OD IDEJE DO KLJUČA

Z RIHTERJEM

OD IDEJE DO KLJUČA

Pot od zamisli do izgradnje stanovanjske hiše.

RIHTER d.o.o.

Loke 40
SI-3333 Ljubno ob Savinji

T: +386 3 839 04 30
F: +386 3 839 04 31
E: [email protected]
E: [email protected]
E: [email protected]

w w w. r i h t e r. s i

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 3

KAZALO

PREDGOVOR 05
06
PROJEKTIRANJE 07
IDZ 08
PGD 10
PZI 11
13
TEHNOLOŠKI DEL PROJEKTA IN PROIZVODNJA ELEMENTOV OBJEKTA 16

IZVEDBA DEL NA GRADBIŠČU

PROCES OD IDEJE DO GRADNJE

4 Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 5

SPOŠTOVANI KUPEC

Radi bi se vam še enkrat zahvalili za zaupanje, ki Ko se boste seznanjali z vsemi dokumenti in postopki v
ste nam ga izkazali z nakupom hiše Rihter. V želji po nadaljevanju, vas ob tem že sedaj prosimo, da razumete,
nenehnem izboljševanju našega dela, vam predstav- da vsaka naknadna sprememba, ki se zgodi kasneje, po
ljamo opis s pojasnili in razlagami postopkov in do- predhodni potrditvi v kateri koli fazi poteka del ali pri-
kumentov, ki jih morate spoznati, da bomo skupaj prave dokumentacije, bistveno vpliva na uspešno reali-
uspeli in bo vaša hiša predstavljala topel, varen, tra- zacijo celotnega projekta ter vpliva na delo v podjetju na
jen ter kakovostno zgrajen dom, v katerega se boste z vašem in drugih projektih.
družino veseli vračali vsak dan.
Posledice so lahko za vse neugodne, saj ne bomo uspe-
Od prve zamisli o sanjski hiški do uresničitve teh li pravočasno pripraviti ustrezne dokumentacije ali ne
sanj pa je pot, ki zahteva vrsto aktivnosti, nujnih za bomo uspeli doseči pogodbenega roka za dokončanje
uspešno, pravočasno in usklajeno delo, da je ta pot projekta. Zato si pridržujemo pravico, da vam bomo, v
čim krajša in po njej stopate do cilja s čim lažjimi ko- izogib vsem takšnim spremembam že potrjene dokumen-
raki. tacije ali dogovora, dodatno obračunali stroške v višini
obsega te spremembe, in organizacije poteka del, ki nas
Če želimo, da pot do cilja ni preveč strma in z nje ne je s tem obremenila.
zaidemo, da na njej ni nepredvidenih zapletov, pa se
moramo z njo seznaniti še preden se nanjo podamo.

6 Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA

PROJEKTIRANJE

Fazo projektiranja lahko zaradi lažje obravnave in smotrnosti iz-
vajanja posameznih aktivnosti razvrstimo v posamezne faze:

- idejna zasnova (IDZ)
- projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD)
- projekt za izvedbo (PZI)
izvedene aktivnosti v posamezni fazi pa so predpogoj za
uspešno nadaljevanje izvedbe aktivnosti v naslednji fazi, zato vam
bomo posamezne faze in njihove aktivnost podrobneje predstavili.

IDZ

idejna
zasnova

PGD

projekt za pridobitev
gradbenega dovoljenja

PZI

projekt za izvedbo

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 7

IDZIDEJNA ZASNOVA Iz osnovnega izrisa ideje hiše dogovorjenega v fazi prodaje, nadaljujemo z investitorjevimi
željami in pri tem upoštevamo prostorske akte in preverimo lokacijske možnosti (lege objekta
IDEJNA ZASNOVA na zemljišču s predvidenimi priključki). Ob uskladitvi zgoraj omenjenega pridemo do končne
ARHITEKTURE idejne zasnove (IDZ).
Pomembni sledeči dokumenti, ki jih zagotovi investitor:
(usklajena s prostorskim
aktom) GEODETSKI NAČRT Aktualen in popoln geodetski načrt v elektronski verziji, tiskan iz-
+ vod geodetskega načrta s certifikatom; v kolikor geod. načrta inves-
titor ne pridobi, mu ga proti plačilu lahko pridobi podjetje Rihter.
VODILNA MAPA
IDEJNE ZASNOVE AKTUALNA LOKACIJSKA Naroči se pri pristojni občini in predpisuje tipologijo gradnje itd.
(usklajena s prostorskim INFORMACIJA

aktom) PRAVICA GRADITI Urejeno lastništvo gradbene parcele ali eventualno vpisana stavbna
pravica.

Opombe:
za zmanjšane odmike novogradnje od parcelnih mej je potrebno pridobiti soglasje lastnikov sosedn-
jih zemljišč (ta soglasja so v domeni investitorja, za pripravljeni vzorec soglasja pa poskrbi podjetje
Rihter).
za potek komunalnih priključkov čez sosednja zemljišča je potrebno pridobiti služnostno pravico za
gradnjo in vzdrževanje komunalnih vodov (služnostne pravice v domeni investitorja, za pripravljeni
vzorec poskrbi podjetje Rihter, overi in spiše pa notar). Služnostne pravice se pridobivajo v fazi PGD
projekta – po pridobitvi projektnih pogojev ali soglasij za priključitev.

Po potrditvi tlorisov in umestitvijo hiše na parcelo se odda vodilna mapa idejne zasnove pris-
tojnim soglasodajalcem za izdajo projektnih pogojev (ali soglasij za priključitev).

8 Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA

PROJEKT ZA PRIDOBITEV V fazi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja se nadaljuje z delom iz idejne zasnove, hkrati
pa se upoštevajo projektni pogoji.
PGDGRADBENEGA DOVOLJENJA

Upoštevajo se projektni pogoji
pridobljeni na podlagi idejne
zasnove. Vsebina projekta za
pridobitev gradbenega do-
voljenja:

VODILNA MAPA --> lega objekta, prometna ureditev, priključki Pri načrtu arhitekture se usklajujejo
NAČRT ARHITEKTURE --> tloris temeljev in vseh etaž, risba strehe, vsaj manjše spremembe ali želje investitor-
NAČRT GRADBENIH KONSTR. ja glede notranjih prostorov, notranje
dva pravokotna prereza in fasade opreme prostorov (kuhinja, kopalnica,
DRUGI NAČRTI --> za stanovanjske hiše izjava odgovornega pro- kotlovnica), dimenzijah oken, vrat. Izde-
lajo se tudi pogledi fasad (največ trije).
ELABORATI jektanta o stabilnosti objekta
--> po potrebi se izdela še načrt električnega Po potrditvi PGD načrtov arhitek-
ture se izdela PGD vodilna mapa za pri-
priključka, strojnih priključkov, telekomunikaci- dobitev soglasij pristojnih inštitucij (po
jskih priključkov ter drugih gradbenih načrtov potrebi se izdelajo tudi potrebni dodatni
--> geomehansko poročilo, elaborat geodetskega načrti).
načrta, zasnova požarne varnosti, elaborat o
učinkoviti rabi energije v stavbah, elaborat
zaščite pred hrupom v stavbah)

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 9

Glavna vsebina vodilne mape
(pomembna za investitorja) je:

- grafični prikaz lege objekta na Po pridobljenih soglasjih se lahko projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja
zemljišču z razvidnim osnovnimi dokončno izdela nato pa s vsemi potrebnimi sestavinami odda na pristojno upravno
gabariti in odmiki ter višinskimi enoto za pridobitev gradbenega dovoljenja.
kotami;
Na upravno enoto se oddata dva izvoda projekta (po pridobitvi gradbenega dovoljenja
- dobi en izvod, skupaj z gradbenim dovoljenjem, investitor) in ena vodilna mapa (v pre-
grafični prikaz prometne ure- meru, da se investitor odloči, da upravni organ pozove občino za izračun komunalnega
ditve, prikaz zelenih ter utrjenih prispevka), en izvod projekta pa prejme investitor.
površin za mirujoči promet;

- grafični prikaz priključkov na Nato se počaka na pregled vloge s strani upravnega organa, ki nato projektanta po-
infrastrukturo, ki vsebuje mesto zove k dopolnitvi projekta. Izdela se dopolnitev vloge hkrati pa se začne z izdelavo PZI

priključitve na obstoječo in- projekta.

frastrukturo s popisom vrste Opomba:
priključkov in njihove kapacitete Plačila vseh upravnih taks, takse za izdajo gradbenega dovoljenja, komunalnega prispe-
ter traso poteka priključka do vka, odškodnine zaradi spremembe dejanske rabe zemljišča so v domeni investitorja.
objekta.

PGD - projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja

PP pregled projektnih pogojev ODDAJA ZA
ARH GRADBENO
DOVOLJENJE
VM za S pridobivanje soglasij vodilna mapa

vodilna mapa za soglasja

10 Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA

PZIPROJEKT ZA IZVEDBO Projekt za izvedbo je izpopolnjen projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, dopolnjen s
podrobnimi načrti, na podlagi katerih se lahko objekt izvede.
PZI NAČRTI OBSEGAJO:
Te dopolnitve se nanašajo zlasti na:
- načrt arhitekture (ki je - tehnično poročilo načrtov s popisom del s pred izmerami;
enak PGD načrtu - se ga - podrobne tehnične rešitve in detajli posameznih načrtov (v tem delu projekta se tudi naredi
ne tiska) - spremembe v
kolikor narekujejo strojne statični izračun – v prejšnjih fazah je presoja stabilnosti);
inštalacije, statične zahteve - risbe načrtov kot so : risbe temeljev, armaturne risbe s pozicijskimi načrti, risbe izolacij,
ali tehnološke zahteve – vse
to se obdela v delavniških risbe prebojev, razne druge detajle , itd.;
načrtih

- načrt gradbenih konstruk- V našem primeru (montažna gradnja) projekt za izvedbo delimo na lesen (montažni) del in be-
cij in drugi gradbeni načrti, tonski oz. zidan del. Tako boste v okviru projekta za izvedbo (načrt gradbenih konstrukcij in drugi
gradbeni načrti) prejeli 3 tiskane izvode projekta za izvedbo za betonski del, da boste lahko skupaj
- načrt elektroinštalacij, z izvajalcem in nadzornikom pripravili betonski del - ploščo primerno za postavitev montažnega
dela hiše.
- načrt strojnih inštalacij,
Za montažni del konstrukcije se projekt za izvedbo (poimenovali ga bomo delavniški načrt)
- tehnološki (delavniški) pripravlja skupaj s tehnologom, ki usklajuje zahteve arhitekture, statike, tehnologije izvedbe, stro-
načrti jnih in elektro inštalacij za vašo hišo.

Po predaji projekta za izvedbo (načrt gradbenih konstrukcij za betonski del objekta) sledi gradnja.

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 11

TEHNOLOŠKI SESTANEK PZI - projekt za izvedbo

STATIKA

STROJNE INŠTALACIJE
ELEKTRO INŠTALACIJE

12 Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA

PTREOHINZVOOLODŠNKJIADELEEMLENPTROOVJEOKBTJAEIKNTA

Hkrati z začetkom priprave projekta za izvedbo investitorja povabimo na tehnološki
sestanek s pripravljavcem delavniškega načrta objekta.

Na tehnološkem sestanku se še enkrat detajlno pregledajo načrti arhitekture, ter
definirajo eventualne spremembe. Do sprememb v tej fazi lahko pride zaradi prilagajanja
arhitekturnih načrtov na sistem gradnje (montažna gradnja) ter posledičnega usklaje-
vanja z načrti strojnih in elektro inštalacij.

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 13

Poleg omenjenega so teme tehnološkega sestanka še sledeče: - Pregled ter dopolnitev detajlov vhodnih vrat (smer odpiranja,
- Pregled in dopolnitev delovnega naloga dimenzija, barve)
- Pregled ter dopolnitev tlorisov (dimenzije, pozicije sten, pre-
- Določitev barve vidnih napuščev in ostalih vidnih lesenih el-
rezi, tip sten) ementov
- Pregled in morebitni popravki postavitve notranje opreme
- Izbira tipa kritine, barve, pripadajočih elementov, barve
(posebno pozornost posvetiti kuhinji in kopalnicam, kotlovni- kleparskih izdelkov, ostali detajli kritine in kleparskih izdelkov.
ca)
- Izbira morebitnih podometnih armatur za montažno gradnjo v - Pozicije razdelilcev talnega gretja ter elektro omaric
kopalnicah (tuš, pipe)
- Pregled ter dopolnitev stavbnega pohištva (smeri odpiranja, - Tip kuhinjske nape filtrska/z odvodom čez streho
model, barve, dimenzije)
- Pregled ter dopolnitev ostalih detajlov stavbnega pohištva (tip - Dostop na gradbišče z malimi kamioni ali z vlačilci itd.
senčil, barva senčil, komarniki, zunanje, notranje police)
- Pozicije vpihov in odvodov rekuperacijskih ventilov

Ob potrditvi delavniških načrtov in delovnega naloga se osveži tudi kalkulacija. Morebitne razlike od pogodbene vrednosti se
obračunajo in morajo biti poravnane pred umestitvijo objekta v terminski plan proizvodnje.
Na podlagi potrjenih dogovorov (delovni nalog, delavniški načrt) tehnologija izdela izvedbene načrte za proizvodnjo.

14 Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA

IZVEDBA Polega navedenega pa morajo biti za začetek montaže in
kasnejših aktivnosti izpolnjeni še drugi pogoji:
DEL NA GRADBIŠČU
- Dovozna cesta mora biti utrjena in v času montaže pros-
Predpogoj za začetek montaže objekta je ustrezno izvedena ta. V primeru, da je to potrebno zaradi narave dela
betonska plošča. Ustreznost betonske plošče se preveri pred mora investitor zagotoviti delno ali popolno zaporo do-
začetkom montaže in zapiše zapisnik o prevzemu betonske vozne ceste.
plošče.
- Teren na parceli mora biti splaniran in ustrezno utrjen
Pri plošči se preverja: za transport elementov na parcelo in za stabilizacijo av-
- Dimenzijska ustreznost todvigala.
- Pravi kot plošče
- Horizontalnost plošče - Ves čas gradnje objekta mora biti izvajalcu zagotovljena
- Hidroizolacija plošče uporaba elektrike (gradbiščna elektro omarica) in vode,
- Ustreznost izvedbe prebojev in pozicijo prebojev skozi v nasprotnem primeru le-te zagotovimo mi in vam jih
ploščo za kasnejšo povezavo inštalacij obračunamo.

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 15

Pred pričetkom montaže se izdela terminski plan aktivnosti v zvezi z gradnjo vaše hiše.

Spodaj vas opozarjamo na nekaj ključnih terminov, ki so pomembni za nemoten potek
gradnje. Podatke o izbirah pa nam morate posredovati najkasneje do spodaj navedenih
terminov.

- 20 dni po začetku montaže objekta mora imeti investitor izbrano sanitarno opremo,
ter predložiti izrise prostorov. Posebno pomembni so izrisi kuhinje in kopalnic. V ko-
likor se izvajajo vgradna svetila mora imeti izbrane tudi tipe le – teh.
Priporočamo pa vam, da se omenjena točka definira že v fazi izdelave delavniških
načrtov zaradi bistveno lažjega usklajevanja med vašimi željami in arhitekturo.

Običajno se v tem terminu izvede prvi operativni sestanek na objektu v zvezi z elektro
in strojnimi inštalacijami, na katerem se dokončno preverijo uskladitve v predhodnih
fazah. Vsaka sprememba od predhodno potrjenih dogovorov se dodatno obračuna v
višini stroška obsega spremembe.

- 30 dni po montaži objekta mora investitor izbrati talne obloge, notranja vrata in
barvo fasade. V kolikor je fasada večbarvna mora izdelati barvno študijo fasade.

- Po izvedbi estrihov morate skrbeti za zračenje objekta.

- V neprimernih vremenskih pogojih (nizke temperature, …) se fasaderska dela ne
morejo izvajati.

- V zimskem času (zaradi zmrzovanja vode v inštalacijah), morate zagotoviti ogrevanje
objekta.

16 Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA

Z RIHTERJEM OD IDEJE DO KLJUČA 17

TERPMLAINNSI KI

TERMINSKI PLAN OD IDEJE DO GRADNJE

1 teden 2 tedna 3 tedni 4 tedni 5 tednov 6 tednov 7 tednov 8 tednov

IDZ - idejna zasnova

pridobivanje projektnih pogojev

PGD - projekt za

PP pregled projektnih pogojev

ARH

VM za S

vodilna mapa za soglasja

9 tednov 10 tednov 11 tednov 12 tednov1 3 tednov1 4 tednov1 5 tednov 16 tednov 17 tednov

gradbeno dovoljenje dopolnitev

oddaja za gradbeno dovoljenje

poziv za dopolnitev

pridobivanje soglasij vodilna mapa

TEHNOLOŠKI SESTANEK

18 tednov 19 tednov 20 tednov 21 tednov2 2 tednov 23 tednov 24 tednov 25 tednov

PGD

komunatlnaikpserispevek,

izdadjaogvroaljdebnejanega

PZI - projekt za izvedbo GRADNJA

STATIKA betonski del gradnje

strojne inštalacije
elektro inštalacije

montažni del gr.



TERMINSKI PLAN OD ZAČETKA MONTAŽE DO PRIMOPREDAJE

30 dni 60 dni 90 d

MONTAŽA OBJEKTA MONTAŽA OBJEKTA 59 dni
MONTAŽA DIMNIKA
KROVSKOKLEPARSKA DELA MONTAŽA 1 dan
MONTAŽA INŠTALACIJSKE RAVNINE DIMNIKA
MONTAŽA STAVBNEGA POHIŠTVA (M.S.P.)
GROBI RAZVOD STROJNIH INŠTALACIJ KROVSKOKL. 6 dni
GROBI RAZVOD ELEKTRO INŠTALACIJ DELA
IZOLIRANJE IN ZAPIRANJE STEN IN STROPOV MONTAŽA INŠT.
POLAGANJE PODLOŽNEGA STIROPORA RAVNINE 12 dni
RAZVOD TALNEGA GRETJA
IZVEDBA MIKROARMIRANEGA CEMENTNEGA ESTRIHA M.S.P. 2 dni
NOTRANJA SLIKOPLESKARSKA DELA
GROBI RAZVOD 10 dni
STROJ. INŠT.

GROBI RAZVOD 10 dni
ELEKT. INŠT.

IZOLIRANJE IN ZAPIRANJE 18 dni
STEN IN STROPOV

POLAGANJE 5 dni
P. STIROPORA

RAZVOD T. 4 dni
GRETJA

ESTRIH

FASADERSKA DELA

POLAGANJE PARKETOV
MONTAŽA NOTRANJIH LESENIH STOPNIC (M.N.L.S.)

MONTAŽA NOTRANJIH VRAT (M.N.V.)

PRIMOPREDAJA (PRI.)

dni 120 dni 150 dni 180 dni

i
H 2 dni

NOTRANJA SLIKOPLESKARSKA DELA 20 dni 30 dni 30 dni
4 dni
FASADERSKA DELA

PARKETARSKA DELA 16 dni
M.N.L.S. 3 dni
2 dni
M.N.V.
Z.N.D.
20 dni
PRI. 1 dan



Hvala vam, da ste si vzeli čas in pozorno prebrali ter preučili našo skupno
pot do vaših sanj. S tem je izražena naša skrb in zavzemanje za to, da boste
vsak dan znova začutili plod našega skupnega dela in uresničitev želja po
brezskrbnem bivanju in družinski sreči v hiši Rihter.