จะทำได้ ปราศจากการใช้การ

เข้าใจปัญหาหลังจากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นแล้ว

•หากกิจการจัดประเภทรายการใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์
ณ วันที่ถือปฏิบัติเป็นคร้ังแรก

กิจการต้องปฏิบัติสำหรับการจัดประเภทรายการใหม่ ถือปฏิบัติตามวันที่
เปลี่ยนแปลงการใช้งาน ณ วันที่ถือปฏิบัติเป็นครั้งแรก รับรู้จำนวนเงินใดๆ

ที่ได้รับรู้ในกำไรหรือขาดทุน
สำหรับรายการปรับปรุงยอดยกมาของกำไรสะสม ณ วันที่ถือปฏิบัติเป็น
เปิดเผยจำนวนเงินที่จัดประเภทรายการใหม่ไป หรือจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการ
ลงทุนเป็นไปตามที่กิจการต้องเปิดเผยจำนวนเงินเหล่านั้นที่จัดประเภทรายการใหม่
เป็นส่วนหนึ่งของการกระทบยอดมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการ

ลงทุน
ณ รอบระยะเวลารายงานต้นงวดและสิ้นงวด

การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์
•กิจการต้องตัดรายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
(ออกจากงบแสดงฐานะการเงิน) เมื่อกิจการจำหน่ายหรือเลิกใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการ
ลงทุนนั้นอย่างถาวร และคาดว่าจะไม่ได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจากการ

จำหน่ายอีก



•ผลกำไรหรือขาดทุนที่เกิดจากการเลิกใช้หรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้อง
พิจารณาจากผลต่างระหว่างจำนวนเงินที่ได้รับสุทธิจากการจำหน่ายกับมูลค่าตามบัญชี
ของสินทรัพย์นั้นและต้องรับรู้กำไรหรือขาดทุนในงวดที่เลิกใช้หรือจำหน่ายสินทรัพย์นั้น



•ค่าชดเชยที่ได้รับจากบุคคลที่สาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ด้อยค่า
สูญเสียหรือยกเลิกต้องรับรู้ในกำไรหรือขาดทุนเมื่อกิจการมีสิทธิที่จะได้รับค่าชดเชยนั้น

การแสดงรายการและเปิดเผยข้อมูล
•อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับสัญญาเช่าด้านผู้ให้
เช่าผู้เช่า ซึ่งครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์สิทธิการใช้
ต้องเปิดเผยข้อมูลด้านผู้เช่าตามที่กำหนดโดยมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

ฉบับที่ 16 เรื่อง สัญญาเช่า และเปิดเผยข้อมูลด้านผู้ให้เช่าตามที่กำหนดโดย
มาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่16 เรื่อง สัญญาเช่า สำหรับสัญญาเช่า

ดำเนินงาน



•กิจการต้องเปิดเผยข้อมูลต่อไปนี้ คือ

1. กิจการใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมหรือวิธีราคาทุน

2.หากกิจการใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม กิจการจัดประเภทและบันทึกส่วนได้เสียใน
อสังหาริมทรัพย์ที่ถือตามสัญญาเช่าดําเนินงานเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
หรือไม่ และในสถานการณ์ใด

3.หากการจัดประเภททําได้ยาก เกณฑ์ที่กิจการใช้ในการแยก อสังหาริมทรัพย์เพื่อ
การลงทุน ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน และเกณฑ์ในการแยกออกจาก
อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้เพื่อขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติ

4.วิธีการและข้อสมมติที่มีนัยสําคัญที่ใช้ในการกําหนดมูลค่ายุติธรรมของ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน รวมทั้งข้อความที่ระบุว่าการกําหนดมูลค่ายุติธรรมมี
หลักฐานสนับสนุนจากตลาด หรือกําหนดจากปัจจัยอื่น เนื่องจากลักษณะเฉพาะของ
อสังหาริมทรัพย์นั้น และการขาดข้อมูลของตลาดที่เปรียบเทียบได้

5.ระดับที่มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ซึ่งได้มีการวัดมูลค่าหรือ
เปิดเผยข้อมูลไว้ในงบการเงิน ได้มีการประเมินโดยผู้ประเมินอิสระซึ่งมีคุณสมบัติของผู้
เชี่ยวชาญในวิชาชีพและมีประสบการณ์ในทําเลที่ตั้งและประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อ
การลงทุนที่มีการประเมินนั้น หากไม่มีการประเมินดังกล่าวกิจการต้องเปิดเผย ข้อเท็จจริง
ไว้ด้วย)

6.จํานวนที่ได้รับรู้ในกําไรหรือขาดทุน
6.1 รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
6.2 ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานทางตรง (รวมทั้งค่าซ่อมแซมและค่าบํารุงรักษา)

ที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งก่อให้เกิดรายได้ค่าเช่าสําหรับงวด
6.3 ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานทางตรง (รวมทั้งค่าซ่อมแซมและบํารุงรักษา) ที่เกิด

จาก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ค่าเช่าสําหรับงวด
6.4 การเปลี่ยนแปลงสะสมในมูลค่ายุติธรรมที่รับรู้ในกําไรหรือขาดทุนจากการ ขาย

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากกลุ่มที่ใช้วิธีราคาทุนมายังกลุ่มที่ใช้วิธี มูลค่ายุติธรรม

7.ข้อจํากัดที่มีจํานวนจํากัดในการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือการโอน
รายได้และเงินที่ได้รับจากการจําหน่าย มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 (ปรับปรุง
2552)

8.ภาระผูกพันตามสัญญาในการซื้อ ก่อสร้าง หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อ
การลงทุนหรือ ในการซ่อมแซม บํารุงรักษา หรือทําให้ดีขึ้น

นางสาว นภัสสร พงษ์เถื่อน ปวส.1/2 เลขที่ 16
นางสาว บุญญิสา รุ่งเจริญ ปวส.1/3 เลขที่ 1
นางสาว เบญจมาศ บุดดีขันธ์ ปวส.1/3 เลขที่ 2
นางสาว มธุรดา ศรีสวัสดิ์ ปวส.1/3 เลขที่ 5

สาขาการบัญชี