HRZ TAS booklet 01.indd

‫תכנית אב‬

‫אזור התעסוקה הרצליה מערב‪01‬‬

‫מחקר אתר‬

‫עיריית הרצליה‪ ,‬אגף הנדסה‪ ,‬התחדשות עירונית‬
‫עורך התכנית‪ :‬דרמן ורבקל אדריכלות‬
‫תנועה‪ :‬מורן הנדסת דרכים‬
‫פרוגרמה‪ :‬אורבניקס בע מ‬



‫תכנית אב‬

‫אזור התעסוקה הרצליה מערב‬

‫מחקר אתר‬

‫תוכן עניינים‪:‬‬

‫‪ .1‬הקדמה‬
‫‪ 1.2‬מטרות המסמך‬
‫‪ 1.3‬תכניות סובבות‬

‫‪ .2‬מחקר אתר‬
‫‪ 2.1‬יעודי קרקע ושימושים בפועל‬

‫‪ 2.2‬גובה בינוי‬
‫‪ 2.3‬סוגי משטחים במפלס הרחוב‬

‫‪ 2.4‬סוגי רחובות‬
‫‪ 2.5‬מקרה מבחן של רחוב משכית‬
‫‪ 2.6‬גודל חלקות ופוטנציאל בינוי‬

‫‪ 2.7‬תנועה וחניה‬
‫‪ 2.8‬ניתוח בעלויות‬
‫‪ 2.9‬סקירת ביקושים‬

‫‪4‬‬
‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫עיריית הרצליה‬‫‪5‬‬

‫‪ 1‬הקדמה‬

‫לורם איפסום דולור סיט אמט‪ ,‬קונסקטורר אדיפיסינג אלית קולהע צופעט למרקוח איבן איף‪ ,‬ברומץ כלרשט‬
‫מיחוצים‪ .‬קלאצי סחטיר בלובק‪ .‬תצטנפל בלינדו למרקל אס לכימפו‪ ,‬דול‪ ,‬צוט ומעיוט ‪ -‬לפתיעם ברשג ‪-‬‬
‫ולתיעם גדדיש‪ .‬קוויז דומור ליאמום בלינך רוגצה‪ .‬לפמעט קוואזי במר מודוף‪ .‬אודיפו בלאסטיק מונופץ קליר‪,‬‬
‫בנפת נפקט למסון בלרק ‪ -‬וענוף לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח‪ .‬לת צשחמי צש בליא‪ ,‬מנסוטו צמלח לביקו‬

‫ננבי‪ ,‬צמוקו בלוקריה שיצמה ברורק‪.‬‬

‫מוסן מנת‪ .‬להאמית קרהשק סכעיט דז מא‪ ,‬מנכם למטכין נשואי מנורך‪ .‬קולורס מונפרד אדנדום סילקוף‪,‬‬
‫מרגשי ומרגשח‪ .‬עמחליף ושבעגט ליבם סולגק‪ .‬בראיט ולחת צורק מונחף‪ ,‬בגורמי מגמש‪ .‬תרבנך וסתעד לכנו‬
‫סתשם השמה ‪ -‬לתכי מורגם בורק? לתיג ישבעס‪ .‬סחטיר בלובק‪ .‬תצטנפל בלינדו למרקל אס לכימפו‪ ,‬דול‪,‬‬
‫צוט ומעיוט ‪ -‬לפתיעם ברשג ‪ -‬ולתיעם גדדיש‪ .‬קוויז דומור ליאמום בלינך רוגצה‪ .‬לפמעט מוסן מנת‪ .‬הועניב‬
‫היושבב שערש שמחויט ‪ -‬שלושע ותלברו חשלו שעותלשך וחאית נובש ערששף‪ .‬זותה מנק הבקיץ אפאח‬

‫דלאמת יבש‪ ,‬כאנה ניצאחו נמרגי שהכים תוק‪ ,‬הדש שנרא התידם הכייר וק‪.‬‬

‫הועניב היושבב שערש שמחויט ‪ -‬שלושע ותלברו חשלו שעותלשך וחאית נובש ערששף‪ .‬זותה מנק הבקיץ‬
‫אפאח דלאמת יבש‪ ,‬כאנה ניצאחו נמרגי שהכים תוק‪ ,‬הדש שנרא התידם הכייר וק‪ .‬קולהע צופעט למרקוח‬
‫איבן איף‪ ,‬ברומץ כלרשט מיחוצים‪ .‬קלאצי הועניב היושבב שערש שמחויט ‪ -‬שלושע ותלברו חשלו שעותלשך‬
‫וחאית נובש ערששף‪ .‬זותה מנק הבקיץ אפאח דלאמת יבש‪ ,‬כאנה ניצאחו נמרגי שהכים תוק‪ ,‬הדש שנרא‬

‫התידם הכייר וק‪.‬‬

‫ליבם סולגק‪ .‬בראיט ולחת צורק מונחף‪ ,‬בגורמי מגמש‪ .‬תרבנך וסתעד לכנו סתשם השמה ‪ -‬לתכי מורגם‬
‫בורק? לתיג ישבעס‪ .‬סחטיר בלובק‪ .‬תצטנפל בלינדו למרקל אס לכימפו‪ ,‬דול‪ ,‬צוט ומעיוט ‪ -‬לפתיעם ברשג‬
‫‪ -‬ולתיעם גדדיש‪ .‬קוויז דומור ליאמום בלינך רוגצה‪ .‬לפמעט מוסן מנת‪ .‬הועניב היושבב שערש שמחויט ‪-‬‬
‫שלושע ותלברו חשלו שעותלשך וחאית נובש ערששף‪ .‬זותה מנק הבקיץ אפאח דלאמת יבש‪ ,‬כאנה ניצאחו‬

‫נמרגי שהכים תוק‪ ,‬הדש שנרא התידם הכייר וק‪.‬‬

‫הועניב היושבב שערש שמחויט ‪ -‬שלושע ותלברו חשלו שעותלשך וחאית נובש ערששף‪ .‬זותה מנק הבקיץ‬
‫אפאח דלאמת יבש‪ ,‬כאנה ניצאחו נמרגי שהכים תוק‪ ,‬הדש שנרא התידם הכייר וק‪ .‬קולהע צופעט למרקוח‬
‫איבן איף‪ ,‬ברומץ כלרשט מיחוצים‪ .‬קלאצי הועניב היושבב שערש שמחויט ‪ -‬שלושע ותלברו חשלו שעותלשך‬
‫וחאית נובש ערששף‪ .‬זותה מנק הבקיץ אפאח דלאמת יבש‪ ,‬כאנה ניצאחו נמרגי שהכים תוק‪ ,‬הדש שנרא‬

‫התידם הכייר וק‪.‬‬

‫בברכה‪,‬‬

‫אדר‹‬

‫הקדמה‬ ‫‪6‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪7‬‬

‫‪ 1.2‬מטרות המסמך‬

‫תכנית האב לאזור התעסוקה המערבי בהרצליה מתווה את חזון ההתחדשות‬
‫במרחב התעסוקה ומניחה את הכלים למימושו‪ .‬מלאכת התכנון המפורטת נתונה‬
‫בידי בעלי המגרשים המעוניינים להשתתף במהלך התחדשות תחת ההנחיות‪,‬‬

‫ההסברים והכוונות המפורטות במסמכי תכנית האב‪.‬‬

‫מרחב התעסוקה המערבי בהרצליה הנו מן הבולטים והמובילים בישראל באיכות‬
‫וסוג בתי העסק המתקיימים בו‪ .‬בעבר שקק המקום גם בפעילות פנאי בעלת‬

‫אופי של בילוי‪ ,‬מגמה שנחלשה בשני העשורים האחרונים‪.‬‬

‫תכנית האב מציבה תמונת עתיד בה לצד בתי העסק‪ ,‬המסחר והמשרדים‬
‫יתקיימו גם אפשרויות דיור ייחודיות המיועדות גם לעובדים במרחב התעסוקתי‬
‫לגור בסמיכות למקום עבודתם ולקיים מערך חיים אורבאני שנהנה מיתרונות‬
‫עירוב השימושים‪ ,‬עושר החיים העירוניים שהוא מאפשר וקיימות סביבתית‬

‫באמצעות צמצום השימוש בתחבורה לצורך הגעה לעבודה‪.‬‬
‫טיוטא‬
‫צמצום החתימה האקולוגית של המרחב החדש באמצעות הטמעת מנגנונים‬

‫של עירוב שימושים עומד בבסיס התכנית ומתנה את מימושה‪ .‬שבילי אופניים‬

‫מתוכננים כחלק אינטגרלי מרחובות המרחב‪ ,‬צמצום תקן‬ ‫"כרובע עירוני חדש‪,‬‬
‫החניה לעידוד הפחתת השימוש ברכב פרטי והכוונה לשימוש‬

‫אינטנסיבי ומעורב ברכבת הקלה וברכבת ישראל המצויות בסמיכות‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫התכנית מצביעה על שיפור התשתיות האלטרנטיביות להגעה‬
‫אל מערב העיר ברגל ובאופניים על ידי שיפור מערך גשרי‬ ‫שימושים התכנית‬

‫הולכי הרגל ואיכות המעברים ברחובות הראשיים וחיבורם אל‬ ‫מחויבת להגדרה‬
‫מזרח העיר‪.‬‬
‫חדשה של המרחב‬
‫כרובע עירוני חדש‪ ,‬מעורב שימושים המציע בינוי אינטנסיבי‬
‫ועושר של פעילות‪ ,‬התכנית מחויבת להגדרה חדשה של‬ ‫הציבורי ובעיקר‬

‫המרחב הציבורי בתחומה‪ ,‬בראש ובראשונה למרחב הרחוב‪.‬‬ ‫למרחב הרחוב‪" .‬‬
‫דגשים והנחיות ניתנו בתחום התכנון לאבטחת הקיום העירוני‬

‫התוסס ברחובות שכן הרחוב העירוני החי והמזמין הנו עמוד השדרה של החיים‬

‫העירוניים ובו מתקיימים התנאים הבסיסיים להצלחתו של המקום‪ .‬במסגרת‬

‫התכנית הוגדרו אופים של סוגי הרחובות השונים גם מבחינת נפחי הבינוי השונים‬

‫המיועדים לכל סוג רחוב וכן לתוכן ואופי הפעילות ונפח התנועה שרחוב צריך‬

‫להכיל‪ .‬חזיתות מסחריות נשמרות לכיוון השטח הציבורי ברחוב בילווי מדרכות‬

‫רחבות המלוות בנטיעות עצי צל‪ ,‬מקומות מרחב בטוחה ונוחה‪ ,‬מקומות לחניית‬

‫אופניים וכלי רכב דו גלגלי וכן הגדרת אזורים שמורים לסגירות חורף‪.‬‬

‫הצלחתו של המרחב העירוני המתחדש תלויה במידה רבה גם בהצלחת חיבורו‬
‫עם המשקים העירוניים הסובבים‪ .‬חלקים מן התכנית מתייחסים במפורט‬
‫למרחב הסובב ומציבים תכניות צל וסל פרויקטים למימוש וחיזוק הקשר‬

‫העירוני והמטרופוליני למרחב התעסוקה המערבי‪.‬‬

‫הקדמה‬ ‫‪8‬‬

‫תוכנית רקע בהכנה*‬ ‫*‬
‫*‬

‫א‬

‫מרכז ההתחדשות אזור‬ ‫קומפילציית תוכניות סובבות לאזור התעסוקה במצב מאושר או בהכנה‬

‫התעסוקה נמצא במרכז הרקמה‬

‫העירונית המתוכננת והופך‬

‫משוליים של העיר ללב עירוני‬

‫חדש ומקושר‪.‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪9‬‬

‫‪ 1.3‬תכניות סובבות‬

‫ממערב לאזור התעסוקה‪ ,‬בתכנית הר‪ 2200/‬מתוכננת שכונת מגורים משולבת תעסוקה‪ ,‬מלונאות ומסחר‬
‫בהיקף של כ‪ 1,000,000-‬מ"ר‪ .‬צפונית להר‪ 2200/‬מתוכננת עוד רצועת מבנים בהר‪ 2073/‬עם מלונאות‬
‫ומגורים בהיקף של כ‪ 25,00 -‬מ"ר וצפונית לתכנית זו אזור מגורים של צמודי קרקע המשיק לאזור הצפוני של‬

‫אזור התעסוקה‪.‬‬

‫מדרום מזרח לתכנית תב"ע הר‪ 1934/‬מגדירה אזור נוסף לתעסוקה ומתקנים טכניים‪ .‬צפונית למחלף הסירה‪,‬‬
‫חלה תכנית הר‪ 1903/‬ביעוד עיקרי של מגורים משולבים במשרדים‪ ,‬מסחר ומבני ציבור לצד שכונת צמודי‬

‫קרקע קיימת בהרצליה ב'‪.‬‬

‫אזור התעסוקה נמצא בין תכניות שעדיין לא מומשו או שנמצאות כיום בהליכי בינוי‪ .‬בשנים הקרובות‪ ,‬עם‬
‫מימוש תוכניות אלו‪ ,‬אזור התעסוקה יהפוך לרובע עירוני המוקף בשימושים מגוונים בעוד התמהיל באזור‬
‫התעסוקה עצמו אינו מגוון‪ .‬השימושים המוגדרים בתכנית הר‪ 1900/‬הם תעשייה ומלונאות והשימושים‬
‫המותרים הנוספים הם תעסוקה ומסחר‪ .‬בתכנית הר‪ ,2030/‬מתוכנן דיפו תחבורה בשטח של כ‪ 55-‬דונם‬
‫לשימוש הרכבת הקלה ועוד כ‪ 200,000-‬לתעסוקה שיאושרו בתנאי להקמת מחלף הרב מכר בחלק הדרום‬

‫מזרחי של התכנית‪.‬‬
‫טיוט‬



‫‪11‬‬

‫‪ .2‬מחקר אתר‬

‫‪ 2.1‬יעודי קרקע ושימושים בפועל‬
‫‪ 2.2‬גובה בינוי‬

‫‪ 2.3‬סוגי משטחים במפלס הרחוב‬
‫‪ 2.4‬סוגי רחובות‬

‫‪ 2.5‬מקרה מבחן של רחוב משכית‬
‫‪ 2.6‬גודל חלקות ופוטנציאל בינוי‬

‫‪ 2.7‬תנועה וחניה‬
‫‪ 2.8‬ניתוח בעלויות‬
‫‪ 2.9‬סקירת ביקושים‬
‫טיוטא‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪12‬‬

‫‪ 2.1‬יעודי קרקע ושימושים בפועל‬

‫א‬
‫תעשיה ‪ :‬המבנים באזור התעסוקה מסומנים כולם בייעוד תעשייה או תעשייה מיוחד כשבפועל רובם‬
‫בשימוש משרדים‪ ,‬מסחר‪ ,‬מלאכה ומלונאות המהווים שימושים מותרים לפי התב"ע‪ .‬בנוסף ישנן שתי מכללות‬

‫באזור הצפון מזרחי של התכנית ומפעל בטון‪.‬‬
‫שב"צ ‪ :‬האזורים המסומנים כמבני ציבורי אינם מנוצלים כיום ומשמשים למגרשי חניה‪.‬‬
‫שצ"פ‪ :‬בחלק משטחי השצ"פ בתכנית מסומנים כשטח ציבורי עם חניה תת קרקעית כשבפועל בכולם ישנה‬

‫חניה עילית‪.‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪13‬‬

‫‪ 2.2‬גובה בינוי‬

‫הגובה המותר לפי תכנית הר‪ 1900/‬באזור התעסוקה הוא חמש קומות במגרשים עד ‪ 10‬דונם וחמש עשר‬
‫קומות במגרשים מעל ‪ 10‬דונם באישור הועדה המקומית‪ .‬רוב המבנים הקיימים כיום באזור התעסוקה הם בני‬
‫חמש קומות למעט מבני תעשיה ומוסכים אשר ברובם בני קומה אחת ולמעט מבנים בני ‪ 14 - 8‬קומות שרובם‬
‫נבנו בשנים האחרונת‪ .‬בהתאם לנספח הבינוי של תכנית הר‪ 2030/‬גובה הבינוי יהיה דומה לגובה הקיים‬
‫וינוע בין ‪ 6‬ל‪ 11-‬קומות‪ .‬בתקופת הכנת מסמך זה מספר תכניות נמצאות בהליכי תכנון‪ ,‬לדוגמת בית אמרון‬
‫הממוקם בצמוד למחלף הסירה ובו בקשה לאשר תכנית של מגדל בן ‪ 30‬קומות למגורים ומסחר‪ .‬פרויקטים‬

‫נוספים מבקשים תוספות למבנים קיימים של כ‪ 2-‬קומות‪.‬‬
‫א‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪14‬‬

‫‪ 2.3‬משטחים במפלס הרחוב‬

‫א‬
‫רוב משטחי התכנית מחוסים אספלט‪ ,‬ריצוף ובינוי כשרק כשני אחוזים הם שטחי גינון ועוד כחמישה אחוזים‬
‫מגרשי חול המשמשים לחניה‪.‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪15‬‬ ‫‪ 2.4‬סוגי רחובות‬

‫חתך‬
‫‪2.4.2‬‬

‫חתך‬
‫‪2.4.3‬‬

‫חתך‬
‫‪2.4.4‬‬

‫א‬
‫אזור התעסוקה מתאפיין בשלושה סוגי רחובות עיקריים‪ .‬ממזרח למערב חוצים את התכניתרחובות אבא‬
‫אבן ומדינת היהודים כשני צירים ראשיים ברמת דרך מאספת‪ .2-‬כבישים אלו מהווים את הפנים של אזור‬
‫התעסוקה ואת החיבור בין העיר לים ובין הבאים מכביש ‪ 2‬לאזור התעסוקה‪ .‬מצפון לדרום ישנם רחובות‬
‫מאספים ברמה ‪ ,1‬אלו הם רחובות משניים אשר מחברים בין הצירים הראשיים ומובילים תנועה אל תוך אזור‬
‫התעסוקה‪ .‬בין הרחובות המשניים מחברים רחובות פנימיים בהגדרה של דרך מקומית אשר מיצרים קשרים‬

‫נוספים מזרח מערב‪.‬‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪16‬‬

‫‪ 2.4.1‬רחוב אבא אבן‬

‫סוג רחוב‪ :‬דרך מאספת רמה ‪2‬‬
‫מסלולים‪ :‬שניים‬

‫נתיבים‪ :‬שלושה לכל כיוון‬
‫שביל אופניים‪ :‬קיים‬

‫רוחב מדרכה וזיקת הנאה‪4-1.5 :‬‬

‫וטא‬ ‫‪ 2.4.2‬רחוב מדינת היהודים‬

‫סוג רחוב‪ :‬דרך מאספת רמה ‪2‬‬
‫מסלולים‪ :‬שניים‬

‫נתיבים‪ :‬שלושה לכל כיוון‬
‫שביל אופניים‪ :‬קיים‬

‫רוחב מדרכה וזיקת הנאה‪11-1.8 :‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪17‬‬
‫‪ 2.4.3‬רחוב משכית‬
‫סוג רחוב‪ :‬דרך מקומית‬
‫מסלולים‪ :‬אחד‬
‫נתיבים‪ :‬שניים‬
‫שביל אופניים‪ :‬קיים‬

‫רוחב מדרכה וזיקת הנאה‪0-12 :‬‬

‫‪ 2.4.4‬רחוב המדע‬

‫סוג רחוב‪ :‬דרך מקומית‬
‫מסלולים‪ :‬אחד‬
‫נתיבים‪ :‬אחד‬

‫שביל אופניים‪ :‬לא קיים‬
‫רוחב מדרכה וזיקת הנאה‪7.5-1.6 :‬‬
‫טיוט‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪18‬‬

‫‪ 2.5‬מקרה מבחן רחוב משכית‬

‫רחוב משכית נלקח כמקרה מבחן משום שהוא רחוב משני המחבר בין שני הרחובות הראשיים של התכנית אך‬
‫מכיל פונקציות מרכזיות ושימושים אינטנסיביים ומגוונים ולכן מייצג במידה רבה את חתך הרחובות באזור‬

‫התעסוקה‪.‬‬

‫ברחוב זה בחנו את ההשלכות של בינוי ופיתוח מתחמי תעסוקה על אופי הרחוב לפי תפישת התכנון הקיימת‪.‬‬
‫הרחוב‪ ,‬שאינו נחשב כיום כמרחב אטרקטיבי לשהייה‪ ,‬משמש כציר תנועתי בעיקר ולכן מתחמי התעסוקה‬
‫החדשים שנבנים לאורכו מציעים שטחי שפ פ נרחבים בעומק החלקות ובהם פיתוח נופי אינטנסיבי‪ .‬חזיתות‬
‫המבנים בחלקן אטומות לרחוב ובחלק מן המבנים הן מורחקות במידה רבה משפת הרחוב‪ .‬בנוסף מצאנו‬

‫חסמים והפרדות מפלסיות לרוב בתחום הרחוב וזיקות ההנאה ומיעוט בצל ועניין להולכי הרגל‪.‬‬

‫רחוב משכית אינו מאפשר הליכתיות ברמה נאותה וממשק הבינוי הותיק והחדש אינו תורם לאיכות הרחוב‬
‫כמרחב עירוני פעיל ותוסס כפי שמפורט בסכמות הניתוח שבהמשך‪.‬‬

‫פוטנציאל המימוש של הרחוב כחלל עירוני פעיל ומזמין תלוי בשיתוף הפעולה של בעלי המגרשים הפרטיים‬
‫להפניית משאבים לפיתוח חלקם בחלל הרחוב וכמובן שיתוף הרשות בפיתוח תשתיות הרחוב בהתאם‪.‬‬

‫סגירת חורף‬ ‫כניסה מוגבהת‬
‫שורת נטיעות כפולה‬ ‫רחבה פתוחה‬

‫מפרדה רחבה‬
‫לשביל אופניים‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪19‬‬
‫ריבוי שטחים פתוחים‬

‫לאורך רחוב משכית ישנן הרחבות‬
‫רבות לצורך חניה או בשימוש‬
‫שפ"פ‪ .‬שטחים אלו מיצרים אי‬

‫רציפות בדופן הבינוי ופוגמים ברצף‬
‫המסחר‪.‬‬

‫הפרשי גובה וחסמים‬
‫חלק מן הכניסות למבנים אינן‬
‫במפלס הרחוב ומוגבהות ממנו‪,‬‬

‫בנוסף לאורך הרחוב ישנם‬
‫מכשולים כגון ‪ :‬גדרות‪ ,‬פילרים‬

‫וסגירות חורף‪.‬‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪20‬‬

‫‪ 2.8‬גודל חלקות ופוטנציאל בינוי‬

‫א‬
‫זכויות הבנייה בתכנית הר‪ 1900/‬נקבעות בהתאם לגודל החלקה‪.‬גודל החלקות באזור התעסוקה אינו אחיד‬
‫ובנמצא ישנן חלקות בנות ‪ 20‬דונם או יותר ומנגד גם חלקות של שני דונם בלבד‪ .‬בנוסף‪ ,‬מכיוון שזכויות‬

‫הבניה ואף גובה הבינוי תלוי בגודל החלקה ישנם מספר מתחמים בהם נעשה איחוד חלקות‪.‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪21‬‬

‫כ‪ 77-‬דונם מתוך אזור התעסוקה הם בעלי ניצולת נמוכה במיוחד המתבטאת בעיקר בשימוש הקיים‪ .‬אזור‬
‫אלו מתאפיינים בשימושים כגון מוסכים שירותי רכב וסופר מרקטים‪ .‬מגרשים אלו מפוזרים בשטח אזור‬

‫התעסוקה ואינם מקובצים באזור אחד‪.‬‬
‫א‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪22‬‬

‫‪ 2.6‬תנועה וחניה‬

‫‪ 2.6.1‬שערי כניסה ויציאה‬

‫לחיבור לכביש ‪ 2‬ממזרח והמשך מזרחה קיימים דרך )רחובות( מדינת היהודים‪ ,‬אבא אבן)מחלף הסירה(‪ ,‬שנקר‬
‫ודרך אלטנוילנד )מחלף רב מכר המתוכנן(‪ ,‬ובהקמה חיבור נוסף דרך רחוב החרש‪ .‬לכיוון מערב קיימים דרך‬

‫רחוב מדינת היהודים‪ ,‬אבא אבן ודרך אלטנוילנד‪.‬‬

‫‪ 2.6.2‬מערך תחבורה ציבורית קיים‬

‫אזור התעסוקה ממוקדם במרחק של כ‪ 750-‬מ'‹ מתחנת רכבת הרצליה )מרחק עד תחילת רחוב מדינת‬
‫היהודים(‪.‬‬

‫החיבור מתחנת הרכבת אל אזור התעסוקה מתבצע באמצעות קווי שירות תחבורה ציבורית ותגבור‬
‫באמצעות שאטלים‪.‬‬

‫‪ 2.6.3‬מערך חנייה קיים באזור התעסוקה‬

‫מערך החנייה הקיים באזור התעסוקה )לפי חברת פז הנדסה ‪ (2012‬מורכב מחניה ציבורית לאורך הרחובות‪,‬‬
‫חניוני ציבוריים פתוחים למשתמשים מזדמנים וחניונים למנוי חנייה‪.‬‬
‫סך החניות הקיים הינו ‪ 11,500-‬מקומות חנייה‪.‬‬

‫‪ 2.6.4‬תקן חנייה קיים באזור התעסוקה‬

‫תקן החנייה הקיים נקבע בתכניות התקפות החלות על אזור התעסוקה‪ ,‬ובהתאם לתכנית הר‪ 1900/‬אשר‬
‫בתקנון התכנית נקבע תן מינימום לפי הפירוט להלן‪:‬‬
‫‪ -‬יעוד תעשייה ומשרדים – מקום חנייה לכל ‪ 30‬מ"ר‪.‬‬
‫‪-‬יעוד מסחר – מקום חניה לכל ‪ 20‬מ"ר‪.‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪23‬‬

‫‪ 2.6.5‬הערכת תפקוד מערכת הדרכים הקיימת‬

‫התקבלו נתוני סקר שבוצע בשנת ‪ 2012‬על ידי חברת פז הנדסה המציגים את מספר כלי הרכב הנכנסים‬
‫והיוצאים מאזור התעסוקה ואת התפלגות יישוב המוצא של הרכבים הנכנסים לאזור התעסוקה‬

‫‪ -2040‬תרחיש מימוש מלא לשיא בוקר‬ ‫התפלגות ישובי המוצא של המבקרים‬

‫וטא‬
‫נתונים נוספים התקבלו מחישוב תחזיות התנועה לשנת ‪ 2040‬שהוכנו על ידי חברת אמאב בשנת ‪2015‬‬
‫במסגרת פרויקט מחלף הרב מכר‪.‬‬

‫תחזיות התנועה הנ"ל מתייחסות לתרחיש הפיתוח המוצג בצמוד להצגת תוצאות התרחיש‬

‫רמת שירות עתידית‬ ‫נפח עתידי ‪ 2040‬שעת שיא‬ ‫נפח קיים שעת שיא‬ ‫שם הציר‬
‫‪F‬‬
‫)"אמאב"(‬ ‫)"פז הנדסה"(‬ ‫אבא אבן‬
‫‪E‬‬ ‫מדינת היהודים‬
‫‪2050‬‬ ‫‪3835‬‬
‫אלטנוילנד‬
‫‪-‬‬ ‫‪775‬‬

‫‪1650‬‬ ‫‪-‬‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪24‬‬

‫‪ 2.6.6‬פרויקטים תחבורתיים מתוכננים‬

‫א‪ .‬קו ורוד – קו ‪BRT‬‬

‫קו הסעת המונים המתוכנן לנוע מכפר סבא ממזרח דרך רעננה אל אזור התעסוקה‪.‬‬

‫ב‪ .‬קו רק"ל ירוק – קו ירוק‬

‫קו הסעת המונים המתוכנן לנוע מראשון לציון בדרום ודרך נקודת החלפה עם הקו האדום אל אזור‬
‫התעסוקה‪.‬‬

‫ג‪ .‬קידום נתיבי תחבורה ציבורית במסגרת פרויקט מהיר לעיר‬

‫במסגרת הפרויקט מתוכננים נתיבי תחבורה ציבורית במרחב המטרופולין‪ ,‬בסה"כ מתוכנן להוסיף ‪ 217‬ק"מ‬
‫של נתיבי תחבורה ציבורית )חד כיווני( לסך כולל של ‪ 312‬ק"מ נתיבי תחבורה ציבורית בתחום העירוני‪.‬‬
‫טיוט‬

‫הקו הורוד‬ ‫הקו הירוק‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬



‫מחקר אתר‬ ‫‪26‬‬

‫‪ 2.6.7‬מסקנות סקר תנועה וחניה‬

‫א‪ .‬מערכת הדרכים הקיימת באזור התעסוקה מערבי נמצאת בעומס משמעותי בשעות השיא‪ .‬מערכת הדרכים‬
‫משמשת בנוסף לגישה לאזור התעסוקה בשעת השיא ביום גם לגישה לשכונת המגורים הרצליה פיתוח‪ ,‬חופי‬

‫הרחצה ממערב ומוקדי הבילוי באותם מוקדים‪.‬‬

‫ב‪ .‬פרויקטי פיתוח תחבורה ציבורית מתוכננים ישפרו את נגישות אזור התעסוקה המערבי לנוסעי תחבורה‬
‫ציבורית‪ ,‬אך פרויקטים אלו אינם כוללים חיבורים יעילים בין אזור התעסוקה לבין תחנת הרכבת ממזרח‪.‬‬

‫ג‪ .‬לא קיימת תשתית מתאימה לתנועת אופניים ברחבי אזור התעסוקה ובקישור לתחנת הרכבת‪ .‬תנועת‬
‫האופניים כיום אינה רציפה ולעיתים נמצאת בקונפליקט עם תנועת הולכי הרגל‪.‬‬

‫ד‪ .‬בסקר מדגמי שנערך במסגרת עבודה זו נראה כי קיים חוסר איזון בתפוסת חניונים ציבוריים‪/‬פרטיים‬
‫באזור התעסוקה‪.‬‬

‫לא קיימת מערכת הכוונה לחניונים הפזורים באזור התעסוקה‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪27‬‬

‫‪ 2.7‬ניתוח בעלויות‬

‫רוב החלקות באזור התעסוקה הינן בבעלות פרטית‪ .‬ישנן מספר חלקות בחכירה מרשות הפיתוח ומדינת‬
‫ישראל שהחכירה שלהן הסתיימה‪.‬‬

‫החלקות בבעלות עיריית הרצליה הן בעיקר חלקות הכבישים הפנימיים של אזור התעסוקה ביחד עם שלוש‬
‫חלקות ביעוד חניון עילי ושצ"פ‪.‬‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪28‬‬

‫‪ 2.8‬סקירת ביקושים‬

‫‪ 2.11.1‬סקירת איזורי תעסוקה במרחב הביקוש‬

‫כחלק ממיפוי המצב הקיים‪ ,‬נסקרו אזורי תעשייה במרחב הסובב לעיר הרצליה‪ ,‬המהווה את מרחב הביקוש‬
‫המיידי לשטחי תעסוקה‪ .‬כל איזור אופיין עפ"י סוגי העסקים הרלוונטיים הפועלים בו‪ ,‬וכן הובאו שיעורי‬

‫המימוש של זכויות הבנייה המותרות‪ ,‬בהסתמך על מקורות מידע גלויים‪.‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪29‬‬

‫טיוטא‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪30‬‬

‫‪ 2.8.2‬אזורי תעסוקה בהרצליה‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪31‬‬
‫תפוסת המשרדים להשכרה בהרצליה‪ ,‬וכן השכירות הממוצעת בהרצליה ‪-‬‬
‫הינן מהגבוהות ביותר במרחב הביקוש‪:‬‬

‫‪ 2.8.3‬שיעור איכלוס )דו"ח נת"מ‪(2014 ,‬‬

‫‪ 2.8.4‬שכירות ממוצעת בש"ח למ"ר לחודש )דו"ח נת"מ‪(2014 ,‬‬
‫טיוטא‬

‫מחקר אתר‬ ‫‪32‬‬

‫‪ 2.8.5‬מלאי תכנוני מאושר‬

‫במסגרת תכניות מאושרות‪ ,‬קיבולת זכויות הבניה באיזורי תעסוקה במרחב הסובב )כפי שנסקרו( מסתכמות‬
‫לכ‪ 12.5 -‬מיליון מ"ר לתעסוקה‪.‬‬

‫אזורי התעסוקה הבולטים ‪:‬‬

‫פ"ת קרית אריה – כ‪ 3 -‬מיליון מ"ר‪.‬‬ ‫•‬

‫רעננה צפון ‪ -‬כ‪ 1.6 -‬מיליון מ"ר‪.‬‬ ‫•‬

‫פ"ת סגולה – כ‪ 1.3 -‬מיליון מ"ר‪.‬‬ ‫•‬

‫הרצליה פיתוח – כ‪ 1.15 -‬מיליון מ"ר‪.‬‬ ‫•‬

‫טיוטא‬‫מתוך המלאי התכנוני המאושר בנויים כ‪ 4.3 -‬מיליון מ"ר‬

‫קרי שיעור המימוש הממוצע במרחב עומד על כ‪35% -‬‬

‫מלאי בהליכי תכנון –‬

‫במרחב המידי מתוכננים לפחות כ‪ 2.2 -‬מיליון מ"ר נוספים לשימושי תעסוקה‬

‫האזור המשמעותי בהליך תכנון‪:‬‬

‫מתחם תע"ש קדמת השרון – ‪ 1.7‬מיליון מ"ר‬

‫לסיכום‪,‬‬

‫על מנת לעמוד בתחרות מול ההיצע הרחב של שטחי התעסוקה במרחב‪ ,‬יש למנף את היתרונות היחסיים‬
‫הקיימים באזור התעשייה הרצליה פיתוח‪ ,‬להביא לפתרונות של חסמים )בעיקר נגישות( ולאפיין את האזור‬

‫באופן ייחודי שיצור יתרונות יחסיים נוספים על פני אזורי התעסוקה במרחב‪.‬‬

‫התחדשות אזור התעסוקה הרצליה | תכנית אב‬

‫‪33‬‬

‫‪ 2.8.6‬מסגרת ביקוש מתוך תכנית המתאר‬

‫מסגרת ביקוש ופרוגרמה לשטחי תעסוקה )אלפי מ"ר בנויים בשטחים עיקריים(‬

‫הביקוש לשטחי תעסוקה ומסחר לפי תכנית המתאר‬
‫טא‬