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Contributions_de_la_FPI_a_la_conference_de_consensus_sur_le_logement_2017-2018

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Contributions_de_la_FPI_a_la_conference_de_consensus_sur_le_logement_2017-2018

Contributions_de_la_FPI_a_la_conference_de_consensus_sur_le_logement_2017-2018

Keywords: FPI FRANCE CONFERENCE CONSENSUS LOGEMENT

CONTRIBUTIONS DE LA FPI
À LA CONFÉRENCE
DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT
EN FRANCE
2017-2018



SOMMAIRE

Introduction..................................................................................9

NOTE FPI N° 1
PLACE DES ÉLUS LOCAUX

Simplification du droit de l’urbanisme.......................................11
1/ Conception des documents d’urbanisme..............................11
2/ Complexité des PLU...............................................................12
3/ Plafonds de prix de vente......................................................15
4/ Majorations de constructibilité...............................................15
5/ Droit de préemption urbain...................................................16

Sécurisation de l’application du droit.........................................17
1/ Délivrance des permis de construire......................................17
2/ « Droit mou » et chartes locales.............................................18
3/ Pré-instruction des demandes
de permis de construire.............................................................19
4/ Refus de permis « abusifs »....................................................19

Mesures d’accompagnement.....................................................21
Recettes des collectivités locales...............................................21

NOTE FPI N° 2
ACCÉLÉRATION DE LA CONSTRUCTION

Axe 1 : la simplification du droit.................................................23
Axe 1.1 : Le processus de simplification....................................23
Axe 1.2 : Les documents d’urbanisme.......................................25

Axe 2 : la sécurisation de l’application du droit.........................29
Axe 2.1 : les dérives dans l’application de la loi........................30
Axe 2.2 : les recours...................................................................33

NOTE FPI N° 3
LOGEMENT SOCIAL

Axe 1 : traiter la question du logement cher
pour réduire le besoin de logement social................................38
Axe 2 : réinterroger la vocation du logement social
et reconfigurer son modèle économique..................................43
Axe 3 : reconsidérer le lien obligatoire
entre logement privé et logement social
dans beaucoup de programmes neufs......................................47

NOTE FPI N° 4
LE PARC PRIVÉ

Le parc locatif privé est devenu la clef de voûte
du secteur du logement neuf................................................... 53
Le parc locatif privé neuf nécessite une aide fiscale................ 54
Les aides fiscales ont été assainies........................................... 55
1/ La maîtrise des coûts............................................................ 56
2/ La protection des investisseurs............................................ 57

Conclusion............................................................................... 58

NOTE FPI N° 5
LA REVITALISATION DES VILLES MOYENNES

L’enjeu : refonder la politique du logement
des zones détendues............................................................... 61
Les propositions des promoteurs :
Partager un modèle, inventer des outils.................................. 63
1/ Une boîte à outils pour les centres-villes
et centres-bourgs..................................................................... 64
2/ Vers un nouveau
« modèle d’aménagement territorial »..................................... 69



INTRODUCTION

Proposée par le président du Sénat et acceptée par le président
de la République, la Conférence de consensus sur le logement
s’est déroulée du 12 décembre 2017 au 8 février 2018. Elle a
constitué une démarche de concertation inédite sur un avant-
projet de loi, en associant les parties prenantes, les élus locaux,
et les parlementaires des deux chambres et l’État.
Cette conférence a adopté un format original dans son déroulé
qui a permis à chacun de s’exprimer et d’apporter des propo-
sitions complémentaires. La Fédération des promoteurs immo-
biliers a répondu à cette invitation en participant activement
aux sept ateliers et en proposant des contributions thématiques
destinées à rappeler ses positions, à contribuer au débat et à
nourrir le projet de loi du gouvernement portant Évolution du
logement, de l’aménagement et du numérique.
Vous trouverez dans ces pages les réflexions de la Fédération
regroupées selon les cinq thématiques abordées par la Confé-
rence de consensus :

1. R ÔLE ET PLACE DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES DANS LA
POLITIQUE DU LOGEMENT

2. A CCÉLÉRATION DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ET EN-
JEUX LIÉS À LA SIMPLIFICATION DES NORMES DE CONSTRUCTION
ET D’URBANISME

3. ENJEUX ET ÉVOLUTIONS DU SECTEUR SOCIAL
4. ENJEUX DU SECTEUR PRIVÉ
5. R EVITALISATION DES CENTRES-VILLES DES VILLES MOYENNES ET

ENJEUX ATTACHÉS À LA COHÉSION DES TERRITOIRES

Nous avons fait le choix de présenter ces thèmes sous forme de
notes qui pourront être lues isolément les unes des autres.

9



NOTE FPI N° 1
PLACE DES ÉLUS LOCAUX

Pour la FPI, la place des collectivités locales dans la définition et
la mise en œuvre de la politique du logement n’a jamais été aus-
si large, en particulier à mesure que montent en puissance les
métropoles, dans lesquelles se concentre aujourd’hui l’essentiel
de la production de logements collectifs.
C’est une tendance bienvenue, conforme au rôle qui doit être
celui des élus locaux, à savoir construire les villes et territoires
de demain. Cette évolution vers plus de décentralisation, plé-
biscitée par nos concitoyens soucieux de voir localement les
déclinaisons des politiques nationales, souvent trop éloignées
des réalités locales, est toutefois porteuse de risques, si elle ne
s’accompagne pas d’un cadrage précis de ce qui est délégué
par l’État à ces collectivités, et d’un suivi rigoureux de sa mise
en œuvre, pour éviter certaines tendances, volontaires ou non,
mais réelles, que l’on ne peut que déplorer. Quand elles se ma-
térialisent par une multiplication des contraintes et procédures,
elle creusent malheureusement le fossé qu’il faut au contraire
s’attacher à combler entre les opérateurs et les élus, pour beau-
coup d’entre eux enclins à devenir des maires bâtisseurs.
Les propositions qui suivent cherchent donc à rétablir un équi-
libre plus durable entre l’intervention souhaitable des collectivi-
tés locales et les risques inhérents aux régulations qu’elles sont
parfois incitées à mettre en place (ex. : plafonds de prix, urba-
nisme malthusien, etc.).

SIMPLIFICATION DU DROIT DE L’URBANISME
Conception des documents d’urbanisme

L’article L132-7 du code de l’urbanisme, qui définit les «  per-
sonnes associées » à l’élaboration des SCOT et des PLU, recense

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

principalement des personnes publiques et des organismes
consulaires (ces derniers étant chargés de faire le lien avec les
organisations professionnelles concernées). Il est temps d'envi-
sager, afin de mieux éclairer les rédacteurs de ces documents,
et de le faire plus directement, d’ajouter à la liste des personnes
associées les « organisations professionnelles représentant les
professionnels de l’immobilier et de l’aménagement ».

Proposition : étendre la notion de « personne associée »
aux organisations professionnelles représentant les profes-
sionnels de l’immobilier et de l’aménagement.

Complexité des PLU
a. La surenchère par rapport aux règles nationales
La loi permet aux PLU d'ajouter localement à la réglementation
nationale des « critères renforcés », en particulier en matière de
performance énergétique et environnementale ou d’infrastruc-
tures et réseaux de communication électronique. Des communes
se sont emparées de cette possibilité pour définir des standards
très élevés, générateurs de surcoûts importants, appliqués à des
logements neufs déjà très performants.

PROPOSITIONS :
• S oit supprimer la possibilité de surenchérir par rapport aux

règles nationales.
• Soit, considérant que la territorialisation de la politique

du logement implique la possibilité d’être plus exigeant
au niveau local que national, laisser ouverte cette pos-
sibilité pour les élus, mais rendre alors obligatoires des
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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

mécanismes de compensation des surcoûts, sous forme
de réduction de taxes, de subventions, de majorations de
droits à construire, de réduction d’obligations en matière
de stationnement, etc.

b. Les servitudes de mixité sociale

La loi SRU, à l’origine, imposait un objectif de 20 % de loge-
ments sociaux dans les communes dépassant un certain seuil de
population. Pour atteindre l’objectif, les communes concernées
ont souvent été conduites à appliquer ce quota à l’échelle de
chaque nouvelle construction au lieu de l’apprécier à l’échelle
du quartier, créant des situations de vie commune et des condi-
tions de gestion souvent inadaptées aux uns comme aux autres.
Aujourd’hui, les promoteurs sont obligés de consacrer une part
des programmes qu’ils réalisent à du logement social, au titre des
« servitudes de mixité sociale », qui dépasse fréquemment 30 %
du nombre de logements produits. Nous avons donc aujourd’hui
dans beaucoup de communes une approche trop « micro » de la
mixité sociale, à l’échelle de l’immeuble et non du territoire. Cette
vision entraîne deux séries d’effets pervers.

Des effets économiques : obligés de céder une partie de leurs
programmes à des organismes HLM par la loi et le PLU, les pro-
moteurs doivent faire face à des prix de VEFA sociale réglementés
et fréquemment fixés à un niveau tellement bas qu’ils peuvent
les conduire à vendre à perte. Pour pouvoir continuer à produire
des logements au juste prix, les promoteurs doivent donc opérer
une péréquation financière entre les logements au sein même de
ces programmes mixtes. C’est ce que les promoteurs appellent
« l’impôt de palier », qui conduit les acquéreurs privés à financer
indirectement la production de logements sociaux en substitu-
tion partielle des autorités publiques, et qui a pour effet de tirer
les prix vers le haut sur tous les segments de marché hors vente
aux organismes HLM. 20 % était un seuil acceptable et accepté.
Au-delà et dans les petites copropriétés, des effets pervers sont
perceptibles.

Des effets sociétaux : beaucoup de Français n’ont pas envie de
vivre côte à côte pour des raisons généralement mauvaises : la
crainte de l’autre, le confort de l’entre-soi et de la communauté.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

La FPI est donc hostile à cette « mixité au palier », lourde d’effets
pervers (péréquation) et de risques futurs (fonctionnement des
copropriétés). Elle préconise un retour à l’esprit de la loi SRU,
dans laquelle la mixité s’apprécie d’abord à l’échelle de la com-
mune, et de modifier en conséquence l’article L. 151-15 du code
de l’urbanisme, car le brassage des personnes s’effectue avant
tout dans les lieux publics (écoles, commerces, services…).

PROPOSITIONS :
• P ermettre aux maîtres d’ouvrage de proposer des mutuali-

sations entre programmes pour satisfaire à des obligations
de mixité à l’échelle des quartiers.
• Réserver les servitudes de mixité sociale aux communes
comptant moins de 35 % de logements sociaux.
• P our retrouver un autre équilibre économique dans ces
opérations, rendre obligatoires et non optionnels les bo-
nus de constructibilité là où les servitudes de mixité sociale
sont mises en place.

c. L’encadrement des typologies de logements et des surfaces
L’article L. 151-14 du code de l’urbanisme laisse ouverte la pos-
sibilité pour le PLU de délimiter des secteurs dans lesquels les
programmes de logements comportent une proportion de loge-
ments d’une taille minimale qu’il fixe. Cette disposition, introduite
à l’origine pour contenir les effets supposés de l’investissement
locatif qui pèserait à la baisse sur la taille des logements, a pro-
gressivement dérivé vers un encadrement strict des typologies de
logements : certains PLU vont ainsi jusqu’à imposer des parts mi-
nimales (élevées) de T4 et T5 dans les programmes, voire préciser
les surfaces minimales applicables à chacune de ces typologies.
Or si les élus doivent porter la vision et le futur de leur territoire,
les maîtres d’ouvrage, éclairés par leur connaissance du marché,
sont à même d’apprécier la typologie la plus adaptée à la réalité
des besoins, et ces besoins portent de moins en moins sur de
grands logements. L’INSEE vient ainsi de rappeler que la taille
moyenne des ménages diminue sensiblement : ils comportent
en moyenne 2,2 personnes en 2013, contre 2,4 en 1999 ; dans
les années 1960, 20 % des ménages comptaient au moins 5 per-
sonnes ; en 2013, cette part est descendue à 6 %.
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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Proposition : supprimer la possibilité de définir la typologie
et la surface des logements dans les PLU et privilégier un
urbanisme de projet.

Plafonds de prix de vente
Les promoteurs sont confrontés à la multiplication des cas de
plafonnement de prix de vente des logements qu’ils commer-
cialisent, y compris dans des cas où l’autorité publique est étran-
gère au dossier. Ces plafonds proviennent de la loi, lorsqu’ils
conditionnent l’octroi de certaines aides (PSLA, accession inter-
médiaire, etc.), mais aussi occasionnellement de PLU, de PLH,
de chartes municipales, de circulaires administratives (condition-
nement des aides à la pierre, etc.). Ces plafonnements allant à
l’encontre de la liberté du commerce et de l’industrie, ils ne sont
acceptables, pour les promoteurs, que s’ils sont la contrepartie
d’une aide publique, et dans cette seule mesure.
Il pourrait donc être envisagé d’inscrire dans la loi (CCH) un prin-
cipe général selon lequel une autorité publique ne peut définir
de plafond de prix de vente pour des logements cédés par des
maîtres d’ouvrage privés que dans l’hypothèse où ce plafond est
la contrepartie d’une aide publique, quelle qu’en soit la forme
(décote sur du foncier public, subvention, fiscalité réduite, etc.).

Proposition : conditionner tout plafonnement des prix de
vente à l’existence d’une aide publique en contrepartie.

Majorations de constructibilité

L’article L. 151-28 du code de l’urbanisme donne la possibilité
aux règlements des PLU d’autoriser des dépassements des règles
de densité (hauteur, gabarit, emprise au sol) pouvant atteindre
30 % pour « pour les constructions faisant preuve ­d’exemplarité
énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie posi-
tive  ». Le bénéfice de cette majoration de c­ onstructibilité est

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

conditionné par une délibération expresse de la collectivité
concernée. Or l’expérience montre que les habitants et donc
les élus peuvent être réticents à l’égard d’un message de den-
sification. Il serait donc plus pertinent, pour étendre le b­ énéfice
de la mesure, d’inverser la logique et de la rendre de droit, sauf
délibération contraire.

Proposition : rendre la majoration de constructibilité
« verte » systématique, sauf délibération contraire.

D’une façon générale, il serait bienvenu d’évaluer la portée des di-
vers mécanismes de majoration de constructibilité introduits dans
le code de l’urbanisme : c’est un levier puissant à coût nul pour la
puissance publique, particulièrement utile en zones tendues, mais
dont les règles de mise en œuvre semblent restreindre l’usage.

Droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain n’apporte qu’une garantie rela-
tive sur la réalisation de l’objectif pour lequel le bien a été pré-
empté. Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de
5 ans pour mettre en œuvre le projet pour lequel le bien a été
préempté. Mais surtout, cet objectif peut être modifié pendant
cette période de 5 ans. Ainsi, un terrain préempté pour réaliser
des logements sociaux au départ, pourra être utilisé in fine pour
réaliser un complexe sportif. La réduction à 3 ans du délai de
réalisation du projet ayant motivé la préemption viserait à éviter
un gel trop important des gisements fonciers et donc permettre
de construire plus.

Proposition : réduire à 3 ans le délai de réalisation du projet
ayant motivé la préemption.
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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

SÉCURISATION DE L’APPLICATION DU DROIT

Délivrance des permis de construire

La délivrance des permis de construire, confiée aux communes,
permet aux maires d'agir sur le cadre de vie des habitants. À ce
titre, elle est donc considérée par tous comme stratégique. Pour
autant, plusieurs facteurs nous interrogent sur ce point majeur
du droit de l'urbanisme :
• Le permis de construire décline des documents de planifica-

tion (PLU) qui peuvent être conçus à une échelle intercommu-
nale (PLUi), et qui le seront de plus en plus à l’avenir.
• La complexité du droit à mettre en œuvre pour décider de
l’octroi ou du refus d’un permis de construire (environnement,
habitat, transports, commerce, etc.) nécessite des compé-
tences d’ingénierie et d’expertise dont les communes, sou-
mises à une contrainte financière croissante, sont en peine de
se doter, et le seront de plus en plus à l’avenir.
• L a proximité des maires avec le territoire et ses habitants, si
elle est un atout pour la compréhension du projet porté par le
maître d’ouvrage, peut aussi être une faiblesse dans un pays
où les tendances malthusiennes sont fortes, se traduisant par
des résistances locales à l’égard de la construction (phéno-
mène NIMBY).
Le maire bâtisseur est un élu courageux qui doit faire face à la
contestation de ceux qui refusent le changement. Force est de
constater qu’il est souvent malmené dans les urnes. Face à ces dif-
ficultés, de nombreux élus n’ont d’autre choix que de « construire
moins » alors même que leur ville est dynamique et en croissance.
Ne faudrait-il pas envisager un transfert de la délivrance des per-
mis de construire aux intercommunalités, tout en soulignant les
conditions du succès de cette évolution très profonde du droit de
l’urbanisme, notamment un contrôle de légalité vigilant de l’État
sur les décisions de l’intercommunalité (compte tenu de l’exten-
sion des enjeux à cette échelle) et une association de la commune
à la décision (ex. : avis consultatif ou même véto) ? Ce transfert

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

serait d’autant plus naturel que l’exécutif intercommunal serait
issu d’élections directes au suffrage universel. Il est aussi envisa-
geable, pour faciliter cette mutation, de l’ouvrir à titre expérimen-
tal et/ou de la réserver aux zones tendues, ou aux métropoles.
Cette proposition s’inscrit dans une logique de sécurité juri-
dique, car « dépayser » un dossier, c’est le dépassionner et en
objectiver davantage l’examen.

Proposition : engager avec les élus une discussion sur le
thème du transfert aux intercommunalités de la compétence
pour délivrer les permis de construire et sur la concertation
citoyenne en diffus.

« Droit mou » et chartes locales
Un nombre croissant de collectivités locales ont développé
ces dernières années une pratique qui consiste à imposer aux
promoteurs et constructeurs, avant la réalisation de tout projet
immobilier sur leur territoire, la signature de documents sou-
vent intitulés « chartes locales de construction ». Approuvées
généralement par les organes délibérants de ces collectivités,
certaines chartes délivrent une vision en matière de qualité ur-
baine et s’attachent à rendre homogène toute la production de
logements neufs. Elles sont très bien accueillies par la profes-
sion. D’autres, en revanche, en détaillent les obligations et les
exigences imposées aux promoteurs et parfois aux organismes
HLM lors de la construction de logements. Élaborées sans réelle
concertation, se superposant aux documents d’urbanisme déjà
existants, certaines chartes se situent très au-delà de ce que la
loi prévoit (caractérisation des clients, plafonnement des prix de
vente, interdiction de vendre sous le régime de l’investissement
locatif, etc.). Elles contribuent ainsi à rallonger et complexifier
l’acte de bâtir. La FPI milite contre les dispositions illégales de
ces chartes et, à droit constant, demande que le contrôle de
légalité soit exercé sur ces documents par les préfets.

Proposition : à droit constant, garantir l’exercice du contrôle
de légalité sur les « chartes promoteurs ».
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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Pré-instruction des demandes de permis de construire
Le délai d’instruction de droit commun des demandes de per-
mis de construire est de 3 mois, mais dans les faits, la complexité
des règles et des documents d’urbanisme a conduit les com-
munes à instaurer des procédures en amont des dépôts. Les dé-
lais de pré-instruction atteignent parfois une année, conduisant
à ce que les permis soient obtenus ou refusés au terme de délais
beaucoup plus longs que ce que le code laisse penser. Aucune
solution juridique ne s’impose spontanément pour lutter contre
ces procédures : légiférer, même pour les interdire, c’est consa-
crer leur existence ; les prohiber, c’est inciter à des stratégies de
contournement.
La FPI souhaite néanmoins que le sujet soit abordé avec les asso-
ciations d’élus concernées, les représentants des maîtres d’ou-
vrage et l'État, pour les encadrer au maximum par des bonnes
pratiques à même de concilier l’objectif de sécurisation des de-
mandes et celui d’accélération des projets de construction.

Proposition : lutter contre les dérives de la pré-instruction,
par exemple en créant un groupe de travail État-collectivi-
tés-MOA pour l’encadrer par des bonnes pratiques.

Refus de permis « abusifs »
Les promoteurs sont de plus en plus confrontés à des refus « abu-
sifs » de permis de construire, dans le sens où les demandes
déposées sont conformes au PLU mais où les maires concer-
nés, souvent sous la pression de riverains, peuvent trouver dans
la complexité des PLU des prétextes à refus (cf. notamment le
recours fréquent à l’article 11 du règlement du PLU : « Aspect
extérieur et abord des constructions, patrimoine »). Ces refus

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

« abusifs » ne coûtant rien aux collectivités, les maires non bâtis-
seurs peuvent les décider sans trop d’hésitation. On peut rap-
procher de ces refus de permis des situations dans lesquelles les
permis sont certes accordés, mais sur des bases plus restrictives
que ce que le PLU permet (moins de densité, en particulier).
Dans les faits, leur impact sur la construction est comparable à
celui des recours abusifs.
Pour remédier à cette situation, deux axes sont envisageables,
pour deux actions complémentaires :

La prévention
La loi pourrait utilement ouvrir la possibilité pour le maître d’ou-
vrage de saisir une instance de médiation à créer, constituée
par exemple d’élus locaux et de juristes, chargée d’examiner
le litige sur une demande de permis et de faciliter la recherche
d’un compromis, sur la base d’un examen objectif du droit appli-
cable.

Proposition : ouvrir une possibilité de médiation entre
maître d’ouvrage et collectivité locale sur des litiges concer-
nant la délivrance ou le refus de permis de construire.

La sanction
Lorsqu’un maître d’ouvrage est victime d’un refus illégal de
permis de construire, il peut saisir le juge administratif d’une
demande de dommages-intérêts à ce titre. Cette mise en cause
de la responsabilité de la commune est peu mise en œuvre en
pratique, d’une part, pour des motifs économiques tirés des
craintes des maîtres d’ouvrage concernés d’être privés du droit
de construire sur le territoire de la commune concernée ; d’autre
part, pour des motifs juridiques tenant à la position du Conseil
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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

d’État, qui exige que le préjudice soit « direct et certain », et
considère que, sauf circonstances particulières, cette condition
n’est en principe pas vérifiée pour un projet immobilier.
L’existence de cette possibilité de recours est importante pour les
maîtres d’ouvrage concernés, mais plus généralement pour l’en-
semble des maîtres d’ouvrage, puisque la perspective crédible
d’un recours peut avoir un effet dissuasif sur les refus de permis. Il
paraît donc souhaitable de faciliter l’exercice de ces recours, dans
le cadre d’un régime de responsabilité défini non plus par le juge
mais par le législateur, qui admettrait un préjudice présumé dès
lors que le maîtres d'ouvrage justifie de l’état d’avancement de la
commercialisation du projet refusé.

Proposition : introduire dans la loi le régime juridique de
responsabilité pour faute en cas de permis de construire
illégal et définir à cette occasion un barème spécifique de
dommages-intérêts.

MESURES D’ACCOMPAGNEMENT
Recettes des collectivités locales

Les promoteurs constatent aujourd’hui les effets très puissants,
mais aussi potentiellement néfastes, de la contrainte financière
qui pèse sur les collectivités locales. Elles sont notamment de
plus en plus réticentes à l’égard de programmes de logements
sociaux ou de logements intermédiaires, pour lesquels sont pré-
vues des exonérations de taxe foncière. À travers les chartes,
certaines d’entre elles compensent l’insuffisance de leurs res-
sources pour le logement social par une péréquation imposée
aux promoteurs et, à travers eux, à leurs clients.
Si les collectivités doivent être de plus en plus responsabilisées
sur la politique du logement, il faut leur en donner les moyens.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Or aujourd’hui, paradoxalement, si le logement est pour elles
une source de revenus, c’est par une fiscalité locale qui les inté-
resse d’abord à la rente et à l’inflation foncière : tant les taxes
foncières que les droits de mutation ont en effet pour assiette la
valeur des biens. À partir de la même matière imposable (le lo-
gement), il faudrait fonder au moins une partie de leurs recettes
sur une assiette qui les intéresse directement à la production
de logements. Il existe un précédent pour le financement des
régions qui, depuis le 1er janvier 2018, n’ont plus de dotation
globale de fonctionnement mais une fraction de TVA dont l’effet
stabilisera et pérennisera leurs moyens d’action.

Proposition : créer un fonds d’abondement de l’aide aux
maires bâtisseurs alimenté par une quote-part des recettes
de TVA générées par l’activité immobilière sur les territoires
concernés.

22

NOTE FPI N° 2
ACCÉLÉRATION DE LA CONSTRUCTION

La séance n° 2 de la Conférence de consensus du 10 janvier 2018
porte sur le thème suivant : « L’accélération de la construction
de logements et les enjeux liés à la simplification des normes de
construction et d’urbanisme. » Sur ce thème, la FPI formule des
propositions suivant deux axes : la simplification du droit et la
sécurisation de l’application du droit.

AXE 1 :
LA SIMPLIFICATION DU DROIT

Axe 1.1 :
Le processus de simplification
a. Instances nationales
Le Conseil national de l’habitat (CNH) et le Conseil supérieur
de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE) sont
deux instances consultatives qui réunissent des professionnels.
Ils sont saisis pour avis de tout nouveau texte législatif ou ré-
glementaire relatif, respectivement, à la politique du logement
(aides à la personne, aides à la pierre, mixité sociale, etc.) et à
la construction (réglementations techniques, matériaux, qualité,
etc.). Cette consultation est malheureusement très formelle : les
avis ne sont que consultatifs, les projets de textes ne sont sou-
vent transmis que très tardivement, avec à l’appui des docu-
ments sommaires. Surtout, ces deux instances n’ont que margi-
nalement la possibilité de réexaminer des textes en vigueur : le
CNH et le CSCEE n’agissent donc que sur le flux et non sur le
stock et le noyau dur des normes.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Proposition : permettre au CSCEE et au CNH de comman-
der à l’administration des programmes de simplification du
droit en vigueur sur des thèmes qu’elles choisissent.

b. Motivation des services

Pour donner à la démarche de simplification une réelle impul-
sion, l’État doit s’appuyer sur les initiatives, les idées et la mobi-
lisation de ses services. Pour les inciter à s’engager dans cette
voie, il pourrait utiliser le levier financier, à la fois pour peser sur
leur motivation et pour crédibiliser la volonté de changement
qui l’anime.

Proposition : sur le stock de normes en vigueur, intéresser
­financièrement les services (par des moyens supplémentaires)
et les cadres (par des parts variables de rémunération) à la
réduction effective et rapide du poids des réglementations.

c. Nouvelles normes

Pour pouvoir mieux travailler sur la réduction du stock de
normes, et pour donner davantage de visibilité aux profession-
nels, il est nécessaire d’instaurer un moratoire sur les flux de
normes nouvelles en matière de construction, au moins sur la
durée du quinquennat, que ces normes soient de nature légis-
lative ou réglementaire, d’initiative de l’État comme des élus
nationaux ou locaux.

Proposition : imposer un moratoire effectif sur les nouvelles
normes en matière de construction sur la durée du quin-
quennat.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

d. Suivi de la simplification
Un travail important a été fait au cours des dernières années
pour simplifier le droit de la construction, les documents d’urba-
nisme, pour encadrer les procédures de recours, etc. L’effectivité
de toutes ces mesures suppose que les collectivités, les services
de l’État et les professionnels se les approprient. Il y a donc un
travail de « service après-vente » de la simplification à instaurer,
à l’initiative de l’État, consistant en des mécanismes de remon-
tée de terrain, de valorisation des bonnes pratiques et en des
campagnes d’explication-pédagogie, qui associent toutes les
parties prenantes.

Proposition : créer un « service après-vente » de la simpli-
fication.

Axe 1.2 :
Les documents d’urbanisme
a. Conception des documents d’urbanisme
L’article L132-7 du code de l’urbanisme, qui définit les «  per-
sonnes associées » à l’élaboration des SCOT et des PLU, recense
principalement des personnes publiques et des organismes
consulaires (ces derniers étant chargés de faire le lien avec les
organisations professionnelles concernées). Il est temps d'envi-
sager, afin de mieux éclairer les rédacteurs de ces documents,
et de le faire plus directement, d’ajouter à la liste des personnes
associées les « organisations professionnelles représentant les
professionnels de l’immobilier et de l’aménagement ».
Proposition : étendre la notion de « personne associée »
aux organisations professionnelles représentant les profes-
sionnels de l’immobilier et de l’aménagement.

25

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

b. Complexité des PLU
La surenchère par rapport aux règles nationales
La loi permet aux PLU d’ajouter localement à la réglementation
nationale (« critères renforcés »), en particulier en matière de per-
formance énergétique et environnementale ou d’infrastructures
et réseaux de communication électronique. Des communes se
sont emparées de cette possibilité pour définir des standards
très élevés, générateurs de surcoûts importants, appliqués à des
logements neufs déjà très performants.

PROPOSITIONS :

• Soit supprimer la possibilité de surenchérir par rapport aux
règles nationales.

• S oit, considérant que la territorialisation de la politique
du logement implique la possibilité d’être plus exigeant
au niveau local que national, laisser ouverte cette pos-
sibilité pour les élus, mais rendre alors obligatoires des
mécanismes de compensation des surcoûts, sous forme
de réduction de taxes, de subventions, de majorations de
droits à construire, de réduction d’obligations en matière
de stationnement, etc.

Les servitudes de mixité sociale
L’article L. 151-15 du code de l’urbanisme laisse ouverte la possi-
bilité pour le PLU de délimiter des secteurs dans lesquels en cas
de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage
de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il
définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. La FPI est
hostile à cette « mixité au palier », lourde d’effets pervers (péré-
quation) et de risques futurs (fonctionnement des ­copropriétés).

26

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Elle préconise un retour à l’esprit de la loi SRU, dans laquelle la
mixité s’apprécie d’abord à l’échelle de la commune.

Proposition : desserrer la contrainte des servitudes de mixi-
té sociale (cf. note n° 3 sur le logement social).

L’encadrement des typologies de logements et des surfaces
L’article L. 151-14 du code de l’urbanisme laisse ouverte la pos-
sibilité pour le PLU de délimiter des secteurs dans lesquels les
programmes de logements comportent une proportion de loge-
ments d’une taille minimale qu’il fixe. Cette disposition, introduite
à l’origine pour contenir les effets supposés de l’investissement
locatif qui pèserait à la baisse sur la taille des logements, a pro-
gressivement dérivé vers un encadrement strict des typologies de
logements : certains PLU vont ainsi jusqu’à imposer des parts mi-
nimales (élevées) de T4 et T5 dans les programmes, voire préciser
les surfaces minimales applicables à chacune de ces typologies.
Or si les élus doivent porter la vision et le futur de leur territoire,
les maîtres d’ouvrage, éclairés par leur connaissance du marché,
sont à même d’apprécier la typologie la plus adaptée à la réalité
des besoins, et ces besoins portent de moins en moins sur de
grands logements. L’INSEE vient ainsi de rappeler que la taille
moyenne des ménages diminue sensiblement : ils comportent
en moyenne 2,2 personnes en 2013, contre 2,4 en 1999 ; dans
les années 1960, 20 % des ménages comptaient au moins 5 per-
sonnes ; en 2013, cette part est descendue à 6 %.

Proposition : supprimer la possibilité de définir la typologie
et la surface des logements dans les PLU et privilégier un
urbanisme de projet.

27

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

c. Plafonds de prix de vente
Les promoteurs sont confrontés à la multiplication des cas de
plafonnement de prix de vente des logements qu’ils commer-
cialisent, y compris dans des cas où l’autorité publique est étran-
gère au dossier. Ces plafonds proviennent de la loi, lorsqu’ils
conditionnent l’octroi de certaines aides (PSLA, accession inter-
médiaire, etc.), mais aussi occasionnellement de PLU, de PLH,
de chartes municipales, de circulaires administratives (condition-
nement des aides à la pierre, etc.). Ces plafonnements allant à
l’encontre de la liberté du commerce et de l’industrie, ils ne sont
acceptables, pour les promoteurs, que s’ils sont la contrepartie
d’une aide publique, et dans cette seule mesure.
Il pourrait donc être envisagé d’inscrire dans la loi (CCH) un prin-
cipe général selon lequel une autorité publique ne peut définir
de plafond de prix de vente pour des logements cédés par des
maîtres d’ouvrage privés que dans l’hypothèse où ce plafond est
la contrepartie d’une aide publique, quelle qu’en soit la forme
(décote sur du foncier public, subvention, fiscalité réduite, etc.).

Proposition : conditionner tout plafonnement des prix de
vente à l’existence d’une aide publique en contrepartie.

d. Majorations de constructibilité
L’article L. 151-28 du code de l’urbanisme donne la possibilité aux
règlements des PLU d’autoriser des dépassements des règles de
densité (hauteur, gabarit, emprise au sol) pouvant atteindre 30 %
pour « pour les constructions faisant preuve d’exemplarité éner-
gétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive ». Le
bénéfice de cette majoration de constructibilité est conditionné
par une délibération expresse de la collectivité concernée. Or l’ex-
périence montre que les habitants et donc les élus peuvent être
réticents à l’égard d’un message de densification. Il serait donc

28

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

plus pertinent, pour étendre le bénéfice de la mesure, d’inverser
la logique et de la rendre de droit, sauf délibération contraire.

Proposition : rendre la majoration de constructibilité
« verte » systématique, sauf délibération contraire.

D’une façon générale, il serait bienvenu d’évaluer la portée des di-
vers mécanismes de majoration de constructibilité introduits dans
le code de l’urbanisme : c’est un levier puissant à coût nul pour la
puissance publique, particulièrement utile en zones tendues, mais
dont les règles de mise en œuvre semblent restreindre l’usage.

AXE 2 : LA SÉCURISATION
DE L’APPLICATION DU DROIT

La simplification du droit ne peut avoir d’effet sur la construction
que si sa mise en œuvre est garantie. Or aujourd’hui les pro-
moteurs constatent un certain nombre de dérives qui peuvent
faire obstacle à une politique de l’offre, parce qu’ils créent de
l’insécurité juridique :
• Le droit applicable, qu’il soit national ou local, n’est pas tou-

jours respecté par les collectivités elles-mêmes : des règles
sont ajoutées dans des chartes pourtant sans valeur juridique,
des procédures nouvelles sont créées hors de tout cadre légal
(pré-instruction des demandes de permis), des demandes de
permis sont refusées alors même qu’elles sont conformes au
PLU, etc.
• La justice peut être instrumentalisée par des requérants oppo-
sés, pour des raisons diverses, aux projets de construction.
C’est pour restaurer la sécurité juridique des projets que les pro-
positions suivantes sont formulées.

29

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Axe 2.1 :
Les dérives dans l’application de la loi
a. « Droit mou » et chartes locales
Un nombre croissant de collectivités locales ont développé ces der-
nières années une pratique qui consiste à imposer aux promoteurs
et constructeurs, avant la réalisation de tout projet immobilier sur
leur territoire, la signature de documents souvent intitulés « chartes
locales de construction ». Approuvées généralement par les or-
ganes délibérants de ces collectivités, certaines chartes délivrent
une vision en matière de qualité urbaine et s’attachent à rendre
homogène toute la production de logements neufs. Elles sont très
bien accueillies par la profession. D’autres, en revanche, détaillent
les obligations et les exigences imposées aux promoteurs et par-
fois aux organismes HLM lors de la construction de logements.
Élaborées sans réelle concertation, se superposant aux documents
d’urbanisme déjà existants, certaines chartes se situent très au-delà
de ce que la loi prévoit (caractérisation des clients, plafonnement
des prix de vente, interdiction de vendre sous le régime de l’inves-
tissement locatif, etc.). Elles contribuent ainsi à rallonger et com-
plexifier l’acte de bâtir. La FPI milite contre les dispositions illégales
de ces chartes et, à droit constant, demande que le contrôle de
légalité soit exercé sur ces documents par les préfets.

Proposition : à droit constant, garantir l’exercice du contrôle
de légalité sur les « chartes promoteurs ».

b. Pré-instruction des demandes de permis de construire
Le délai d’instruction de droit commun des demandes de per-
mis de construire est de 3 mois, mais dans les faits, la complexité
des règles et des documents d’urbanisme a conduit les com-
munes à instaurer des procédures en amont des dépôts. Les dé-
lais de pré-instruction atteignent parfois une année, conduisant
30

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

à ce que les permis soient obtenus ou refusés au terme de délais
beaucoup plus longs que ce que le code laisse penser. Aucune
solution juridique ne s’impose spontanément pour lutter contre
ces procédures : légiférer, même pour les interdire, c’est consa-
crer leur existence ; les prohiber, c’est inciter à des stratégies de
contournement.
La FPI souhaite néanmoins que le sujet soit abordé avec les asso-
ciations d’élus concernées, les représentants des maîtres d’ou-
vrage et l'État, pour les encadrer au maximum par des bonnes
pratiques à même de concilier l’objectif de sécurisation des de-
mandes et celui d’accélération des projets de construction.

Proposition : lutter contre les dérives de la pré-instruction,
par exemple en créant un groupe de travail État-collectivi-
tés-MOA pour l’encadrer par des bonnes pratiques.

c. Refus de permis « abusifs »
Les promoteurs sont de plus en plus confrontés à des refus « abu-
sifs » de permis de construire, dans le sens où les demandes
déposées sont conformes au PLU mais où les maires concer-
nés, souvent sous la pression de riverains, peuvent trouver dans
la complexité des PLU des prétextes à refus (cf. notamment le
recours fréquent à l’article 11 du règlement du PLU : « Aspect
extérieur et abord des constructions, patrimoine »). Ces refus
« abusifs » ne coûtant rien aux collectivités, les maires non bâtis-
seurs peuvent les décider sans trop d'hésitation. On peut rap-
procher de ces refus de permis des situations dans lesquelles les
permis sont certes accordés, mais sur des bases plus restrictives
que ce que le PLU permet (moins de densité, en particulier).
Dans les faits, leur impact sur la construction est comparable à
celui des recours abusifs.
Pour remédier à cette situation, deux axes sont envisageables,
pour deux actions complémentaires :

31

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

La prévention
La loi pourrait utilement ouvrir la possibilité pour le maître d’ou-
vrage de saisir une instance de médiation à créer, constituée
par exemple d’élus locaux et de juristes, chargée d’examiner
le litige sur une demande de permis et de faciliter la recherche
d’un compromis, sur la base d’un examen objectif du droit appli-
cable.

Proposition : ouvrir une possibilité de médiation entre
maître d’ouvrage et collectivité locale sur des litiges concer-
nant la délivrance ou le refus de permis de construire.

La sanction
Lorsqu’un maître d’ouvrage est victime d’un refus illégal de
permis de construire, il peut saisir le juge administratif d’une
demande de dommages-intérêts à ce titre. Cette mise en cause
de la responsabilité de la commune est peu mise en œuvre en
pratique, d’une part, pour des motifs économiques tirés des
craintes des MOA concernés d’être privés du droit de construire
sur le territoire de la commune concernée ; d’autre part, pour
des motifs juridiques tenant à la position du Conseil d’État, qui
exige que le préjudice soit « direct et certain », et considère que,
sauf circonstances particulières, cette condition n’est en principe
pas vérifiée pour un projet immobilier.
L’existence de cette possibilité de recours est importante pour
les MOA concernés, mais plus généralement pour l’ensemble
des MOA, puisque la perspective crédible d’un recours peut
avoir un effet dissuasif sur les refus de permis. Il paraît donc sou-
haitable de faciliter l’exercice de ces recours, dans le cadre d’un
régime de responsabilité défini non plus par le juge mais par le
législateur, qui admettrait un préjudice présumé dès lors que le
32

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

MOA justifie de l’état d’avancement de la commercialisation du
projet refusé.

Proposition : introduire dans la loi le régime juridique de
responsabilité pour faute en cas de permis de construire
illégal et définir à cette occasion un barème spécifique de
dommages-intérêts.

Axe 2.2 :
Les recours
Pour mémoire, le gouvernement dispose des propositions for-
mulées par le groupe de travail sénatorial sur « la simplification
législative du droit de l’urbanisme, de la construction et des
sols ». Notamment, s’agissant des recours : donner au juge la
possibilité de soulever d’office la cristallisation des moyens alors
qu’il doit actuellement attendre une demande des parties ; im-
poser aux requérants en matière d’urbanisme la rédaction de
conclusions récapitulatives qui lieraient les parties, à l’image
de la procédure civile ; instaurer un mécanisme de caducité de
l’instance permettant de clore automatiquement un procès si le
requérant ne produit pas un élément demandé par le juge ; faci-
liter l’octroi de dommages et intérêts en cas de recours abusif
en supprimant l’exigence d’un « préjudice excessif » difficile à
démontrer et peu mobilisé par les juges.

a. Réduction des délais pré-contentieux
La contestation d’un projet par le dépôt d’un recours contre
un permis se traduit en pratique par l’introduction d’un recours
gracieux auprès du maire, dans le délai de 2 mois suivant l’affi-
chage du permis sur le terrain. Le maire dispose d’un délai de
2 mois pour se prononcer sur le recours gracieux. La décision du

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

maire, expresse ou implicite, peut ensuite donner lieu à un re-
cours contentieux devant le tribunal administratif compétent, là
encore dans un délai de 2 mois maximum. Il peut donc s’écouler
jusqu’à 6 mois entre l’affichage du permis de construire sur le
terrain et le dépôt du recours devant le juge administratif.
Ce délai de 6 mois, auquel s’ajoutent ensuite les délais de juge-
ment, laisse le titulaire du permis dans l’incertitude sur la possi-
bilité de mettre en œuvre ou non l’autorisation qui lui a été déli-
vrée et sur le financement de l’opération. Un examen comparé
du traitement des recours contre les autorisations d’urbanisme
démontre que la plupart de nos voisins européens ont des délais
pré-contentieux plus courts : 1 mois dans la plupart d’entre eux,
voire parfois moins.

Proposition : réduire les délais des recours pré-contentieux
contre les autorisations d’urbanisme.

b. Encadrement des délais de jugement
Dans les recours contre les autorisations d’urbanisme, le temps
est la clé de tout : il coûte au maître d’ouvrage et fait peser sur lui
une pression croissante, dont jouent les requérants soit, lorsqu’ils
sont motivés par l’argent, pour obtenir une compensation, soit,
lorsqu’ils sont motivés par le statu quo, pour retarder au maxi-
mum le chantier et si possible, in fine, obtenir son abandon. Or
la justice administrative rend lentement ses décisions. Ces délais
sont donc instrumentalisés par de nombreux requérants, au détri-
ment des projets de construction. Il convient donc d’encadrer les
délais de jugement des JA, comme la loi le prévoit déjà pour les
contentieux relatifs aux éoliennes, au DALO ou aux élections. La
FPI propose un délai de 6 mois, pour peser sur l’allocation des
moyens au sein de la juridiction administrative, au service d’une
résolution rapide de ces contentieux auxquels s’attache une forte
dimension d’intérêt général (la mesure bénéficiant d’ailleurs au-
tant aux organismes HLM qu’aux promoteurs privés).
34

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

L’analyse de la FPI repose sur un principe simple : en matière
d’urbanisme, juger vite, c’est juger moins. En effet, beaucoup
de contentieux ne naissent que parce que les requérants uti-
lisent la lenteur de la justice administrative pour faire pression
sur les maîtres d’ouvrage et négocier financièrement leur désis-
tement. D’après notre enquête, près de 70 % des recours gra-
cieux et contentieux introduits depuis 2015 se sont ainsi soldés
par une négociation. La perspective d’une décision rapide aurait
pour effet de réduire très significativement le flot des recours
qui encombrent aujourd’hui les mairies comme les greffes, et
de libérer ainsi de la ressource dans les juridictions administra-
tives pour du contentieux lié aux libertés publiques et aux droits
fondamentaux. Avec notre proposition, nous ne souhaitons pas
que le contentieux des autorisations d’urbanisme soit privilégié,
mais qu’il devienne au contraire résiduel, à la faveur d’une déci-
sion rapide. C’est pour cette raison que nous sommes réservés
vis-à-vis de la restriction de cette mesure aux projets de grande
envergure et/ou en zone tendue : elle ne permettrait pas de tarir
le flux des recours ordinaires. La FPI ne cherche pas à accélérer
le traitement de quelques dizaines de contentieux par an,
mais à prévenir le dépôt de milliers d’entre eux.
Le dépassement de délai pourrait ne pas être sanctionné (par
un dessaisissement du juge, etc.). La FPI a la conviction que les
juges s’attacheraient en toute hypothèse à le respecter, et que
pour cela, ils utiliseraient tous les outils de procédure que la loi
met à leur disposition. En effet, l’appropriation de ces outils est
aujourd’hui très inégale selon les régions, de sorte qu’il n’existe
pas un contentieux de l’urbanisme, mais autant que de régions :
fixer un délai, c’est s’assurer du plein usage par les juges des
outils que la loi met à leur disposition.

Cette mesure constituerait un défi pour la juridiction admi-
nistrative, qui juge en première instance en 18 mois plutôt
qu’en 6. Cette mise en tension, comme pour toutes les struc-
tures, devrait nous rendre collectivement inventifs. On peut
imaginer par exemple rendre progressive la réduction du délai,

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

externaliser la pré-analyse des dossiers vers une structure dont
les coûts pourraient être portés par les pétitionnaires, envisager
des contreparties de la part des maîtres d’ouvrage (réserver la
réduction de délai à des dossiers de permis audités ou labellisés,
ou à des cas dans lesquels les promoteurs s’interdisent toute
négociation parallèle), etc. Les acteurs du contentieux (collecti-
vités, maîtres d’ouvrage, avocats, notaires, etc.) ne peuvent pas
demander aux juges de s’adapter à un nouveau système, sans
faire leur propre aggiornamento.

Cette réforme ne pourrait pas être mise en œuvre contre les
juges, mais pour eux et avec eux, pour les libérer des recours
qui les utilisent à des fins d’enrichissement privé. Pour y parvenir,
l’addition des outils de procédure ne suffira pas, si l’impulsion
politique fait défaut. L’affichage d’un délai de jugement serait
l’expression la plus manifeste de cette ambition collective.

Proposition : insérer dans le code de justice administrative
l’article ainsi rédigé : « Art. L. 600-15 – En matière de conten-
tieux de l’urbanisme, le tribunal administratif statue dans un
délai de six mois à compter de l’enregistrement de la récla-
mation au greffe. »

L’État pourrait compléter son approche sur le flux de recours
par une action spécifique sur les recours pendants qui bloquent,
selon la dernière enquête réalisée par la FPI auprès de ses adhé-
rents, plus de 38 000 logements collectifs : mobilisation excep-
tionnelle et temporaire de moyens dédiés dans les juridictions,
par exemple.

36

NOTE FPI N° 3
LOGEMENT SOCIAL

Les promoteurs immobiliers souhaitent se prononcer sur le loge-
ment social, car les interactions entre logement privé et loge-
ment social sont nombreuses :
• Par le biais de la vente en bloc (VEFA sociale), les promoteurs

produisent une part de plus en plus importante de l’offre HLM
neuve, soit par choix, soit parce que la loi (et/ou le PLU) leur
fait obligation de réaliser des logements locatifs sociaux dans
les programmes privés qu’ils réalisent, pour atteindre les ob-
jectifs de la loi SRU.
• D ans le domaine concurrentiel, ils constatent une montée en
puissance de certains organismes HLM sur l’accession à prix
maîtrisés, sur l’investissement locatif, etc.
• Nombre de mesures, notamment fiscales, décidées au béné-
fice des HLM créent un déséquilibre au détriment des opéra-
teurs privés : c’est le cas en particulier pour la fiscalité des plus-
values sur le foncier, ou des règles d’accès au foncier public.
Ces interactions sont donc nombreuses, et comme toutes les
interactions, elles peuvent créer de la valeur comme des ten-
sions, selon les circonstances, et selon les territoires. Le fait
qu’ils soient devenus leurs partenaires réguliers ne doit pas
priver les promoteurs de la possibilité de se prononcer sur
les dysfonctionnements du secteur social – en particulier un
sujet global d’efficacité et d’efficience au regard des besoins
croissants en logements en France qui a conduit le gouverne-
ment à engager un mouvement de transformation du secteur
du logement social, en utilisant le levier de la contrainte écono-
mique (cf. la mesure APL du PLF 2018).
Si les promoteurs subissent ce mouvement de transformation,
qui pèse directement sur l’équilibre de leurs opérations, ils

37

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

peuvent aussi y voir l’occasion d’une réflexion de fond néces-
saire sur la vocation et le modèle économique du logement
social.
Pour la FPI, le dossier des HLM appelle trois séries d’observa-
tions :
• S ur le besoin de logement social : la baisse globale des prix

du logement (et corrélativement des loyers) est nécessaire et
doit réduire le besoin d’un secteur « hors marché » spécifique.
• S ur la place du logement social : la vocation du secteur HLM
et son modèle économique méritent d’être reconsidérés, pour
le recentrer sur les publics fragiles qui justifient les dérogations
diverses dont il bénéficie, sans rechercher de rendement sur
des marchés où il concurrence le secteur privé.
• Sur la mixité sociale : le réexamen du lien obligatoire entre
logement privé et logement social qui pèse sur la quasi-tota-
lité des programmes neufs.

AXE 1 :
TRAITER LA QUESTION DU LOGEMENT CHER POUR

RÉDUIRE LE BESOIN DE LOGEMENT SOCIAL

Confrontés à la hausse des prix de l’immobilier et des loyers –
à tout le moins dans les zones tendues – les pouvoirs publics
ont eu tendance, plutôt que d’agir durablement sur leur baisse
par la simplification du droit ou la régulation des coûts du fon-
cier, à utiliser le logement social comme une réponse simple et
de court terme. L’extension du logement social est à l’image
de ce qu’est le recours aux emplois aidés pour la politique de
l’emploi : une solution d’urgence, consommatrice de ressources
publiques, faute d’avoir réussi à créer les conditions de l’emploi
stable dans un cas, et du logement bon marché dans l’autre.

38

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Cette forme de renoncement se traduit par trois tendances :
• L’extension du domaine du logement social : les plafonds de

ressources pour y accéder permettent de couvrir potentielle-
ment plus de 70 % de la population – ce qui conduit à rendre
la production de logements en France presque totalement
administrée puisqu’en pratique les organismes HLM sont les
seuls à pouvoir légalement le financer et le gérer.
• L a multiplication des mesures d’exception au bénéfice du
logement social : statutairement, il bénéficie d’une grande di-
versité de mesures dérogatoires en matière d’accès au foncier,
de fiscalité ou d’aides publiques ; son développement repose
en outre sur une prescription légale, qui pèse sur les élus lo-
caux avec les 25 % de la loi SRU et sur les opérateurs privés
à travers les servitudes de mixité sociale (cf. infra). Ce faisant,
le logement social est paradoxalement devenu le cœur de la
politique du logement, alors qu’il ne devrait en être qu’une
composante parmi d’autres1.
• La focalisation des élus locaux et nationaux  : il accapare
l’attention des pouvoirs publics. Il est symptomatique, de ce
point de vue, que les débats de la première réunion de la
Conférence de consensus sur la place des élus dans la poli-
tique du logement aient prioritairement porté sur le logement
social, la gestion des contingents, les politiques d’attribution,
etc., alors que les élus locaux disposent de leviers très impor-
tants sur leur territoire pour peser sur les prix de l’immobilier
public mais aussi privé (maîtrise du droit des sols, compétence
pour délivrer les permis de construire, possibilité de conduire
une politique de maîtrise foncière, etc.), et traiter ainsi l’ori-
gine du problème du logement cher, plutôt que ses seules
conséquences.

1 D’après la Cour des comptes, le logement social a bénéficié de 17,5  Md€ d’aides
publiques en 2014 (8 Md€ au titre des aides à la personne et 9,5 Md€ au titre des aides à
la pierre et des aides fiscales), soit 43 % de l’ensemble des aides au logement, alors que
les 4,8 millions de logements sociaux représentent un logement sur six et près de la moitié
du parc locatif total.

39

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Pour la FPI, il est indiscutable que la France a besoin d’une offre
de logement adaptée par son prix à la modestie des moyens de
beaucoup de Français, et d’une offre de service de proximité et
d’accompagnement correspondant à la spécificité des besoins
d’une partie au moins de ce public. Pour autant, il faut réduire
la part de ce marché administré pour des raisons économiques
(la soutenabilité des finances publiques, la concurrence déloyale
avec les opérateurs privés) et politiques (la rente créée par le
statut de locataire HLM, l’obstacle qu’elle met au parcours rési-
dentiel, l’inégalité qui peut en résulter entre citoyens) et inciter
la sphère privée à construire des logements intermédiaires.
Loger tous les Français, c'est d’abord lutter contre le loge-
ment cher. Cela ne passe clairement pas par le retour en force
de l’économie administrée qu’on observe aujourd’hui :
• L’État a cédé à cette tentation via le plafonnement des loyers,

avec pour effet le retrait de milliers de logements du marché
locatif, au bénéfice indirect des plateformes numériques de
type Airbnb.
• C onjointement avec les collectivités, il participe au plafonne-
ment du prix du logement social vendu par les promoteurs
en VEFA sans octroyer aucune contrepartie pour ces derniers
(décote sur le foncier public, aide aux accédants, etc.).
• D e plus en plus de collectivités cherchent enfin à plafonner
les prix de vente des logements privés vendus neufs sur
leur territoire, mais là encore en dehors de toute contrepartie
publique. À travers certains PLU et certaines chartes locales
se multiplient ainsi les obligations en termes d’« accession à
coût maîtrisé », « accession abordable », etc. Ces prix admi-
nistrés sur un segment du marché privé – censé être libre –
ne peuvent avoir pour effet que d’augmenter les prix sur les
autres segments (les surcoûts, quels qu’ils soient, sont toujours
supportés in fine par un acteur économique…).

40

CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

La lutte contre le logement cher ne passe pas non plus par la
hausse de la TVA, qui reste une des composantes essentielles
du coût d’un logement neuf. Son augmentation de 5,5  % à
10 % décidée dans le cadre des réflexions sur les APL dans le
secteur social, fût-elle centrée sur les logements sociaux, ne
va donc clairement pas dans le bon sens. C’est au contraire de
la part de l’État un aveu de faiblesse, et la preuve de notre inca-
pacité collective à rester cohérents avec notre objectif partagé
de peser à la baisse sur les prix des logements. En effet :
Soit les organismes HLM vont supporter seuls cette hausse de
la TVA, et cela va renchérir leur parc neuf et rendre plus précaire
l’équilibre de leurs opérations.
Soit ils vont la reporter en tout ou partie sur leurs fournisseurs, à
commencer par les promoteurs privés dans la « VEFA sociale ».
L’effet induit de la mesure TVA sur les HLM sera alors de durcir
encore « l’impôt de palier » (i. e. la péréquation), à rebours des
objectifs que le gouvernement se donne pour faire baisser les
prix du logement…
Pour lutter contre les logements chers, il faut donc revenir à
des raisonnements économiques simples :
• Décomposer les coûts d’un logement neuf, et prendre des

mesures pour chacun d’entre eux, en particulier :
❍ Les coûts du foncier, par une libération de l’offre.
❍ L es coûts de construction, par une simplification des

normes.
❍ La fiscalité. La FPI propose l’établissement d’une TVA

intermédiaire pour le logement à prix raisonné sur la
base de contreparties réciproques (notamment l’insti-
tution d’une clause anti-spéculative).

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

PROPOSITIONS :

• Sur la simplification des normes : cf. fiche n° 2.
• Sur la fiscalité : pour favoriser l’accession à la propriété des

ménages modestes dans le parc privé, en particulier en
sortie de parc HLM, créer une TVA modulable selon les res-
sources des acquéreurs, centrée sur l’accession (5,5 % pour
l’accession sociale, 10 % pour l’accession intermédiaire).

• T raiter les facteurs de surcoûts indirects ou invisibles :
❍ Les recours abusifs, qui pèsent de plus en plus sur les

bilans des opérations de promotion.
❍ L es servitudes de mixité sociale imposées sans contre-

partie par des collectivités locales (subvention, garan-
ties de la ville, bonus de constructibilité…).
❍ La surenchère réglementaire locale, sur la perfor-
mance environnementale en particulier, qui génère
des surcoûts disproportionnés.
❍ L es obstacles mis à la densification urbaine, qui em-
pêchent de tirer profit de « l’effet volume ».

PROPOSITIONS :

• Contre les recours abusifs : cf. fiche n° 2.
• Sur l'assouplissement des servitudes de mixité sociale : cf. infra.
• Contre la surenchère réglementaire locale et les obstacles

à la densification : cf. fiche n° 2.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

• Restaurer les conditions d’une offre locative abondante et bon
marché :

❍ U ne réglementation des baux plus souple.
❍ U ne fiscalité moins confiscatoire.
❍ Un encouragement à l’émergence d’acteurs profes-

sionnalisés, pour sortir d’un modèle de propriété
locative émiettée : la FPI propose ainsi de créer un
statut de « bailleur professionnel » et de soutenir le
développement de grandes foncières privées sur le
segment du logement intermédiaire.

Proposition : pour soutenir les investisseurs particuliers,
créer un véritable statut du « bailleur professionnel » avec
mécanisme d’amortissement au besoin différencié en fonc-
tion de la nature du logement libre ou social.

Pour la FPI, les défis du logement social seront d’autant plus
faciles à résoudre qu’on en aura cantonné le besoin. Cela passe
par la lutte contre le logement cher ; cela passe également par un
recentrage du logement social sur sa vocation de base.

AXE 2 :
RÉINTERROGER LA VOCATION
DU LOGEMENT SOCIAL ET RECONFIGURER

SON MODÈLE ÉCONOMIQUE

Pour la FPI, la question de la transformation du logement social
soulevée par la mesure APL du PLF 2018 ne peut trouver de
réponse qu’en lien avec celle de sa vocation.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Schématiquement deux approches s’opposent :
• U n modèle « généraliste », selon lequel les HLM doivent réa-

liser la mixité au sein de leur parc, et proposer une offre loca-
tive couvrant un large spectre de loyers et de ressources. C’est
celui qui prévaut en France, comme en attestent les plafonds
de ressources attachés au PLS : 54 k€ par an en Île-de-France
pour un ménage avec un enfant ; c’est aussi celui que la Cour
des comptes a récemment critiqué pour son incapacité à ré-
pondre aux besoins du plus grand nombre de ménages très
modestes (pour mémoire, le logement social ne loge que la
moitié des ménages situés sous le seuil de pauvreté).
• U n modèle « résiduel » ou « spécialisé », selon lequel les HLM
doivent d’abord répondre aux besoins des ménages modestes
et très modestes, au risque, selon l’Union Sociale pour l’Habitat
(USH), de recréer des ghettos.
Pour la FPI, la plus-value des organismes HLM et leur spécificité
résident en particulier dans :
• Un savoir-faire avéré en termes d’accompagnement des mé-
nages les plus fragiles.
• Des valeurs de solidarité et une approche plus protectrice des
locataires qu’un acteur de marché.
• U ne présence dans les territoires qui en fait des interlocuteurs
de proximité pour les élus et pour l’État.
• Des obligations de service public (encadrement des attribu-
tions, mise en œuvre du DALO, etc.).
Cette plus-value vaut surtout pour les ménages éligibles au
PLUS et au PLAI. L’éligibilité des organismes HLM au PLS (qui
représente le quart des logements sociaux financés chaque an-
née) s’explique plutôt par la possibilité qu’elle leur donne de
faire de la mixité sociale au sein de leur parc, de mieux équili-
brer le mauvais risque locatif et le bon, et d’aller chercher sur ce
segment de marché une rentabilité qui permet de compenser le
sous-financement de l’offre réellement sociale.
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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

La FPI considère que les ressources humaines et financières
des organismes HLM devraient d’abord se concentrer sur
les réponses à apporter aux ménages modestes et très mo-
destes2, et que par conséquent :

• L es organismes HLM devraient être autorisés à développer
une offre locative PLS dans les seuls quartiers en difficulté où
c’est précisément cette offre qui recrée de la mixité sociale.

• Ailleurs sur le territoire, cette offre devrait être banalisée et
plutôt confiée aux acteurs de marché (promoteurs, foncières).
À tout le moins, les organismes HLM ne devraient pas être, de
facto, pratiquement les seuls à pouvoir développer une offre
locative à ce niveau de ressources et de loyer (le PLS privé
existe bien mais, par sa complexité, il reste résiduel et parfois
même interdit dans les PLU).

• S ur l’offre PLAI et PLUS, les organismes HLM devraient pleine-
ment bénéficier de tous les financements publics nécessaires
à leur mission.

• Si le logement social devait être recentré sur le PLUS et le PLAI,
il conviendrait d’ajuster le taux de 25 % de la loi SRU ; inverse-
ment, si on considère qu’est social tout logement financé par le
PLAI, le PLUS et le PLS, il faut veiller à ce que, dans la mise en
œuvre de la loi SRU, le PLS soit bien comptabilisé comme tel.

On pourrait même aller jusqu’à imaginer un basculement dans
la définition du logement social, qui est aujourd’hui attaché à
la qualité du propriétaire, et qui pourrait demain l’être à celle
du locataire. Dans ce cas, au-delà du seul PLS, le monopole
dont bénéficient les organismes HLM pour le PLUS et le PLAI
pourrait être ouvert à d’autres acteurs, bénéficiant des mêmes
aides. Dans le cadre de la Conférence de consensus, la question
de ce monopole des organismes HLM pour financer et gérer
des logements sociaux mériterait d’être reposée, dès lors que
les opérateurs privés sont également appelés – par la loi – à en

2 2 millions de demandes de logement social restent aujourd'hui non satisfaites.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

produire (cf. infra les servitudes de mixité sociale). Cette possi-
bilité pourrait être limitée, pour les promoteurs, aux seuls cas où
des servitudes de mixité sociale pèsent sur leurs programmes.
La FPI préconise donc plutôt un recentrage du monde HLM sur
les ménages très modestes, et un PLS ouvert au secteur privé.
Cette position soulève la question-clé de la mixité sociale : si les
organismes HLM ne produisent plus que du PLAI et du PLUS,
pourront-ils produire du logement dans les communes SRU sans
y recréer des poches de pauvreté ? Deux remarques en réponse :
• Le plafond de ressources pour un ménage avec un enfant en

Île-de-France est fixé, pour le PLUS, à 42  k€ par an, soit le
5e décile en termes de revenu disponible : il est donc possible
de faire de la mixité avec ces deux seuls produits.
• En tant que professionnels, nous ne croyons pas à la mixité au
palier, qui pose de nombreux problèmes de voisinage comme
d’équité. Une politique de mixité viable doit nécessairement
s’appliquer au bâtiment, voire au-delà : une politique de la
ville cohérente sur le long terme imposerait plutôt qu’elle
s’applique à l’échelle du quartier, où les habitants se mêlent
dans les commerces, les écoles… Il s’agit en priorité d’affiner
notre vision du développement de nos villes en se donnant les
moyens de réaliser cette mixité, souhaitée par tous, à travers
des études urbaines fines et des prévisions réalistes. Dans ces
conditions, il paraît possible de recentrer le logement social
sur le PLUS et le PLAI, d’en faire des immeubles complets,
disséminés dans le tissu urbain, sans reconstituer de ghettos.

PROPOSITIONS :
• La FPI préconise un recentrage du monde HLM sur les mé-
nages modestes et très modestes, et un PLS ouvert au privé.
• Dans un second temps, la FPI propose d’ouvrir le débat
sur la possibilité pour les opérateurs privés de réaliser eux-
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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

mêmes des logements sociaux en bénéficiant des mêmes
conditions de financement que les opérateurs HLM, et
d­ ’opter, pour leur gestion locative, entre la gestion directe
et la délégation à un organisme spécialisé. Le cas échéant,
cette possibilité pourrait être limitée aux programmes sur
lesquels pèsent des servitudes de mixité sociale.

AXE 3 :
RECONSIDÉRER LE LIEN OBLIGATOIRE
ENTRE LOGEMENT PRIVÉ ET LOGEMENT SOCIAL
DANS BEAUCOUP DE PROGRAMMES NEUFS

Les promoteurs sont aujourd’hui placés par la loi dans une situa-
tion absurde et paradoxale, qui tout à la fois les oblige à pro-
duire du logement social, et leur interdit de le faire.
• L es oblige, car la loi SRU est progressivement passée d’une

mixité à l’échelle de la ville à une mixité à l’échelle du pro-
gramme. La loi pose en effet le principe d’une part incom-
pressible de logement social à inclure dans des programmes
privés, soit de façon systématique au-delà d’un seuil très bas
dans les communes carencées, soit sur décision des collectivi-
tés locales dans leurs PLU, dans des conditions que chacune
détermine. Aujourd’hui, les promoteurs sont donc souvent
obligés de consacrer une part des programmes qu’ils réalisent
à du logement social, au titre de ces « servitudes de mixité
sociale » (SMS), qui dépassent fréquemment 30 % du nombre
de logements produits. Le manquement à cette obligation est
pénalement sanctionné.
• Leur interdit, car le PLUS et la PLAI leur sont fermés, et le
PLS difficilement accessible. Il leur faut donc passer sous les
fourches caudines des bailleurs sociaux et leur vendre des mil-
liers de logements en VEFA, au prix d’un encadrement très
strict de leurs caractéristiques techniques (sur un standard de

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

qualité élevé, qui empêche de moduler ces caractéristiques
pour les produire à un coût raisonnable) et d’un plafonnement
très bas des prix de vente par les organismes HLM et les délé-
gataires des aides à la pierre, sans considération de l’impact
de la faiblesse de ces plafonds sur le prix de vente des loge-
ments privés des mêmes programmes.

Cette mixité mitée ou au palier présente des avantages indé-
niables pour les pouvoirs publics, en particulier :

• U ne production de logement social à moindre coût : les
plafonds de prix des VEFA imposés par les collectivités locales
et les organismes HLM à des opérateurs privés qui ne peuvent
pas s’y soustraire permettent de limiter le coût de l’offre sociale
neuve et du rattrapage SRU, en particulier en zones tendues.

• Une production de logement social moins conflictuelle : la
dissémination du logement social dans l’ensemble des pro-
grammes neufs cristallise moins d’oppositions de la part des
riverains, et suscite moins de réserve des élus que des pro-
grammes entièrement sociaux bien identifiés.

Pour autant, la mixité au palier est aussi porteuse de risques
et d’effets pervers :

• Des effets économiques : faute de pouvoir faire financer par
les banques des programmes présentant une rentabilité trop
faible du fait de leur mixité, les promoteurs doivent nécessai-
rement faire jouer une péréquation financière entre le loge-
ment social et le logement privé dans le même programme,
au détriment des investisseurs et des accédants à la propriété.
Cet « impôt de palier » fait des acquéreurs privés et des opé-
rateurs privés des financeurs du logement social, à un point
tel d’ailleurs que c’est tout l’équilibre économique de la pro-
duction privée en zone tendue qui est progressivement remis
en cause. Tout le monde s’accorde à dire désormais que le
logement libre devient très difficilement accessible.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

• D es effets sociétaux : le choix que nous avons fait de la
coexistence dans le même immeuble de populations dont les
niveaux de vie et les modes de vie peuvent être très différents
induit des risques de déstabilisation des copropriétés et de
problèmes de voisinage – à plus forte raison quand les copro-
priétaires privés ont le sentiment justifié d’avoir supporté une
partie du coût des logements sociaux de l’immeuble, quelle
que soit la taille des programmes, petits ou importants.

• D es effets politiques : les servitudes de mixité sociale (SMS)
mettent tout le secteur du logement, privé comme public, à
la merci d’un affaiblissement de la capacité d’investissement
des organismes HLM. S’ils réduisent leurs achats, les promo-
teurs ne peuvent plus satisfaire à l’obligation légale de faire du
logement social, et des programmes entiers ne peuvent plus
sortir de terre.

Au-delà même des questions de principe, ces SMS soulèvent
des difficultés pratiques pour les maîtres d’ouvrage : en zone
tendue, où la ville se reconstruit sur elle-même, beaucoup de
programmes sont réalisés dans le diffus, sur un nombre réduit
de logements. Or il est difficile de trouver des organismes HLM
qui acceptent d’acheter puis de gérer un parc à la fois réduit
et disséminé, ce qui justifie d’ailleurs pleinement l’ouverture au
secteur privé des possibilités de réalisation comme de finance-
ment des logements sociaux (PLS…).

La FPI est donc hostile à cette « mixité au palier » et préco-
nise un retour à l’esprit de la loi SRU, dans laquelle la mixité
s’apprécie d’abord à l’échelle de la commune, et de modifier en
conséquence l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme.

Proposition : desserrer la contrainte des servitudes de mixi-
té sociale.

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CONTRIBUTION DE LA FPI À LA CONFÉRENCE DE CONSENSUS
SUR LE LOGEMENT EN FRANCE 2017-2018

Les promoteurs considèrent très positivement la possibilité de
céder des logements en VEFA à des organismes HLM, qui pré-
sente objectivement beaucoup d’avantages pour eux (pour la
pré-commercialisation des programmes) comme pour les orga-
nismes HLM (pour le développement d’une offre neuve dont le
volume dépasse les capacités de leur maîtrise d’ouvrage), mais
ils contestent l’obligation de le faire, à tout le moins dans les
conditions actuelles.
Pour desserrer cette contrainte, deux voies sont possibles :
• S upprimer les SMS : il s’agirait d’un retour à l’origine de la loi

SRU (les SMS n’ont été introduites qu’en 2006, six ans après la
loi SRU). Là où la VEFA sociale est intéressante économique-
ment et faisable techniquement, il n’y a aucune raison de pen-
ser que les promoteurs cesseraient de vendre des logements
neufs à des organismes HLM, mais ils le feraient désormais sur
une base libre ; là où en revanche, du fait de la taille du pro-
gramme ou de sa configuration, la VEFA sociale est trop com-
plexe, les maîtres d’ouvrage privés retrouveraient la souplesse
nécessaire à la réalisation de leurs opérations.
• C onserver les SMS mais les assouplir : si le législateur consi-
dère que les avantages des SMS l’emportent sur leurs inconvé-
nients, et qu’elles doivent être maintenues, leurs défauts n’en
mériteraient pas moins d’être traités. Deux familles de solu-
tions seraient envisageables :
❍ « Élargir la focale » : l’opérateur privé serait toujours

contraint de réaliser X % d’un programme en loge-
ment social, mais il pourrait satisfaire à ces obligations
en les mutualisant sur plusieurs programmes, seul ou
avec d’autres (y compris des organismes HLM), pour
les regrouper dans le temps et dans l’espace. Les
conditions seraient ainsi réunies pour passer d’une
mixité au palier à une mixité au quartier.
❍ Garder la même focale mais donner au promoteur
plus de possibilités de satisfaire à l’obligation, en lui
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